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L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Mai-Juin 2012

  1. 1. 3:HIKMNA=XUV^ZV:?a@k@s@a@a; M02303-80-F:1,95E-RD p 96 - Dépt : 06 p 100 - Dépt : 12 p 103 - Dépt : 15 p 91 - Dépt : 30 p 120 - Dépt : 31 p 125 - Dépt : 34 p 127 - Dépt : 40 p 159 - Dépt : 77 p 160 - Dépt : 79 p 162 - Dépt : 83 p 166 - Dépt : 86 1 95 €260pagesd’annoncesenFranceetàl’Etranger SansCommissionàlaVente REF PE80-1 Vendez 100% entre particuliers N°80 - Mai - Juin 2012 p 147 - Dépt : 63 p 148 - Dépt : 63 p 150 - Dépt : 66 p 151 - Dépt : 68 DDééccoouuvvrreezz nnoottrree nnoouuvveellllee rruubbrriiqquuee ““ iinntteerrvviieewwss eexxcclluussiivveess dd’’eexxppeerrttss”” (page 11) p 109 - Dépt : 22 NO UVELL E F O R M U L E 1.95 € SEULEMENT p 133 - Dépt : 47 (depuis un poste fixe) 080APLIM_1_2:057APLIM_001_002.qxd 11/04/2012 10:09 Page 1
  2. 2. voir p. 3 Sommaire voir p. 4 voir p. 6 voir p. 11 voir p. 12 voir p. 13 voir p. 91 voir p. 259 Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers N°80 - Mai - Juin 2012 Retrouvez également toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet www.appelimmo.fr y APPEL IMMO Immeuble Élysées La Défense 7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex www.appelimmo.fr / www.appelimmo.com RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 € Présidente : Fabienne BLEYNIE N° ISSN : 1293-9234 Dépôt légal à parution Bimestriel Mai - Juin 2012 Numéro 80 – 1,95 € Toute reproduction, même partielle est interdite. Appel Immo décline toute responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprimé par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Index des annonces classées par département Découvrez le Service Immobilier à domicile Nos conseils pratiques Nos interviews exclusives d’experts Questions juridiques Nos milliers d’offres classées par département Le Panorama Couleurs Des témoignages de vendeurs et d’acheteurs Visitez les biens à distance Ce Logo certifie une action respectueuse de l’environnement par notre imprimeur. voir p. 258 080APLIM_1_2:057APLIM_001_002.qxd 11/04/2012 10:09 Page 2
  3. 3. LES ANNONCES par département Pratique : les annonces sont classées par département et par ordre croissant de prix. 0011 Ain ...................................................................p 13 0022 Aisne ...............................................................p 14 0033 Allier................................................................p 15 0044 Alpes de Hte Provence..................................p 17 0055 Hautes Alpes ..................................................p 18 0066 Alpes Maritime ...............................................p 19 0077 Ardèche ..........................................................p 22 0088 Ardennes ........................................................p 24 0099 Ariège..............................................................p 24 1100 Aube................................................................p 26 1111 Aude................................................................p 27 1122 Aveyron...........................................................p 31 1133 Bouches du Rhône........................................p 32 1144 Calvados.........................................................p 35 1155 Cantal..............................................................p 37 1166 Charente .........................................................p 38 1177 Charente Maritime .........................................p 39 1188 Cher.................................................................p 42 1199 Corrèze ...........................................................p 44 2200 Corse...............................................................p 45 2211 Côte d’Or ........................................................p 45 2222 Côtes d’Armor................................................p 47 2233 Creuse.............................................................p 50 2244 Dordogne........................................................p 52 2255 Doubs..............................................................p 55 2266 Drôme .............................................................p 57 2277 Eure.................................................................p 58 2288 Eure et Loire...................................................p 60 2299 Finistère..........................................................p 61 3300 Gard ................................................................p 66 3311 Garonne Haute...............................................p 69 3322 Gers.................................................................p 72 3333 Gironde ...........................................................p 73 3344 Hérault ............................................................p 77 3355 Ille et Vilaine...................................................p 81 3366 Indre ................................................................p 83 3377 Indre et Loire..................................................p 84 3388 Isère ................................................................p 86 3399 Jura .................................................................p 87 4400 Landes ............................................................p 89 4411 Loir et Cher ..................................................p 173 4422 Loire ..............................................................p 173 4433 Haute Loire...................................................p 174 4444 Loire Atlantique ...........................................p 176 4455 Loiret.............................................................p 177 4466 Lot .................................................................p 178 4477 Lot et Garonne .............................................p 180 4488 Lozère ...........................................................p 182 4499 Maine et Loire ..............................................p 183 5500 Manche .........................................................p 184 5511 Marne ............................................................p 187 5522 Haute Marne .................................................p 187 5533 Mayenne .......................................................p 188 5544 Meurthe et Moselle ......................................p 189 5555 Meuse............................................................p 189 5566 Morbihan.......................................................p 191 5577 Moselle..........................................................p 193 5588 Nièvre............................................................p 195 5599 Nord ..............................................................p 197 6600 Oise ...............................................................p 198 6611 Orne ..............................................................p 199 6622 Pas de Calais ...............................................p 201 6633 Puy de Dôme................................................p 203 6644 Pyrénées Atlantique ....................................p 205 6655 Haute Pyrénées............................................p 207 6666 Pyrénées Orientale ......................................p 208 6677 Bas Rhin .......................................................p 210 6688 Haut Rhin......................................................p 212 6699 Rhône............................................................p 214 7700 Haute Saône.................................................p 215 7711 Saône et Loire..............................................p 218 7722 Sarthe............................................................p 220 7733 Savoie ...........................................................p 221 7744 Haute Savoie ................................................p 222 7755 Ville de Paris ................................................p 224 7766 Seine Maritime .............................................p 225 7777 Seine et Marne .............................................p 227 7788 Yvelines ........................................................p 228 7799 Deux Sèvres .................................................p 229 8800 Somme..........................................................p 231 8811 Tarn ...............................................................p 232 8822 Tarn et Garonne ...........................................p 234 8833 Var .................................................................p 235 8844 Vaucluse .......................................................p 241 8855 Vendée ..........................................................p 242 8866 Vienne ...........................................................p 245 8877 Haute Vienne................................................p 245 8888 Vosges ..........................................................p 247 8899 Yonne ............................................................p 248 9900 Territoire de Belfort .....................................p 250 9911 Essonne........................................................p 252 9922 Hauts de Seine.............................................p 252 9933 Seine Saint Denis ........................................p 252 9944 Val de Marne.................................................p 253 9955 Val d’Oise......................................................p 253 9977 DOM ..............................................................p 254 9988 TOM...............................................................p 254 AADD Andorre.........................................................p 254 BBEE Belgique........................................................p 254 BBGG Bulgarie ........................................................p 254 BBRR Brésil.............................................................p 254 CCVV Canada..........................................................p 254 CCHH Cap Vert ........................................................p 254 CCZZ République Tchèque....................................p 255 DDEE Allemagne.....................................................p 255 RRDD République Dominicaine.............................p 255 EESS Espagne........................................................p 255 GGBB Grande Bretagne..........................................p 256 GGRR Grèce.............................................................p 256 IIEE Irlande ...........................................................p 256 IITT Italie...............................................................p 256 MMAA Maroc ............................................................p 256 MMCC Monaco .........................................................p 256 MMDD Madagascar ..................................................p 256 PPLL Pologne.........................................................p 256 PPTT Portugal ........................................................p 257 RROO Roumanie .....................................................p 257 RRSS Serbie............................................................p 257 SSNN Senegal .........................................................p 257 TTHH Thaïlande ......................................................p 257 TTNN Tunisie...........................................................p 257 VVEE Vénézuela .....................................................p 257 LES D.O.M. LES BIENS A L’ETRANGER M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 3 PAGES 13 à 89 et 172 à 257 Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 254 à 257
  4. 4. 4 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012 Complétez le bulletin d’adhésion au Service Acheteurs, p 5. SERVICES GRATUITS «Découvrez le Service Immobilier à Domicile de notre partenaire» Vous permet de recevoir gratuitement, chez vous, tous les 15 jours, une liste de biens selon vos critères de sélection. Chaque quinzaine, vous recevrez gratuitement chez vous une liste de biens qui vous intéressent * *Dans la mesure où des biens correspondant à vos critères sont disponibles. Vous téléphonez directement au vendeur pour traiter de particulier à particulier. v 1 v 3 En 3 étapes très simples... v 2
  5. 5. Pour recevoir gratuitement chez vous des propositions de biens, précisez-nous votre projet immobilier Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à : ¡ Précisez votre projet immobilier Complétez ci-dessous toutes les parties t Melle t Mme t M Nom ………………………......………………………………………………….......………... Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………... Adresse ……………………………………………………………........……….......………... Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………... Tél. ……...……………………… Conditions générales d’adhésion acheteur 1 - Je soussigné(e), M déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement au Service Acheteurs, directement entre particuliers. 2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confiden- tialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir de la part de la société mon nom et mes coordonnées. 3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens immobiliers vendus sans commission* à la vente. 4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibi- lité dont je sera informé). 5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier. 6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de recherche est satisfaite ou à modifier. Date Signature obligatoire PE80 L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3 Vous précisez votre projet immobilier... q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer à votre achat, en euros q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt) Maximum 5 départements ... et vous complétez avec vos coordonnées q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion q Vous indiquez vos coordonnées q Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion Conditions générales d’adhésion au 1 - Tout adhérent au Service Acheteurs déclare être un particulier réellement à la recherche d'un bien. L'adhésion aux Services Acheteurs, directement entre particuliers, est gratuite. 2 - Vos coordonnées sont insérées dans notre fichier informatique afin d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critères énoncés dans votre demande. La confidentialité de ces in- formations est rigoureusement res- pectée: aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la société votre nom et vos coordonnées. 3 - Vous recevrez gratuitement et régu- lièrement,environchaquequinzaine,votre sélectiondebiensimmobiliersvendussans commission à la vente (dans la mesure où il existe des biens correspondant à vos critères de recherche). 4 - Vous pourrez consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui vous intéressent. 5 - La société se réserve le droit de re- fuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l'offre et de la demande régissant le marché de l'immobilier. 6 - En contrepartie, vous vous engagez à nous prévenir immédiatement le jour où votre demande de recherche est sa- tisfaite ou à modifier. Service Acheteurs de Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent. * Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche. “ “ UNIQUE EN FRANCE Conservez cette partie u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier. La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers. M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 5 Vous recherchez… 1. Quel est le bbiieenn iimmmmoobbiilliieerr que vous recherchez ? (1 seul choix possible) Château / Propriété Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie Studio, Appartement, Immeuble Terrain seul Propriété agricole ou viticole Commerces Viager 3. OOùù recherchez-vous votre bien en France ? Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum) Départ. 1 30Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez : Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider. Départ. 5Départ. 3 Départ. 4Départ. 2 Cochez 1 seule case } Votre montant est supérieur à 250 000 € ? Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche : Surface habitable minimum ................................... m2 Surface terrain minimum ................................... m2 2. Quel mmoonnttaanntt mmaaxxiimmuumm souhaitez-vous y consacrer ? (inscrivez la somme en euros) Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant. Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation. Euros Trois cent mille euros Par exemple : 3 0 0 0 0 0
  6. 6. Calculer tous les coûts NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ? Les constructions budgétaires sont parfois des édifices fragiles et un rien peut les ébranler... Au montant de l'achat proprement dit, vont en effet s'ajouter d'autres frais qui grossiront le coût de votre acquisition et que vous devez intégrer pour élaborer un plan de financement réaliste. Avant de signer quelque contrat que ce soit, refaites donc bien vos comptes... Les "frais de notaire" : un surplus à prévoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties ou non, passent en effet entre ses mains et il est chargé de collecter les impôts perçus par l'état et les collectivités locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire s’échelonneront entre 7% et 9%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 3% à 4%. En effet, les logements neufs, soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens puisque fixée à 0,615% . A noter que pour le calcul des frais de notaire, sont considérés comme neufs, les loge- ments en cours de construction (c’est à dire la vente sur plans ou la vente en l’état futur d’achèvement VEFA) mais aussi les logements achevés depuis moins de cinq ans sous la condition que, depuis leur achèvement, ils n’aient pas été vendus à une personne autre qu’un mar- chand de biens. Les frais de notaire sont en fait com- posés de plusieurs éléments très différents. qLa rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... ces honoraires, appelés « émoluments pro- portionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente (pourcentages dégressifs par tranches de prix).LaTVAautauxde19,60%s'yajoute. Vouslespaierez lejourdelasignatureducontratdevente.C’estaussicejour làquevousverserezlemontantduprixd’achatdiminuédes sommesquevousaurezdéjàpréalablementverséesauno- taire.Lesactessontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas. Pouruneventeimmobilière,lesémolumentsproportionnels du Notaire appartiennent à la série 1. Pourunesimulationdevosfrais,vouspouvezutiliserlecal- culateurdelaChambredesNotairesdeParisfigurantsurleur site Internet :http://www.paris.notaires.fr qLeshonorairesditsdeformalités ou«émolumentsfixes» qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesu- rage,d’absenceoudeprésenced’amiante,termitesouplomb, formalitésdepublicitéaubureaudeshypothèques...Letarif de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le mon- tant nominal est de 3,65 € qLes "débours",c'est à dire les sommes versées pour le compteduclient:coûtdespièces,salaireduconservateur des hypothèques, frais postaux, etc.. qLes droits et taxes payées auTrésor Public :il s’agit es- sentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi "droits de mutation à titre onéreux". Depuis le 1er janvier 2006, le droit de timbre qui était de 3€ par page est sup- priméauprofitd’unemajorationdesdroitsd’enregistrement. Désormais cela porte le taux de droit commun à 5,09% . Lemontantverséestdoncdéterminéenfonctiondel’importance duprixdeventeduBienetnonplusenfonctionduvolumede l’acteetdesesannexes.Lemêmetauxs’appliquepourlester- rains. Les “droits de mutations”sont composés de la taxe communale,delataxedépartementale,etd’un“prélèvement pour frais d’assiette”équivalent à 2,5% de la taxe départe- mentale.Lataxerégionaleestsupprimée qPourvousréconforter,sachezquel'achatd'unlogement ancien n'est pas assujetti au paiement de laTVA. qLe notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le compte de son client. C'est pourquoi il demande une provisionafindecouvrirlemontantdesfraisetceluideses émoluments,provision qui peut être complétée si besoin. Si vous achetez un terrain à bâtir ... Au moment de l'achat Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dépendent de la qualité du vendeur : q Si vous êtes une personne physique et si vous achetez leterrainàunprofessionnelouàunparticulierpouryfaire construire une maison à usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5%. q Si vous achetez le terrain à une collectivité locale (communeparexemple),vousdevrezacquitterlaTVAsur le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour la TVA ; Dans le cas contraire, vous acquitterez des droits d'enregistrement. q Pensez aux frais éventuels de géomètre, si vous sou- haitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de ma- nièrepréciseleslimitesouréaliseruneétudedesol.Celle-ci est vivement recommandée si vous doutez de la nature du terrain :elle vous permettra peut-être d'éviter des sur- coûtsimprévusaumomentdelaconstruction(fondations insuffisantes, etc.). A l'obtention du permis de construire q Ledépartementetlacommunepourrontvousréclamer, lors de la délivrance du permis de construire,le paiement dediversestaxesetredevances:taxelocaled'équipement dans la plupart des communes dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la super- ficie de la maison ( versée en une ou deux fois), taxe dé- partementalepourlefinancementduConseild'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE), taxe départe- mentaledesespacesnaturelssensiblesdanscertainsdé- partements, participation pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31.12.1999, participation pour dépassement du coefficient des sols...Toutes les collecti- vitéslocalesnelefontpas.Renseignez-vous. Anoterque désormais lanatureetlemontantdecesparticipationsdoi- vent obligatoirement figurer sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés. q Elles vous demanderont peut être aussi une partici- pation au financement des équipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, électricité, égoût, voirie... q Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réali- sation des dessertes et l'accès au réseau, la pose de compteurs,doivent normalement être prévus et ces contri- butions sont inclues dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de raccordement aux différents comp- teurs, de la "frontière" de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée. Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux dépenses des équipements publics peut vous être réclamée par la commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la taxe locale d'équipement TLE, ni la participation pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le finan- cement des voies nouvelles et réseaux. Prévoyez vos dépenses futures ! Vous avez calculé avec sagesse et précision le montant de vos mensualités de remboursement... Avant de vous enga- ger définitivement, prenez aussi en compte les dépenses- logement qui vont se rajouter et qui, si vous les avez mal évaluées, risquent de déséquilibrer votre budget familial Prenezen compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous auprès du syndic sur le montant des charges collectives à payer et sur leur mode de répartition. - Dans tous les cas vous pouvez également demander au vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles - des deux dernières années. Dès la signa- ture de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez à raisonner en terme de chauffage : selon la qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur. Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir. - Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au cours des cinq années précédentes, en réclamant les procès verbaux des assemblées générales, et quels sont les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une idée des investissements que vous devrez supporter. En règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée Générale des copropriétaires, mais non encore réalisés, restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - Ils ont été votés mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire - Une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à compter du jour de la signature de l'acte définitif. N'oubliez pas les impôts locaux ! Les services fiscaux vous les réclameront chaque année. - La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due dans tous les cas par la personne propriétaire des lieux au premier jan- vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes de vente prévoient un partage de la taxe foncière au " pro- rata temporis " entre l'ancien et le nouveau propriétaire. A défaut, elle est due par le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux détermi- nent une "valeur locative" qui n'est pas toujours en rapport avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage. Des travaux de rénovation moins chers grâce à la baisse de TVA L’application définitive d’un taux réduit de TVA de 5,5% au lieu de 19.6% paraît enfin acquise après plusieurs années de tergiversations. C’est la fin d’un long feuilleton puisque cette mesure a fait ensuite l’objet de reconductions d’année en année depuis sa mise en place en 1999, à titre expérimental. Désormais, plus aucune raison ne s’oppose à ce que ce dispositif soit confirmé par le gouvernement français puisque cette mesure qui a été entérinée par le conseil des ministres des Finances de l’Union européenne qui s’est tenu le 9 mars 2009. Il semble que la crise économique actuelle ne soit pas étrangè- re à l’adoption de cette mesure, destinée à soutenir le secteur du bâtiment qui est très lourdement touché. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les loge- ments d’habitation (résidence principale ou secon- daire) achevés depuis plus de 2 ans. Vous pouvez en bénéficiez que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés, si vous achetez vous-même des équipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions d’octroi sur la période de 2 ans. Des modèles sont disponibles et téléchargeables sur le site du Ministère des impôts « www.impots.gouv.fr ». Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc- tion d’un immeuble neuf. C'est-à-dire que les travaux entrepris sur une période de 2 ans ne doivent pas conduire à une surélévation du bâtiment ou à une addition de construction, ni rendrent à l’état neuf plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs ou façades). Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus des 2 tiers des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, instal- lations sanitaires, installations électriques et chauffa- ge), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. A noter enfin que l’Administration fiscale a précisé que seront également concernés par le taux de TVA réduit les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les jardins dès lors qu’ils constituent le préalable néces- saire à des travaux d’entretien, même lorsque ces derniers sont réalisés par le client lui-même, portant sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans (locaux affectés à l’habitation proprement dit mais également dépendances usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et portails). Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Tranche Pourcentage S1 Pourcentage S2 De 0 à 6.500 € 4 % 2 % De 6.500 € à 17.000 € 1,65 % 1,10 % De 17.001 € à 30.000 € 1.10 % 0,75 % Au delà de 30.000 € 0.825 % 0,55 % 6 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012
  7. 7. Maison ancienne : quelques tuyaux pour repérer les gros défauts • Demandez à visiter le grenier pour vérifier la charpente. Si les poutres sont humides,elles ris- quent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimètres. • Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau :la réfection d'un toit peut coûter très cher. • Faites également un tour à la cave pour repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage éventuel à effectuer). • Méfiez-vous des plafonds où vous repérez d'importantes fissures,surtout si des différences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à remplacer. • Les murs ne doivent pas présenter de traces d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs. •Contrôlezl'étatdel'installationélectrique(prises, interrupteurs, compteurs). •Vérifiez l'état de la chaudière de chauffage cen- tral. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste. En savoir plus… Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude de marché... pour savoir précisément ce que comporte une expertise immobilière ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consulter la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels, 129 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris. tél. : 01 53 76 03 52 site www.experts-fnaim.org Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire établir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site www.adia.org Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement… sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu… 1 Ne dépassez pas le prix du marché... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement à un prix surestimé ne pardonne pas car il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble est fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi les biens les plus recher- chés sont souvent les plus côtés et par conséquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignez- vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar- tier que vous avez choisi et pour le type de logement - ou de terrain - que vous recherchez : interrogez le voi- sinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou régions, suivent le marché du logement, achetez des revues spécialisées. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui majeur dans la détermination du prix. - Il est préférable de visiter le bien à différents moments de la journée et si possible de la semaine. Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfac- tives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un apparte- ment ou une maison à proximité d'une boite de nuit, d'un bar ou d'un restaurant, établissements souvent bruyants. - Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser- vices y a t-il à proximité ? Le quartier est-il bien des- servi par les transports en commun? Est-il facile de se garer? Les environs immédiats sont-ils agrémentés d'un espace vert, élément particulièrement "valori- sant"? Y a t-il un établissement scolaire proche ou à défaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas votre environnement à venir... Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce que prévoit le POS ou le PLU ( Plan Local d'Urbanisme = ancien POS) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements collectifs) ou en néga- tif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous également auprès de la Direction Départementale de l'Equipement (travaux routiers...). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite résidence collective, composée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date des années 60 et qu'il n'est pas rénové. Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits "plus" qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chaussée; les Interphones, désormais entrés dans les mœurs; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence; la présence de verdure et, dans les régions du sud,d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). A partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif. 5 Privilégiez les logements bien exposés et bien conçus Ces qualités permettront en effet à votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras- se ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi : la présence de vis à vis et l'absence de vue ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous pourrez ainsi donner une plus-value: chambre de bonne, même en mauvais état; petit grenier ou combles aménageables; sous-sol, même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine; renfonce- ments, cagibis, débarras, où aménager un coin douche supplémentaire, un W-C, un placard; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus vastes... 7 Tous les équipements complémentaires n'ont pas la même valeur - Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, bien plus apprécié que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore ins- tallées, demandez-vous si ces travaux seront pos- sibles à réaliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués ainsi que sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique, sont plus cotées que le cairon). - Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment procéder, renseignez-vous auprès d'une association de consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleur marché. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvénients liés à la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylônes électriques...),. Renseignez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac- cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo- cier en conséquence. - Vous pourrez également tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fon- dations et le coût du drainage. Renseignez-vous auprès du voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable, inondable...) 10 Pour apprécier la qualité globale, faites-vous aider par un initié. - Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti- ment ou un professionnel - un architecte par exemple- à qui vous demanderez, moyennant paiement, une exper- tise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement composé d'architectes dont certains offi- cient gratuitement dans certaines "ADIL". Vous pouvez les contacter par le biais de leur site www.fncaue.org - Si vous achetez un bien à un coût élevé, vous pouvez aussi faire faire une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par exemple en compte la situation géographique du bien,sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses ser- vitudes, etc. Résidence secondaire : une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour l'achat d'une résidence principa- le. N'achetez cependant pas à n'importe quel prix car vous réaliserez sans doute encore moins de plus value à la revente que pour d'autres types de logement. - Privilégiez le site et choisissez la rési- dence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prix - moindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le week- end ou en été si un jour vous êtes à court d'argent... Vous achetez avant tout pour investir… • Les produits doivent être très bien placés et d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années 60, par exemple, sont bienvenus. • N'hésitez pas non plus à investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intérieure. Ces produits sont très recherchés dans les grandes agglomérations. • Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires y restent plus longtemps. • Tenez compte de la composition sociologique de la commune où vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées. Estimer la valeur d’un bien NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 7
  8. 8. Penser à toutes les démarches Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir. 1 Décryptez... L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos attentes. En effet il convient de bien vérifier, si cela est possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer. 2 Enquêtez pour mieux cohabiter... Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi- nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti- culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col- lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple? Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir? Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien être. 3 Apprenez le règlement... En résidence collective, renseignez-vous sur le règle- ment de copropriété, notamment sur les clauses concer- nant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est très important car il détaille le mode de fonctionnement de la copro- priété. Le vendeur vous a affirmé par exemple que vous pourriez exercer votre profession dans votre apparte- ment, mais est-ce vrai? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle- ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi- sinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement,en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Sachez que depuis juin 97 les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surfa- ce réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou "acte authentique"). - Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis- sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13.12.2000 ( relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite loi SRU ) exige désormais que l'avant contrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage obli- gatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre-expert et consultez alors le procès verbal et le plan dressé par celui-ci . En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adres- ser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du dépar- tement. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de pro- priété et de division d'un bien. Mais cela ne sera qu'un début de preuve : le cadastre n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du terrain soit différente de celle indiquée dans l'acte. C'est pour- quoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur par exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à ache- ter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procés verbal établi par le géomètre,le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adres- ser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, faîtes publier le procès verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible? - Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire encadré). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi SRU du 13.12.2000. A défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiquera les règles de construction applicables dans votre localité et les conditions d'évolution de votre environnement. - S'il ne l'a pas ,vous pouvez en faire vous-même la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un "certificat d'information générale" qui vous dira seule- ment si le terrain est constructible, soit un document plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non. 6 Prémunissez-vous contre les malfaçons... - Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la "garantie décennale". Elle concerne tous les dommages matériels qui compro- mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : ex. défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation "d'assurance dommages ouvrage" théori- quement souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obliga- toire et permet d'éviter au client d'engager une procédu- re en responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de malfaçons. - Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts que contre les "vices cachés", à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai- se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile. - La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les travaux de voirie et d'équipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes vrai- ment décidé : le moment est venu de signer un avant- contrat. La loi du 13.12.2000 dite loi SRU a innové et crée une disposition très importante applicable depuis le 1er.06.2001. Vous êtes non professionnel et vous ache- tez un logement neuf ou ancien, vous signez une pro- messe unilatérale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : * vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pen- dant lequel vous pouvez,le cas échéant,revenir sur votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de récep- tion dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant contrat ou tout autre moyen présentant les mêmes garanties ( acte d'huissier par exemple ). Si vous signez l'avant contrat avec un vendeur non profes- sionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut être prévu après. Si vous signez l'avant contrat avec un professionnel mandaté ( notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. A noter que la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 est venue modifier l'articler L.271-1 du code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant signé un compromis ou une promesse de vente dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir sur sa signature. Le décret d'application n'est (à l'heure où nous imprimons) pas encore paru. Cependant, le prin- cipe de précaution recommande que l'on applique d'ores et déjà cette nouvelle mesure qui auparavant ne concer- nait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avant contrat était signé devant Notaire, l'acheteur bénéficiait d'un délai de réflexion de 7 jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou promesse de vente L'avant contrat peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. - "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er.06.2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quel- conque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation de l'acquéreur. - La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi- qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la vente (notaire ou agent immobilier) et en aucun cas à l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime ( ex : non-obtention des prêts). - Le "compromis de vente" lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf non-réalisation d'une condition sus- pensive inscrite au contrat ( par exemple celle relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentive- ment les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de l' "acte authen- tique" devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa- tion d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une "condition suspensive". Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les sommes versées. La non obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent loge- Le certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer- tificat d'urbanisme récent. La loi SRU est intervenue pour modifier la finalité du certificat d'urbanisme ordi- naire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibi- lité du terrain. Il est conçu comme comme un docu- ment purement informatif qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipe- ments publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi etc. Toujours en vertu de la loi du 13.12.2000, le certificat d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est déli- vré gratuitement par le maire dans les deux mois sui- vant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un per- mis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire ! En savoir plus... Consultez les services télématiques des organismes de défense des consommateurs,comme l'Institut Na- tional de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes,qui édite la revue 60 Millions de consommateurs. Tapez 3615 INC ou 3615 60 Millions ou consultez le site : www.in60.fr Vous pouvez aussi consulter: 3615 Que Choisir, de l'Union Fédérale des Consommateurs. ment, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisa- tion de la mutation professionnelle prévue, etc. 9 Vérifiez avant de signer le contrat de vente définitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les "frais de notaire". Souvent, le vendeur a déjà son notaire . Mais vous pouvez demander au votre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches. Ce jour là, le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, la poste etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente que quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires. 10 Vous avez acheté votre terrain, pensez à construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman- dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli- gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface (dite hors œuvre net) de 170 m2 et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan- tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause. 11 Et après ? Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco- nomique), à effectuer votre changement d'adresse,à transfé- rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom -voire à ins- taller à vos frais- un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez- vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven- tuel... car la provision prise pour couvrir les frais divers est souvent surévaluée. NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr 8 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012
  9. 9. Les avantages fiscaux : s A côté du dispositif ROBIEN qui est maintenu mais corrigé, un nouveau dispositif d'incitation à la location a été instauré par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 dite Loi ENL : il s'agit du dispositif BORLOO populaire. Le dispositif ROBIEN modifié permet désormais d'amortir 50% du prix du bien sur 9 ans (6% / an sur les 7 premières années puis 4% sur les 2 dernières années), alors qu'auparavant il permettait d'amortir 65% sur 15 ans. Quant au nouveau dispositif BORLOO, réservé à la location de loge- ment neuf, il prévoit également un amortissement sur les 9 premières années mais permet de continuer à amortir jus- qu'à 15 ans (à raison alors de 2 périodes supplémentaires de 3 ans avec un amortissement de 2,5%/ an). L'avantage fiscal est important puisqu'il permet de déduire entre 50% et 65% du prix du logement sur une durée allant de 9 à 15 ans, ainsi que chaque année, 30% des loyers (dans le dispositif ROBIEN modifié il n'y a pas de déduction forfaitaire des loyers). Dans les 2 cas, si l'investissement survient en cours d'année, les amortissements sont calculés au " prorata tem- poris ",c'est à dire proportionnellement à la durée effective de location. Egalement, les 2 systèmes permettent un report du déficit foncier sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €/ an. Pour bénéficier des avantages du dispositif BORLOO populaire vous devez vous engager à louer pendant 9 ans au minimum (et jusqu'à 15 ans) à un locataire dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs intermédiaires) et respecter un loyer plafond de 70% du mar- ché libre. Pour le dispositif ROBIEN modifié, les locataires ne sont pas astreints à des plafonds de ressources, mais vous devez respecter des plafonds de loyer (90% du marché libre). A noter que les logements meublés et les résidences secon- daires sont exclus de ces dispositifs. Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone (voir tableau A) : la zone A concerne l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français ; la zone B1 concerne les agglomé- rations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne autour de Paris, les agglomérations chères ainsi que le pourtour Méditerranéen, la Corse et les départements d'Outre-Mer ; la zone B2 concerne les autres aggloméra- tions de plus de 50.000 habitants, les autres zones fronta- lières chères ainsi que les limites de l'Ile de France ; enfin, la zone C concerne le reste du territoire. Vous pouvez consul- ter le détail des zones par commune sur le site du ministère du logement www.logement.gouv.fr. s Les contribuables, qu'ils soient propriétaires occupants, locataires, usufruitiers ou occupants à titre gratuit, qui sup- portent, pour leur habitation principale, des dépenses de gros équipements, d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt de 15% du coût des équipements. Cet avantage est étendu, au même taux, soit 15% aux travaux d'installation : - d'équipements de production d'énergie fonctionnant à l'énergie solaire - de chaudières à condensation utilisant les combustibles gazeux. Le crédit d'impôt est ouvert aux installations : - intégrées par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf et qui donnent lieu à la délivrance d'une attestation - installées par une entreprise,à la demande du contribuable, et qui donnent lieu à l'établissement d'une facture ou d'une attestation Ci-dessousleplafonddedépensesouvrantdroitaucréditd'impôt: - 4.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée. -8.000€pouruncouplemariésoumisàimpositioncommune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 500 € pour le second enfant et 600 € par enfant à compter du troisième. Depuis2005,L'avantagefiscalestremplacépardeuxnouveaux crédits d'impôt : - l'un en faveur de l'aide aux personnes. Les dépenses d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handi- capées, d'acquisition de certains ascenseurs et les travaux de protection contre les risques technologiques donneront droit à un crédit d'impôt variant de 15 et à 25 % du montant des frais. Les dépenses seront retenues dans la limite de 5 000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un couple (plus majorations pour personnes à charge). Ce pla- fond s'appliquera aux dépenses réalisées entre 2005 et 2009. - L'autre au titre des dépenses d'équipement en faveur du dé- veloppement durable : chaudières à basse température et à condensation, matériaux d'isolation thermique, appareils de régulation de chauffage... Depuis le 1er janvier 2008 (mise en œuvre d’un arrêté du 13 novembre 2007), les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt ont été modifiées. Les équipements et matériaux doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères de performances minimales plus élevés. Ce crédit d’impôt peut atteindre jusqu’à 50% des dépenses, dans la limite de 8.000 €pour un célibataire,16.000 €pour un couple marié,etcepourlesdépensespayéesentrele1erjanvier2005 et le 31 décembre 2009. s Pour en savoir plus, connectez-vous à Internet. Sur le www.logement.org, vous trouverez toutes les réponses aux questions que vous vous posez. Le site "portail" renvoie sur l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, de celui du ministère du Logement aux sites des différentes banques en passant par les associations de défense ou de conseil des consommateurs. Trouver les financements Vous avez décidé d'acheter un logement ancien, dans lequel vous aurez peut-être des travaux à réaliser, ou un terrain en vue d'une construction future. Quel que soit votre projet, le financement est l'un des points clefs de l'opération. Pour en déjouer les pièges vous devez prendre en compte un maximum de paramètres. Sachez choisir et combiner vos prêts : Pour acheter, ou acheter et rénover un logement ancien, vous avez le choix entre plusieurs types de prêts. N'hésitez donc pas à décliner les différentes combinaisons. A quel prêt principal avez-vous droit ? Prêt pour l'accession sociale, prêt conventionné ou prêt bancaire ordinaire ? • Le montant des deux premiers, le prêt pour l'accession sociale (PAS) et le prêt conventionné peuvent couvrir désormais 100% du coût de l'opération et leurs taux d'intérêts varient selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum ré- glementé (celui du Pas étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est sup- primée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide personnalisée au logement. En outre,le prêt pour l'accession sociale est soumis à condition de ressources. En effet,les ressources de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un certain plafond. Sont pris en considé- ration l'ensemble des revenus imposables de toutes les per- sonnes composant le foyer au titre de l'avant dernière année qui précède celle de la demande de prêt (n-2). • Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la concurrencelapluslargepossibleetdebiencomparerlescoûtsducrédit (voirencadré:lesquestionsessentielles).Pluslemontantdel'apportper- sonnelestimportant,pluslanégociationaveclabanqueestfacilitée. L'apport personnel : L'apport personnel est constitué par une épargne préalable. Les prêts complémentaires : La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un prêt conventionné a été sensiblement modifiée en 2001. Il s'agit : prêt épargne logement, prêt à taux 0, prêt 1% loge- ment, prêt fonctionnaire, prêt relais, prêt à taux fixe dont le taux est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne logement en vigueur à la date de l'émission de l'offre de prêt, et les prêts pour les Français rapatriés d'outre mer. •Leprêtàtaux0.Lesconditionsd'octroideceprêtontétémodifiées par la Loi de finances pour 2005 et le Décret n° 2005-69 du 31 jan- vier2005(paruauJON°26du1erFévrier2005)vientenpréciserles modalités d’application : ces dispositions s'appliquent aux offres de prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009. -leprêtàtauxzéroestdésormaisouvertàl'achatd'unlogementan- cien, sans travaux importants,pourvu qu'il corresponde aux critères dulogementdécent(auparavantilfallaitquelestravauxreprésentent 35% du coût total de l'opération). - le montant maximum du prêt à taux zéro est plafonné à 32500 € (contre 27440.82 €). Ce plafond concernera les logements neufs et non les logements anciens. La loi maintient la majoration de 50 % du montant maximal du prêt pour les zones franches et sensibles.A noterquelaLoiENL2006-872du13juillet2006(JOn°163du16juillet 2006)arelevéde15000 lemontantduprêtpourlesménagessitués dans les plafonds du logement social (PLUS) et ce à compter du 1er janvier 2007. Soumisàconditionsderessourcesetdeplafonnement,vouslede- mandezauprèsdetouslesétablissementsdecréditsquiontsigné une convention avec l'Etat et il ne peut en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par men- sualités constantes. La durée de remboursement varie alors selon lesrevenusimposablesetdanscertainscasvousnecommencerez à le rembourser qu'à l'expiration des autres prêts. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence : - au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt ( année N-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mars, - au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année N-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre. Le montant total des ressources à prendre en compte ne doit pas excéder 38690 € (contre 37883.73 € dans le dispositif antérieur). A compter du 1er janvier 2006, le plafond de ressources à respecter est relevé à 7000 € par mois mais ne concerne que les couples avec 5 enfants et plus résidant en région parisienne. De plus, ce prêt est réservé aux ménages " primo-accédants " c'est à dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. • Le prêt d'épargne logement est accordé après une phase d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Epargne Logement. Son montant dépend des intérêts acquis pendant la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé. La rémunération des plans d'épargne logement souscrits à compter du 1er août 2003 est fixée à 2,5% hors prime d'état (3,5% prime d'état incluse).* La prime d'état est égale à 2/5ème des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite de 1525 €. Pour les plans ouverts à compter du 12.12.2002, le bénéfice de la prime d'épargne est réservé aux seuls épargnants qui souscrivent un prêt d'épargne logement. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des plans ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé à 4.20%. La rémunération des comptes épargne logement à compter du 1.8.2003 est fixé à 1.5% hors prime d'état. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des comptes ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé à 3%. Depuis le 1.07.2004, le taux d'intérêt du compte épargne logement est égal au 2/3 du taux des premiers livrets de caisse d'épargne (livretA). Le taux d'intérêt du compte épargne logement est calculé par la banque de France le 15 janvier et 15 juillet de chaque année. Cette fixation du taux d'intérêt ne concerne pas les plans d'épargne logement. Plan et Compte Epargne Logement peuvent avoir une durée de 2 à 15 ans et peuvent être cumulés,à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 € soit 600.000Frs. Sachez aussi que vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos parents proches sur leur propre épargne logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt. * Pour les Plans et Comptes épargne logement souscrits avant cette date, la rémunération reste celle fixée au moment de la souscription. • Le prêt 1% employeur : les salariés d'une entreprise employant au moins 10 salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au finan- cement des logements de ses employés. Le taux du prêt est fixé à 1,5%(horsassurancesetgaranties).Ilpeutêtreaccordédansleneuf maiségalementdansl'anciensanstravauxàcertainesconditions. Il peut financer un logement ancien sans travaux : - lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale et que l'emprunteur a des revenus plafonnés - lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle - ou lorsqu'il achète un logement HLM. Il peut être accordé quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux doivent respecter au moins 25% du prix d'achat. - Le prêt aux fonctionnaires se rapproche du prêt 1% logement des salariés du secteur privé en étant toutefois moins intéres- sant. Le montant du prêt et le taux d'intérêt sont réglementés. Il convient de se renseigner auprès du Crédit Foncier de France qui distribue ce type de prêt. - Les prêts départementaux sont accordés à titre complémen- taires par certains Conseils généraux. Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. - Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous sur leurs caractéristiques auprès de l'organisme d'affiliation. - Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soient alors nuls ou indexés sur le livret A. Mais pour éviter que le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette des impôts. Les questions essentielles Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous poser une série de questions et comparer de nombreux paramètres. N'hésitez pas à en dresser un tableau. Le prêt est-il fixe ou variable ? S'agit- il d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles garanties vous demande-t-on (hypo- thèque, caution) ? Ouvre-t-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution,coût de l'assurance décès-invalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous sur le coût effectif global (qui intègre,outre le taux, tous ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalité. Pour les prêts à taux variables, vous devez aussi comparer : - l'indice : dans la pratique, le taux du prêt est généralement indexé sur l'Euribor qui est le taux de l'argent au sein de la zone Euro et auquel les établissements financiers ajoutent leur marge ( entre 1% et 3% ). Souvent la première année est basée sur un "taux d'appel" et la variation avec la seconde année peut être forte, pour compenser. - la périodicité de révision du taux, - l'indice des variations de taux sur le montant des mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les deux ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ; s'agit-il d'un prêt "capé" (prêt révisable dont le taux ne dépasse jamais un certain % fixé au départ) ? -peut-onpasseràtoutmomentàtauxfixe?letaux est-il fixé, y-a-t-il des conditions et des pénalités ? Combinez les bons paramètres : Le taux d'intérêt : fixe ou variable - Fixe, il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais il n'est pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. - Variable : le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonctiond'unindiceinscritdanslecontrat.Unplafondouunplan- cherpeuventéventuellementlimiterlespossibilitésdevariation du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en consé- quence. Il est assez fréquent que le contrat limite les variations dutauxouleurincidencesurlamensualitéouladurée.Cesprêts appelésprêtscapésdiminuentalorslerisquepourl'emprunteur. Il est important de noter qu'il ne faut pas baser tout son raison- nement financier sur le taux de la première période qui est sim- plement un taux d'appel. L'évolution du remboursement : Les mensualités de remboursement peuvent être : - constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne pré- voyez pas d'augmentation importante de vos ressources. - modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de vos revenus. - lissées : lorsque le plan de financement comporte plu- sieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en ques- tion soit constant. La durée : Le coût du crédit est fonction de sa durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement. Zones A B1 B2 C 21,02 € / m2 / mois 14,61 € / m2 / mois 11,95 € / m2 / mois 8,76 € / m2 / mois Borloo PopulaireRobien modifié 16,82 € / m2 / mois 11,69 € / m2 / mois 9,56 € / m2 / mois 7,01 € / m2 / mois Tableau A ( Voir ci-contre) NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 9
  10. 10. 10 Appel Immo • N ° 8 0 • M A I - J U I N 2 012 Immobilier spécial jardin NNOOTTRREE DDOOSSSSIIEERR SSPPEECCIIAALL Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Tondeuse : Peut-on tondre sa pelouse le dimanche ? Classée parmi les troubles de voisinage les plus fréquents, la tondeuse à gazon en raison de son utilisation le dimanche ou du niveau sonore trop important de l’appareil. Savez-vous que la loi impose des horaires pour l’utilisation des tondeuses ? En vertu de la loi du 31 décembre 1992 et du décret du 18 avril 1995, les bruits de ton- deuse peuvent être sanctionnés s’ils sont de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage (article R48-2 du Code de santé publique). Les mairies et les préfectures imposent en général des horaires pour l’utilisation des tondeuses le dimanche et les jours fériés. En règle générale, l’utilisation des ton- deuses à gazon (ou autres appareils de jar- dinage ou de bricolage) est tolérée de : • 8.30h à 19h30 du lundi au vendredi • 8.30h à 12h et de 14.30h à 19h le samedi •10h à 12h le dimanche et les jours fériés Pour connaître les horaires pendant les- quels l’utilisation des tondeuses est admise dans votre commune, renseignez- vous auprès de votre mairie ou de votre préfecture. A savoir : dans certains immeubles, le règlement de copropriété peut imposer des obligations aux habitants de l’immeuble. Plantation : Attention aux distances réglementaires ! Cultiver un potager sur son balcon Vous habitez un appartement en ville et vous rêvez de cultiver un petit potager ? Pourquoi ne pas installer des plants de légumes sur votre balcon ? Pour cultiver un petit potager, il n’est pas forcement nécessaire de posséder un jardin, un terrain ou d’habiter à la campagne… En tirant le meilleur parti de l’espace de votre balcon, vous pouvez profiter des avantages d’un mini potager. Cultiver un potager sur son balcon procure de nombreux avantages : • Avoir un petit bout de campagne chez soi • Disposer de produits frais (légumes, plantes aromatiques, fruits) • Faire des économies sur l’achat des légumes • Décorer le balcon • Créer un mur d’intimité Précautions à prendre Cultiver un potager sur son balcon nécessite tou- tefois quelques mesures et précautions : • Se renseigner préalablement sur les règles de copropriété, notamment en matière de charge admissible sur le balcon • S’assurer que les légumes bénéficieront d’un minimum de 4 heures d’exposition de soleil, voire de 8 heures pour les tomates, les concombres ou les piments • Ne pas exposer les plants de légumes à trop de vent • Bien choisir les pots et jardinières • Fertiliser et arroser fréquemment les légumes Que peut-on cultiver sur son balcon ? Il existe un large choix de plants de légumes, de fruits et de plantes aromatiques qu’il est possible de cultiver en pot. Parmi les plantations potagères qui s’adaptent bien aux balcons figu- rent : • Les légumes de type tomate, salade, poi- vron, gousses d’ail, oignons… • Les légumes à tiges grimpantes : petits pois, haricots, concombres, cornichons, kiwis… • Les fruits : groseilliers, fraisiers, framboi- siers… • Les plantes aromatiques : estragon, roma- rin, ciboulette, menthe, persil... Les accros de cuisine design peuvent aussi se lancer dans la culture de mini-légumes dont la petite taille agrémentera de façon originale le balcon. Jardin sec : beau et économe en eau L’immobilier 100% entre Particuliers : Une préparation du sol est-elle nécessaire pour créer un jardin sec ? Philippe Raujol : Pour réaliser un jardin sec, il faut prendre le temps de choisir les plantes en fonction de la nature de son sol et de l’exposition. Si l’ombre est trop dense, un éclaircissement est préférable. Il faut éviter l’apport de terreau et de terre trop riche qui est coûteux et donnera de mauvais résultats. L’importance demeure dans le drainage du sol (pour cela un apport de sable de rivière est très bénéfique). Si une étendue de gravier devient trop importante, la pose d’un géotex- tile est conseillée car il limite la pousse des mauvaises herbes. Il faut toutefois veiller à ne pas poser le géotextile à proximité des plantes car il a tendance à altérer les qualités biologiques du sol. L’immobilier 100% entre Particuliers : Faut-il bannir com- plètement l’arrosage dans un jardin sec ? Philippe Raujol : L’important dans le jardin sec est de conserver l’humidité du sol, pour cela on a recours au paillage minéral et végétal. • Le paillage minéral : gravier concassé naturel (calcaire, marbre essentielle- ment) avec différentes couleurs (rouge, jaune, blanc, vert, bleu, violine, beige, rosé) / gravier roulé (provenant des rivières), galets (marbre blanc, gris de rivière, noir de chine…) rochers, ardoises et briques pilées, paillettes de schistes (vert, bleu, noir…), pouzzolane (pierre volcanique très utilisée). On joue avec la granulométrie (épaisseur des minéraux), les contrastes de couleurs et formes (concassé/roulé) • Le paillage végétal : c’est un paillage organique qui a une double action. Il fertilise les sols en se décomposant et maintient l’humidité dans le sol. Coques de fèves de cacao, paillettes de lin, paillettes de chanvre, broyât (résidus végétaux notamment le BRF (bois raméal fragmenté) au fort pouvoir nutritif, copeaux de bois, cosses de sarrazin… L’immobilier 100% entre Particuliers : Le jardin sec est-il réservé aux seules régions médi- terranéennes ? Philippe Raujol : On peut installer un jardin sec dans des lieux plus humides à condition de choisir des végétaux de terrains secs adaptés à son climat, en fonction de la plu- viométrie et de la résistance à la sécheresse. Les excès d’eau étant néfastes, il faudra drai- ner le sol par un apport de sable de rivière. L’intérêt du jardin sec est qu’on peut l’adapter à toutes les régions mais il faut de solides connaissances en botanique et choisir des matériaux adéquats. Les végétaux secs ont pour la plupart une forte rusticité (résistance au froid) et peuvent donc s’exporter dans le nord de la France. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quelles sont les règles en matière de distances de plantation ? Me Bruno Traesch : Les dispositions de l’article 671 du code civil interdisent de planter des arbres, arbrisseaux et arbustes : - à moins de deux mètres de la ligne séparative de deux propriétés, pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, - et de cinquante centimètres, pour les autres (donc d’une hauteur inférieure à deux mètres). Il existe une exception : les plantations en espaliers et ne dépassant pas la crête du mur séparatif. La distance entre les arbres et la ligne séparative des fonds est calculée entre l'axe médian des troncs des arbres (et non à partir de l’écorce) et la ligne séparative des deux propriétés. Les distances prévues dans le code civil ne s’appliquent qu’en l’absence de convention, de règlement comme le PLU ou de cahier des charges de lotissement ou encore d’usages locaux. En effet, dans cette hypothèse ce sont ces règles particulières qui s’appliquent en priorité sur celles du code civil. Si les plantations sont irrégulières, le voisin lésé peut exiger que celles-ci soient arrachées ou réduites à la hauteur déterminée dans l'article 671 du Code civil, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire, conformément à l’article 672 du code civil. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel recours dispose le propriétaire qui est gêné par l’arbre de son voisin (perte d’ensoleillement) alors que la distance de plantation a été respectée ? Me Bruno Traesch : Le propriétaire victime d’une perte d’ensoleillement peut fonder son recours sur le trouble anormal de voisinage. Il doit ainsi démontrer à la juridiction civile saisie que le trouble excède un « inconvénient normal du voisi- nage », lequel est apprécié par les tribunaux en fonction de chaque situation concrète et notam- ment du lieu de l’habitation. S’il s’agit par exemple d’une maison en plein centre-ville ou située dans un tissu urbain très dense, les tribu- naux auront tendance à interpréter très stricte- ment cette notion et à rejeter plus aisément cette demande. Chaque tribunal juge au cas par cas en prenant également en compte la personnalité et le comportement des deux voisins, notamment du responsable du trouble de voisinage éventuel. Le jardin sec séduit de plus en plus de particuliers. Réponse au chan- gement climatique et aux préoccupations relatives à l’utilisation de l’eau, il s’adapte à toutes les régions et met en valeur n’importe quel jardin. Diplômé en aménagements paysagers et gérant de l’entreprise spécialisée dans les jardins secs et japonais Zen&Sec, Philippe Raujol nous apporte son éclairage.
  11. 11. Nos interviews exclusives d’experts M A I - J U I N 2 012 - N ° 8 0 • Appel Immo 11 NNOOUUVVEELLLLEE RRUUBBRRIIQQUUEE Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Immobilier Haute-Savoie : Le marché du bassin Genevois est toujours alimenté par un besoin de logements Notaire à Annemasse et responsable des statistiques PERVAL rela- tives au marché immobilier des Notaires, Me Jean-François Barralier nous éclaire sur la situation du marché de l’immobilier en Haute-Savoie. L’immobilier 100% entre Particuliers : A quoi engage la signature d’un compromis de vente ? Cabinet Picovschi : Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acquéreur s’engage à acheter à un prix convenu. Ce contrat permet de lier les parties. Il s’écoule généralement trois mois entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif devant le notaire. Le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur le prix et la chose. La vente est parfaite. Selon l’article 1589 du Code civil : « La pro- messe de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résul- tera s'établiront par le paiement d'un acomp- te sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régu- larisée ultérieurement, sera celle du verse- ment du premier acompte ». Toutefois, le compromis peut mentionner des conditions suspensives qui devront être levées dans un certain délai, sous peine de caducité du compromis. Ainsi par exemple, les conditions suspen- sives les plus courantes sont l’obtention d’un prêt auprès d’un établissement bancaire ou encore l’obtention du permis de construire. Si passé le délai, l’acquéreur n’a pas obtenu d’offre de prêt de la banque, le compromis est caduc. Chaque partie est alors libérée de ses obligations. L’immobilier 100% entre Particuliers : L’une ou l’autre des parties peut-elle revenir sur sa décision ? Cabinet Picovschi : L’intérêt du compromis est d’engager les parties. Leur permettre de se rétracter dès qu’elles le veulent priverait cet avant-contrat de son intérêt. • L’impossible rétractation du vendeur : Après avoir signé le compromis, le ven- deur ne peut se rétracter. • La rétractation de l’acquéreur : Quant à l’acquéreur non professionnel, la loi SRU du 13 décembre 2000 lui permet de se rétracter dans un délai de sept jours. Une fois le compromis signé, il est « notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équi- valentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétrac- tation est exercée dans ces mêmes formes » (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation). L’acquéreur dispose d’un délai de rétracta- tion de sept jours à jours à compter du len- demain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise de l’acte s’il a été signé devant notaire. L’immobilier 100% entre Particuliers : L’acheteur peut-il renoncer à l’achat immobilier passé le délai de réflexion des 7 jours ? Cabinet Picovschi : La rétractation hors délai est par principe interdite. Cependant, il faut étudier le compromis et vérifier ce qu’il sti- pule. • Les clauses du compromis de vente Passé ce délai légal de rétractation, l’acheteur ne peut pas renoncer à l’achat. Il ne peut pas décider de façon unilatérale de mettre fin au compromis. Néanmoins, il arrive que le compromis stipule qu’en cas de rétractation hors délai, l’acquéreur devra 10% du prix de vente. L’acquéreur pourra donc se déga- ger du compromis de vente en payant 10% du prix. Au fond, ces 10% ne sont qu’une juste contrepartie pour le ven- deur qui a vu son bien immobilisé et qui n’a donc pas pu le vendre à quelqu’un d’autre. Le compromis peut aussi prévoir que le vendeur aura la possibilité de pour- suivre l’acquéreur en justice en exécu- tion forcée de la vente. Dans ce cas, l’acheteur est lié et ne peut pas se dégager du compromis. Par ailleurs, certains mécanismes juridiques per- mettent à l’acheteur de se dégager de la vente sans avoir à payer les 10% du prix de vente. • La non réalisation des conditions suspensives Si les conditions suspensives ne sont pas levées dans le délai prévu par le compromis, l’acheteur (comme le ven- deur) est libéré de ses obligations. Il ne s’agit pas à proprement parler d’une rétractation. La rétractation étant « impossible » hors délai, certains acquéreurs espèrent que les conditions suspensives ne seront pas levées et notamment que le prêt ne sera pas obtenu. Certains vont jusqu’à effectuer des manœuvres auprès de la banque pour que l’offre de prêt soit refusée. Le vendeur se retrouve alors sans recours, avec son bien immobilisé et invendu. Le compromis de vente n’est donc pas un acte banal. Il s’agit d’une vente sous seing privé engageant chacun des protagonistes. Les questions de rétractation du vendeur ; de rétractation de l’acquéreur après le délai de sept jours sont des questions sources de contentieux. Compromis de vente : Retour sur les obligations de cet avant-contrat de vente Juriste spécialisé dans les domaines de l’immobilier et la construction pour le cabinet d’avocats Picovschi, Elodie Coipel revient sur les spécificités du compromis de vente. L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, comment se porte l’immobilier à Annemasse en ce début d’année 2012 ? Me Jean-François Barralier : Le marché de l'immobilier aura connu une activité toute particulière jusqu'au 31 janvier 2012 du fait de la modification du régime fiscal du calcul de l'impôt sur la plus-value qui est entré en vigueur au 1er février 2012. Les vendeurs assujettis à l'impôt (toutes les ventes sauf l'habitation principale) ayant un intérêt évident à régulariser une vente avant le 31 janvier 2012. Il est encore trop tôt pour porter un jugement pertinent sur le premier trimestre. Un ralentissement des affaires semble s'amorcer ce qui se traduira très certainement par une diminution du volume de transactions. Les années d'élection se traduisent généralement par un certain attentisme. L’immobilier 100% entre Particuliers : Les prix vont-ils baisser ? Me Jean-François Barralier : Le marché du bassin Genevois est toujours alimenté par un besoin de loge- ments ce qui constitue le moteur principal du marché associé à un € intéressant pour les frontaliers ce qui ne devrait pas conduire à une baisse majeure du prix des transactions. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux ven- deurs ? Me Jean-François Barralier : Les vendeurs vont devoir intégrer dans l'avenir une valeur émergente "la valeur verte". Le parc immobilier qui reste une valeur sûre quel qu'il soit,vieillit et se trouvera atteint d'obsolescence du fait de l'intégration des normes et des énergies nouvelles. Une rénovation ou un renouvellement du parc s'imposera pour coller à une demande de biens correspondant de plus en plus aux nouvelles aspirations de l'habitat de demain. La prise de conscience n'existe pas encore et le coût des nouvelles techniques reste un frein certain,c'est pourquoi on ne peut parler que de valeurs émergentes. Mais le prix des biens anciens sera tôt ou tard affecté par la prise en compte de ces nouvelles valeurs. Taux immobiliers: « Nous nous attendons a une stabilité, voire encore quelques baisses de taux, pour les prochaines semaines » Responsable sur des études économiques et porte-parole de Meilleurtaux.com, Sandrine Allonier fait pour L’immobilier 100% entre Particuliers un point sur la situation du crédit en France. Selon elle, les taux des crédits immobiliers devraient rester stables voire baisser légèrement. Une bonne nouvelle pour ceux qui projettent d’acheter un bien immobilier ! L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, les taux des crédits immobiliers sont stables depuis le début de l’année, ils ont même légèrement baissé en mars. Comment, selon vous, vont-ils évoluer dans les prochaines semaines ? Sandrine Allonier : En effet, en mars, 83 % de nos banques partenaires ont baissé leurs taux de crédit et aucune ne les a remontés, c’est du jamais vu depuis mai 2010… Cela s’explique par le niveau très bas de l’OAT 10 ans, taux des emprunts d’Etat qu’elles utilisent comme référence pour déterminer le niveau de leurs taux de crédit et les bonnes conditions de refinancement dont elles bénéficient actuellement, notam- ment auprès de la Banque centrale européenne. Tant que ce contexte favorable perdurera, les banques auront la possibilité de proposer des taux avantageux. Nous nous attendons donc a une stabilité, voire enco- re quelques baisses de taux, pour les prochaines semaines. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel taux un particulier peut-il espérer obte- nir pour un emprunt sur 20 ans ? Sandrine Allonier : Actuellement, avec un très bon dossier et un peu d’apport, un particulier peut obtenir entre 3,90 % et 4,10 %, hors assurance. L’immobilier 100% entre Particuliers : Depuis quelques mois, les banques ont durci leurs conditions d’attribution des prêts immobiliers. Pourquoi ? Sandrine Allonier : En effet les banques sont actuellement plus prudentes. Elles appliquent plus strictement les critères qui existaient déjà comme le respect du seuil maximal de 33 % d’endettement, une situation professionnelle stable… En revanche, il est vrai qu’elles sont plus exigeantes sur l’apport et privilégient les prêts sur des durées inférieures à 25 ans. Cette prudence accrue des banques est liée au contexte écono- mique et à l’anticipation d’un ralentissement du marché immobilier et d’une baisse des prix.

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