“Rasgos del mercado de alquiler de vivienda en Colombia y lineamientos para una política estatal de vivienda social basada en el arrendamiento”. Por Samuel Jaramillo (Colombia). Samuel Jaramillo (Colombia). Economista de la Universidad de los Andes, con maestría y doctorado en urbanismo y equipamiento del territorio de la Universidad de Paris XII (Paris-Val-De-Marne). Ha trabajado como asesor del Ministerio de Desarrollo (Viceministerio de Vivienda, Desarrollo Urbano y Agua Potable) en el diseño de una política general de vivienda; además, en proyectos como el diseño de una estrategia de planificación del desarrollo urbano para Bogotá; en el Observatorio del mercado del espacio construido en Bogotá; y en la orientación de una política estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia. Ha participado en numerosos eventos científicos en estudios urbanos, planificación territorial, mercado de alquiler de vivienda, y política social, entre otros. Cuenta con numerosas publicaciones en revistas especializadas.

1. 03/06/2014
v .
Mayo2014
1
MERCADO DE
ARRENDAMIENTOS Y
POLÍTICA DE VIVIENDA
SAMUEL JARAMILLO G
CEDE- UNIANDES

2. CEDE- UNIANDES 2
Grandes rasgos del mercado de
alquiler de vivienda en Colombia
 La participación del alquiler de vivienda
en Colombia ¿Es alta?
 Si se compara con algunos países avanzados que tienen altas tasas
de alquiler el nivel de Colombia es bajo.
 Colombia: 28% Alemania 58% Suecia 57% Francia 45%(años 90)
 Si se compara con otros países latinoamericanos, es alta:
 Brasil 16% México 15% Argentina 12% Perú 11%

3. CEDE- UNIANDES 3
Distribución espacial del alquiler
 Es sobre todo un fenómeno urbano:
 Urbano 34% Rural 9%
 Es más pronunciado en las grandes ciudades
 Bogotá: 42% Medellín: 34% Cali 36%
 Existen diferencias regionales:
 Costa: Barranquillla 24,8% Cartagena 26,4% Santa Marta 27,5%
 Zona andina: Armenia 39,7 % Pererira 38,2% Ibagué 37,9%
Villavicencio 34,6%

4. Evolución temporal del alquiler
 En general hay una tendencia a la
contracción de la proporción de inquilinos.
 En el último censo de ve una reversión
%Proporción de inquilinos (Urbano)
1951: 40,1% 1964: 38,8% !973 39,1% 1993: 33,9% 2005 36,7%
CEDE- UNIANDES 4

5. CEDE- UNIANDES 5
Distribución social del alquilerl
 El alquiler está presente en todos los
estratos
 Su relación con el ingreso tiene forma de U
 4 Principales ciudades Est alto 12%, Medio 19,4% 15,6% ( CEDE años
90)
Decil 1: 35,2% 3: 43,4% 5: 46,7% 7: 40,1% 9 32,8% (2004 Bogotá
CENAC-FEDELONJAS)
Impacto en las cifras de la autoconstrucción informal

6. CEDE- UNIANDES 6
Alquiler y penuria habitacional
 Alquilar no es sinónimo de penuria
habitacional
 En 1997 en 4 ciudades el 69,4% de los inquilinos tenían condiciones
habitacionales satisfactorias. (DANE-CEDE)
 De los propietarios el 86,2% tenían condiciones satisfactorias
 Otras formas de acceso 52,2%

7. ¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler?
 Desaparición del gran casateniente decimonónico
 En contraste con inquilinos mucho más pobres
 Fuente de las políticas predominantes en el medio
internacional hasta finales de los años 80 que
favorecían de manera extrema al inquilino
 Estas normas se han flexibilizado un poco, pero el
criterio sigue teniendo mucha presencia
subyacente
CEDE- UNIANDES 7

8. ¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler
 Los propietarios arrendadores tienden a ser del mismo grupo social que
los inquilino.
 Los propietarios ricos arriendan a inquilinos ricos, los de ingreso
medio a inquilinos de ingreso medio, y propietarios populares a
inquilinos de ingresos bajos.
 Por lo menos hasta épocas recientes, no era importante la presencia de
grandes empresas que se dedicaran al alquiler de vivienda en gran
escala.
 En general se trata de pequeños propietarios que ofrecen un número
limitado de inmuebles.
 Más que una inversión propiamente capitalista, se trata de una práctica
emparentada con la “colocación de ahorros” o de una “economía
mercantil simple”
CEDE- UNIANDES 8

9. ¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler
 El carácter de esta práctica es importante para explicar
aspectos de la dinámica de este mercado.
 Es compatible con cánones de alquiler relativamente
moderados y con rentabilidades bajas. (Esto no excluye
fases de alquileres altos)
 En la decisión de compra de un inmueble para alquilar se
incluye la posibilidad de usar la vivienda para el
comprador o familiares.
 Tal vez por ello la coincidencia en el origen social del
inquilino y propietario. (También es efecto de la
incertidumbre jurídica de estos contratos)
CEDE- UNIANDES 9

10. La relación arrendador-inquilino
 Esta relación varía mucho entre los diversos estratos.
 En los ingresos altos, aunque hay mucha negociación
directa, se concentran los corredores inmobiliarios y se
tienen contratos formales.
 Esto se reduce muchísimo en estratos medios y casi
desaparece en estratos bajos.
 En este último ámbito hay una gran cantidad de relaciones
extraeconómicas entre propietarios e inquilinos.
Familiares, amigos, compañeros de trabajo
 Muchos de los contratos son verbales (tienen fuerza de ley
en Colombia.
CEDE- UNIANDES 10

11. La relación arrendador-inquilino
 Es una relación especialmente conflictiva en
sectores populares.
 La legislación no tiene mucho en cuenta
especificidades de esta relación en estos
grupos.
 Por ejemplo, la vivienda compartida.
CEDE- UNIANDES 11

12. La vivienda compartida
 Es una práctica que ha sido tradicionalmente muy
extendida, especialmente en algunas ciudades como
Bogotá, aunque ha ido descendiendo.
 Bogotá 1951:69% 1964:56% 1973: 48% 1993 47% 2005:13,2%
 (incluye arrendadores que comparten)
 Este último dato puede obedecer a incongruencias metodológicas
 Tampoco hay una identidad entre compartir vivienda y
penuria habitacional: 38% de inquilinos en vivienda compartida tenían
condiciones satisfactorias en 4 ciudades (1997) y 62% de propietarios que
ofrecían viviendas compartidas.
CEDE- UNIANDES 12

13. Peso del gasto en alquiler con respecto a
ingresos
 Evidencias dispares:
 Cede (1997 ENCV)
 Bogotá: menos de 2 SML 33,7% en penuria 36,2% satisfactorias
 2 a 4 SML 21,1% en penuria 34,5% satisfactorias
 4 a 8 SML Total 22,4%
 >8 SML Total 17,0
 CENAC (ECH 2001-2005)
 Estrato bajo-bajo 2001: 23,3% 2005: 12,3%
 Estrato medio-bajo 2001: 26,5% 2005: 14,9%
 Estrato medio 2001: 23,0% 2005: 13,2%
 Estrato alto 2001: 19,7% 2005: 14,1%
CEDE- UNIANDES 13

14. EVOLUCIÓN DEL CANON DE ALQUILER EN BOGOTÁ 1970-2013
CEDE- UNIANDES 14
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
1970
1973
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
2000
2003
2006
2009
2012
Canon de alquiler, apartamento tipo 1970-2013
Miles de precios constantes 2012-2
PROMEDIO Exponencial (PROMEDIO)

15. EVOLUCIÓN DEL CANON DE ALQUILER
EN BOGOTÁ 1970-2013
 Tasa de largo plazo real= -2,18% anual
 Como tendencia: 2013 un nivel del 40% de 1970
 Estamos en una fase expansiva
 Último dato: 63% del nivel de 1970
 46% del valor máximo (1980)
 77% del pico del último ciclo (1994)
CEDE- UNIANDES 15

16. Evolución reciente del alquiler y otros
precios inmobiliarios
Bogotá- Índice real
CEDE- UNIANDES 16
0
50
100
150
200
250
300
350
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Promedio
Suelo
Precio
Alquiler

17. Evolución reciente del alquiler y otros
precios inmobiliarios
 Los alquileres en los últimos 10 años han
aumentado su nivel al 145%
 Los precios de los inmuebles lo han hecho
hasta el 214%
 Los precios de la tierra han alcanzado un
nivel de 288%.
CEDE- UNIANDES 17

18. Rentabilidad de alquilar
CEDE- UNIANDES 18
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Rentabilidad Real de Mediano Plazo (4 años) del Alquiler Promedio y el CDT
Alq Prom CDT

19. Por una política estatal a favor del
alquiler
 En Colombia (y en América Latina) el alquiler ha sido
visto con desconfianza,
 No ha sido visto como un recurso, sino como una
dificultad. En el mejor de los casos se le tolera como un
mal menor. Con frecuencia se le hostiliza.
 En términos de política de vivienda social hay muy pocos
antecedentes de usarlo como un instrumento importante.
Las políticas se centran en el acceso a la propiedad.
CEDE- UNIANDES 19

20. Por una política estatal a favor del
alquiler
 Más que un obstáculo, es un instrumento para atender las necesidades
habitacionales
 Su proliferación no implica atraso ni pobreza
 No implica la confrontación de agentes con fuerza económica
desproporcionada. Los oferentes de vivienda en alquiler cumplen una
tarea positiva e importante
 Se adapta mejor a condiciones de sectores de la población numerosos.
 Flexibilidad urbana : transporte
 Fluidez laboral.
CEDE- UNIANDES 20

21. Alquiler como instrumento de política de
vivienda social
 Oportunidad de ayudas habitacionales y ciclo de
vida
 Flexibilidad laboral: contra el efecto ghetto
 Costo de transporte
 Oportunidad de ingresos complementarios para
oferentes de vivienda en alquiler
 No es excluyente con programas de acceso a la
propiedad incluso para los mismos sujetos en
momentos distintos.
CEDE- UNIANDES 21

22. Política de vivienda social en
arrendamiento
 Tres opciones de oferta:
 Vivienda en alquiler ofrecida por el Estado
 Vivienda en alquiler ofrecida por
empresarios
 Vivienda en alquiler ofrecida por agentes
mercantiles simples.
CEDE- UNIANDES 22

23. Vivienda en alquiler ofrecida por el
Estado
 Pocas experiencias en América Latina
 Larguísima experiencia en otras regiones,
especialmente en Europa: Council housing
británico, HLM francés.
 Implica dispositivos de administración
 Riesgo de resistencia y no pago
 Oportunidad de presencia estatal y apoyo a gestión
habitacional para grupos vulnerables.
CEDE- UNIANDES 23

24. Vivienda en alquiler ofrecida por
empresarios privados
 Prácticamente inexistente en las última décadas
 Recientemente, con el aumento en la rentabilidad, algo ha aparecido,
sobre todo para ingresos medios y altos (a veces como estratagema
para obtener la categoría de “vivienda social”)
 Competencia de oferentes familiares e informales que se resisten
retornos bajos. No hay mucha economía de escala
 Oscilaciones en la rentabilidad
 Obstáculos jurídicos: la legislación es muy intrincada y muy
desfavorable para el oferente
 El aumento de la escala aumenta el riesgo de resistencia
CEDE- UNIANDES 24

25. Vivienda en alquiler ofrecida por
familias
 Modalidad muy extendida especialmente en sectores de
bajos ingresos
 Su contribución ha sido grande a pesar del nulo apoyo
estatal y de obstáculos serios en el marco legal.
 No implica necesariamente ilegalidad ni precariedad.
 Parece ser el frente más prometedor para tener un impacto
pronto y significativo de ampliación de la oferta de
vivienda en alquiler.
 Tendría un efecto en las posibilidades de mejoramiento de
ingreso de familias populares
CEDE- UNIANDES 25

26. Vivienda en alquiler ofrecida por
familias
 Variar la actitud hostil del Estado en su conjunto con respecto al
alquiler
 En los programas estatales de vivienda social se prohibe el alquiler
total o parcial de la vivienda y es un causal de anulación del subsidio.
 Las característica físicas de las viviendas producidas en estos
programas (lotes minúsculos, inmuebles multifamiliares) impiden la
ampliación para el alquiler.
 El marco legal es muy inadecuado tanto para el alquiler en general (en
lo que ha habido retrocesos) como para las especificidades de este
mercado de alquiler de vivienda popular
CEDE- UNIANDES 26

27. Vivienda en alquiler ofrecida por
familias
 Programas para incentivar el aumento de vivienda en alquiler por
familias populares
 Para compra formal con destino al alquiler
 Para ampliación de viviendas con este fin (incluso en programas
formales de vivienda social)
 Subsidio a los inquilinos
 Requiere dispositivos estales (tal vez locales) para administrar ese
mercado (para garantizar calidad y también cumplimiento)
 No volver incompatibles para los beneficiarios, los subsudios al
alquiler con la participación eventual en un programa subsidiado de
acceso a la propiedad.
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