II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL CON ENFOQUE GLOBAL, CONTABLE, LABORAL, TRIBUTARIO, AVALUO Y ESTADISTICA – UNEFA 2.013

1. II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL
CON ENFOQUE
GLOBAL, CONTABLE, LABORAL, TRIBUTARIO, AVAL
UO Y ESTADISTICA – UNEFA 2.013
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA DEFENSA
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITÉCNICA
DE LA FUERZA ARMADA
UNEFA
Avalúo Inmobiliario
Ing. Romaye Diaz Camacho.

2. Avalúo
Inmobiliario
Ponente:
Ing. Romaye Diaz Camacho.
Avaluador Profesional.

3. “La valuación no crea
valor, sino que observa
meramente todos los
aspectos que
influencian los bienes
inmuebles, sus usos y
las fuerzas
políticas, económicas, s
ociales y físicas que
por interacción
influyen en el valor. No
recomienda acción
pero prevé las bases
sobre las cuales las
decisiones de acción
pueden tomarse”.
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4. Avalúo, Valuación, Tasación, Valoración,
Valor de mercado, otros.
Avalúo Inmobiliario
“La Valuación, es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado
con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la
cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una
propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso
específico”. Ing. Santiago Ecker.
“Método, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y
procesar toda la información sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la
opinión inteligente sobre su valor a una fecha determinada”. Prof.
Contreras.
“ES ESTIMAR EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE EN UN
DETERMINADO MOMENTO”.
Ing. Sérgio Antonio Abunahman.

5. ¿Qué es Bien inmueble?
Bienes inmuebles: Según Art. 526 del Código Civil, los bienes son
inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que
se refieren.
Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar, es decir “los
terrenos, las minas, los edificios (Art. 527) y los arboles mientras no
hayan sido derribados (Art. 528).
Por destinación: se refiere al uso que el propietario le dé al bien
inmueble.
Por objeto: los derechos, las obligaciones y las acciones que tengan
por objeto cosas inmuebles. Derechos de propietarios o del enfiteuta.
Los derechos de usufructo y de habitación.
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6. Tipos de Avalúos.
 Bienes muebles
 Bienes inmuebles
 Maquinarias y equipos
 Rurales, finca, parcelas, semovientes, etc.
 Inmuebles negocios: hoteles, estaciones de servicios, cines, centro
comerciales, otros.
 Especiales: club sociales, instituciones educativas, instituciones
públicas, etc.
 Avalúos de Good Will e intangibles (Frutos, Marcas y
Patentes, Software, Empresas, Inversiones, etc.)
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7. Propósito de un Avalúo.
 Solicitud de Crédito.
 Privado o particular.
 Sucesiones.
 Judiciales o experticias.
 Expropiaciones.
 Contables.
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8. La Economía Urbana y las Leyes que Rigen la Formación
de los Precios Inmobiliarios.
EL MERCADO:
Antes de caracterizar el mercado se hace necesario entender su
funcionamiento y sus mecanismos. Hay que entender que es Mercado.
Es fácil percibir que su existencia depende de tres componentes:
1.-los bienes expuestos en el mercado,
2.-las partes deseosas en venderlos y
3.-las partes interesadas en adquirirlos.
Cuando se trata de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un
Mercado Inmobiliario.
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9. El aspecto cuantitativo de los tres componentes presentes en
el mercado es un factor determinante en la formación de los
precios.
1.- Competencia Perfecta: donde existen muchos vendedores, muchos
compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de
mercado.
2.- Monopolio, Oligopolio y Cartel: Monopolio: un único vendedor.
Oligopolio: pocos vendedores que compiten entre sí. Cartel: los vendedores se
reúnen para dominar en forma conjunta el mercado.
3.- Monopsonio y Oligopsonio: Monopsonio: apenas un comprador tiene
poder de compra. Oligopsonio.
4.- Ley de Oferta y Demanda.
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10. LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
PUNTO DE EQUILIBRIO
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11. Métodos de Avalúo:
METODOS DIRECTOS:
Método Comparativo o de Mercado
Estadísticas
Método del Costo.
Métodos de Depreciación.
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12. Avalúo Inmobiliario
Curvas de Depreciación

13. METODOS INDIRECTOS:
Avalúo Inmobiliario
Método Residual
Método de la Renta/
Capitalización
Planta de Valores
Método Involutivo o
Proyecciones Hipotéticas.

14. ¿CÓMO REALIZAR UN AVALÚO?
DIAGNOSTICO DE LA ZONA
Antes de valorar un bien inmueble es necesario caracterizar el entorno donde se
ubica, para conocer claramente, ubicación, área, topografía, forma, servicios
públicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la
zona, limitaciones.
Legales Físicos Socioeconómicos
Zonificación Forma
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15. ESTUDIO DE MERCADO
REGISTRO SUBALTERNO (Referenciales).
Nº VENDEDOR COMPRADOR DIRECCION
MONTO
DE
VENTA
AREA P.U.
DOC/TO
MO
FECHA
1
MIGUEL
LOPARDO.
DANIELA
MEDINA
AV. 5 DE DICIEMBRE C/
AV 15 RES. KARINA P- 2
No. B-21 ARAURE.
250.000,00 119,8 2.086,81 1081.2011 04/02/11
2
TOMAS
BARRIOS.
HUMBERTO
PEDA
AV. 25 CON CALLE 13
RES. CELIDA ROSA P- 8
No. 30 ARAURE.
150.000,00 90,27 1.661,68 2561.2011 29/03/11
3
MARITZA
AZUAJE.
FELIX
GONZALEZ
AV. 17 C/ AV 18
CJTO.RES. EL PARQUE
EDF. ARAGUANEY P- 6
No. 6-B ARAURE.
170.000,00 108,00 1.574,07 2621.2011 31/03/11
4
MARIA
MARIANI.
ERICK
FUENTES
AV. 07 EDF. SATURNO
P- 1 No. 1-B ARAURE.
180.000,00 88,00 2.045,45 5501.2011 14/06/11
5
INVERSIONE
S A.L.C., C.A.
APOLINAR
SUAREZ
AV. 13 DE JUNIO RES.
ROSALBA P- 9 No. 93
ARAURE.
150.000,00 132,00 1.136,36 5801.2011 15/06/11
Fuente: Registro Subalterno del Municipio Araure.
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16. Corrección por Área Corrección por Inflación
Áreas Ref. Aref/.apart Fa Fecha INPC actual
INPC.
Ref
FAI
119,80 0,9247 0,9806 04/02/2011 291,5 217,6 1,3396
90,27 0,6968 0,9558 29/03/2011 291,5 220,7 1,3208
90,27 0,6968 0,9558 29/03/2011 291,5 220,7 1,3208
108,00 0,8337 0,9555 31/03/2011 291,5 220,7 1,3208
90,27 0,6968 0,9558 13/04/2011 291,5 223,9 1,3019
Fa=(Aref/A apart)^(1/4) Si <30% INPC Actual=Agosto2012 291,5
Fa=(Aref/A apart)^(1/8) Si >30% FAI= (INPC Actual/INPC ref.)
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17. HOMOGENIZACIÓN DE REFERENCIALES
N° P.U (Bs/m2) Fa FAI P.U Corregido
1
2.086,81
0,9806 1,3396 2.741,37
2
1.661,68
0,9558 1,3208 2.097,84
3
1.574,07
0,9558 1,3208 1.987,24
4
2.045,45
0,9555 1,3208 2.581,50
5
1.136,36
0,9462 1,3019 1.399,79
Total 10.807,74
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18. ESTADISTICA INFERENCIAL: “Tradicional o S.P.S.S 18.0”
Ẋ= 2.161,55
S= 530,87
Criterio de CHAUVENET d13=1,65 Aceptación
Máximo 2.741,37 1,09 Pertenece
Mínimo 1.399,79 1,43 Pertenece
En el presente estudio será utilizada la teoría estadística de las pequeñas
muestras (n<30), con la distribución “t” de STUDENT, para “n” datos y “n-
1” grados de libertad, con una confianza del 90%.
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19. Intervalo de confianza(Limites); NC=90%; t=2,13
INFERIOR Ẋ-t*S/√(n-1)= 1.596,18
SUPERIOR Ẋ+t*S/√(n-1)= 2.726,92
Amplitud del Intervalo
A= Lim Sup-Lim Inf.= 1.130,74
Para obtener tres clases; A/3= 376,91
Avalúo Inmobiliario

20. Peso(Sp) Valor 1 Valor 2
1era Clase 1.596,18 hasta 1.973,09 0
2da clase 1.973,09 hasta 2.350,01 2+2 1987,24 2.097,84
3era Clase 2.350,01 hasta 2.726,92 1 2.581,50
Suma= 5 10.751,66
TOMA DE DECISIÓN= 10.751,66/5 2.150,33 Bs./m2
División en Clases:
Suma de los pesos (Sp) = 6; Suma de los valores ponderados (Sv) = 1.743,23
Toma de decisión: Sv / Sp
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21. Avalúo Inmobiliario
Caratula del Informe
Nombre del Solicitante
Identificación del Inmueble Tasable
Nombre del Avaluador Profesional
Informe de Avalúo
Informe Técnico de Avalúo
www.romaye.com.ve
APARTAMENTO N° 4C UBICADO EN LA
CUARTO PISO DEL EDIF. “LIBRA”, AV.
RAFAEL ARVELO, “URBANIZACIÓN
SANTA MONICA”, PARROQUIA EL VALLE,
MUNICIPIO LIBERTADOR.
PROPIETARIO:
SUCESION FUENTES DE
NIETO, CARMEN

22. Informe de Avalúo.
Avalúo Inmobiliario
Identificación del Inmueble.
Certificado de Imparcialidad.
Resumen del Avalúo.
Croquis de Ubicación.
Informe Fotográfico.
Credenciales del Avaluador Profesional.
Copia de Documentos de Propiedad.

23. Gracias por la
oportunidad!!
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24. Ciclo de Preguntas
Avalúo Inmobiliario