İnşaatta fleksibilite ve kapasite konusunu sektör ve firma düzeyinde özellikle Türkiye koşullarında irdelenmesi. Firmaların stratejik planlarını arz, talep ve fiyat ilişkileri içinde nasıl yapabileceklerinin tartışılması.

1. ĐTÜ FEN BĐLĐMLERĐ ENSTĐTÜSÜ
MĐMARLIK ANABĐLĐM DALI
YAPI BĐLĐMLERĐ PROGRAMI
YAPIM EKONOMĐSĐ DERSĐ
Prof. Dr. Yıldız Sey
2008-2009 BAHAR YARIYILI
YARIYIL SONU ÖDEVĐ
KONU
Đnşaatta fleksibilite ve kapasite konusunu sektör ve firma düzeyinde özellikle Türkiye
koşullarında irdeleyiniz. Firmaların stratejik planlarını arz, talep ve fiyat ilişkileri içinde nasıl
yapabileceklerini tartışınız.
afak Ebesek
502922205

2. İçindekiler:
Fleksibilite:................................................................................................................................. 3
Fleksibilitenin inşaat firmaları açısından yorumlanması: ...................................................... 3
Fleksibilitenin sektör açısından yorumlanması: ..................................................................... 4
Kapasite:..................................................................................................................................... 5
Kapasitenin firmalar açısından yorumlanması:...................................................................... 5
Kapasitenin sektör açısından yorumlanması: ......................................................................... 6
Türkiyede Arz ve Talep Bilgileri .......................................................................................... 6
Amerikada Arz ve Talep Bilgileri .......................................................................................... 7
Firmalar için arz, talep ve fiyata bağlı olarak stratejiler: ........................................................... 9
Birinci senaryo: Ekonomi iyiye gidiyor: .............................................................................. 10
Đkinci Senaryo: Ekonomi kötüye gidiyor: ............................................................................ 11
Üçüncü Senaryo: Ekonomi Dalgalanıyor:............................................................................ 11
Baskın Strateji: ..................................................................................................................... 11
Gözlem ve Öneriler: ................................................................................................................. 11

3. Fleksibilite:
Đç ve dış değişiklikler karşında kendini düzenleyebilme düzeyi olarak tarif edilebilir.
Değişiklikler olmadan önce olası değişikliklere karşı değişebilir durumda hazır bulunmak
etkin bir biçim olarak görülebilir. Değişimi belirleyip hızla cevap verebilmek sağlam ve
sürdürülebilir bir yapı sağlamaya katkıda bulunur. Oyun dışında kalıp beklemek de bir
sağlamlık biçimi olarak seçenekler arasında yer almalıdır.
Firma Büyüklüğü ve fleksibilitenin incelenmesi için aşağıdaki başlıklar yol gösterici olabilir.
Firma Büyüklüğü ve Fleksibilite Grafiği
12
10
8
6
4
2
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FİRMA BÜYÜKLÜĞÜ
DEĞİ İMLERİ İZLEYEBİLME
DEĞİ İME CEVAP VERME HIZI
DEĞİ İMLERDE OYUNDA KALMA GÜCÜ
YENIDEN GIRIS BEDELI
Fleksibilitenin inşaat firmaları açısından yorumlanması:
Firma büyüklüğü fileksibiltenin değerlendirilmesi için bir başlangıç noktası olabilir. Đnşaat
sektöründeki firmaların çoğu mikro firmalar düzeyinde olup pazardan sınırlı miktarda pay

4. alırlar. Bunlar için günü kurtarmak önemlidir. Çoğunlukla aile üyelerinden ya da yakın
arkadaşların ortaklıklarından kurulmuşlardır. Değişimleri mikro düzeyde izleyebilirler. Makro
değişiklikler bu firmaların ufukları dışında kalır. Kendi alanlarındaki değişikliklere çabuk
cevap verebilirler. Değişiklik göz önünde, görülebilir durumdadır. Aslında piyasa ve
işverenler talepleriyle yol gösterirler. Uzun süren kalıcı değişiklerde oyunda kalma güçleri
düşüktür. Đşlerin yeniden düzediği zamana kadar bekleme güzleri yoktur. Hızlıca başka bir iş
alanına kayabilirler. Đşler düzeldiğinde çok düşük maliyetlerle yeniden piyasaya dönebilirler.
Bu firmaların kendilerini kötü günlerde oyunda tutacak sermaye biriktirmeleri çok zordur.
Diğer yandan az sayıda büyük firma sektördeki işin çok büyük bir kısmını yaparlar. Bu
firmalar için teklif verebilir durumda kalmak önemlidir. Profesyonel bir yönetim biçimi
izlediklerini düşünürler. Firmanın hakim kültürü fleksibilite düzeyini etkiler. Piyasayı, alt
yüklenicileri ve müşteri taleplerini şekillendirebilirler. Değişikliklere karşı önceden izleme ve
strateji geliştirme olanakları vardır. Đşletme paradigmaları bu olanakları kullanabilir ya da göz
ardı edebilir. Değişikliklere karşı hazırlık yapmaları ve bunları kurum içerisinde uygulamaları
zaman alır. Eğer hızla küçülebilecek şekilde tasarlanmışlarsa teklif verme düzeyinde kalarak
işlerin yeniden düzelmesine kadar piyasa kalabilecek güçleri vardır. Aksi taktirde hızla iflasa
sürüklenirler. Yeniden piyasaya girme bedelleri yüksektir.
Fleksibilitenin sektör açısından yorumlanması:
Đnşaat sektörüne giriş ve çıkış diğer sektörlere kıyasla daha kolaydır. Đşlerin mevsimsel yapısı,
açıkta imalat, bir seferlik tekrarsız projeler, toplanıp dağılan ekipler ve stoksuz çalışma yapısı
kendi içinde dinamik olarak fileksibiliteyi barındırmaktadır. Đnşaat sektörü hem ekonomik
gelişmelerden etkilenir hem de bunları etkiler. Đmalat sırasında ödeme yapılması kısmı
teslimata olanak tanır. Bu şekilde değişken piyasa koşulları altında işlerin hızı değiştirilebilir.
Teknolojik gelişmeler ve buluşçuluk alt düzeydedir. Ürün eskime ve yenilenme hızı düşüktür.
Ani teknoloji şokları görülmez. Üretim biçimi değişiklikleri açık bir şekilde ve her yerde
birden ortaya çıkabilir. Sektör katılımcıları üzerinde uzun soluklu ar-ge baskısı yoktur.
Çoğunlukla iş tarif edilmiş olarak gelir ve bilinen yöntemlerin yerel çözümleri ile tamamlanır.
Đnşaat sektöründe küçük sermayelerle büyük hacimli işler yapılabilir. Bu durumda marjinal
kar çok yüksek olacağı gibi iflas riski de tehlikeli şekilde yüksektir. Sektör talebe karşı
kırılgandır. Aynı kırılganlığı kendisine destek veren alt sektörlere de yansıtır.

5. Kapasite:
Eldeki olanaklarla birim zamanda elde edilebilen en yüksek çıktı miktarı olarak tarif
edilebilir. Kapasite 0 dan 1’e doğru ilerlerken ele alınan her nokta ekonomik olmayabilir.
Ekonomik kapasite, çıktı miktarındaki değişime karşılık birim maliyet ve toplam maliyetin
değişimlerinin birlikte incelenmesiyle gözlemlenebilir.
Firma Büyüklüğü, Firma Sayısı ve İş Hacmi Grafiği
1200
1000
800
600
400
200
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FİRMA BÜYÜKLÜĞÜ
FIRMA SAYISI İ HACMİ
Kapasitenin firmalar açısından yorumlanması:
Đnşaat firmaları yüksek kaldıraç oranları ile çalışabilirler. Sermaye yapılarının çok üzerinde
işler alabildikleri gibi, görünen kapasitelerinin çok üzerinde imalat yapabilirler. Bu yüzden
diğer imalat sektörlerinde geçerli olan kapasite değerlendirmeleri, inşat sektöründeki firmalar
için doğrudan bir anlam üretmez. Đnşaat firmaları teklif verirken kapasiteyi göz önüne
almazlar. Bunu pazardan temin edebileceklerini düşünürler. Burada ortaya çıkan soru “Đnşaat

6. firmalarının kapasitelerin nasıl ölçüleceği” olabilir. Kredibilite ve iş yönetimi becerisi
konusundaki entelektüel kapasite çok önemli bir kriter olarak değerlendirilmelidir. Bir inşaat
firması kapasitesini nasıl artırabilir? Daha çok iş makinesi, daha çok iş gücü daha büyük
ofisler kapasiteyi artırır mı? Burada artırılacak kapasitenin: iş yapabilme becerileri, hızla
büyüyüp küçülebilme ve piyasa dalgalanmalarına karşı uzun süre teklif verebilir şekilde
ayakta kalmak olduğunu düşünüyorum.
Kapasitenin sektör açısından yorumlanması:
Diğer imalat sektörlerinden farklı olarak inşaat sektörünün kapasitesi doğrudan ölçülemez.
Dolaylı olarak tahmin edilebilir. Piyasadaki talebin karşılanmasını takiben kapasite artırımları
sürerken fiyatların düşmeye başlaması, pazarın o andaki talebini karşılayan kapasitenin
varlığını gösterir. Đşin mevsimsel yapısı kapasiteyi dalgalandırır. Sektöre giriş çıkışın kolay
oluşu, var olan gerçek kapasiteyi sağlıklı olarak izlemeye imkân vermez. Destek sektörlerin
kapasiteleri daha net belirlenebilir. Örneğin; Çimento ve vitrifiye üretimlerinin kapasiteleri
doğruya yakın olarak izlenebilir. Fakat bunlar sektörün toplam arz edebilme gücünü ortaya
koymazlar. Talerdeki ani şoklar ithalat yoluyla karşılanabilir. Bu durumda talebin camlılığı
geçici kapasiteyi hızla canlandırır.
Türkiye’de Arz ve Talep Bilgileri
Yapı Ruhsatları ve Kullanma Đzin Belgeleri öncü ekonomik göstergeler arasında yer
almaktadır. TUK kaynaklı olarak TCMB den temin edilen verilerle hazırlanan her iki zaman
serisi aşağıda verilmektedir.

7. TUIK IN AAT SERİLERİ (TOPLAM BİNALAR M2 )
20000000
18000000
16000000
14000000
12000000
10000000
8000000
6000000
4000000
2000000
0
01-2002
05-2002
09-2002
01-2003
05-2003
09-2003
01-2004
05-2004
09-2004
01-2005
05-2005
09-2005
01-2006
05-2006
09-2006
01-2007
05-2007
09-2007
01-2008
05-2008
09-2008
RUHSAT
KULLANIMİZNİ
Bu serilere göz atıldığında kullanım izinlerinin, ruhsatlardan çok daha fazla olduğu
görülmektedir. Bu serilere göre verilen ruhsatlardan çok daha fazla alan için kullanım izni
alınmış görünüyor. Peak değerlerinin genellikle 12. aylarda olması da data kalitesi hakkında
şüphe uyandırmaktadır.
TUIK kaynaklarından Đnşaat sektöründeki arz, talep ve kapasite hakkında yeterli bilgiye
ulaşılamamaktadır. Avrupa Birliği ile uyum projesi çerçevesinde veri kalitesinin artması ümit
edilmektedir.
Amerika’da Arz ve Talep Bilgileri
Đnşaat Sektörü ile ilgili olarak U.S. Census Bureau kaynaklarından inşaat başlığı altındaki
veriler incelenmiştir.
Ekonomik göstergeler http://www.census.gov/cgi-bin/briefroom/BriefRm yer almaktadır.

8. Construction anahtar kelimesi için elde edilen serilere https://ask.census.gov/cgi-
bin/askcensus.cfg/php/enduser/std_adp.php?p_faqid=6994&p_created=1209750874&p_sid=u
5i5Hcuj&p_accessibility=&p_lva=&p_sp=cF9zcmNoPSZwX3NvcnRfYnk9JnBfZ3JpZHNvc
nQ9JnBfcm93X2NudD0mcF9wcm9kcz0mcF9jYXRzPSZwX3B2PSZwX2N2PSZwX3BhZ2
U9MQ**&p_li=&p_topview=1&p_search_text=construction adresinden erişilebilir
Construction ile ilgili bilgilere doğrudan http://www.census.gov/mcd/ adresinden erişilebilir.
http://www.investopedia.com/university/releases/housingstarts.asp adresinde temel ekonomik
göstergeler yer almaktadır. Bu göstergeler arasında Đnşaat sektörü verilerinden üretilen
Housing Starts ve Existing Home Sales göstergeleri de yer almaktadır. Yahoo finace sitesinde
ekonomik göstergeler ve tanımları http://biz.yahoo.com/c/terms/terms.html adresinde
verilmektedir. Ayrıca Pending Home Sales http://www.realtor.org/research/research/phsdata
de dikkatlice izlenen ekonomik göstergeler arasındadır.
REIT endeksi ve yukarıda adı geçen diğer endeksler bir arada incelenerek inşaat sektörü
hakkında bulgular elde edilebilir.

9. Firmalar için arz, talep ve fiyata bağlı olarak stratejiler:
Bu bölümü senaryo analizleri tekniği ile ela almayı düşünüyorum.
OYUNCULAR ARZ TALEP FIYAT ISLEM
HACMI
DEVLET ARTAR ARTAR ARTAR ARTAR
KULLANICI AZALIR AZALIR AZALIR AZALIR
DEVLET ÜRETĐCĐARTAR ARTAR ARTAR ARTAR
AZALIR AZALIR AZALIR AZALIR
ĐNŞAAT ARTAR ARTAR ARTAR ARTAR
FĐRMALARI AZALIR AZALIR AZALIR AZALIR
SON ARTAR ARTAR ARTAR ARTAR
KULLANICILAR AZALIR AZALIR AZALIR AZALIR
DESTEK ARTAR ARTAR ARTAR ARTAR
SEKTÖRLER AZALIR AZALIR AZALIR AZALIR
KREDĐTÖRLER ARTAR ARTAR ARTAR ARTAR
AZALIR AZALIR AZALIR AZALIR
SPEKÜLATÖRLER ARTAR ARTAR ARTAR ARTAR
AZALIR AZALIR AZALIR AZALIR
Yukarıdaki senaryo matrisinde oyuncuların arz talep ve işlem hacmindeki artış ve azalışlar
karşındaki stratejileri üretilebilir.
Bugünlerde içinde olduğumuz kriz doğrudan Amerika’daki emlak sektörü balonundan
çıkmıştır. Emlak fiyatlarındaki hızlı artışla birlikte, kreditörler emlak sahiplerine daha geniş
miktarda kredi açmışlar, fiyatların düşüşüyle birlikte kredi teminatları erimiş, yükümlülükler
yerine getirilememiş ve kriz çıkmıştır.

10. REIT INDEX 2002-2009 (Real Estate Investment Trust)
Bu krizi takiben bugüne kadar görülmeyen pek çok ekonomik terim ortaya çıkmış ve
alışılmadık tedbirler uygulanmaya girmiştir
Yukarıdaki senaryo matrisi tüm oyuncular için ayrı ele alınabileceği gibi karşılıklı etkileşimli
olarak da ele alınabilir. Bu çalışmada senaryoları Đnşaat firmaları açısından ele alacağım.
Senaryolar:
1. Ekonomi iyiye gidiyor.
2. Ekonomi kötüye gidiyor,
3. Ekonomi dalgalanıyor.
Birinci senaryo: Ekonomi iyiye gidiyor:
Borsalar canlanmaktadır. Đnşaat izinleri artmakta, askıdaki satışlar düşmektedir. Nakliyat
artmıştır. Ticaret canlanmaktadır. Uluslararası finans piyasalarında güven vardır. Krediler
erişilebilir durumdadır. Dünyada gerilim düşüktür. Uzun süren durgunlukta ertelenen ihtiyaç
talep olarak ortaya çıkmaktadır. Emlak endeksi yükselmekte fiyatlar artmaktadır.
Strateji: Paketlere bölünmüş iş imkânlarına yatırım yap. Mümkün olduğu kadar peşin satış
yap. Nakit akışını garantile. Talep artmaya devam ettikçe diğer iş etaplarını devreye sok,
fiyatı gittikçe artır. Rekabet gücünü artıran farklılıklar yarat. Kazancının bir kısmıyla iş
becerisi kapasiteni artır. Her an kötüleşme şoku gelebilir. Bu şoka karşı açıkta kalmayan
yollar uygula. Ödemlerini geciktir, tahsilâtlarını hızlandır.

11. İkinci Senaryo: Ekonomi kötüye gidiyor:
Borsalar son yılların en kötü düzeyinde. Mal fiyatları yükseliyor. Enflasyon artmakta.
Enflasyon içinde durgunluk var. Nakliye sektörü çok cansız. Ticaret sadece temel ihtiyaçlar
için yapılıyor. Piyasalarda güven yok. Önemli ülkelerin ve kurumların kredi notları düşüyor.
Đşsizlik çok yüksek. Dünyada gerilim yüksek. Đhtiyaçlar ertelenemeye devam ediliyor.
Tüketim çok düşük. Yapı izinleri çok düşük. Birçok satış askıda bekliyor.
Strateji: Çekirdek kadroya çekil. En düşük sabit gider düzeyine in. Yeni yatırım yapma.
Büyük ihtimalle devlet talep tarafında yer alacaktır. Devlet projelerine yakın ol. Bu projeleri
üstlenmeye çalış. Geçici taşeronlarla çalış. Uluslar arası projelerde ödememe ve savaş riskine
karşı çok dikkatli ol. Zorunlu ihtiyaç maddelerinin temini üzerinde sağlam bir yapı kurmaya
çalış. Enflasyon riskine karşı aşınmaz değerler bul. Hükümetlerin varlıklara el koymasına
karşı temel varlığını sürdürebilecek ayarlamalar yap. Ödemlerini geciktir, tahsilâtlarını
hızlandır.
Üçüncü Senaryo: Ekonomi Dalgalanıyor:
Volatilite çok yüksek. Piyasalar iyi haberlere de kötü haberlere de sert tepki veriyor. Devlet
eliyle piyasalar ayakta duruyor. Arkasında ani bir kırılmayla her şey çok iyiye ya da kötüye
gidebilir.
Strateji: Devlete yakın ol. Para kaynaklarına yakın ol. Mümkün olan projeleri al. Riskleri çok
iyi yönet. Eğer sermaye birikimin varsa arsa ya da mülk spekülasyonu için bir portföy oluştur.
Uzun dönemde işler iyiye giderse kar edilebilir. Kötüye giderse zaten en düşük fiyatlardan
alındı. Nakde çevirmek zor olabilir. Ödemlerini geciktir, tahsilâtlarını hızlandır.
Baskın Strateji: Küçülmek ve büyümek için hazır ol. Sabit giderlerini en aza indir.
Devlete yakın ol. Risklerini kontrol et. Uluslar arası işlerde çok yüksek güvenlik sağla.
Enflasyona hazır ol. Satışları peşin yapılmış olsa bile fiyat artışları ve enflasyon için özel
tedbirler hazırla. Đmkân varsa inşaat dışında, temel ihtiyaç malzemeleri temini kanallarında bir
yer tut. Genel giderlerini burada karşıla. Net güncel değer, nakit akışı konusunda dikkatli ol.
Gözlem ve Öneriler:
Türkiye’deki veriler henüz yetersiz ve düşük kalitelidir. Đnşaat sektörüne yönelik modeller ve
analizler için yabancı kaynaklar kullanılabilir. Türkiye’deki veri kalitesi tatmin edici düzeye
geldiği zaman, yabancı kaynaklar üzerinde yapılan çalışma modelleri güncellenebilir.
Đnşaat Firmaları esneklik ve kapasite konularında senaryolar geliştirip bu senaryolara dayanan
stratejiler hazırlayabilirler. Bu çalışmanın inşaat sektöründe yol gösterici kurumlar tarafından
yapılarak inşaat firmalarına dağıtılmasını da faydalı buluyorum.