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  2. 2. voir p. 3 Sommaire voir p. 4 voir p. 6 voir p. 11 voir p. 12 voir p. 13 voir p. 83 voir p. 243 Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers N°82 - Septembre - Octobre 2012 Retrouvez également toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet www.appelimmo.fr y L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS Immeuble Élysées La Défense 7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex www.immobilier100%entreparticuliers.fr RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 € Présidente : Fabienne BLEYNIE N° ISSN : 1293-9234 Dépôt légal à parution Bimestriel Septembre - Octobre 2012 Numéro 82 – 1,95 € Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprimé par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Index des annonces classées par département Découvrez le Service Immobilier à domicile Nos conseils pratiques Nos interviews exclusives d’experts Questions juridiques Le Panorama Couleurs Nos milliers d’offres classées par département Des témoignages de vendeurs et d’acheteurs Visitez les biens à distance Ce Logo certifie une action respectueuse de l’environnement par notre imprimeur. voir p. 242 082APLIM_001_002_057APLIM_001_002.qxd 14/08/2012 11:23 Page 2
  3. 3. LES ANNONCES par département Pratique : les annonces sont classées par département et par ordre croissant de prix. LES D.O.M. LES BIENS A L’ETRANGER J U I L L E T - A O U T 2 012 - N ° 81 • L’immobilier 100% entre particuliers 3 PAGES 75 à 240 Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 237 à 240 01 Ain ...................................................................p 83 02 Aisne ...............................................................p 84 03 Allier................................................................p 85 04 Alpes de Hte Provence..................................p 87 05 Hautes Alpes ..................................................p 88 06 Alpes Maritime ...............................................p 88 07 Ardèche ..........................................................p 91 08 Ardennes ........................................................p 92 09 Ariège..............................................................p 94 10 Aube................................................................p 94 11 Aude................................................................p 95 12 Aveyron...........................................................p 98 13 Bouches du Rhône......................................p 102 14 Calvados.......................................................p 104 15 Cantal............................................................p 106 16 Charente .......................................................p 107 17 Charente Maritime .......................................p 108 18 Cher...............................................................p 110 19 Corrèze..........................................................p 111 20 Corse.............................................................p 113 21 Côte d’Or.......................................................p 114 22 Côtes d’Armor..............................................p 115 23 Creuse...........................................................p 119 24 Dordogne......................................................p 120 25 Doubs............................................................p 122 26 Drôme ...........................................................p 124 27 Eure...............................................................p 125 28 Eure et Loire.................................................p 127 29 Finistère........................................................p 128 30 Gard ..............................................................p 131 31 Garonne Haute.............................................p 137 32 Gers...............................................................p 139 33 Gironde .........................................................p 141 34 Hérault ..........................................................p 144 35 Ille et Vilaine.................................................p 148 36 Indre ..............................................................p 150 37 Indre et Loire................................................p 151 38 Isère ..............................................................p 152 39 Jura ...............................................................p 154 40 Landes ..........................................................p 155 41 Loir et Cher ..................................................p 157 42 Loire ..............................................................p 158 43 Haute Loire...................................................p 159 44 Loire Atlantique ...........................................p 160 45 Loiret.............................................................p 161 46 Lot .................................................................p 163 47 Lot et Garonne .............................................p 164 48 Lozère ...........................................................p 167 49 Maine et Loire ..............................................p 168 50 Manche .........................................................p 169 51 Marne ............................................................p 171 52 Haute Marne .................................................p 172 53 Mayenne .......................................................p 172 54 Meurthe et Moselle ......................................p 173 55 Meuse............................................................p 174 56 Morbihan.......................................................p 175 57 Moselle..........................................................p 177 58 Nièvre............................................................p 180 59 Nord ..............................................................p 182 60 Oise ...............................................................p 183 61 Orne ..............................................................p 184 62 Pas de Calais ...............................................p 186 63 Puy de Dôme................................................p 188 64 Pyrénées Atlantique ....................................p 190 65 Haute Pyrénées............................................p 192 66 Pyrénées Orientale ......................................p 193 67 Bas Rhin .......................................................p 195 68 Haut Rhin......................................................p 196 69 Rhône............................................................p 198 70 Haute Saône.................................................p 199 71 Saône et Loire..............................................p 201 72 Sarthe............................................................p 205 73 Savoie ...........................................................p 207 74 Haute Savoie ................................................p 208 75 Ville de Paris ................................................p 210 76 Seine Maritime .............................................p 210 77 Seine et Marne .............................................p 212 78 Yvelines ........................................................p 213 79 Deux Sèvres .................................................p 214 80 Somme..........................................................p 215 81 Tarn ...............................................................p 217 82 Tarn et Garonne ...........................................p 218 83 Var .................................................................p 219 84 Vaucluse .......................................................p 224 85 Vendée ..........................................................p 226 86 Vienne ...........................................................p 228 87 Haute Vienne................................................p 229 88 Vosges ..........................................................p 230 89 Yonne ............................................................p 234 90 Territoire de Belfort .....................................p 235 91 Essonne........................................................p 236 92 Hauts de Seine.............................................p 236 93 Seine Saint Denis ........................................p 237 94 Val de Marne.................................................p 237 95 Val d’Oise......................................................p 237 97 DOM ..............................................................p 238 98 TOM...............................................................p 238 AD Andorre.........................................................p 238 BE Belgique........................................................p 238 BR Brésil.............................................................p 238 CV Canada..........................................................p 238 CH Cap Vert ........................................................p 238 CZ République Tchèque....................................p 238 ES Espagne........................................................p 238 GB Grande Bretagne..........................................p 239 GR Grèce.............................................................p 239 IE Irlande ...........................................................p 240 IT Italie...............................................................p 240 MA Maroc ............................................................p 240 MC Monaco .........................................................p 240 MD Madagascar ..................................................p 240 PL Pologne.........................................................p 241 PT Portugal ........................................................p 241 RO Roumanie .....................................................p 241 SN Senegal .........................................................p 241 TH Thaïlande ......................................................p 241 TN Tunisie...........................................................p 241 VE Vénézuela .....................................................p 241 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 3
  4. 4. 4 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 2 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 Complétez le bulletin d’adhésion au Service Acheteurs, p 5. SERVICES GRATUITS «Découvrez le Service Immobilier à Domicile de notre partenaire» Vous permet de recevoir gratuitement, chez vous, tous les 15 jours, une liste de biens selon vos critères de sélection. Chaque quinzaine, vous recevrez gratuitement chez vous une liste de biens qui vous intéressent * *Dans la mesure où des biens correspondant à vos critères sont disponibles. Vous téléphonez directement au vendeur pour traiter de particulier à particulier. v 1 v 3 En 3 étapes très simples... v 2 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 4
  5. 5. S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 • N ° 8 2 • L’immobilier 100% entre particuliers 5 Pour recevoir gratuitement chez vous des propositions de biens, précisez-nous votre projet immobilier Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à : ¡ Précisez votre projet immobilier Complétez ci-dessous toutes les parties t Melle t Mme t M Nom ………………………......………………………………………………….......………... Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………... Adresse ……………………………………………………………........……….......………... Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………... Tél. ……...……………………… Conditions générales d’adhésion acheteur 1 - Je soussigné(e), M déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement au Service Acheteurs, directement entre particuliers. 2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confiden- tialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir de la part de la société mon nom et mes coordonnées. 3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens immobiliers vendus sans commission* à la vente. 4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibi- lité dont je sera informé). 5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier. 6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de recherche est satisfaite ou à modifier. Date Signature obligatoire L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3 Vous précisez votre projet immobilier... q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer à votre achat, en euros q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt) Maximum 5 départements ... et vous complétez avec vos coordonnées q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion q Vous indiquez vos coordonnées q Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion Conditions générales d’adhésion au 1 - Tout adhérent au Service Acheteurs déclare être un particulier réellement à la recherche d'un bien. L'adhésion aux Services Acheteurs, directement entre particuliers, est gratuite. 2 - Vos coordonnées sont insérées dans notre fichier informatique afin d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critères énoncés dans votre demande. La confidentialité de ces in- formations est rigoureusement res- pectée: aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la société votre nom et vos coordonnées. 3 - Vous recevrez gratuitement et régu- lièrement,environchaquequinzaine,votre sélectiondebiensimmobiliersvendussans commission à la vente (dans la mesure où il existe des biens correspondant à vos critères de recherche). 4 - Vous pourrez consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui vous intéressent. 5 - La société se réserve le droit de re- fuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l'offre et de la demande régissant le marché de l'immobilier. 6 - En contrepartie, vous vous engagez à nous prévenir immédiatement le jour où votre demande de recherche est sa- tisfaite ou à modifier. Service Acheteurs de Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent. * Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche. “ “ UNIQUE EN FRANCE Conservez cette partie u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.  La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers. Vous recherchez… 1. Quel est le bien immobilier que vous recherchez ? (1 seul choix possible) q Château / Propriété q Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie q Studio, Appartement, Immeuble q Terrain seul q Propriété agricole ou viticole q Commerces q Viager 3. Où recherchez-vous votre bien en France ? Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum) Départ. 1 30Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez : Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider. Départ. 5Départ. 3 Départ. 4Départ. 2 Cochez 1 seule case } Votre montant est supérieur à 250 000 € ? Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche : Surface habitable minimum ................................... m2 Surface terrain minimum ................................... m2 2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ? (inscrivez la somme en euros) Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant. Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation. Euros Trois cent mille euros Par exemple : 3 0 0 0 0 0 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 5
  6. 6. 6 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 2 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 Calculer tous les coûts NOS CONSEILS PRATIQUES Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ? Les « frais de notaire » : un surplus à prévoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure :tous lesfondsconcernantlesacquisitionsimmobilières,bâties ounon,passenteneffetentresesmains.Ilestdoncchargé decollecterlesimpôtsperçusparl'Étatetlescollectivités locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%. Dansleneuf,ilfautcomptersuruntauxglobalde2%à3% (moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmen- teront). En effet,les logements neufs,ne sont pas soumis àlaTVAetsupportentunetaxedepublicitéfoncièrebeau- coup moins importante que pour les logements anciens, puisquefixéeà0,615%.Pourlecalculdesfraisdenotaire, sont considérés comme neufs,les logements en cours de construction,c’est-à-direlaventesurplansoulaVenteen l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également concernésleslogementsachevésdepuismoinsdecinqans. AnoterqueseulelaVEFA,quellequesoitlaqualitéduven- deur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est plustraitécommeunlogementneuf,uneconstructionsur plansrevenduedanslescinqans.Lesfraisdenotairesont en fait composés de plusieurs éléments. • La rémunération proprement dite de ce spécialiste : ré- daction des actes, vérification de la régularité de l'opéra- tion...Ceshonoraires,appelés«émolumentsproportionnels »,sontfixéspardécretetsontproportionnelsauprixdevente (lespourcentagessontdégressifspartranchesdeprix).La TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les DOM) s'y ajoute,elle sera de 22,2% pour les achats effec- tués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, iden- tiquepourlesDOM).Vouslespaierezlejourdelasignature ducontratdevente.C’estaussicejour-làquevousverserez le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes sontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas.Pourunevente immobilière,lesémolumentsproportionnelsdunotaireap- partiennent à la série 1. Tranche première Série S1 % Série 1 De 0 à 6500 € 4 % Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 € 1,65 % Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 € 1,10 % Au-delà de 60.000 € 0,825 % Tranche deuxième Série S2 % Série 2 De 0 jusqu'à 6500 € 2 % Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 € 1,10 % Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 € 0,75 % Au-delà de 30.000 € 0,55 % Un calculateur est disponible sur :www.paris.notaires.fr • Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou « émoluments fixes »,qui rémunèrent le notaire pour les dé- marchesaccomplies:étatcivil,extraitscadastraux,documents d’urbanisme,informations données par le syndic de copro- priété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence d’amiante,termitesouplomb,formalitésdepublicitéaubu- reaudeshypothèques...Letarifdechaqueacteestexprimé en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €. •Les«débours»,c’est-à-direlessommesverséesàdestiers pour le compte du client :géomètre,syndic de copropriété, états hypothécaires,coût des pièces,frais postaux,etc. •LesdroitsettaxespayésauTrésorPublic:ils’agitessen- tiellementdesdroitsd’enregistrement,appelésaussi«droits de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des droitsd’enregistrements’élèveà5,09%.Lemontantversé est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains. Les « droits de mutations » sont composés de la taxe com- munale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf),et d’un « prélèvement pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le neuf de la taxe départementale.. A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti au paiement de laTVA. Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le comptedesonclient.C'estpourquoiildemandeuneprovi- sion, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui sontconcernésparlespiècesadministratives)etéventuel- lement celui de ses émoluments, provision qui peut être complétée si besoin. Si vous achetez un terrain à bâtir ... Au moment de l'achat • Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dépendent de la qualité du vendeur :si vous êtes une per- sonne physique (non-assujetti) et si vous achetez le ter- rain à un particulier pour y faire construire une maison à usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enre- gistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus). • Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujet- ti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les mar- chands de biens ou à une collectivité locale (une com- mune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7% avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez bor- ner votre terrain, et en connaître ainsi de manière préci- se les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est vivement recommandée si vous doutez de la nature du terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des sur- coûts imprévus au moment de la construction (fonda- tions insuffisantes, par exemple). À l'obtention du permis de construire • Vous avez déposé votre demande de permis de construire avant le 1er mars 2012. Le département et la commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance du permis de construire,le paiement de diverses taxes et redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée dans la plupart des communes, dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la Taxe Départementale pour le financement du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles dans certains départements ; la participation pour dépassement du plafond légal de densité unique- ment dans les communes qui l'avaient institué avant le 31décembre 1999 ; la participation pour dépassement du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales ne les demandent pas. Renseignez-vous. Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars 2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité (exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS). Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au 1erjanvier2015.Ànoterquedésormaislanatureetlemon- tant de ces participations doivent obligatoirement figurer surlepermisdeconstruirepourpouvoirvousêtreréclamés. • Elles vous demanderont, peut-être aussi, une partici- pation au financement des équipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’é- gout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont pas opté pour le financement de leurs installations. • Si vous achetez un terrain viabilisé,rendez-vous à la mai- rie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les tra- vaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes, l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent norma- lement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la par- celle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de raccordement aux différents compteurs, de la « frontière » de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée. Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées. • Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux dépenses des équipements publics peut être à verser à la commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux. Prévoyez vos dépenses futures ! Prenezen compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous auprès du syndic sur le montant des charges collectives à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les cas, vous pouvez également demander au vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives ou indi- viduelles- des deux dernières années. Dès la signature de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des ter- rains et des équipements communs gérés par une asso- ciation syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur. Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir. - Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au cours des cinq années précédentes, en réclamant les procès verbaux des assemblées générales, et quels sont les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une idée des investissements que vous devrez supporter. En règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée générale des copropriétaires, mais non encore réalisés, restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incom- beront cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à compter du jour de la signature de l'acte définitif. N'oubliez pas les impôts locaux ! - La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er jan- vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes de vente prévoient un partage de la taxe foncière au pro- rata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, à cette même date. Pour calculer le mon- tant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans cer- taines communes, la taxe de balayage. - D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe concernant les logements vacants ou celle des terrains agricoles devenus constructibles. Une TVA qui a augmenté cette année en passant à 7% Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste appliquée pour tous les devis effectués et les verse- ments d’acomptes versés avant le 20 décembre 2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les loge- ments d’habitation individuelle (et leurs dépen- dances), soit situés dans un immeuble collectif (ou leur partie commune), en résidence principale ou secondaire et achevés depuis plus de deux ans. Locaux concernés : Les maisons individuelles et les logements situés dans des immeubles collectifs. La mesure s'applique à tous les locaux affectés exclusivement ou principalement à l'habitation, qu'ils soient la résidence principale ou secondaire de l'oc- cupant, ainsi que les dépendances liées à ces mai- sons et logements. Exemples : balcons, caves, greniers, débarras, garages privatifs attenants à l'habitation. * Les parties communes des immeubles collectifs si elles sont affectées principalement à l'habitation. Dès lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à usage d'habitation, les travaux réalisés dans les parties com- munes relèvent en totalité du taux réduit de 7%. Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'esca- lier, de l'ensemble de l'installation de chauffage excepté la chaudière de l'immeuble, rava- lement de l'immeuble. Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétai- re, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés, si vous achetez vous-même des équipe- ments pour les faire installer vous restez alors sou- mis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi les équipe- ments ménagers et mobiliers, de même de gros équi- pements destinés à l’installation ou au remplacement du chauffage ou des sanitaires. Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions d’octroi sur la période de deux ans. Formulaires sur : www.impots.gouv.fr Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc- tion d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus de plus de la moitié du gros œuvre. Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus des deux tiers des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sani- taires, installations électriques et chauffage), ni aug- menter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. À noter enfin que l’administration fiscale a précisé que seront également concernés, par le taux de TVA réduit, les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les jardins. Ils doivent constituer le préa- lable nécessaire à des travaux d’entretien ou de tra- vaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par le client lui-même, porter sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’ha- bitation proprement dit, mais également dépendances usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte l’entretien des espaces verts). 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 6
  7. 7. S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 • N ° 8 2 • L’immobilier 100% entre particuliers 7 Maison ancienne : quelques tuyaux pour repérer les gros défauts • Demandez à visiter le grenier pour vérifier la charpente. Si les poutres sont humides, elles risquent d'avoir été attaquées par les champi- gnons ou les termites. Testez aussi la dureté du bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimètres. • Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau : la réfection d'un toit peut coû- ter très cher. • Effectuez également un tour à la cave pour repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage éventuel à effectuer). • Méfiez-vous des plafonds où vous repérez d'importantes fissures, surtout si des différences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à remplacer. • Les murs ne doivent pas présenter de traces d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la présence de fissures verti- cales et transversales sur les murs extérieurs. • Contrôlez l'état de l'installation électrique (prises, interrupteurs, compteurs). • Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage central. Renseignez-vous sur sa date d'installa- tion et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste. En savoir plus… Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude de marché... pour savoir précisément ce que comporte une expertise immobilière ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consultez l’annuaire de la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels sur leur site Internet : www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris). Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire établir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement… Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu… 1 Ne dépassez pas le prix du marché... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recher- chés sont souvent les plus cotés et par conséquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignez- vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar- tier que vous avez choisi et pour le type de logement - ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voi- sinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou régions, suivent le marché du logement, achetez des revues spécialisées. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui majeur dans la détermination du prix. - Il est préférable de visiter le bien à différents moments de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présen- ce d'établissements commerciaux, industriels ou agri- coles, pouvant induire une gêne quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un restaurant : établissements souvent bruyants. - Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser- vices sont à proximité ? Le quartier est-il bien desser- vi par les transports en commun ? Est-il facile de se garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés d'un espace vert, élément particulièrement « valori- sant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à défaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas l’évolution de votre environnement... Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme, ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous également auprès de la Direction Départementale de l'Équipement ou Direction Départementale des Territoires (travaux routiers, par exemple). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite résidence collective, composée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et qu'il n'est pas rénové. Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits « plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence ; la présence de verdure et, dans les régions du sud, d'une piscine collective (mais rensei- gnez-vous sur les charges). À partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif. 5 Privilégiez les logements bien exposés et bien conçus Ces qualités permettront en effet à votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras- se ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi: la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ; petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol, même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfonce- ments, cagibis, débarras où peut être aménager un coin douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes cou- loirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieure- ment des pièces plus spacieuses... 7 Tous les équipements complémentaires n'ont pas la même valeur - Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la présence d'une piscine ou d'un systè- me d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acqué- rir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique, sont plus estimées que le cairon). - Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment procéder, renseignez-vous auprès d'une association de consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de distribution (eau,électricité,etc.) soient visibles :les réparations éven- tuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvénients liés à la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylônes électriques...). Informez-vous auprès des ser- vices du cadastre (servitudes privées) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac- cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo- cier en conséquence. - Vous pourrez également tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fondations et le coût du drainage. Questionnez votre voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable, inondable...) 10 Pour apprécier la qualité globale, faites-vous aider par un initié. - Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti- ment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement composé d'architectes, dont certains officient gratuite- ment dans quelques Agences Départementales d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org - Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recom- mandé de faire réaliser une expertise immobilière com- plète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par exemple en compte la situation géographique du bien, sa composition, son état, l'origine de la pro- priété, ses servitudes, etc… Résidence secondaire : une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une résidence secondaire, l'irration- nel a davantage son mot à dire que pour l'achat d'une résidence principale. N'achetez cependant pas à n'importe quel prix, car vous réaliserez sans doute enco- re moins de plus-value à la revente que pour d'autres types de logements. - Privilégiez le site et choisissez la rési- dence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez, ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prix- moindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le week- end, ou en été, si un jour vous êtes à court d'argent... Vous achetez avant tout pour investir… • Les produits doivent être très bien placés et d'excellente qualité. Les beaux immeubles ré- novés des années soixante, par exemple, sont les bienvenus. • N'hésitez pas non plus à investir dans une maison individuelle ou dans une maison de vil- lage, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intérieure. Ces produits sont très recherchés dans les grandes agglomérations. • Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les stu- dios ou les deux pièces,mais que les locataires y restent plus longtemps. •Tenez compte de la composition sociologique de la commune où vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville étudiante ou non) et renseignez-vous sur le ni- veau des locations pratiquées. Estimer la valeur d’un bien NOS CONSEILS PRATIQUES 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 7
  8. 8. 8 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 2 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 Penser à toutes les démarches Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir. 1 Décryptez... L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est possible, la véracité des informations figurant dans l'an- nonce avant de se déplacer. 2 Enquêtez pour mieux cohabiter... Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi- nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti- culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col- lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ? Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites ques- tions apparemment anodines ont leur importance, car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien-être. 3 Apprenez le règlement... En résidence collective, renseignez-vous sur le règle- ment de copropriété, notamment sur les clauses concer- nant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est très important, car il détaille le mode de fonctionnement de la copro- priété. Le vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez exercer votre profession dans votre apparte- ment, mais est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle- ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi- sinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entre- tien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement, en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réel- le est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte défi- nitif (ou « acte authentique »). - Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis- sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13 décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvelle- ment urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avant- contrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du ter- rain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non- respect de cette obligation de précision (et non de bor- nage obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre expert et consultez alors le procès-ver- bal et le plan dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du département. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété. Il est donc possible que la conte- nance réelle du terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'ap- plique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura aucune valeur envers lui.Vous devrez alors vous adresser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible ? - Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiqueront les règles de construction applicables dans votre localité et les conditions d'évolution de votre environnement. - S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un « certificat d'information générale » qui vous dira seu- lement si le terrain est constructible, soit un document plus précis vous indiquant si le projet,que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non. 6 Prémunissez-vous contre les malfaçons... - Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ». Elle concerne tous les dommages matériels qui compro- mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équi- pement qui sont indissociables de leur support : par exemple, le défaut du système de ventilation, affaisse- ment de dallage, effondrement de charpente, etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attesta- tion « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement souscrite au moment de l'édification ou de la transfor- mation du logement. Cette assurance est obligatoire et permet d'éviter au client d'engager une procédure en responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de malfaçons. - Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts que contre les « vices cachés », à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai- se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile. - La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les ouvrages de voirie et d'équipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vrai- ment décidé : le moment est venu de signer un avant- contrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a innové et créé une disposition très importante applicable depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez alors une promesse unilatérale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : • Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de sept jours à compter du len- demain de la première présentation de la lettre recom- mandée vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier, par exemple). Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non professionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. À noter que la loi portant Engagement National pour le Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habi- tation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant signé un compromis ou une promesse de vente dispose d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avant-contrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de Cassation estime que la remise en mains propres d’un acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne peut pas faire courir le délai de rétracta- tion. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier par extension - resteraient le seul moyen de notification. L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. - « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'enga- ge en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois impor- tant de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du ver- sement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat sont,comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept jours, de l'acquéreur. - La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi- qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnité d'immobilisa- tion qui représente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par exemple : la non-obtention des prêts). - Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition sus- pensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolu- toire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux par- ties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentivement les clauses et vérifiez bien la des- cription de ce que vous achetez. Car lors de la signature de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pour- rez pas changer les termes du contrat. 8 Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa- tion d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une « condition suspensive ». Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement Le certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer- tificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du terrain. Il est conçu comme un document informatif ou opéra- tionnel qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limita- tions administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi, etc. Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le certificat d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les deux mois suivant le dépôt de la demande et reste en prin- cipe valable un an après son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire,mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire ! En savoir plus... Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue 60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union Fédérale des Consommateurs : www.quechoisir.org sera rompu automatiquement et vous récupérerez les sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situa- tion personnelle : revente de votre précédent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de la mutation professionnelle prévue, etc. 9 Vérifiez avant de signer le contrat de vente définitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire. Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous remettra une attes- tation de propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entre- prises comme les assurances, les banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires. 10 Vous avez acheté votre terrain, et pensez désormais à construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman- dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli- gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net (SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan- tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause. 11 Et après ? Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco- nomique),à effectuer votre changement d'adresse,à transfé- rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom, voire à ins- taller à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez- vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven- tuel... car la provision, prise pour couvrir les frais divers, est souvent surévaluée. NOS CONSEILS PRATIQUES Pour en savoir plus www.appelimmo.fr 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 8
  9. 9. S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 • N ° 8 2 • L’immobilier 100% entre particuliers 9 Les avantages fiscaux La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif d'incitation à la location de logements neufs BBC (Bâtiments Basse Consommation). Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre 2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories : - les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concer- ne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ; - les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le logement est loué durant quinze ans). L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45% du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire pro- portionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit « intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9 ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de 1,33% du prix de revient du logement. L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dis- positifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année 2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12 ans et 32 % si la location dure 15 ans. Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur : www.legifrance.gouv.fr Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occu- pants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habita- tion principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements, d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives), d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipe- ments de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de maté- riaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage. Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une attestation ou d’une facture. Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de : - 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ; - 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commu- ne. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 € dans le cas d’une garde alternée. Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place : - l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou han- dicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques techno- logiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ; - les dépenses d'équipement en faveur du développement durable : les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collec- tives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais pré- senter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères de performances minimales plus élevés. Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire 2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr  Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux sites des différentes banques, en passant par les associations de défense ou de conseil des consommateurs. Trouver les financements NOS CONSEILS PRATIQUES À quel prêt principal avez-vous droit ? •LePrêtConventionnépeutcouvrirdésormais100%ducoût de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les éta- blissements de crédit dans la limite d'un maximum régle- menté (celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné).Lanotiondeprixderevientmaximumestsup- primée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). • Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à condition de ressources. Sont pris en considération l'en- sembledesrevenusimposablesdetouteslespersonnescom- posant le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de rési- dence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +). • Lesprêtsbancairesordinairesnécessitent de faire jouer la concurrencelapluslargepossibleetdebiencomparerlescoûts ducrédit(voirencadré:lesquestionsessentielles).Pluslemon- tant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée. Les prêts complémentaires Lalistedesprêtspouvantêtreaccordésencomplémentd'un Prêt Conventionné a été modifiée en 2010. • Le Prêt à TauxZéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le PassFoncier.Attribuésouscertainesconditions,ilesttoujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construc- tion par une personne physique d'un logement neuf,servant de résidence principale au moins 8 mois par an. Les loge- ments anciens sont concernés s’ils servent de première oc- cupationaprèslaréalisationdetravauxl’assimilantàduneuf. D’autres conditions sont prises en compte,comme la quotité du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien. Ilpeutêtredemandéauprèsdetouslesétablissementsdecré- dits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut en aucun cas constituer le financement principal. Son rem- boursements'effectueparmensualitésconstantes,pourune durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de différé de remboursement. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de réfé- rence du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre prin- cipallarésidenceautitredel'avantdernièreannéeprécédant l'offredeprêt(annéeN-2).Ildoitêtreinférieuràlalimitefixée par le PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zoneAet53.000eurosenzoneC.Deplus,ceprêtestréservé aux ménages « primo-accédants »,c’est-à-dire qui n'ont ja- mais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre avec le Éco-PTZ qui finance des travaux. •L’Éco-PTZsertàfinancerdestravauxgarantissantuneper- formance énergétique minimale à des logements anciens à usagederésidenceprincipale.CumulableaveclePTZPluset lecréditd’impôtdepuisle1erjanvier2012,ilestsansintérêts et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à hauteur de 30.000 euros maximum. • Le Prêtd'Épargne Logementest accordé après une phase d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Lo- gement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pen- dant la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5% prime d'État incluse). * La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'é- tablissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite de 1 525 € si l’opération finance une opération de construc- tion ou un logement vert,et de 1 000 € pour toutes les autres opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence princi- pale à hauteur de 92.000 €. La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5 %horsprimed'état(2,25%aveclaprimed’État).Unminimum de300€estrequisàl’ouvertureducompte.Laprimeestégale à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la li- mite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés estfixéà3%au1eraoût2011.Unprêtpeutêtrecontractéàpartir de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €. Depuis le 1er juillet 2004,le taux d'intérêt du compte épargne logementestégalaudeuxtiersdutauxdespremierslivretsde caisse d'épargne (LivretA). PlanetCompteÉpargneLogementpeuventavoiruneduréede 2 à 15 ans et peuvent être cumulés,à condition de ne pas dé- passer,ensemble,92.000€.Sachezaussiquevouspouvezfaire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos parents proches,et ceux de votre conjoint,sur leur propre épargne logement,afin de majorer votre capacité d'emprunt. • Le prêtActionLogement(ancien 1% employeur ou 1% Lo- gement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10salariéspeuventdemanderàleuremployeurqueleursoit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au financement des logements de ses employés, remis au Co- mité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à 2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à 15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opéra- tion. Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux : -lorsqu'ils'agitd'unepremièreaccessionàlarésidenceprin- cipale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus pla- fonnés (prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N-2) ; - lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une maison ; -lorsquel'emprunteurestcontraintdechangerderésidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle ; - ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les tra- vaux doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ; -aumomentdurachatdelapartindividuelledel'ex-conjoint suite à un divorce ; - s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référenceàlaréglementationthermique(RT2005)dansleneuf, et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ; • Enliaisonavecle prêtActionLogement, desprêtsde sou- tien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à l’éclatement de la cellule familiale). •Leprêtauxfonctionnaires(titulairesoucontractuels)estac- cordéencomplémentduprêtconventionnéetduprêtPASet sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêtestélevé,maisilconstitueunavantageles4premières années. Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt etnedemandenifraisdedossiernidegarantiehypothécaire. •Lescollectivitésterritorialespeuventaccorderdesprêts,dont les conditions dépendent de chaque commune,mais ce sont les conseils généraux qui décident de leur attribution. Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org •Pourlesprêtsdesmutuellesetdescaissesderetraite,ren- seignez-vous directement auprès de votre organisme d'affi- liation. •Le PrêtRelais:la banque finance le prêt de votre futur bien immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ceprêtpeutêtreavantageux maisseulementsivousvendez rapidement votre ancienne habitation. • Lesprêtsfamiliaux:les prêts entre membres d'une même famillesontlégauxetrienn'interditqueleurtauxd'intérêtsoit alors nul ou indexésur le LivretA. Mais pour éviter que le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée,rédigez uncontratetenregistrez-leauprèsdesservicesdelarecette des impôts. Combinez les bons paramètres : • Le tauxd'intérêt : -Fixe:ilestdéterminédansvotrecontratdeprêt,maisn'est pas forcément identique pendant toute la durée de rem- boursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt. -Variable:ilpeutévolueràlahausseouàlabaisse,enfonc- tiond'unindiceinscritdanslecontrat.Unplafondouunplan- cherpeuventéventuellementlimiterlespossibilitésdevariation dutaux.Laduréeduprêtoulesmensualitésvarientenconsé- quence.Ilestimportantdeprivilégierles«prêtscapés» dont la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur •Les mensualités de remboursement peuvent être : -constantes:pendanttouteladuréederemboursement,vos mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyezpasd'augmentationimportantedevosressources; - modulables:le contrat prévoit que vos annuités et la durée duremboursementpeuventévolueràlahausseouàlabaisse en fonction de vos revenus ; -lissées:lorsqueleplandefinancementcomporteplusieurs prêts,le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses men- sualités pour que le total des mensualités en question soit constant.Iléviteraaussil’augmentationducoûttotalducrédit. Enfinn’oubliezpasquelecoûtducréditestenfonctiondesa durée :plus celle-ci est longue,plus votre prêt sera cher glo- balement. Les questions essentielles Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous poser une série de questions et comparer tous les pa- ramètres :Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agit- il d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ? Quelle est la date de la première échéance ? Que se passera-t-ilencasderemboursementanticipé?Ouvre- t-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hy- pothèque ou de la caution, coût de l'assurance décès- invalidité,del'assuranceperted'emploi).Interrogez-vous sur le coût effectif global (qui intègre,outre le taux,tous ces frais annexes) et sur les possibilités de rembour- sement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel : souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel » et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour compenser (il est un des points importants à négocier) ; - la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'in- dice et son influence sur le taux, sur le montant des mensualités,sur la durée du remboursement ou sur les trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à com- bien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les consé- quences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des conditions et des pénalités ? Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui sera le plus adapté à vos situation personnelle. Sachez choisir et combiner vos prêts en fonction de votre projet. TABLEAU A (€/m2/mois) Zones LoiScellier LoiScellier Plafonddeprix Social parm² A bis 22,08 € 17,66 € 5000 € A 16,38 € 13,1 € 5000 € B1 13,22 € 10,58 € 4000 € B2 10,78 € 8,62 € 2100 € C 7,5 € 6 € 2000 € DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Barthélemy, 12,62 € 10,10 € 4000 € Saint-Martin,Mayotte) TOM (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, 15,97 € 13,31 € 4000 € Saint- Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna) 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 9
  10. 10. 10 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 2 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 Immobilier Spécial diagnostics NOTRE DOSSIER SPECIAL DPE, le bilan éner- gie du logement Le diagnostic de perfor- mance énergétique ou DPE permet de faire un bilan de la consommation d’éner- gie de son logement. S’il est obligatoire pour la mise en vente ou en loca- tion d’un bien immobilier, il peut également être réa- lisé à tout moment par les propriétaires soucieux d’avoir une idée précise de l’état de leur logement en termes de performance énergétique. Le DPE permet d’avoir une évaluation de : • l’isolation thermique du logement au niveau du toit, des murs, du plancher et des ouvertures • du système de production de chauffage et d’eau chaude Afin de donner une idée précise des performances énergétiques du logement, le diagnostic de perfor- mance énergétique comporte deux parties : 1. un bilan énergétique sous forme de deux étiquettes classées de A à G : une pour la consommation énergé- tique (en kWhEP/m²/an) et une pour l’émission de gaz à effet de serre (en kg éqCO2/m²/an) 2. une série de recommandations (travaux ou conseils d’utilisation) portant sur l’isolation, le chauffage, la ventilation… Les objectifs du diagnostic de perfor- mance énergétique Visant à repérer les points faibles d’un logement, le diagnostic de performance énergétique ou DPE a pour objectif de : • informer l’acquéreur ou le locataire sur la consom- mation et le coût énergétique du logement • sensibiliser les usagers des conséquences sur le cli- mat de la consommation en énergie du logement • conseiller le futur propriétaire ou locataire pour l’ai- der à réduire ou mieux maîtriser sa facture énergé- tique Obligations juridiques Un certain nombre d’obligations juridiques encadre le diagnostic de performance énergétique. - Affichage du DPE : Depuis le 1er janvier 2011, les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent être mentionnés sur les annonces immobilières que le logement soit destiné à la vente ou à la location. L’acheteur ou le locataire doivent avoir accès au DPE avant de signer la promesse de vente ou le bail de location. Toutefois le DPE reste informel, l’acheteur ou le locataire prenant le bien en l’état. - Validité du DPE : La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans. - Diagnostiqueur : Seul un diagnostiqueur accrédité par un organisme de certification agrée par l’Etat peut réaliser un DPE. Le diagnostiqueur est indépendant des professionnels de l’immobilier ou des agences immobilières. Le particulier est libre de choisir son diagnostiqueur. - Coût du DPE : Le coût d’un diagnostic de performan- ce énergétique est libre, aussi il est important de faire jouer la concurrence et de se renseigner sur le coût du diagnostic avant de faire intervenir un professionnel. Le dossier de diagnostic technique comprend, selon les cas : •le diagnostic de performance énergétique, obliga- toire pour toute transaction •le diagnostic amiante, obligatoire pour toute construction réalisée avant 1997 •le diagnostic plomb, obligatoire pour toute construction antérieure au 1er janvier 1949 •le diagnostic termite, obligatoire dans les zones déclarées infestées selon arrêté préfectoral du département •le diagnostic gaz, obligatoire pour les biens équipés d’une installation au gaz datant de plus de 15 ans •l’état des risques naturels et technologiques, obli- gatoire dans les communes selon arrêté préfecto- ral du département •le mesurage Loi Carrez, obligatoire pour les appar- tements ou les maisons individuelles situés sur un terrain en copropriété •le diagnostic d’assainissement non collectif, obli- gatoire pour les biens qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (tout- à-l’égout) La liste des diagnostics obligatoires va-t-elle bientôt s’alourdir ? Face à la « détresse d’acquéreurs » qui doivent faire face à la présence de mérule dans leur habitat, le député UMP de la Somme, Alain Gest, souhaite que le diagnostic mérule soit rendu obligatoire, et qu’il soit intégré au dos- sier de diagnostic technique à fournir par le vendeur au futur acquéreur, dès la promesse de vente. Une proposition de loi déposée Parce qu’il a constaté la « détresse d’acquéreurs » qui « ne peuvent en aucun cas se prémunir de la présence de la mérule et de ses conséquences puisqu’il n’existe aucune obligation légale pour le vendeur de réaliser un diagnostic technique », le député UMP de la Somme, Alain Gest, a déposé en début d’année une proposition de loi visant à rendre le diagnostic mérule obligatoire lors de la vente d’un logement. Si cette loi venait à être adoptée, le diagnostic mérule constituerait alors un nouveau diagnostic immobilier obligatoire que le vendeur pourrait être amené à réaliser. Le diagnostic mérule reste pour le moment facultatif Le diagnostic mérule est aujourd’hui non obligatoire, en cas de vente ou de mise en location d’un bien immobi- lier. Pourtant, ce champignon qui se déplace dans l’air et s’attaque aux bois est très contagieux et il présente des risques bien réels aussi bien pour les habitations conta- minées que pour celles environnantes. Les risques étant alors la dégradation des bois, pouvant aller jusqu’à l’ef- fondrement des structures attaquées (escaliers, char- pente…). À noter qu’aujourd’hui, et sous certaines conditions, la présence de mérule peut, en cas de vente d’un logement contaminé, engager la responsabilité du vendeur qui ne peut alors s’exonérer de la garantie des vices cachés , même en présence d’une clause d’exonération (article 1641 du Code civil). PROFITEZ DE NOTRE OFFRE PROMOTIONNELLE SUR LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS Partenaire de L’immobilier 100% entre Particuliers, Touslesdiagnostics.com vous propo- se de bénéficier d’un diagnostic ERNT GRATUIT pour la réalisation d’un ou plusieurs diagnostics immobiliers. Pour profiter de cette offre, tapez le code promotionnel LPE2012 sur internet : www.touslesdiagnostics.com ou appelez le 04 42 33 73 96 en précisant le code LPE2012 à votre interlocutrice. Diagnostic de performance énergétique 10 ans Diagnostic amiante - Illimité si aucune trace d’amiante n’est détectée - 3 ans en cas d’amiante Diagnostic plomb - Illimité si aucune trace de plomb n’est détectée - 1 ans en cas de présence de plomb Diagnostic termite 6 mois Diagnostic gaz 3 ans Diagnostic ERNT 6 mois Mesurage Loi Carrez Illimitée sauf en cas de modifications de surface (agrandissement, abattement d’une cloison…) Diagnostic assainissement 3 ans La validité des diagnostics immobiliers Le dossier de diagnostic technique (DDT) Tout vendeur immobilier a obligation d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, un dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe en un seul document l’ensemble des diagnostics obligatoires. Diagnostics facultatifs : pour en savoir plus sur le logement convoité Bien que non obligatoire, un cer- tain nombre de diagnostics facul- tatifs peut être joint au DDT. Pour le vendeur, faire réaliser un ou plusieurs de ces diagnostics per- met de valoriser son bien et de sécuriser les futurs acquéreurs. Pour l’acheteur, ils offrent une meilleure visibilité et plus de garantie sur le logement convoité. Les principaux diagnostics facultatifs sont : • Le diagnostic piscine : de plus en plus demandé, ce diagnostic atteste de la conformité des installations de sécurité du bassin de baignade. Il vise à prévenir les risques de noyades. Attention, l’attestation de conformité de l’ins- tallation aux exigences de sécurité est obli- gatoire pour les piscines dont le dispositif de sécurité est antérieur au 08/06/2004 ! • Le diagnostic radon : gaz radioactif classé comme « cancérigène pulmonaire chez l’homme », le radon émane de la décom- position de l’uranium et du radium naturel- lement présents dans le sol. Inodore et incolore, il est plus concentré à l’intérieur des bâtiments qu’à l’extérieur. Le diagnos- tic radon permet de mesurer la concentra- tion de radon dans l’habitation et propose, éventuellement, des mesures de protection. Il peut être obligatoire dans certaines régions où le gaz est présent en quantité importan- te (Bretagne, Corse, Massif Central, Vosges). • Le diagnostic incendie : permettant de pré- venir les risques d’incendie domestique grâce à la mise en place de mesures de protection ciblées, il apporte des informa- tions sur le niveau de sécurité du logement. • Le diagnostic acoustique : indicatif, ce dia- gnostic quantifie la pollution sonore et, si besoin, propose des aménagements en vue de diminuer les nuisances sonores. • Le diagnostic internet : également appelé DPI (diagnostic de performance internet), ce document informe le futur propriétaire sur les performances de la connexion inter- net disponible dans le logement. • Le diagnostic légionellose : atteste de l’ab- sence de légionellose dans le logement. Les légionelloses sont des bactéries pou- vant provoquer des infections graves chez l’homme. Elles proliférent dans les réseaux d’eau chaude, les systèmes de climatisa- tion, les lieux de stagnation de l’eau (pisci- ne, spa, sauna…). Zoom sur le diagnostic de performance énergétique Obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier, le diagnostic de per- formance énergétique (DPE) peut être réalisé à tout moment par un particulier souhaitant avoir un bilan énergie de son logement. Gros plan sur les objectifs et obligations juridiques du diagnostic de performance énergétique. 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 10
  11. 11. S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 • N ° 8 2 • L’immobilier 100% entre particuliers 11 Nos interviews exclusives d’experts NOS PAROLES D’EXPERTS QUID sur les diagnostics immobiliers Obligatoires lors de toute transaction immobilière, les diagnostics obligatoires sont à la charge du vendeur. Juristes pour le cabinet d’avocats spécialisé en droit immobilier Picovschi, Noémie Salle et Gary-Alban Maravilha font le point sur les différents diagnostics et les recours de l’acheteur en cas de non annexion de l’un des diagnostics obligatoires dans l’acte de vente ou en cas d’erreur dans un des rapports d’expertise. Spécial investissement immobilier : La SCPI, un produit de placement immobilier pour les particuliers qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires Jonathan Dhiver, fondateur et directeur associé de Meilleurescpi.com, nous apporte son éclairage sur les spécifi- cités des SCPI L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels diagnostics doit fournir un particu- lier qui vend son bien immobilier ? Cabinet d’avocats Picovschi : Le législateur a mis à la charge du vendeur d’un bien immobilier l’obligation de fournir un certain nombre de diagnostics obliga- toires qui doivent être annexés à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente dans un document unique intitulé diagnostic technique. C’est l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui fixe les diagnostics obligatoires à établir. Ils sont au nombre de 8 : •Le diagnostic de risque d’exposition au plomb •Le diagnostic de présence d’amiante dans le logement •Le diagnostic relatif à la présence de termite •Le diagnostic de l’état des installations de gaz •Le diagnostic sur l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) •Le diagnostic de performance énergétique (DPE) •Le diagnostic de l’état des installations élec- trique •Le diagnostic des installations d’assainissement non collectif Par ailleurs, certains diagnostics facultatifs pourront être réalisés (diagnostic radon, diagnostic accessibilité handicapés, diagnostic légionellose, diagnostic confor- mité piscine,…). Tous ces diagnostics doivent être réalisés par des experts ayant reçu un agrément. L’immobilier 100% entre Particuliers : De quel recours dispose l’acheteur si l’un des diagnostics obligatoires n’a pas été annexé à l’acte de vente ? Cabinet d’avocats Picovschi : Le vendeur est tenu d’annexer à la promesse de vente le dossier de dia- gnostic technique comprenant les diagnostics pré- cités. S’il ne le fait pas il pourra encourir des sanctions civiles et parfois pénales. En l’absence des quatre premiers diagnostics et des deux derniers, l’article L 271-4 prévoit que le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés. Dès lors, l’acquéreur pourra réclamer le diagnostic manquant aux frais du vendeur. Si le diagnostic ERNT manque, l’acheteur pourra « poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » d’achat. Si jamais le logement n’est pas relié au tout-à-l’égout, c’est l’acquéreur qui devra faire le diagnostic dans le délai d’un an. En cas de défaut du diagnostic plomb, outre les sanc- tions civiles, le vendeur encourt une sanction pénale : une peine de prison de 1 an et 15 000€ d’amende en vertu de l’article 223-1 du Code pénal. L’article L 271-4 du Code civil prévoit par ailleurs que l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations du DPE car il n’a qu’une valeur informative. De manière générale, outre ces sanctions, il existe 2 formes de recours envisageables. L’immobilier 100% entre Particuliers : Qu’est-ce qu’une SCPI ? Jonathan Dhiver : La SCPI (société civile de pla- cement immobilier) est un produit de placement immobilier destiné aux personnes qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires (pour les SCPI de rendement), défiscaliser (pour les SCPI fis- cales) et se constituer un patrimoine immobilier avec un montant d’investissement raisonnable dès 5.000€ d’investissement. Les SCPI investissent en immobilier d’entreprise ou immobilier d’habitation les capitaux collectés auprès des souscripteurs. Les associés reçoivent ensuite un revenu, prove- nant des loyers du patrimoine de la SCPI, en fonc- tion de leur quote-part au capital de la SCPI. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ? Jonathan Dhiver : C’est tout d’abord un rende- ment performant avec 5,16% de rendement pour les SCPI de rendement en 2011. Avec les SCPI de rendement on peut : • se constituer un patrimoine composé d’im- mobilier d’entreprise (peu accessible en général) • recevoir un dividende trimestriel (intéressant dans le cadre d’une retraite) • bénéficier d’une gestion déléguée à une société de gestion agrée par l’AMF (Autorité des marchés Financiers) • mutualiser son risque : géographiquement avec plusieurs villes, typologiquement avec différents types de biens dans l’immobilier commercial, de bureaux, d’activités • investir sur mesure : possibilité d’investir au fur et à mesure de ses objectifs d’investisse- ment mais également la possibilité de ne vendre qu’une partie de ses parts L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels sont les risques liés à la pier- re papier ? Jonathan Dhiver : La SCPI peut présenter cer- tains risques. Toutefois la mutualisation (géogra- phique et dans le type de bien immobilier) permet d’éviter ces risques. Les trois principaux risques sont les suivants : 1. le capital et le rendement (dividende) ne sont pas garantis 2. la défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI 3. la revente des parts n’est pas garantie L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent se lancer dans un investissement en SCPI ? Jonathan Dhiver : Il faut regarder attentivement les points suivants : •le patrimoine de la SCPI •les TOF et TOI (taux d’occupation financier et immobilier) •les locataires •les réserves de la SCPI (report à nouveau) •les PGR provisions pour grosses réparations L’acheteur pourra d’abord invoquer la garantie des vices cachés. Si lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’un de ces diagnostics fait défaut (sauf le DPE qui n’a qu’une valeur informative), le vendeur pourra voir sa responsabilité civile engagée pour vice caché à l’occa- sion d’un dommage ou d’un risque apparus après la vente. Cependant, l’acheteur devra prouver que le ven- deur avait connaissance du problème au moment de la vente et qu’il l’a occulté délibérément. La mauvaise foi du vendeur sera difficile à prouver. En fonction du pré- judice, l’acheteur pourra demander l’annulation de la vente ou la réduction du prix de vente. Précisons que cette action doit être introduite dans un délai bref (9 mois maximum). Dans un souci de protection de l’acheteur, en tant que particulier, la loi a créé un autre fondement juridique. La loi pose en effet une obligation d’information à la char- ge du vendeur. Si le diagnostic n’est pas fourni, l’ache- teur pourra engager la responsabilité du vendeur pour manquement à une obligation précontractuelle de ren- seignement. C’est ce qu’on appelle un quasi-délit qui se résout en dommages et intérêts. Le juge appréciera alors le préjudice subi par l’acheteur, au cas par cas. Si le dommage est très important, l’annulation de la vente pourra même être demandée. L’immobilier 100% entre Particuliers : Que peut faire l’acheteur qui réalise, après coup, que les résultats de l’un des diagnostics sont faux (présence non indi- quée d’amiante ou de termite dans le rap- port d’expertise par exemple) ? Cabinet d’avocats Picovschi : Tous les diagnostics obli- gatoires doivent être réalisés par un expert agréé. Ainsi, en cas d’erreur de sa part, il engage directement sa respon- sabilité délictuelle. La responsabilité du vendeur ne pourra être engagée qu’à condition de prouver une collusion frauduleuse entre l’ex- pert et le vendeur. Cependant, il sera difficile d’apporter la preuve de cette manœuvre frauduleuse. Enfin, le juge appréciera la sanction au regard de la qualité du vendeur. Si c’est un particulier, il n’est pas censé avoir les connaissances suffisantes pour pouvoir déterminer la véracité du diagnostic. 082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 11

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