1. BIOLOGICAL ASSET VALUATION
UNTUK KEPERLUAN LAPORAN KEUANGAN
(IAS 41)
Oleh:
Ir. Benny Supriyanto, MSc, MAPPI (Cert)
Jakarta, 12 Oktober 2010
1

2. IAS 41 tentang Biological Asset.
Aktiva Biologis (biological asset) adalah binatang dan tumbuhan
hidup.
Perusahaan mengakui aktiva biologi dan produk pertanian
apabila perusahaan tersebut:
Mengendalikan aktiva tersebut sebagai hasil peristiwa
masa lalu
Memperoleh manfaat ekonomi yang kemungkinan terjadi
Nilai Wajar aktiva tersebut dapat diukur dengan andal
2

3. IAS 41 tentang Biological Asset…
Aktiva Biologi harus dinilai pada saat pengakuan awal dan pada
setiap tanggal neraca dengan menggunakan Nilai Wajar
Hasil yang diperoleh dari aktiva biologi dinilai dengan
menggunakan Nilai Wajar dikurangi dengan estimasi biaya pada
saat penjualan Selisih yang berasal dari penilaian hasil hasil
penjualan. hasil–hasil
aktiva biologis diakui sebagai bagian dari laba rugi tahun
berjalan.
Penilaian aktiva biologi dilakukan dengan mengelompokkan
terlebih dahulu berdasarkan umur dan kualitas. Selisih yang
berasal dari penilaian aktiva biologi harus diakui sebagai bagian
dari laba rugi tahun berjalan.
3

4. Nilai Pasar Versus Nilai Wajar
Apakah ada perbedaan antara Nilai Pasar dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI 2007) sebagai Basis Nilai untuk
Penilaian Aset untuk tujuan laporan keuangan dengan Nilai
Wajar yang menjadi basis Nilai pada Penilaian Aset yang
tercantum d l IFRS (I t
t t dalam (International Fi
ti l Financial R
i l Reporting
ti
Standards).
Dalam PPI 1 (Penilaian untuk Pelaporan Keuangan) disebutkan
bahwa apabila IFRS mengadopsi model Nilai Wajar (Fair
Value), maka diperlukan Penilaian Aset dan SPI 2007 dalam
PPI 1 menitik beratkan pada kondisi Nilai Pasar yang akan
dilaporkan
4

5. Nilai Pasar = Nilai Wajar
Nilai Pasar (SPI 2007)
Estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dil k k secara l
dilakukan layak, di mana k d pihak
k kedua ih k
masing– asing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati–hatian dan tanpa paksaan.
Nilai Wajar (Fair Value) [IFRS]
Suatu jumlah yang dapat digunakan sebagai dasar pertukaran
aktiva atau penyelesaian kewajiban antara pihak–pihak yang
paham (knowledgeable) dan berkeinginan (willing) untuk
melakukan transaksi yang wajar (arm’s length transaction)
5

6. Penyusunan dan Penyajian Laporan Keuangan Berdasarkan
IFRS (International Financial Reporting Standars)
IFRS tidak memberikan definisi dan petunjuk yang jelas
atas pengukuran Nilai Wajar. Dalam menentukan harga
pasar resmi IAS 36 mengharuskan dilakukan penelusuran
dahulu apakah terdapat harga pasar yang didasarkan
pada perjanjian jual beli yang mengikat. Jika harga pasar
ini tidak ada, maka manajemen dapat menggunakan
harga pasar dikurangi biaya penjualan pada suatu pasar
yang aktif. Sedangkan apabila tidak terdapat harga pasar
yang resmi dari aktiva tersebut dan aktiva sejenis, maka
manajemen wajib menunjuk profesi penilai dalam
menentukan Nilai Wajar suatu aktiva.
6

7. Penyusunan dan Penyajian Laporan Keuangan Berdasarkan
IFRS (International Financial Reporting Standars)
IFRS saat ini sebagai basis pengukuran menggunakan
Nilai realisasi dan Nilai Kini artinya IFRS banyak
mengadopsi Nilai Wajar. Nilai Wajar ini adalah suatu
basis pengukuran yang dianggap lebih independen dan
tidak memihak. Nilai Wajar oleh para praktisi dan
akademisi akuntansi keuangan dan Profesi Penilai di
Indonesia diidentifikasi sebagai Nilai Pasar.
7

8. Penyusunan dan Penyajian Laporan Keuangan Berdasarkan
IFRS (International Financial Reporting Standars)
Dalam IAS 16, mengharuskan jasa Penilai
mengutamakan bukti–bukti berbasis pasar (market based
evidence) dalam menghitung Nilai Wajar. Jika bukti–bukti
berbasis pasar tidak ada, maka penggunaan pendekatan
biaya pengganti yang didepresiasikan (depreciated
replacement cost) dan pendekatan laba atau arus kas
(Income approach) dapat digunakan.
8

9. Pengertian Umum Penilaian
Penilaian:
Terjemahan dari kata Appraisal/Valuation.
Suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang penilai/
appraiser dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat
(opini) tentang nilai ekonomis suatu properti baik berwujud
maupun tidak berwujud berdasarkan analisis terhadap fakta-
fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan
metode penilaian tertentu serta mengacu kepada prinsip-
prinsip penilaian yang berlaku.
9 9

10. Profesi Penilai
Penilai Aset:
Real estates (land, buildings), aktiva berwujud
(pabrik, mesin dan peralatan), perkebunan,
p
pertambangan, dan sebagainya.
g , g y
Penilai Usaha:
Penyertaan; ekuitas, transaksi spesifik, aktiva tak
berwujud, dan sebagainya.
Disiplin Penilaian Usaha berkembang dari Corporate
Finance
10

11. Penilaian Aset dan Penilaian Usaha
Dimana Perbedaanya?
Penilaian
Usaha
Penilaian
Asset
11

12. Basis Nilai Aset dan Nilai Usaha (SPI)
Dimana Perbedaanya?
Nilai Pasar
Wajar
Nilai Pasar
12

13. Basis Nilai Aset dan Nilai Usaha (IFRS)
Dimana Perbedaanya?
Nilai Wajar
Nilai Wajar
13

14. Penilaian Asset
Pendekatan yang digunakan
Pendekatan Pasar (Market Comparison Approach)
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
KETIGA PENDEKATAN BERSIFAT MUTUALLY
EXCLUSIVE
14

15. Penilaian Usaha
Pendekatan yang digunakan
Pendekatan Pasar (Market Comparison Approach)
Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
KETIGA PENDEKATAN TIDAK BERSIFAT MUTUALLY
EXCLUSIVE
15

16. Proses Penilaian
Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu:
1. Memperjelas Tugas Penilaian
2. Mengumpulkan dan menganalisa data
3. Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan
4. R k
4 Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan estimasi Nilai
ili i k ti d k t d t k ti i Nil i
5. Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian.
Memperjelas Tugas Penilaian meliputi:
Identifikasi properti
• Kepemilikan properti yang dinilai
• Tujuan dan tanggal penilaian
• Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi.
16

17. Kendala Penerapan IFRS di Indonesia
Salah satu kendala yang berhubungan dengan
Profesi Penilai di Indonesia
ISU
Sebagian besar standar akuntansi dan pelaporan
keuangan yang ada pada IAS dan IFRS menggunakan
g y g p gg
Fair value atau Nilai Wajar sebagai basis penilaian atas
aktiva, saham, obligasi, dan lain–lain. Fair value di
tentukan dengan tiga jenjang, yaitu:
1. Harga pasar resmi
2. Harga pasar produk sejenis
3. Nilai wajar yang ditentukan appraisal
17

18. Kendala Penerapan IFRS di Indonesia
Salah satu kendala yang berhubungan dengan
Profesi Penilai di Indonesia
KEMUNGKINAN PERMASALAHAN
Tidak semua jenis aktiva memiliki harga pasar resmi. Jika
IAS dan IFRS diterapkan secara penuh di Indonesia
Indonesia,
sebagian besar Nilai Wajar akan ditentukan dengan
menggunakan jasa appraisal atau Kantor Jasa Penilai
Publik.
Diperlukan Profesi Penilai di Indonesia yang telah siap
dalam menyongsong adopsi IFRS.
18

19. Jika aktiva tetap dinyatakan pada nilai yang direvaluasi
maka hal hal berikut ini harus diungkapkan
Tanggal efektif revaluasi
Keterlibatan Penilai independen
Metode dan asumsi penting yang digunakan
Acuan terhadap harga yang ditemukan di dalam
suatu pasar yang aktif atau transaksi wajar (arm’s
length transaction) yang terakhir
Nilai tercatat yang akan diakui seandainya aktiva
tersebut dinilai dengan menggunakan model biaya
Kelebihan revaluasi (revaluation surplus)
19

20. PERTANIAN (IAS 41)
20

21. Pertanian (IAS 41)
Masalah yang dibahas
IAS 41 mengatur perlakuan akuntansi, penyajian dan
pengungkapan llaporan k
k keuangan yang t k it d
terkait dengan
aktiva biologis dan produk hasil pertanian pada saat
masa panen sejauh ada kaitannya dengan kegiatan
pertanian.
21

22. Ruang lingkup standar
Standar ini berlaku untuk hal–hal berikut apabila
berkaitan dengan kegiatan pertanian:
Aktiva biologis
Produk hasil pertanian pada masa panen
p p p
Hibah pemerintah
Standar ini tidak berlaku untuk:
Tanah yang terkait dengan kegiatan pertanian
Aktiva tidak berwujud terkait dengan kegiatan
pertanian (IAS 38)
22

23. Konsep Pokok
Kegiatan Pertanian (agricultural activity)
Kegiatan pengelolaan perusahaan terhadap aktivitas
aktiva biologis sehingga dapat dijual, menjadi produk
pertanian, atau menjadi aktiva biologis tambahan
Produk hasil pertanian (agricultural activity):
Hasil panen aktiva biologis perusahaan.
Aktiva biologis (biological asset)
Yaitu binatang atau tumbuhan hidup.
23

24. Konsep Pokok…
Panen/pemanenan (harvest)
Proses pemisahan produk hasil dari aktiva biologis
atau penghentian proses hidup suatu aktiva biologis
Pasar aktif (active market) adalah pasar yang
memiliki ketiga syarat sebagai berikut
Jenis barang yang diperdagangkan dalam pasar tersebut
bersifat homogen (sejenis)
Pembeli dan penjual yang berkeinginan umumnya dapat
ditemukan setiap saat
Harga tersedia secara umum.
24

25. PENDEKATAN PENILAIAN
Untuk menentukan Nilai Wajar (IFRS)/Nilai Pasar
(Standar Penilaian Indonesia/SPI 2007) Penilai dapat
menerapkan 3 (tiga) pendekatan, sebagai berikut:
Pendekatan Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
25

26. Metode Penilaian
1 - Metode Tambah Kurang
Pendekatan Pasar - Metode Jumlah Rupiah
(Market Data Approach) - Metode Persentase
2 - Metode Survey Kuantitas
Pendekatan Biaya - Metode Unit Terpasang
(Cost Approach) - Metode Meter Persegi
- Metode Indeks Biaya
3
- Gross Income Multipier
Pendekatan Pendapatan - Direct Capitalization Method
(Income Approach) - Discounted Cash Flow
- Residual Technique
26

27. Pendekatan Data Pasar
(Market Data Approach)
Penilaian aktiva biologis dengan menggunakan Pendekatan Data
Pasar (Market Data Approach) yaitu penilaian yang mendasarkan
pada Perbandingan data dari aktiva biologis yang sejenis dan
dilakukan dengan melakukan penyesuaian atas faktor–faktor yang
berpengaruh terhadap Nilai Pasar Biologis yang dinilai pada saat
penilaian.
Langkah-langkah yang diperlukan:
1. Analisa faktor–faktor yang mempengaruhi nilai dari aktiva
biologis yang akan dinilai
2. Kumpulkan data–data pembanding dan analisa data–data
yang sesuai dengan aktiva biologis yang dinilai.
27

28. Pendekatan Data Pasar
(Market Data Approach)
Langkah-langkah yang diperlukan:
3. Lakukan penyesuaian atas faktor–faktor yang mempengaruhi
nilai, dari aktiva biologis yang akan dinilai
4. Hitung, Indikasi Nilai aktiva biologis yang di nilai, dan kemudian
lakukan pembobotan atas aktiva biologis pembanding
5. Tentukan Nilai Pasar aktiva biologis tersebut.
Secara umum dapat dinyatakan dengan rumusan sbb:
Indikasi Nilai Pasar aktiva biologis = Data Pasar aktiva biologis
pembanding ± Penyesuaian terhadap faktor faktor yang mempengaruhi
Nilai pasar aktiva biologis.
28

29. Ilustrasi Pendekatan Data Pasar
Data Pembanding Nilai Pasar Aktiva biologis
Aktiva biologis yang dinilai
Faktor–faktor
penyesuaian
29

30. PENDEKATAN BIAYA
Penilaian aktiva biologis dapat juga digunakan Pendekatan Biaya, yaitu
penilaian yang mendasarkan pada besarnya biaya yang dikeluarkan
untuk memperoleh aktiva biologis seperti pada saat dilakukan penilaian
atau seperti kondisi pada tanggal penilaian (cut off date) dengan
memperhatikan kondisi dari aktiva biologis (faktor-faktor koreksi
yang mempengaruhi kondisi aktiva biologis).
Langkah-langkah yang diperlukan:
1. Menghitung besarnya biaya-biaya yang diperlukan untuk
mendapatkan/memperoleh aktiva biologis seperti kondisi pada
tanggal penilaian.
2. Tentukan penyesuaian kondisi aktiva biologis
3. Nilai Pasar aktiva biologis = ∑ (Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh aktiva biologis Baru) – Faktor faktor koreksi kondisi
aktiva biologis.
30

31. Ilustrasi Pendekatan Biaya
Biaya–biaya yang diperlukan
membuat aktiva biologis
Nilai Pasar Aktiva
Biologis yang dinilai
Penyesuaian
Kondisi aktiva
31

32. Konsep Pendekatan Pendapatan
Berkaitan dengan Prinsip Penilaian:
Prinsip Antisipasi & Perubahan
Prinsip Supply & Demand
Substitusi: mark to market, estimasi harga produk
hasil pertanian, biaya-biaya produksi, discount rate,
biaya biaya
capitalization rate
Keseimbangan: lokasi & jenis aktiva biologis,
penggunaan tanah yang seimbang terhadap sarana
dan prasarana yang diperlukan, disain aktiva biologis
yang terbaik [Highest and Best Use]
Fakto-faktor eksternal: peraturan pemerintah,
fasilitas transportasi, Peraturan tata guna lahan yang
berlaku.
32

33. Konsep Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan dapat digunakan untuk penilaian
aktiva biologis karena aktiva biologis menghasilkan
pendapatan [income producing aktiva].
Pendekatan pendapatan terkait erat dengan Nilai Pasar
investasi aktiva biologis untuk jangka panjang, sehingga
faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur
risiko dan penghasilan dari investasi aktiva biologis tersebut
untuk jangka panjang.
Pendekatan pendapatan akan dapat menggambarkan Nilai
Pasar biologis bila prinsip penilaian yang terkait dengan
Pendekatan Pendapatan dipenuhi dengan baik.
33

34. Konsep Pendekatan Pendapatan
Nilai Pasar aktiva biologis merupakan fungsi dari pendapatan
yang dapat dihasilkan oleh aktiva biologis tersebut.
Diskon rate yg sesuai
PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT n-1 PBT n
alue
Future Va
Present Value
Nilai Pasar
Aktiva Biologis 34

35. Pendekatan Pendapatan
Metode Arus Kas
Arus kas adalah perbedaan antara total penerimaan /
pemasukkan dan total pengeluaran/pemakaian dana
dalam suatu perioda waktu tertentu
tertentu.
Untuk menentukan Nilai Pasar suatu aktiva biologis dapat
dilakukan dengan Metode Arus Kas yang didiskonto yang
akan dapat mencerminkan Nilai Pasar Aktiva Biologis.
Metode Arus Kas yang didiskontokan ini dikenal sebagai
Discounted Cash Flow Method (DCF Method).
35

36. Langkah Kerja
Melakukan riset terhadap besaran–besaran yang
membentuk Income & Expense [ pendapatan dan
pengeluaran ] dari aktiva biologis dan membandingkan
dengan aktiva biologis lainnya yang sama untuk
memperoleh pendapatan dan pengeluaran yang berbasis
pasar (mark to market)
Melakukan estimasi besarnya Potential Income
[pendapatan kotor potensial] dari aktiva biologis sesuai
standar yang diperoleh berdasarkan riset.
Melakukan estimasi besarnya Penyesuaian [tingkat
kesesuaian] dari aktiva biologis sesuai kondisi aktiva
biologis di lapangan.
36

37. Langkah Kerja
Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor
efektif] dengan mengalikan tingkat kesesuaian dan
angka pengali lainnya sebagai faktor penyesuai dari
total pendapatan kotor potensial aset biologis
biologis.
Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional,
terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan biaya
cadangan penggantian lainnya.
Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih
operasi] dengan mengurangkan total semua biaya
operasional dari pendapatan kotor efektif.
37

38. Langkah Kerja
Menetapkan metode dan besarnya discount rate
[tingkat diskonto].
Menjumlah nilai kini atas semua pendapatan bersih
dari aktiva biologis.
38

39. Beberapa Teknik yang dapat diterapkan untuk
pendekatan pendapatan
Untuk menetapkan Nilai Pasar aktiva biologis dengan
Pendekatan Pendapatan dapat digunakan beberapa
Teknik Penilaian.
Beberapa Teknik Penilaian yang dapat digunakan
dalam menetapkan Nilai Pasar aktiva biologis dengan
Pendekatan Pendapatan antara lain:
Teknik penyisaan (Residual Teknik)
Teknik kapitalisasi atas aset–aset non aktiva
biologis
39

40. Langkah Kerja Pendekatan Pendapatan dengan
Teknik Penyisaan
Menghitung besarnya Income & Expense [ pendapatan dan
pengeluaran ] dari aktiva biologis dan aktiva non biologis
(aktiva seluruhnya) yang berbasis pasar (mark to market)
Menetapkan besarnya tingkat diskonto (discount rate) yang
p y g ( )y g
sesuai dengan kondisi pasar.
Menghitung Nilai Kini atas semua pendapatan dari aktiva
biologis dan aktiva non biologis.
Menghitung Nilai Pasar atas aktiva non biologis dengan
pendekatan data pasar maupun dengan pendekatan biaya.
Nilai aktiva biologis diperoleh dengan mengurangi Nilai Kini
atas semua pendapatan aktiva dengan Nilai Pasar aktiva non
biologis
40

41. Langkah Kerja Pendekatan Pendapatan dengan
Teknik Kapitalisasi
Menghitung besarnya Income & Expense [pendapatan dan
pengeluaran] dari aktiva biologis saja dengan memperlaku kan
aktiva non biologis sebagai aktiva yang disewa dari pihak lain
tetapi semuanya tetap berbasis pasar (mark to market). Ini
p y p p ( )
dilakukan dengan menghitung Nilai Pasar dari aktiva non biologis
dengan pendekatan data pasar maupun dengan pendekatan biaya
untuk menetapkan Nilai Sewa Pasar sebagai beban biaya.
Menetapkan besarnya tingkat diskonto (discount rate) yang sesuai
dengan kondisi pasar.
Menghitung Nilai Kini atas semua pendapatan dari aktiva biologis.
Penjumlahan ini akan mencerminkan Nilai Pasar dari aktiva
biologis.
41

42. Ilustrasi Pendekatan Pendapatan
NILAI PASAR
Tanah
Tanaman
Bangunan
Kendaraan
Alat Kantor
Mesin
42

43. Skema Pendekatan Pendapatan
PENGUMPULAN DATA
PENENTUAN STANDAR PANEN PROYEKSI HARGA TBS
PERHITUNGAN NILAI NON
TANAMAN
FAKTOR KOREKSI
PROYEKSI PANEN
PENENTUAN PROYEKSI PENDAPATAN KOTOR
BIAYA
PENENTUAN TINGKAT
PENDAPATAN BERSIH DISKONTO
NILAI PASAR PERKEBUNAN
ATAU
NILAI PASAR TANAMAN 43

44. Data yang diperlukan sebelum ke lokasi
Data-data Kebun
Peta Hamparan Kebun yang telah diwarnai untuk setiap tahun tanam.
Harga pupuk per jenis pupuk per kg.
Copy Surat Tanah, PBB dan IMB.
Monthly Management Report.
Data-data Bangunan Kebun
Daftar bangunan, luas bangunan dan tahun pembangunan/perolehan.
Lay Out bangunan.
Surat-surat kepemilikan, surat izin (HGB, IMB).
Gambar situasi (site plan).
Panjang jalan, lebar jalan dan tahun perolehan.
Jumlah Jembatan, jenis jembatan dan tahun perolehan.
Jumlah gorong-gorong, jenis gorong-gorong dan tahun perolehan.
Panjang parit, jenis parit dan tahun perolehan.
44

45. Data yang diperlukan sebelum ke lokasi
Data-data Mesin, Peralatan, Alat Berat, Kendaraan
Daftar mesin dan peralatan dan tahun
p
pembuatan/perolehan.
p
Daftar alat berat dan tahun pembuatan/perolehan.
Daftar Kendaraan Bermotor.
Copy STNK atau BPKB.
45

46. Data yang harus dikumpulkan saat
tinjauan ke lokasi:
Catatan letak perkebunan yang dapat dengan jelas dipahami oleh
pembaca laporan.
Klarifikasi luas areal, jenis tanah, tentukan tingkat kesesuaian lahan.
Cek kondisi tanaman,
Cek pertumbuhan dan hama dan penyakit.
Cek pemeliharaan tanaman yang dilakukan.
Lakukan cek fisik asset non tanaman.
Cari data pembanding disekitar perkebunan.
Pengambilan gambar atau foto properti dan foto data pembanding
46

47. Informasi lainnya yang diperlukan
Akses jalan menuju lokasi
Lingkungan disekitarnya
g g y
Perkembangan perkebunan di lokasi sekitar apakah
berkembang dengan baik
Kondisi pasar setempat (baik atau buruk)
47

48. Kesiapan Penilai dalam menyongsong penerapan adopsi IFRS
di Indonesia
Penilaian atas Biological Asset untuk penerapan IFRS yang pernah
dilakukan adalah:
Penilaian Tanaman Kelapa Sawit.
Penilaian Tanaman Coklat
Penilaian Tanaman Karet
Penilaian Tanaman Kelapa Hibrida
Penilaian Tanaman Teh
Penilaian Tanaman Tebu
Peniaian Hutan Tanam Industri
48