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1. p 21 - Dépt : 13
p 42 - Dépt : 34 p 51 - Dépt : 50
p 74 - Dépt : 83
p 71 - Dépt : 76
p 31 - Dépt : 24
p 55 - Dépt : 57
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L’immobilier100%entreparticuliersN°82-Septembre-Octobre2012
Le service immobilier entre particuliers
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2. voir p. 3
Sommaire
voir p. 4
voir p. 6
voir p. 11
voir p. 12
voir p. 13
voir p. 83
voir p. 243
Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°82 - Septembre - Octobre 2012
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sur notre site Internet www.appelimmo.fr
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L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS
Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
www.immobilier100%entreparticuliers.fr
RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 €
Présidente : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Septembre - Octobre 2012
Numéro 82 – 1,95 €
Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute
responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle
existant dans le magazine.
Directrice de la publication Fabienne Bleynie
Conception graphique NovaTerra
Coordination Sarah Leon
Imprimé par Rotimpres
Abonnements 04 99 74 74 74
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et d’acheteurs
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de l’environnement par notre imprimeur.
voir p. 242
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3. LES ANNONCES
par département
Pratique : les annonces sont classées par
département et par ordre croissant de prix.
LES D.O.M.
LES BIENS
A L’ETRANGER
J U I L L E T - A O U T 2 012 - N ° 81 • L’immobilier 100% entre particuliers 3
PAGES
75 à 240
Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 237 à 240
01 Ain ...................................................................p 83
02 Aisne ...............................................................p 84
03 Allier................................................................p 85
04 Alpes de Hte Provence..................................p 87
05 Hautes Alpes ..................................................p 88
06 Alpes Maritime ...............................................p 88
07 Ardèche ..........................................................p 91
08 Ardennes ........................................................p 92
09 Ariège..............................................................p 94
10 Aube................................................................p 94
11 Aude................................................................p 95
12 Aveyron...........................................................p 98
13 Bouches du Rhône......................................p 102
14 Calvados.......................................................p 104
15 Cantal............................................................p 106
16 Charente .......................................................p 107
17 Charente Maritime .......................................p 108
18 Cher...............................................................p 110
19 Corrèze..........................................................p 111
20 Corse.............................................................p 113
21 Côte d’Or.......................................................p 114
22 Côtes d’Armor..............................................p 115
23 Creuse...........................................................p 119
24 Dordogne......................................................p 120
25 Doubs............................................................p 122
26 Drôme ...........................................................p 124
27 Eure...............................................................p 125
28 Eure et Loire.................................................p 127
29 Finistère........................................................p 128
30 Gard ..............................................................p 131
31 Garonne Haute.............................................p 137
32 Gers...............................................................p 139
33 Gironde .........................................................p 141
34 Hérault ..........................................................p 144
35 Ille et Vilaine.................................................p 148
36 Indre ..............................................................p 150
37 Indre et Loire................................................p 151
38 Isère ..............................................................p 152
39 Jura ...............................................................p 154
40 Landes ..........................................................p 155
41 Loir et Cher ..................................................p 157
42 Loire ..............................................................p 158
43 Haute Loire...................................................p 159
44 Loire Atlantique ...........................................p 160
45 Loiret.............................................................p 161
46 Lot .................................................................p 163
47 Lot et Garonne .............................................p 164
48 Lozère ...........................................................p 167
49 Maine et Loire ..............................................p 168
50 Manche .........................................................p 169
51 Marne ............................................................p 171
52 Haute Marne .................................................p 172
53 Mayenne .......................................................p 172
54 Meurthe et Moselle ......................................p 173
55 Meuse............................................................p 174
56 Morbihan.......................................................p 175
57 Moselle..........................................................p 177
58 Nièvre............................................................p 180
59 Nord ..............................................................p 182
60 Oise ...............................................................p 183
61 Orne ..............................................................p 184
62 Pas de Calais ...............................................p 186
63 Puy de Dôme................................................p 188
64 Pyrénées Atlantique ....................................p 190
65 Haute Pyrénées............................................p 192
66 Pyrénées Orientale ......................................p 193
67 Bas Rhin .......................................................p 195
68 Haut Rhin......................................................p 196
69 Rhône............................................................p 198
70 Haute Saône.................................................p 199
71 Saône et Loire..............................................p 201
72 Sarthe............................................................p 205
73 Savoie ...........................................................p 207
74 Haute Savoie ................................................p 208
75 Ville de Paris ................................................p 210
76 Seine Maritime .............................................p 210
77 Seine et Marne .............................................p 212
78 Yvelines ........................................................p 213
79 Deux Sèvres .................................................p 214
80 Somme..........................................................p 215
81 Tarn ...............................................................p 217
82 Tarn et Garonne ...........................................p 218
83 Var .................................................................p 219
84 Vaucluse .......................................................p 224
85 Vendée ..........................................................p 226
86 Vienne ...........................................................p 228
87 Haute Vienne................................................p 229
88 Vosges ..........................................................p 230
89 Yonne ............................................................p 234
90 Territoire de Belfort .....................................p 235
91 Essonne........................................................p 236
92 Hauts de Seine.............................................p 236
93 Seine Saint Denis ........................................p 237
94 Val de Marne.................................................p 237
95 Val d’Oise......................................................p 237
97 DOM ..............................................................p 238
98 TOM...............................................................p 238
AD Andorre.........................................................p 238
BE Belgique........................................................p 238
BR Brésil.............................................................p 238
CV Canada..........................................................p 238
CH Cap Vert ........................................................p 238
CZ République Tchèque....................................p 238
ES Espagne........................................................p 238
GB Grande Bretagne..........................................p 239
GR Grèce.............................................................p 239
IE Irlande ...........................................................p 240
IT Italie...............................................................p 240
MA Maroc ............................................................p 240
MC Monaco .........................................................p 240
MD Madagascar ..................................................p 240
PL Pologne.........................................................p 241
PT Portugal ........................................................p 241
RO Roumanie .....................................................p 241
SN Senegal .........................................................p 241
TH Thaïlande ......................................................p 241
TN Tunisie...........................................................p 241
VE Vénézuela .....................................................p 241
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4. 4 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 2 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012
Complétez
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selon vos critères de sélection.
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qui vous intéressent *
*Dans la mesure où des biens
correspondant à vos critères
sont disponibles.
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2
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5. S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 • N ° 8 2 • L’immobilier 100% entre particuliers 5
Pour recevoir gratuitement chez vous
des propositions de biens,
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Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à :
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Précisez votre projet immobilier
Complétez ci-dessous toutes les parties
t Melle t Mme t M
Nom ………………………......………………………………………………….......………...
Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………...
Adresse ……………………………………………………………........……….......………...
Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………...
Tél. ……...………………………
Conditions générales d’adhésion acheteur
1 - Je soussigné(e), M
déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement
au Service Acheteurs, directement entre particuliers.
2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la
recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confiden-
tialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir de la
part de la société mon nom et mes coordonnées.
3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens
immobiliers vendus sans commission* à la vente.
4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr.
un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibi-
lité dont je sera informé).
5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte
des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier.
6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de
recherche est satisfaite ou à modifier.
Date Signature obligatoire
L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3
Vous précisez votre projet immobilier...
q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez
Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés
q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer
à votre achat, en euros
q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt)
Maximum 5 départements
... et vous complétez avec vos coordonnées
q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion
q Vous indiquez vos coordonnées
q Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion
q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion
Conditions générales
d’adhésion au
1 - Tout adhérent au Service Acheteurs
déclare être un particulier réellement
à la recherche d'un bien. L'adhésion
aux Services Acheteurs, directement
entre particuliers, est gratuite.
2 - Vos coordonnées sont insérées dans
notre fichier informatique afin d'assurer
la recherche d'un bien correspondant
aux critères énoncés dans votre
demande. La confidentialité de ces in-
formations est rigoureusement res-
pectée: aucun vendeur ne peut obtenir
de la part de la société votre nom et
vos coordonnées.
3 - Vous recevrez gratuitement et régu-
lièrement,environchaquequinzaine,votre
sélectiondebiensimmobiliersvendussans
commission à la vente (dans la mesure où
il existe des biens correspondant à vos
critères de recherche).
4 - Vous pourrez consulter et
télécharger gratuitement sur
www.partenaire-europeen.fr. un
dossier descriptif complet et
en couleurs des biens qui vous
intéressent.
5 - La société se réserve le droit de re-
fuser toute demande de recherche qui
ne tient pas compte des conditions de
l'offre et de la demande régissant le
marché de l'immobilier.
6 - En contrepartie, vous vous engagez
à nous prévenir immédiatement le jour
où votre demande de recherche est sa-
tisfaite ou à modifier.
Service Acheteurs
de
Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent.
* Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche.
“ “
UNIQUE EN FRANCE
Conservez cette partie
u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.
La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers.
Vous recherchez…
1. Quel est le bien immobilier que vous recherchez ? (1 seul choix possible)
q Château / Propriété
q Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie
q Studio, Appartement, Immeuble
q Terrain seul
q Propriété agricole ou viticole
q Commerces
q Viager
3. Où recherchez-vous votre bien en France ?
Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum)
Départ. 1
30Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez :
Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider.
Départ. 5Départ. 3 Départ. 4Départ. 2
Cochez
1 seule
case }
Votre montant est supérieur à 250 000 € ?
Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche :
Surface habitable minimum ................................... m2
Surface terrain minimum ................................... m2
2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ?
(inscrivez la somme en euros)
Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant.
Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère
facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation.
Euros
Trois cent mille euros
Par exemple :
3 0 0 0 0 0
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6. 6 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 2 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012
Calculer
tous les coûts
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous
convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les « frais de notaire » :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure :tous
lesfondsconcernantlesacquisitionsimmobilières,bâties
ounon,passenteneffetentresesmains.Ilestdoncchargé
decollecterlesimpôtsperçusparl'Étatetlescollectivités
locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de
notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%.
Dansleneuf,ilfautcomptersuruntauxglobalde2%à3%
(moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmen-
teront). En effet,les logements neufs,ne sont pas soumis
àlaTVAetsupportentunetaxedepublicitéfoncièrebeau-
coup moins importante que pour les logements anciens,
puisquefixéeà0,615%.Pourlecalculdesfraisdenotaire,
sont considérés comme neufs,les logements en cours de
construction,c’est-à-direlaventesurplansoulaVenteen
l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également
concernésleslogementsachevésdepuismoinsdecinqans.
AnoterqueseulelaVEFA,quellequesoitlaqualitéduven-
deur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De
même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est
plustraitécommeunlogementneuf,uneconstructionsur
plansrevenduedanslescinqans.Lesfraisdenotairesont
en fait composés de plusieurs éléments.
• La rémunération proprement dite de ce spécialiste : ré-
daction des actes, vérification de la régularité de l'opéra-
tion...Ceshonoraires,appelés«émolumentsproportionnels
»,sontfixéspardécretetsontproportionnelsauprixdevente
(lespourcentagessontdégressifspartranchesdeprix).La
TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les
DOM) s'y ajoute,elle sera de 22,2% pour les achats effec-
tués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, iden-
tiquepourlesDOM).Vouslespaierezlejourdelasignature
ducontratdevente.C’estaussicejour-làquevousverserez
le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous
aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes
sontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas.Pourunevente
immobilière,lesémolumentsproportionnelsdunotaireap-
partiennent à la série 1.
Tranche première Série S1 % Série 1
De 0 à 6500 € 4 %
Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 € 1,65 %
Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 € 1,10 %
Au-delà de 60.000 € 0,825 %
Tranche deuxième Série S2 % Série 2
De 0 jusqu'à 6500 € 2 %
Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 € 1,10 %
Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 € 0,75 %
Au-delà de 30.000 € 0,55 %
Un calculateur est disponible sur :www.paris.notaires.fr
• Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou «
émoluments fixes »,qui rémunèrent le notaire pour les dé-
marchesaccomplies:étatcivil,extraitscadastraux,documents
d’urbanisme,informations données par le syndic de copro-
priété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence
d’amiante,termitesouplomb,formalitésdepublicitéaubu-
reaudeshypothèques...Letarifdechaqueacteestexprimé
en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €.
•Les«débours»,c’est-à-direlessommesverséesàdestiers
pour le compte du client :géomètre,syndic de copropriété,
états hypothécaires,coût des pièces,frais postaux,etc.
•LesdroitsettaxespayésauTrésorPublic:ils’agitessen-
tiellementdesdroitsd’enregistrement,appelésaussi«droits
de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des
droitsd’enregistrements’élèveà5,09%.Lemontantversé
est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de
vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains.
Les « droits de mutations » sont composés de la taxe com-
munale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans
l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf),et d’un « prélèvement
pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le
neuf de la taxe départementale..
A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti
au paiement de laTVA.
Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le
comptedesonclient.C'estpourquoiildemandeuneprovi-
sion, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui
sontconcernésparlespiècesadministratives)etéventuel-
lement celui de ses émoluments, provision qui peut être
complétée si besoin.
Si vous achetez
un terrain à bâtir ...
Au moment de l'achat
• Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur :si vous êtes une per-
sonne physique (non-assujetti) et si vous achetez le ter-
rain à un particulier pour y faire construire une maison à
usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enre-
gistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi
que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus).
• Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujet-
ti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les mar-
chands de biens ou à une collectivité locale (une com-
mune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société
Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits
d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7%
avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des
travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez bor-
ner votre terrain, et en connaître ainsi de manière préci-
se les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est
vivement recommandée si vous doutez de la nature du
terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des sur-
coûts imprévus au moment de la construction (fonda-
tions insuffisantes, par exemple).
À l'obtention du permis de construire
• Vous avez déposé votre demande de permis de
construire avant le 1er mars 2012. Le département et la
commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance
du permis de construire,le paiement de diverses taxes et
redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée
dans la plupart des communes, dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la
superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la
Taxe Départementale pour le financement du Conseil
d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement
(TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels
Sensibles dans certains départements ; la participation
pour dépassement du plafond légal de densité unique-
ment dans les communes qui l'avaient institué avant le
31décembre 1999 ; la participation pour dépassement
du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales
ne les demandent pas. Renseignez-vous.
Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars
2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe
d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité
(exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS).
Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au
1erjanvier2015.Ànoterquedésormaislanatureetlemon-
tant de ces participations doivent obligatoirement figurer
surlepermisdeconstruirepourpouvoirvousêtreréclamés.
• Elles vous demanderont, peut-être aussi, une partici-
pation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’é-
gout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou
la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont
pas opté pour le financement de leurs installations.
• Si vous achetez un terrain viabilisé,rendez-vous à la mai-
rie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les tra-
vaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes,
l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent norma-
lement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le
prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la par-
celle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de
raccordement aux différents compteurs, de la « frontière »
de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée.
Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont
déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans
l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées.
• Si vous construisez dans un PAE (Programme
d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux
dépenses des équipements publics peut être à verser à la
commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe
Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement
à l'égout, ni la participation pour le financement des voies
nouvelles et réseaux.
Prévoyez vos dépenses futures !
Prenezen compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les
cas, vous pouvez également demander au vendeur de
vous fournir ses relevés de charges -collectives ou indi-
viduelles- des deux dernières années. Dès la signature
de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel
de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si
vous achetez dans un lotissement comprenant des ter-
rains et des équipements communs gérés par une asso-
ciation syndicale libre, vous participerez aux charges
annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez
pas à vous renseigner auprès du vendeur.
Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou
au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incom-
beront cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais
leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque
copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit
que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à
compter du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous
les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er jan-
vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au pro-
rata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À
défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement
au 1er janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le mon-
tant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent
une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec
le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien
propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir
une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la
taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans cer-
taines communes, la taxe de balayage.
- D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe
concernant les logements vacants ou celle des terrains
agricoles devenus constructibles.
Une TVA qui a
augmenté cette année
en passant à 7%
Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur
certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste
appliquée pour tous les devis effectués et les verse-
ments d’acomptes versés avant le 20 décembre
2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée
aux travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les loge-
ments d’habitation individuelle (et leurs dépen-
dances), soit situés dans un immeuble collectif (ou
leur partie commune), en résidence principale ou
secondaire et achevés depuis plus de deux ans.
Locaux concernés : Les maisons individuelles et les
logements situés dans des immeubles collectifs.
La mesure s'applique à tous les locaux affectés
exclusivement ou principalement à l'habitation, qu'ils
soient la résidence principale ou secondaire de l'oc-
cupant, ainsi que les dépendances liées à ces mai-
sons et logements.
Exemples : balcons, caves, greniers, débarras,
garages privatifs attenants à l'habitation.
* Les parties communes des immeubles collectifs si elles
sont affectées principalement à l'habitation. Dès lors que
l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à usage
d'habitation, les travaux réalisés dans les parties com-
munes relèvent en totalité du taux réduit de 7%.
Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'esca-
lier, de l'ensemble de l'installation de
chauffage excepté la chaudière de l'immeuble, rava-
lement de l'immeuble.
Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétai-
re, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et
équipements facturés par une entreprise sont
concernés, si vous achetez vous-même des équipe-
ments pour les faire installer vous restez alors sou-
mis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi les équipe-
ments ménagers et mobiliers, de même de gros équi-
pements destinés à l’installation ou au remplacement
du chauffage ou des sanitaires.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre
à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation
confirmant que vous respectez les conditions d’octroi
sur la période de deux ans.
Formulaires sur : www.impots.gouv.fr
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux
réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc-
tion d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du
bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus
de plus de la moitié du gros œuvre. Ils ne doivent pas
non plus remettre à l’état neuf plus des deux tiers des
éléments de second œuvre (planchers non porteurs,
huisseries extérieures, cloisons, installations sani-
taires, installations électriques et chauffage), ni aug-
menter la surface de plancher des locaux existants
de plus de 10%. À noter enfin que l’administration
fiscale a précisé que seront également concernés,
par le taux de TVA réduit, les travaux d’abattage, de
tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres
situés dans les jardins. Ils doivent constituer le préa-
lable nécessaire à des travaux d’entretien ou de tra-
vaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait
l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par
le client lui-même, porter sur des locaux d’habitation
achevés depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’ha-
bitation proprement dit, mais également dépendances
usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs
de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte
l’entretien des espaces verts).
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7. S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 • N ° 8 2 • L’immobilier 100% entre particuliers 7
Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides, elles
risquent d'avoir été attaquées par les champi-
gnons ou les termites. Testez aussi la dureté du
bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que
de quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de
pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas
passer l'eau : la réfection d'un toit peut coû-
ter très cher.
• Effectuez également un tour à la cave pour
repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité
(drainage éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures, surtout si des différences
de plan apparaissent de part et d'autre : des
solives ou lattes sont sans doute à remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre
mauvais signe : la présence de fissures verti-
cales et transversales sur les murs extérieurs.
• Contrôlez l'état de l'installation électrique
(prises, interrupteurs, compteurs).
• Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage
central. Renseignez-vous sur sa date d'installa-
tion et demandez si elle a fait l'objet d'un
contrat d'entretien avec un chauffagiste.
En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consultez l’annuaire de la Chambre des experts
immobiliers de France qui regroupe plus de 600
professionnels sur leur site Internet :
www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg
Saint-Honoré, 75008 Paris).
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recher-
chés sont souvent les plus cotés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignez-
vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar-
tier que vous avez choisi et pour le type de logement -
ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voi-
sinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents moments
de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les
nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présen-
ce d'établissements commerciaux, industriels ou agri-
coles, pouvant induire une gêne quelconque.
Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une
maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un
restaurant : établissements souvent bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser-
vices sont à proximité ? Le quartier est-il bien desser-
vi par les transports en commun ? Est-il facile de se
garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement « valori-
sant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas l’évolution
de votre environnement...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme,
ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur
quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements
collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire,
zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous
également auprès de la Direction Départementale de
l'Équipement ou Direction Départementale des
Territoires (travaux routiers, par exemple).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et
qu'il n'est pas rénové.
Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits
« plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en
rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage
courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou
la résidence ; la présence de verdure et, dans les
régions du sud, d'une piscine collective (mais rensei-
gnez-vous sur les charges). À partir de trois étages,
l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras-
se ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi:
la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi
qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une
plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ;
petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfonce-
ments, cagibis, débarras où peut être aménager un coin
douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes cou-
loirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieure-
ment des pièces plus spacieuses...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un systè-
me d'arrosage automatique du jardin valorise le bien.
De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des
systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés
que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à
plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à
chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains
ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces
travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acqué-
rir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les
matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique,
sont plus estimées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment
procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à
ce que les gaines techniques et le réseau de distribution
(eau,électricité,etc.) soient visibles :les réparations éven-
tuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur
l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...). Informez-vous auprès des ser-
vices du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac-
cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo-
cier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature
du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des
fondations et le coût du drainage. Questionnez votre
voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
10 Pour apprécier la qualité globale,
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti-
ment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à
qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise
technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE,
Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement
composé d'architectes, dont certains officient gratuite-
ment dans quelques Agences Départementales
d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les
contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recom-
mandé de faire réaliser une expertise immobilière com-
plète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui
prend par exemple en compte la situation géographique
du bien, sa composition, son état, l'origine de la pro-
priété, ses servitudes, etc…
Résidence secondaire :
une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire, l'irration-
nel a davantage son mot à dire que pour
l'achat d'une résidence principale.
N'achetez cependant pas à n'importe quel
prix, car vous réaliserez sans doute enco-
re moins de plus-value à la revente que
pour d'autres types de logements.
- Privilégiez le site et choisissez la rési-
dence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez, ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter un confort -et donc un prix-
moindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le week-
end, ou en été, si un jour vous êtes à court
d'argent...
Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés et
d'excellente qualité. Les beaux immeubles ré-
novés des années soixante, par exemple, sont
les bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de vil-
lage, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés
dans les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que les stu-
dios ou les deux pièces,mais que les locataires
y restent plus longtemps.
•Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le ni-
veau des locations pratiquées.
Estimer la
valeur d’un bien
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
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8. 8 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 2 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012
Penser à toutes
les démarches
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel
des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner
du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos
attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans l'an-
nonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi-
nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti-
culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col-
lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites ques-
tions apparemment anodines ont leur importance, car
elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et
votre bien-être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règle-
ment de copropriété, notamment sur les clauses concer-
nant l'utilisation des parties communes et l'affectation
des parties privatives. Ce document est très important,
car il détaille le mode de fonctionnement de la copro-
priété. Le vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous
pourriez exercer votre profession dans votre apparte-
ment, mais est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas
que les logements soient à usage exclusif d'habitation ?
Si vous achetez une maison dans un lotissement,
consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle-
ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses
obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi-
sinage, les règles de construction à respecter si, par
exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entre-
tien des voies de desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long
et en large le logement, en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de la partie
privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette
mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans
le délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réel-
le est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée,
vous pourrez engager une action en diminution de prix
dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte défi-
nitif (ou « acte authentique »).
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis-
sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le
vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13
décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvelle-
ment urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avant-
contrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du ter-
rain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-
respect de cette obligation de précision (et non de bor-
nage obligatoire) est la nullité de l'acte de vente.
Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain
par un géomètre expert et consultez alors le procès-ver-
bal et le plan dressé par celui-ci. En cas de réponse
négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez
vous adresser pour une première vérification au service
du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du
département. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les
actes de propriété et de division d'un bien. Le cadastre
est aussi consultable en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr.
Mais cela ne sera qu'un début de preuve : ce document
n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les
indications répertoriées peuvent être contestées par tout
autre titre de propriété. Il est donc possible que la conte-
nance réelle du terrain soit différente de celle qui est
indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes
prévoient une clause d'exonération de responsabilité du
vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain
serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte.
Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'ap-
plique pas si le vendeur est un professionnel comme un
lotisseur, par exemple. Le jour où vous serez vraiment
décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire
de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre
expert pour définir les limites exactes de la propriété.
Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le
procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura
aucune valeur envers lui.Vous devrez alors vous adresser
au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de
bornage à la conservation des hypothèques pour le
rendre opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible ?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les
dispositions que devra respecter la construction (lire
l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est
le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du
Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiqueront les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même
la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit
un « certificat d'information générale » qui vous dira seu-
lement si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant si le projet,que vous avez déjà
élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous
contre les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ».
Elle concerne tous les dommages matériels qui compro-
mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équi-
pement qui sont indissociables de leur support : par
exemple, le défaut du système de ventilation, affaisse-
ment de dallage, effondrement de charpente, etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attesta-
tion « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement
souscrite au moment de l'édification ou de la transfor-
mation du logement. Cette assurance est obligatoire et
permet d'éviter au client d'engager une procédure en
responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre
en cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts
que contre les « vices cachés », à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai-
se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
ouvrages de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vrai-
ment décidé : le moment est venu de signer un avant-
contrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a
innové et créé une disposition très importante applicable
depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et
vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez
alors une promesse unilatérale de vente, une offre
d'achat ou un compromis de vente :
• Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours
pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur
votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez
vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de
réception dans le délai de sept jours à compter du len-
demain de la première présentation de la lettre recom-
mandée vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre
moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier,
par exemple).
Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non
professionnel, vous ne versez aucune somme avant
l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut
être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec
un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier
ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée
doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un
professionnel disposant d'une garantie financière. En
cas de rétractation, ladite somme doit être restituée
dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de
la date de rétractation.
À noter que la loi portant Engagement National pour le
Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier
l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habi-
tation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant
signé un compromis ou une promesse de vente dispose
d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur
sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait
que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si
l'avant-contrat était signé devant le notaire, l'acheteur
bénéficiait d'un délai de réflexion de sept jours pendant
lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle
disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le
contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par
un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs,
depuis le décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La
Cour de Cassation estime que la remise en mains
propres d’un acte n’ayant pas de date certaine (donc
enregistré) ne peut pas faire courir le délai de rétracta-
tion. La voie postale et la lettre recommandée - ou le
constat d’huissier par extension - resteraient le seul
moyen de notification.
L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'enga-
ge en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut
d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans
que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette
procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois impor-
tant de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite
toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du ver-
sement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En
outre les promesses d'achat sont,comme les promesses
de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept
jours, de l'acquéreur.
- La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi-
qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité d'immobilisa-
tion qui représente en principe 10% au maximum du prix
de la vente. Cette somme doit être versée par chèque
libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un
acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un
notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors
d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du
vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur
sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime
(par exemple : la non-obtention des prêts).
- Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition sus-
pensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est
relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolu-
toire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux par-
ties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur
engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez
donc attentivement les clauses et vérifiez bien la des-
cription de ce que vous achetez. Car lors de la signature
de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pour-
rez pas changer les termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa-
tion d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une « condition suspensive ». Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer-
tificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié la
finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet,
depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne
se prononce plus sur la constructibilité du terrain. Il
est conçu comme un document informatif ou opéra-
tionnel qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais
indiquer les dispositions d'urbanisme et les limita-
tions administratives au droit de propriété, le régime
des taxes et participations d'urbanisme applicables
au terrain ainsi que l'état des équipements publics
existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des
contraintes architecturales : forme de la toiture, des
fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi, etc.
Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le
certificat d'urbanisme doit préciser également si le
bien est ou non concerné par un droit de préemption.
Il est délivré gratuitement par le maire dans les deux
mois suivant le dépôt de la demande et reste en prin-
cipe valable un an après son obtention. Attention : le
certificat d'urbanisme n'est pas un permis de
construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez
faire,mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer
les travaux. Ceci est une autre histoire !
En savoir plus...
Consultez les sites Internet d’organismes de défense
des consommateurs, comme l'Institut National de la
Consommation, établissement public autonome doté
d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue
60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou
celui de Que choisir, de l'Union Fédérale des
Consommateurs : www.quechoisir.org
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les
sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre situa-
tion personnelle : revente de votre précédent logement,
obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de la
mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le
montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de
notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire. Mais
vous pouvez demander au vôtre de vous assister. Dans ce
cas, les deux professionnels se partageront les honoraires...
et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous remettra une attes-
tation de propriété qui vous servira pour justifier de votre
qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entre-
prises comme les assurances, les banques, La Poste, etc.
Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente
quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli
certaines formalités obligatoires.
10 Vous avez acheté votre terrain,
et pensez désormais à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux.
Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman-
dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli-
gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre
maison a une surface, dite hors œuvre net (SHON), de 170 m²
et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des
droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan-
tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause.
11 Et après ?
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco-
nomique),à effectuer votre changement d'adresse,à transfé-
rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom, voire à ins-
taller à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité.
Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-
vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas
non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la
signature de la vente, que vous attendez le décompte des
frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven-
tuel... car la provision, prise pour couvrir les frais divers, est
souvent surévaluée.
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr
082APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 14/08/2012 19:20 Page 8

9. S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 • N ° 8 2 • L’immobilier 100% entre particuliers 9
Les avantages fiscaux
La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes
lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif
d'incitation à la location de logements neufs BBC
(Bâtiments Basse Consommation).
Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre
2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories :
- les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt
est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de
bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une
durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concer-
ne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de
douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ;
- les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant
au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à
amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le
logement est loué durant quinze ans).
L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45%
du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les
amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire pro-
portionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des
avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord
avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix
du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit
« intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9
ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une
durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les
ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de
1,33% du prix de revient du logement.
L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet
donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dis-
positifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la
Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année
2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir
ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12
ans et 32 % si la location dure 15 ans.
Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon
un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon
le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis
concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la
zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont
exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel
prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur :
www.legifrance.gouv.fr
Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occu-
pants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habita-
tion principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu
pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit
d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements,
d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à
chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives),
d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipe-
ments de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de maté-
riaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage.
Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux
d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement
neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la
demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas
appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une
attestation ou d’une facture.
Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de :
- 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commu-
ne. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 €
dans le cas d’une garde alternée.
Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place :
- l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à
traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du
prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou han-
dicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques techno-
logiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues
dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour
un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire
à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ;
- les dépenses d'équipement en faveur du développement durable :
les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de
chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collec-
tives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit
d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt
s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais pré-
senter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères
de performances minimales plus élevés.
Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire
2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr
 Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail
d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses
aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites
traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux
sites des différentes banques, en passant par les associations de
défense ou de conseil des consommateurs.
Trouver
les financements
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
À quel prêt principal avez-vous droit ?
•LePrêtConventionnépeutcouvrirdésormais100%ducoût
de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les éta-
blissements de crédit dans la limite d'un maximum régle-
menté (celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt
conventionné).Lanotiondeprixderevientmaximumestsup-
primée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée
au Logement (APL).
• Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à
condition de ressources. Sont pris en considération l'en-
sembledesrevenusimposablesdetouteslespersonnescom-
posant le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant
celle de la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de rési-
dence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques
à ceux du Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +).
• Lesprêtsbancairesordinairesnécessitent de faire jouer la
concurrencelapluslargepossibleetdebiencomparerlescoûts
ducrédit(voirencadré:lesquestionsessentielles).Pluslemon-
tant de l'apport personnel est important, plus la négociation
avec la banque est facilitée.
Les prêts complémentaires
Lalistedesprêtspouvantêtreaccordésencomplémentd'un
Prêt Conventionné a été modifiée en 2010.
• Le Prêt à TauxZéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont
été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le
crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le
PassFoncier.Attribuésouscertainesconditions,ilesttoujours
réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construc-
tion par une personne physique d'un logement neuf,servant
de résidence principale au moins 8 mois par an. Les loge-
ments anciens sont concernés s’ils servent de première oc-
cupationaprèslaréalisationdetravauxl’assimilantàduneuf.
D’autres conditions sont prises en compte,comme la quotité
du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique
globale du logement, son caractère neuf ou ancien.
Ilpeutêtredemandéauprèsdetouslesétablissementsdecré-
dits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut en
aucun cas constituer le financement principal. Son rem-
boursements'effectueparmensualitésconstantes,pourune
durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de
différé de remboursement. Le montant total des ressources
à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de réfé-
rence du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de
l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre prin-
cipallarésidenceautitredel'avantdernièreannéeprécédant
l'offredeprêt(annéeN-2).Ildoitêtreinférieuràlalimitefixée
par le PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du
coût global de l'opération. Par exemple, pour une famille de
quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en
zoneAet53.000eurosenzoneC.Deplus,ceprêtestréservé
aux ménages « primo-accédants »,c’est-à-dire qui n'ont ja-
mais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas
confondre avec le Éco-PTZ qui finance des travaux.
•L’Éco-PTZsertàfinancerdestravauxgarantissantuneper-
formance énergétique minimale à des logements anciens à
usagederésidenceprincipale.CumulableaveclePTZPluset
lecréditd’impôtdepuisle1erjanvier2012,ilestsansintérêts
et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à
hauteur de 30.000 euros maximum.
• Le Prêtd'Épargne Logementest accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Lo-
gement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pen-
dant la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux
d'intérêt est réglementé. La rémunération des PEL souscrits
à compter du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime
d'État* (3,5% prime d'État incluse).
* La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'é-
tablissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite
de 1 525 € si l’opération finance une opération de construc-
tion ou un logement vert,et de 1 000 € pour toutes les autres
opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au
titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts
après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence princi-
pale à hauteur de 92.000 €.
La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5
%horsprimed'état(2,25%aveclaprimed’État).Unminimum
de300€estrequisàl’ouvertureducompte.Laprimeestégale
à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la li-
mite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés
estfixéà3%au1eraoût2011.Unprêtpeutêtrecontractéàpartir
de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €.
Depuis le 1er juillet 2004,le taux d'intérêt du compte épargne
logementestégalaudeuxtiersdutauxdespremierslivretsde
caisse d'épargne (LivretA).
PlanetCompteÉpargneLogementpeuventavoiruneduréede
2 à 15 ans et peuvent être cumulés,à condition de ne pas dé-
passer,ensemble,92.000€.Sachezaussiquevouspouvezfaire
jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par
vos parents proches,et ceux de votre conjoint,sur leur propre
épargne logement,afin de majorer votre capacité d'emprunt.
• Le prêtActionLogement(ancien 1% employeur ou 1% Lo-
gement) : les salariés d'une entreprise employant au moins
10salariéspeuventdemanderàleuremployeurqueleursoit
octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au
financement des logements de ses employés, remis au Co-
mité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres
du Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé
à 2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2
à 15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opéra-
tion. Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans
l'ancien avec ou sans travaux :
-lorsqu'ils'agitd'unepremièreaccessionàlarésidenceprin-
cipale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus pla-
fonnés (prise en compte du revenu fiscal de référence de
l’année N-2) ;
- lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une
maison ;
-lorsquel'emprunteurestcontraintdechangerderésidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle ;
- ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le
logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les tra-
vaux doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ;
-aumomentdurachatdelapartindividuelledel'ex-conjoint
suite à un divorce ;
- s’il respecte un niveau de performance énergétique : en
référenceàlaréglementationthermique(RT2005)dansleneuf,
et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ;
• Enliaisonavecle prêtActionLogement, desprêtsde sou-
tien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts
pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le
salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due
à l’éclatement de la cellule familiale).
•Leprêtauxfonctionnaires(titulairesoucontractuels)estac-
cordéencomplémentduprêtconventionnéetduprêtPASet
sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux
d’intérêtestélevé,maisilconstitueunavantageles4premières
années. Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt
etnedemandenifraisdedossiernidegarantiehypothécaire.
•Lescollectivitésterritorialespeuventaccorderdesprêts,dont
les conditions dépendent de chaque commune,mais ce sont
les conseils généraux qui décident de leur attribution. Leurs
taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières sont
consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org
•Pourlesprêtsdesmutuellesetdescaissesderetraite,ren-
seignez-vous directement auprès de votre organisme d'affi-
liation.
•Le PrêtRelais:la banque finance le prêt de votre futur bien
immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu.
Ceprêtpeutêtreavantageux maisseulementsivousvendez
rapidement votre ancienne habitation.
• Lesprêtsfamiliaux:les prêts entre membres d'une même
famillesontlégauxetrienn'interditqueleurtauxd'intérêtsoit
alors nul ou indexésur le LivretA. Mais pour éviter que le fisc
ne considère ce prêt comme une donation déguisée,rédigez
uncontratetenregistrez-leauprèsdesservicesdelarecette
des impôts.
Combinez les bons paramètres :
• Le tauxd'intérêt :
-Fixe:ilestdéterminédansvotrecontratdeprêt,maisn'est
pas forcément identique pendant toute la durée de rem-
boursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt.
-Variable:ilpeutévolueràlahausseouàlabaisse,enfonc-
tiond'unindiceinscritdanslecontrat.Unplafondouunplan-
cherpeuventéventuellementlimiterlespossibilitésdevariation
dutaux.Laduréeduprêtoulesmensualitésvarientenconsé-
quence.Ilestimportantdeprivilégierles«prêtscapés» dont
la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour
l'emprunteur
•Les mensualités de remboursement peuvent être :
-constantes:pendanttouteladuréederemboursement,vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable,
seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne
prévoyezpasd'augmentationimportantedevosressources;
- modulables:le contrat prévoit que vos annuités et la durée
duremboursementpeuventévolueràlahausseouàlabaisse
en fonction de vos revenus ;
-lissées:lorsqueleplandefinancementcomporteplusieurs
prêts,le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses men-
sualités pour que le total des mensualités en question soit
constant.Iléviteraaussil’augmentationducoûttotalducrédit.
Enfinn’oubliezpasquelecoûtducréditestenfonctiondesa
durée :plus celle-ci est longue,plus votre prêt sera cher glo-
balement.
Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous
poser une série de questions et comparer tous les pa-
ramètres :Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agit-
il d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles
garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ?
Quelle est la date de la première échéance ? Que se
passera-t-ilencasderemboursementanticipé?Ouvre-
t-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en
est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hy-
pothèque ou de la caution, coût de l'assurance décès-
invalidité,del'assuranceperted'emploi).Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre,outre le taux,tous
ces frais annexes) et sur les possibilités de rembour-
sement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts
à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel :
souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel »
et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour
compenser (il est un des points importants à négocier) ;
- la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'in-
dice et son influence sur le taux, sur le montant des
mensualités,sur la durée du remboursement ou sur les
trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à com-
bien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt
révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain
pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les consé-
quences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout
moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des
conditions et des pénalités ?
Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les
pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui
sera le plus adapté à vos situation personnelle.
Sachez choisir et combiner vos prêts
en fonction de votre projet.
TABLEAU A (€/m2/mois)
Zones LoiScellier LoiScellier Plafonddeprix
Social parm²
A bis 22,08 € 17,66 € 5000 €
A 16,38 € 13,1 € 5000 €
B1 13,22 € 10,58 € 4000 €
B2 10,78 € 8,62 € 2100 €
C 7,5 € 6 € 2000 €
DOM (Martinique,
Guadeloupe, Guyane,
Réunion, Saint-Barthélemy, 12,62 € 10,10 € 4000 €
Saint-Martin,Mayotte)
TOM (Polynésie Française,
Nouvelle-Calédonie, 15,97 € 13,31 € 4000 €
Saint- Pierre-et-Miquelon,
Iles Wallis et Futuna)
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10. 10 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 2 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012
Immobilier
Spécial diagnostics
NOTRE
DOSSIER
SPECIAL
DPE, le bilan éner-
gie du logement
Le diagnostic de perfor-
mance énergétique ou DPE
permet de faire un bilan de
la consommation d’éner-
gie de son logement. S’il
est obligatoire pour la
mise en vente ou en loca-
tion d’un bien immobilier, il peut également être réa-
lisé à tout moment par les propriétaires soucieux
d’avoir une idée précise de l’état de leur logement en
termes de performance énergétique.
Le DPE permet d’avoir une évaluation de :
• l’isolation thermique du logement au niveau du toit,
des murs, du plancher et des ouvertures
• du système de production de chauffage et d’eau
chaude
Afin de donner une idée précise des performances
énergétiques du logement, le diagnostic de perfor-
mance énergétique comporte deux parties :
1. un bilan énergétique sous forme de deux étiquettes
classées de A à G : une pour la consommation énergé-
tique (en kWhEP/m²/an) et une pour l’émission de gaz
à effet de serre (en kg éqCO2/m²/an)
2. une série de recommandations (travaux ou conseils
d’utilisation) portant sur l’isolation, le chauffage, la
ventilation…
Les objectifs du diagnostic de perfor-
mance énergétique
Visant à repérer les points faibles d’un logement, le
diagnostic de performance énergétique ou DPE a pour
objectif de :
• informer l’acquéreur ou le locataire sur la consom-
mation et le coût énergétique du logement
• sensibiliser les usagers des conséquences sur le cli-
mat de la consommation en énergie du logement
• conseiller le futur propriétaire ou locataire pour l’ai-
der à réduire ou mieux maîtriser sa facture énergé-
tique
Obligations juridiques
Un certain nombre d’obligations juridiques encadre le
diagnostic de performance énergétique.
- Affichage du DPE : Depuis le 1er janvier 2011, les
résultats du diagnostic de performance énergétique
(DPE) doivent être mentionnés sur les annonces
immobilières que le logement soit destiné à la vente
ou à la location. L’acheteur ou le locataire doivent
avoir accès au DPE avant de signer la promesse de
vente ou le bail de location. Toutefois le DPE reste
informel, l’acheteur ou le locataire prenant le bien en
l’état.
- Validité du DPE : La durée de validité du diagnostic
de performance énergétique est de 10 ans.
- Diagnostiqueur : Seul un diagnostiqueur accrédité
par un organisme de certification agrée par l’Etat peut
réaliser un DPE. Le diagnostiqueur est indépendant
des professionnels de l’immobilier ou des agences
immobilières. Le particulier est libre de choisir son
diagnostiqueur.
- Coût du DPE : Le coût d’un diagnostic de performan-
ce énergétique est libre, aussi il est important de faire
jouer la concurrence et de se renseigner sur le coût du
diagnostic avant de faire intervenir un professionnel.
Le dossier de diagnostic technique comprend, selon les
cas :
•le diagnostic de performance énergétique, obliga-
toire pour toute transaction
•le diagnostic amiante, obligatoire pour toute
construction réalisée avant 1997
•le diagnostic plomb, obligatoire pour toute
construction antérieure au 1er janvier 1949
•le diagnostic termite, obligatoire dans les zones
déclarées infestées selon arrêté préfectoral du
département
•le diagnostic gaz, obligatoire pour les biens
équipés d’une installation au gaz datant de plus de
15 ans
•l’état des risques naturels et technologiques, obli-
gatoire dans les communes selon arrêté préfecto-
ral du département
•le mesurage Loi Carrez, obligatoire pour les appar-
tements ou les maisons individuelles situés sur un
terrain en copropriété
•le diagnostic d’assainissement non collectif, obli-
gatoire pour les biens qui ne sont pas raccordés
au réseau public de collecte des eaux usées (tout-
à-l’égout)
La liste des diagnostics obligatoires
va-t-elle bientôt s’alourdir ?
Face à la « détresse d’acquéreurs » qui doivent faire face
à la présence de mérule dans leur habitat, le député UMP
de la Somme, Alain Gest, souhaite que le diagnostic
mérule soit rendu obligatoire, et qu’il soit intégré au dos-
sier de diagnostic technique à fournir par le vendeur au
futur acquéreur, dès la promesse de vente.
Une proposition de loi déposée
Parce qu’il a constaté la « détresse d’acquéreurs » qui
« ne peuvent en aucun cas se prémunir de la présence
de la mérule et de ses conséquences puisqu’il n’existe
aucune obligation légale pour le vendeur de réaliser un
diagnostic technique », le député UMP de la Somme,
Alain Gest, a déposé en début d’année une proposition de
loi visant à rendre le diagnostic mérule obligatoire lors
de la vente d’un logement.
Si cette loi venait à être adoptée, le diagnostic mérule
constituerait alors un nouveau diagnostic immobilier
obligatoire que le vendeur pourrait être amené à réaliser.
Le diagnostic mérule reste pour le moment facultatif
Le diagnostic mérule est aujourd’hui non obligatoire, en
cas de vente ou de mise en location d’un bien immobi-
lier. Pourtant, ce champignon qui se déplace dans l’air et
s’attaque aux bois est très contagieux et il présente des
risques bien réels aussi bien pour les habitations conta-
minées que pour celles environnantes. Les risques étant
alors la dégradation des bois, pouvant aller jusqu’à l’ef-
fondrement des structures attaquées (escaliers, char-
pente…).
À noter qu’aujourd’hui, et sous certaines conditions, la
présence de mérule peut, en cas de vente d’un logement
contaminé, engager la responsabilité du vendeur qui ne
peut alors s’exonérer de la garantie des vices cachés ,
même en présence d’une clause d’exonération (article
1641 du Code civil).
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SUR LES DIAGNOSTICS
IMMOBILIERS
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Particuliers, Touslesdiagnostics.com vous propo-
se de bénéficier d’un diagnostic ERNT GRATUIT
pour la réalisation d’un ou plusieurs diagnostics
immobiliers. Pour profiter de cette offre, tapez le
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Diagnostic de performance énergétique 10 ans
Diagnostic amiante - Illimité si aucune trace d’amiante n’est détectée
- 3 ans en cas d’amiante
Diagnostic plomb - Illimité si aucune trace de plomb n’est détectée
- 1 ans en cas de présence de plomb
Diagnostic termite 6 mois
Diagnostic gaz 3 ans
Diagnostic ERNT 6 mois
Mesurage Loi Carrez Illimitée sauf en cas de modifications de surface
(agrandissement, abattement d’une cloison…)
Diagnostic assainissement 3 ans
La validité des diagnostics immobiliers
Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Tout vendeur immobilier a obligation d’annexer à la promesse de vente ou, à
défaut, à l’acte authentique de vente, un dossier de diagnostic technique (DDT) qui
regroupe en un seul document l’ensemble des diagnostics obligatoires.
Diagnostics facultatifs :
pour en savoir plus
sur le logement
convoité
Bien que non obligatoire, un cer-
tain nombre de diagnostics facul-
tatifs peut être joint au DDT. Pour
le vendeur, faire réaliser un ou
plusieurs de ces diagnostics per-
met de valoriser son bien et de
sécuriser les futurs acquéreurs.
Pour l’acheteur, ils offrent une
meilleure visibilité et plus de
garantie sur le logement convoité.
Les principaux diagnostics facultatifs sont :
• Le diagnostic piscine : de plus en plus
demandé, ce diagnostic atteste de la
conformité des installations de sécurité du
bassin de baignade. Il vise à prévenir les
risques de noyades.
Attention, l’attestation de conformité de l’ins-
tallation aux exigences de sécurité est obli-
gatoire pour les piscines dont le dispositif
de sécurité est antérieur au 08/06/2004 !
• Le diagnostic radon : gaz radioactif classé
comme « cancérigène pulmonaire chez
l’homme », le radon émane de la décom-
position de l’uranium et du radium naturel-
lement présents dans le sol. Inodore et
incolore, il est plus concentré à l’intérieur
des bâtiments qu’à l’extérieur. Le diagnos-
tic radon permet de mesurer la concentra-
tion de radon dans l’habitation et propose,
éventuellement, des mesures de protection.
Il peut être obligatoire dans certaines régions
où le gaz est présent en quantité importan-
te (Bretagne, Corse, Massif Central, Vosges).
• Le diagnostic incendie : permettant de pré-
venir les risques d’incendie domestique
grâce à la mise en place de mesures de
protection ciblées, il apporte des informa-
tions sur le niveau de sécurité du logement.
• Le diagnostic acoustique : indicatif, ce dia-
gnostic quantifie la pollution sonore et, si
besoin, propose des aménagements en vue
de diminuer les nuisances sonores.
• Le diagnostic internet : également appelé
DPI (diagnostic de performance internet),
ce document informe le futur propriétaire
sur les performances de la connexion inter-
net disponible dans le logement.
• Le diagnostic légionellose : atteste de l’ab-
sence de légionellose dans le logement.
Les légionelloses sont des bactéries pou-
vant provoquer des infections graves chez
l’homme. Elles proliférent dans les réseaux
d’eau chaude, les systèmes de climatisa-
tion, les lieux de stagnation de l’eau (pisci-
ne, spa, sauna…).
Zoom sur le diagnostic de performance énergétique
Obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier, le diagnostic de per-
formance énergétique (DPE) peut être réalisé à tout moment par un particulier
souhaitant avoir un bilan énergie de son logement.
Gros plan sur les objectifs et obligations juridiques du diagnostic de performance
énergétique.
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11. S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 012 • N ° 8 2 • L’immobilier 100% entre particuliers 11
Nos interviews
exclusives d’experts
NOS
PAROLES
D’EXPERTS
QUID sur les diagnostics immobiliers
Obligatoires lors de toute transaction immobilière, les diagnostics
obligatoires sont à la charge du vendeur.
Juristes pour le cabinet d’avocats spécialisé en droit immobilier
Picovschi, Noémie Salle et Gary-Alban Maravilha font le point sur les
différents diagnostics et les recours de l’acheteur en cas de non
annexion de l’un des diagnostics obligatoires dans l’acte de vente ou
en cas d’erreur dans un des rapports d’expertise.
Spécial investissement immobilier :
La SCPI, un produit de placement immobilier
pour les particuliers qui souhaitent bénéficier
de revenus complémentaires
Jonathan Dhiver, fondateur et directeur associé de
Meilleurescpi.com, nous apporte son éclairage sur les spécifi-
cités des SCPI
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels diagnostics doit fournir un particu-
lier qui vend son bien immobilier ?
Cabinet d’avocats Picovschi : Le législateur a mis à
la charge du vendeur d’un bien immobilier l’obligation
de fournir un certain nombre de diagnostics obliga-
toires qui doivent être annexés à la promesse de vente
ou à l’acte authentique de vente dans un document
unique intitulé diagnostic technique. C’est l’article L
271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui
fixe les diagnostics obligatoires à établir. Ils sont au
nombre de 8 :
•Le diagnostic de risque d’exposition au plomb
•Le diagnostic de présence d’amiante dans le
logement
•Le diagnostic relatif à la présence de termite
•Le diagnostic de l’état des installations de gaz
•Le diagnostic sur l’état des risques naturels et
technologiques (ERNT)
•Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
•Le diagnostic de l’état des installations élec-
trique
•Le diagnostic des installations d’assainissement
non collectif
Par ailleurs, certains diagnostics facultatifs pourront
être réalisés (diagnostic radon, diagnostic accessibilité
handicapés, diagnostic légionellose, diagnostic confor-
mité piscine,…).
Tous ces diagnostics doivent être réalisés par des
experts ayant reçu un agrément.
L’immobilier 100% entre Particuliers : De
quel recours dispose l’acheteur si l’un
des diagnostics obligatoires n’a pas été
annexé à l’acte de vente ?
Cabinet d’avocats Picovschi : Le vendeur est tenu
d’annexer à la promesse de vente le dossier de dia-
gnostic technique comprenant les diagnostics pré-
cités. S’il ne le fait pas il pourra encourir des sanctions
civiles et parfois pénales.
En l’absence des quatre premiers diagnostics et des
deux derniers, l’article L 271-4 prévoit que le vendeur
ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Dès lors, l’acquéreur pourra réclamer le diagnostic
manquant aux frais du vendeur.
Si le diagnostic ERNT manque, l’acheteur pourra «
poursuivre la résolution du contrat ou demander au
juge une diminution du prix » d’achat.
Si jamais le logement n’est pas relié au tout-à-l’égout,
c’est l’acquéreur qui devra faire le diagnostic dans le
délai d’un an.
En cas de défaut du diagnostic plomb, outre les sanc-
tions civiles, le vendeur encourt une sanction pénale :
une peine de prison de 1 an et 15 000€ d’amende en
vertu de l’article 223-1 du Code pénal.
L’article L 271-4 du Code civil prévoit par ailleurs que
l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations du
DPE car il n’a qu’une valeur informative.
De manière générale, outre ces sanctions, il existe 2
formes de recours envisageables.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Jonathan Dhiver : La SCPI (société civile de pla-
cement immobilier) est un produit de placement
immobilier destiné aux personnes qui souhaitent
bénéficier de revenus complémentaires (pour les
SCPI de rendement), défiscaliser (pour les SCPI fis-
cales) et se constituer un patrimoine immobilier
avec un montant d’investissement raisonnable dès
5.000€ d’investissement. Les SCPI investissent en
immobilier d’entreprise ou immobilier d’habitation
les capitaux collectés auprès des souscripteurs.
Les associés reçoivent ensuite un revenu, prove-
nant des loyers du patrimoine de la SCPI, en fonc-
tion de leur quote-part au capital de la SCPI.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels sont les avantages d’investir
dans une SCPI ?
Jonathan Dhiver : C’est tout d’abord un rende-
ment performant avec 5,16% de rendement pour
les SCPI de rendement en 2011. Avec les SCPI de
rendement on peut :
• se constituer un patrimoine composé d’im-
mobilier d’entreprise (peu accessible en
général)
• recevoir un dividende trimestriel (intéressant
dans le cadre d’une retraite)
• bénéficier d’une gestion déléguée à une
société de gestion agrée par l’AMF (Autorité
des marchés Financiers)
• mutualiser son risque : géographiquement
avec plusieurs villes, typologiquement avec
différents types de biens dans l’immobilier
commercial, de bureaux, d’activités
• investir sur mesure : possibilité d’investir au
fur et à mesure de ses objectifs d’investisse-
ment mais également la possibilité de ne
vendre qu’une partie de ses parts
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels sont les risques liés à la pier-
re papier ?
Jonathan Dhiver : La SCPI peut présenter cer-
tains risques. Toutefois la mutualisation (géogra-
phique et dans le type de bien immobilier) permet
d’éviter ces risques.
Les trois principaux risques sont les suivants :
1. le capital et le rendement (dividende) ne sont
pas garantis
2. la défaillance de la société de gestion qui
gère la SCPI
3. la revente des parts n’est pas garantie
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels conseils donneriez-vous aux
particuliers qui souhaitent se lancer
dans un investissement en SCPI ?
Jonathan Dhiver : Il faut regarder attentivement
les points suivants :
•le patrimoine de la SCPI
•les TOF et TOI (taux d’occupation financier et
immobilier)
•les locataires
•les réserves de la SCPI (report à nouveau)
•les PGR provisions pour grosses réparations
L’acheteur pourra d’abord invoquer la garantie des vices
cachés. Si lors de la signature de l’acte authentique de
vente, l’un de ces diagnostics fait défaut (sauf le DPE qui
n’a qu’une valeur informative), le vendeur pourra voir sa
responsabilité civile engagée pour vice caché à l’occa-
sion d’un dommage ou d’un risque apparus après la
vente. Cependant, l’acheteur devra prouver que le ven-
deur avait connaissance du problème au moment de la
vente et qu’il l’a occulté délibérément. La mauvaise foi
du vendeur sera difficile à prouver. En fonction du pré-
judice, l’acheteur pourra demander l’annulation de la
vente ou la réduction du prix de vente. Précisons que
cette action doit être introduite dans un délai bref (9
mois maximum).
Dans un souci de protection de l’acheteur, en tant que
particulier, la loi a créé un autre fondement juridique. La
loi pose en effet une obligation d’information à la char-
ge du vendeur. Si le diagnostic n’est pas fourni, l’ache-
teur pourra engager la responsabilité du vendeur pour
manquement à une obligation précontractuelle de ren-
seignement. C’est ce qu’on appelle un quasi-délit qui se
résout en dommages et intérêts. Le juge appréciera
alors le préjudice subi par l’acheteur, au cas par cas. Si
le dommage est très important, l’annulation de la vente
pourra même être demandée.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Que peut faire l’acheteur qui réalise,
après coup, que les résultats de l’un des
diagnostics sont faux (présence non indi-
quée d’amiante ou de termite dans le rap-
port d’expertise par exemple) ?
Cabinet d’avocats Picovschi : Tous les diagnostics obli-
gatoires doivent être réalisés par un expert agréé. Ainsi, en
cas d’erreur de sa part, il engage directement sa respon-
sabilité délictuelle.
La responsabilité du vendeur ne pourra être engagée qu’à
condition de prouver une collusion frauduleuse entre l’ex-
pert et le vendeur. Cependant, il sera difficile d’apporter la
preuve de cette manœuvre frauduleuse.
Enfin, le juge appréciera la sanction au regard de la qualité
du vendeur. Si c’est un particulier, il n’est pas censé avoir
les connaissances suffisantes pour pouvoir déterminer la
véracité du diagnostic.
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