Huisvesting is geen los staand iets maar heeft sterke invloed op alle management aandachtsgebieden. Door een bedrijfskundige benadering biedt huisvesting een kans om de strategische doelen van organisaties te ondersteunen én de belangen van gebruikers te dienen. Huisvesting helpt bij het creëren van blijvend concurrentievoordeel. 2009 juni Facility Randstad nr. 22- "Strategisch Huisvesten" - Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)

1. 22126-F00k-T01-ATEL1a 29-05-2009 15:48 Pagina 46 SZ 143
OPINIE
STRATEGISCH HUISVESTEN
Huisvesting is geen los staand iets maar heeft sterke invloed op alle management aandachtsgebieden. Door een bedrijfskundige
benadering biedt huisvesting een kans om de strategische doelen van organisaties te ondersteunen én de belangen van gebruikers te
dienen. Huisvesting helpt bij het creëren van blijvend concurrentievoordeel.
Veel organisaties zien huisvesting als een noodzakelijk kwaad. Het H u i s v e s t i n g va n u i t o r g a n i s at i e p e r s p e c t i e f
krijgt alleen aandacht van het management: 1. als men zo snel groeit Het door ATELIER V ontwikkelde Strategisch Huisvesting Model® biedt
dat de huisvesting niet is aan te slepen; 2. het slecht gaat met het de verbindende schakel tussen organisatiedoelen enerzijds en
bedrijf en men op zoek is naar kostenreducties; 3. of als het beheer huisvestingsaspecten anderzijds. Het helpt bij het bekijken van
van het gebouw zodanig uit de hand is gelopen door te weinig huisvesting door het perspectief van de organisatie. Het management
onderhoudsreservering dat er een (financiële) mismatch met de van een organisatie is hiermee in staat om vanuit de
‘vastgoedmarkt’ is ontstaan. Slechts enkelen realiseren zich dat de ondernemingsstrategie het huisvestingsproces te sturen en houdt
juiste huisvesting een belangrijke bijdrage levert aan het realiseren daardoor de regie in handen. Dit is hard nodig omdat onder invloed
van de organisatiedoelen. van allerlei economische, technologische en maatschappelijke
46

2. 22126-F00k-T01-ATEL1a 29-05-2009 15:48 Pagina 47 SZ 143
ontwikkelingen organisaties, werkprocessen en dus ook huisvesting Het sturen op efficiëntie (Wordt het doelmatig aangewend?) van de
continu aan verandering onderhevig zijn. Huisvesting is statisch en huisvesting draagt alleen bij aan het rendement van de organisatie
ijlt na. Om als organisatie bij de winnaars te behoren dient men zijn als de productiviteit van de medewerkers niet negatief wordt
huisvestingstrategie jaarlijks te herijken. Dit geeft strategische beïnvloed. Een eventuele besparing op de huisvestingslasten met
flexibiliteit. Succes van een organisatie wordt meestal niet bepaald bijvoorbeeld 10% kan volkomen averechts werken als daardoor de
door de sterkte van een strategie, maar door de mate waarin de productiviteit van de medewerkers met bijvoorbeeld ‘slechts’ een half
strategie wordt uitgevoerd. Hét grote hiaat is het verschil tussen procent afneemt. Het sturen op effectiviteit (Wordt het gestelde doel
strategie en uitvoering. bereikt?) van huisvesting draagt alleen bij aan het rendement van de
organisatie als de productiviteit van de medewerkers meer stijgt dan
S T R A T E G I S C H H U I S V E S T I N G M O D E L® de daarmee gemoeide huisvestingslasten.
B at e n b e w u st z i j n v e r s u s
Financials Sales & Marketing
kostenbewustzijn
Ruim 60% van de begroting bestaat uit personeelslasten. ‘Slechts’
circa 12% zijn facilitaire kosten, hiervan zijn ongeveer 50% vierkante
ORGANISATIEDOELEN
meter gerelateerde kosten. Het zijn de medewerkers die voor de
inkomsten zorgen. Legt u de focus op het reduceren van de
huisvestingslasten, circa 6% van de begroting, of op het verhogen van
ORGANISATIEDOELEN
ORGANISATIEDOELEN
de inkomsten die met ruim 60% van het budget worden gerealiseerd?
Of iets (te) duur is hangt af van de markt waarin je opereert, wat het
HUISVESTING oplevert aan rendement en of je het kunt opbrengen.
Het ordenen van de organisatiedoelen naar de 4 business resources,
Financials, Sales & Marketing, Human Resources en Operations geeft
input voor een adequate huisvestingsstrategie. Deze strategie bestaat
ORGANISATIEDOELEN uit organisatie gerelateerde huisvestingsdoelen op de vier velden:
Imagebuilding, Teambuilding, Efficiëntie en Effectiviteit.
Human Resources Operations Om het gewenste eindresultaat daadwerkelijk te bereiken is het
essentieel om de huisvestingsdoelen helder en meetbaar te
©2008 - het Strategisch Huisvesting Model ® is een geregistreerde merknaam van ATELIER V real estate B.V. WWW.ATELIER-V.NL
beschrijven. Daarmee kan worden vastgesteld of de kwantitatieve
doelen zijn gehaald en of de gewenste gedragsverandering is
O p e r at i o n e l e h o o f d p i j n o f opgetreden. Communicatie met de medewerkers over de gemeten
st r at e g i s c h e k a n s resultaten is eveneens cruciaal. Het gaat tenslotte om het optimaal
Vragen over huisvesting kenmerken zich meestal door hun ad hoc benutten van het potentieel van de medewerkers.
karakter, terwijl ze feitelijk bezien onderdeel uitmaken van de lange
termijn ondernemingsstrategie. Huisvesting als operationele Blijvend concurrentievoordeel
hoofdpijn of als strategische kans? Door een huisvestingsvraagstuk te Met deze praktische aanpak is een directieteam in staat om in een
bekijken vanuit de 4 strategische business resources, Financials, Sales vroeg stadium gefundeerde en afgewogen beslissingen te nemen over
& Marketing, Human Resources en Operations, is de samenhang met de belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden voor haar
de organisatiedoelen beter zichtbaar. Hiermee krijgen zowel de huisvesting. Deze hebben betrekking op de gewenste ‘look & feel’, de
economische als de sociale aspecten een plek binnen de context van ruimtelijk/functionele en technische eisen als ook een gedegen
hoe het bedrijf in de maatschappij wil staan en herkend wil worden. afweging van kosten en baten. De huisvestingsstrategie vormt zo de
Het model maakt het mogelijk om verbanden te leggen tussen de input voor de uitwerking in een programma van eisen in geval van
huisvestingsfactoren en het bedrijfsproces van waardecreatie. Een verhuizing of voor het doorlichten van de huidige huisvesting. Het
verantwoorde analyse van alle kosten en baten, zowel facilitair als helpt bij het maken van keuzes voor doelgerichte ingrepen in de
vanuit het perspectief van een goed functionerende organisatie en huidige huisvesting. Strategisch huisvesten is daarmee binnen
het welzijn van de medewerkers is dan mogelijk. handbereik en draagt bij aan blijvend concurrentievoordeel. <
Balans tussen hard en zacht ATELIER V real estate B.V.
Het model bestaat uit twee diagonale assen een ‘harde’ as met Strategen in huisvesting, vastgoed en stedelijke ontwikkeling.
voornamelijk economische doelen (efficiency-effectiveness) en een www.atelier-v.nl
‘zachte’ as met voornamelijk sociale doelen (image-team). De twee
assen staan als communicerende vaten met elkaar in verbinding. Ir. René P.M. Stevens MBA (Algemeen Directeur)
Het is zaak om de optimale balans tussen beide assen te vinden. rene.stevens@atelier-v.nl
Teveel nadruk op de ‘harde’ economische as gaat ten koste van de
sociale aspecten op de ‘zachte’ as. Wil je als ondernemer het optimum
uit je huisvesting halen of uit je medewerkers?
47