1. Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych
Kwartalna analiza rynku nieruchomości w Polsce
(I kw. 2009 roku.)
Quarterly Real Estate Report
(Q1 2009)
Warszawa, 09.06.2009
Przygotowała/ Prepared by: Monika Dybciak
Akceptował/ Approved by : Dariusz Winek
1
2. Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości
mieszkaniowych w IQ 2009 roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania
się cen. Opracowanie zawiera również szeroką analizę rynku nieruchomości gruntowych.
Analiza bazuje zarówno na danych z GUS (obrót prywatny) jak i ANR (sprzedaż z Zasobu
WRSP). Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji
występujących na analizowanych rynkach.
Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych, działek
budowlanych i ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami
Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych.
This report presents trends in the Polish real estate market in the IQ of 2009, with
particular emphasis on the price fluctuations. This study contains also a large analysis on
agricultural estate. The analysis is based on data from GUS (private turnover) and ANR
(lands offered by the Agricultural Property Agency). In addition, the following material
presents the expectations concerning future trends for the analyzed markets.
Detailed information on the real estate market, building plots and agricultural lands
you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analysis
Department.
Kontakt/ Contact:
Monika Dybciak
Główny Specjalista ds. Analiz Regionalnych i Rynku Nieruchomości/
Senior Regional and Real Estate Market Analyst
Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/
Macroeconomic and Sector Analyses Department
Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters
ul. Kasprzaka 10/16, 01-211 Warszawa
tel. 0 22 860 54 09, fax 0 22 860 58 68
e-mail: monika.dybciak@bgz.pl
2
3. Spis Treści
Summary_________________________________________________________________ 4
Najważniejsze fakty i komentarze _____________________________________________ 6
1. Rynek nieruchomości w Polsce i krajach europejskich ________________________ 8
2. Ekspozycja krajowego sektora bankowego na straty z tytułu wzrostu liczby
nieobsługiwanych kredytów hipotecznych_______________________________________ 9
3. Rynek lokali mieszkalnych______________________________________________ 11
3.1. Podaż lokali mieszkalnych ______________________________________________ 11
3.2. Popyt na lokale mieszkalne _____________________________________________ 14
3.3. Tendencje cenowe ____________________________________________________ 16
4. Rynek działek budowlanych_____________________________________________ 19
5. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej__________________________________ 21
5.1. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej w obrocie międzysąsiedzkim __________ 21
5.2. Transakcje gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oferowanymi przez
Agencję Nieruchomości Rolnych_____________________________________________ 25
5.3. Ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym względem cen ziemi z zasobu WRSP__ 27
Table of contents
Summary_________________________________________________________________ 4
1. Real Estate Market in Poland and European countries________________________ 8
2. The exposure of thePolish banking sector to the losses of increase the number of
housinge loans ____________________________________________________________ 9
3. Housing market ______________________________________________________ 11
3.1. The supply of dwellings ________________________________________________ 11
3.2. The demand for dwellings ______________________________________________ 14
3.3. Price trends__________________________________________________________ 16
4. Building plots ________________________________________________________ 19
5. Price tendecies of arable land market _____________________________________ 21
5.1. Price tendecies of arable land in private turnover ___________________________ 21
5.2. Price tendecies of arable land belonging to the Agricultural Property Agency- ANR 25
5.3. The comparison between prices of arable land belonging to the Agricultural Property
Agency- ANR and arable lands in private turnover _______________________________27
3
4. Summary
Macroeconomic Factors
• The financial crisis having the greatest impact on the finance standing of the banking
sector is also reflected in the real estate market. Significant liquidity problems in Polish and foreign
banks accelerate the correction in housing prices. Drop in housing price observed firstly for example
in Spain and Great Britain in 2008, has already listed on the domestic market since the fourth quarter
of 2008
• Despite the collapse in the housing sector and its negative impact on the whole economy,
statistics continue to show positive readings. Gross added value in the construction sector again
recorded an increase of 0.5% yoy in the first quarter 2009. Favorable results also flow from the labor
market. Both employment and wages in the construction sector increased adequately by 5,0 % yoy,
7,0 % yoy in first quarter 2009. At the same time a threat of layoffs in coming months remains high.
Apart from a high probability of bankruptcies among developers, there is much greater risk of
collapse of the companies connected with the activities of finishing, repair and service, production
and sales of building materials.
• Decline in housing prices constitutes a significant risk of loss of value of premises which
are collateral for the housing loans. This problem is most visible in loans granted in 2007 - I half of
2008 to 100% LTV or more.
• The sharp weakening of the national currency and strong exchange rate fluctuations
determine the substantial withdrawal of the banking sector from financing the Polish real estate
market with foreign currency loans what was very popular before the crisis. Nowadays we see
growing interest in less-risk mortgage loans nominated in the national currency. Such a trend is
beneficial to reduce the gap between the interest cost of new housing loans granted in PLN compared
to loans denominated in Swiss frank (domestic interest rates higher than interest rates in Switzerland
and in the euro area but interest margins on PLN loans are much lower than interest margins for
foreign currency loans).
Real Estate Market
• The real estate market adjusts quickly to the crisis. The average transaction price from
AMRON amounted to 5 179.3 PLN in the first quarter of 2009. This means an annual decrease in
the cost of purchasing 1 sqm. of dwellings by an average about 414 PLN, i.e. drop by 7,4% yoy. In
pricing politics one can see that both developers and households adapt to the prices to existing
indicators in the "Family on its own". Loans from government subsidy of interest have become and
will be continue one of the main sources of co-financing the purchase of houses.
• Reducing the level of prices in the housing market in the first quarter of 2009 affected the
growth in demand compared with the last months of 2008. The results of the largest developers of
housing sales improved during the analyzed period. There was also an increase in the number of new
housing loans. Banks granted more than 35 thou. housing loans worth about 7 billion. PLN in the first
quarter 2009, while in the earlier quarter was only 12 thou new loans. The scale of lending continues
to be significantly lower, the yearly decrease accounted for 40%.
• In the face of low demand and limited opportunities of lending investment, developers
suspend the implementation of new projects. During the period I-IV of 2009 number of started
dwellings (38.8 thou.) decreased by 35.0% yoy and number of permits for the new construction of
dwellings (58.8 thou.) diminished by 19.1% yoy. At the same time, it has been observed increasing
difference between the number of dwellings on which permits have been given and those which were
actually used. The phenomenon of limiting new investments will continue in 2010. The scale of credit
actions for the financing of new investment will be crucial for the recovery.
• The current difficult situation could be used to strengthen the position of the same
developers in the future. If the situation does not change, the supply of housing will fall substantially
4
5. between the years 2010 and 2011. If the banks increase lending activity in the segment of housing
loans, the prices begin to grow again. Rational investment activity during the time of crisis and
increase of the supply in line with the economic recovery will strengthen the market position of a
company.
• The tiny increase in demand for housing will not be able to meet high supply of new real
estate, construction of which began in 2007 – 2008, and a downward trend in prices of premises
will be maintained in the next quarters of 2009.
• Decline in housing prices will generate the increase in the supply of rental housing market
in the next quarters of 2009. Part of the investors will withdraw their flats from the sale and will
wait till the moment, when the prices will grow again.
Building Plots
• The period of rising price in the building land market noted in I and II half of 2008 year
ended along with the intensifications of the financial crisis. Nowadays, similarly as in the housing
market also the building plots market is dominated by price falls. Statistics of AMRON database
show that the average price of 1sqm building plots amounted to 252.8 PLN in the first quarter of
2009. It is 4.3% lower comparing to the previous quarter, but remained 10.4% higher than prices in
the corresponding period of 2008.
• The land has a lesser potential for deep decline of price. Especially in the segment of low
areas building plots intended for single family housing. Sentimental approach of the owner to keep
land reduces his tendency to significant price reductions. The supply of land will fall in the coming
periods, and the decision to sell the building plots will be postpone, probably until expected in few
years next price acceleration.
• There is expected increase in supply of low area building land. Sale of such property may be
interesting for developers whose financial condition is poor, and the rapid sale of land will provide
finance resources to complete the started investment. Although the price of such plots will be much
cheaper, demand may be limited due to the decrease in the number of planned new building
investment.
Agricultural land
• Prices of arable land are still in upward trend. The average level in price of land in private
turnover equaled to 16 719.7 PLN / ha, and arable land sold by the Agricultural Property Agency
13 660 PLN / ha in IQ of 2009. The increase in difference between the prices increased due to the
slight decrease in the average price of land belonging to ANR (decrease of 1.8% qoq, an increase of
16.1% yoy) with an increase (8.3% qoq and 14.9% yoy) in the price of land in private turnover. The
most expensive, in both cases (more than 20 thou. PLN per ha) is arable land located in kujawsko-
pomorskie voivodeship and wielkopolskie voivodeship, and the cheapest in lubuskie voivodeship
(about 10 thou PLN per ha).
• Despite a significant decline in the profitability of milk production and its products (the
main financial profits coming from the cattle and sheep breeding, which makes use of the meadows
crop) meadows price of the first quarter of 2009 increased. Average price of 1 ha meadows in IQ’
2009 amounted to 11 981 PLN, i.e. an increase of 12.4% yoy and 9.4% qoq. At the same time, the
meadows are still much cheaper (by about 39.5% in the first quarter of 2009) than arable land.
• We expect the fall in dynamic growth in the prices of agricultural land in the next quarters
2009. The main determinants are: lower than last year expectation for the amount of revenue from
agricultural production, on average about 40-50% of cereal crops and 30-40% - of rape and potatoes,
the relatively higher cost of purchase of inputs and difficult to reach a loan (increase in interest
margins and to limit lending).
5
6. Najważniejsze fakty i komentarze
Czynniki makroekonomiczne
• Kryzys finansowy oddziaływujący w największym stopniu na kondycję sektora bankowego
ma również swoje odbicie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Znaczne problemy
płynnościowe polskich i zagranicznych banków przyspieszyły rozpoczęcie korekty cen
nieruchomości. Obserwowane w 2008r. spadki cen mieszkań początkowo m.in. w Hiszpanii
i Wielkiej Brytanii już od IV kw. 2008 r. notowane są na krajowym rynku.
• Pomimo załamania w sektorze budownictwa mieszkaniowego i symptomów jego
negatywnego oddziaływania na całą gospodarkę dane statystyczne w dalszym ciągu wykazują
dodatnie odczyty. W I kw. 2009 r. wartość dodana brutto w budownictwie odnotowała ponownie
wzrost o 0,5% r/r. Ponadto zarówno zatrudnienie jak i wynagrodzenie w sektorze budowlanym
w I kw. 2009 r. wzrosło, odpowiednio o 5,0 % r/r i 7,0 % r/r. Jednocześnie występuje wysokie
zagrożenie redukcji zatrudnienia w kolejnych miesiącach. Poza wysokim prawdopodobieństwem
bankructw firm deweloperskich istnieje znacznie większe ryzyko upadku szeregu firm związanych
z działalnością wykończeniową, remontowo- usługową, produkcją i sprzedażą materiałów
budowlanych.
• Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych stanowi istotne zagrożenie utraty wartości
lokali będących zabezpieczeniem kredytów hipotecznych. Problem ten w największym stopniu
dotyczy kredytów udzielanych w okresie 2007- I połowa 2008 r. na LtV 100% i więcej.
• Gwałtowne osłabienie się waluty krajowej i znaczne wahania kursowe determinują
wycofywanie się sektora bankowego z finansowania polskiego rynku nieruchomości przy pomocy
bardzo popularnych przed kryzysem kredytów walutowych. Obecnie obserwujemy wzrost
zainteresowania mniej ryzykownymi kredytami hipotecznymi nominowanymi w walucie krajowej.
Na taką tendencję korzystnie wpływa zmniejszenie się dysproporcji pomiędzy kosztem odsetkowym
nowych kredytów hipotecznych zaciąganych w złotym w porównaniu do kredytów
nominowanych we franku szwajcarskim (spadek krajowych stóp procentowych przy jednoczesnych
niskich stopach procentowych w Szwajcarii i strefie euro ale przy wysokich często kilkukrotnie
wyższych - marżach odsetkowych dla kredytów walutowych).
Rynek nieruchomości mieszkaniowych
• Rynek mieszkaniowy szybko dostosowuje się do sytuacji kryzysowej. W I kw. 2009 r.
przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON ukształtowały się na poziomie 5 179,3 zł. Oznacza
to roczny spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 414 zł, tj. o 7,4% r/r. W polityce
cenowej widać, zarówno ze strony, deweloperów, jaki i gospodarstw domowych, dostosowywanie
cen do wskaźników obowiązujących w programie „Rodzina na swoim”. Kredyty z rządową dopłatą
do odsetek stały się i w dalszym ciągu będą jednym z głównych źródeł współfinansowania zakupu
mieszkań.
• Obniżenie poziomu cen na rynku mieszkaniowym w I kw. 2009 r. wpłynęło na wzrost
popytu w porównaniu z końcowymi miesiącami 2008 r. W analizowanym okresie poprawiły się
wyniki sprzedaży mieszkań największych deweloperów. Odnotowano również wzrost liczby
udzielonych nowych kredytów hipotecznych. W I kw. 2009 r. banki udzieliły ponad 35 tys. kredytów
mieszkaniowych na łączną wartość ok. 7 mld zł., podczas gdy kwartał wcześniej przybyło jedynie
12 tys. nowych kredytów. W dalszym ciągu skala kredytowania jest znacznie mniejsza, w ujęciu
rocznym spadek wyniósł 40%.
• W obliczu niewielkiego popytu oraz ograniczonych możliwościach kredytowania inwestycji,
deweloperzy wstrzymują realizację nowych projektów. W okresie I-IV 2009 r. spadła o 35,0% r/r
liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych (38,8 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 19,1% r/r
pozwoleń na budowę mieszkań (58,8 tys.). Jednocześnie narasta różnica miedzy liczbą mieszkań, na
których budowę wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto. Zjawisko ograniczania nowych
inwestycji będzie w dalszym ciągu kontynuowane i utrzyma się w 2010 r. Kluczowe znaczenie dla
6
7. ponownego wzrostu inwestycji deweloperskich będzie miała skala prowadzonej akcji kredytowej
zapewniającej finansowanie nowych inwestycji.
• Obecna trudna sytuacja może być wykorzystana do wzmocnienia pozycji przez część
deweloperów w przyszłości. Jeśli sytuacja nie ulegnie zmianie na przełomie lat 2010 i 2011 podaż
mieszkań drastycznie spadnie i jeśli banki zwiększą liczbę udzielanych kredytów hipotecznych to
ceny znowu zaczną szybko rosnąć. Racjonalne prowadzenie inwestycji w okresie kryzysu
i odpowiednio wczesne wprowadzenie na rynek nowych inwestycji wraz z postępującym ożywieniem
gospodarczym będzie wpływało na umocnienie pozycji rynkowej danego przedsiębiorstwa.
• Nieznaczny wzrost popytu na mieszkania przy jednoczesnej wysokiej podaży nieruchomości,
których budowę rozpoczęto w latach 2007- 2008 będzie podtrzymywał tendencję spadkową cen
lokali w kolejnych kwartałach 2009 r.
• Spadek cen mieszkań wywoła w kolejnych kwartałach 2009 r. wzrost podaży na rynku
wynajmu mieszkań. Istotna grupa inwestorów indywidualnych wycofa ze sprzedaży swoją
nieruchomość na rzecz wynajmu i opóźnienia sprzedaży do czasu ponownego wzrostu cen.
Rynek działek budowlanych
• Wraz z nasileniem kryzysu zakończył się okres hossy na rynku działek budowlanych
z przełomu I i II polowy 2008 roku. Obecnie podobnie jak na rynku mieszkaniowym dominują
spadki cen. Dane bazy AMRON pokazują, że średnia cena 1mkw. działki budowlanej w I kw. 2009 r.
była równa 252,8 zł. Wielkość ta jest o 4,3 % niższa w stosunku do poprzedniego kwartału,
jednocześnie pozostała o 10,4% wyższa do cen w analogicznym okresie 2008 r.
• Ziemia charakteryzuje się mniejszym potencjałem do głębokich spadków jej cen.
Szczególnie w segmencie małoobszarowych działek przeznaczanych pod budownictwo
jednorodzinne. Sentymentalne podejście właściciela do posiadanego gruntu zmniejsza jego skłonność
do istotnej obniżki cen. Podaż takich gruntów w najbliższych okresach spadnie, a decyzja o sprzedaży
działki zostanie odłożona w czasie, prawdopodobnie do momentu ponownego wzrostu cen.
• Oczekiwany wzrost podaży wielkoobszarowych działek budowlanych. Zbyciem tego typu
nieruchomości mogą być zainteresowani deweloperzy, których kondycja finansowa jest niekorzystna,
a szybka sprzedaż gruntu pozwoli na sfinansowanie już rozpoczętych inwestycji. Pomimo, że ceny
takich działek będą znacznie tańsze to popyt na nie może być niewielki z uwagi na spadek liczby
planowanych do rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych.
Ziemia rolna
• Ceny na rynku ziemi ornej pozostają w trendzie wzrostowym. Przeciętny ich poziom
w obrocie międzysąsiedzkim w I kw. 2009 r. był równy 16 719,7 zł/ha, a ziem pochodzących
z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa 13 660 zł/ha. Wzrost dysproporcji pomiędzy cenami
zwiększył się z uwagi na nieznaczny spadek średniej ceny ziem pochodzących z Zasobu WRSP
(o 1,8% kw/kw, wzrost o 16,1% r/r) przy wzroście (o 8,3% kw/kw i 14,9% r/r) cen ziemi będącej
w obrocie prywatnym. Najdroższe w obu przypadkach (ponad 20 tys. zł/ha) są ziemie rolne
zlokalizowane w woj. kujawsko- pomorskim i wielkopolskim, najtańsze zaś w woj. lubuskim
(ok. 10tys. zł/ha).
• Pomimo znacznego spadku opłacalności produkcji mleka i jego przetworów (głównych
środków finansowych płynących z hodowli bydła i owiec, które korzystają z upraw użytków zielonych)
ceny łąk w I kw. 2009 r. wzrosły. Średnia cena 1ha łąki w analizowanym okresie wynosiła
ok. 11 981 zł. tj., wzrost o 12,4 % r/r i 9,4 % kw/kw. Jednocześnie w dalszym ciągu łąki są znacznie
tańsze (o ok. 39,5% w I kw. 2009 r.) od gruntów ornych.
• Oczekujemy w kolejnych kwartałach 2009 r. spadku dynamiki wzrostu cen użytków
rolnych. Główne determinanty to: niższe niż w ubiegłym roku oczekiwania na wielkość przychodów
z produkcji rolnej, średnio o ok. 40-50% z upraw zbożowych i 30-40%- z rzepaku i ziemniaków,
relatywnie wyższe koszty zakupu środków produkcji i trudniej osiągalny kredyt (wzrost marż
odsetkowych oraz ograniczenie akcji kredytowej).
7
8. 1. Rynek nieruchomości w Polsce i krajach europejskich
Kryzys finansowy oddziaływujący w największym stopniu na kondycję sektora
bankowego ma również swoje odbicie
Dynamika cen lokali mieszkalnych (na koniec roku w %)
na rynku nieruchomości
mieszkaniowych. Znaczne
problemy płynnościowe
polskich i zagranicznych
banków przyspieszyły
rozpoczęcie korekty cen
nieruchomości. Dane za 2008r.
pokazują, że okres ten
w segmencie nieruchomości
mieszkaniowych
charakteryzował się
w większości krajów
europejskich i w USA
słabnącą dynamiką wzrostu,
a nie rzadko nawet ich
istotnym spadkiem. Po latach
dominacji tendencji
wzrostowej cen mieszkań
w takich krajach jak.
w Irlandia, Hiszpania *UK- Wielka Brytania, France- Francja, Ireland- Irlandia, Norway- Norwegia, Poland- Polska,
i Wielka Brytania w 2008 r. Denmark- Dania, Cyprus- Cypr, Switzerland- Szwajcaria,Iceland- Islandia, Germany- Niemcy,
Sweden- Szwecja,
Finland- Finlandia, Spain- Hiszpania,
Italy- Włochy, Netherlands- Holandia,
rozpoczął się okres wyraźnej Greece- Grecja
dekoniunktury a nawet istotnych spadków cen na tych rynkach. W 2008 r. Źródło: „European Housing Review 2009”,
Royal Institution of Chartered Surveyors
spadek cen mieszkań zanotowano m.in. w Irlandii (o ok. 9%)1, Hiszpanii
(o ok. 3,2%)2, Wielkiej Brytanii (o ok. 18,9% r/r)3 i Estonii (o ok. 23%)4.
Średnie ceny lokali mieszkalnych IVQ.
Jednocześnie spadki cen nie ominęły również Polski. 2008 r. i IQ 2009 r. w Polsce .
Począwszy od IV kw. 2008 r. na krajowym rynku
nieruchomości mieszkaniowych transakcje zawierane są
po niższych cenach. Stanowi to pewne zagrożenie dla
sektora bankowego z uwagi na spadek wartości
zabezpieczeń kredytów hipotecznych. Jednocześnie na tle
innych krajów zagrożenie pozostaje niskie, ponieważ
stosunek niniejszych kredytów do PKB na koniec 2008 r.
stanowił ok.15%, podczas gdy średnia dla krajów Unii
Europejskiej wyniosła ponad 50%5. Obecnie zaś możemy
obserwować dostosowywanie rynku nieruchomości do
sytuacji kryzysowej, tj. znaczny spadek popytu
(ograniczony zaostrzeniem udzielania kredytów)
i przyszłej podaży (ograniczenia w nowych
inwestycjach).
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
1
Źródło: „European Housing Review 2009”,Royal Institution of Chartered Surveyors Źródło: AMRON
2
Źródło: informacje Ministerstwa Budownictwa w Hiszpanii
3
Źródło: „European Housing Review 2009”,Royal Institution of Chartered Surveyors
4
Źródło: j.w.
5
Źródło; Dane Europejskiej Federacji Hipotecznej
8
9. 2. Ekspozycja krajowego sektora bankowego na straty z tytułu wzrostu liczby
nieobsługiwanych kredytów hipotecznych
Obserwowany od IV kw. 2008 r. spadek cen nieruchomości rodzi dla
sektora bankowego ryzyko poniesienia strat, szczególnie w tych
przypadkach, gdy LtV w chwili udzielenia kredytu wynosiło blisko 100%.
Wyniki finansowe za I kw. 2009 r. pokazały, że przeciętne w całym sektorze
współczynnik wypłacalności wyniósł 11,2 %, czyli był on o 3,2 % wyższy
niż wymagane minimum 8%. Kapitał sektora bankowego określany jako
„Kapitały (fundusze)” w I kw. 2009 r był równy
Kredyty mieszkaniowe
85 537 mln zł. (dane KNF)
Okres złotowe walutowe ogółem
Wartość kredytów mieszkaniowych denominowanych I 53 901,5 69 953,1 123 854,6
zarówno w złotych jak i walucie obcej na koniec II 55 741,6 73 875,0 129 616,6
kwietnia 2009 r. prezentowana jest w tabeli obok. III 56 420,1 73 993,9 130 414,0
IV 56 815,3 75 100,9 131 916,2
V 57 121,7 79 684,3 136 806,0
Na podstawie wyliczeń własnych zakładamy wartość
VI 57 164,6 79 282,9 136 447,5
recovery rate w I kw. 2009 r. na poziomach:
VII 57 164,7 87 861,2 145 025,9
Hipoteczne kredyty złotowe - 80,52%,
VIII 57 069,4 95 795,1 152 864,5
Hipoteczne kredyty w walucie obcej - X 56 936,5 114 344,6 171 281,1
68,19%, XI 57 485,4 114 326,6 171 812,0
Łącznie - 75,74%. 2008 XII 58 439,8 133 691,2 192 131,0
Recovery rate definiowane jest jako wartość oczekiwana I 58 893,1 143 830,9 202 724,0
sumy wszystkich odzyskanych i zdyskontowanych kwot II 59 510,8 151 682,8 211 193,6
(kapitał, odsetki, prowizje) podzielona przez wartość III 60 425,0 150 863,2 211 288,1
zadłużenia z tytułu kapitału do spłaty w momencie 2009 IV 61 535,1 141 874,9 203 410,0
powstania niewypłacalności, tj. w momencie, gdy Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
opóźnienie w spłacie przekroczy 90 dni. Źródło: NBP
Zgodnie z danymi KNF udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych
w ogólnym wolumenie kredytów mieszkaniowych koniec 2008r. wyniósł dla
k. złotowych 2%, a k. walutowych 0,6%. Szacujemy, że wielkości te na
koniec 2009r. będą równe odpowiednio 2,7% k. zlotowe (wzrost o 35% r/r)
oraz 0,78% k. walutowe (wzrost o 30% r/r).
Określając potencjalną stratę z tytułu niespłacenia kredytów mieszkaniowych (XT) jako
XT = (Z k.z,2009 - Z k.z,2008)* (1-RRk.zł.)*Wk.zł + (Z k.w,2009 - Z k.w,2008)* (1-RRk.w.)*Wk.w
gdzie:
Z k.zł- udział należności zagrożonych z tytułu złotowych kredytów
mieszkaniowych w złotowych k. mieszkaniowych ogółem
Z k. wł- udział należności zagrożonych z tytułu walutowych kredytów
mieszkaniowych w walutowych k. mieszkaniowych ogółem
RRk.z – oszacowane recovery rate dla mieszkaniowych kredytów złotowych
RRk.w – oszacowane recovery rate dla mieszkaniowych kredytów
walutowych
Wk.zł – wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w złotych
Wk.w - wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w walucie obcej
9
10. Prognozy kontynuacji spadku cen nieruchomości mieszkaniowych a co za
tym idzie poszczególnych zmiennych opisanych powyżej (wzrost
przeciętnego LtV, spadek wskaźnika recovery rate, wzrost udziału
zagrożonych kredytów mieszkaniowych w ogólnym wolumenie tego typu
kredytów) będą determinowany spadek współczynnika wypłacalności
w kolejnych kwartałach 2009 r. Skalę możliwych zmian z tego tytułu na
koniec br. pokazuje ostatnia kolumna powyższej tabeli.
Wyniki symulacji:
Na koniec okresu 2008 r. I kw. 2009 r. Prognoza 2009 r.
Z k.zł 2% 2,2%* 2,7%*
Z k.w 0,60% 0,65%* 0,78%*
RRk.z 84,41% 80,52% 78,06%*
RRk.w 78,14% 68,19% 66,12%*
Wk.zł (mln zł.) 58 439,77 60 424,97 76 706,97*
Wk.w (mln zł.) 133 691,20 150 863,17 156 172,64*
XT (mln zł.) - - 213,1
Współczynnik
wypłacalności 11,2% 11,2%
K (mln zł) 82 278 84 537
ST (mln zł)= XT/ K 0,252%
* prognoza AM Bank BGZ
Z analizy wynika, że w całym 2009 r. w sytuacji postawienia wszystkich
zagrożonych kredytów hipotecznych w stan regulaminowej wymagalności,
szacowane straty z tego tytułu wyniosłyby 213,1 mln zł. Oznacza, że
stanowi to ok. 0,252% poziomu kapitałów własnych sektora bankowego
z końca I kw. 2009 r.
Analiza pokazuje, że mamy do czynienia z rosnącym zagrożeniem
wynikającym z tytułu strat na portfelu kredytów hipotecznych osób
prywatnych, przy czym samodzielnie zbyt niskie, aby zagrozić stabilności
polskiego sektora bankowego.
10
11. 3. Rynek lokali mieszkalnych
3.1. Podaż lokali mieszkalnych
Wysokie wskaźniki dotyczące budownictwa mieszkalnego, w szczególności Podaż nowych mieszkań
nowych mieszkań oddawanych do użytkowania pozostają w dalszym ciągu w dalszym ciągu wzrasta.
wynikiem realizacji inwestycji rozpoczynanych w okresie boomu na rynku W okresie I-IV 2009
przybyło 53,6 tys. nowych
nieruchomości mieszkaniowych. W okresie styczeń – kwiecień br. oddano
mieszkań.
łącznie 53 576 mieszkań, tj. o 9,0%
więcej niż w analogicznym okresie Mieszkania oddane do użytkowania
2008 roku. Analiza opublikowanych Formy budownictwa IV 2009 I-IV 2009
Dynamika Dynamika Dynamika
przez GUS danych pokazuje, że Liczba r/r [%] m/m [%] Liczba r/r [%]
obecnie w sektorze budowlanym Spółdzielcze 614 -9,2 -15,9 2 330 -14,6
dominuje budownictwo mieszkań Indywidualne 4 115 -34,4 -5,7 24 510 -1,2
przeznaczanych na sprzedaż lub Przeznaczone na
wynajem (w tym budownictwo sprzedaż lub wynajem 6 792 10,6 5,5 24 896 26,0
deweloperskie) wraz z inwestycjami Pozostałe * 236 -62,5 -42,2 1840 0,1
Ogółem 115 757 -14,3 -1,5 53 576 9,0
indywidualnymi (mieszkania
*zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe
jednorodzinne budowane na własne Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
potrzeby). W ramach obu tych kategorii w I-IV 2009 r. zrealizowano Źródło: GUS
ok. 92,2 % łącznego budownictwa mieszkaniowego. Przy czym o ile już
teraz w nieznacznym stopniu zmniejsza się skala nowych indywidualnych
mieszkań (spadek o -1,2 % r/r) to w przypadku mieszkań budowanych
systemem deweloperskim roczne dynamiki nadal pozostają dodatnie
(26,0 % r/r w okresie I-IV br.). Jednocześnie już od kilkunastu miesięcy
obserwujemy zmniejszanie się podaży nieruchomości mieszkalnych
realizowanych systemem spółdzielczym. Od początku br. zostało
wprowadzonych na rynek 2 330 mieszkań spółdzielczych, które stanowią Wysoka podaż nowych
ok. 4,3% całego rynku. Szacujemy, że sytuacja taka będzie się utrzymywała mieszkań indywidualnych
w dalszym ciągu, a głównym inwestorem w segmencie budynków oraz budowanych na
wielorodzinnych będą przedsiębiorstwa deweloperskie. Z uwagi na sprzedaż i wynajem przy
spowolnienie gospodarcze w dalszym ciągu na minimalnym poziomie jednoczesnym spadku
budownictwa
realizowane jest budownictwo zakładowe, komunalne i społeczne
spółdzielczego oraz
czynszowe. W ciągu pierwszych czterech miesięcy br. w całej Polsce zakładowego
przybyło ok. 1 840 tego typu lokali (o ok. 0,1% więcej niż rok wcześniej). i komunalnego.
Budownictwo mieszkaniowe
Mieszkania oddane do użytkow ania:
[%]
[ tys.]
pozostałe
spółdzielcze 140
30 sprzedaż lub w ynajem
indyw idualne 120
Dynam ika l.m ieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub w ynajem (praw a oś)
25 Dynam ika l.m ieszkań indyw idualnych (praw a oś) 100
80
20
60
40
15
20
10 0
-20
5
-40
0 -60
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4
2006 2007 2008 2009
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: GUS
11
12. Jednocześnie należy stwierdzić, że tak dobre dane o liczbie nowych
mieszkań oddanych do użytkowania są w istotnym stopniu wynikiem
wysokiego odczytu omawianej kategorii w styczniu br. Statystyki za trzy
kolejne miesiące kształtują się na podobnym jak w poprzednim roku
poziomie, a już w kwietniu br. wykazują spadek.
Główną determinantą zróżnicowania budownictwa mieszkaniowego jest Budownictwo
lokalizacja. Z analizy wynika, że budownictwo indywidualne dominuje indywidualne dominuje
w mniejszych miejscowościach oraz na wsiach a nieruchomości ujęte w mniejszych
w kategorii „mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem” miejscowościach i na
w większych aglomeracjach miejskich. Przy czym budownictwo wsiach a deweloperskie
mieszkaniowe koncentracje się głównie w dużych ośrodkach miejskich. w dużych aglomeracjach
Najwięcej, bo ok. 23,1 % ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytku miejskich.
w 2008 r., stanowią nowe nieruchomości zlokalizowane w woj.
mazowieckim. Kolejne pozycję zajmują woj. wielkopolskie, z ponad 9,9 %
udziałem, woj. małopolskie- 9,7 %, woj. pomorskie- 7 %. Najmniej, bo
odpowiednio 1,1 %, 1,6 % oraz 2,5 % ogółu lokali mieszkalnych oddano do
użytkowania w woj. opolskim, świętokrzyskim oraz lubuskim. Zgodnie
z danymi GUS w okresie I-IV
2009 r w sześciu Mieszkania oddane do użytkowania wg. województw.
woj. odnotowano
wzrost liczby
mieszkań
przekazanych
do użytkowania
w stosunku
do analogicznego
okresu roku
poprzedniego,
największy – w woj.
małopolskim –
o 59,8% r/r
i dolnośląskim –
o 57,1%r/r.
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
W pozostałych dziesięciu odnotowano spadek liczby mieszkań oddanych do Źródło: GUS
użytkowania, w tym w woj. warmińsko-mazurskim - o 35,9 % r/r,
świętokrzyskim – o 26,8 % r/r i pomorskim – o 15,2 % r/r.
Analizując liczbę wydawanych pozwoleń na budowę oraz liczbę nowych W okresie I-IV 2009 r.
lokali, których budowę rozpoczęto, obserwujemy istotne zmiany po stronie spadła o 35,0 % r/r liczba
podaży. W okresie I-IV 2009r. spadła o 35,0% r/r liczba rozpoczętych rozpoczętych inwestycji
inwestycji budowlanych (38,8 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 19,1% r/r budowlanych oraz wydano
pozwoleń na budowę mieszkań (58,8 tys.). Co więcej, ujemne dynamiki mniej o 19,1% r/r
notowane są we wszystkich segmentach budownictwa mieszkaniowego. pozwoleń na budowę
Najmniejsze ograniczenia dotyczą inwestorów indywidualnych, największe mieszkań.
zaś mieszkań spółdzielczych oraz deweloperskich. Dodatkowo, szacujemy,
że w obliczu spadku popytu oraz braku możliwości kredytowania inwestycji Przedsiębiorstwa
znaczna cześć tych pozwoleń nie zostanie zrealizowana. Przedsiębiorstwa deweloperskie
deweloperskie zapowiadają w kolejnych miesiącach br. jeszcze większe niż zapowiadają zmniejszenie
do tej pory notowane zmniejszenie skali inwestycji (nawet o 80-90%- skali inwestycji o ok. 80-
według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich) i skupienie się 90%
na zakończeniu tych, które są w trakcie realizacji.
12
13. Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe
Mieszkania oddane do użytkow ania
[ tys.]
30 Mieszkania na realizacje których w ydano pozw olenia
Mieszkania których budow ę rozpoczęto
25
20
15
10
5
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4
2006 2007 2008 2009
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: GUS
Mieszkania, których budowę Mieszkania, na realizację, których
Oczekujemy, że rozpoczęto wydano pozwolenia
Formy
liczba mieszkań budownictwa IV 2009 I-IV 2009 IV 2009 I-IV 2009
oddanych do Dynamika Dynamika Dynamika Dynamika
użytkowania, Liczba r/r [%] Liczba r/r [%] Liczba r/r [%] Liczba r/r [%]
szczególnie Spółdzielcze 394 -14,2 1 033 -55,2 409 -29,5 1 579 -35,0
Indywidualne 10 961 -5,5 25 381 -16,4 8 567 -26,9 31 916 -8,8
w drugiej połowie
Przeznaczone na
2009 r. zmniejszy sprzedaż lub wynajem 3 786 -58,4 11 284 -55,3 5 614 -36,0 22 148 -29,3
się. Rosnąca Pozostałe * 220 -56,7 1 136 -37,5 644 -36,0 3 190 -19,3
nadpodaż może Ogółem 15 361 -29,1 38 834 -35,0 15 234 -31,0 58 833 -19,1
mieć niewątpliwie *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
duży wpływ na spadek rentowności tej branży. Co więcej, poziom Źródło: GUS
wskaźnika przedsprzedaży mieszkań zmniejsza się, a prognozowana na
2009 rok kumulacja liczby pustostanów wpływa na obniżenie cen
ofertowych mieszkań wprowadzanych na rynek.
Utrzymaniu dodatnich wyników finansowych przedsiębiorstw Rynkowi mieszkań
deweloperskich sprzyja spadek kosztów m.in.,. nabycia gruntu, materiałów deweloperskich sprzyja
budowlano- montażowych oraz usług podwykonawców. Coraz częstszą spadek kosztów m.in.
nabycia gruntu,
praktyką stosowana przez deweloperów jest renegocjacja już zawartych
materiałów budowlano-
umów z wykonawcami inwestycji budowlanej. Oczekujemy, że takie montażowych oraz usług
działania będą pojawiać się coraz częściej, co może w przyszłości podwykonawców.
doprowadzić do wzrostu skali bankructw pośrednio związanych z rynkiem
nieruchomości.
Trudno jest oszacować prawdopodobieństwo prowadzenia przez
deweloperów konsekwentnej polityki ograniczenia nowych inwestycji, Lata 2009- 2010 będą
pewnym jest jednak, że lata 2009- 2010 będą dla nich trudnym okresem bardzo trudnym okresem
dla branży deweloperów
i pomimo zapowiadanych redukcji skali inwestycji ciężko im będzie
mieszkaniowych.
zmniejszyć rosnącą różnice między popytem a podażą. Z drugiej jednak
strony obecna trudna sytuacja może być wykorzystana do wzmocnienia
pozycji przez część deweloperów w przyszłości. Racjonalne prowadzenie
inwestycji w okresie kryzysu i odpowiednio wczesne wprowadzenie na
rynek nowych inwestycji wraz z postępującym ożywieniem będzie
wpływało na umocnienie pozycji rynkowej danego przedsiębiorstwa.
13
14. 3.2. Popyt na lokale mieszkalne
Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest trudna zarówno od
strony deweloperów jak i potencjalnych klientów zainteresowanych Nieznaczny wzrost popytu
nabyciem nieruchomości. Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów w I kw. 2009 r.
hipotecznych osobom prywatnym oraz pogorszenie koniunktury na rynku
pracy, obserwowane również w I kw. 2009r. wpływały Liczba sprzedanych mieszkań przez sześciu
negatywnie na podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania. największych deweloperów giełdowych.
Znaczne zredukowanie popytu, szczególnie na początku
roku, widoczne jest w liczbie sprzedanych mieszkań na rynku IQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009
Gant
pierwotnym. Jednocześnie pomimo niekorzystnych Development* 177 205 164
czynników wpływających na ten rynek, już w I kw. 2009r. JW. Construction 200 90 120
widoczne były pierwsze symptomy ożywienia popytu. Dom Development 328 92 106
Wyniki sprzedaży mieszkań przez największych
Polnord 717** 66 78
deweloperów w I kw. 2009r. są w większości z nich lepsze
Marvipol 31 56 62
niż w IV kw. 2008r. Jednocześnie nieznana jest skala
Ronson 17 44 57
rezygnacji z już zawartych umów przedwstępnych. Również
analiza indeksu WIG Deweloperzy wskazuje na wzrost popytu. Indeks ten Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: Parkiet
począwszy od marca br. znajduje się w trendzie wzrostowym. Jednak przy
tak niskiej akcji kredytowej, kontynuacja pozytywnych symptomów
płynących od przedsiębiorstw deweloperskich będzie niezwykle trudna.
Wykres indeksów WIG i WIG-Deweloperzy w okresie 02.07.2007- 20.05.2009
7 70
[tys.]
[tys.]
6 WIG Devel operzy 60
WIG
5 50
4 40
3 30
2 20
1 10
cz 8
09
si 7
gr 7
si 8
gr 8
kw 8
kw 9
m 08
m 09
w 07
07
w 08
08
st 7
m 8
st 8
m 9
08
08
09
pa 7
pa 8
0
0
0
0
0
0
0
0
i0
0
i0
0
0
lip
lip
t
li s
t
lis
ar
aj
ar
aj
e
e
u
u
ź
ź
e
y
y
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
rz
rz
lu
lu
Źródło: Bloomberg
Wartość nowych kredytów hipotecznych
Wzrost popytu na mieszkania
[mld. PLN]
7,5
Wartość nowo udzielonych złotowych kredytów hipotecznych
w I kw. 2009 r. jest 6,0
Wartość nowo udzielonych walutowych kredytów
odnotowywany również we hipotecznych po wyeliminowaniu deprecjacji waluty krajowej
wzroście liczby nowo 4,5
udzielonych kredytów 3,0
hipotecznych (ponad 35 tys. 1,5
umów na łączną wartość ok.
0,0
7 mld zł.) względem IV kw.
2008 r., kiedy banki udzieliły -1,5
-3,0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
2
3
10
11
12
10
11
12
10
11
12
2006 2007 2008 2009
14 Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: NBP, Bloomberg
15. tylko ok. 12 tys.6 kredytów hipotecznych. Jednocześnie skala kredytowania
w dalszym ciągu znacznie odbiega od poziomów z początku 2008, kiedy
w I kw. ub. r. banki udzieliły ok. 60 tys. nowych kredytów hipotecznych.
Pomimo nieznacznego ożywienia, w kolejnych kwartałach 2009 r. nie
spodziewamy się wzrostu akcji kredytowej do poziomów z 2008 r.
W obliczu znacznego zmniejszenia się popytu na nieruchomości
mieszkaniowe, a co za tym idzie spadku ich cen, Ilość kredytów udzielonych w poszczególnych
zwiększenie dostępności programu ''Rodzina na miastach wojewódzkich i pozostałych
swoim'' stało się istotnym instrumentem podtrzymania obszarach tych województw (poza stolicami)
zainteresowania kupujących nabyciem własnego w okresie I-IV 2009 r. z programu „Rodzina
lokalu. Determinowana w ramach programu na swoim”.
maksymalna wysokość cen mieszkań stała się też liczba. Liczba.
Miasto woj. Kredytów Województwo Kredytów
kluczowym parametrem dla deweloperów, którzy
dostosowując oferowane ceny do wskaźników Białystok 79 podlaskie 95
obowiązujących przy kredycie z dopłatą starają się Bydgoszcz 134 kujawsko-pomorskie 244
Gdańsk 188 pomorskie 317
zwiększyć popyt na własne nieruchomości.
Gorzów Wlkp. 39 lubuskie 148
Popularność preferencyjnych kredytów wzrosła na
Katowice 32 śląskie 669
początku br. i w dalszym ciągu utrzymuje się na
Kielce 61 świętokrzyskie 120
bardzo wysokim poziomie. Jak podaje Bank Kraków 150 małopolskie 264
Gospodarstwa Krajowego w maju 2009 r. udzielono Lublin 80 lubelskie 290
2 858 kredytów na łączną kwotę ponad 511 mln zł Łódź 169 łódzkie 235
(dla porównania w I’09 r. udzielono 669 kredytów na Olsztyn 86 warmińsko-mazurskie 234
kwotę 99 mln zł, w II’09r. – 1 319 kredytów na kwotę Opole 53 opolskie 111
200 mln zł, w III’09r. – 2 203 kredyty na kwotę Poznań 130 wielkopolskie 432
361 mln zł, w IV’09r. – 2 288 kredyty na kwotę Rzeszów 68 podkarpackie 280
396 mln zł). Oceniamy, że tendencja ta będzie Szczecin 80 zachodniopomorskie 260
kontynuowana, a kredyty hipoteczne z programem Warszawa 402 mazowieckie 428
rządowego dofinansowania staną się ważnym źródłem Wrocław 174 dolnośląskie 347
współfinansowania zakupu mieszkania przez Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
gospodarstwa domowe. Źródło: BGK
6
Obliczenia własne na bazie danych ZBP. (Ponad 286 tys. nowych k. hipotecznych – 274 tys. nowych kredytów
udzielonych w okresie I- III 2008 r.)
15
16. 3.3. Tendencje cenowe
Wraz ze wzrostem dysproporcji pomiędzy podażą a popytem na lokale
mieszkalne oraz wprowadzeniu przez banki zaostrzenia kryteriów przy Niewielka liczba transakcji
udzielaniu kredytów hipotecznych, zmianie uległy oczekiwania cenowe zawierana na rynku
zbywających nieruchomości mieszkaniowe. Rosnąca konkurencja na tym nieruchomości
rynku determinuje spadek średniej ceny 1 mkw. lokalu mieszkalnego. Jego mieszkalnych zniekształca
skala w obecnym okresie jest trudno mierzalna z uwagi na niewielką liczbę statystyki opisujące średni
poziom ich cen.
transakcji zawieranych na tym rynku, a co za tym idzie zachodzą istotne
W konsekwencji trudno
zniekształcenia przy wyliczaniu wartości średniej. W obecnym okresie mierzalna jest skala
przeciętna cena jest w większym stopniu zależna od różnorodności cech spadku cen mieszkań.
opisujących pojedyncze nieruchomości i w mniejszym stopniu
odzwierciedla tendencje panujące na rynku.
Wyłączając korektę cen w I kw. 2009 r. zmianie uległy również oczekiwanie
klientów, co do indywidualnych cen inwestycji mieszkaniowej. W okresie Obecnie występuje duża
boomu, przy ograniczonej podaży mieszkań nabywcy decydowali się na awersja do podejmowania
ryzyka nieukończenia
zakup tzw. „dziury w ziemi”, czyli lokalu będącego w początkowej fazie
inwestycji, a co za tym
inwestycji. Tym samym godzili się na ryzyko nieukończenia inwestycji, idzie najchętniej nabywane
opóźnienia terminu jej realizacji a nawet wzrostu ostatecznej ceny zakupu. są mieszkanie już gotowe
Obecnie przy istotnej nadpodaży ofert sprzedażowych skłonność do lub inwestycje będące
ponoszenia opisanego ryzyka znacznie spadła, a najchętniej nabywane są w końcowym etapie
mieszkanie już gotowe lub inwestycje będące w końcowym etapie realizacji. realizacji. Dużą
W przypadku rynku wtórnego największa popularnością cieszą się lokale konkurencją dla nich są
„nowe” budowane po 2000 roku oraz lokale kupowane spekulacyjnie lokale z rynku wtórnego
w latach 2006-2007. Stanowią one znaczna konkurencję dla rynku budowane po 2000 roku
deweloperskiego, a ich cena często przewyższa ceny lokali z rynku oraz kupowane
spekulacyjnie w latach
pierwotnego. Największy spadek popytu a w związku z tym przeciętnej ceny
2006-2007.
dotyczy mieszkań starszych, budowanych z tzw. „wielkiej płyty”,
w standardzie „rama H” oraz starych budynków z cegły.
Zgodnie ze statystykami opartymi na danych z Systemu AMRON przeciętna
cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego w I kw. 2009 r. wyniosła 5 179,3 zł. Dane
te wykazują roczny spadek kosztów
zakupów 1 mkw. mieszkania średnio Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego.
o 414 zł, tj. o 7,4% r/r. W ujęciu 6000 5 537
5 874 50
kwartalnym ceny odnotowano 5500 Przeciętna cena 1 mkw .
5 179
40
nieznaczny, bo 2,6% wzrost. Przy 5000 Dynamika cen r/r [%] (praw a oś)
czym nie należy traktować 4500 30
opisywanego wzrostu jako tendencja 3 850
4000 20
trwała, ponieważ w istotnym stopniu 3 293
3500 3 097
wynika on z niewielkiej liczby oraz 10
3000
specyfiki sprzedanych lokali. 2 351 2 263
2 580
0
Prawdziwym stwierdzeniem jest, że 2500
w I kw. 2009r. zarówno na rynku 2000 -10
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 IQ
pierwotnym jak i wtórnym
2009
dominowały spadki cen. Skala korekty
zależała w dużym stopniu od
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
lokalizacji nieruchomości, a wraz ze wzrostem zainteresowania rządowym Źródło: AMRON
programem „Rodzina na swoim” coraz częstszym zjawiskiem stało się
dostosowywanie cen mieszkań do maksymalnych wskaźników cen
obowiązujących w tym programie. Proces ten występuje szczególnie
16
17. w przypadku tych lokali, których uprzednia cena ofertowa nie była istotnie
wyższa od wskaźnika podawanego przez BGK i dotyczy nie tylko
budownictwa deweloperskiego, ale również transakcji z na rynku wtórnego.
Dodatkowo w przypadku rynku pierwotnego część z deweloperów stosuje
politykę zawyżania średniej ceny mieszkania, przy jednoczesnym
wprowadzaniu dużej ilości promocji i rabatów przy zakupie elementów
dodatkowych, m.in. garaży, balkonów itp., wywołując w ten sposób
wrażenie stabilności cen. Notowane są również przypadki, kiedy zarówno
deweloperzy jak i osoby prywatne decydują się na wynajem mieszkania do
czasu, aż sytuacja na rynku ulegnie poprawie i będą oni mogli zbyć
nieruchomość po oczekiwanej cenie.
W I kw. 2009 r. w dalszym ciągu utrzymywało się Średnia ceny transakcji kupna/ sprzedaży 1 mkw.
charakterystyczne dla rynku nieruchomości lokalu mieszkalnego wg. województw.
regionalne zróżnicowanie przeciętnego poziomu 2007 2008 IQ 2009
cen mieszkań. Różnica w średniej cenie dolnośląskie 5 137,4 5 455,2 5 331,1
w najdroższym woj. mazowieckim a najtańszym kujawsko-pomorskie 3 437,1 3 814,5 3 565,4
lubuskim7 w omawianym okresie wyniosła ponad lubelskie 3 569,4 4 271,3 4 384,8
5,5 tys. zł. Zgodnie ze statystykami regionalnymi lubuskie 2 487,2 3 034,5 2 627,9
zachowana została tendencja występowania łódzkie 3 654,4 3 946,6 3 255,0
najwyższych cen w woj. na terenie, których małopolskie 6 349,8 6 510,5 6 309,1
mazowieckie 7 490,5 7 931,4 8 145,5
zlokalizowane są największe aglomeracje miejskie
opolskie 3 047,2 3 316,3 b.d.
(wyłączając aglomeracje łódzką). Tym samym
podkarpackie 3 316,7 3 820,7 3 500,0
w I kw. 2009 r. najwięcej za 1 mkw. należało
podlaskie 3 656,7 4 099,2 4 507,1
zapłacić w woj. mazowieckim i małopolskim
pomorskie 5 238,1 5 753,7 4 583,2
a najmniej w woj. lubuskim. Największa roczna
śląskie 2 724,1 3 355,8 4 459,7
korekta cen była udziałem woj. pomorskiego
świętokrzyskie 3 441,4 3 949,2 4 074,3
(spadek cen o 19,8% r/r) oraz woj. łódzkiego warmińsko- mazurskie 3 852,5 3 904,4 3 935,5
(spadek o 15,5% r/r). Nieznaczne wzrosty są wielkopolskie 4 454,9 4 823,7 4 930,6
widoczne jeszcze w niektórych woj., gdzie ceny są zachodniopomorskie 4 008,0 4 266,3 3 744,5
relatywnie niższe od średniej krajowej, a rzadkość
Polska 5 536,5 5 874,0 5 179,3
wprowadzania nowych inwestycji na rynek
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
w istotnym stopniu może zawyżać statystykę. Źródło: AMRON
Dynamiki oraz przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego.
9 40
[tys.]
Średnia cena w Przeciętne ceny IV Q 2008
8 IQ’2009 Przeciętne ceny I Q 2009 30
5179,3 zł/mkw. Dynamika cen r/r (praw a oś)
7 Dynamika cen kw /kw (praw a oś) 20
6 10
5 0
4 -10
3 -20
2 -30
ie
ie
ie
ie
ie
ie
e
ie
e
e
e
ie
ie
e
e
ie
ki
sk
sk
sk
ki
ki
sk
ki
sk
ki
sk
ki
ck
sk
sk
sk
as
ls
dz
ls
c
ąs
or
ol
or
lą
or
ur
pa
bu
ol
ie
zy
po
be
op
dl
śl
oś
łó
om
az
m
ow
op
m
ar
kr
lu
po
lko
lu
po
po
ał
ln
m
dk
to
op
az
m
do
ie
o-
ię
o-
po
m
ni
w
św
sk
sk
od
w
iń
ch
ja
m
za
ku
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
ar
w
Źródło: AMRON
7
Brak statystyk w Systemie AMRON odnośnie cen w I kw. 2009r. notowanych w woj. opolskim.
17
18. Biorąc pod uwagę skalę niedopasowania podaży i popytu, istotne Na rynku nieruchomości
ograniczenia w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego oraz w dalszym ciągu będą
pogarszającą się sytuacje na rynku pracy, nie przewidujemy, aby kolejne dominowały spadki cen
okresy przyniosły poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. W dalszym mieszkań, szczególnie tych
ciągu będą dominowały spadki cen mieszkań, szczególnie tych z mniej z mniej popularnego
popularnego segmentu. Szacujemy, że pomimo wzrostu popytu w dalszym segmentu. Dodatkowo,
ciągu będzie on utrzymywał się na niskim poziomie, znacznie poniżej okres wakacyjny
wielkości notowanych w latach 2007- 2008. Dodatkowo w krótkim okresie charakteryzuje się
zmniejszoną aktywnością
należy pamiętać, że zbliżający się okres wakacyjny charakteryzuje się
zarówno ze strony
zmniejszoną aktywnością zarówno ze strony kupujących jak kupujących jak
i sprzedających. Spadek cen i niekorzystne perspektywy dla tego rynku i sprzedających.
mogą w jeszcze większym stopniu wpłynąć na zmniejszenie skali nowego
budownictwa mieszkaniowego i opóźnienie w już rozpoczętych inwestycji.
Ponadto oczekujemy wycofania się części inwersorów indywidualnych tj.
gospodarstw domowych ze sprzedaży swoich nieruchomości na rzecz ich
wynajmu i sprzedaży w okresie ponownego wzrostu cen.
Podtrzymujemy szacunki
Z uwagi na brak wyrażanych symptomów ożywienia rynku nieruchomości i średniorocznego spadku
potwierdzenia w I kw. br. zakładanych przez Dep. AM wskaźników cen lokali mieszkalnych
kształtujących podaż, popyt a tym samym procesy cenowe podtrzymujemy w Polsce na poziomie ok.
18,9% r/r, nieruchomości
opublikowaną w raporcie rocznym (z dnia 21.01.2009r.) prognozę niemieszkalnych ok. 15,2%
kształtowania się cen mieszkań. W 2009r. szacujemy średnioroczny spadek r/r oraz gruntów
cen lokali mieszkalnych w Polsce osiągnie poziom ok. 18,9% r/r, zabudowanych
nieruchomości niemieszkalnych ok. 15,2% r/r oraz gruntów zabudowanych i i zurbanizowanych o ok.
zurbanizowanych o ok. 13,2% r/r. Jednocześnie nie wykluczamy wydłużenia 13,2% r/r. Jednocześnie
się okresu dekoniunktury w Polsce na 2010 r. Wielkość korekty na rynku nie wykluczamy
nieruchomości będzie w znacznym stopniu zależała od długości i głębokości wydłużenia się okresu
spowolnienia gospodarczego w Polsce jak również od długości trwania dekoniunktury w Polsce na
kryzysu finansowego na świecie. 2010 r.
18
19. 4. Rynek działek budowlanych
Kontynuacja trendu
Ceny kupna/ sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę wykazują
spadkowego przeciętnego
podobną tendencje jak ceny nieruchomości mieszkaniowych. Wraz w skali kraju poziomu cen
z pogłębianiem się kryzysu w sektorze mieszkaniowym nastąpiło opóźnione 1mkw. działki budowlanej.
zmniejszenie zainteresowania inwestorów działkami budowlanymi. Szczyt
hossy na omawianym rynku
obserwowaliśmy na Dynamika i przeciętne ceny gruntów pod zabudowę (w zł za 1 mkw.)
przełomie I i II połowy 300 120
[%]
[zł]
297.9
Przeciętne poziomy cen
2008 r. Obecnie zaś ceny 250 100
264.3
Dynamika cen r/r (praw a oś)
dziełek począwszy od
252.8
233.2
229.1
200 Dynamika cen kw /kw (praw a oś) 80
III kw. ub. r. pozostają
w trendzie spadkowym. 150 60
151.9
144.8
8
Dane bazy AMRON
130.5
100 40
119.6
119.5
113.6
106.2
dotyczące średnich cen
83.8
50 20
gruntów pod zabudowę
notowane w I kw. 2009 r. 0 0
pokazują jeszcze ich wzrost -50 -20
o ok. 10,4% (r/r). Jednakże I II III IV I II III IV I II III IV I
w danych kwartalnych 2006 2007 2008 2009
widoczny jest już spadek
przeciętnego kosztu zakupu 1 mkw. działki o 4,3% kw/kw. Średnia krajowa Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
cena w I kw. br. była równa 252,8 zł/mkw., podczas gdy kwartał wcześniej Źródło: AMRON
analogiczny koszt zakupu wynosił 264,3 zł/mkw., a rok wcześniej
229,1 zł/mkw.
Podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości również Zmniejszenie oczekiwań
w przypadku działek budowlanych zauważalny jest istotny spadek popytu płacowych sprzedających.
oraz wzrost podaży. Jednakże skala wzrostu ofert sprzedaży ziemi jest
istotnie mniejsza niż liczby mieszkań w związku z tym również wielkość
spadku cen ma niższy
potencjał. Analizując ceny Przeciętny minimalny, maksymalny poziom ceny ofertowych oraz średni
ofertowe zauważalne jest cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę (w zł za 1 mkw.).
dostosowywanie oczekiwań
IQ 2008 IIQ 2008 IIIQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009
sprzedających do sytuacji
panującej na rynku. Warszawa c. min* 330 180 190 125 130
Powołując się na dane Warszawa c. transakcyjna AMRON 1 231 1 360 1 174 1 033 535
pochodzące z Raportu Warszawa c. max** 3 600 3 800 4 400 4 112 4 000
Szybko.pl i Expandera
Kraków c. min* 79 77 50 54 50
w I kw. br. sprzedający
zmniejszyli swoje Kraków c. transakcyjna AMRON 738 722 230 141
oczekiwania cenowe. Kraków c. max** 1 420 1 590 2 251 1 860 1 900
Przykładowo zarówno cena * minimalna cena ofertowa dziali budowlanej według raportu Szybko.pl i Expandera
** minimalna cena ofertowa dziali budowlanej według raportu Szybko.pl i Expandera
minimalna jak i maksymalna
za 1 mkw. działki jest niższa Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: AMRON,, Raport Szybko.pl i Expandera
8
Źródło danych to zasoby Systemu Analizy i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) stworzonego przez sektor
bankowy przy Związku Banków Polskich. System spełnia rolę bazy cen transakcyjnych będącej narzędziem do monitorowania ryzyka
związanego z nieruchomością, jako przedmiotem zabezpieczenia kredytu. Jako źródło danych w kategorii grunt pod zabudowę wymienia
się tutaj: aport do spółki, darowiznę, umowę kupna- sprzedaży- rynek pierwotny oraz rynek wtórny, oddanie w użytkowanie wieczyste- w
wyniku przetargu lub bez przetargu, ceny ofertowe, przedwstępna umowa sprzedaży- rynek pierwotny oraz wtórny, przetarg, wycena
gruntu, inne.
19
20. niż była rok wcześniej. Pomimo tego liczba zawieranych transakcji jest
znacznie niższa od obserwowanej w 2008 r. Zauważyć należy, że
czynnikiem ograniczającym liczbę zawieranych umów sprzedażowych są
ograniczone możliwości finansowe potencjalnych nabywców. Wynikają one
w znacznym stopniu z ograniczeń w udzielaniu kredytów przeznaczanych na
zakupu tego typu nieruchomości.
Pomimo zatwierdzenia przezrząd Średnie ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę (w zł/ mkw.).
ustawy o automatycznym odrolnieniu Województwo IQ 2008 IIQ 2008 IIIQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009
ziemi rolnej zlokalizowanej na terenach Dolnośląskie 298,8 128,4 139,2 127,1 b.d.
miast nie wzrosła z tego tytułu podaż Kujawsko-pomorskie 89,5 152,0 129,4 92,0 49,6
gruntów. Brak możliwości prowadzenia Lubelskie 58,7 172,0 301,9 68,1 81,5
działalności innej niż rolniczej jest Lubuskie 75,5 53,8 63,3 84,0 b.d.
determinowany brakiem planów Łódzkie 73,5 88,5 73,4 103,7 46,0
zagospodarowania terenu. W związku Małopolskie 260,0 261,6 154,1 115,8 49,0
z tym w dalszym ciągu najwyższe ceny Mazowieckie 443,3 413,8 668,8 665,8 470,6
działek notowane są w miastach Opolskie 69,0 84,0 b.d. 405,1 148,6
i w obrębie ich satelit. W I kw. 2009 r. Podkarpackie 57,0 282,1 22,9 465,6 160,7
najwięcej za 1mkw. należało zapłacić Podlaskie 191,0 141,4 b.d. b.d. b.d.
w woj. mazowieckim (ok. Pomorskie 171,4 261,7 234,0 271,1 144,1
470,6 zł/mkw.), najmniej zaś w woj. Śląskie 96,5 95,2 114,0 160,5 338,7
łódzkim. (ok. 46,0 zł/mkw.). Jednakże Świętokrzyskie 77,0 16,0 24,4 b.d. 250,8*
Warmińsko-
należy zaznaczyć, że niska liczba mazurskie 79,8 58,2 65,7 27,8 181,0
zawartych w omawianym kwartale Wielkopolskie 123,4 158,8 96,7 238,0 75,7
transakcji kupna/ sprzedaży działek Zachodniopomorskie 128,5 364,5 345,1 210,8 238,9
odnotowanych w bazie AMRON POLSKA 229,1 233,2 297,9 264,3 252,8
znacznie ogranicza jakość prowadzonego * niska reprezentatywność danych
wnioskowania. Przeciętne ceny mogą być
obarczone błędem a ich reprezentatywność w niektórych przypadkach Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: AMRON,
(dla niektórych województw) może być ograniczona.
Rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę w przeciwieństwie Czynnik ograniczoności
do nieruchomości mieszkalnych charakteryzuje się większą sztywnością zasobów gruntów
cen. Wynika ona w istotnym stopniu ze specyfiki obrotu ziemią i faktu, że budowlanych usztywnia
jest to zasób ograniczony. Co więcej, specyfika i sentymentalne podejście ich ceny i zmniejsza
do posiadanych gruntów, szczególnie ziem nisko obszarowych potencjalną skalę ich
przeznaczanych w znaczniej większości pod budownictwo jednorodzinne, spadku.
determinują niechęć właścicieli do ich zbycia po niższych cenach.
Szacujemy, że czynnik ten będzie w najbliższym okresie wpływał na
zmniejszenie podaży tego typu ziem co za tym idzie korekta cen nie osiągnie
wysokich poziomów. Jednocześnie spodziewać się można wzrostu liczby Oczekiwany wzrost podaży
działek wielkoobszarowych
ofert sprzedaży działek wielkoobszarowych. Ich zbyciem mogą być
zbywanych przez
zainteresowani deweloperzy, których kondycja finansowa jest na tyle deweloperów w celu
niekorzystna, że będą dożyć do spieniężania kapitału zamrożonego w ziemi poprawy kondycji
i sfinansowania już prowadzonych inwestycji. Takie grunty mogą być finansowej
relatywnie tanie, ale i popyt na nie będzie ograniczony z uwagi na spadek przedsiębiorstwa.
zainteresowania przedsiębiorstw rozpoczynaniem nowych inwestycji
w momencie kryzysu mieszkaniowego.
20
21. 5. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej
5.1. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej w obrocie międzysąsiedzkim
Rynek ziemi rolnej pozostając w dalszym ciągu w tendencji Ceny ziemi rolnej znajdują
wzrostowej cen, zachowuje się odmiennie niż rynek nieruchomości się w dalszym w trendzie
mieszkalnych gdzie dominują spadki. W dalszym ciągu ziemia traktowana rosnącym.
jest jako dobro ograniczone i pożądane- szczególnie w przypadku obszarów
z glebami o wysokiej klasie bonitacyjnej. Pewnym zaskoczeniem pozostaje Oceniamy, że cześć
kilkunastoprocentowa dynamika wzrostu cen w okresie, kiedy spada transakcji zawarta została
opłacalność produkcji rolnej (wyłączając produkcję wieprzowiny) a rok przez jednostki
2008 charakteryzował się znacznym spadkiem przychodów większości niezwiązane z produkcja
gospodarstw rolnych. Mniemać, więc można, że cześć transakcji zawarta rolną, a zakup ziemi jest
została przez jednostki niezwiązane z produkcja rolną, a zakup ziemi jest dla dla nich korzystną
nich w dalszym ciągu, korzystną inwestycją. Ponadto jest ona obarczona inwestycją, obarczoną
mniejszym ryzykiem
mniejszym ryzykiem spadku opłacalności niż inwestycje na rynku
spadku opłacalności niż
kapitałowych czy nieruchomości mieszkaniowych. Jednocześnie obecne inwestycje na rynku
poziomy ceny ziemi w Polsce, pomimo, że są znacznie niższe od cen ziem kapitałowych czy
zlokalizowanych w krajach Europy Zachodniej, stanowią dla gospodarstw nieruchomości
rolnych w większości regionów znaczne ograniczenie możliwości mieszkaniowych.
zakupowych.
Opierając się na danych Średnie ceny transakcyjne gruntów ornych (w zł za 1 ha).
Głównego Urzędu Statystycznego Grunt orny
przyjmujemy, że przeciętny poziom Województwo Dobry (klasy Średni (klasy Słaby (klasy
Ogółem
cen gruntów ornych w obrocie I, II, IIIa) IIIb, IV) V, VI)
międzysąsiedzkim w I kw. 2009r. Dolnośląskie 16 773,4 21 548,0 16 644,2 10 187,5
osiągnął wartość 16 719,7 zł/ha. Kujawsko-Pomorskie 25 247,6 29 793,3 25 915,0 19 735,3
Oznacza to, że na przestrzeni roku Lubelskie 11 937,1 14 858,0 11 957,3 9 431,4
ceny wzrosły o 14,9% oraz o 8,3% Lubuskie 9 315,8 10 897,6 9 941,3 7 719,7
w ciągu trzech pierwszych Łódzkie 16 001,6 19 383,5 18 082,0 12 662,0
miesięcy br. Małopolskie 15 658,8 17 638,1 15 244,3 13 201,1
Mazowieckie 18 105,2 25 103,9 19 310,3 13 569,7
W dalszym ciągu najdroższe Opolskie 16 134,8 21 835,2 15 771,9 11 461,2
grunty rolne zlokalizowane są na Podkarpackie 10 595,1 12 716,7 10 450,7 8 668,4
terenach woj. wielkopolskiego oraz Podlaskie 17 327,4 22 045,0 18 846,0 14 319,5
kujawsko- pomorskiego. Ceny ziemi Pomorskie 21 097,6 22 960,4 22 092,6 19 013,7
na tych obszarach w I kw. 2009 r. Śląskie 15 994,3 21 890,8 16 602,4 9 592,3
ukształtowały się na poziomie Świętokrzyskie 9 177,1 12 370,8 9 100,5 6 562,8
równym odpowiednio 27 269,3 zł/ha Warmińsko-Mazurskie 13 145,7 14 657,1 14 215,9 11 261,2
Wielkopolskie 27 269,3 35 759,9 29 366,3 20 309,6
oraz 25 247,6 zł/ha. Tak wysokie
Zachodniopomorskie 11 408,3 13 324,1 12 150,3 9 201,7
ceny gruntów na tym terenie
w istotnym stopniu związane są Polska 16 719,7 20 602,0 17 458,4 13 127,6
z koncentracją wielko obszarowych gospodarstw rolnych na tym obszarze.
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
W dalszym ciągu jest tutaj zgłaszany duży popyt na ziemię orną, a przy Źródło: GUS,
znacznych ograniczeniach w możliwości zakupu gruntów z zasobów WRSP
(roszczenia zabużan dotyczą ok. 90% gruntu) akceptowane są bardzo
wysokie ceny. Dodatkowo ziemie tam zlokalizowane utrzymane są
w wysokiej kulturze rolnej co podwyższa oczekiwania cenowe ich
właścicieli. Również niezmiennie najniższe ceny ziemi rolnej W I kw.
21