SlideShare une entreprise Scribd logo
1  sur  27
Télécharger pour lire hors ligne
Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych




       Kwartalna analiza rynku nieruchomości w Polsce
                               (I kw. 2009 roku.)


                      Quarterly Real Estate Report
                                    (Q1 2009)




                                                            Warszawa, 09.06.2009
Przygotowała/ Prepared by: Monika Dybciak
Akceptował/ Approved by : Dariusz Winek

                                            1
Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości
mieszkaniowych w IQ 2009 roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania
się cen. Opracowanie zawiera również szeroką analizę rynku nieruchomości gruntowych.
Analiza bazuje zarówno na danych z GUS (obrót prywatny) jak i ANR (sprzedaż z Zasobu
WRSP). Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji
występujących na analizowanych rynkach.

      Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych, działek
budowlanych i ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami
Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych.




       This report presents trends in the Polish real estate market in the IQ of 2009, with
particular emphasis on the price fluctuations. This study contains also a large analysis on
agricultural estate. The analysis is based on data from GUS (private turnover) and ANR
(lands offered by the Agricultural Property Agency). In addition, the following material
presents the expectations concerning future trends for the analyzed markets.

      Detailed information on the real estate market, building plots and agricultural lands
you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analysis
Department.




Kontakt/ Contact:

Monika Dybciak
Główny Specjalista ds. Analiz Regionalnych i Rynku Nieruchomości/
Senior Regional and Real Estate Market Analyst

Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/
Macroeconomic and Sector Analyses Department
Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters
ul. Kasprzaka 10/16, 01-211 Warszawa
tel. 0 22 860 54 09, fax 0 22 860 58 68
e-mail: monika.dybciak@bgz.pl




                                             2
Spis Treści
Summary_________________________________________________________________ 4
Najważniejsze fakty i komentarze _____________________________________________ 6
1.   Rynek nieruchomości w Polsce i krajach europejskich ________________________ 8
2. Ekspozycja krajowego sektora bankowego na straty z tytułu wzrostu liczby
nieobsługiwanych kredytów hipotecznych_______________________________________ 9
3.   Rynek lokali mieszkalnych______________________________________________ 11
3.1. Podaż lokali mieszkalnych ______________________________________________ 11
3.2. Popyt na lokale mieszkalne _____________________________________________ 14
3.3. Tendencje cenowe ____________________________________________________ 16
4.   Rynek działek budowlanych_____________________________________________ 19
5.   Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej__________________________________ 21
5.1. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej w obrocie międzysąsiedzkim __________ 21
5.2. Transakcje gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oferowanymi przez
Agencję Nieruchomości Rolnych_____________________________________________ 25
5.3. Ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym względem cen ziemi z zasobu WRSP__ 27



                                    Table of contents

Summary_________________________________________________________________ 4
1.   Real Estate Market in Poland and European countries________________________ 8
2. The exposure of thePolish banking sector to the losses of increase the number of
housinge loans ____________________________________________________________ 9
3.   Housing market ______________________________________________________ 11
3.1. The supply of dwellings ________________________________________________ 11
3.2. The demand for dwellings ______________________________________________ 14
3.3. Price trends__________________________________________________________ 16
4.   Building plots ________________________________________________________ 19
5.   Price tendecies of arable land market _____________________________________ 21
5.1. Price tendecies of arable land in private turnover ___________________________ 21
5.2. Price tendecies of arable land belonging to the Agricultural Property Agency- ANR 25
5.3. The comparison between prices of arable land belonging to the Agricultural Property
Agency- ANR and arable lands in private turnover _______________________________27




                                            3
Summary

                                 Macroeconomic Factors

•        The financial crisis having the greatest impact on the finance standing of the banking
sector is also reflected in the real estate market. Significant liquidity problems in Polish and foreign
banks accelerate the correction in housing prices. Drop in housing price observed firstly for example
in Spain and Great Britain in 2008, has already listed on the domestic market since the fourth quarter
of 2008
•        Despite the collapse in the housing sector and its negative impact on the whole economy,
statistics continue to show positive readings. Gross added value in the construction sector again
recorded an increase of 0.5% yoy in the first quarter 2009. Favorable results also flow from the labor
market. Both employment and wages in the construction sector increased adequately by 5,0 % yoy,
7,0 % yoy in first quarter 2009. At the same time a threat of layoffs in coming months remains high.
Apart from a high probability of bankruptcies among developers, there is much greater risk of
collapse of the companies connected with the activities of finishing, repair and service, production
and sales of building materials.
•        Decline in housing prices constitutes a significant risk of loss of value of premises which
are collateral for the housing loans. This problem is most visible in loans granted in 2007 - I half of
2008 to 100% LTV or more.
•        The sharp weakening of the national currency and strong exchange rate fluctuations
determine the substantial withdrawal of the banking sector from financing the Polish real estate
market with foreign currency loans what was very popular before the crisis. Nowadays we see
growing interest in less-risk mortgage loans nominated in the national currency. Such a trend is
beneficial to reduce the gap between the interest cost of new housing loans granted in PLN compared
to loans denominated in Swiss frank (domestic interest rates higher than interest rates in Switzerland
and in the euro area but interest margins on PLN loans are much lower than interest margins for
foreign currency loans).


                                     Real Estate Market

•        The real estate market adjusts quickly to the crisis. The average transaction price from
AMRON amounted to 5 179.3 PLN in the first quarter of 2009. This means an annual decrease in
the cost of purchasing 1 sqm. of dwellings by an average about 414 PLN, i.e. drop by 7,4% yoy. In
pricing politics one can see that both developers and households adapt to the prices to existing
indicators in the "Family on its own". Loans from government subsidy of interest have become and
will be continue one of the main sources of co-financing the purchase of houses.
•        Reducing the level of prices in the housing market in the first quarter of 2009 affected the
growth in demand compared with the last months of 2008. The results of the largest developers of
housing sales improved during the analyzed period. There was also an increase in the number of new
housing loans. Banks granted more than 35 thou. housing loans worth about 7 billion. PLN in the first
quarter 2009, while in the earlier quarter was only 12 thou new loans. The scale of lending continues
to be significantly lower, the yearly decrease accounted for 40%.
•        In the face of low demand and limited opportunities of lending investment, developers
suspend the implementation of new projects. During the period I-IV of 2009 number of started
dwellings (38.8 thou.) decreased by 35.0% yoy and number of permits for the new construction of
dwellings (58.8 thou.) diminished by 19.1% yoy. At the same time, it has been observed increasing
difference between the number of dwellings on which permits have been given and those which were
actually used. The phenomenon of limiting new investments will continue in 2010. The scale of credit
actions for the financing of new investment will be crucial for the recovery.
•        The current difficult situation could be used to strengthen the position of the same
developers in the future. If the situation does not change, the supply of housing will fall substantially

                                                    4
between the years 2010 and 2011. If the banks increase lending activity in the segment of housing
loans, the prices begin to grow again. Rational investment activity during the time of crisis and
increase of the supply in line with the economic recovery will strengthen the market position of a
company.
•         The tiny increase in demand for housing will not be able to meet high supply of new real
estate, construction of which began in 2007 – 2008, and a downward trend in prices of premises
will be maintained in the next quarters of 2009.
•         Decline in housing prices will generate the increase in the supply of rental housing market
in the next quarters of 2009. Part of the investors will withdraw their flats from the sale and will
wait till the moment, when the prices will grow again.


                                        Building Plots
•        The period of rising price in the building land market noted in I and II half of 2008 year
ended along with the intensifications of the financial crisis. Nowadays, similarly as in the housing
market also the building plots market is dominated by price falls. Statistics of AMRON database
show that the average price of 1sqm building plots amounted to 252.8 PLN in the first quarter of
2009. It is 4.3% lower comparing to the previous quarter, but remained 10.4% higher than prices in
the corresponding period of 2008.
•        The land has a lesser potential for deep decline of price. Especially in the segment of low
areas building plots intended for single family housing. Sentimental approach of the owner to keep
land reduces his tendency to significant price reductions. The supply of land will fall in the coming
periods, and the decision to sell the building plots will be postpone, probably until expected in few
years next price acceleration.
•        There is expected increase in supply of low area building land. Sale of such property may be
interesting for developers whose financial condition is poor, and the rapid sale of land will provide
finance resources to complete the started investment. Although the price of such plots will be much
cheaper, demand may be limited due to the decrease in the number of planned new building
investment.

                                      Agricultural land

•       Prices of arable land are still in upward trend. The average level in price of land in private
turnover equaled to 16 719.7 PLN / ha, and arable land sold by the Agricultural Property Agency
13 660 PLN / ha in IQ of 2009. The increase in difference between the prices increased due to the
slight decrease in the average price of land belonging to ANR (decrease of 1.8% qoq, an increase of
16.1% yoy) with an increase (8.3% qoq and 14.9% yoy) in the price of land in private turnover. The
most expensive, in both cases (more than 20 thou. PLN per ha) is arable land located in kujawsko-
pomorskie voivodeship and wielkopolskie voivodeship, and the cheapest in lubuskie voivodeship
(about 10 thou PLN per ha).
•       Despite a significant decline in the profitability of milk production and its products (the
main financial profits coming from the cattle and sheep breeding, which makes use of the meadows
crop) meadows price of the first quarter of 2009 increased. Average price of 1 ha meadows in IQ’
2009 amounted to 11 981 PLN, i.e. an increase of 12.4% yoy and 9.4% qoq. At the same time, the
meadows are still much cheaper (by about 39.5% in the first quarter of 2009) than arable land.
•       We expect the fall in dynamic growth in the prices of agricultural land in the next quarters
2009. The main determinants are: lower than last year expectation for the amount of revenue from
agricultural production, on average about 40-50% of cereal crops and 30-40% - of rape and potatoes,
the relatively higher cost of purchase of inputs and difficult to reach a loan (increase in interest
margins and to limit lending).




                                                  5
Najważniejsze fakty i komentarze

                               Czynniki makroekonomiczne

•        Kryzys finansowy oddziaływujący w największym stopniu na kondycję sektora bankowego
ma również swoje odbicie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Znaczne problemy
płynnościowe polskich i zagranicznych banków przyspieszyły rozpoczęcie korekty cen
nieruchomości. Obserwowane w 2008r. spadki cen mieszkań początkowo m.in. w Hiszpanii
i Wielkiej Brytanii już od IV kw. 2008 r. notowane są na krajowym rynku.
•       Pomimo załamania w sektorze budownictwa mieszkaniowego i symptomów jego
negatywnego oddziaływania na całą gospodarkę dane statystyczne w dalszym ciągu wykazują
dodatnie odczyty. W I kw. 2009 r. wartość dodana brutto w budownictwie odnotowała ponownie
wzrost o 0,5% r/r. Ponadto zarówno zatrudnienie jak i wynagrodzenie w sektorze budowlanym
w I kw. 2009 r. wzrosło, odpowiednio o 5,0 % r/r i 7,0 % r/r. Jednocześnie występuje wysokie
zagrożenie redukcji zatrudnienia w kolejnych miesiącach. Poza wysokim prawdopodobieństwem
bankructw firm deweloperskich istnieje znacznie większe ryzyko upadku szeregu firm związanych
z działalnością wykończeniową, remontowo- usługową, produkcją i sprzedażą materiałów
budowlanych.
•        Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych stanowi istotne zagrożenie utraty wartości
lokali będących zabezpieczeniem kredytów hipotecznych. Problem ten w największym stopniu
dotyczy kredytów udzielanych w okresie 2007- I połowa 2008 r. na LtV 100% i więcej.
•        Gwałtowne osłabienie się waluty krajowej i znaczne wahania kursowe determinują
wycofywanie się sektora bankowego z finansowania polskiego rynku nieruchomości przy pomocy
bardzo popularnych przed kryzysem kredytów walutowych. Obecnie obserwujemy wzrost
zainteresowania mniej ryzykownymi kredytami hipotecznymi nominowanymi w walucie krajowej.
Na taką tendencję korzystnie wpływa zmniejszenie się dysproporcji pomiędzy kosztem odsetkowym
nowych kredytów hipotecznych zaciąganych w złotym w porównaniu do kredytów
nominowanych we franku szwajcarskim (spadek krajowych stóp procentowych przy jednoczesnych
niskich stopach procentowych w Szwajcarii i strefie euro ale przy wysokich często kilkukrotnie
wyższych - marżach odsetkowych dla kredytów walutowych).

                         Rynek nieruchomości mieszkaniowych

•       Rynek mieszkaniowy szybko dostosowuje się do sytuacji kryzysowej. W I kw. 2009 r.
przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON ukształtowały się na poziomie 5 179,3 zł. Oznacza
to roczny spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 414 zł, tj. o 7,4% r/r. W polityce
cenowej widać, zarówno ze strony, deweloperów, jaki i gospodarstw domowych, dostosowywanie
cen do wskaźników obowiązujących w programie „Rodzina na swoim”. Kredyty z rządową dopłatą
do odsetek stały się i w dalszym ciągu będą jednym z głównych źródeł współfinansowania zakupu
mieszkań.
•       Obniżenie poziomu cen na rynku mieszkaniowym w I kw. 2009 r. wpłynęło na wzrost
popytu w porównaniu z końcowymi miesiącami 2008 r. W analizowanym okresie poprawiły się
wyniki sprzedaży mieszkań największych deweloperów. Odnotowano również wzrost liczby
udzielonych nowych kredytów hipotecznych. W I kw. 2009 r. banki udzieliły ponad 35 tys. kredytów
mieszkaniowych na łączną wartość ok. 7 mld zł., podczas gdy kwartał wcześniej przybyło jedynie
12 tys. nowych kredytów. W dalszym ciągu skala kredytowania jest znacznie mniejsza, w ujęciu
rocznym spadek wyniósł 40%.
•       W obliczu niewielkiego popytu oraz ograniczonych możliwościach kredytowania inwestycji,
deweloperzy wstrzymują realizację nowych projektów. W okresie I-IV 2009 r. spadła o 35,0% r/r
liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych (38,8 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 19,1% r/r
pozwoleń na budowę mieszkań (58,8 tys.). Jednocześnie narasta różnica miedzy liczbą mieszkań, na
których budowę wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto. Zjawisko ograniczania nowych
inwestycji będzie w dalszym ciągu kontynuowane i utrzyma się w 2010 r. Kluczowe znaczenie dla

                                               6
ponownego wzrostu inwestycji deweloperskich będzie miała skala prowadzonej akcji kredytowej
zapewniającej finansowanie nowych inwestycji.
•       Obecna trudna sytuacja może być wykorzystana do wzmocnienia pozycji przez część
deweloperów w przyszłości. Jeśli sytuacja nie ulegnie zmianie na przełomie lat 2010 i 2011 podaż
mieszkań drastycznie spadnie i jeśli banki zwiększą liczbę udzielanych kredytów hipotecznych to
ceny znowu zaczną szybko rosnąć. Racjonalne prowadzenie inwestycji w okresie kryzysu
i odpowiednio wczesne wprowadzenie na rynek nowych inwestycji wraz z postępującym ożywieniem
gospodarczym będzie wpływało na umocnienie pozycji rynkowej danego przedsiębiorstwa.
•       Nieznaczny wzrost popytu na mieszkania przy jednoczesnej wysokiej podaży nieruchomości,
których budowę rozpoczęto w latach 2007- 2008 będzie podtrzymywał tendencję spadkową cen
lokali w kolejnych kwartałach 2009 r.
•       Spadek cen mieszkań wywoła w kolejnych kwartałach 2009 r. wzrost podaży na rynku
wynajmu mieszkań. Istotna grupa inwestorów indywidualnych wycofa ze sprzedaży swoją
nieruchomość na rzecz wynajmu i opóźnienia sprzedaży do czasu ponownego wzrostu cen.

                               Rynek działek budowlanych

•        Wraz z nasileniem kryzysu zakończył się okres hossy na rynku działek budowlanych
z przełomu I i II polowy 2008 roku. Obecnie podobnie jak na rynku mieszkaniowym dominują
spadki cen. Dane bazy AMRON pokazują, że średnia cena 1mkw. działki budowlanej w I kw. 2009 r.
była równa 252,8 zł. Wielkość ta jest o 4,3 % niższa w stosunku do poprzedniego kwartału,
jednocześnie pozostała o 10,4% wyższa do cen w analogicznym okresie 2008 r.
•        Ziemia charakteryzuje się mniejszym potencjałem do głębokich spadków jej cen.
Szczególnie w segmencie małoobszarowych działek przeznaczanych pod budownictwo
jednorodzinne. Sentymentalne podejście właściciela do posiadanego gruntu zmniejsza jego skłonność
do istotnej obniżki cen. Podaż takich gruntów w najbliższych okresach spadnie, a decyzja o sprzedaży
działki zostanie odłożona w czasie, prawdopodobnie do momentu ponownego wzrostu cen.
•        Oczekiwany wzrost podaży wielkoobszarowych działek budowlanych. Zbyciem tego typu
nieruchomości mogą być zainteresowani deweloperzy, których kondycja finansowa jest niekorzystna,
a szybka sprzedaż gruntu pozwoli na sfinansowanie już rozpoczętych inwestycji. Pomimo, że ceny
takich działek będą znacznie tańsze to popyt na nie może być niewielki z uwagi na spadek liczby
planowanych do rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych.


                                         Ziemia rolna

•       Ceny na rynku ziemi ornej pozostają w trendzie wzrostowym. Przeciętny ich poziom
w obrocie międzysąsiedzkim w I kw. 2009 r. był równy 16 719,7 zł/ha, a ziem pochodzących
z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa 13 660 zł/ha. Wzrost dysproporcji pomiędzy cenami
zwiększył się z uwagi na nieznaczny spadek średniej ceny ziem pochodzących z Zasobu WRSP
(o 1,8% kw/kw, wzrost o 16,1% r/r) przy wzroście (o 8,3% kw/kw i 14,9% r/r) cen ziemi będącej
w obrocie prywatnym. Najdroższe w obu przypadkach (ponad 20 tys. zł/ha) są ziemie rolne
zlokalizowane w woj. kujawsko- pomorskim i wielkopolskim, najtańsze zaś w woj. lubuskim
(ok. 10tys. zł/ha).
•       Pomimo znacznego spadku opłacalności produkcji mleka i jego przetworów (głównych
środków finansowych płynących z hodowli bydła i owiec, które korzystają z upraw użytków zielonych)
ceny łąk w I kw. 2009 r. wzrosły. Średnia cena 1ha łąki w analizowanym okresie wynosiła
ok. 11 981 zł. tj., wzrost o 12,4 % r/r i 9,4 % kw/kw. Jednocześnie w dalszym ciągu łąki są znacznie
tańsze (o ok. 39,5% w I kw. 2009 r.) od gruntów ornych.
•       Oczekujemy w kolejnych kwartałach 2009 r. spadku dynamiki wzrostu cen użytków
rolnych. Główne determinanty to: niższe niż w ubiegłym roku oczekiwania na wielkość przychodów
z produkcji rolnej, średnio o ok. 40-50% z upraw zbożowych i 30-40%- z rzepaku i ziemniaków,
relatywnie wyższe koszty zakupu środków produkcji i trudniej osiągalny kredyt (wzrost marż
odsetkowych oraz ograniczenie akcji kredytowej).

                                                 7
1. Rynek nieruchomości w Polsce i krajach europejskich

Kryzys finansowy oddziaływujący w największym stopniu na kondycję sektora
bankowego ma również swoje odbicie
                                          Dynamika cen lokali mieszkalnych (na koniec roku w %)
na     rynku    nieruchomości
mieszkaniowych.       Znaczne
problemy         płynnościowe
polskich    i   zagranicznych
banków           przyspieszyły
rozpoczęcie    korekty     cen
nieruchomości. Dane za 2008r.
pokazują, że okres ten
w segmencie nieruchomości
mieszkaniowych
charakteryzował            się
w większości           krajów
europejskich i w USA
słabnącą dynamiką wzrostu,
a nie rzadko nawet ich
istotnym spadkiem. Po latach
dominacji            tendencji
wzrostowej cen mieszkań
w takich      krajach     jak.
w Irlandia,         Hiszpania *UK- Wielka Brytania, France- Francja, Ireland- Irlandia, Norway- Norwegia, Poland- Polska,
i Wielka Brytania w 2008 r. Denmark- Dania, Cyprus- Cypr, Switzerland- Szwajcaria,Iceland- Islandia, Germany- Niemcy,
                                  Sweden- Szwecja,
                                                   Finland- Finlandia, Spain- Hiszpania,
                                                                                         Italy- Włochy, Netherlands- Holandia,
rozpoczął się okres wyraźnej Greece- Grecja
dekoniunktury a nawet istotnych spadków cen na tych rynkach. W 2008 r. Źródło: „European Housing Review 2009”,
                                                                                                 Royal Institution of Chartered Surveyors
spadek cen mieszkań zanotowano m.in. w Irlandii (o ok. 9%)1, Hiszpanii
(o ok. 3,2%)2, Wielkiej Brytanii (o ok. 18,9% r/r)3 i Estonii (o ok. 23%)4.

                                                                                    Średnie ceny lokali mieszkalnych IVQ.
Jednocześnie spadki cen nie ominęły również Polski.                                 2008 r. i IQ 2009 r. w Polsce .
Począwszy od IV kw. 2008 r. na krajowym rynku
nieruchomości mieszkaniowych transakcje zawierane są
po niższych cenach. Stanowi to pewne zagrożenie dla
sektora bankowego z uwagi na spadek wartości
zabezpieczeń kredytów hipotecznych. Jednocześnie na tle
innych krajów zagrożenie pozostaje niskie, ponieważ
stosunek niniejszych kredytów do PKB na koniec 2008 r.
stanowił ok.15%, podczas gdy średnia dla krajów Unii
Europejskiej wyniosła ponad 50%5. Obecnie zaś możemy
obserwować dostosowywanie rynku nieruchomości do
sytuacji kryzysowej, tj. znaczny spadek popytu
(ograniczony zaostrzeniem udzielania kredytów)
i przyszłej    podaży    (ograniczenia   w    nowych
inwestycjach).

                                                                                                          Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
1
  Źródło: „European Housing Review 2009”,Royal Institution of Chartered Surveyors                                     Źródło: AMRON
2
  Źródło: informacje Ministerstwa Budownictwa w Hiszpanii
3
  Źródło: „European Housing Review 2009”,Royal Institution of Chartered Surveyors
4
  Źródło: j.w.
5
  Źródło; Dane Europejskiej Federacji Hipotecznej

                                                                  8
2. Ekspozycja krajowego sektora bankowego na straty z tytułu wzrostu liczby
   nieobsługiwanych kredytów hipotecznych

Obserwowany od IV kw. 2008 r. spadek cen nieruchomości rodzi dla
sektora bankowego ryzyko poniesienia strat, szczególnie w tych
przypadkach, gdy LtV w chwili udzielenia kredytu wynosiło blisko 100%.

Wyniki finansowe za I kw. 2009 r. pokazały, że przeciętne w całym sektorze
współczynnik wypłacalności wyniósł 11,2 %, czyli był on o 3,2 % wyższy
niż wymagane minimum 8%. Kapitał sektora bankowego określany jako
„Kapitały (fundusze)” w I kw. 2009 r był równy
                                                                          Kredyty mieszkaniowe
85 537 mln zł. (dane KNF)
                                                                     Okres      złotowe    walutowe     ogółem
Wartość kredytów mieszkaniowych denominowanych                           I      53 901,5    69 953,1    123 854,6
zarówno w złotych jak i walucie obcej na koniec                          II     55 741,6    73 875,0    129 616,6
kwietnia 2009 r. prezentowana jest w tabeli obok.                        III    56 420,1    73 993,9    130 414,0
                                                                         IV     56 815,3    75 100,9    131 916,2
                                                                         V      57 121,7    79 684,3    136 806,0
Na podstawie wyliczeń własnych zakładamy wartość
                                                                         VI     57 164,6    79 282,9    136 447,5
recovery rate w I kw. 2009 r. na poziomach:
                                                                         VII    57 164,7    87 861,2    145 025,9
           Hipoteczne kredyty złotowe - 80,52%,
                                                                         VIII   57 069,4    95 795,1    152 864,5
           Hipoteczne kredyty w walucie obcej -                          X      56 936,5   114 344,6    171 281,1
            68,19%,                                                      XI     57 485,4   114 326,6    171 812,0
           Łącznie - 75,74%.                                      2008   XII    58 439,8   133 691,2    192 131,0
Recovery rate definiowane jest jako wartość oczekiwana                   I      58 893,1   143 830,9    202 724,0
sumy wszystkich odzyskanych i zdyskontowanych kwot                       II     59 510,8   151 682,8    211 193,6
(kapitał, odsetki, prowizje) podzielona przez wartość                    III    60 425,0   150 863,2    211 288,1
zadłużenia z tytułu kapitału do spłaty w momencie                 2009   IV     61 535,1   141 874,9    203 410,0
powstania niewypłacalności, tj. w momencie, gdy                                             Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
opóźnienie w spłacie przekroczy 90 dni.                                                                    Źródło: NBP


Zgodnie z danymi KNF udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych
w ogólnym wolumenie kredytów mieszkaniowych koniec 2008r. wyniósł dla
k. złotowych 2%, a k. walutowych 0,6%. Szacujemy, że wielkości te na
koniec 2009r. będą równe odpowiednio 2,7% k. zlotowe (wzrost o 35% r/r)
oraz 0,78% k. walutowe (wzrost o 30% r/r).


Określając potencjalną stratę z tytułu niespłacenia kredytów mieszkaniowych (XT) jako

   XT = (Z k.z,2009 - Z k.z,2008)* (1-RRk.zł.)*Wk.zł + (Z k.w,2009 - Z k.w,2008)* (1-RRk.w.)*Wk.w

gdzie:
Z k.zł- udział należności zagrożonych z tytułu złotowych kredytów
mieszkaniowych w złotowych k. mieszkaniowych ogółem
Z k. wł- udział należności zagrożonych z tytułu walutowych kredytów
mieszkaniowych w walutowych k. mieszkaniowych ogółem
RRk.z – oszacowane recovery rate dla mieszkaniowych kredytów złotowych
RRk.w – oszacowane recovery rate dla mieszkaniowych kredytów
walutowych
Wk.zł – wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w złotych
Wk.w - wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w walucie obcej

                                                    9
Prognozy kontynuacji spadku cen nieruchomości mieszkaniowych a co za
tym idzie poszczególnych zmiennych opisanych powyżej (wzrost
przeciętnego LtV, spadek wskaźnika recovery rate, wzrost udziału
zagrożonych kredytów mieszkaniowych w ogólnym wolumenie tego typu
kredytów) będą determinowany spadek współczynnika wypłacalności
w kolejnych kwartałach 2009 r. Skalę możliwych zmian z tego tytułu na
koniec br. pokazuje ostatnia kolumna powyższej tabeli.

                           Wyniki symulacji:

Na koniec okresu                 2008 r.            I kw. 2009 r.          Prognoza 2009 r.
Z k.zł                                     2%                 2,2%*                   2,7%*
Z k.w                                   0,60%                0,65%*                  0,78%*
RRk.z                                  84,41%                80,52%                 78,06%*
RRk.w                                  78,14%                68,19%                 66,12%*
Wk.zł (mln zł.)                      58 439,77             60 424,97              76 706,97*
Wk.w (mln zł.)                      133 691,20            150 863,17             156 172,64*
XT (mln zł.)                                 -                     -                   213,1
Współczynnik
wypłacalności                              11,2%              11,2%
K (mln zł)                                 82 278             84 537
ST (mln zł)= XT/ K                                                                  0,252%
 * prognoza AM Bank BGZ

Z analizy wynika, że w całym 2009 r. w sytuacji postawienia wszystkich
zagrożonych kredytów hipotecznych w stan regulaminowej wymagalności,
szacowane straty z tego tytułu wyniosłyby 213,1 mln zł. Oznacza, że
stanowi to ok. 0,252% poziomu kapitałów własnych sektora bankowego
z końca I kw. 2009 r.

Analiza pokazuje, że mamy do czynienia z rosnącym zagrożeniem
wynikającym z tytułu strat na portfelu kredytów hipotecznych osób
prywatnych, przy czym samodzielnie zbyt niskie, aby zagrozić stabilności
polskiego sektora bankowego.




                                             10
3. Rynek lokali mieszkalnych
           3.1. Podaż lokali mieszkalnych
Wysokie wskaźniki dotyczące budownictwa mieszkalnego, w szczególności Podaż nowych mieszkań
nowych mieszkań oddawanych do użytkowania pozostają w dalszym ciągu w dalszym ciągu wzrasta.
wynikiem realizacji inwestycji rozpoczynanych w okresie boomu na rynku W okresie I-IV 2009
                                                                                          przybyło 53,6 tys. nowych
nieruchomości mieszkaniowych. W okresie styczeń – kwiecień br. oddano
                                                                                          mieszkań.
łącznie 53 576 mieszkań, tj. o 9,0%
więcej niż w analogicznym okresie                           Mieszkania oddane do użytkowania
2008 roku. Analiza opublikowanych Formy budownictwa                         IV 2009                     I-IV 2009
                                                                           Dynamika Dynamika                   Dynamika
przez GUS danych pokazuje, że                                    Liczba      r/r [%]   m/m [%]     Liczba        r/r [%]
obecnie w sektorze budowlanym Spółdzielcze                            614         -9,2    -15,9       2 330           -14,6
dominuje budownictwo mieszkań Indywidualne                          4 115        -34,4      -5,7     24 510            -1,2
przeznaczanych na sprzedaż lub           Przeznaczone na
wynajem (w tym budownictwo sprzedaż lub wynajem                     6 792         10,6       5,5     24 896            26,0
deweloperskie) wraz z inwestycjami       Pozostałe *                  236        -62,5    -42,2        1840             0,1
                                         Ogółem                  115 757         -14,3      -1,5     53 576             9,0
indywidualnymi            (mieszkania
                                         *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe
jednorodzinne budowane na własne                                                              Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
potrzeby). W ramach obu tych kategorii w I-IV 2009 r. zrealizowano                                            Źródło: GUS
ok. 92,2 % łącznego budownictwa mieszkaniowego. Przy czym o ile już
teraz w nieznacznym stopniu zmniejsza się skala nowych indywidualnych
mieszkań (spadek o -1,2 % r/r) to w przypadku mieszkań budowanych
systemem deweloperskim roczne dynamiki nadal pozostają dodatnie
(26,0 % r/r w okresie I-IV br.). Jednocześnie już od kilkunastu miesięcy
obserwujemy zmniejszanie się podaży nieruchomości mieszkalnych
realizowanych systemem spółdzielczym. Od początku br. zostało
wprowadzonych na rynek 2 330 mieszkań spółdzielczych, które stanowią Wysoka podaż nowych
ok. 4,3% całego rynku. Szacujemy, że sytuacja taka będzie się utrzymywała mieszkań indywidualnych
w dalszym ciągu, a głównym inwestorem w segmencie budynków oraz budowanych na
wielorodzinnych będą przedsiębiorstwa deweloperskie. Z uwagi na sprzedaż i wynajem przy
spowolnienie gospodarcze w dalszym ciągu na minimalnym poziomie jednoczesnym spadku
                                                                                          budownictwa
realizowane jest budownictwo zakładowe, komunalne i społeczne
                                                                                          spółdzielczego oraz
czynszowe. W ciągu pierwszych czterech miesięcy br. w całej Polsce zakładowego
przybyło ok. 1 840 tego typu lokali (o ok. 0,1% więcej niż rok wcześniej).                i komunalnego.

                                                                    Budownictwo mieszkaniowe
                         Mieszkania oddane do użytkow ania:
                                                                                                                                                      [%]
 [ tys.]




                         pozostałe
                         spółdzielcze                                                                                                                  140
 30                      sprzedaż lub w ynajem
                         indyw idualne                                                                                                                 120
                         Dynam ika l.m ieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub w ynajem (praw a oś)
 25                      Dynam ika l.m ieszkań indyw idualnych (praw a oś)                                                                             100

                                                                                                                                                       80
 20
                                                                                                                                                       60

                                                                                                                                                       40
 15
                                                                                                                                                       20

 10                                                                                                                                                    0

                                                                                                                                                       -20
   5
                                                                                                                                                       -40

   0                                                                                                                                                   -60
           1   2   3   4 5   6   7   8   9 10 11 12 1   2   3   4   5   6   7   8 9 10 11 12 1   2   3   4 5   6   7   8   9 10 11 12 1   2   3   4

                             2006                                       2007                                   2008                       2009


                                                                                                                                     Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
                                                                                                                                                    Źródło: GUS
                                                                                 11
Jednocześnie należy stwierdzić, że tak dobre dane o liczbie nowych
mieszkań oddanych do użytkowania są w istotnym stopniu wynikiem
wysokiego odczytu omawianej kategorii w styczniu br. Statystyki za trzy
kolejne miesiące kształtują się na podobnym jak w poprzednim roku
poziomie, a już w kwietniu br. wykazują spadek.

Główną determinantą zróżnicowania budownictwa mieszkaniowego jest Budownictwo
lokalizacja. Z analizy wynika, że budownictwo indywidualne dominuje indywidualne dominuje
w mniejszych miejscowościach oraz na wsiach a nieruchomości ujęte w mniejszych
w kategorii „mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem” miejscowościach i na
w większych aglomeracjach miejskich. Przy czym budownictwo wsiach a deweloperskie
mieszkaniowe koncentracje się głównie w dużych ośrodkach miejskich. w dużych aglomeracjach
Najwięcej, bo ok. 23,1 % ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytku miejskich.
w 2008 r., stanowią nowe nieruchomości zlokalizowane w woj.
mazowieckim. Kolejne pozycję zajmują woj. wielkopolskie, z ponad 9,9 %
udziałem, woj. małopolskie- 9,7 %, woj. pomorskie- 7 %. Najmniej, bo
odpowiednio 1,1 %, 1,6 % oraz 2,5 % ogółu lokali mieszkalnych oddano do
użytkowania w woj. opolskim, świętokrzyskim oraz lubuskim. Zgodnie
z danymi GUS w okresie I-IV
2009 r w sześciu                            Mieszkania oddane do użytkowania wg. województw.
woj.    odnotowano
wzrost        liczby
mieszkań
przekazanych
do użytkowania
w stosunku
do analogicznego
okresu          roku
poprzedniego,
największy – w woj.
małopolskim        –
o 59,8% r/r
i dolnośląskim     –
o 57,1%r/r.
                                                                                 Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
W pozostałych dziesięciu odnotowano spadek liczby mieszkań oddanych do                          Źródło: GUS
użytkowania, w tym w woj. warmińsko-mazurskim - o 35,9 % r/r,
świętokrzyskim – o 26,8 % r/r i pomorskim – o 15,2 % r/r.

Analizując liczbę wydawanych pozwoleń na budowę oraz liczbę nowych               W okresie I-IV 2009 r.
lokali, których budowę rozpoczęto, obserwujemy istotne zmiany po stronie         spadła o 35,0 % r/r liczba
podaży. W okresie I-IV 2009r. spadła o 35,0% r/r liczba rozpoczętych             rozpoczętych inwestycji
inwestycji budowlanych (38,8 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 19,1% r/r        budowlanych oraz wydano
pozwoleń na budowę mieszkań (58,8 tys.). Co więcej, ujemne dynamiki              mniej o 19,1% r/r
notowane są we wszystkich segmentach budownictwa mieszkaniowego.                 pozwoleń na budowę
Najmniejsze ograniczenia dotyczą inwestorów indywidualnych, największe           mieszkań.
zaś mieszkań spółdzielczych oraz deweloperskich. Dodatkowo, szacujemy,
że w obliczu spadku popytu oraz braku możliwości kredytowania inwestycji         Przedsiębiorstwa
znaczna cześć tych pozwoleń nie zostanie zrealizowana. Przedsiębiorstwa          deweloperskie
deweloperskie zapowiadają w kolejnych miesiącach br. jeszcze większe niż         zapowiadają zmniejszenie
do tej pory notowane zmniejszenie skali inwestycji (nawet o 80-90%-              skali inwestycji o ok. 80-
według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich) i skupienie się          90%
na zakończeniu tych, które są w trakcie realizacji.

                                               12
Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe
                                Mieszkania oddane do użytkow ania
 [ tys.]




           30                   Mieszkania na realizacje których w ydano pozw olenia
                                Mieszkania których budow ę rozpoczęto


           25



           20



           15



           10



           5



           0
                1   2   3   4   5   6   7   8   9 10 11 12 1   2   3   4   5   6   7   8   9 10 11 12 1   2   3   4   5   6   7   8   9 10 11 12 1   2   3   4

                                    2006                                       2007                                       2008                       2009

                                                                                                                                                Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
                                                                                                                                                               Źródło: GUS

                                                                               Mieszkania, których budowę                             Mieszkania, na realizację, których
Oczekujemy,     że                                       rozpoczęto                             wydano pozwolenia
                          Formy
liczba   mieszkań     budownictwa              IV 2009               I-IV 2009               IV 2009               I-IV 2009
oddanych       do                                  Dynamika               Dynamika               Dynamika               Dynamika
użytkowania,                             Liczba      r/r [%]    Liczba      r/r [%]    Liczba      r/r [%]    Liczba      r/r [%]

szczególnie        Spółdzielcze              394          -14,2   1 033          -55,2     409          -29,5   1 579         -35,0
                   Indywidualne           10 961           -5,5 25 381           -16,4   8 567          -26,9 31 916           -8,8
w drugiej połowie
                   Przeznaczone na
2009 r. zmniejszy sprzedaż lub wynajem 3 786              -58,4 11 284           -55,3   5 614          -36,0 22 148          -29,3
się.      Rosnąca Pozostałe *                220          -56,7   1 136          -37,5     644          -36,0   3 190         -19,3
nadpodaż     może Ogółem                  15 361          -29,1 38 834           -35,0 15 234           -31,0 58 833          -19,1
mieć niewątpliwie *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe
                                                                                                      Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
duży wpływ na spadek rentowności tej branży. Co więcej, poziom                                                        Źródło: GUS
wskaźnika przedsprzedaży mieszkań zmniejsza się, a prognozowana na
2009 rok kumulacja liczby pustostanów wpływa na obniżenie cen
ofertowych mieszkań wprowadzanych na rynek.

Utrzymaniu     dodatnich    wyników     finansowych      przedsiębiorstw                                                                     Rynkowi mieszkań
deweloperskich sprzyja spadek kosztów m.in.,. nabycia gruntu, materiałów                                                                     deweloperskich sprzyja
budowlano- montażowych oraz usług podwykonawców. Coraz częstszą                                                                              spadek kosztów m.in.
                                                                                                                                             nabycia gruntu,
praktyką stosowana przez deweloperów jest renegocjacja już zawartych
                                                                                                                                             materiałów budowlano-
umów z wykonawcami inwestycji budowlanej. Oczekujemy, że takie                                                                               montażowych oraz usług
działania będą pojawiać się coraz częściej, co może w przyszłości                                                                            podwykonawców.
doprowadzić do wzrostu skali bankructw pośrednio związanych z rynkiem
nieruchomości.

Trudno jest oszacować prawdopodobieństwo prowadzenia przez
deweloperów konsekwentnej polityki ograniczenia nowych inwestycji,                                                                           Lata 2009- 2010 będą
pewnym jest jednak, że lata 2009- 2010 będą dla nich trudnym okresem                                                                         bardzo trudnym okresem
                                                                                                                                             dla branży deweloperów
i pomimo zapowiadanych redukcji skali inwestycji ciężko im będzie
                                                                                                                                             mieszkaniowych.
zmniejszyć rosnącą różnice między popytem a podażą. Z drugiej jednak
strony obecna trudna sytuacja może być wykorzystana do wzmocnienia
pozycji przez część deweloperów w przyszłości. Racjonalne prowadzenie
inwestycji w okresie kryzysu i odpowiednio wczesne wprowadzenie na
rynek nowych inwestycji wraz z postępującym ożywieniem będzie
wpływało na umocnienie pozycji rynkowej danego przedsiębiorstwa.
                                                                                       13
3.2. Popyt na lokale mieszkalne

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest trudna zarówno od
strony deweloperów jak i potencjalnych klientów zainteresowanych Nieznaczny wzrost popytu
nabyciem nieruchomości. Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów w I kw. 2009 r.
hipotecznych osobom prywatnym oraz pogorszenie koniunktury na rynku
pracy, obserwowane również w I kw. 2009r. wpływały Liczba sprzedanych mieszkań przez sześciu
negatywnie na podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania.      największych deweloperów giełdowych.
Znaczne zredukowanie popytu, szczególnie na początku
roku, widoczne jest w liczbie sprzedanych mieszkań na rynku                   IQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009
                                                            Gant
pierwotnym.      Jednocześnie     pomimo     niekorzystnych Development*          177        205       164
czynników wpływających na ten rynek, już w I kw. 2009r. JW. Construction          200         90       120
widoczne były pierwsze symptomy ożywienia popytu. Dom Development                 328         92       106
Wyniki     sprzedaży     mieszkań     przez    największych
                                                            Polnord              717**        66        78
deweloperów w I kw. 2009r. są w większości z nich lepsze
                                                            Marvipol               31         56        62
niż w IV kw. 2008r. Jednocześnie nieznana jest skala
                                                            Ronson                 17         44        57
rezygnacji z już zawartych umów przedwstępnych. Również
analiza indeksu WIG Deweloperzy wskazuje na wzrost popytu. Indeks ten          Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
                                                                                            Źródło: Parkiet
począwszy od marca br. znajduje się w trendzie wzrostowym. Jednak przy
tak niskiej akcji kredytowej, kontynuacja pozytywnych symptomów
płynących od przedsiębiorstw deweloperskich będzie niezwykle trudna.


                     Wykres indeksów WIG i WIG-Deweloperzy w okresie 02.07.2007- 20.05.2009
          7                                                                                                                      70
 [tys.]




                                                                                                                                      [tys.]
          6                                                                                        WIG Devel operzy              60
                                                                                                   WIG
          5                                                                                                                      50

          4                                                                                                                      40

          3                                                                                                                      30

          2                                                                                                                      20

          1                                                                                                                      10
     cz 8




            09
      si 7




     gr 7




      si 8




     gr 8
     kw 8




     kw 9
     m 08




     m 09
     w 07


            07




     w 08


            08
     st 7




     m 8




     st 8




     m 9
            08
            08




            09
     pa 7




     pa 8
            0
            0




            0




            0




            0
            0
            0
            0




          i0




            0




          i0
           0




           0
 lip




       lip
          t




       li s




          t
       lis




        ar



        aj




       ar



        aj
         e




         e
         u




         u
         ź




         ź
        e
         y




         y




                                                                                                                      Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
      rz




      rz
      lu




      lu




                                                                                                                               Źródło: Bloomberg

                                                                Wartość nowych kredytów hipotecznych
Wzrost popytu na mieszkania
                                            [mld. PLN]




                                                         7,5
                                                                 Wartość nowo udzielonych złotowych kredytów hipotecznych

w I kw. 2009 r.              jest                        6,0
                                                                 Wartość nowo udzielonych walutowych kredytów
odnotowywany również we                                          hipotecznych po wyeliminowaniu deprecjacji waluty krajowej

wzroście        liczby     nowo                          4,5


udzielonych            kredytów                          3,0

hipotecznych (ponad 35 tys.                              1,5
umów na łączną wartość ok.
                                                         0,0
7 mld zł.) względem IV kw.
2008 r., kiedy banki udzieliły                           -1,5


                                                         -3,0
                                                                 1
                                                                 2
                                                                 3
                                                                 4
                                                                 5
                                                                 6
                                                                 7
                                                                 8
                                                                 9




                                                                 1
                                                                 2
                                                                 3
                                                                 4
                                                                 5
                                                                 6
                                                                 7
                                                                 8
                                                                 9




                                                                 1
                                                                 2
                                                                 3
                                                                 4
                                                                 5
                                                                 6
                                                                 7
                                                                 8
                                                                 9




                                                                 1
                                                                 2
                                                                 3
                                                                10
                                                                11
                                                                12




                                                                10
                                                                11
                                                                12




                                                                10
                                                                11
                                                                12




                                                                        2006                     2007                     2008                 2009

                                                                     14                                               Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
                                                                                                                           Źródło: NBP, Bloomberg
tylko ok. 12 tys.6 kredytów hipotecznych. Jednocześnie skala kredytowania
w dalszym ciągu znacznie odbiega od poziomów z początku 2008, kiedy
w I kw. ub. r. banki udzieliły ok. 60 tys. nowych kredytów hipotecznych.
Pomimo nieznacznego ożywienia, w kolejnych kwartałach 2009 r. nie
spodziewamy się wzrostu akcji kredytowej do poziomów z 2008 r.

W obliczu znacznego zmniejszenia się popytu na nieruchomości
mieszkaniowe, a co za tym idzie spadku ich cen, Ilość kredytów udzielonych w poszczególnych
zwiększenie dostępności programu ''Rodzina na miastach               wojewódzkich             i pozostałych
swoim'' stało się istotnym instrumentem podtrzymania obszarach tych województw (poza stolicami)
zainteresowania kupujących nabyciem własnego w okresie I-IV 2009 r. z programu „Rodzina
lokalu.    Determinowana        w ramach     programu na swoim”.
maksymalna wysokość cen mieszkań stała się też                         liczba.                          Liczba.
                                                       Miasto woj.  Kredytów Województwo             Kredytów
kluczowym parametrem dla deweloperów, którzy
dostosowując oferowane ceny do wskaźników Białystok                        79 podlaskie                     95

obowiązujących przy kredycie z dopłatą starają się Bydgoszcz              134 kujawsko-pomorskie           244
                                                       Gdańsk             188 pomorskie                    317
zwiększyć popyt na własne nieruchomości.
                                                       Gorzów Wlkp.        39 lubuskie                     148
Popularność preferencyjnych kredytów wzrosła na
                                                       Katowice            32 śląskie                      669
początku br. i w dalszym ciągu utrzymuje się na
                                                       Kielce              61 świętokrzyskie               120
bardzo wysokim poziomie. Jak podaje Bank Kraków                           150 małopolskie                  264
Gospodarstwa Krajowego w maju 2009 r. udzielono Lublin                     80 lubelskie                    290
2 858 kredytów na łączną kwotę ponad 511 mln zł Łódź                      169 łódzkie                      235
(dla porównania w I’09 r. udzielono 669 kredytów na Olsztyn                86 warmińsko-mazurskie          234
kwotę 99 mln zł, w II’09r. – 1 319 kredytów na kwotę Opole                 53 opolskie                     111
200 mln zł, w III’09r. – 2 203 kredyty na kwotę Poznań                    130 wielkopolskie                432
361 mln zł, w IV’09r. – 2 288 kredyty na kwotę Rzeszów                     68 podkarpackie                 280
396 mln zł). Oceniamy, że tendencja ta będzie Szczecin                     80 zachodniopomorskie           260
kontynuowana, a kredyty hipoteczne z programem Warszawa                   402 mazowieckie                  428
rządowego dofinansowania staną się ważnym źródłem      Wrocław            174 dolnośląskie                 347
współfinansowania       zakupu     mieszkania    przez                                Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
gospodarstwa domowe.                                                                                 Źródło: BGK




6
 Obliczenia własne na bazie danych ZBP. (Ponad 286 tys. nowych k. hipotecznych – 274 tys. nowych kredytów
udzielonych w okresie I- III 2008 r.)

                                                                 15
3.3. Tendencje cenowe

Wraz ze wzrostem dysproporcji pomiędzy podażą a popytem na lokale
mieszkalne oraz wprowadzeniu przez banki zaostrzenia kryteriów przy                       Niewielka liczba transakcji
udzielaniu kredytów hipotecznych, zmianie uległy oczekiwania cenowe                       zawierana na rynku
zbywających nieruchomości mieszkaniowe. Rosnąca konkurencja na tym                        nieruchomości
rynku determinuje spadek średniej ceny 1 mkw. lokalu mieszkalnego. Jego                   mieszkalnych zniekształca
skala w obecnym okresie jest trudno mierzalna z uwagi na niewielką liczbę                 statystyki opisujące średni
                                                                                          poziom ich cen.
transakcji zawieranych na tym rynku, a co za tym idzie zachodzą istotne
                                                                                          W konsekwencji trudno
zniekształcenia przy wyliczaniu wartości średniej. W obecnym okresie                      mierzalna jest skala
przeciętna cena jest w większym stopniu zależna od różnorodności cech                     spadku cen mieszkań.
opisujących pojedyncze nieruchomości i w mniejszym stopniu
odzwierciedla tendencje panujące na rynku.

Wyłączając korektę cen w I kw. 2009 r. zmianie uległy również oczekiwanie
klientów, co do indywidualnych cen inwestycji mieszkaniowej. W okresie                    Obecnie występuje duża
boomu, przy ograniczonej podaży mieszkań nabywcy decydowali się na                        awersja do podejmowania
                                                                                          ryzyka nieukończenia
zakup tzw. „dziury w ziemi”, czyli lokalu będącego w początkowej fazie
                                                                                          inwestycji, a co za tym
inwestycji. Tym samym godzili się na ryzyko nieukończenia inwestycji,                     idzie najchętniej nabywane
opóźnienia terminu jej realizacji a nawet wzrostu ostatecznej ceny zakupu.                są mieszkanie już gotowe
Obecnie przy istotnej nadpodaży ofert sprzedażowych skłonność do                          lub inwestycje będące
ponoszenia opisanego ryzyka znacznie spadła, a najchętniej nabywane są                    w końcowym etapie
mieszkanie już gotowe lub inwestycje będące w końcowym etapie realizacji.                 realizacji. Dużą
W przypadku rynku wtórnego największa popularnością cieszą się lokale                     konkurencją dla nich są
„nowe” budowane po 2000 roku oraz lokale kupowane spekulacyjnie                           lokale z rynku wtórnego
w latach 2006-2007. Stanowią one znaczna konkurencję dla rynku                            budowane po 2000 roku
deweloperskiego, a ich cena często przewyższa ceny lokali z rynku                         oraz kupowane
                                                                                          spekulacyjnie w latach
pierwotnego. Największy spadek popytu a w związku z tym przeciętnej ceny
                                                                                          2006-2007.
dotyczy mieszkań starszych, budowanych z tzw. „wielkiej płyty”,
w standardzie „rama H” oraz starych budynków z cegły.

Zgodnie ze statystykami opartymi na danych z Systemu AMRON przeciętna
cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego w I kw. 2009 r. wyniosła 5 179,3 zł. Dane
te wykazują roczny spadek kosztów
zakupów 1 mkw. mieszkania średnio                      Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego.
o 414 zł, tj. o 7,4% r/r. W ujęciu 6000                                                     5 537
                                                                                                   5 874           50
kwartalnym        ceny      odnotowano 5500             Przeciętna cena 1 mkw .
                                                                                                           5 179
                                                                                                                   40
nieznaczny, bo 2,6% wzrost. Przy 5000                   Dynamika cen r/r [%] (praw a oś)
czym       nie     należy     traktować 4500                                                                       30
opisywanego wzrostu jako tendencja                                                    3 850
                                          4000                                                                     20
trwała, ponieważ w istotnym stopniu                                           3 293
                                          3500                        3 097
wynika on z niewielkiej liczby oraz                                                                                10
                                          3000
specyfiki       sprzedanych       lokali.        2 351 2 263
                                                               2 580
                                                                                                                   0
Prawdziwym stwierdzeniem jest, że 2500
w I kw. 2009r. zarówno na rynku 2000                                                                               -10
                                                 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008                     IQ
pierwotnym        jak     i    wtórnym
                                                                                                           2009
dominowały spadki cen. Skala korekty
zależała w dużym stopniu od
                                                                                             Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
lokalizacji nieruchomości, a wraz ze wzrostem zainteresowania rządowym                                   Źródło: AMRON
programem „Rodzina na swoim” coraz częstszym zjawiskiem stało się
dostosowywanie cen mieszkań do maksymalnych wskaźników cen
obowiązujących w tym programie. Proces ten występuje szczególnie
                                               16
w przypadku tych lokali, których uprzednia cena ofertowa nie była istotnie
wyższa od wskaźnika podawanego przez BGK i dotyczy nie tylko
budownictwa deweloperskiego, ale również transakcji z na rynku wtórnego.
Dodatkowo w przypadku rynku pierwotnego część z deweloperów stosuje
politykę zawyżania średniej ceny mieszkania, przy jednoczesnym
wprowadzaniu dużej ilości promocji i rabatów przy zakupie elementów
dodatkowych, m.in. garaży, balkonów itp., wywołując w ten sposób
wrażenie stabilności cen. Notowane są również przypadki, kiedy zarówno
deweloperzy jak i osoby prywatne decydują się na wynajem mieszkania do
czasu, aż sytuacja na rynku ulegnie poprawie i będą oni mogli zbyć
nieruchomość po oczekiwanej cenie.

W I kw. 2009 r. w dalszym ciągu utrzymywało się                                Średnia ceny transakcji kupna/ sprzedaży 1 mkw.
charakterystyczne dla rynku nieruchomości                                           lokalu mieszkalnego wg. województw.
regionalne zróżnicowanie przeciętnego poziomu                                                            2007        2008        IQ 2009

cen mieszkań. Różnica w średniej cenie                                    dolnośląskie                 5 137,4     5 455,2       5 331,1
w najdroższym woj. mazowieckim a najtańszym                               kujawsko-pomorskie           3 437,1     3 814,5       3 565,4
lubuskim7 w omawianym okresie wyniosła ponad                              lubelskie                    3 569,4     4 271,3       4 384,8
5,5 tys. zł. Zgodnie ze statystykami regionalnymi                         lubuskie                     2 487,2     3 034,5       2 627,9

zachowana została tendencja występowania                                  łódzkie                      3 654,4     3 946,6       3 255,0

najwyższych cen w woj. na terenie, których                                małopolskie                  6 349,8     6 510,5       6 309,1
                                                                          mazowieckie                  7 490,5     7 931,4       8 145,5
zlokalizowane są największe aglomeracje miejskie
                                                                          opolskie                     3 047,2     3 316,3             b.d.
(wyłączając aglomeracje łódzką). Tym samym
                                                                          podkarpackie                 3 316,7     3 820,7       3 500,0
w I kw. 2009 r. najwięcej za 1 mkw. należało
                                                                          podlaskie                    3 656,7     4 099,2       4 507,1
zapłacić w woj. mazowieckim i małopolskim
                                                                          pomorskie                    5 238,1     5 753,7       4 583,2
a najmniej w woj. lubuskim. Największa roczna
                                                                          śląskie                      2 724,1     3 355,8       4 459,7
korekta cen była udziałem woj. pomorskiego
                                                                          świętokrzyskie               3 441,4     3 949,2       4 074,3
(spadek cen o 19,8% r/r) oraz woj. łódzkiego                              warmińsko- mazurskie         3 852,5     3 904,4       3 935,5
(spadek o 15,5% r/r). Nieznaczne wzrosty są                               wielkopolskie                4 454,9     4 823,7       4 930,6
widoczne jeszcze w niektórych woj., gdzie ceny są                         zachodniopomorskie           4 008,0     4 266,3       3 744,5
relatywnie niższe od średniej krajowej, a rzadkość
                                                                          Polska                       5 536,5     5 874,0       5 179,3
wprowadzania nowych inwestycji na rynek
                                                                                                             Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
w istotnym stopniu może zawyżać statystykę.                                                                              Źródło: AMRON
                    Dynamiki oraz przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego.

             9                                                                                                                     40
    [tys.]




                                            Średnia cena w                                     Przeciętne ceny IV Q 2008
             8                                 IQ’2009                                         Przeciętne ceny I Q 2009            30
                                            5179,3 zł/mkw.                                     Dynamika cen r/r (praw a oś)
             7                                                                                 Dynamika cen kw /kw (praw a oś)     20

             6                                                                                                                     10

             5                                                                                                                     0

             4                                                                                                                     -10

             3                                                                                                                     -20

             2                                                                                                                     -30
                                ie




                                                                                  ie


                                                                                 ie
                                                                                 ie
                              ie
                               ie


                                e




                                                                                 ie
                                e




                                                                                  e
                               e




                                                                                                                 ie


                                                                                                                 ie
                                                                                 e




                                                                                                                  e
                                                                                ie
                             ki
                            sk




                                                                             sk
                                                                             sk
                             ki




                                                                                                               ki
                           sk




                                                                               ki




                                                                             sk
                            ki




                           sk




                                                                              ki




                                                                             ck




                                                                                                              sk


                                                                                                              sk
                                                                            sk
                         as
                          ls




                                                                                                            dz
                                                                            ls
            c




                                                                           ąs




                                                                           or
                         ol




                                                                          or
                       lą




                       or




                                                                          ur




                                                                          pa




                                                                                                          bu


                                                                                                           ol
          ie




                                                                         zy
                      po




                                                                         be
                     op




                      dl


                                                                        śl
                    oś




                                                                                                         łó
                                                                      om
                                                                       az




                                                                        m
        ow




                                                                                                       op
                    m




                                                                       ar
                                                                       kr




                                                                                                       lu
                  po
                 lko




                                                                      lu




                                                                    po
                po
                  ał


                 ln




                                                                     m




                                                                   dk
                                                                    to




                                                                  op
     az


               m


              do


              ie




                                                                 o-
                                                                 ię


                                                                 o-




                                                               po
    m




                                                                ni
             w




                                                             św




                                                              sk
                                                              sk


                                                             od


                                                            w
                                                           iń


                                                         ch


                                                         ja
                                                         m


                                                       za


                                                       ku




                                                                                                             Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
                                                      ar
                                                     w




                                                                                                                         Źródło: AMRON


7
    Brak statystyk w Systemie AMRON odnośnie cen w I kw. 2009r. notowanych w woj. opolskim.

                                                                 17
Biorąc pod uwagę skalę niedopasowania podaży i popytu, istotne              Na rynku nieruchomości
ograniczenia w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego oraz                 w dalszym ciągu będą
pogarszającą się sytuacje na rynku pracy, nie przewidujemy, aby kolejne     dominowały spadki cen
okresy przyniosły poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. W dalszym        mieszkań, szczególnie tych
ciągu będą dominowały spadki cen mieszkań, szczególnie tych z mniej         z mniej popularnego
popularnego segmentu. Szacujemy, że pomimo wzrostu popytu w dalszym         segmentu. Dodatkowo,
ciągu będzie on utrzymywał się na niskim poziomie, znacznie poniżej         okres wakacyjny
wielkości notowanych w latach 2007- 2008. Dodatkowo w krótkim okresie       charakteryzuje się
                                                                            zmniejszoną aktywnością
należy pamiętać, że zbliżający się okres wakacyjny charakteryzuje się
                                                                            zarówno ze strony
zmniejszoną aktywnością zarówno ze strony kupujących jak                    kupujących jak
i sprzedających. Spadek cen i niekorzystne perspektywy dla tego rynku       i sprzedających.
mogą w jeszcze większym stopniu wpłynąć na zmniejszenie skali nowego
budownictwa mieszkaniowego i opóźnienie w już rozpoczętych inwestycji.
Ponadto oczekujemy wycofania się części inwersorów indywidualnych tj.
gospodarstw domowych ze sprzedaży swoich nieruchomości na rzecz ich
wynajmu i sprzedaży w okresie ponownego wzrostu cen.
                                                                            Podtrzymujemy szacunki
Z uwagi na brak wyrażanych symptomów ożywienia rynku nieruchomości i        średniorocznego spadku
potwierdzenia w I kw. br. zakładanych przez Dep. AM wskaźników              cen lokali mieszkalnych
kształtujących podaż, popyt a tym samym procesy cenowe podtrzymujemy        w Polsce na poziomie ok.
                                                                            18,9% r/r, nieruchomości
opublikowaną w raporcie rocznym (z dnia 21.01.2009r.) prognozę              niemieszkalnych ok. 15,2%
kształtowania się cen mieszkań. W 2009r. szacujemy średnioroczny spadek     r/r oraz gruntów
cen lokali mieszkalnych w Polsce osiągnie poziom ok. 18,9% r/r,             zabudowanych
nieruchomości niemieszkalnych ok. 15,2% r/r oraz gruntów zabudowanych i     i zurbanizowanych o ok.
zurbanizowanych o ok. 13,2% r/r. Jednocześnie nie wykluczamy wydłużenia     13,2% r/r. Jednocześnie
się okresu dekoniunktury w Polsce na 2010 r. Wielkość korekty na rynku      nie wykluczamy
nieruchomości będzie w znacznym stopniu zależała od długości i głębokości   wydłużenia się okresu
spowolnienia gospodarczego w Polsce jak również od długości trwania         dekoniunktury w Polsce na
kryzysu finansowego na świecie.                                             2010 r.




                                            18
4. Rynek działek budowlanych

                                                                                                                               Kontynuacja trendu
Ceny kupna/ sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę wykazują
                                                                                       spadkowego przeciętnego
podobną tendencje jak ceny nieruchomości mieszkaniowych. Wraz w skali kraju poziomu cen
z pogłębianiem się kryzysu w sektorze mieszkaniowym nastąpiło opóźnione 1mkw. działki budowlanej.
zmniejszenie zainteresowania inwestorów działkami budowlanymi. Szczyt
hossy na omawianym rynku
obserwowaliśmy           na Dynamika i przeciętne ceny gruntów pod zabudowę (w zł za 1 mkw.)
przełomie I i II połowy         300                                                                               120




                                                                                                                                                                [%]
                                           [zł]




                                                                                                                                        297.9
                                            Przeciętne poziomy cen
2008 r. Obecnie zaś ceny        250                                                                               100




                                                                                                                                                264.3
                                            Dynamika cen r/r (praw a oś)
dziełek    począwszy     od




                                                                                                                                                        252.8
                                                                                                                                233.2
                                                                                                                       229.1
                                200         Dynamika cen kw /kw (praw a oś)                                       80
III kw. ub. r. pozostają
w trendzie     spadkowym.       150                                                                               60




                                                                                                               151.9
                                                                                                      144.8
                           8
Dane     bazy     AMRON




                                                                                              130.5
                                100                                                                               40
                                                             119.6

                                                                      119.5




                                                                                      113.6
                                                                              106.2
dotyczące średnich cen
                                                      83.8


                                 50                                                                               20
gruntów pod zabudowę
notowane w I kw. 2009 r.          0                                                                               0

pokazują jeszcze ich wzrost     -50                                                                               -20
o ok. 10,4% (r/r). Jednakże           I   II      III   IV     I      II      III IV I   II      III IV      I

w danych       kwartalnych                   2006                        2007               2008           2009
widoczny jest już spadek
przeciętnego kosztu zakupu 1 mkw. działki o 4,3% kw/kw. Średnia krajowa                      Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
cena w I kw. br. była równa 252,8 zł/mkw., podczas gdy kwartał wcześniej                                 Źródło: AMRON
analogiczny koszt zakupu wynosił 264,3 zł/mkw., a rok wcześniej
229,1 zł/mkw.

Podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości również Zmniejszenie oczekiwań
w przypadku działek budowlanych zauważalny jest istotny spadek popytu płacowych sprzedających.
oraz wzrost podaży. Jednakże skala wzrostu ofert sprzedaży ziemi jest
istotnie mniejsza niż liczby mieszkań w związku z tym również wielkość
spadku cen ma niższy
potencjał. Analizując ceny          Przeciętny minimalny, maksymalny poziom ceny ofertowych oraz średni
ofertowe zauważalne jest                          cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę (w zł za 1 mkw.).
dostosowywanie oczekiwań
                                                                    IQ 2008 IIQ 2008 IIIQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009
sprzedających do sytuacji
panującej       na        rynku. Warszawa c. min*                         330       180       190       125        130

Powołując się na dane Warszawa c. transakcyjna AMRON                    1 231     1 360     1 174     1 033        535
pochodzące            z Raportu Warszawa c. max**                       3 600     3 800     4 400     4 112      4 000
Szybko.pl          i Expandera
                                 Kraków c. min*                            79        77        50        54         50
w I kw. br.        sprzedający
zmniejszyli                swoje Kraków c. transakcyjna AMRON             738       722       230       141

oczekiwania             cenowe. Kraków c. max**                         1 420     1 590     2 251     1 860      1 900
Przykładowo zarówno cena              * minimalna cena ofertowa dziali budowlanej według raportu Szybko.pl i Expandera
                                     ** minimalna cena ofertowa dziali budowlanej według raportu Szybko.pl i Expandera
minimalna jak i maksymalna
za 1 mkw. działki jest niższa                                                                                                  Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
                                                                                                              Źródło: AMRON,, Raport Szybko.pl i Expandera

8
   Źródło danych to zasoby Systemu Analizy i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) stworzonego przez sektor
bankowy przy Związku Banków Polskich. System spełnia rolę bazy cen transakcyjnych będącej narzędziem do monitorowania ryzyka
związanego z nieruchomością, jako przedmiotem zabezpieczenia kredytu. Jako źródło danych w kategorii grunt pod zabudowę wymienia
się tutaj: aport do spółki, darowiznę, umowę kupna- sprzedaży- rynek pierwotny oraz rynek wtórny, oddanie w użytkowanie wieczyste- w
wyniku przetargu lub bez przetargu, ceny ofertowe, przedwstępna umowa sprzedaży- rynek pierwotny oraz wtórny, przetarg, wycena
gruntu, inne.

                                                                     19
niż była rok wcześniej. Pomimo tego liczba zawieranych transakcji jest
znacznie niższa od obserwowanej w 2008 r. Zauważyć należy, że
czynnikiem ograniczającym liczbę zawieranych umów sprzedażowych są
ograniczone możliwości finansowe potencjalnych nabywców. Wynikają one
w znacznym stopniu z ograniczeń w udzielaniu kredytów przeznaczanych na
zakupu tego typu nieruchomości.

Pomimo      zatwierdzenia     przezrząd Średnie ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę (w zł/ mkw.).
ustawy o automatycznym odrolnieniu Województwo            IQ 2008 IIQ 2008 IIIQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009
ziemi rolnej zlokalizowanej na terenach Dolnośląskie         298,8    128,4       139,2       127,1        b.d.
miast nie wzrosła z tego tytułu podaż Kujawsko-pomorskie      89,5    152,0       129,4        92,0       49,6
gruntów. Brak możliwości prowadzenia Lubelskie                58,7    172,0       301,9        68,1       81,5
działalności innej niż rolniczej jest Lubuskie                75,5     53,8         63,3       84,0        b.d.
determinowany        brakiem     planów Łódzkie               73,5     88,5         73,4      103,7       46,0
zagospodarowania terenu. W związku Małopolskie               260,0    261,6       154,1       115,8       49,0
z tym w dalszym ciągu najwyższe ceny Mazowieckie             443,3    413,8       668,8       665,8      470,6
działek notowane są w miastach Opolskie                       69,0     84,0          b.d.     405,1      148,6
i w obrębie ich satelit. W I kw. 2009 r. Podkarpackie         57,0    282,1         22,9      465,6      160,7
najwięcej za 1mkw. należało zapłacić Podlaskie               191,0    141,4         b.d.        b.d.       b.d.
w woj.         mazowieckim          (ok. Pomorskie           171,4    261,7       234,0       271,1      144,1
470,6 zł/mkw.), najmniej zaś w woj.      Śląskie              96,5     95,2       114,0       160,5      338,7

łódzkim. (ok. 46,0 zł/mkw.). Jednakże    Świętokrzyskie       77,0     16,0         24,4        b.d.    250,8*
                                         Warmińsko-
należy zaznaczyć, że niska liczba mazurskie                   79,8     58,2         65,7       27,8      181,0
zawartych     w omawianym      kwartale Wielkopolskie        123,4    158,8         96,7      238,0       75,7
transakcji kupna/ sprzedaży działek Zachodniopomorskie       128,5    364,5       345,1       210,8      238,9
odnotowanych w bazie AMRON POLSKA                            229,1    233,2       297,9       264,3      252,8
znacznie ogranicza jakość prowadzonego                                     * niska reprezentatywność danych
wnioskowania. Przeciętne ceny mogą być
obarczone błędem a ich reprezentatywność w niektórych przypadkach                    Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
                                                                                                Źródło: AMRON,
(dla niektórych województw) może być ograniczona.

Rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę w przeciwieństwie                           Czynnik ograniczoności
do nieruchomości mieszkalnych charakteryzuje się większą sztywnością                  zasobów gruntów
cen. Wynika ona w istotnym stopniu ze specyfiki obrotu ziemią i faktu, że             budowlanych usztywnia
jest to zasób ograniczony. Co więcej, specyfika i sentymentalne podejście             ich ceny i zmniejsza
do posiadanych gruntów, szczególnie ziem nisko obszarowych                            potencjalną skalę ich
przeznaczanych w znaczniej większości pod budownictwo jednorodzinne,                  spadku.
determinują niechęć właścicieli do ich zbycia po niższych cenach.
Szacujemy, że czynnik ten będzie w najbliższym okresie wpływał na
zmniejszenie podaży tego typu ziem co za tym idzie korekta cen nie osiągnie
wysokich poziomów. Jednocześnie spodziewać się można wzrostu liczby                   Oczekiwany wzrost podaży
                                                                                      działek wielkoobszarowych
ofert sprzedaży działek wielkoobszarowych. Ich zbyciem mogą być
                                                                                      zbywanych przez
zainteresowani deweloperzy, których kondycja finansowa jest na tyle                   deweloperów w celu
niekorzystna, że będą dożyć do spieniężania kapitału zamrożonego w ziemi              poprawy kondycji
i sfinansowania już prowadzonych inwestycji. Takie grunty mogą być                    finansowej
relatywnie tanie, ale i popyt na nie będzie ograniczony z uwagi na spadek             przedsiębiorstwa.
zainteresowania przedsiębiorstw rozpoczynaniem nowych inwestycji
w momencie kryzysu mieszkaniowego.




                                                  20
5. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej
   5.1. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej w obrocie międzysąsiedzkim

        Rynek ziemi rolnej pozostając w dalszym ciągu w tendencji                            Ceny ziemi rolnej znajdują
wzrostowej cen, zachowuje się odmiennie niż rynek nieruchomości                              się w dalszym w trendzie
mieszkalnych gdzie dominują spadki. W dalszym ciągu ziemia traktowana                        rosnącym.
jest jako dobro ograniczone i pożądane- szczególnie w przypadku obszarów
z glebami o wysokiej klasie bonitacyjnej. Pewnym zaskoczeniem pozostaje                      Oceniamy, że cześć
kilkunastoprocentowa dynamika wzrostu cen w okresie, kiedy spada                             transakcji zawarta została
opłacalność produkcji rolnej (wyłączając produkcję wieprzowiny) a rok                        przez jednostki
2008 charakteryzował się znacznym spadkiem przychodów większości                             niezwiązane z produkcja
gospodarstw rolnych. Mniemać, więc można, że cześć transakcji zawarta                        rolną, a zakup ziemi jest
została przez jednostki niezwiązane z produkcja rolną, a zakup ziemi jest dla                dla nich korzystną
nich w dalszym ciągu, korzystną inwestycją. Ponadto jest ona obarczona                       inwestycją, obarczoną
                                                                                             mniejszym ryzykiem
mniejszym ryzykiem spadku opłacalności niż inwestycje na rynku
                                                                                             spadku opłacalności niż
kapitałowych czy nieruchomości mieszkaniowych. Jednocześnie obecne                           inwestycje na rynku
poziomy ceny ziemi w Polsce, pomimo, że są znacznie niższe od cen ziem                       kapitałowych czy
zlokalizowanych w krajach Europy Zachodniej, stanowią dla gospodarstw                        nieruchomości
rolnych w większości regionów znaczne ograniczenie możliwości                                mieszkaniowych.
zakupowych.


       Opierając się na danych                 Średnie ceny transakcyjne gruntów ornych (w zł za 1 ha).
Głównego Urzędu Statystycznego                                                       Grunt orny
przyjmujemy, że przeciętny poziom           Województwo                      Dobry (klasy    Średni (klasy   Słaby (klasy
                                                                 Ogółem
cen gruntów ornych w obrocie                                                  I, II, IIIa)     IIIb, IV)        V, VI)
międzysąsiedzkim w I kw. 2009r.                   Dolnośląskie    16 773,4       21 548,0         16 644,2       10 187,5
osiągnął wartość 16 719,7 zł/ha.           Kujawsko-Pomorskie     25 247,6       29 793,3         25 915,0       19 735,3
Oznacza to, że na przestrzeni roku                  Lubelskie     11 937,1       14 858,0         11 957,3        9 431,4
ceny wzrosły o 14,9% oraz o 8,3%                     Lubuskie      9 315,8       10 897,6          9 941,3        7 719,7
w ciągu      trzech     pierwszych                    Łódzkie     16 001,6       19 383,5         18 082,0       12 662,0
miesięcy br.                                      Małopolskie     15 658,8       17 638,1         15 244,3       13 201,1
                                                 Mazowieckie      18 105,2       25 103,9         19 310,3       13 569,7
        W dalszym ciągu najdroższe                   Opolskie     16 134,8       21 835,2         15 771,9       11 461,2
grunty rolne zlokalizowane są na              Podkarpackie   10 595,1  12 716,7                   10 450,7        8 668,4
terenach woj. wielkopolskiego oraz                Podlaskie  17 327,4  22 045,0                   18 846,0       14 319,5
kujawsko- pomorskiego. Ceny ziemi                Pomorskie   21 097,6  22 960,4                   22 092,6       19 013,7
na tych obszarach w I kw. 2009 r.                   Śląskie  15 994,3  21 890,8                   16 602,4        9 592,3

ukształtowały się na poziomie                Świętokrzyskie   9 177,1  12 370,8                    9 100,5        6 562,8

równym odpowiednio 27 269,3 zł/ha      Warmińsko-Mazurskie   13 145,7  14 657,1                   14 215,9       11 261,2
                                              Wielkopolskie  27 269,3  35 759,9                   29 366,3       20 309,6
oraz 25 247,6 zł/ha. Tak wysokie
                                        Zachodniopomorskie   11 408,3  13 324,1                   12 150,3        9 201,7
ceny gruntów na tym terenie
w istotnym stopniu związane są                      Polska  16 719,7  20 602,0                   17 458,4       13 127,6
z koncentracją wielko obszarowych gospodarstw rolnych na tym obszarze.
                                                                                               Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
W dalszym ciągu jest tutaj zgłaszany duży popyt na ziemię orną, a przy                                       Źródło: GUS,
znacznych ograniczeniach w możliwości zakupu gruntów z zasobów WRSP
(roszczenia zabużan dotyczą ok. 90% gruntu) akceptowane są bardzo
wysokie ceny. Dodatkowo ziemie tam zlokalizowane utrzymane są
w wysokiej kulturze rolnej co podwyższa oczekiwania cenowe ich
właścicieli. Również niezmiennie najniższe ceny ziemi rolnej W I kw.
                                            21
Raport BGŻ
Raport BGŻ
Raport BGŻ
Raport BGŻ
Raport BGŻ
Raport BGŻ

Contenu connexe

Tendances

2006. Laszlo Akar. Medium-term Economic Trends and Perspectives for Hungary. ...
2006. Laszlo Akar. Medium-term Economic Trends and Perspectives for Hungary. ...2006. Laszlo Akar. Medium-term Economic Trends and Perspectives for Hungary. ...
2006. Laszlo Akar. Medium-term Economic Trends and Perspectives for Hungary. ...Forum Velden
 
2007. Vladimir Cupic. Banking and Leasing in Serbia. CEE-Wirtschaftsforum 200...
2007. Vladimir Cupic. Banking and Leasing in Serbia. CEE-Wirtschaftsforum 200...2007. Vladimir Cupic. Banking and Leasing in Serbia. CEE-Wirtschaftsforum 200...
2007. Vladimir Cupic. Banking and Leasing in Serbia. CEE-Wirtschaftsforum 200...Forum Velden
 
Macroeconomic Developments Report, December 2017
Macroeconomic Developments Report, December 2017Macroeconomic Developments Report, December 2017
Macroeconomic Developments Report, December 2017Latvijas Banka
 
From ELANA Trading: Macroeconomic and Market Outlook 2015 „Bulgaria: Back on ...
From ELANA Trading: Macroeconomic and Market Outlook 2015 „Bulgaria: Back on ...From ELANA Trading: Macroeconomic and Market Outlook 2015 „Bulgaria: Back on ...
From ELANA Trading: Macroeconomic and Market Outlook 2015 „Bulgaria: Back on ...ELANA Group
 
Latvijas Banka Monthly Newsletter December 2018
Latvijas Banka Monthly Newsletter December 2018Latvijas Banka Monthly Newsletter December 2018
Latvijas Banka Monthly Newsletter December 2018Latvijas Banka
 
European Carbon Market Update
European Carbon Market UpdateEuropean Carbon Market Update
European Carbon Market UpdateReportLinker.com
 
Bord Gáis Energy Index February 2016
Bord Gáis Energy Index February 2016Bord Gáis Energy Index February 2016
Bord Gáis Energy Index February 2016Bord Gáis Energy
 
The Baltic Outlook: Update, July 2009
The Baltic Outlook: Update, July 2009The Baltic Outlook: Update, July 2009
The Baltic Outlook: Update, July 2009Swedbank
 
Monthly Newsletter 5/2013
Monthly Newsletter 5/2013Monthly Newsletter 5/2013
Monthly Newsletter 5/2013Latvijas Banka
 
Baltic Outlook January 2009
Baltic Outlook January 2009Baltic Outlook January 2009
Baltic Outlook January 2009Swedbank
 
Swedbank Economic Outlook - 2010, September 21
Swedbank Economic Outlook - 2010, September 21Swedbank Economic Outlook - 2010, September 21
Swedbank Economic Outlook - 2010, September 21Swedbank
 
T4 industry familiarisation_book_may_2011
T4 industry familiarisation_book_may_2011T4 industry familiarisation_book_may_2011
T4 industry familiarisation_book_may_2011Alex
 

Tendances (20)

2006. Laszlo Akar. Medium-term Economic Trends and Perspectives for Hungary. ...
2006. Laszlo Akar. Medium-term Economic Trends and Perspectives for Hungary. ...2006. Laszlo Akar. Medium-term Economic Trends and Perspectives for Hungary. ...
2006. Laszlo Akar. Medium-term Economic Trends and Perspectives for Hungary. ...
 
CASE Network Studies and Analyses 450 - Macroeconomic Preconditions of the Re...
CASE Network Studies and Analyses 450 - Macroeconomic Preconditions of the Re...CASE Network Studies and Analyses 450 - Macroeconomic Preconditions of the Re...
CASE Network Studies and Analyses 450 - Macroeconomic Preconditions of the Re...
 
2007. Vladimir Cupic. Banking and Leasing in Serbia. CEE-Wirtschaftsforum 200...
2007. Vladimir Cupic. Banking and Leasing in Serbia. CEE-Wirtschaftsforum 200...2007. Vladimir Cupic. Banking and Leasing in Serbia. CEE-Wirtschaftsforum 200...
2007. Vladimir Cupic. Banking and Leasing in Serbia. CEE-Wirtschaftsforum 200...
 
Financila markets in russia
Financila markets in russiaFinancila markets in russia
Financila markets in russia
 
Macroeconomic Developments Report, December 2017
Macroeconomic Developments Report, December 2017Macroeconomic Developments Report, December 2017
Macroeconomic Developments Report, December 2017
 
February 2013 World Economic Situation and Prospects
February 2013 World Economic Situation and ProspectsFebruary 2013 World Economic Situation and Prospects
February 2013 World Economic Situation and Prospects
 
From ELANA Trading: Macroeconomic and Market Outlook 2015 „Bulgaria: Back on ...
From ELANA Trading: Macroeconomic and Market Outlook 2015 „Bulgaria: Back on ...From ELANA Trading: Macroeconomic and Market Outlook 2015 „Bulgaria: Back on ...
From ELANA Trading: Macroeconomic and Market Outlook 2015 „Bulgaria: Back on ...
 
Latvijas Banka Monthly Newsletter December 2018
Latvijas Banka Monthly Newsletter December 2018Latvijas Banka Monthly Newsletter December 2018
Latvijas Banka Monthly Newsletter December 2018
 
European Carbon Market Update
European Carbon Market UpdateEuropean Carbon Market Update
European Carbon Market Update
 
Brexit watch
Brexit watchBrexit watch
Brexit watch
 
Bord Gáis Energy Index February 2016
Bord Gáis Energy Index February 2016Bord Gáis Energy Index February 2016
Bord Gáis Energy Index February 2016
 
The Baltic Outlook: Update, July 2009
The Baltic Outlook: Update, July 2009The Baltic Outlook: Update, July 2009
The Baltic Outlook: Update, July 2009
 
Monthly Newsletter 5/2013
Monthly Newsletter 5/2013Monthly Newsletter 5/2013
Monthly Newsletter 5/2013
 
Monthly Briefing on the World Economic Situation and Prospects (WESP), No. 52
Monthly Briefing on the World Economic Situation and Prospects (WESP), No. 52 Monthly Briefing on the World Economic Situation and Prospects (WESP), No. 52
Monthly Briefing on the World Economic Situation and Prospects (WESP), No. 52
 
Monthly Briefing on the World Economic Situation and Prospects (WESP), No. 61
Monthly Briefing on the World Economic Situation and Prospects (WESP), No. 61Monthly Briefing on the World Economic Situation and Prospects (WESP), No. 61
Monthly Briefing on the World Economic Situation and Prospects (WESP), No. 61
 
Baltic Outlook January 2009
Baltic Outlook January 2009Baltic Outlook January 2009
Baltic Outlook January 2009
 
July 2013 World Economic Situation and Prospects
July 2013 World Economic Situation and ProspectsJuly 2013 World Economic Situation and Prospects
July 2013 World Economic Situation and Prospects
 
Swedbank Economic Outlook - 2010, September 21
Swedbank Economic Outlook - 2010, September 21Swedbank Economic Outlook - 2010, September 21
Swedbank Economic Outlook - 2010, September 21
 
May 2013 World Economic Situation and Prospects
May 2013 World Economic Situation and ProspectsMay 2013 World Economic Situation and Prospects
May 2013 World Economic Situation and Prospects
 
T4 industry familiarisation_book_may_2011
T4 industry familiarisation_book_may_2011T4 industry familiarisation_book_may_2011
T4 industry familiarisation_book_may_2011
 

En vedette

Wyniki Grupy BRE Banku w 2009 r.
Wyniki Grupy BRE Banku w 2009 r.Wyniki Grupy BRE Banku w 2009 r.
Wyniki Grupy BRE Banku w 2009 r.Wojciech Boczoń
 
Wyniki finansowe Banku Pekao SA
Wyniki finansowe Banku Pekao SAWyniki finansowe Banku Pekao SA
Wyniki finansowe Banku Pekao SAWojciech Boczoń
 
Ranking funduszy inwestycyjnych - luty 2009
Ranking funduszy inwestycyjnych - luty 2009Ranking funduszy inwestycyjnych - luty 2009
Ranking funduszy inwestycyjnych - luty 2009Wojciech Boczoń
 
Bezpieczeństwo w polskim Internecie 2009
Bezpieczeństwo w polskim Internecie 2009Bezpieczeństwo w polskim Internecie 2009
Bezpieczeństwo w polskim Internecie 2009Wojciech Boczoń
 

En vedette (8)

Wyniki Grupy BRE Banku w 2009 r.
Wyniki Grupy BRE Banku w 2009 r.Wyniki Grupy BRE Banku w 2009 r.
Wyniki Grupy BRE Banku w 2009 r.
 
Skaner sektora MSP
Skaner sektora MSPSkaner sektora MSP
Skaner sektora MSP
 
Wyniki finansowe Banku Pekao SA
Wyniki finansowe Banku Pekao SAWyniki finansowe Banku Pekao SA
Wyniki finansowe Banku Pekao SA
 
BZWBK24
BZWBK24BZWBK24
BZWBK24
 
Ranking funduszy inwestycyjnych - luty 2009
Ranking funduszy inwestycyjnych - luty 2009Ranking funduszy inwestycyjnych - luty 2009
Ranking funduszy inwestycyjnych - luty 2009
 
Bezpieczeństwo w polskim Internecie 2009
Bezpieczeństwo w polskim Internecie 2009Bezpieczeństwo w polskim Internecie 2009
Bezpieczeństwo w polskim Internecie 2009
 
Rynek pracy specjalistów
Rynek pracy specjalistówRynek pracy specjalistów
Rynek pracy specjalistów
 
Mikropożyczki w sieci
Mikropożyczki w sieciMikropożyczki w sieci
Mikropożyczki w sieci
 

Similaire à Raport BGŻ

The Latvian Economy - No 5, June 29, 2011
The Latvian Economy - No 5, June 29, 2011The Latvian Economy - No 5, June 29, 2011
The Latvian Economy - No 5, June 29, 2011Swedbank
 
How is Mortgage Lending Influencing the Economic Growth in Albania
How is Mortgage Lending Influencing the Economic Growth in AlbaniaHow is Mortgage Lending Influencing the Economic Growth in Albania
How is Mortgage Lending Influencing the Economic Growth in AlbaniaEditor IJCATR
 
Oct Market Monitor
Oct Market MonitorOct Market Monitor
Oct Market Monitorjspeltz
 
VietRees_Newsletter_54_Week4_Month10_Year08
VietRees_Newsletter_54_Week4_Month10_Year08VietRees_Newsletter_54_Week4_Month10_Year08
VietRees_Newsletter_54_Week4_Month10_Year08internationalvr
 
The Paris office market overview & forecast 2013
The Paris office market overview & forecast 2013The Paris office market overview & forecast 2013
The Paris office market overview & forecast 2013JLL France
 
Rynek nieruchomości w UE, Rosji i Izraelu
Rynek nieruchomości w UE, Rosji i IzraeluRynek nieruchomości w UE, Rosji i Izraelu
Rynek nieruchomości w UE, Rosji i IzraeluCEO Magazyn Polska
 
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 73, Week 2 Mar, 2009
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 73, Week 2 Mar, 2009Vietnam Real Estate Newsletter - No. 73, Week 2 Mar, 2009
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 73, Week 2 Mar, 2009internationalvr
 
Real estate market outlook belgrade 2011
Real estate market outlook belgrade 2011Real estate market outlook belgrade 2011
Real estate market outlook belgrade 2011Zanasipovac
 
Investment opportunities of St. Petersburg
Investment opportunities of St. PetersburgInvestment opportunities of St. Petersburg
Investment opportunities of St. PetersburgArsen Kelemenyan
 
Moldova residential sector2011
Moldova residential sector2011Moldova residential sector2011
Moldova residential sector2011Iambla
 
The Lithuanian Economy - 2010, May
The Lithuanian Economy - 2010, MayThe Lithuanian Economy - 2010, May
The Lithuanian Economy - 2010, MaySwedbank
 
The Lithuanian Economy - 2010, May
The Lithuanian Economy - 2010, MayThe Lithuanian Economy - 2010, May
The Lithuanian Economy - 2010, MaySwedbank
 
Housing price determinants and the price cycle in bulgaria
Housing price determinants and the price cycle in bulgariaHousing price determinants and the price cycle in bulgaria
Housing price determinants and the price cycle in bulgariabulgarianproperties
 
ƵileleBiz 2010: More Real Estate / Ilias Papageorgiadis
ƵileleBiz 2010: More Real Estate / Ilias PapageorgiadisƵileleBiz 2010: More Real Estate / Ilias Papageorgiadis
ƵileleBiz 2010: More Real Estate / Ilias PapageorgiadisRevistaBiz
 
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 65, Week 2 Jan, 2009
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 65, Week 2 Jan, 2009Vietnam Real Estate Newsletter - No. 65, Week 2 Jan, 2009
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 65, Week 2 Jan, 2009internationalvr
 
VietRees_Newsletter_52_Week2_Month10_Year08
VietRees_Newsletter_52_Week2_Month10_Year08VietRees_Newsletter_52_Week2_Month10_Year08
VietRees_Newsletter_52_Week2_Month10_Year08internationalvr
 
Resi View - Winter 2015
Resi View - Winter 2015Resi View - Winter 2015
Resi View - Winter 2015Lee Layton
 
Built-to-Rent in Poland
Built-to-Rent in PolandBuilt-to-Rent in Poland
Built-to-Rent in PolandThinkCo
 
Get Research Resource5
Get Research Resource5Get Research Resource5
Get Research Resource5Igor Bevzenko
 

Similaire à Raport BGŻ (20)

The Latvian Economy - No 5, June 29, 2011
The Latvian Economy - No 5, June 29, 2011The Latvian Economy - No 5, June 29, 2011
The Latvian Economy - No 5, June 29, 2011
 
How is Mortgage Lending Influencing the Economic Growth in Albania
How is Mortgage Lending Influencing the Economic Growth in AlbaniaHow is Mortgage Lending Influencing the Economic Growth in Albania
How is Mortgage Lending Influencing the Economic Growth in Albania
 
Oct Market Monitor
Oct Market MonitorOct Market Monitor
Oct Market Monitor
 
VietRees_Newsletter_54_Week4_Month10_Year08
VietRees_Newsletter_54_Week4_Month10_Year08VietRees_Newsletter_54_Week4_Month10_Year08
VietRees_Newsletter_54_Week4_Month10_Year08
 
The Paris office market overview & forecast 2013
The Paris office market overview & forecast 2013The Paris office market overview & forecast 2013
The Paris office market overview & forecast 2013
 
Rynek nieruchomości w UE, Rosji i Izraelu
Rynek nieruchomości w UE, Rosji i IzraeluRynek nieruchomości w UE, Rosji i Izraelu
Rynek nieruchomości w UE, Rosji i Izraelu
 
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 73, Week 2 Mar, 2009
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 73, Week 2 Mar, 2009Vietnam Real Estate Newsletter - No. 73, Week 2 Mar, 2009
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 73, Week 2 Mar, 2009
 
Real estate market outlook belgrade 2011
Real estate market outlook belgrade 2011Real estate market outlook belgrade 2011
Real estate market outlook belgrade 2011
 
Investment opportunities of St. Petersburg
Investment opportunities of St. PetersburgInvestment opportunities of St. Petersburg
Investment opportunities of St. Petersburg
 
Moldova residential sector2011
Moldova residential sector2011Moldova residential sector2011
Moldova residential sector2011
 
The Lithuanian Economy - 2010, May
The Lithuanian Economy - 2010, MayThe Lithuanian Economy - 2010, May
The Lithuanian Economy - 2010, May
 
The Lithuanian Economy - 2010, May
The Lithuanian Economy - 2010, MayThe Lithuanian Economy - 2010, May
The Lithuanian Economy - 2010, May
 
Housing price determinants and the price cycle in bulgaria
Housing price determinants and the price cycle in bulgariaHousing price determinants and the price cycle in bulgaria
Housing price determinants and the price cycle in bulgaria
 
Cfpl
CfplCfpl
Cfpl
 
ƵileleBiz 2010: More Real Estate / Ilias Papageorgiadis
ƵileleBiz 2010: More Real Estate / Ilias PapageorgiadisƵileleBiz 2010: More Real Estate / Ilias Papageorgiadis
ƵileleBiz 2010: More Real Estate / Ilias Papageorgiadis
 
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 65, Week 2 Jan, 2009
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 65, Week 2 Jan, 2009Vietnam Real Estate Newsletter - No. 65, Week 2 Jan, 2009
Vietnam Real Estate Newsletter - No. 65, Week 2 Jan, 2009
 
VietRees_Newsletter_52_Week2_Month10_Year08
VietRees_Newsletter_52_Week2_Month10_Year08VietRees_Newsletter_52_Week2_Month10_Year08
VietRees_Newsletter_52_Week2_Month10_Year08
 
Resi View - Winter 2015
Resi View - Winter 2015Resi View - Winter 2015
Resi View - Winter 2015
 
Built-to-Rent in Poland
Built-to-Rent in PolandBuilt-to-Rent in Poland
Built-to-Rent in Poland
 
Get Research Resource5
Get Research Resource5Get Research Resource5
Get Research Resource5
 

Plus de Wojciech Boczoń

Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017Wojciech Boczoń
 
Bliskie Konto Osobiste Alior Bank
Bliskie Konto Osobiste Alior Bank Bliskie Konto Osobiste Alior Bank
Bliskie Konto Osobiste Alior Bank Wojciech Boczoń
 
Polska bankowość w liczbach - rok 2015
Polska bankowość w liczbach - rok 2015Polska bankowość w liczbach - rok 2015
Polska bankowość w liczbach - rok 2015Wojciech Boczoń
 
Opodatkowanie banków wg IBnGR
Opodatkowanie banków wg IBnGROpodatkowanie banków wg IBnGR
Opodatkowanie banków wg IBnGRWojciech Boczoń
 
Regulamin promocji kont w Banku BPH - Konto Sezam za darmo
Regulamin promocji kont w Banku BPH - Konto Sezam za darmoRegulamin promocji kont w Banku BPH - Konto Sezam za darmo
Regulamin promocji kont w Banku BPH - Konto Sezam za darmoWojciech Boczoń
 
Podwyżki w T-Mobile Usługi Bankowe
Podwyżki w T-Mobile Usługi BankowePodwyżki w T-Mobile Usługi Bankowe
Podwyżki w T-Mobile Usługi BankoweWojciech Boczoń
 
Serwisy lite w bankowości mobilnej. Zalety i wady serwisów lite, RWD i aplikacji
Serwisy lite w bankowości mobilnej. Zalety i wady serwisów lite, RWD i aplikacjiSerwisy lite w bankowości mobilnej. Zalety i wady serwisów lite, RWD i aplikacji
Serwisy lite w bankowości mobilnej. Zalety i wady serwisów lite, RWD i aplikacjiWojciech Boczoń
 
Konto wyższej jakości t oi_p
Konto wyższej jakości t oi_pKonto wyższej jakości t oi_p
Konto wyższej jakości t oi_pWojciech Boczoń
 
Prezentacja t mobile usługi bankowe
Prezentacja t mobile usługi bankowePrezentacja t mobile usługi bankowe
Prezentacja t mobile usługi bankoweWojciech Boczoń
 
Wyniki Banku Millennium po I kwartale 2014
Wyniki Banku Millennium po I kwartale 2014Wyniki Banku Millennium po I kwartale 2014
Wyniki Banku Millennium po I kwartale 2014Wojciech Boczoń
 
Wynagrodzenia białych kołnierzyków podsumowanie 2013 r.
Wynagrodzenia białych kołnierzyków    podsumowanie 2013 r.Wynagrodzenia białych kołnierzyków    podsumowanie 2013 r.
Wynagrodzenia białych kołnierzyków podsumowanie 2013 r.Wojciech Boczoń
 
List dobre konto_millenet_2115590
List dobre konto_millenet_2115590List dobre konto_millenet_2115590
List dobre konto_millenet_2115590Wojciech Boczoń
 
Nowy standard płatności mobilnych
Nowy standard płatności mobilnychNowy standard płatności mobilnych
Nowy standard płatności mobilnychWojciech Boczoń
 

Plus de Wojciech Boczoń (20)

Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
Polska bankowośc w liczbach - II kw. 2017
 
Bliskie Konto Osobiste Alior Bank
Bliskie Konto Osobiste Alior Bank Bliskie Konto Osobiste Alior Bank
Bliskie Konto Osobiste Alior Bank
 
Raport KIR
Raport KIRRaport KIR
Raport KIR
 
Polska bankowość w liczbach - rok 2015
Polska bankowość w liczbach - rok 2015Polska bankowość w liczbach - rok 2015
Polska bankowość w liczbach - rok 2015
 
Opodatkowanie banków wg IBnGR
Opodatkowanie banków wg IBnGROpodatkowanie banków wg IBnGR
Opodatkowanie banków wg IBnGR
 
Regulamin promocji kont w Banku BPH - Konto Sezam za darmo
Regulamin promocji kont w Banku BPH - Konto Sezam za darmoRegulamin promocji kont w Banku BPH - Konto Sezam za darmo
Regulamin promocji kont w Banku BPH - Konto Sezam za darmo
 
Meritum Bank - zmiany
Meritum Bank - zmianyMeritum Bank - zmiany
Meritum Bank - zmiany
 
Visa - badanie
Visa - badanieVisa - badanie
Visa - badanie
 
Podwyżki w T-Mobile Usługi Bankowe
Podwyżki w T-Mobile Usługi BankowePodwyżki w T-Mobile Usługi Bankowe
Podwyżki w T-Mobile Usługi Bankowe
 
Serwisy lite w bankowości mobilnej. Zalety i wady serwisów lite, RWD i aplikacji
Serwisy lite w bankowości mobilnej. Zalety i wady serwisów lite, RWD i aplikacjiSerwisy lite w bankowości mobilnej. Zalety i wady serwisów lite, RWD i aplikacji
Serwisy lite w bankowości mobilnej. Zalety i wady serwisów lite, RWD i aplikacji
 
Orange Finanse
Orange FinanseOrange Finanse
Orange Finanse
 
Orange Finanse
Orange FinanseOrange Finanse
Orange Finanse
 
Konto wyższej jakości t oi_p
Konto wyższej jakości t oi_pKonto wyższej jakości t oi_p
Konto wyższej jakości t oi_p
 
Prezentacja t mobile usługi bankowe
Prezentacja t mobile usługi bankowePrezentacja t mobile usługi bankowe
Prezentacja t mobile usługi bankowe
 
Wyniki Banku Millennium po I kwartale 2014
Wyniki Banku Millennium po I kwartale 2014Wyniki Banku Millennium po I kwartale 2014
Wyniki Banku Millennium po I kwartale 2014
 
Kierowcy bez oc
Kierowcy bez ocKierowcy bez oc
Kierowcy bez oc
 
Wynagrodzenia białych kołnierzyków podsumowanie 2013 r.
Wynagrodzenia białych kołnierzyków    podsumowanie 2013 r.Wynagrodzenia białych kołnierzyków    podsumowanie 2013 r.
Wynagrodzenia białych kołnierzyków podsumowanie 2013 r.
 
List dobre konto_millenet_2115590
List dobre konto_millenet_2115590List dobre konto_millenet_2115590
List dobre konto_millenet_2115590
 
Nowy standard płatności mobilnych
Nowy standard płatności mobilnychNowy standard płatności mobilnych
Nowy standard płatności mobilnych
 
PKO BP Konto Junior
PKO BP Konto JuniorPKO BP Konto Junior
PKO BP Konto Junior
 

Dernier

Patient Counselling. Definition of patient counseling; steps involved in pati...
Patient Counselling. Definition of patient counseling; steps involved in pati...Patient Counselling. Definition of patient counseling; steps involved in pati...
Patient Counselling. Definition of patient counseling; steps involved in pati...raviapr7
 
M-2- General Reactions of amino acids.pptx
M-2- General Reactions of amino acids.pptxM-2- General Reactions of amino acids.pptx
M-2- General Reactions of amino acids.pptxDr. Santhosh Kumar. N
 
How to Use api.constrains ( ) in Odoo 17
How to Use api.constrains ( ) in Odoo 17How to Use api.constrains ( ) in Odoo 17
How to Use api.constrains ( ) in Odoo 17Celine George
 
How to Solve Singleton Error in the Odoo 17
How to Solve Singleton Error in the  Odoo 17How to Solve Singleton Error in the  Odoo 17
How to Solve Singleton Error in the Odoo 17Celine George
 
Latin American Revolutions, c. 1789-1830
Latin American Revolutions, c. 1789-1830Latin American Revolutions, c. 1789-1830
Latin American Revolutions, c. 1789-1830Dave Phillips
 
Presentation on the Basics of Writing. Writing a Paragraph
Presentation on the Basics of Writing. Writing a ParagraphPresentation on the Basics of Writing. Writing a Paragraph
Presentation on the Basics of Writing. Writing a ParagraphNetziValdelomar1
 
2024.03.23 What do successful readers do - Sandy Millin for PARK.pptx
2024.03.23 What do successful readers do - Sandy Millin for PARK.pptx2024.03.23 What do successful readers do - Sandy Millin for PARK.pptx
2024.03.23 What do successful readers do - Sandy Millin for PARK.pptxSandy Millin
 
HED Office Sohayok Exam Question Solution 2023.pdf
HED Office Sohayok Exam Question Solution 2023.pdfHED Office Sohayok Exam Question Solution 2023.pdf
HED Office Sohayok Exam Question Solution 2023.pdfMohonDas
 
Practical Research 1: Lesson 8 Writing the Thesis Statement.pptx
Practical Research 1: Lesson 8 Writing the Thesis Statement.pptxPractical Research 1: Lesson 8 Writing the Thesis Statement.pptx
Practical Research 1: Lesson 8 Writing the Thesis Statement.pptxKatherine Villaluna
 
Easter in the USA presentation by Chloe.
Easter in the USA presentation by Chloe.Easter in the USA presentation by Chloe.
Easter in the USA presentation by Chloe.EnglishCEIPdeSigeiro
 
Drug Information Services- DIC and Sources.
Drug Information Services- DIC and Sources.Drug Information Services- DIC and Sources.
Drug Information Services- DIC and Sources.raviapr7
 
How to Print Employee Resume in the Odoo 17
How to Print Employee Resume in the Odoo 17How to Print Employee Resume in the Odoo 17
How to Print Employee Resume in the Odoo 17Celine George
 
CapTechU Doctoral Presentation -March 2024 slides.pptx
CapTechU Doctoral Presentation -March 2024 slides.pptxCapTechU Doctoral Presentation -March 2024 slides.pptx
CapTechU Doctoral Presentation -March 2024 slides.pptxCapitolTechU
 
3.19.24 Urban Uprisings and the Chicago Freedom Movement.pptx
3.19.24 Urban Uprisings and the Chicago Freedom Movement.pptx3.19.24 Urban Uprisings and the Chicago Freedom Movement.pptx
3.19.24 Urban Uprisings and the Chicago Freedom Movement.pptxmary850239
 
Benefits & Challenges of Inclusive Education
Benefits & Challenges of Inclusive EducationBenefits & Challenges of Inclusive Education
Benefits & Challenges of Inclusive EducationMJDuyan
 
Human-AI Co-Creation of Worked Examples for Programming Classes
Human-AI Co-Creation of Worked Examples for Programming ClassesHuman-AI Co-Creation of Worked Examples for Programming Classes
Human-AI Co-Creation of Worked Examples for Programming ClassesMohammad Hassany
 
General views of Histopathology and step
General views of Histopathology and stepGeneral views of Histopathology and step
General views of Histopathology and stepobaje godwin sunday
 
UKCGE Parental Leave Discussion March 2024
UKCGE Parental Leave Discussion March 2024UKCGE Parental Leave Discussion March 2024
UKCGE Parental Leave Discussion March 2024UKCGE
 

Dernier (20)

Patient Counselling. Definition of patient counseling; steps involved in pati...
Patient Counselling. Definition of patient counseling; steps involved in pati...Patient Counselling. Definition of patient counseling; steps involved in pati...
Patient Counselling. Definition of patient counseling; steps involved in pati...
 
M-2- General Reactions of amino acids.pptx
M-2- General Reactions of amino acids.pptxM-2- General Reactions of amino acids.pptx
M-2- General Reactions of amino acids.pptx
 
How to Use api.constrains ( ) in Odoo 17
How to Use api.constrains ( ) in Odoo 17How to Use api.constrains ( ) in Odoo 17
How to Use api.constrains ( ) in Odoo 17
 
How to Solve Singleton Error in the Odoo 17
How to Solve Singleton Error in the  Odoo 17How to Solve Singleton Error in the  Odoo 17
How to Solve Singleton Error in the Odoo 17
 
Prelims of Kant get Marx 2.0: a general politics quiz
Prelims of Kant get Marx 2.0: a general politics quizPrelims of Kant get Marx 2.0: a general politics quiz
Prelims of Kant get Marx 2.0: a general politics quiz
 
Latin American Revolutions, c. 1789-1830
Latin American Revolutions, c. 1789-1830Latin American Revolutions, c. 1789-1830
Latin American Revolutions, c. 1789-1830
 
Presentation on the Basics of Writing. Writing a Paragraph
Presentation on the Basics of Writing. Writing a ParagraphPresentation on the Basics of Writing. Writing a Paragraph
Presentation on the Basics of Writing. Writing a Paragraph
 
2024.03.23 What do successful readers do - Sandy Millin for PARK.pptx
2024.03.23 What do successful readers do - Sandy Millin for PARK.pptx2024.03.23 What do successful readers do - Sandy Millin for PARK.pptx
2024.03.23 What do successful readers do - Sandy Millin for PARK.pptx
 
HED Office Sohayok Exam Question Solution 2023.pdf
HED Office Sohayok Exam Question Solution 2023.pdfHED Office Sohayok Exam Question Solution 2023.pdf
HED Office Sohayok Exam Question Solution 2023.pdf
 
Practical Research 1: Lesson 8 Writing the Thesis Statement.pptx
Practical Research 1: Lesson 8 Writing the Thesis Statement.pptxPractical Research 1: Lesson 8 Writing the Thesis Statement.pptx
Practical Research 1: Lesson 8 Writing the Thesis Statement.pptx
 
Easter in the USA presentation by Chloe.
Easter in the USA presentation by Chloe.Easter in the USA presentation by Chloe.
Easter in the USA presentation by Chloe.
 
Drug Information Services- DIC and Sources.
Drug Information Services- DIC and Sources.Drug Information Services- DIC and Sources.
Drug Information Services- DIC and Sources.
 
How to Print Employee Resume in the Odoo 17
How to Print Employee Resume in the Odoo 17How to Print Employee Resume in the Odoo 17
How to Print Employee Resume in the Odoo 17
 
CapTechU Doctoral Presentation -March 2024 slides.pptx
CapTechU Doctoral Presentation -March 2024 slides.pptxCapTechU Doctoral Presentation -March 2024 slides.pptx
CapTechU Doctoral Presentation -March 2024 slides.pptx
 
3.19.24 Urban Uprisings and the Chicago Freedom Movement.pptx
3.19.24 Urban Uprisings and the Chicago Freedom Movement.pptx3.19.24 Urban Uprisings and the Chicago Freedom Movement.pptx
3.19.24 Urban Uprisings and the Chicago Freedom Movement.pptx
 
Benefits & Challenges of Inclusive Education
Benefits & Challenges of Inclusive EducationBenefits & Challenges of Inclusive Education
Benefits & Challenges of Inclusive Education
 
Human-AI Co-Creation of Worked Examples for Programming Classes
Human-AI Co-Creation of Worked Examples for Programming ClassesHuman-AI Co-Creation of Worked Examples for Programming Classes
Human-AI Co-Creation of Worked Examples for Programming Classes
 
General views of Histopathology and step
General views of Histopathology and stepGeneral views of Histopathology and step
General views of Histopathology and step
 
Finals of Kant get Marx 2.0 : a general politics quiz
Finals of Kant get Marx 2.0 : a general politics quizFinals of Kant get Marx 2.0 : a general politics quiz
Finals of Kant get Marx 2.0 : a general politics quiz
 
UKCGE Parental Leave Discussion March 2024
UKCGE Parental Leave Discussion March 2024UKCGE Parental Leave Discussion March 2024
UKCGE Parental Leave Discussion March 2024
 

Raport BGŻ

  • 1. Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Kwartalna analiza rynku nieruchomości w Polsce (I kw. 2009 roku.) Quarterly Real Estate Report (Q1 2009) Warszawa, 09.06.2009 Przygotowała/ Prepared by: Monika Dybciak Akceptował/ Approved by : Dariusz Winek 1
  • 2. Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w IQ 2009 roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Opracowanie zawiera również szeroką analizę rynku nieruchomości gruntowych. Analiza bazuje zarówno na danych z GUS (obrót prywatny) jak i ANR (sprzedaż z Zasobu WRSP). Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanych rynkach. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych, działek budowlanych i ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish real estate market in the IQ of 2009, with particular emphasis on the price fluctuations. This study contains also a large analysis on agricultural estate. The analysis is based on data from GUS (private turnover) and ANR (lands offered by the Agricultural Property Agency). In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed markets. Detailed information on the real estate market, building plots and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analysis Department. Kontakt/ Contact: Monika Dybciak Główny Specjalista ds. Analiz Regionalnych i Rynku Nieruchomości/ Senior Regional and Real Estate Market Analyst Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, 01-211 Warszawa tel. 0 22 860 54 09, fax 0 22 860 58 68 e-mail: monika.dybciak@bgz.pl 2
  • 3. Spis Treści Summary_________________________________________________________________ 4 Najważniejsze fakty i komentarze _____________________________________________ 6 1. Rynek nieruchomości w Polsce i krajach europejskich ________________________ 8 2. Ekspozycja krajowego sektora bankowego na straty z tytułu wzrostu liczby nieobsługiwanych kredytów hipotecznych_______________________________________ 9 3. Rynek lokali mieszkalnych______________________________________________ 11 3.1. Podaż lokali mieszkalnych ______________________________________________ 11 3.2. Popyt na lokale mieszkalne _____________________________________________ 14 3.3. Tendencje cenowe ____________________________________________________ 16 4. Rynek działek budowlanych_____________________________________________ 19 5. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej__________________________________ 21 5.1. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej w obrocie międzysąsiedzkim __________ 21 5.2. Transakcje gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oferowanymi przez Agencję Nieruchomości Rolnych_____________________________________________ 25 5.3. Ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym względem cen ziemi z zasobu WRSP__ 27 Table of contents Summary_________________________________________________________________ 4 1. Real Estate Market in Poland and European countries________________________ 8 2. The exposure of thePolish banking sector to the losses of increase the number of housinge loans ____________________________________________________________ 9 3. Housing market ______________________________________________________ 11 3.1. The supply of dwellings ________________________________________________ 11 3.2. The demand for dwellings ______________________________________________ 14 3.3. Price trends__________________________________________________________ 16 4. Building plots ________________________________________________________ 19 5. Price tendecies of arable land market _____________________________________ 21 5.1. Price tendecies of arable land in private turnover ___________________________ 21 5.2. Price tendecies of arable land belonging to the Agricultural Property Agency- ANR 25 5.3. The comparison between prices of arable land belonging to the Agricultural Property Agency- ANR and arable lands in private turnover _______________________________27 3
  • 4. Summary Macroeconomic Factors • The financial crisis having the greatest impact on the finance standing of the banking sector is also reflected in the real estate market. Significant liquidity problems in Polish and foreign banks accelerate the correction in housing prices. Drop in housing price observed firstly for example in Spain and Great Britain in 2008, has already listed on the domestic market since the fourth quarter of 2008 • Despite the collapse in the housing sector and its negative impact on the whole economy, statistics continue to show positive readings. Gross added value in the construction sector again recorded an increase of 0.5% yoy in the first quarter 2009. Favorable results also flow from the labor market. Both employment and wages in the construction sector increased adequately by 5,0 % yoy, 7,0 % yoy in first quarter 2009. At the same time a threat of layoffs in coming months remains high. Apart from a high probability of bankruptcies among developers, there is much greater risk of collapse of the companies connected with the activities of finishing, repair and service, production and sales of building materials. • Decline in housing prices constitutes a significant risk of loss of value of premises which are collateral for the housing loans. This problem is most visible in loans granted in 2007 - I half of 2008 to 100% LTV or more. • The sharp weakening of the national currency and strong exchange rate fluctuations determine the substantial withdrawal of the banking sector from financing the Polish real estate market with foreign currency loans what was very popular before the crisis. Nowadays we see growing interest in less-risk mortgage loans nominated in the national currency. Such a trend is beneficial to reduce the gap between the interest cost of new housing loans granted in PLN compared to loans denominated in Swiss frank (domestic interest rates higher than interest rates in Switzerland and in the euro area but interest margins on PLN loans are much lower than interest margins for foreign currency loans). Real Estate Market • The real estate market adjusts quickly to the crisis. The average transaction price from AMRON amounted to 5 179.3 PLN in the first quarter of 2009. This means an annual decrease in the cost of purchasing 1 sqm. of dwellings by an average about 414 PLN, i.e. drop by 7,4% yoy. In pricing politics one can see that both developers and households adapt to the prices to existing indicators in the "Family on its own". Loans from government subsidy of interest have become and will be continue one of the main sources of co-financing the purchase of houses. • Reducing the level of prices in the housing market in the first quarter of 2009 affected the growth in demand compared with the last months of 2008. The results of the largest developers of housing sales improved during the analyzed period. There was also an increase in the number of new housing loans. Banks granted more than 35 thou. housing loans worth about 7 billion. PLN in the first quarter 2009, while in the earlier quarter was only 12 thou new loans. The scale of lending continues to be significantly lower, the yearly decrease accounted for 40%. • In the face of low demand and limited opportunities of lending investment, developers suspend the implementation of new projects. During the period I-IV of 2009 number of started dwellings (38.8 thou.) decreased by 35.0% yoy and number of permits for the new construction of dwellings (58.8 thou.) diminished by 19.1% yoy. At the same time, it has been observed increasing difference between the number of dwellings on which permits have been given and those which were actually used. The phenomenon of limiting new investments will continue in 2010. The scale of credit actions for the financing of new investment will be crucial for the recovery. • The current difficult situation could be used to strengthen the position of the same developers in the future. If the situation does not change, the supply of housing will fall substantially 4
  • 5. between the years 2010 and 2011. If the banks increase lending activity in the segment of housing loans, the prices begin to grow again. Rational investment activity during the time of crisis and increase of the supply in line with the economic recovery will strengthen the market position of a company. • The tiny increase in demand for housing will not be able to meet high supply of new real estate, construction of which began in 2007 – 2008, and a downward trend in prices of premises will be maintained in the next quarters of 2009. • Decline in housing prices will generate the increase in the supply of rental housing market in the next quarters of 2009. Part of the investors will withdraw their flats from the sale and will wait till the moment, when the prices will grow again. Building Plots • The period of rising price in the building land market noted in I and II half of 2008 year ended along with the intensifications of the financial crisis. Nowadays, similarly as in the housing market also the building plots market is dominated by price falls. Statistics of AMRON database show that the average price of 1sqm building plots amounted to 252.8 PLN in the first quarter of 2009. It is 4.3% lower comparing to the previous quarter, but remained 10.4% higher than prices in the corresponding period of 2008. • The land has a lesser potential for deep decline of price. Especially in the segment of low areas building plots intended for single family housing. Sentimental approach of the owner to keep land reduces his tendency to significant price reductions. The supply of land will fall in the coming periods, and the decision to sell the building plots will be postpone, probably until expected in few years next price acceleration. • There is expected increase in supply of low area building land. Sale of such property may be interesting for developers whose financial condition is poor, and the rapid sale of land will provide finance resources to complete the started investment. Although the price of such plots will be much cheaper, demand may be limited due to the decrease in the number of planned new building investment. Agricultural land • Prices of arable land are still in upward trend. The average level in price of land in private turnover equaled to 16 719.7 PLN / ha, and arable land sold by the Agricultural Property Agency 13 660 PLN / ha in IQ of 2009. The increase in difference between the prices increased due to the slight decrease in the average price of land belonging to ANR (decrease of 1.8% qoq, an increase of 16.1% yoy) with an increase (8.3% qoq and 14.9% yoy) in the price of land in private turnover. The most expensive, in both cases (more than 20 thou. PLN per ha) is arable land located in kujawsko- pomorskie voivodeship and wielkopolskie voivodeship, and the cheapest in lubuskie voivodeship (about 10 thou PLN per ha). • Despite a significant decline in the profitability of milk production and its products (the main financial profits coming from the cattle and sheep breeding, which makes use of the meadows crop) meadows price of the first quarter of 2009 increased. Average price of 1 ha meadows in IQ’ 2009 amounted to 11 981 PLN, i.e. an increase of 12.4% yoy and 9.4% qoq. At the same time, the meadows are still much cheaper (by about 39.5% in the first quarter of 2009) than arable land. • We expect the fall in dynamic growth in the prices of agricultural land in the next quarters 2009. The main determinants are: lower than last year expectation for the amount of revenue from agricultural production, on average about 40-50% of cereal crops and 30-40% - of rape and potatoes, the relatively higher cost of purchase of inputs and difficult to reach a loan (increase in interest margins and to limit lending). 5
  • 6. Najważniejsze fakty i komentarze Czynniki makroekonomiczne • Kryzys finansowy oddziaływujący w największym stopniu na kondycję sektora bankowego ma również swoje odbicie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Znaczne problemy płynnościowe polskich i zagranicznych banków przyspieszyły rozpoczęcie korekty cen nieruchomości. Obserwowane w 2008r. spadki cen mieszkań początkowo m.in. w Hiszpanii i Wielkiej Brytanii już od IV kw. 2008 r. notowane są na krajowym rynku. • Pomimo załamania w sektorze budownictwa mieszkaniowego i symptomów jego negatywnego oddziaływania na całą gospodarkę dane statystyczne w dalszym ciągu wykazują dodatnie odczyty. W I kw. 2009 r. wartość dodana brutto w budownictwie odnotowała ponownie wzrost o 0,5% r/r. Ponadto zarówno zatrudnienie jak i wynagrodzenie w sektorze budowlanym w I kw. 2009 r. wzrosło, odpowiednio o 5,0 % r/r i 7,0 % r/r. Jednocześnie występuje wysokie zagrożenie redukcji zatrudnienia w kolejnych miesiącach. Poza wysokim prawdopodobieństwem bankructw firm deweloperskich istnieje znacznie większe ryzyko upadku szeregu firm związanych z działalnością wykończeniową, remontowo- usługową, produkcją i sprzedażą materiałów budowlanych. • Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych stanowi istotne zagrożenie utraty wartości lokali będących zabezpieczeniem kredytów hipotecznych. Problem ten w największym stopniu dotyczy kredytów udzielanych w okresie 2007- I połowa 2008 r. na LtV 100% i więcej. • Gwałtowne osłabienie się waluty krajowej i znaczne wahania kursowe determinują wycofywanie się sektora bankowego z finansowania polskiego rynku nieruchomości przy pomocy bardzo popularnych przed kryzysem kredytów walutowych. Obecnie obserwujemy wzrost zainteresowania mniej ryzykownymi kredytami hipotecznymi nominowanymi w walucie krajowej. Na taką tendencję korzystnie wpływa zmniejszenie się dysproporcji pomiędzy kosztem odsetkowym nowych kredytów hipotecznych zaciąganych w złotym w porównaniu do kredytów nominowanych we franku szwajcarskim (spadek krajowych stóp procentowych przy jednoczesnych niskich stopach procentowych w Szwajcarii i strefie euro ale przy wysokich często kilkukrotnie wyższych - marżach odsetkowych dla kredytów walutowych). Rynek nieruchomości mieszkaniowych • Rynek mieszkaniowy szybko dostosowuje się do sytuacji kryzysowej. W I kw. 2009 r. przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON ukształtowały się na poziomie 5 179,3 zł. Oznacza to roczny spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 414 zł, tj. o 7,4% r/r. W polityce cenowej widać, zarówno ze strony, deweloperów, jaki i gospodarstw domowych, dostosowywanie cen do wskaźników obowiązujących w programie „Rodzina na swoim”. Kredyty z rządową dopłatą do odsetek stały się i w dalszym ciągu będą jednym z głównych źródeł współfinansowania zakupu mieszkań. • Obniżenie poziomu cen na rynku mieszkaniowym w I kw. 2009 r. wpłynęło na wzrost popytu w porównaniu z końcowymi miesiącami 2008 r. W analizowanym okresie poprawiły się wyniki sprzedaży mieszkań największych deweloperów. Odnotowano również wzrost liczby udzielonych nowych kredytów hipotecznych. W I kw. 2009 r. banki udzieliły ponad 35 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną wartość ok. 7 mld zł., podczas gdy kwartał wcześniej przybyło jedynie 12 tys. nowych kredytów. W dalszym ciągu skala kredytowania jest znacznie mniejsza, w ujęciu rocznym spadek wyniósł 40%. • W obliczu niewielkiego popytu oraz ograniczonych możliwościach kredytowania inwestycji, deweloperzy wstrzymują realizację nowych projektów. W okresie I-IV 2009 r. spadła o 35,0% r/r liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych (38,8 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 19,1% r/r pozwoleń na budowę mieszkań (58,8 tys.). Jednocześnie narasta różnica miedzy liczbą mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto. Zjawisko ograniczania nowych inwestycji będzie w dalszym ciągu kontynuowane i utrzyma się w 2010 r. Kluczowe znaczenie dla 6
  • 7. ponownego wzrostu inwestycji deweloperskich będzie miała skala prowadzonej akcji kredytowej zapewniającej finansowanie nowych inwestycji. • Obecna trudna sytuacja może być wykorzystana do wzmocnienia pozycji przez część deweloperów w przyszłości. Jeśli sytuacja nie ulegnie zmianie na przełomie lat 2010 i 2011 podaż mieszkań drastycznie spadnie i jeśli banki zwiększą liczbę udzielanych kredytów hipotecznych to ceny znowu zaczną szybko rosnąć. Racjonalne prowadzenie inwestycji w okresie kryzysu i odpowiednio wczesne wprowadzenie na rynek nowych inwestycji wraz z postępującym ożywieniem gospodarczym będzie wpływało na umocnienie pozycji rynkowej danego przedsiębiorstwa. • Nieznaczny wzrost popytu na mieszkania przy jednoczesnej wysokiej podaży nieruchomości, których budowę rozpoczęto w latach 2007- 2008 będzie podtrzymywał tendencję spadkową cen lokali w kolejnych kwartałach 2009 r. • Spadek cen mieszkań wywoła w kolejnych kwartałach 2009 r. wzrost podaży na rynku wynajmu mieszkań. Istotna grupa inwestorów indywidualnych wycofa ze sprzedaży swoją nieruchomość na rzecz wynajmu i opóźnienia sprzedaży do czasu ponownego wzrostu cen. Rynek działek budowlanych • Wraz z nasileniem kryzysu zakończył się okres hossy na rynku działek budowlanych z przełomu I i II polowy 2008 roku. Obecnie podobnie jak na rynku mieszkaniowym dominują spadki cen. Dane bazy AMRON pokazują, że średnia cena 1mkw. działki budowlanej w I kw. 2009 r. była równa 252,8 zł. Wielkość ta jest o 4,3 % niższa w stosunku do poprzedniego kwartału, jednocześnie pozostała o 10,4% wyższa do cen w analogicznym okresie 2008 r. • Ziemia charakteryzuje się mniejszym potencjałem do głębokich spadków jej cen. Szczególnie w segmencie małoobszarowych działek przeznaczanych pod budownictwo jednorodzinne. Sentymentalne podejście właściciela do posiadanego gruntu zmniejsza jego skłonność do istotnej obniżki cen. Podaż takich gruntów w najbliższych okresach spadnie, a decyzja o sprzedaży działki zostanie odłożona w czasie, prawdopodobnie do momentu ponownego wzrostu cen. • Oczekiwany wzrost podaży wielkoobszarowych działek budowlanych. Zbyciem tego typu nieruchomości mogą być zainteresowani deweloperzy, których kondycja finansowa jest niekorzystna, a szybka sprzedaż gruntu pozwoli na sfinansowanie już rozpoczętych inwestycji. Pomimo, że ceny takich działek będą znacznie tańsze to popyt na nie może być niewielki z uwagi na spadek liczby planowanych do rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych. Ziemia rolna • Ceny na rynku ziemi ornej pozostają w trendzie wzrostowym. Przeciętny ich poziom w obrocie międzysąsiedzkim w I kw. 2009 r. był równy 16 719,7 zł/ha, a ziem pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa 13 660 zł/ha. Wzrost dysproporcji pomiędzy cenami zwiększył się z uwagi na nieznaczny spadek średniej ceny ziem pochodzących z Zasobu WRSP (o 1,8% kw/kw, wzrost o 16,1% r/r) przy wzroście (o 8,3% kw/kw i 14,9% r/r) cen ziemi będącej w obrocie prywatnym. Najdroższe w obu przypadkach (ponad 20 tys. zł/ha) są ziemie rolne zlokalizowane w woj. kujawsko- pomorskim i wielkopolskim, najtańsze zaś w woj. lubuskim (ok. 10tys. zł/ha). • Pomimo znacznego spadku opłacalności produkcji mleka i jego przetworów (głównych środków finansowych płynących z hodowli bydła i owiec, które korzystają z upraw użytków zielonych) ceny łąk w I kw. 2009 r. wzrosły. Średnia cena 1ha łąki w analizowanym okresie wynosiła ok. 11 981 zł. tj., wzrost o 12,4 % r/r i 9,4 % kw/kw. Jednocześnie w dalszym ciągu łąki są znacznie tańsze (o ok. 39,5% w I kw. 2009 r.) od gruntów ornych. • Oczekujemy w kolejnych kwartałach 2009 r. spadku dynamiki wzrostu cen użytków rolnych. Główne determinanty to: niższe niż w ubiegłym roku oczekiwania na wielkość przychodów z produkcji rolnej, średnio o ok. 40-50% z upraw zbożowych i 30-40%- z rzepaku i ziemniaków, relatywnie wyższe koszty zakupu środków produkcji i trudniej osiągalny kredyt (wzrost marż odsetkowych oraz ograniczenie akcji kredytowej). 7
  • 8. 1. Rynek nieruchomości w Polsce i krajach europejskich Kryzys finansowy oddziaływujący w największym stopniu na kondycję sektora bankowego ma również swoje odbicie Dynamika cen lokali mieszkalnych (na koniec roku w %) na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Znaczne problemy płynnościowe polskich i zagranicznych banków przyspieszyły rozpoczęcie korekty cen nieruchomości. Dane za 2008r. pokazują, że okres ten w segmencie nieruchomości mieszkaniowych charakteryzował się w większości krajów europejskich i w USA słabnącą dynamiką wzrostu, a nie rzadko nawet ich istotnym spadkiem. Po latach dominacji tendencji wzrostowej cen mieszkań w takich krajach jak. w Irlandia, Hiszpania *UK- Wielka Brytania, France- Francja, Ireland- Irlandia, Norway- Norwegia, Poland- Polska, i Wielka Brytania w 2008 r. Denmark- Dania, Cyprus- Cypr, Switzerland- Szwajcaria,Iceland- Islandia, Germany- Niemcy, Sweden- Szwecja, Finland- Finlandia, Spain- Hiszpania, Italy- Włochy, Netherlands- Holandia, rozpoczął się okres wyraźnej Greece- Grecja dekoniunktury a nawet istotnych spadków cen na tych rynkach. W 2008 r. Źródło: „European Housing Review 2009”, Royal Institution of Chartered Surveyors spadek cen mieszkań zanotowano m.in. w Irlandii (o ok. 9%)1, Hiszpanii (o ok. 3,2%)2, Wielkiej Brytanii (o ok. 18,9% r/r)3 i Estonii (o ok. 23%)4. Średnie ceny lokali mieszkalnych IVQ. Jednocześnie spadki cen nie ominęły również Polski. 2008 r. i IQ 2009 r. w Polsce . Począwszy od IV kw. 2008 r. na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych transakcje zawierane są po niższych cenach. Stanowi to pewne zagrożenie dla sektora bankowego z uwagi na spadek wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych. Jednocześnie na tle innych krajów zagrożenie pozostaje niskie, ponieważ stosunek niniejszych kredytów do PKB na koniec 2008 r. stanowił ok.15%, podczas gdy średnia dla krajów Unii Europejskiej wyniosła ponad 50%5. Obecnie zaś możemy obserwować dostosowywanie rynku nieruchomości do sytuacji kryzysowej, tj. znaczny spadek popytu (ograniczony zaostrzeniem udzielania kredytów) i przyszłej podaży (ograniczenia w nowych inwestycjach). Opracowanie: AM, Bank BGŻ; 1 Źródło: „European Housing Review 2009”,Royal Institution of Chartered Surveyors Źródło: AMRON 2 Źródło: informacje Ministerstwa Budownictwa w Hiszpanii 3 Źródło: „European Housing Review 2009”,Royal Institution of Chartered Surveyors 4 Źródło: j.w. 5 Źródło; Dane Europejskiej Federacji Hipotecznej 8
  • 9. 2. Ekspozycja krajowego sektora bankowego na straty z tytułu wzrostu liczby nieobsługiwanych kredytów hipotecznych Obserwowany od IV kw. 2008 r. spadek cen nieruchomości rodzi dla sektora bankowego ryzyko poniesienia strat, szczególnie w tych przypadkach, gdy LtV w chwili udzielenia kredytu wynosiło blisko 100%. Wyniki finansowe za I kw. 2009 r. pokazały, że przeciętne w całym sektorze współczynnik wypłacalności wyniósł 11,2 %, czyli był on o 3,2 % wyższy niż wymagane minimum 8%. Kapitał sektora bankowego określany jako „Kapitały (fundusze)” w I kw. 2009 r był równy Kredyty mieszkaniowe 85 537 mln zł. (dane KNF) Okres złotowe walutowe ogółem Wartość kredytów mieszkaniowych denominowanych I 53 901,5 69 953,1 123 854,6 zarówno w złotych jak i walucie obcej na koniec II 55 741,6 73 875,0 129 616,6 kwietnia 2009 r. prezentowana jest w tabeli obok. III 56 420,1 73 993,9 130 414,0 IV 56 815,3 75 100,9 131 916,2 V 57 121,7 79 684,3 136 806,0 Na podstawie wyliczeń własnych zakładamy wartość VI 57 164,6 79 282,9 136 447,5 recovery rate w I kw. 2009 r. na poziomach: VII 57 164,7 87 861,2 145 025,9 Hipoteczne kredyty złotowe - 80,52%, VIII 57 069,4 95 795,1 152 864,5 Hipoteczne kredyty w walucie obcej - X 56 936,5 114 344,6 171 281,1 68,19%, XI 57 485,4 114 326,6 171 812,0 Łącznie - 75,74%. 2008 XII 58 439,8 133 691,2 192 131,0 Recovery rate definiowane jest jako wartość oczekiwana I 58 893,1 143 830,9 202 724,0 sumy wszystkich odzyskanych i zdyskontowanych kwot II 59 510,8 151 682,8 211 193,6 (kapitał, odsetki, prowizje) podzielona przez wartość III 60 425,0 150 863,2 211 288,1 zadłużenia z tytułu kapitału do spłaty w momencie 2009 IV 61 535,1 141 874,9 203 410,0 powstania niewypłacalności, tj. w momencie, gdy Opracowanie: AM, Bank BGŻ; opóźnienie w spłacie przekroczy 90 dni. Źródło: NBP Zgodnie z danymi KNF udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych w ogólnym wolumenie kredytów mieszkaniowych koniec 2008r. wyniósł dla k. złotowych 2%, a k. walutowych 0,6%. Szacujemy, że wielkości te na koniec 2009r. będą równe odpowiednio 2,7% k. zlotowe (wzrost o 35% r/r) oraz 0,78% k. walutowe (wzrost o 30% r/r). Określając potencjalną stratę z tytułu niespłacenia kredytów mieszkaniowych (XT) jako XT = (Z k.z,2009 - Z k.z,2008)* (1-RRk.zł.)*Wk.zł + (Z k.w,2009 - Z k.w,2008)* (1-RRk.w.)*Wk.w gdzie: Z k.zł- udział należności zagrożonych z tytułu złotowych kredytów mieszkaniowych w złotowych k. mieszkaniowych ogółem Z k. wł- udział należności zagrożonych z tytułu walutowych kredytów mieszkaniowych w walutowych k. mieszkaniowych ogółem RRk.z – oszacowane recovery rate dla mieszkaniowych kredytów złotowych RRk.w – oszacowane recovery rate dla mieszkaniowych kredytów walutowych Wk.zł – wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w złotych Wk.w - wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w walucie obcej 9
  • 10. Prognozy kontynuacji spadku cen nieruchomości mieszkaniowych a co za tym idzie poszczególnych zmiennych opisanych powyżej (wzrost przeciętnego LtV, spadek wskaźnika recovery rate, wzrost udziału zagrożonych kredytów mieszkaniowych w ogólnym wolumenie tego typu kredytów) będą determinowany spadek współczynnika wypłacalności w kolejnych kwartałach 2009 r. Skalę możliwych zmian z tego tytułu na koniec br. pokazuje ostatnia kolumna powyższej tabeli. Wyniki symulacji: Na koniec okresu 2008 r. I kw. 2009 r. Prognoza 2009 r. Z k.zł 2% 2,2%* 2,7%* Z k.w 0,60% 0,65%* 0,78%* RRk.z 84,41% 80,52% 78,06%* RRk.w 78,14% 68,19% 66,12%* Wk.zł (mln zł.) 58 439,77 60 424,97 76 706,97* Wk.w (mln zł.) 133 691,20 150 863,17 156 172,64* XT (mln zł.) - - 213,1 Współczynnik wypłacalności 11,2% 11,2% K (mln zł) 82 278 84 537 ST (mln zł)= XT/ K 0,252% * prognoza AM Bank BGZ Z analizy wynika, że w całym 2009 r. w sytuacji postawienia wszystkich zagrożonych kredytów hipotecznych w stan regulaminowej wymagalności, szacowane straty z tego tytułu wyniosłyby 213,1 mln zł. Oznacza, że stanowi to ok. 0,252% poziomu kapitałów własnych sektora bankowego z końca I kw. 2009 r. Analiza pokazuje, że mamy do czynienia z rosnącym zagrożeniem wynikającym z tytułu strat na portfelu kredytów hipotecznych osób prywatnych, przy czym samodzielnie zbyt niskie, aby zagrozić stabilności polskiego sektora bankowego. 10
  • 11. 3. Rynek lokali mieszkalnych 3.1. Podaż lokali mieszkalnych Wysokie wskaźniki dotyczące budownictwa mieszkalnego, w szczególności Podaż nowych mieszkań nowych mieszkań oddawanych do użytkowania pozostają w dalszym ciągu w dalszym ciągu wzrasta. wynikiem realizacji inwestycji rozpoczynanych w okresie boomu na rynku W okresie I-IV 2009 przybyło 53,6 tys. nowych nieruchomości mieszkaniowych. W okresie styczeń – kwiecień br. oddano mieszkań. łącznie 53 576 mieszkań, tj. o 9,0% więcej niż w analogicznym okresie Mieszkania oddane do użytkowania 2008 roku. Analiza opublikowanych Formy budownictwa IV 2009 I-IV 2009 Dynamika Dynamika Dynamika przez GUS danych pokazuje, że Liczba r/r [%] m/m [%] Liczba r/r [%] obecnie w sektorze budowlanym Spółdzielcze 614 -9,2 -15,9 2 330 -14,6 dominuje budownictwo mieszkań Indywidualne 4 115 -34,4 -5,7 24 510 -1,2 przeznaczanych na sprzedaż lub Przeznaczone na wynajem (w tym budownictwo sprzedaż lub wynajem 6 792 10,6 5,5 24 896 26,0 deweloperskie) wraz z inwestycjami Pozostałe * 236 -62,5 -42,2 1840 0,1 Ogółem 115 757 -14,3 -1,5 53 576 9,0 indywidualnymi (mieszkania *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe jednorodzinne budowane na własne Opracowanie: AM, Bank BGŻ; potrzeby). W ramach obu tych kategorii w I-IV 2009 r. zrealizowano Źródło: GUS ok. 92,2 % łącznego budownictwa mieszkaniowego. Przy czym o ile już teraz w nieznacznym stopniu zmniejsza się skala nowych indywidualnych mieszkań (spadek o -1,2 % r/r) to w przypadku mieszkań budowanych systemem deweloperskim roczne dynamiki nadal pozostają dodatnie (26,0 % r/r w okresie I-IV br.). Jednocześnie już od kilkunastu miesięcy obserwujemy zmniejszanie się podaży nieruchomości mieszkalnych realizowanych systemem spółdzielczym. Od początku br. zostało wprowadzonych na rynek 2 330 mieszkań spółdzielczych, które stanowią Wysoka podaż nowych ok. 4,3% całego rynku. Szacujemy, że sytuacja taka będzie się utrzymywała mieszkań indywidualnych w dalszym ciągu, a głównym inwestorem w segmencie budynków oraz budowanych na wielorodzinnych będą przedsiębiorstwa deweloperskie. Z uwagi na sprzedaż i wynajem przy spowolnienie gospodarcze w dalszym ciągu na minimalnym poziomie jednoczesnym spadku budownictwa realizowane jest budownictwo zakładowe, komunalne i społeczne spółdzielczego oraz czynszowe. W ciągu pierwszych czterech miesięcy br. w całej Polsce zakładowego przybyło ok. 1 840 tego typu lokali (o ok. 0,1% więcej niż rok wcześniej). i komunalnego. Budownictwo mieszkaniowe Mieszkania oddane do użytkow ania: [%] [ tys.] pozostałe spółdzielcze 140 30 sprzedaż lub w ynajem indyw idualne 120 Dynam ika l.m ieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub w ynajem (praw a oś) 25 Dynam ika l.m ieszkań indyw idualnych (praw a oś) 100 80 20 60 40 15 20 10 0 -20 5 -40 0 -60 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 2006 2007 2008 2009 Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: GUS 11
  • 12. Jednocześnie należy stwierdzić, że tak dobre dane o liczbie nowych mieszkań oddanych do użytkowania są w istotnym stopniu wynikiem wysokiego odczytu omawianej kategorii w styczniu br. Statystyki za trzy kolejne miesiące kształtują się na podobnym jak w poprzednim roku poziomie, a już w kwietniu br. wykazują spadek. Główną determinantą zróżnicowania budownictwa mieszkaniowego jest Budownictwo lokalizacja. Z analizy wynika, że budownictwo indywidualne dominuje indywidualne dominuje w mniejszych miejscowościach oraz na wsiach a nieruchomości ujęte w mniejszych w kategorii „mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem” miejscowościach i na w większych aglomeracjach miejskich. Przy czym budownictwo wsiach a deweloperskie mieszkaniowe koncentracje się głównie w dużych ośrodkach miejskich. w dużych aglomeracjach Najwięcej, bo ok. 23,1 % ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytku miejskich. w 2008 r., stanowią nowe nieruchomości zlokalizowane w woj. mazowieckim. Kolejne pozycję zajmują woj. wielkopolskie, z ponad 9,9 % udziałem, woj. małopolskie- 9,7 %, woj. pomorskie- 7 %. Najmniej, bo odpowiednio 1,1 %, 1,6 % oraz 2,5 % ogółu lokali mieszkalnych oddano do użytkowania w woj. opolskim, świętokrzyskim oraz lubuskim. Zgodnie z danymi GUS w okresie I-IV 2009 r w sześciu Mieszkania oddane do użytkowania wg. województw. woj. odnotowano wzrost liczby mieszkań przekazanych do użytkowania w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, największy – w woj. małopolskim – o 59,8% r/r i dolnośląskim – o 57,1%r/r. Opracowanie: AM, Bank BGŻ; W pozostałych dziesięciu odnotowano spadek liczby mieszkań oddanych do Źródło: GUS użytkowania, w tym w woj. warmińsko-mazurskim - o 35,9 % r/r, świętokrzyskim – o 26,8 % r/r i pomorskim – o 15,2 % r/r. Analizując liczbę wydawanych pozwoleń na budowę oraz liczbę nowych W okresie I-IV 2009 r. lokali, których budowę rozpoczęto, obserwujemy istotne zmiany po stronie spadła o 35,0 % r/r liczba podaży. W okresie I-IV 2009r. spadła o 35,0% r/r liczba rozpoczętych rozpoczętych inwestycji inwestycji budowlanych (38,8 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 19,1% r/r budowlanych oraz wydano pozwoleń na budowę mieszkań (58,8 tys.). Co więcej, ujemne dynamiki mniej o 19,1% r/r notowane są we wszystkich segmentach budownictwa mieszkaniowego. pozwoleń na budowę Najmniejsze ograniczenia dotyczą inwestorów indywidualnych, największe mieszkań. zaś mieszkań spółdzielczych oraz deweloperskich. Dodatkowo, szacujemy, że w obliczu spadku popytu oraz braku możliwości kredytowania inwestycji Przedsiębiorstwa znaczna cześć tych pozwoleń nie zostanie zrealizowana. Przedsiębiorstwa deweloperskie deweloperskie zapowiadają w kolejnych miesiącach br. jeszcze większe niż zapowiadają zmniejszenie do tej pory notowane zmniejszenie skali inwestycji (nawet o 80-90%- skali inwestycji o ok. 80- według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich) i skupienie się 90% na zakończeniu tych, które są w trakcie realizacji. 12
  • 13. Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe Mieszkania oddane do użytkow ania [ tys.] 30 Mieszkania na realizacje których w ydano pozw olenia Mieszkania których budow ę rozpoczęto 25 20 15 10 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 2006 2007 2008 2009 Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: GUS Mieszkania, których budowę Mieszkania, na realizację, których Oczekujemy, że rozpoczęto wydano pozwolenia Formy liczba mieszkań budownictwa IV 2009 I-IV 2009 IV 2009 I-IV 2009 oddanych do Dynamika Dynamika Dynamika Dynamika użytkowania, Liczba r/r [%] Liczba r/r [%] Liczba r/r [%] Liczba r/r [%] szczególnie Spółdzielcze 394 -14,2 1 033 -55,2 409 -29,5 1 579 -35,0 Indywidualne 10 961 -5,5 25 381 -16,4 8 567 -26,9 31 916 -8,8 w drugiej połowie Przeznaczone na 2009 r. zmniejszy sprzedaż lub wynajem 3 786 -58,4 11 284 -55,3 5 614 -36,0 22 148 -29,3 się. Rosnąca Pozostałe * 220 -56,7 1 136 -37,5 644 -36,0 3 190 -19,3 nadpodaż może Ogółem 15 361 -29,1 38 834 -35,0 15 234 -31,0 58 833 -19,1 mieć niewątpliwie *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe Opracowanie: AM, Bank BGŻ; duży wpływ na spadek rentowności tej branży. Co więcej, poziom Źródło: GUS wskaźnika przedsprzedaży mieszkań zmniejsza się, a prognozowana na 2009 rok kumulacja liczby pustostanów wpływa na obniżenie cen ofertowych mieszkań wprowadzanych na rynek. Utrzymaniu dodatnich wyników finansowych przedsiębiorstw Rynkowi mieszkań deweloperskich sprzyja spadek kosztów m.in.,. nabycia gruntu, materiałów deweloperskich sprzyja budowlano- montażowych oraz usług podwykonawców. Coraz częstszą spadek kosztów m.in. nabycia gruntu, praktyką stosowana przez deweloperów jest renegocjacja już zawartych materiałów budowlano- umów z wykonawcami inwestycji budowlanej. Oczekujemy, że takie montażowych oraz usług działania będą pojawiać się coraz częściej, co może w przyszłości podwykonawców. doprowadzić do wzrostu skali bankructw pośrednio związanych z rynkiem nieruchomości. Trudno jest oszacować prawdopodobieństwo prowadzenia przez deweloperów konsekwentnej polityki ograniczenia nowych inwestycji, Lata 2009- 2010 będą pewnym jest jednak, że lata 2009- 2010 będą dla nich trudnym okresem bardzo trudnym okresem dla branży deweloperów i pomimo zapowiadanych redukcji skali inwestycji ciężko im będzie mieszkaniowych. zmniejszyć rosnącą różnice między popytem a podażą. Z drugiej jednak strony obecna trudna sytuacja może być wykorzystana do wzmocnienia pozycji przez część deweloperów w przyszłości. Racjonalne prowadzenie inwestycji w okresie kryzysu i odpowiednio wczesne wprowadzenie na rynek nowych inwestycji wraz z postępującym ożywieniem będzie wpływało na umocnienie pozycji rynkowej danego przedsiębiorstwa. 13
  • 14. 3.2. Popyt na lokale mieszkalne Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest trudna zarówno od strony deweloperów jak i potencjalnych klientów zainteresowanych Nieznaczny wzrost popytu nabyciem nieruchomości. Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów w I kw. 2009 r. hipotecznych osobom prywatnym oraz pogorszenie koniunktury na rynku pracy, obserwowane również w I kw. 2009r. wpływały Liczba sprzedanych mieszkań przez sześciu negatywnie na podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania. największych deweloperów giełdowych. Znaczne zredukowanie popytu, szczególnie na początku roku, widoczne jest w liczbie sprzedanych mieszkań na rynku IQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009 Gant pierwotnym. Jednocześnie pomimo niekorzystnych Development* 177 205 164 czynników wpływających na ten rynek, już w I kw. 2009r. JW. Construction 200 90 120 widoczne były pierwsze symptomy ożywienia popytu. Dom Development 328 92 106 Wyniki sprzedaży mieszkań przez największych Polnord 717** 66 78 deweloperów w I kw. 2009r. są w większości z nich lepsze Marvipol 31 56 62 niż w IV kw. 2008r. Jednocześnie nieznana jest skala Ronson 17 44 57 rezygnacji z już zawartych umów przedwstępnych. Również analiza indeksu WIG Deweloperzy wskazuje na wzrost popytu. Indeks ten Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: Parkiet począwszy od marca br. znajduje się w trendzie wzrostowym. Jednak przy tak niskiej akcji kredytowej, kontynuacja pozytywnych symptomów płynących od przedsiębiorstw deweloperskich będzie niezwykle trudna. Wykres indeksów WIG i WIG-Deweloperzy w okresie 02.07.2007- 20.05.2009 7 70 [tys.] [tys.] 6 WIG Devel operzy 60 WIG 5 50 4 40 3 30 2 20 1 10 cz 8 09 si 7 gr 7 si 8 gr 8 kw 8 kw 9 m 08 m 09 w 07 07 w 08 08 st 7 m 8 st 8 m 9 08 08 09 pa 7 pa 8 0 0 0 0 0 0 0 0 i0 0 i0 0 0 lip lip t li s t lis ar aj ar aj e e u u ź ź e y y Opracowanie: AM, Bank BGŻ; rz rz lu lu Źródło: Bloomberg Wartość nowych kredytów hipotecznych Wzrost popytu na mieszkania [mld. PLN] 7,5 Wartość nowo udzielonych złotowych kredytów hipotecznych w I kw. 2009 r. jest 6,0 Wartość nowo udzielonych walutowych kredytów odnotowywany również we hipotecznych po wyeliminowaniu deprecjacji waluty krajowej wzroście liczby nowo 4,5 udzielonych kredytów 3,0 hipotecznych (ponad 35 tys. 1,5 umów na łączną wartość ok. 0,0 7 mld zł.) względem IV kw. 2008 r., kiedy banki udzieliły -1,5 -3,0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 10 11 12 10 11 12 10 11 12 2006 2007 2008 2009 14 Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: NBP, Bloomberg
  • 15. tylko ok. 12 tys.6 kredytów hipotecznych. Jednocześnie skala kredytowania w dalszym ciągu znacznie odbiega od poziomów z początku 2008, kiedy w I kw. ub. r. banki udzieliły ok. 60 tys. nowych kredytów hipotecznych. Pomimo nieznacznego ożywienia, w kolejnych kwartałach 2009 r. nie spodziewamy się wzrostu akcji kredytowej do poziomów z 2008 r. W obliczu znacznego zmniejszenia się popytu na nieruchomości mieszkaniowe, a co za tym idzie spadku ich cen, Ilość kredytów udzielonych w poszczególnych zwiększenie dostępności programu ''Rodzina na miastach wojewódzkich i pozostałych swoim'' stało się istotnym instrumentem podtrzymania obszarach tych województw (poza stolicami) zainteresowania kupujących nabyciem własnego w okresie I-IV 2009 r. z programu „Rodzina lokalu. Determinowana w ramach programu na swoim”. maksymalna wysokość cen mieszkań stała się też liczba. Liczba. Miasto woj. Kredytów Województwo Kredytów kluczowym parametrem dla deweloperów, którzy dostosowując oferowane ceny do wskaźników Białystok 79 podlaskie 95 obowiązujących przy kredycie z dopłatą starają się Bydgoszcz 134 kujawsko-pomorskie 244 Gdańsk 188 pomorskie 317 zwiększyć popyt na własne nieruchomości. Gorzów Wlkp. 39 lubuskie 148 Popularność preferencyjnych kredytów wzrosła na Katowice 32 śląskie 669 początku br. i w dalszym ciągu utrzymuje się na Kielce 61 świętokrzyskie 120 bardzo wysokim poziomie. Jak podaje Bank Kraków 150 małopolskie 264 Gospodarstwa Krajowego w maju 2009 r. udzielono Lublin 80 lubelskie 290 2 858 kredytów na łączną kwotę ponad 511 mln zł Łódź 169 łódzkie 235 (dla porównania w I’09 r. udzielono 669 kredytów na Olsztyn 86 warmińsko-mazurskie 234 kwotę 99 mln zł, w II’09r. – 1 319 kredytów na kwotę Opole 53 opolskie 111 200 mln zł, w III’09r. – 2 203 kredyty na kwotę Poznań 130 wielkopolskie 432 361 mln zł, w IV’09r. – 2 288 kredyty na kwotę Rzeszów 68 podkarpackie 280 396 mln zł). Oceniamy, że tendencja ta będzie Szczecin 80 zachodniopomorskie 260 kontynuowana, a kredyty hipoteczne z programem Warszawa 402 mazowieckie 428 rządowego dofinansowania staną się ważnym źródłem Wrocław 174 dolnośląskie 347 współfinansowania zakupu mieszkania przez Opracowanie: AM, Bank BGŻ; gospodarstwa domowe. Źródło: BGK 6 Obliczenia własne na bazie danych ZBP. (Ponad 286 tys. nowych k. hipotecznych – 274 tys. nowych kredytów udzielonych w okresie I- III 2008 r.) 15
  • 16. 3.3. Tendencje cenowe Wraz ze wzrostem dysproporcji pomiędzy podażą a popytem na lokale mieszkalne oraz wprowadzeniu przez banki zaostrzenia kryteriów przy Niewielka liczba transakcji udzielaniu kredytów hipotecznych, zmianie uległy oczekiwania cenowe zawierana na rynku zbywających nieruchomości mieszkaniowe. Rosnąca konkurencja na tym nieruchomości rynku determinuje spadek średniej ceny 1 mkw. lokalu mieszkalnego. Jego mieszkalnych zniekształca skala w obecnym okresie jest trudno mierzalna z uwagi na niewielką liczbę statystyki opisujące średni poziom ich cen. transakcji zawieranych na tym rynku, a co za tym idzie zachodzą istotne W konsekwencji trudno zniekształcenia przy wyliczaniu wartości średniej. W obecnym okresie mierzalna jest skala przeciętna cena jest w większym stopniu zależna od różnorodności cech spadku cen mieszkań. opisujących pojedyncze nieruchomości i w mniejszym stopniu odzwierciedla tendencje panujące na rynku. Wyłączając korektę cen w I kw. 2009 r. zmianie uległy również oczekiwanie klientów, co do indywidualnych cen inwestycji mieszkaniowej. W okresie Obecnie występuje duża boomu, przy ograniczonej podaży mieszkań nabywcy decydowali się na awersja do podejmowania ryzyka nieukończenia zakup tzw. „dziury w ziemi”, czyli lokalu będącego w początkowej fazie inwestycji, a co za tym inwestycji. Tym samym godzili się na ryzyko nieukończenia inwestycji, idzie najchętniej nabywane opóźnienia terminu jej realizacji a nawet wzrostu ostatecznej ceny zakupu. są mieszkanie już gotowe Obecnie przy istotnej nadpodaży ofert sprzedażowych skłonność do lub inwestycje będące ponoszenia opisanego ryzyka znacznie spadła, a najchętniej nabywane są w końcowym etapie mieszkanie już gotowe lub inwestycje będące w końcowym etapie realizacji. realizacji. Dużą W przypadku rynku wtórnego największa popularnością cieszą się lokale konkurencją dla nich są „nowe” budowane po 2000 roku oraz lokale kupowane spekulacyjnie lokale z rynku wtórnego w latach 2006-2007. Stanowią one znaczna konkurencję dla rynku budowane po 2000 roku deweloperskiego, a ich cena często przewyższa ceny lokali z rynku oraz kupowane spekulacyjnie w latach pierwotnego. Największy spadek popytu a w związku z tym przeciętnej ceny 2006-2007. dotyczy mieszkań starszych, budowanych z tzw. „wielkiej płyty”, w standardzie „rama H” oraz starych budynków z cegły. Zgodnie ze statystykami opartymi na danych z Systemu AMRON przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego w I kw. 2009 r. wyniosła 5 179,3 zł. Dane te wykazują roczny spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego. o 414 zł, tj. o 7,4% r/r. W ujęciu 6000 5 537 5 874 50 kwartalnym ceny odnotowano 5500 Przeciętna cena 1 mkw . 5 179 40 nieznaczny, bo 2,6% wzrost. Przy 5000 Dynamika cen r/r [%] (praw a oś) czym nie należy traktować 4500 30 opisywanego wzrostu jako tendencja 3 850 4000 20 trwała, ponieważ w istotnym stopniu 3 293 3500 3 097 wynika on z niewielkiej liczby oraz 10 3000 specyfiki sprzedanych lokali. 2 351 2 263 2 580 0 Prawdziwym stwierdzeniem jest, że 2500 w I kw. 2009r. zarówno na rynku 2000 -10 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 IQ pierwotnym jak i wtórnym 2009 dominowały spadki cen. Skala korekty zależała w dużym stopniu od Opracowanie: AM, Bank BGŻ; lokalizacji nieruchomości, a wraz ze wzrostem zainteresowania rządowym Źródło: AMRON programem „Rodzina na swoim” coraz częstszym zjawiskiem stało się dostosowywanie cen mieszkań do maksymalnych wskaźników cen obowiązujących w tym programie. Proces ten występuje szczególnie 16
  • 17. w przypadku tych lokali, których uprzednia cena ofertowa nie była istotnie wyższa od wskaźnika podawanego przez BGK i dotyczy nie tylko budownictwa deweloperskiego, ale również transakcji z na rynku wtórnego. Dodatkowo w przypadku rynku pierwotnego część z deweloperów stosuje politykę zawyżania średniej ceny mieszkania, przy jednoczesnym wprowadzaniu dużej ilości promocji i rabatów przy zakupie elementów dodatkowych, m.in. garaży, balkonów itp., wywołując w ten sposób wrażenie stabilności cen. Notowane są również przypadki, kiedy zarówno deweloperzy jak i osoby prywatne decydują się na wynajem mieszkania do czasu, aż sytuacja na rynku ulegnie poprawie i będą oni mogli zbyć nieruchomość po oczekiwanej cenie. W I kw. 2009 r. w dalszym ciągu utrzymywało się Średnia ceny transakcji kupna/ sprzedaży 1 mkw. charakterystyczne dla rynku nieruchomości lokalu mieszkalnego wg. województw. regionalne zróżnicowanie przeciętnego poziomu 2007 2008 IQ 2009 cen mieszkań. Różnica w średniej cenie dolnośląskie 5 137,4 5 455,2 5 331,1 w najdroższym woj. mazowieckim a najtańszym kujawsko-pomorskie 3 437,1 3 814,5 3 565,4 lubuskim7 w omawianym okresie wyniosła ponad lubelskie 3 569,4 4 271,3 4 384,8 5,5 tys. zł. Zgodnie ze statystykami regionalnymi lubuskie 2 487,2 3 034,5 2 627,9 zachowana została tendencja występowania łódzkie 3 654,4 3 946,6 3 255,0 najwyższych cen w woj. na terenie, których małopolskie 6 349,8 6 510,5 6 309,1 mazowieckie 7 490,5 7 931,4 8 145,5 zlokalizowane są największe aglomeracje miejskie opolskie 3 047,2 3 316,3 b.d. (wyłączając aglomeracje łódzką). Tym samym podkarpackie 3 316,7 3 820,7 3 500,0 w I kw. 2009 r. najwięcej za 1 mkw. należało podlaskie 3 656,7 4 099,2 4 507,1 zapłacić w woj. mazowieckim i małopolskim pomorskie 5 238,1 5 753,7 4 583,2 a najmniej w woj. lubuskim. Największa roczna śląskie 2 724,1 3 355,8 4 459,7 korekta cen była udziałem woj. pomorskiego świętokrzyskie 3 441,4 3 949,2 4 074,3 (spadek cen o 19,8% r/r) oraz woj. łódzkiego warmińsko- mazurskie 3 852,5 3 904,4 3 935,5 (spadek o 15,5% r/r). Nieznaczne wzrosty są wielkopolskie 4 454,9 4 823,7 4 930,6 widoczne jeszcze w niektórych woj., gdzie ceny są zachodniopomorskie 4 008,0 4 266,3 3 744,5 relatywnie niższe od średniej krajowej, a rzadkość Polska 5 536,5 5 874,0 5 179,3 wprowadzania nowych inwestycji na rynek Opracowanie: AM, Bank BGŻ; w istotnym stopniu może zawyżać statystykę. Źródło: AMRON Dynamiki oraz przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego. 9 40 [tys.] Średnia cena w Przeciętne ceny IV Q 2008 8 IQ’2009 Przeciętne ceny I Q 2009 30 5179,3 zł/mkw. Dynamika cen r/r (praw a oś) 7 Dynamika cen kw /kw (praw a oś) 20 6 10 5 0 4 -10 3 -20 2 -30 ie ie ie ie ie ie e ie e e e ie ie e e ie ki sk sk sk ki ki sk ki sk ki sk ki ck sk sk sk as ls dz ls c ąs or ol or lą or ur pa bu ol ie zy po be op dl śl oś łó om az m ow op m ar kr lu po lko lu po po ał ln m dk to op az m do ie o- ię o- po m ni w św sk sk od w iń ch ja m za ku Opracowanie: AM, Bank BGŻ; ar w Źródło: AMRON 7 Brak statystyk w Systemie AMRON odnośnie cen w I kw. 2009r. notowanych w woj. opolskim. 17
  • 18. Biorąc pod uwagę skalę niedopasowania podaży i popytu, istotne Na rynku nieruchomości ograniczenia w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego oraz w dalszym ciągu będą pogarszającą się sytuacje na rynku pracy, nie przewidujemy, aby kolejne dominowały spadki cen okresy przyniosły poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. W dalszym mieszkań, szczególnie tych ciągu będą dominowały spadki cen mieszkań, szczególnie tych z mniej z mniej popularnego popularnego segmentu. Szacujemy, że pomimo wzrostu popytu w dalszym segmentu. Dodatkowo, ciągu będzie on utrzymywał się na niskim poziomie, znacznie poniżej okres wakacyjny wielkości notowanych w latach 2007- 2008. Dodatkowo w krótkim okresie charakteryzuje się zmniejszoną aktywnością należy pamiętać, że zbliżający się okres wakacyjny charakteryzuje się zarówno ze strony zmniejszoną aktywnością zarówno ze strony kupujących jak kupujących jak i sprzedających. Spadek cen i niekorzystne perspektywy dla tego rynku i sprzedających. mogą w jeszcze większym stopniu wpłynąć na zmniejszenie skali nowego budownictwa mieszkaniowego i opóźnienie w już rozpoczętych inwestycji. Ponadto oczekujemy wycofania się części inwersorów indywidualnych tj. gospodarstw domowych ze sprzedaży swoich nieruchomości na rzecz ich wynajmu i sprzedaży w okresie ponownego wzrostu cen. Podtrzymujemy szacunki Z uwagi na brak wyrażanych symptomów ożywienia rynku nieruchomości i średniorocznego spadku potwierdzenia w I kw. br. zakładanych przez Dep. AM wskaźników cen lokali mieszkalnych kształtujących podaż, popyt a tym samym procesy cenowe podtrzymujemy w Polsce na poziomie ok. 18,9% r/r, nieruchomości opublikowaną w raporcie rocznym (z dnia 21.01.2009r.) prognozę niemieszkalnych ok. 15,2% kształtowania się cen mieszkań. W 2009r. szacujemy średnioroczny spadek r/r oraz gruntów cen lokali mieszkalnych w Polsce osiągnie poziom ok. 18,9% r/r, zabudowanych nieruchomości niemieszkalnych ok. 15,2% r/r oraz gruntów zabudowanych i i zurbanizowanych o ok. zurbanizowanych o ok. 13,2% r/r. Jednocześnie nie wykluczamy wydłużenia 13,2% r/r. Jednocześnie się okresu dekoniunktury w Polsce na 2010 r. Wielkość korekty na rynku nie wykluczamy nieruchomości będzie w znacznym stopniu zależała od długości i głębokości wydłużenia się okresu spowolnienia gospodarczego w Polsce jak również od długości trwania dekoniunktury w Polsce na kryzysu finansowego na świecie. 2010 r. 18
  • 19. 4. Rynek działek budowlanych Kontynuacja trendu Ceny kupna/ sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę wykazują spadkowego przeciętnego podobną tendencje jak ceny nieruchomości mieszkaniowych. Wraz w skali kraju poziomu cen z pogłębianiem się kryzysu w sektorze mieszkaniowym nastąpiło opóźnione 1mkw. działki budowlanej. zmniejszenie zainteresowania inwestorów działkami budowlanymi. Szczyt hossy na omawianym rynku obserwowaliśmy na Dynamika i przeciętne ceny gruntów pod zabudowę (w zł za 1 mkw.) przełomie I i II połowy 300 120 [%] [zł] 297.9 Przeciętne poziomy cen 2008 r. Obecnie zaś ceny 250 100 264.3 Dynamika cen r/r (praw a oś) dziełek począwszy od 252.8 233.2 229.1 200 Dynamika cen kw /kw (praw a oś) 80 III kw. ub. r. pozostają w trendzie spadkowym. 150 60 151.9 144.8 8 Dane bazy AMRON 130.5 100 40 119.6 119.5 113.6 106.2 dotyczące średnich cen 83.8 50 20 gruntów pod zabudowę notowane w I kw. 2009 r. 0 0 pokazują jeszcze ich wzrost -50 -20 o ok. 10,4% (r/r). Jednakże I II III IV I II III IV I II III IV I w danych kwartalnych 2006 2007 2008 2009 widoczny jest już spadek przeciętnego kosztu zakupu 1 mkw. działki o 4,3% kw/kw. Średnia krajowa Opracowanie: AM, Bank BGŻ; cena w I kw. br. była równa 252,8 zł/mkw., podczas gdy kwartał wcześniej Źródło: AMRON analogiczny koszt zakupu wynosił 264,3 zł/mkw., a rok wcześniej 229,1 zł/mkw. Podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości również Zmniejszenie oczekiwań w przypadku działek budowlanych zauważalny jest istotny spadek popytu płacowych sprzedających. oraz wzrost podaży. Jednakże skala wzrostu ofert sprzedaży ziemi jest istotnie mniejsza niż liczby mieszkań w związku z tym również wielkość spadku cen ma niższy potencjał. Analizując ceny Przeciętny minimalny, maksymalny poziom ceny ofertowych oraz średni ofertowe zauważalne jest cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę (w zł za 1 mkw.). dostosowywanie oczekiwań IQ 2008 IIQ 2008 IIIQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009 sprzedających do sytuacji panującej na rynku. Warszawa c. min* 330 180 190 125 130 Powołując się na dane Warszawa c. transakcyjna AMRON 1 231 1 360 1 174 1 033 535 pochodzące z Raportu Warszawa c. max** 3 600 3 800 4 400 4 112 4 000 Szybko.pl i Expandera Kraków c. min* 79 77 50 54 50 w I kw. br. sprzedający zmniejszyli swoje Kraków c. transakcyjna AMRON 738 722 230 141 oczekiwania cenowe. Kraków c. max** 1 420 1 590 2 251 1 860 1 900 Przykładowo zarówno cena * minimalna cena ofertowa dziali budowlanej według raportu Szybko.pl i Expandera ** minimalna cena ofertowa dziali budowlanej według raportu Szybko.pl i Expandera minimalna jak i maksymalna za 1 mkw. działki jest niższa Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: AMRON,, Raport Szybko.pl i Expandera 8 Źródło danych to zasoby Systemu Analizy i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) stworzonego przez sektor bankowy przy Związku Banków Polskich. System spełnia rolę bazy cen transakcyjnych będącej narzędziem do monitorowania ryzyka związanego z nieruchomością, jako przedmiotem zabezpieczenia kredytu. Jako źródło danych w kategorii grunt pod zabudowę wymienia się tutaj: aport do spółki, darowiznę, umowę kupna- sprzedaży- rynek pierwotny oraz rynek wtórny, oddanie w użytkowanie wieczyste- w wyniku przetargu lub bez przetargu, ceny ofertowe, przedwstępna umowa sprzedaży- rynek pierwotny oraz wtórny, przetarg, wycena gruntu, inne. 19
  • 20. niż była rok wcześniej. Pomimo tego liczba zawieranych transakcji jest znacznie niższa od obserwowanej w 2008 r. Zauważyć należy, że czynnikiem ograniczającym liczbę zawieranych umów sprzedażowych są ograniczone możliwości finansowe potencjalnych nabywców. Wynikają one w znacznym stopniu z ograniczeń w udzielaniu kredytów przeznaczanych na zakupu tego typu nieruchomości. Pomimo zatwierdzenia przezrząd Średnie ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę (w zł/ mkw.). ustawy o automatycznym odrolnieniu Województwo IQ 2008 IIQ 2008 IIIQ 2008 IVQ 2008 IQ 2009 ziemi rolnej zlokalizowanej na terenach Dolnośląskie 298,8 128,4 139,2 127,1 b.d. miast nie wzrosła z tego tytułu podaż Kujawsko-pomorskie 89,5 152,0 129,4 92,0 49,6 gruntów. Brak możliwości prowadzenia Lubelskie 58,7 172,0 301,9 68,1 81,5 działalności innej niż rolniczej jest Lubuskie 75,5 53,8 63,3 84,0 b.d. determinowany brakiem planów Łódzkie 73,5 88,5 73,4 103,7 46,0 zagospodarowania terenu. W związku Małopolskie 260,0 261,6 154,1 115,8 49,0 z tym w dalszym ciągu najwyższe ceny Mazowieckie 443,3 413,8 668,8 665,8 470,6 działek notowane są w miastach Opolskie 69,0 84,0 b.d. 405,1 148,6 i w obrębie ich satelit. W I kw. 2009 r. Podkarpackie 57,0 282,1 22,9 465,6 160,7 najwięcej za 1mkw. należało zapłacić Podlaskie 191,0 141,4 b.d. b.d. b.d. w woj. mazowieckim (ok. Pomorskie 171,4 261,7 234,0 271,1 144,1 470,6 zł/mkw.), najmniej zaś w woj. Śląskie 96,5 95,2 114,0 160,5 338,7 łódzkim. (ok. 46,0 zł/mkw.). Jednakże Świętokrzyskie 77,0 16,0 24,4 b.d. 250,8* Warmińsko- należy zaznaczyć, że niska liczba mazurskie 79,8 58,2 65,7 27,8 181,0 zawartych w omawianym kwartale Wielkopolskie 123,4 158,8 96,7 238,0 75,7 transakcji kupna/ sprzedaży działek Zachodniopomorskie 128,5 364,5 345,1 210,8 238,9 odnotowanych w bazie AMRON POLSKA 229,1 233,2 297,9 264,3 252,8 znacznie ogranicza jakość prowadzonego * niska reprezentatywność danych wnioskowania. Przeciętne ceny mogą być obarczone błędem a ich reprezentatywność w niektórych przypadkach Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: AMRON, (dla niektórych województw) może być ograniczona. Rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę w przeciwieństwie Czynnik ograniczoności do nieruchomości mieszkalnych charakteryzuje się większą sztywnością zasobów gruntów cen. Wynika ona w istotnym stopniu ze specyfiki obrotu ziemią i faktu, że budowlanych usztywnia jest to zasób ograniczony. Co więcej, specyfika i sentymentalne podejście ich ceny i zmniejsza do posiadanych gruntów, szczególnie ziem nisko obszarowych potencjalną skalę ich przeznaczanych w znaczniej większości pod budownictwo jednorodzinne, spadku. determinują niechęć właścicieli do ich zbycia po niższych cenach. Szacujemy, że czynnik ten będzie w najbliższym okresie wpływał na zmniejszenie podaży tego typu ziem co za tym idzie korekta cen nie osiągnie wysokich poziomów. Jednocześnie spodziewać się można wzrostu liczby Oczekiwany wzrost podaży działek wielkoobszarowych ofert sprzedaży działek wielkoobszarowych. Ich zbyciem mogą być zbywanych przez zainteresowani deweloperzy, których kondycja finansowa jest na tyle deweloperów w celu niekorzystna, że będą dożyć do spieniężania kapitału zamrożonego w ziemi poprawy kondycji i sfinansowania już prowadzonych inwestycji. Takie grunty mogą być finansowej relatywnie tanie, ale i popyt na nie będzie ograniczony z uwagi na spadek przedsiębiorstwa. zainteresowania przedsiębiorstw rozpoczynaniem nowych inwestycji w momencie kryzysu mieszkaniowego. 20
  • 21. 5. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej 5.1. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej w obrocie międzysąsiedzkim Rynek ziemi rolnej pozostając w dalszym ciągu w tendencji Ceny ziemi rolnej znajdują wzrostowej cen, zachowuje się odmiennie niż rynek nieruchomości się w dalszym w trendzie mieszkalnych gdzie dominują spadki. W dalszym ciągu ziemia traktowana rosnącym. jest jako dobro ograniczone i pożądane- szczególnie w przypadku obszarów z glebami o wysokiej klasie bonitacyjnej. Pewnym zaskoczeniem pozostaje Oceniamy, że cześć kilkunastoprocentowa dynamika wzrostu cen w okresie, kiedy spada transakcji zawarta została opłacalność produkcji rolnej (wyłączając produkcję wieprzowiny) a rok przez jednostki 2008 charakteryzował się znacznym spadkiem przychodów większości niezwiązane z produkcja gospodarstw rolnych. Mniemać, więc można, że cześć transakcji zawarta rolną, a zakup ziemi jest została przez jednostki niezwiązane z produkcja rolną, a zakup ziemi jest dla dla nich korzystną nich w dalszym ciągu, korzystną inwestycją. Ponadto jest ona obarczona inwestycją, obarczoną mniejszym ryzykiem mniejszym ryzykiem spadku opłacalności niż inwestycje na rynku spadku opłacalności niż kapitałowych czy nieruchomości mieszkaniowych. Jednocześnie obecne inwestycje na rynku poziomy ceny ziemi w Polsce, pomimo, że są znacznie niższe od cen ziem kapitałowych czy zlokalizowanych w krajach Europy Zachodniej, stanowią dla gospodarstw nieruchomości rolnych w większości regionów znaczne ograniczenie możliwości mieszkaniowych. zakupowych. Opierając się na danych Średnie ceny transakcyjne gruntów ornych (w zł za 1 ha). Głównego Urzędu Statystycznego Grunt orny przyjmujemy, że przeciętny poziom Województwo Dobry (klasy Średni (klasy Słaby (klasy Ogółem cen gruntów ornych w obrocie I, II, IIIa) IIIb, IV) V, VI) międzysąsiedzkim w I kw. 2009r. Dolnośląskie 16 773,4 21 548,0 16 644,2 10 187,5 osiągnął wartość 16 719,7 zł/ha. Kujawsko-Pomorskie 25 247,6 29 793,3 25 915,0 19 735,3 Oznacza to, że na przestrzeni roku Lubelskie 11 937,1 14 858,0 11 957,3 9 431,4 ceny wzrosły o 14,9% oraz o 8,3% Lubuskie 9 315,8 10 897,6 9 941,3 7 719,7 w ciągu trzech pierwszych Łódzkie 16 001,6 19 383,5 18 082,0 12 662,0 miesięcy br. Małopolskie 15 658,8 17 638,1 15 244,3 13 201,1 Mazowieckie 18 105,2 25 103,9 19 310,3 13 569,7 W dalszym ciągu najdroższe Opolskie 16 134,8 21 835,2 15 771,9 11 461,2 grunty rolne zlokalizowane są na Podkarpackie 10 595,1 12 716,7 10 450,7 8 668,4 terenach woj. wielkopolskiego oraz Podlaskie 17 327,4 22 045,0 18 846,0 14 319,5 kujawsko- pomorskiego. Ceny ziemi Pomorskie 21 097,6 22 960,4 22 092,6 19 013,7 na tych obszarach w I kw. 2009 r. Śląskie 15 994,3 21 890,8 16 602,4 9 592,3 ukształtowały się na poziomie Świętokrzyskie 9 177,1 12 370,8 9 100,5 6 562,8 równym odpowiednio 27 269,3 zł/ha Warmińsko-Mazurskie 13 145,7 14 657,1 14 215,9 11 261,2 Wielkopolskie 27 269,3 35 759,9 29 366,3 20 309,6 oraz 25 247,6 zł/ha. Tak wysokie Zachodniopomorskie 11 408,3 13 324,1 12 150,3 9 201,7 ceny gruntów na tym terenie w istotnym stopniu związane są Polska 16 719,7 20 602,0 17 458,4 13 127,6 z koncentracją wielko obszarowych gospodarstw rolnych na tym obszarze. Opracowanie: AM, Bank BGŻ; W dalszym ciągu jest tutaj zgłaszany duży popyt na ziemię orną, a przy Źródło: GUS, znacznych ograniczeniach w możliwości zakupu gruntów z zasobów WRSP (roszczenia zabużan dotyczą ok. 90% gruntu) akceptowane są bardzo wysokie ceny. Dodatkowo ziemie tam zlokalizowane utrzymane są w wysokiej kulturze rolnej co podwyższa oczekiwania cenowe ich właścicieli. Również niezmiennie najniższe ceny ziemi rolnej W I kw. 21