2. Case a basso costo ed ad alto rendimento
LINEE PROGETTUALI
3. Case a basso costo ed ad alto rendimento
La base di questo studio è l’individuazione di una tipologia costruttiva che possa
soddisfare le esigenze abitative di un’ampia fascia di utenza realizzando
alloggi a costi contenuti.
I possibili fruitori di questa tipologia sono coloro che desiderano acquistare un
alloggio pur non potendo disporre di grandi risorse finanziarie ed ancora di
più è rivolto a coloro che cercano nell’affitto a prezzi calmierati una
soluzione alle proprie esigenze di vita.
Stiamo quindi parlando delle giovani coppie, degli anziani e delle persone
cosiddette “single” che possono contare su un reddito certo, ma limitato e
che oggi non godono di grandi “certezze”.
La “sicurezza dell’abitare” è uno dei bisogni primari che, se risolto,
permette agli individui di costruire un futuro dignitoso e sereno.
5. Case a basso costo ed ad alto rendimento
Oggi questa fascia di utenti si sta allargando ed è dovere dei progettisti,
dei costruttori e delle Cooperative di abitazioni cercare di dare delle
risposte a questo crescente bisogno.
È auspicabile che queste proposte siano prese in esame dagli enti
preposti allo sviluppo urbano delle nostre città e che dagli sforzi
comuni nascano progetti concreti che rispondano alla crescente
domanda di alloggi a “basso costo”.
6. Edificio di recente edificazione sito nel
quartiere Fossolo
Basso costo non deve essere sinonimo di qualità scadente
Edificio in classe “A” realizzato per la Cooperativa Risanamento in via Legnani.
Dotazioni standard: riscaldamento e raffrescamento a pavimento; impianto
domotico; vetri camera a basso emissivo acustico.
7. Ricerca dei dati di progetto
L’obiettivo che ci siamo dati è quello di ridurre al massimo gli sprechi e di
concentrarci sul migliore utilizzo degli spazi per realizzare abitazioni
dignitose e che abbiano costi di gestione contenuti.
La Cooperativa Risanamento, che ci ha commissionato tale lavoro, è stata
per noi anche una importante “BANCA DATI”.
La Cooperativa Risanamento ha 125 anni di vita e 2205 alloggi e più di 9000
soci ed è una realtà che opera esclusivamente nell’ambito dell’affitto
permanente all’interno del territorio Bolognese.
Nell’anno 2008 tra ristrutturazioni e nuove costruzioni ha “dato la casa” a
100 famiglie.
Per ogni alloggio che va a BANDO ci sono una media di 8 domande. Da qui
deduciamo il primo dato che ci dice come oggi sia ancora forte la
richiesta di alloggi in affitto con canoni calmierati.
8. CASA in AFFITTO = SCELTA di VITA
L’affitto non deve essere visto come una soluzione abitativa di “ripiego”, ma
come una soluzione che permette condizioni di vita uguali se non migliori
rispetto alla casa di proprietà.
Pensiamo, infatti, alla crescente richiesta di mobilità a cui oggi le esigenze
lavorative ci costringono, oppure pensiamo alla possibilità di potere
modificare la superficie abitativa e la composizione dell’alloggio in
funzione delle modifiche del nucleo familiare.
Da una serie di dati sulla composizione dei nuclei familiari e sulle esigenze
di vita dei possibili fruitori di questi alloggi è nato uno schema
distributivo che di seguito illustriamo.
10. ALLOGGIO TIPO
L’alloggio tipo dovrà
avere 1 o 2 camere da
letto per ospitare
nuclei familiari
composti di 2-3 o 4
persone. Sono dunque
da evitare i monolocali
che non garantiscono
soluzioni abitative
prolungate
confortevoli.
12. ALLOGGIO TIPO
La zona
giorno può
essere
“compattata”
in un
ambiente
unico ove si
assolvono le
funzioni del
pranzo,
nonché la
preparazione
dei cibi e
quelle del
soggiornare
13. ALLOGGIO TIPO
Il “bagno” deve
essere in
posizione
“baricentrica”
al fine di
essere
facilmente
raggiungibile
dalla “zona
giorno” e dalla
“zona notte”
14. ALLOGGIO TIPO
Detto locale è
preferibile con
la doccia ed
anche la
lavatrice deve
essere inserita
in questo
ambiente
piuttosto che
nella zona di
cucina
15. ALLOGGIO TIPO
Le camere da
letto devono
essere
facilmente
arredabili,
prevedendo
un minimo di
armadiatura
e ove vi sono
2 camere da
letto, in una
deve essere
prevista una
“zona studio”.
19. FISIONOMIA DELL’EDIFICIO
Ogni alloggio dovrà avere 1 cantina ed 1 posto auto coperto. Per ridurre
i costi di costruzione sono preferibili i posti auto comuni interrati,
piuttosto che i singoli garage.
Analizzando i costi di costruzione abbiamo potuto verificare che una
struttura di travi e pilastri che prenda 4 piani fuori terra, il piano
terra e l’interrato, è quella più economica, anche in virtù delle
minori tempistiche per realizzare l’intervento.
20. FISIONOMIA DELL’EDIFICIO
L’interrato diventa praticamente obbligatorio in relazione alle
normative previste in materia di SISMICA e quindi a questo livello
vengono previste le autorimesse, le cantine e la centrale termica
21. FISIONOMIA DELL’EDIFICIO
Al piano terra vi
dovrà essere uno
“spazio di
ingresso” più un
locale di ricovero
per passeggini e
biciclette
22. RICHIESTA DI DEROGA
Sempre a questo livello di piano si prevede di realizzare una o più porzioni
abitative, eliminando gli spazi condominiali di fatto non utilizzati e che in
termini di costi incidono come la realizzazione di un alloggio.
Qui vi è la prima richiesta agli organi amministrativi, affinché
prevedano una deroga allo strumento urbanistico consentendo
l’eliminazione di tali spazi comuni chiusi all’interno degli edifici,
spostandoli eventualmente all’esterno, magari ampliando e
studiando le corti comuni con maggior attenzione.
Più avanti tratteremo il tema delle corti comuni e degli spazi
aggregativi.
23. POSSIBILITA’ COMPOSITIVE
La tipologia costruttiva
dovrà poi prevedere
l’ampio utilizzo di cavedi
interni che consentano
maggiore facilità
manutentiva abbattendo
i tempi di lavorazione e
di conseguenza i costi
dell’intervento.
I collegamenti verticali
dovranno essere
ottimizzati per
distribuire sullo stesso
livello quanti più alloggi
possibili
30. Case a basso costo ed ad alto rendimento
POSSIBILITA’
AGGREGATIVE
31. Possibilità aggregative
Una delle peculiarità di questo progetto è che, per ora, è virtuale, ovvero
non vi è un’area nella quale sia chiaro come organizzare i modelli abitativi
che sono stati elaborati.
Compito degli urbanisti è quello di individuare le aree di sviluppo delle
nostre città senza dimenticare la loro funzione sociologica che
spesso viene accantonata per fare spazio a criteri speculativi che
generano una ricchezza per pochi predestinati.
La vera ricchezza delle nostre metropoli è invece quella di creare aree in
cui gli spazi di vita siano possibili e compatibili con le esigenze reali degli
abitanti.
Aree in cui lo sviluppo delle relazioni sociali e commerciali generi
ricchezza .
32. Possibilità aggregative
Andando ad attingere a quel serbatoio di esperienza e di vita che è l’anima
e la struttura della Cooperativa Risanamento, abbiamo potuto fare delle
considerazioni che credo saranno di aiuto a chi dovrà dettare le “leggi”
dello sviluppo urbanistico della nostra città.
La realizzazione di molti quartieri è spesso estranea alla vita delle persone
che in essa andranno a risiedere
33. Spazi di vita e non solo case
Risiedere non significa solo dormire entro 4 mura, ma significa
aggregarsi e creare delle conoscenze.
Significa confrontarsi con persone con esigenze simili e significa
convivere con essere umani di diverse culture, di diverse idee
politiche, di religioni diverse, ma con il comune intento di creare una
famiglia e di sviluppare la propria esistenza in modo dignitoso.
Vivere significa potere permanere nel proprio alloggio anche quando gli
anni riducono le capacità fisiche ed in particolare modo le capacità
motorie
34. Spazi di vita e non solo case
E’ implicito che il
commercio diffuso sito
all’interno di queste
aree è una delle
risorse principali
affinché sia possibile
lo sviluppo e la
crescita civile ed
economica dei
residenti
35. Tipologie edilizie all’interno del patrimonio
edilizio della Cooperativa
Nei 55 edifici di proprietà Risanamento sparsi nei quartieri cittadini,
troviamo quasi tutte le tipologie.
È possibile verificare come la Cooperativa sia stata protagonista dello
sviluppo urbano di Bologna.
Dalla demolizione delle mura fino alla realizzazione dei nuovi quartieri,
passando per le aree PEEP, la Cooperativa più “vecchia” di Italia ha
sempre proposto uno schema abitativo innovativo e che spesso
anticipava soluzioni poi adottate da diversi costruttori.
Oggi è possibile vedere come hanno “reagito” e come si sono adattati questi
edifici ai costumi ed alle esigenze dei loro abitanti.
Le tipologie aggregative sono innumerevoli, dalle prime case in linea tipiche
del primo periodo legato all’industrializzazione, passando per gli edifici a
corte aperta e chiusa, alle case a torre, senza dimenticare anche un
raro esempio per la nostra regione, di case a “ballatoio” giungendo fino
al cosiddetto “treno” presente al Pilastro
38. “ I Cortili “
Considerazioni di varia natura e soprattutto le testimonianze dei residenti
hanno fatto si che l’attenzione si sia spostata velocemente sulle case a
corte o come comunemente vengono definite da chi ci ha vissuto : “i
cortili”.
Fino agli anni 60’ e 70’ questi spazi sono stati la palestra di tanti bambini e
ragazzi che scendevano le scale di casa e si aggregavano in modo
spontaneo sotto l’occhio attento delle madri che vigilavano dalle
finestre.
Lo sviluppo dell’automobile ha fatto si che tali luoghi dovessero essere
prima condivisi con i mezzi meccanici, poi le vetture se ne sono
impadronite in toto.
Con coraggio e determinazione da più di 10 anni la Cooperativa ha seguito
una strada che a molti è sembrata impopolare, ovvero quella di liberare
tali spazi dalle auto per ridarli ai residenti
39. “ I Cortili “
Dopo poco tempo
gli effetti sono
stati oltremodo
soddisfacenti;
sparite le auto
sono ritornati i
bimbi a giocare,
ma sono
comparsi anche
gli anziani che si
incontrano per
dialogare
40. “ I Cortili “
È questo oggi il modello più sicuro che risponde alle esigenze della nostra
società che chiede sempre più spazi di aggregazione protetti, vicino alla
residenza e dove sia favorita l’aggregazione a scapito di un
individualismo dilagante che spesso non ci permette di conoscere il
nostro vicino di casa.
Il modello che abbiamo prodotto comunque non vuole essere vincolato ad
una sola tipologia aggregativa.
È un modello flessibile, che garantendo quindi per ogni alloggio un doppio
affaccio non ne limita l’orientamento che può adattarsi alle più diverse
esigenze dei piani particolareggiati
50. Case a basso costo ed ad alto rendimento
CASE CON BASSI COSTI DI
GESTIONE
51. Case a basso costo ed ad alto rendimento
Il nostro compito non si esaurisce con la determinazione di un costo
necessario per la realizzazione di questi alloggi.
L’analisi che è stata compiuta fino ad ora è necessaria per fissare
un punto di partenza se, come crediamo tutti, è necessario
realizzare degli alloggi che permettano ad una grande fascia
della popolazione di potere soddisfare il proprio bisogno di avere
un alloggio con costi contenuti, è anche vero che è nostro dovere
fare si che questo bene sia facilmente gestibile da coloro che vi
andranno a risiedere.
L’energia, ovvero le materie prime che ci permettono di
utilizzare le nostre case, hanno oggi un costo notevole. Tale
costo è in continua ascesa ed è un parametro variabile e
difficilmente gestibile.
Sinceramente stiamo affrontando un tema oggi molto discusso
introducendolo da un punto di vista diverso.
52. Case a basso costo ed ad alto rendimento
Non possiamo vedere le nostre case come oggetti a se stanti.
Il compito dei progettisti e di tutti coloro che operano in questo settore è
quello di vedere le case come cellule in cui si sviluppano le esistenze
degli essere umani che le occupano. L’alloggio deve essere visto e
concepito avendo chiarezza delle esigenze del suo occupante.
È quindi obbligatorio progettare degli organismi abitativi che facilitino la
vita dei propri occupanti.
Una casa che abbia una richiesta limitata delle fonti energetiche
tradizionali, è una casa che permette ai suoi abitanti di immaginare un
futuro più sereno.
Un vantaggio economico quindi importante per tutti coloro che hanno
risorse economiche limitate ed un vantaggio in termini di minore
inquinamento che si trasmette su tutta la collettività.
Il “contenimento energetico” è un tema studiato da molti e tante sono le
teorie e le ricette che ci vengono proposte.
53. Case a basso costo ed ad alto rendimento
Oggi per definire una risposta
concreta non possiamo individuare
una sola fonte cosiddetta
“alternativa” o un solo modello.
Progettare una casa con la finalità
di contenere i consumi è un po’ come
realizzare un abito su misura: è
necessario adattarsi alle
caratteristiche fisiche dell’individuo
cercando di capire in che stagione e
a che latitudine indosserà l’abito.
54. Case a basso costo ed ad alto rendimento
Nel progetto di un edificio o meglio ancora nel progetto di un complesso
immobiliare, andranno visti e studiati tutti i parametri per capire quali
sono le soluzioni migliori da proporre.
Sicuramente questa sensibilità nel progettare e nel costruire con l’occhio
rivolto al contenimento dei consumi, può e deve essere incentivata da
una serie di scelte legislative sia a carattere nazionale che a carattere
locale che impongano il raggiungimento di precisi obiettivi.
Ogni epoca deve lottare con le proprie emergenze: pensate infatti
all’immediato dopo guerra in cui vi era la necessità di costruire ciò che il
II° conflitto mondiale aveva distrutto!
Ebbene in quel momento persone umiliate e private delle loro cose hanno
saputo rialzarsi e costruire interi quartieri, le cui case sono ancora
abitate dai loro figli e dai loro nipoti
55. Case a basso costo ed ad alto rendimento
Oggi la sfida è
diversa, ma è
necessario trovare
quelle stesse
energie e gli stessi
stimoli che ci
permettano di
costruire
abitazioni in grado
di garantire il
futuro alle
generazioni che
verranno dopo di
noi
56. Elaborazione del modello base
Per completare questo studio siamo dunque partiti dai dati progettuali delle
case a “basso costo” ed abbiamo cercato di modificarle arrivando ad
avere una migliore classe di efficienza energetica.
Unitamente abbiamo sentito l’esigenza di creare dei modelli progettuali che
concedessero di più all’estetica e che quindi avessero un livello di
finiture decisamente più elevato
59. Comparazione tra i due modelli
Di seguito uno
schema che
evidenzia le
principali
differenze tra
il modello “a
basso costo”
ed il modello
con “migliore
contenimento
energetico”
60. Comparazione tra i due modelli
Per analizzare meglio le differenze
vedremo anche come si traducono in
termini di costi di costruzione queste
differenze, ma vedremo poi come si
comportano i consumi energetici e come
si traducono in termini di
risparmio economico
61. Analisi dei costi : considerazioni conclusive
ANALISI DEI COSTI
Analizziamo ora nello specifico le metrature degli alloggi e
degli spazi comuni e computiamo i costi necessari per
sostenere l’intervento.
Innanzitutto vediamo quali sono i parametri ai quali ci
riferiamo.
62. SU = Superficie Utile calpestabile degli alloggi
SLV = S.U. + 100% murature esterne ed interne + 50% S.U. netta
autorimesse + 33% netta cantine + 100% S.U. netta logge
SC = S.U. + 60% (Snr+Sp)
Snr = Superficie non residenziale
Sp = Superficie di parcometro
SCF = Superficie Complessiva Fisica : definita dal Bando 3.000 alloggi in
affitto e per la prima casa che limita la Snr a 0,60 x S.U. e non
considera nel calcolo gli spazi di manovra delle autorimesse anche
coperte
SCE = Superficie Complessiva Economica che limita al 60% la Snr
dell’alloggio
63. Oneri di urbanizzazione
Al fine di avere un costo di urbanizzazione in qualche modo conosciuto,
prendiamo come riferimento l’incidenza U1 dell’area ex-mercato
ortofrutticolo di Bologna, ove venivano comprese le urbanizzazioni, la
bonifica dei terreni, l’indagine geologica:
U1 = € 315,00/mq di S.U. (superficie utile)
66. CLASSE ENERGETICA :
parametri normativi
Il primo intervento progettato
cosiddetto a “basso costo” rientra
nella classe energetica “B” (41
kwh/m²anno) rispettando
ampliamente i limiti restrittivi
imposti dalla normativa Regionale
(D.R. 156/08) piuttosto che quelli
più ampi della normativa Nazionale
(D.lgs. 192/05 e D.lgs. 311/06) che
consentono la costruzione di
fabbricati con lo stesso rapporto
S/V anche in classe “C” (valore > 50
kwh/ m²anno).
67. CLASSE ENERGETICA :
parametri normativi
Già questo primo passaggio
dalla “C” (valore > 50
kwh/ m²anno) alla “B” (41
kwh/m²anno) imposto dalla
normativa ha prodotto
notevole sforzo
progettuale costruttivo
per consentire di ottenere
i limiti imposti dalla legge
Regionale.
68. CLASSE B : computo dei costi
Analizziamo quindi i
costi per macrovoci
computando la
realizzazione di una
singola palazzina
che rientri in
classe “B” (41
kwh/m²anno)
69. COSTOPARAMETRICO X MQ DI SLV
Pertanto avendo un S.L.V. di 1087,78 si ha un’incidenza al mq x S.L.V. pari a
€ 1.427,88.
Da qui la prima conclusione che per arrivare ad un valore
indicativo di € 1.800,00 x mq di S.L.V. il costo dell’area non
può superare i 350/450 €/mq.
70. RAFFRONTI TRA CASE A BASSO COSTO CLASSE “B” E
CASE A BASSO CONSUMO CLASSE “A+”
Nell’esposizione di questo lavoro abbiamo visto come lo stesso modello può
essere elaborato sotto diversi punti di vista:
.possibilità di orientamento
.possibilità di aggregazione tipologica
.possibilità di diversificazione estetica
.possibilità di migliorare la classe energetica ed il confort
ambientale
Analizziamo ora le differenze tra gli alloggi di classe “B” e quelli di classe
“A+” e con un diverso comfort ambientale.
72. Percorso tendente a migliorare le prestazioni
energetiche
Per migliorare le prestazioni
energetiche del
fabbricato senza mutare
la tipologia strutturale,
siamo intervenuti sui
coefficienti di
trasmissione del calore
andando a modificare gli
spessori delle murature e
dei solai inserendo del
materiale con migliori
coefficienti di
trasmissività.
73. Percorso tendente a migliorare le prestazioni
energetiche
Sono stati sostituiti i
radiatori con pannelli
radianti a pavimento
funzionanti a bassa
temperatura.
Sono stati aumentati il numero
dei pannelli solari in modo
da ottenere l’80% del
fabbisogno di acqua calda
sanitaria .
74. Percorso tendente a migliorare le prestazioni
energetiche
L’altro elemento importante
che è stato variato è
l’infisso che è stato
migliorato nel taglio
termico, nel coefficiente
acustico e nel serramento
esterno (tapparelle in
luogo di tende alla
Bolognese).
75. Percorso tendente a migliorare le prestazioni
energetiche
Queste variazioni
tendenti a
migliorare la
qualità di vita
hanno portato
ad una
differenza nella
S.L.V. ed a una
differenza di
costi.
78. TEMPO DI RITORNO ECONOMICO
Dalle due tabelle si evince che abbiamo un
costo parametrico (€ x mq di S.L.V.) pari a
€ 1.622,50/mq, superiore al precedente di
€ 194,62.
Da qui la considerazione che o si diminuisce
ulteriormente il costo dell’area o bisogna
stabilire in quanto tempo il minore consumo
fa si che si ammortizzino i maggiori costi di
costruzione.
79. TEMPO DI RITORNO ECONOMICO
“TEMPO DI
Tale parametro detto
RITORNO ECONOMICO”, è
l’indicatore reale del risparmio
economico ottenuto dal migliore
rendimento del fabbricato
80. Migliore classe energetica = minori consumi =
minori costi di gestione
Analizziamo ora i benefici di un edificio con
una migliore classe energetica.
Sicuramente la prestazione energetica dell’edificio si
attesta ad un consumo annuo di circa 20kwh/ m²anno
che consentono all’utente finale di risparmiare sui
costi di riscaldamento e di raffrescamento rispetto
alla classe “B” (41 kwh/m²anno).
Tale vantaggio si può tradurre in termini economici in
un risparmio annuo a famiglia di € 165,00 circa.
(comparazione media tra modello classe “B” e classe “A”)
81. Comfort ambientale e qualità dell’abitare
L’altro aspetto della classe “A+” è quello del comfort ambientale.
La presenza di impianti a controllo domotico consente di poter regolare in
maniera efficace ed efficiente i parametri di temperatura e di umidità
del fabbricato sia d’estate che d’inverno.
L’uso di pannelli solari in quantità tali da coprire più dell’80% del
fabbisogno di acqua calda sanitaria consente anche nei mesi freddi di
avere un apporto gratuito di energia calorica sempre disponibile.
L’utilizzo delle nuove tecnologie costruttive sia per le strutture murarie
che degli impianti tecnologici apporta sicuramente un valore aggiunto
al fabbricato, che seppure non necessariamente indispensabile è
certamente importante dal punto di vista del “Risparmio Energetico”
inteso in senso globale.
82. Comfort ambientale e qualità dell’abitare
I solai ed i muri progettati avranno una
massa termica ed un coefficiente di
sfasamento termico elevati, tali
parametri indicano la capacità che ha il
fabbricato a resistere all’onda di calore.
Di fatto chi vivrà all’interno degli alloggi
potrà avere case fresche nel periodo
estivo senza dover necessariamente
aver bisogno di impianti di
condizionamento.
Questi valori attualmente già previsti
dalla normativa regionale, ma non ancora
attivi, lo saranno a breve.
83. Comfort ambientale e qualità dell’abitare
Concludendo, la bassa quantità
di energia primaria necessaria
al fabbricato renderà lo
stesso maggiormente stabile e
indipendente delle oscillazioni
economiche del mercato
energetico.
84. Tempi di ritorno : considerazioni
Le due proiezioni fra edificio di
classe “B” ed edifici di classe
“A+” ci mostrano come i tempi di
ritorno siano lunghissimi: un
conto è riqualificare un edificio
degli anni ’70 ed un conto è
costruire un nuovo edificio che
comunque per potere avere i
permessi da parte degli organi
competenti deve essere nella
nostra Regione in una classe
energetica di tutto rispetto.
85. Ipotesi di intervento per migliorare
l’edificio in classe B
Una strada che possiamo
perseguire è quella di migliorare
il primo esempio architettonico
con qualche accorgimento non
eccessivamente incidente sui
costi di costruzione , ma
efficace ai fini del risparmio
energetico
86. Ipotesi di intervento per migliorare
l’edificio in classe B
tapparelle al posto delle tende alla Bolognese;
solaio piano terra e coperto con migliore trasmittanza
termica
gas Argon nei vetri camera
migliore taglio termico per i profili delle finestre
riscaldamento a pannelli solari
87. Come ottenere un risparmio sui costi di
costruzione?
Alla luce di quanto analizzato è evidente che per piccoli
gradienti di risparmio di energia occorre produrre allo stato
attuale notevoli sforzi economici non direttamente
proporzionali al guadagno ottenuto con il risparmio energetico.
Per migliorare il discorso economico abbattendo i
costi e migliorando le prestazioni dei singoli alloggi
è necessario costruire su vasta scala.
89. Realizzare edifici a basso costo e alto rendimento
energetico sarà possibile agendo su tre parametri
1) costo dell’area non superiore ai 400 €/mq
2) sgravi fiscali per alloggi in classe “A” o classe “A+”
3) piani urbanistici di largo respiro
90. CONCLUSIONI
L’ultimo punto è forse il più importante:
l’analisi dei costi che è stata illustrata è stata fatta considerando una singola
palazzina di 14 unità.
Questa tipologia è penalizzata dalle leggi in materia di contenimento
energetico. A causa del rapporto tra la superficie esterna ed il volume
realizzato (S/V).
Migliorando questo rapporto con dei fabbricati in “linea” o a
“corte” come quello che vi abbiamo illustrato, il risparmio
minimo è del 20% realizzando così un costo per mq di SLV di
€ 1142,30.
91. PREZZO IPOTETICO DI OGNI ALLOGGIO
Prendiamo quindi un valore di riferimento medio per il costo di costruzione di
euro 1.200,00 mq di SLV e applichiamo alle 3 tipologie di alloggi (A+B+C):
Ricarico
SLV alloggio C.C. x alloggio Costo Area
C.C. (€/mq) costruttore Totale (€)
(arrotondata) (€) (400€/mq)
15%
€1.200,00 mq A 82,00mq € 98.400,00 € 113.160,00 € 32.800,00 € 145.960,00
€1.200,00 mq B 84,00mq € 100.800,00 € 115.920,00 € 33.600,00 € 149.520,00
€1.200,00 mq C 66,00mq € 72.200,00 € 91.080,00 € 26.400,00 € 117.480,00
92. PLUS VALORE DELL’ALLOGGIO
Ipotizziamo un prezzo di vendita 2.200,00 €/mq (valore prudenziale)
prendendo come riferimento i valori medi delle nostre zone periferiche.
ALLOGGIO Valore di mercato Incremento
Costo reale (€) Plus Valore (€)
TIPO (€) (%)
A € 145.960,00 € 180.400,00 € 34.440,00 23,6%
B € 149.520,00 € 184.800,00 € 35.280,00 23,6%
C € 117.480,00 € 145.200,00 € 27.720,00 23,6%
93. SCENARI POSSIBILI PER COSTRUIRE IN
LOCAZIONE PERMANENTE
1 ) LOCAZIONE PERMANENTE CON AREA A MAX 400,00€/mq.
2 ) LOCAZIONE PERMANENTE CON AREA A COSTO 0
3 ) LOCAZIONE PERMANENTE CON CONTRIBUTO STATALE
4 ) MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A LIBERO
MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE, IN LOCAZIONE
PERMANENTE
94. LOCAZIONE PERMANENTE CON AREA A
MAX 400,00 €/mq.
Canone
SLV alloggio C.C. x alloggio Costo Area Annuo (€) Prestito
C.C. (€/mq)
(arrotondata) (€) (400€/mq) infruttifero
4,5% sc
€ 1.200,00 mq A 82,00 mq € 98.400,00 € 32.800,00 € 6.150,00 € 51.800,00
€ 1.200,00 mq B 84,00 mq € 100.800,00 € 33.600,00 € 6.280,00 € 53.000,00
€ 1.200,00 mq C 66,00 mq € 72.200,00 € 26.400,00 € 5.039,00 € 38.900,00
95. LOCAZIONE PERMANENTE CON AREA A
COSTO 0
Canone Annuo
SLV alloggio C.C. x alloggio (€)
C.C. (€/mq) Prestito infruttifero
(arrotondata) (€)
4,5% sc
€ 1.200,00 mq A 82,00 mq € 98.400,00 € 4.680,00 € 38.400,00
€ 1.200,00 mq B 84,00 mq € 100.800,00 € 4.770,00 € 40.800,00
€ 1.200,00 mq C 66,00 mq € 72.200,00 € 3.860,00 € 27.200,00
96. LOCAZIONE PERMANENTE CON
CONTRIBUTO STATALE
240,00€ Canone
SLV alloggio C.C. x Annuo (€) Prestito
C.C. (€/mq) X
(arrotondata) alloggio (€) infruttifero
mq. 4,5% sc
€ 19.680,00
€1.200,00 mq A 82,00 mq €98.400,00 € 4.680,00 € 18.720,00
€ 78.720,00
€ 20.160,00
€1.200,00 mq B 84,00 mq €100.800,00 € 4.770,00 € 20.640,00
€ 80.640,00
€ 15.840,00
€1.200,00 mq C 66,00 mq €72.200,00 € 3.860,00 € 11.360,00
€ 56.360,00
n.b. in “verde” valore contributo ipotizzato
97. MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A
LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE,
IN LOCAZIONE PERMANENTE
98. MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A
LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE,
IN LOCAZIONE PERMANENTE
n. alloggi totale 266
n. alloggi vendita 140
n. alloggi loc. term. 28
n. alloggi loc. perm. 98
99. MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A
LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE,
IN LOCAZIONE PERMANENTE
PERCENTUALI V/LT/LP
100. MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A
LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE,
IN LOCAZIONE PERMANENTE
In pratica con il 50% di vendita si possono realizzare alloggi in
locazione permanente azzerando il costo dell’area ritornando allo
scenario già visto.
Il vantaggio del costruttore è duplice:
a) in termini economici: avendo un guadagno di € 2.625.600,00
b) in termini di appalto: realizzando opere per € 25.000.000,00
101. MIX DI VENDITA E LOCAZIONE CON COSTO
AREA VALORE AGRICOLO = 100,00 €/mq.
102. MIX DI VENDITA E LOCAZIONE CON COSTO
AREA VALORE AGRICOLO = 100,00 €/mq.
n. alloggi totale 266
n. alloggi vendita 84
n. alloggi loc. term. 28
n. alloggi loc. perm. 154
103. MIX DI VENDITA E LOCAZIONE CON COSTO
AREA VALORE AGRICOLO = 100,00 €/mq.
PERCENTUALI V/LT/LP
104. MIX DI VENDITA E LOCAZIONE CON COSTO
AREA VALORE AGRICOLO = 100,00 €/mq.
Questo metodo che comunque prevede un minimo di alloggi
destinati alla vendita che non scendono sotto il 30%, genera
un margine di guadagno da destinare agli alloggi in locazione
decisamente interessante.
Scorporando il costo dell’area come nell’ipotesi precedente si ha
una ulteriore diminuzione dei costi sulla porzione destinata
alla locazione, con conseguente diminuzione dei canoni e dei
prestiti infruttiferi.
Tale somma è di € 3.205.420,00, pari a € 225,38/mq.
105. CANONI DI LOCAZIONE CON COSTO ANNUO
100,00€ A 30% VENDITA A 2.200,00€/mq.
Canone
SLV alloggio C.C. x Contributo Annuo (€) Prestito
C.C. (€/mq)
(arrotondata) alloggio (€) 225,00€/mq infruttifero
4,5% sc
€ 18.450,00
€1.200,00 mq A 82,00 mq €98.400,00 € 4.680,00 € 19.750,00
€ 79.750,00
€ 18.900,00
€1.200,00 mq B 84,00 mq €100.800,00 € 4.770,00 € 21.900,00
€ 81.900,00
€ 14.850,00
€1.200,00 mq C 66,00 mq €72.200,00 € 3.860,00 € 12.350,00
€ 57.350,00
n.b. in “verde” valore contributo destinato alla locazione
106. STUDIO REALIZZATO DA Pratello 90 srl
Progetto e coordinamento:
arch. carla angeloni
arch. michele mantovani
Collaboratori di progetto:
ing. andrea collina
g.d. maria fiorani
ing. rita andreina galli
p.i. andrea gamberini
g.d. claudia gamberini
p.a. drusilla giovanardi
arch. claudia mazzanti
geom. mario rapisarda
dott. geol. gaetano trezza
