2. AllegAto 1
contributi emersi durAnte le Assemblee del dibAttito pubblico
dagli interventi alle assemblee della prima fase del dibattito pubblico.
I testi seguenti sono estratti dalle registrazioni audio delle diverse assemblee svolte nella prima fase di dibattito
pubblico. Sono stati selezionati e organizzati per tema gli interventi più significativi per il loro contributo allo
sviluppo del dibattito.. Nelle diverse sezioni tematiche, le date delle assemblee sono indicate all’inizio di ogni
sequenza. All’interno dei singoli interventi sono stati eliminati i pezzi di minore interesse o ripetitivi per facilitare
la lettura. Sono segnalati con carattere corsivo i soli inserimenti della redazione utili a completare le frasi o
segnalare le parole incomprensibili.
1. le ipotesi progettuali della società punta dell’olmo e le reazioni nella società locale
La compagine proponente
3/5/2011
bAldi (punta dell’olmo)
C’erano due realtà diverse, che erano una realtà di tipo sociale nel bergamasco, che era quella della
Fondazione Azzanelli-Cedrelli, che faceva per i soggiorni dei ragazzi, diciamo le colonie, come erano
definite tanti anni fa, per la popolazione di Bergamo e la parte invece alta dell’Italcementi che era dedicata
ai dipendenti, tra virgolette, dell’azienda stessa. Vivevano di vite indipendenti l’una con l’altra. Negli anni
’70, diciamo che c’è stato il maggiore…sviluppo e c’erano circa un migliaio di fanciulli che… di ragazzini
che venivano ospitati nelle colonie ed era un’enclave perché di fatto tutto quello che succedeva lì dentro
era di origine bergamasca, non c’erano molti contatti con il territorio cellese. C’erano le gallerie; all’interno
del compendio ci passava la ferrovia, c’era un casello ferroviario che era dedicato a scaricare e ricaricare i
bambini dopo il periodo di
soggiorno… Durante la guerra c’era stato un periodo in cui le colonie sono state anche ahimé dedicate
a luogo di transito per i deportati, storia molto triste evidentemente; fa parte della storia che dobbiamo
rispettare in qualche misur. E’ chiaro che l’attività di ospitalità nei confronti dei bambini,e sia quella parte
bergamasca, sia quella specifica dell’Italcementi, è andata avanti sino a circa gli anni ’90, quando poi
è cambiata la società, si sono un po’ cambiate tutte le strutture e quindi la funzione originaria di colonia
ha via via lasciato il posto al deserto sostanzialmente, perché niente è stato più fatto lì dentro se non,
come diceva il Sindaco….la Scuola Alberghiera per un certo periodo di tempo. Nel 2007 abbiamo, è stato
trovato un accordo tra la Fondazione Azzanelli-Cedrelli e l’Italcementi, un accordo per il quale la Italcementi
ha, diciamo, incaricato ufficialmente la Fondazione di trovare eventuali acquirenti dell’intero compendio
immobiliare, quindi sia della parte alta che della parte bassa e di tutto il bosco evidentemente, ivi comprese
le due gallerie, quella verso Varazze e quella verso Celle, sia nel territorio di Celle, del Comune di Celle,
sia nel Comune di Varazze, quindi compreso anche, diciamo, l’immobile che c’è sulla spiaggia verso
Varazze, e con un accordo che ha previsto il fatto che nel corso della vendita tutto il denaro, atti separati
perché le proprietà erano diverse, quello che veniva incamerato dalla Italcementi sarebbe stato donato alla
Fondazione, che aveva un accordo col Comune di Bergamo, per costruire all’interno di Bergamo una casa,
non di riposo ma di assistenza per disabili e persone anziane. Quindi, tutto quello che ne è venuto fuori
economicamente è ritornato in Bergamo ed utilizzato in maniera molto proficua, tra l’altro. Diciamo che la
cordata, chiamiamola… non mi piace ma… il gruppo di persone che ci siamo visti e ci siamo resi conto che
esisteva una possibilità immobiliare, come diceva il Dottor Sacchi, qui ci sono delle fotografie che scorrono,

3. quella prima era veramente adatta perché, se notate, sulla spiaggia c’è scritto qualche cosa, eravamo
nel periodo bellico evidentemente del fascismo e quindi i bambini erano stati utilizzati tipo pennarello per
scrivere una parola che in quel periodo andava molto di moda, evidentemente… Come vedete, la spiaggia
tra l’altro era molto più ampia dell’attuale, molto più profonda, è stata erosa moltissimo nel tempo ed uno dei
premi sarà anche quello di fare un rifacimento sostanziale di tutto questo. Qui che scorrono, mentre parlo,
ci sono le fotografie dei bambini durante i loro soggiorni, e questo qui è la parte iniziale proprio sull’Aurelia
a picco, dove c’è la curva, subito dopo la curva, nel primo palazzo.
Diciamo che le tre componenti della “Punta dell’Olmo” sono il GIS, Gruppo Imprese Savonesi, che è
rappresentato… sostanzialmente sono cinque imprese edili che si sono consociate, per fare tutta una
serie di operazioni immobiliari, correggetemi se sbaglio quelli del GIS, e hanno dalla loro parte una
grossa esperienza per operazioni di questo tipo, anche di dimensioni molto grandi, in ogni caso che sono
sempre state connotate da un […] utilizzo del risparmio energetico, di un’attenzione anche al territorio.
La seconda componente è il IDSC, che vorrebbe dire Istituto Diocesano Sostentamento Clero. L’Istituto
Sostentamento Clero è un ente ecclesiastico all’interno della Diocesi di Savona; è presente quest’Istituto in
tutte le Diocesi italiane, e tutti questi istituti fanno capo ad un Istituto Centrale Sostentamento Clero. Tutto
questo meccanismo è nato nel momento della riscrittura del Concordato tra Stato e Chiesa, creazione
dell’8 per mille e tutte queste cose, capitalizzando tutti questi singoli istituti che si devono occupare del
sostentamento del clero della propria Diocesi, quindi pensare agli stipendi, al versamento dei contributi
dei sacerdoti della Diocesi di Savona, parroci cellesi compresi, qualsiasi sacerdote che sia diocesano. La
terza componente, che si è aggiunta in un secondo tempo, ma già subito nella “Punta dell’Olmo” sono le
Industrie Rebora, che fanno parte del Gruppo Spinelli. Spinelli è abbastanza conosciuto come persona, più
che altro, forse più che industrialmente, come ex Presidente del Genoa ed attuale Presidente del Livorno,
sono compagni di strada, il GIS e il Rebora, per noi dell’Istituto, compagni di strada estremamente affidabili
e certi. Questa Società che abbiamo creato che è “Punta dell’Olmo”, perché una delle Punte lì una è “Punta
Aspera” l’altra è “Punta dell’Olmo”, ci sembrava giusto chiamarla in qualche maniera evidenziando dove
eravamo, cercando di capire come si poteva andare avanti con quelli di Bergamo, come li definivamo, nel
senso che abbiamo cercato di capire come avremmo potuto entrare in rapporto con queste persone, e quali
erano gli strumenti per andare avanti. E’ stato fatto da parte della Fondazione o meglio da un gruppo di
lavoro che comprendeva legali loro, tecnici molto abili, un bando di concorso privato, non pubblico, privato;
avevano messo tutta una serie di paletti di ogni tipo, genere, natura e specie che vincolavano la
partecipazione di aziende per garantire la maggior trasparenza possibile, per evitare che ci potessero essere
degli inquinamenti di qualsiasi tipo mafioso, diciamolo chiaramente, all’interno di società che potessero
partecipare, volessero partecipare a quest’asta; abbiamo partecipato ed abbiamo avuto l’avventura di
vincere, non dico né fortuna né sfortuna, l’avventura di vincere. Gli atti… sono stati perfezionati degli atti
di vendita, i singoli atti di vendita nel corso del 2009, che sono stati più atti di vendita perché ci sono state,
l’acquisizione della parte alta della parte Italcementi e della parte bassa della Fondazione e, in una fase
successiva, l’acquisizione delle due gallerie, quindi siamo felici proprietari di tutto questo. All’interno di
questo è chiaro che noi avevamo fatto, come ha detto il Dottor Sacchi, evidentemente, dei ragionamenti,
delle valutazioni economiche, che erano state fatte in un momento in cui questa bolla di difficoltà economica
italiana, europea, mondiale non si era ancora sviluppata, quindi ancora erano momenti leggermente diversi,
abbiamo proseguito su questa strada, evidentemente, pensando che dovevamo percorrere una strada in cui
però il territorio, le nostre realtà locali dovessero essere rappresentate, quindi se, in primo luogo, operando
delle scelte come tecnici, da individuare per metterli, per lavorare insieme, a questa progettazione, persone
che però fossero radicate sul territorio, in modo tale che conoscano esattamente quello che è il terreno, ma
anche quelle che sono le realtà sociali all’interno del quale ci troviamo ad operare. Poi ve li presenteranno
direttamente i due architetti che fanno un po’ da capocordata a tutta questa cosa.
9/5/2011
morisi - C’era qualcuno che voleva informazioni ulteriori sulla compagine sociale, credo che secondo quelli
che sono i parametri del capitalismo più evoluto, sapere da chi è fatta una società in termini percentuali
sarebbe importante.

4. sAccHi - Per noi non è molto importante in quanto decidiamo molto all’unanimità; c’è molta democrazia,
però la maggioranza è detenuta dall’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero e poi ci sono altri due
soci, le Industrie Rebora il 30% e GIS che ha il 19% .
Le prime reazioni dell’amministrazione comunale alla proposta progettuale di Punta dell’Olmo
3/5/2011
sindAco: Abbiamo subito chiarito con la Società che, qualora ci fosse stata una proposta, diciamo, diversa
(ndr. dalle indicazioni contenute nel PUC) , come quella che poi è stata depositata all’Amministrazione
comunale, non avremmo discusso nell’ambito, diciamo, della parte rappresentativa che è il Consiglio
comunale, seppur questo era legittimo, ma avremmo aperto un confronto con i cittadini.
La Società “Punta dell’Olmo” ci ha presentato una proposta che ha delle positività, che ha delle criticità.
Io conoscevo già un po’ il compendio delle Bergamasche perché ho avuto l’onore, per cinque o sei anni,
di essere stato prima l’Amministratore Delegato, poi il Presidente del Centro di Formazione Turistico
Alberghiero che aveva sede, voi ve lo ricordate, nelle Colonie Bergamasche, che ha dovuto andare poi
a Varazze perché le condizioni, diciamo, strutturali delle colonie bergamasche non permettevano più la
presenza del centro, perché non c’era più la possibilità di avere… lì c’erano dei ragazzi e non si era più
potuto avere il certificato di prevenzione incendi e sulla questione della pericolosità. Perciò ero riuscito,
avendo questo incarico, a penetrare un po’ all’interno, diciamo, del compendio, però non lo conoscevo
bene completamente; io sono rimasto stupefatto, sconcertato, devo dire, della grande valenza di un parte di
quell’area lì, che ha una valenza, diciamo, di un eco-sistema unico, secondo me, ma tutti quelli che l’hanno
visto lo hanno anche confermato, che questo enorme parco 35.000/ 36.000 mq. parliamo perciò di una
grande entità, che è rimasto completamente uguale, nel senso che lì non ci sono stati intervento edilizi, non
sono state tracciate strade di particolare rilevanza, se non dei sentieri, sulla parte cellese. E’ un comparto
che comprende sia una parte che è sul Comune di Celle, sia una parte che è sul Comune di Varazze. E’
una cosa unica.
Circa meno di un mese fa, sono stato ennesimamente con un gruppo di imprenditori a vedere questo
compendio, poiché avevano chiesto delle associazioni di poterlo vedere, e sono stato un po’ commosso
della presenza di un’orchidea ligure, che qualcheduno si ricorderà, se la ricorda, che si chiama “Scarpetta
della Madonna”. Io, la conoscevo perché nell’ (termine incomprensibile) dove abitavo, di fronte c’era una
riva dove nascevano alcune, ci andavo con mia mamma buon anima; mi sono trovato probabilmente in un
migliaio di queste orchidee, tutto una piana di orchidee di questo tipo, che io pensavo che non ce ne fossero
più sul territorio cellese. Il botanico che è venuto con noi ha trovato tutta un’altra serie di fiori autoctoni
di quella zona, liguri, che probabilmente non esistono più; abbiamo perciò un patrimonio di eco-sistema
naturalistico importantissimo.
Qualunque sia poi l’intervento che si faccia all’interno, diciamo, dei volumi delle Bergamasche, [è auspicabile]
salvaguardarlo e tentare di portarlo al pubblico; tra l’altro è collegabile con la galleria ex treno sia con
Varazze che con Celle; non è tutto nel Comune di Celle, ma noi pensiamo di poter essere attori anche
di un’operazione sul Comune di Varazze, chiedendo la proprietà anche sull’area del Comune di Varazze,
perché siamo un po’ preoccupati che sulla parte del Comune di Varazze una quota di questo bellissimo
parco sia invece minacciato da un sistema di trasformazione, adesso è turistico, perciò significa comunque
che possa operare sopra, e rovinerebbe completamente questo eco-sistema.
Io ho avuto un diverbio abbastanza forte con il Sindaco di Varazze attuale, quando ha ennesimamante
portato avanti un progetto che secondo me dobbiamo impedire: che le gallerie che portano nel compendio
di questo Parco vengano utilizzate per fare un’Aurelia bis. Dobbiamo fare tutte le battaglie possibili per
[salvaguardare] questo compendio, una cosa unica e veramente splendida, una delle cose più belle che ci
siano in quel comparto. Ho visto anche le associazioni imprenditoriali di Varazze puntare su questa Aurelia

5. bis; c’è stato un dibattito con le nostre, che per fortuna hanno detto a quelle di Varazze che non va bene.
23/5/2011
sindAco - L’Amministrazione comunale chiaramente non ha un ostacolo se l’edilizia convenzionata fosse
fuori, ha un ostacolo chiarissimo, che non vogliamo un’ulteriore occupazione di territorio, cioè noi non
saremo disponibili a mettere fuori, nel caso l’edilizia convenzionata ci fosse, andando a fare ulteriori palazzi
e utilizzando dei volumi non esistenti, perciò è chiaro che questo è imprescindibile da questo punto di vista,
tanto per essere chiari. Io non voglio occupazione ulteriore del territorio, se edilizia convenzionata si ha da
fare, si ha da fare entro volumi esistenti.
La proposta progettuale Punta dell’Olmo (Ipotesi A) - Caratteri generali
3/5/2011
sAccHi (gis - punta dell’olmo)
Perché lì? Perché è un posto di pregio, nel senso che oggi il mercato, il mercato è in crisi, ed è valido solo
per prodotti di alto livello e questa di Celle è un prodotto di alto livello, per qualsiasi uso uno ne voglia fare,
nel senso che è una zona che offre una location che è molto valida sia per un fine alberghiero, che per un
fine residenziale. E’ un territorio unico, perché trovare un bosco in riva al mare in Liguria è praticamente
impossibile, è un’area dove dove si può intervenire senza utilizzare nuovo territorio ma sfruttando aree già
edificabili, e… è un’area che si presta a molteplici usi e quindi l’investimento, di per se, era un investimento
che già solo l’acquisto e la prospettiva della valorizzazione dell’acquisto poteva valere l’investimento.
bAldi (punta dell’olmo)
Gli scenari futuri della colonia sono molto semplici, da una mono-funzionalità che era prima, che era quella
della ospitalità nei confronti dei bambini, evidentemente si deve passare necessariamente a una cosa che
sia con un panorama un po’ più complesso, sicuramente ci deve essere una edilizia residenziale, senza
la quale non si riesce a portare avanti ogni tipo di progetto, se non c’è il residenziale, evidentemente…;
ci deve essere anche un’edilizia convenzionata, perché i benefici… è uno dei tanti benefici che ricadono
immediatamente sulla popolazione di Celle, sulla [termine non comprensibile] è di poter acquistare a dei
prezzi decisamente accettabili, molto buoni, una parte di quest’edilizia che si va a costruire, cioè un’edilizia
sociale, questa non è nient’altro che una risposta a quelle che sono le leggi vigenti nello Stato italiano,
quindi ad un’urbanizzazione corrisponde anche un’edilizia sociale; un Cento congressi che dovrebbe, anzi
sicuramente può diventare un grosso polo trainante sull’economia anche per non fare un turismo soltanto
periodico durante l’estate, come siamo stati abituati; ci sarà una parte di turistico-ricettivo in questa zona
qui.
Poi ci sono i due aspetti che non sono di investimento con un ritorno immediato ma che sono un ritorno
grosso per la popolazione ma anche per le abitazioni che ci saranno, e che sono da una parte questo
parco pubblico, con delle grosse caratteristiche anche di unicità ed all’interno di questo parco, in una fascia
bassa anche una parte che poi il Dottor Verner ci spiegherà bene, di un, l’abbiamo definito uno stagno
didattico, che può offrire anche un grosso richiamo. Questo è molto brevemente quello che sarà, quella che
è l’operazione [termine incomprensibile].
de steFAnis (Arch. incaricato punta delll’olmo)
Sono più di cent’anni che questo luogo è recintato e nessuno poteva entrare. Le prime volte che siamo entrati
ed abbiamo visitato questo posto veramente molto particolare, ha dato proprio l’impressione di essere un
posto dove il tempo si sia fermato, per cui anche se la natura che noi vediamo è quasi tutta antropizzata
e quindi è stata proprio creata anche con le varie messe a dimora di alberature o quant’altro, in realtà poi
nel tempo la natura ha ripreso un attimino i suoi spazi, per cui si ha proprio l’impressione di entrare in un
posto assolutamente incontaminato e non solo ma è un posto anche molto carico di una vita storica, sembra

6. proprio, camminando nei sentieri, le panchine vecchie… ormai quasi distrutte, sembra quasi di camminare
un po’ nella storia. Questo aspetto di trovarci di fronte a un posto così ricco, non solo dal punto di vista
paesaggistico, naturalistico, ma anche proprio ricco di vita, di storia è un qualcosa che ha segnato, segna e
credo segnerà il lavoro che stiamo facendo.
Come prima cosa uno cerca di capire che cosa hanno in mano, hanno i committenti che hanno delle
aspettative, quindi ti pongono un tema progettuale; quindi una proposta che, in variante a quello che il Piano
Regolatore prevede. La proposta è quella di realizzare all’interno di quest’area, diciamo, dei volumi presenti,
esistenti, delle funzioni, come ha spiegato giustamente chi mi ha preceduto, differenziate rispetto all’unica
mono-funzione prevista, che era quella turistica. E così nascono le prime idee, più come idee provocatorie,
per fare dei brain-storming di lavoro all’interno, più che come vere ipotesi di progetto, tanto è vero che poi
sono state abbandonate, perché ci siamo subito resi conto degli errori che portavano dietro questi progetti
preliminari. Questo è uno dei tanti, ce ne sono quattro/ cinque, perché nel frattempo si stava formando
il gruppo di lavoro. Vi faccio un po’ di storia per capire anche come siamo arrivati alla proposta che poi
vedremo. Il gruppo di lavoro comportava l’introduzione anche di competenze diverse e punti di vista anche
diversi, per affrontare il tema progettuale.
1) Partiamo ad esempio da questa ipotesi perché è un po’ emblematica, diciamo che qui non avevamo
ancora bene la percezione del luogo, del posto dove ci trovavamo, non soltanto dal punto di vista fisico, ma
proprio anche dal punto di vista dei valori, delle forze e delle debolezze, delle potenzialità ma anche delle
fragilità di questo luogo. Qui ad esempio era previsto la conservazione di alcuni edifici e l’abbattimento di
questo, con la realizzazione ad esempio della maggior parte dei box, dei posti auto in questa parte qua,
l’introduzione di una strada che, sfruttando via la Natta, che attualmente esiste, che si può percorrere
soltanto a piedi e che poi continua e sfocia sull’Aurelia, continuare invece con una strada veicolare che
portava a questa edificazione, con una proposta di nuovo edificato sulla parte di crinale, che è la parte
anche dal punto di vista naturalistico forse un po’ meno ricco, con un verde più diradato e anche meno di
pregio, l’introduzione qua di un piccolo Cento congressi, che poi ci siamo resi conto essere troppo piccolo
in confronto alle aspettative, con il progetto che è quello di fare un Cento congressi più importante, la
ristrutturazione di uno stabilimento balneare, con un sovrappasso, quindi con la possibilità di accedere allo
stabilimento, superando una barriera fisica, che è quella dell’Aurelia, che attualmente è il problema più
grosso. Sapete che l’attraversamento lì è molto problematico e difficile. Quest’ipotesi qua presenta diversi
errori, Ci siamo resi conto che costruire una nuova strada, una viabilità, sarebbe stato un intervento troppo
importante, troppo pesante su un territorio molto delicato, perché vuol dire fare dei movimenti di terra, dei
contenimenti, una delle caratteristiche di questo territorio è di avere un’inclinazione abbastanza forte, quindi
abbiamo dei dislivelli molto forti, tanto è vero che voi sapete che l’accesso attuale viario, da sotto non è
collegato con sopra perché c’è troppo dislivello e, quindi, questo comporta di avere almeno due accessi,
uno dalla parte bassa dell’Aurelia ed uno alto.
2) Oltre a quest’idea della strada poi abbandonata, s’è abbandonata l’idea di edificati fuori dai sedimi degli
attuali edifici esistenti, s’è poi analizzato il problema degli edifici esistenti con i risultati che poi l’ingegnere ci
dirà e sulla possibilità di riutilizzare questi edifici, ma soprattutto poi si è
ragionato sul fatto che il soddisfacimento degli standard urbanistici, quindi, con l’obbligo di dare posti auto
per ognuno degli appartamenti previsti, portava di conseguenza che o i parcheggi si facevano al di fuori
degli edifici, quindi con un grosso consumo di suolo e anche quindi con uno sconvolgimento dell’assetto
del territorio, oppure di mettere i box sotto gli edifici e questo poi ha portato a tutta una serie di scelte
conseguenti.
Si è formato il gruppo di lavoro, dicevo, l’architetto Persico e l’architetto De Stefanis, che siamo noi,
l’architetto Giachetta che si occuperà del rapporto tra l’intervento e l’ambiente, l’ingegner Goso delle
strutture, strutturista, geologia Dottor Mirenghi, progettista e agro-forestale Dottor Tranquilli e Dottoressa
Susini, progettazione idraulica, ingegner Franzoni, impiantistica esterna interna ingegner Brunengo e perito
Piton, Manca in questo elenco chi ha fatto i rilievi del terreno, che è lo Studio Forni di Savona.
A questo punto, abbiamo fatto delle ipotesi, che poi abbiamo abbandonato, che ci servivano un po’ per

7. sgrossare il problema, un po’ per cercare di dare un po’ una forma a questo progetto, ci siamo dati una
scaletta, un modo di lavorare, un cammino per passi successivi. Innanzitutto, come è detto, la conoscenza
del luogo. Ci è sembrato, di fronte a questo posto così particolare, essenziale far delle indagini molto
approfondite, anche di più di quelle che normalmente si fanno per un intervento di questo genere, un’indagine
chiamata screening, quella che la legge prevede, che vuole indagine sul territorio per quel che riguarda i
servizi, per capire se l’intervento era sostenibile per i servizi primari, cioè le fognature, le utenze e poi anche
i servizi secondari alle persone, quindi l’istruzione, l’assistenza medica etc.
3) il progetto presentato
Si è iniziato quindi con la conoscenza del luogo, per prima cosa una grossa indagine fotografica, di cui credo
una parte sia contenuta nel sito di “scegliecelle”, sia di terra; questo qua era il luogo di ritrovo all’interno
delle colonie, dove c’era da una parte ovviamente anche la cappella per i riti religiosi e dall’altra parte
invece il palco per le feste; questa è la parte dell’Italcementi, dove c’era anche la mensa, questa è una
cosa particolare ed in cui ci siamo imbattuti camminando nel parco all’interno delle colonie; questo è un
monumento ai garibaldini, quindi negli anni del centocinquantenario della formazione d’Italia questo ci ha
colpito, perché in realtà questo monumento è stato inaugurato dai garibaldini stessi bergamaschi, dopo
alcune decine d’anni dal loro essere stati con Garibaldi.
Poi invece la campagna fotografica da mare, in più riprese, ed infine, cosa molto più recente, campagna
fotografica aerea, con un ditta di Torino che utilizza questi palloni aerostatici, che vengono mandati fino a
duecento metri d’altezza con delle macchine fotografiche ad alta definizione che danno immagini nitidissime
anche per questo tipo di progettazione, quindi già qui si intravede il palazzetto dello sport della Natta e
quindi il confine della proprietà. Questa parte qua e queste sono parti di Italcementi e dietro si vedono le
Bergamasche, questo qua è il sedime ferroviario, le gallerie sia verso il porto di Varazze, che verso Celle,
sono entrambe di proprietà della Società, qui il fondovalle… questo era l’ex casello, adesso di proprietà
privata, con un piccolo terreno intorno, questo è il fondovalle dove c’erano tre o quattro campi da calcio,
che venivano utilizzati per i ragazzi; gli ultimi due sono ormai stati ri-conglobati nella vegetazione. Questa
è la zona di crinale, questa è la via Natta, percorribile a piedi, che poi ridiscende sull’Aurelia e questa è la
viabilità che dalla Natta entrava nelle colonie e si fermava praticamente qui e continuava fino più o meno
a questa casetta, in dimensioni minori. Queste altre immagini semmai le inseriremo nel sito. Qui si vedono
un po’ le caratteristiche di come era sorto l’edificato, un po’ per somma di volumi fatti nei tempi successivi,
a seconda delle esigenze. Qua ad esempio questa sarebbe diventata la lavanderia… c’era una batteria di
lavatrici industriali impressionante, lì c’era il custode e così via. Questa è l’unione, la fotografia composta
dall’unione di più fotografie dove si vede tutto il comparto.
Alla campagna fotografica è seguito poi il rilievo preciso degli edifici, edificio per edificio, tutte le parti fuori
terra, seminterrate etc. ecco sezioni, prospetti, piante. Abbiamo portato alcuni esempi per far capire il tipo
di lavoro, per i tecnici colleghi che ho visto in aula sono cose normali; comunque questo è il tipo di lavoro
che è stato fatto, che si sta facendo: il rilievo del terreno, compresi tutti i percorsi sia dalla parte di Celle,
dalla parte di Varazze e quindi anche i sentieri, non soltanto i rilievi degli edifici e del loro intorno ma, come
vedete, anche di tutto il terreno intorno.
goso (ing. incaricato punta dell’olmo)
La prima domanda che mi è stata fatta è stata quella di valutare l’eventualità di mantenere in opera alcune
delle strutture esistenti ed eventualmente quali erano gli interventi necessari a tal fine. Devo ricollegarmi a
quello che diceva il mio collega De Stefanis che entrando lì dentro ci si trova come se fosse un posto dove
il tempo si è fermato. Purtroppo per le strutture il tempo non si è fermato,
quindi sono strutture che hanno subito un forte degrado, presentano notevolissimi problemi di conservazione
e in quest’ottica la normativa non ci viene incontro. Voi non lo sapete, qualcuno lo saprà però, dal 2008 in Italia
è in vigore il D.M. 2008 del 14 gennaio, che ha messo un po’ fine a quella che era una confusione normativa
sulle strutture antisismiche. Dopo che c’era stata purtroppo la tragedia della scuola di Secondigliano in
primo luogo e poi il terremoto dell’Aquila, è stato riordinato un attimino tutto il discorso normativo e per
strutture come queste, dove si interviene su fabbricati esistenti, la norma è molto severa, perché mi dice

8. la norma: bene, tu vuoi utilizzare delle strutture? Prima me le consolidi, quando me le hai consolidate me
le adegui. Cosa significa? Consolidare è una parola che più o meno ce l’abbiamo tutti in testa cosa voglia
dire, consolidare una struttura vuol dire andare a coprire quei limiti che la struttura ha per un uso che ne
vogliamo fare legati allo stato di conservazione, al tempo che è passato, ai difetti di costruzione all’epoca,
a difetti progettuali dell’epoca.
Adeguare è una parola un po’ più complicata ed è la vera novità della norma, perché? Io la voglio fare breve,
non vi voglio annoiare, però in Liguria, prima di queste normative, soltanto una zona verso Imperia ed una
zona verso La Spezia erano considerate sismiche, tutto il resto era considerato non sismico, per cui non
era obbligatorio…cioè non si pensava neanche a costruire in modo antisismico. Dopo questa introduzione
normativa, la non sismicità è stata annullata, quindi, ci sono zone poco sismiche e zone tanto sismiche. Celle
è una zona poco sismica, però è ben diverso da dire non è sismica, perché? Perché rientrare all’interno
di una zona sismica fa sì che le strutture che per loro natura sono nate per resistere prettamente a carichi
verticali al loro peso, al peso della gente che ci va dentro… quindi carichi verticali, si trovano a dover
sopportare carichi orizzontali.
Noi ci siamo concentrati soprattutto sul padiglione Frizzoni, il primo il più bello, quello che è nato per primo
e due padiglioni Italcementi, l’ “F” ed il “G”, che erano quelli che ci sembravano a prima vista quelli un po’
più adeguabili. Dai rilievi che hanno fatto i miei colleghi, ci siamo subito resi conto che il padiglione Frizzoni
aveva grosse lacune, perché è una struttura molto irregolare, cosa vuol dire è una struttura molto irregolare?
Lo vedete dai prospetti, no? Ci sono volumi bassi, volumi alti e lo vedete dalla pianta, ci sono corpi grossi,
appendici piccoline, tutta una serie di difformità geometriche che fanno sì che il terremoto su queste strutture
si accanisce, perché si accanisce? Perché il terremoto ha degli effetti che sono proporzionali alla massa,
quindi dove trova più massa va più forte, dove trova meno massa va meno forte, quindi, sui corpi grossi,
quelli belli robusti ci colpisce forte, su quelli più piccoli ci colpisce meno e l’edificio ruota, l’edificio ruota e, ad
esempio, un edificio come il padiglione Frizzoni (può girare…), un edificio come il padiglione Frizzoni, che è
realizzato in muratura, il fenomeno della rotazione gli dà molto fastidio, per sua natura, perché la muratura
non resiste alle torsioni, ma soprattutto lo vedete, impalcati in legno ormai marci, infiltrazioni di umidità che
interessano sia le parti accessorie ma soprattutto le parti strutturali. Si potrebbe pensare di fare dei rinforzi,
dei tagli e dei cuci, però nelle analisi che abbiamo condotto, ahimè, il padiglione Frizzoni è quello che per
primo è caduto e quindi, purtroppo, ci siamo dovuti concentrare un po’ di più sugli edifici in cemento armato
che questi movimenti rotatori gli danno un po’ meno fastidio, perché proprio sono realizzati in cemento
armato, che tra le sue peculiarità ha questa caratteristica di resistere, per cui ci siamo spinti oltre, perché la
norma ci dice cosa dobbiamo fare per prima cosa, abbiamo fatto dei campionamenti di materiali, cioè: come
sono stai costruiti questi edifici? Tutti voi avete sentito parlare dei cementi depotenziati, cemento con tanta
sabbia, poca sabbia, sabbia di mare, sabbia… sì è tutto vero, però dobbiamo anche considerare che sono
edifici costruiti tanti anni fa, con le risorse che avevano tanti anni fa, quindi, la sorpresa che abbiamo avuto,
qual è? Quella che vedete in mezzo è il tentativo di fare una carota in un pilastro dell’edificio del padiglione
“G”, mentre quella che è sulla vostra destra, padiglione “G” Italcementi, quella che è sulla vostra destra è
un carotaggio comune che abbiamo fatto in una fondazione di bassissimo, bassissimo livello, per cui già
vedete la grossa differenza qual è, la carota fatta in un pilastro delle colonie Italcementi ha presentato uno
stato di consistenza molto basso, tanto è vero che il laboratorio ci ha confermato, vedete degli ingrandimenti,
che le resistenze del cemento con cui sono fatti i padiglioni Italcementi non superano i 15 N/mmq. Il testo
unico, che vi dicevo all’inizio, prescrive che una struttura, in cui ci vanno dentro bambini, persone etc. non
possa impiegare calcestruzzi con resistenza inferiore ai 20 N/mmq., quindi, siamo ben distanti dal limite
minimo che è quello che ci consente la norma. Comunque ci siamo spinti oltre, quello che vedete nelle
due foto lassù, mi perdonerete, ma non sono foto delle colonie, sono foto che io ho fatto all’Aquila, dove è
emerso… quale era il problema maggiore degli edifici in cemento armato costruiti negli anni ’60? Il nodo
trave/ colonna, cioè dove i pilastri incontrano le colonne, sostanzialmente. Voi adesso non lo capite, forse
non ve ne rendete conto, ma quello che vedete non è il piano terra, ma il piano primo, sotto c’erano delle
macchine, la vedete spuntare la targa…voi guardate i pilastri e le travi, l’armatura scoppiata, tutto il ferro
che c’è lì, bene noi il ferro che abbiamo trovato nelle travi del padiglione “G”, ad esempio, sono quelle lì che

9. sono evidenziate in rosso, un ferro verticale, qualche staffa orizzontale, le travi poco armate, poco ferro,
ferro di diametro piccolo, questo che cosa sta a significare? L’ho fatta molto breve, ma la risposta che noi
purtroppo abbiamo dovuto dare alla Società è stata quella che le strutture sono sì volendo consolidabili, ma
difficilmente adeguabili, per cui sarebbe difficile far diventare quelle strutture lì adeguate a resistere ad un
evento sismico che magari non si verificherà mai, ma la norma dice che si può verificare.
de steFAnis (Arch. incaricato punta dell’olmo)
Uno dei quesiti che ci ha posto subito questo luogo era il rapporto tra l’edificato e le aree esterne. Ci siamo
subito resi conto che la progettazione non riguardava soltanto e nemmeno forse tanto gli
edifici, ma proprio l’utilizzo di questa enorme area verde, perché abbiamo fatto come se fosse un piccolo
piano regolatore all’interno, quindi una zonizzazione. Quindi, la zona di verde che è compresa all’interno
dell’edificato che è destinato, che noi vorremmo destinare al verde, diciamo, condominiale, chiamiamolo
così, parco condominiale, e tutta la parte invece di utilizzo pubblico, in totale sono più di 40/44 ettari, 43/
45.000 mq., di cui circa 23.000 in questa zona qua di parco pubblico e una zona che, anche con la cessione
da parte della Società, come s’è detto prima, della proprietà di questa parte verso il Comune di Varazze e
una parte che comunque è gravata da vincoli di inedificabilità per il TCP ligure, di questa parte qua invece
del versante sempre verso Varazze. Questa è l’ubicazione di quella zona umida o stagno didattico di cui si
parlerà dopo, all’interno del parco pubblico, che comprende questa parte qua, che era proprio il parco con i
camminamenti, questi che avete visto, i viottoli, i sentieri che era proprio il parco utilizzato dalle colonie, che
tra l’altro è un esempio di bosco di lecceta abbastanza particolare, di pregio, ecco… Andiamo avanti… Quindi,
la zonizzazione dell’intervento. Come forse vi avevo già accennato, il discorso degli accessi: naturalmente
questo accesso qua sotto, che comunque per forza di cose, come ho detto anche per i dislivelli, rimarrà
come accesso, ma soltanto limitato agli edifici più fronte mare, mentre l’accesso da sopra, dalla Natta è
quello che dovrà servire tutta la parte alta e penetrare anche con la strada esistente fino all’edificato, fino
all’interno nel cuore del complesso.
Entriamo quindi nelle linee progettuali che ci siamo dati, che il discostarci da quello che sono le superfici
già utilizzate comunque costituisce un problema per la sensibilità, per la fragilità, per l’importanza di
questo territorio, per cui tutti i nostri sforzi sono stati quelli rivolti a rimanere, come vedete, all’interno
della superficie già occupate dagli edifici, non solo ma cercando di liberare delle parti, tant’è vero che,
diciamo, lo stampo, l’impronta a terra della superficie coperta degli edifici è circa 1.000 mq. in meno rispetto
all’attuale. Ovviamente poi il terreno è occupato per i cantieri intorno agli edifici, per cui in realtà poi il
terreno attualmente occupato dagli edifici è quello che effettivamente verrà utilizzato per l’intervento, alla
fine quando poi verranno risistemate tutte le aree, quindi, un po’ rimarginate le ferite che inevitabilmente si
creano in un intervento, comunque quello che rimarrà di suolo occupato è soltanto l’impronta nuova degli
edifici, inferiore a quella …
quindi, questa è stata la prima, diciamo, norma che ci siamo auto-creati.
La seconda sempre, derivante dal fatto di utilizzare meno suolo possibile, è quello di riutilizzare la viabilità
esistente e non crearne nuove, quindi utilizzare l’esistente, che arriva fino a qui, ampliando, diciamo,
adeguandolo alle esigenze.
La terza linea progettuale è stata quella di liberare un pochettino il fronte mare, vedete che attualmente è
una cortina continua…, se noi vediamo di nuovo il plastico ci rendiamo conto di come attualmente abbiamo,
vista da mare, una palazzata continua, quindi vorremmo liberare questa parte centrale per liberare e
riorganizzare un po’ la vista dell’edificato dal mare.
interVento - Quindi abbiamo nella vostra ipotesi una riduzione della superficie?
de steFAnis - Una riduzione della superficie coperta. C’è poi l’ubicazione del Cento congressi. Questo
non è stato facile. In un certo senso, ci sono state ipotesi, qualcuno diceva lo metteranno in fondo valle,
in nuovi edifici, in realtà i nostri sforzi sono di non creare nuovi edifici. La soluzione che noi abbiamo
proposto alla committenza, che ha abbracciato, è il fatto di non creare un nuovo edificio, ma in realtà una
struttura interrata, seminterrrata, in prossimità dell’accesso della Natta, che è anche collegabile con l’uscita
autostradale, proprio per non avere nuovi volumi: Essendo tra l’altro crinale, non va oltre, diciamo, il profilo

10. della collina, ma crea una specie di sistemazione come a terrazzamenti per una parte, soltanto per un…
invece in questo angolo qua fuoriesce. Però, diciamo, che per la posizione, perché per come è fatto dal
mare, verrebbe essere quasi non vedibile, non avendo quindi impatti paesaggistici. La richiesta che ci è
stata fatta è quella di un Cento congressi importante, impegnativo, parliamo di una sala congressi di quasi
700 posti, più altre due o tre sale, per un totale di quasi 900 persone, e di per se non è soltanto fare delle
sale, ma la superficie necessaria per i servizi collegati alle sale congressuali è quasi quanto quella delle
sale. Non è soltanto fare un cinema, un teatro, un Cento congressi, vuol dire anche sale stampa, vuol dire
anche magazzini, vuol dire bar, ristoranti etc. etc.
Le destinazioni d’uso del verde ne abbiamo già parlato, andiamo avanti, l’ubicazione dei parcheggi… In
questa zona di crinale sono ubicati i parcheggi, in parte a raso e in parte interrati su più piani, così come
anche sotto il Cento congressi c’è un piano di parcheggi, tutti gli altri, quelli riguardanti gli edifici sono
tutti sotto gli edifici invece, c’è un parcheggio che però serve allo stabilimento balneare, collegato non più
con quel passaggio aereo che dicevamo all’inizio, ma in realtà con un sottopasso, un piccolo tunnel solo
pedonale, che collegherebbe questa parte di parcheggio allo stabilimento balneare.
Questa l’ipotesi, quindi, di masterplan che è stato depositato in Comune, che è credo anche illustrata sia nel
sito che nelle documentazioni che sono state consegnate. Vedete la strada che ripercorre l’esistente, qua
c’è una specie di elica per entrare in questi due parcheggi sotto, che hanno un ingresso anche dall’Aurelia.
Questo è il Cento congressi, che è sistemato poi a tetto verde, in modo da non avere impatti anche dalle viste
aeree, questi sono parcheggi; anche quelli sistemati poi a verde attrezzato, è verde armato, come si dice,
ad alberature, in modo da mitigare l’impatto. C’era un problema, che riguarda il discorso fatto inizialmente:
questo è un terreno, era un terreno completamente circondato da rete, da recinzione, tutt’ora lo è, e quindi
questo grande verde pubblico, per cui l’intenzione è quella di rendere un parco pubblico, non era collegato,
non era accessibile. L’idea è stata quindi della Società di cedere ad uso pubblico la galleria di proprietà,
in modo da potersi collegare con la passeggiata che già in parte sfrutta il sedime ex sedime ferroviario. E
questo, diciamo, sarebbe il completamento per mettere a sistema il parco pubblico con, diciamo, il territorio
comunale. C’è poi la possibilità di un ingresso da sopra, collegando la viabilità con i sentieri esistenti, non
esistenti soltanto in questo piccolo tratto: quindi con un piccolo collegamento, aver la possibilità anche,
utilizzando i parcheggi che ci sono nella zona della Natta ed i parcheggi pubblici che vengono realizzati in
questa zona e poter accedere al parco pubblico. Queste sono le linee principali…
Vi faccio vedere solo questo: è l’idea di Cento congressi. Come vedete, se voi immaginate qua la linea del
terreno, passa dove c’è la mia freccia e quindi è per tre quarti interrato. Questa è un’idea di foto-inserimento
con queste zone; questi terrazzamenti, che saranno più una sistemazione del terreno, che un vero edificio.
Questi qua sono gli spazi necessari, ecco… questa è la sala con tutti i servizi igienici, uscite di sicurezza,
scale, vigili del fuoco, quant’altro… il bar, i magazzini e tutto quello che ci vuole, vi assicuro tante cose, per
poter fare un centro di queste dimensioni .
15/6/2011
interVento - Una precisazione, mi sono perso le prime due quindi non so: dove sono finite
le gallerie con la passeggiata? È possibile che siano vostre?
sAccHi - Sì, sono nostre
interVento - È quand’è che sono diventate di proprietà?
sAccHi - Le abbiamo comprate circa un anno fa,un anno e mezzo fa.
interVento - Insieme a tutto il resto dei terreni?
sAccHi - No, le abbiamo comprate in una fase successiva, separatamente.
interVento - E in che modo?
sAccHi - Le vendevano e le abbiamo comprate.
interVento - Una trattativa privata? Erano di un privato?
sAccHi - Sì, erano di un privato e le abbiamo comprate.

11. Sulla gestione del Cento congressi
15/6/2011
sAccHi - Solo per essere preciso, il Cento congressi è il Cento congressi, poi ha tutta una serie, ad
esempio, di posti auto che vanno messi in terrazzi, che è un ulteriore costo, poi c’è la gestione quinquennale
del Cento congressi, che ha un ulteriore costo. La somma di tutto ciò siamo intorno ai € 15 milioni. Il Cento
congressi ha bisogno di un avvio … cinque anni di gestione hanno dei costi, certamente c’è una questione
di avvio … poi se è meglio non farlo, sono scelte vostre … Allora, il Cento congressi per avere una sua
attività deve entrare in convenzione … ma come è possibile che dal primo congresso …
interVento - Stiamo parlando di gestione, dopo cinque anni quello non lo vendete al Comune di Celle?
sAccHi - No, noi non lo regaliamo neanche, al Comune di Celle, perché nelle ipotesi che ci
sono in realtà lo prenderebbe la Provincia.
interVento - Io le parlo di gestione, Lei si trova un cubetto di cemento con 1000 posti dentro
e N posti macchina sotto, ok?
sAccHi - Esatto.
interVento - Da quel momento lì parte.
sAccHi - E pago personale …
interVento - L’altro giorno è venuta a parlare la dottoressa del Cento congressi del Ponente e ha detto:
“Ve lo do in gestione”, magari i primi mesi faticherà un po’, ma magari fa due o tre congressi eclatanti, fa
un po’ di promozione, magari il primo anno proprio in pari non ci va ma la gestione, se non è in pari, non ne
parliamo neanche, perché sennò il Comune di Celle domani fallisce.
sAccHi - La gestione diventa in pari, e questi non sono studi miei ma sono studi che hanno fatto terzi,
facendo convenzioni con gli albergatori, cioè gli albergatori si convenzionano ed hanno poi una redditività
al Cento congressi, sennò il Cento congressi da solo porta …
interVento - Nel caso in cui si facesse il Cento congressi, 900 posti, dobbiamo fare 900 posti auto
anche?
sAccHi - Non sono 900, ma sono 300 posti auto.
interVento - E gli altri 600 dove vanno?
sAccHi - Perché si augura che ognuno non venga con la sua macchina, c’è un gruppo che verrà in
pullman, che arriva dall’aeroporto e prende il taxi, c’è un calcolo che dice che un certo congressi da 900
posti devo avere 300 posti auto … no, non sarebbero tutti sotto il Cento congressi.
Sullo stagno didattico nella proposta Punta dell’Olmo
Verner (lipu)
La LIPU, penso che tutti lo sappiano, è una delle più importanti associazioni ambientaliste italiane, e tra
le varie cose che fa per proteggere l’ambiente abbiamo anche la protezione ambientale attraverso la
realizzazione di oasi e di aree protette, oltre ad altre iniziative che possono essere quelle di educazione
ambientale. Questi due aspetti caratteristici della LIPU, sono tutti e due presenti in quest’idea di stagno
didattico. Non è il primo esempio di stagno didattico presente in Italia, sono stati fatti in diverse aree protette
sia da parte della LIPU che del WWF. Si tratta praticamente di immaginare la creazione di un’area umida
e che abbia una valenza appunto didattica, quindi, che possa essere interessante per le scolaresche e in
generale per il pubblico.
La prima cosa che abbiamo fatto, naturalmente, è stata quella di conoscere l’area, che può essere suddivisa
sostanzialmente, come è stato detto precedentemente, in tre grosse porzioni: una porzione che è quella,

12. diciamo, di parco, che è costituita da degli alberi di grandi dimensioni, perché l’edificazione dell’area, la
realizzazione dell’area è molto vecchia, e questo parco comprende degli alberi appunto di grandi dimensioni
di conifere, come il pino d’Aleppo, il cipresso ed il pino da pinoli ed il leccio, che è la pianta tipica dell’area
mediterranea, quando viene lasciata svilupparsi in maniera autonoma. Un’altra parte importante è la parte
verso Varazze, che appunto è altrettanto importante che invece è costituita sempre da conifere e lecci di
minori dimensioni, soprattutto da una macchia mediterranea sia bassa che alta particolarmente interessante.
La parte invece dove dovrebbe essere realizzato lo stagno didattico comprende un campo di calcio (erano
presenti due campi di calcio a sette per i ragazzi) un campo di calcio, quindi un’area ormai abbandonata
pianeggiante, che viene colonizzata da piante pioniere erbacee e abbiamo scoperto che quest’area che
è contornata dal Rio Finale già adesso ospita delle specie importanti dal punto di vista della protezione,
che sono appunto orchidee, una è quella di cui ha parlato il Sindaco precedentemente, cioè la serapias
neglecta e l’altra è l’ophrys sphegodes, che è un’orchidea protetta da legge regionale. Queste chiaramente
in un intervento di un ipotetico parcheggio sarebbero state distrutte, quindi, sarebbe stato fatto un danno
enorme e, quindi, invece la realizzazione di uno stagno con delle aree molto ridotte ma comunque delle aree
cornice intorno, permette di proteggere anche queste piante. Non è solo questo che è interessante in uno
stagno didattico, ma è anche la protezione di quella che viene così detta fauna minore, ed anche questa
oggetto di una legge regionale che la protegge. La fauna minore comprende, ad esempio, anfibi e rettili ed in
particolare gli anfibi sono costantemente a rischio per la distruzione delle aree umide, quindi la ri-creazione
di un’area umida vicino al Rio Finale che già scorre da decenni in questo luogo, permetterà, se realizzato,
di proteggere in particolare anfibi, rettili ed insetti acquatici. Che cosa stiamo facendo attualmente? Stiamo
facendo una fotografia di quella che è la situazione ornitologica-ambientale in questo momento. E’ stato
detto che l’area è rimasta abbandonata per anni, immaginate quale importanza da un punto di vista faunistico
può avere un’area verde vicino al mare con alberi di grandi dimensioni, in cui l’uomo praticamente non entra
da molto tempo. Già adesso abbiamo osservato che sono presenti delle specie tipiche dei boschi maturi, in
particolare nell’area a parco che contiene proprio gli alberi più grandi, come il picchio verde, che è nidificante,
nel mese scorso, proprio a fine mese di aprile ho osservato il colombaccio che viene attirato dalle ghiande
di leccio di cui si nutre, e che ancora non sappiamo se era solamente di passo o addirittura svernante e
per il colombaccio questa è naturalmente un’area molto importante. Nell’area di macchia mediterranea,
quindi, quella di uliveto, nella parte più settentrionale ed occidentale e quella invece, del versante verso
Varazze è presente tutta la fauna della macchia mediterranea e tra gli uccelli il bellissimo occhiocotto, che è
quell’uccellino con l’occhio rosso, simile alla capinera, che vediamo nella foto in basso. Con la costruzione
dello stagno didattico potrebbero essere attirate delle specie che al momento non sono presenti, specie
che quindi potrebbero essere attirate dalla presenza di larve di insetti o eventualmente di piccoli pesci e
che potrebbero passare, quindi svernare o addirittura passare e nutrirsi per rifocillarsi prima di ripartire
durante le migrazioni, come rallidi, cioè uccelli simili alla gallinella d’acqua, quali il voltolino, che si vede
nella foto superiore ed addirittura la gallinella d’acqua potrebbe probabilmente nidificare in quest’area, altri
uccelli come quello delle foto lì in basso, dei piccoli aironi, potrebbero anche questi trovare rifugio durante
le migrazioni. Questo naturalmente nel tempo, perché quello che si deve fare è capire che la creazione di
uno stagno didattico ha dei tempi relativamente lunghi, in quanto è necessario che cresca la vegetazione e
che gli animali incomincino a conoscere questa nuova possibilità. Quindi la creazione di un stagno didattico
di circa 1.050 mq. è uno dei più grandi, almeno per quello che riguarda l’esperienza della LIPU, non è da
intendere ovviamente come un laghetto di pesci rossi, cioè è una cosa completamente diversa e proprio è
per questo è importante da un punto di vista naturalistico e didattico.
E’ importantissimo anche il fatto che in Liguria queste aree mancano, tutte quelle che c’erano sono state
bonificate e ci si è costruito sopra, quindi, la presenza di un’area umida all’interno di un’area boscosa e
vicina al mare è di estrema importanza e con possibilità di grandi sviluppi. Naturalmente è importante anche
definire quelli che sono gli obiettivi e quelli che sono i risultati attesi, e cioè le indicazioni operative che noi
daremo saranno delle indicazioni di tipo naturalistico e di tipo ambientale, che dovranno poi essere messe
sulla carta da un punto di vista tecnico da chi si prenderà la responsabilità di fare il progetto definitivo. Noi
dovremmo naturalmente definire anche per quello che riguarda la popolazione, le attese della popolazione

13. e delle scuole che dovrebbero poi frequentare quest’area, che ci saranno dei tempi di attesa, naturalmente
prima si inizia meglio è, e la manutenzione dovrà essere garantita nel tempo con un qualche cosa che
garantisca anche da un punto di vista economico quello che è la gestione dell’area. In caso contrario
non ci sarebbe niente di peggio che spendere dei soldi per fare una cosa del genere e poi abbandonarla
a se stessa. Sulla gestione didattica naturalmente noi ci candidiamo in quanto abbiamo esperienza in
quest’ambito in tutta Italia ed anche a Genova e siamo disponibili comunque per qualsiasi contributo che
venga dall’esterno.
Sulla collocazione e sui destinatari degli alloggi sociali nella proposta Punta dell’Olmo
interVento - Volevo chiedere se l’edilizia convenzionata o social housing potrebbero avere influenza
all’esterno dell’area in discussione, quindi se ci potrebbe essere una ricaduta fuori dal territorio delle colonie
bergamasche
sAccHi - Parlava di edilizia sociale o di edilizia convenzionata?
interVento - Sociale.
sAccHi - L’edilizia sociale può essere ubicata all’esterno, basta che sia all’interno del territorio cellese.
interVento - Quindi le decisioni che vengono prese su questo processo potrebbero influire
anche esternamente all’area delle colonie bergamasche.
sAccHi - Sì
morisi - Potrebbero influire, scusi se intervengo io, a condizione che gli strumenti urbanistici del Comune
lo ammettano, perché se vanno fuori dall’area è chiaro che a maggior ragione occorre una previsione
urbanistica che lo consenta.
sAccHi - L’edilizia sociale è un’edilizia pubblica poi alla fine, segue gli interessi pubblici.
morisi - È una contropartita per l’urbanistica residenziale, però.
sAccHi - Si.
interVento - Per quanto riguarda l’eventuale ipotesi di edilizia convenzionata, nelle graduatorie delle
famiglie che saranno scelte, ci sarà una priorità o comunque ci sarà la possibilità di stare nelle parti alte per
famiglie cellesi, oppure la situazione prevede anche esterni?
il sindAco - L’idea dell’Amministrazione comunale è chiarissima: solo ed esclusivamente per famiglie
cellesi, su questo non c’è dubbio, sennò non lo faremo nemmeno, per avere situazioni come già abbiamo
avuto, compreso l’ARTE, perché poi il rischio per esempio dell’ARTE è che
quando agisce, agisce su bandi che sono addirittura provinciali, se andiamo verso un’edilizia convenzionata,
sia qui, come ha detto l’assessore, e se non fosse qui comunque noi sul territorio non ne mettiamo più se
non dentro fabbricati esistenti e con bandi che riguardino solo ed esclusivamente i cellesi.
Sul dimensionamento dell’edificazione residenziale nella proposta Punta dell’Olmo
9/5/2011
sAccHi - La somma di 250 appartamenti potrebbe essere uscita da un conto di questo tipo …
morisi - Ecco, allora abbiamo scoperto la pietra dell’equivoco, 185 alloggi da 70 m², 50 e di edilizia
convenzionata e 21 di edilizia sociale, quindi qui siamo a 185 più 50, 235 …
sAccHi - ... più 20, 255 …
morisi - Però questo nell’ipotesi …
sAccHi - … di alloggi di quel tipo, di metri quadri di quel tipo ed era un’ipotesi, questa, fatta per vedere

14. che impatto c’era sulla viabilità, sulla popolazione, su un’ipotesi di massima di questo tipo, quindi potrebbe
essere uscito di qua.
morisi - Ma potrebbe … qual è la vostra previsione … perché avete un amore notevole per il condizionale….
sAccHi - Sennò non staremmo a fare una democrazia partecipata …
morisi - Ma il condizionale nella vostra proposta, questa è un’altra cosa. Voi che cosa vi aspettate qua?
sAccHi - Allora, secondo me, per l’edilizia convenzionata 70 m² probabilmente è un po’ piccolo, ci
vorrebbero 80 metri, sull’edilizia residenziale 70 metri potrebbe essere un numero corretto
morisi - Quindi in realtà non siamo tanto lontani da questo totale.
sAccHi - No, non siamo lontani però ci sono quei 21 appartamenti di edilizia sociale che in realtà non
comprendono affatto la …
morisi - Perché sono quelli che la legge impone.
sAccHi - Esatto, e che vengono fatti in più.
morisi - Va bene, comunque 135 più 50, ho capito … sì, certo
interVento - Quei numeri lì, i 50 di convenzionale e i 21 di edilizia sociale sono stati richiesti dal Comune?
sAccHi - No, è un calcolo per dare un’idea di che incidenza c’era, un’ipotesi di popolazione che incideva
sia sulle strutture che sul traffico, e quindi è stata fatta un’ipotesi, anzi, ritengo che il Comune voglia dei metri
quadrati medi di edilizia convenzionata più alti.
interVento - Bisognerebbe che il Comune si esprimesse.
morisi - L’edilizia sociale è quella prevista dal vostro standard ligure?
sAccHi - Dalla legge ligure, sì .
morisi - Il Comune che auspici fa sotto questo profilo? Non si deve pronunciare stasera, dico
stasera perché dovrà ragionarci sopra, però, un orientamento ancorché di carattere politico su questo tema,
queste dimensioni vi convincono, vi sembrano utili, vi sembrano ragionevoli per il vostro fascicolo?
il sindAco - La superficie media per alloggio o le superfici generali?
morisi - L’una e l’altra.
il sindAco - L’una e l’altra, per l’edilizia sociale non abbiamo nessuna incidenza perché è una percentuale
in base all’edilizia residenziale non convenzionata che si fa, cioè tutte le operazioni in base alla Legge 38
regionale superiori ai 500 m², se non erro, devono scontare, se sono conformi al PUC, il 10%, se sono
difformi al PUC, il 20%, perciò è un calcolo completamente matematico
morisi - È uno standard
il sindAco - Non siamo noi che guidiamo le operazioni
il sindAco - Per quanto riguarda l’edilizia convenzionata, io ritengo che la superficie media possa anche
essere sufficiente da questo punto di vista, preferirei averne qualche decina in più della media, se devo dire
la mia.
interVento - Una domanda riferibile alla parte convenzionata degli alloggi. A Celle ci sono
tantissimi alloggi in edilizia convenzionata, io stessa sto in uno di questi. Da sempre l’edilizia convenzionata
si paga i propri alloggi, nel senso che non li paghiamo di più, non li paghiamo di meno rispetto al prezzo di
costruzione, adesso il Sindaco ha detto che sono costati circa € 2300 a m², non si tiene conto secondo me
che questa volta l’impegno edilizio è maggiore perché prima si deve cominciare una demolizione e poi la
costruzione successiva. Non è una proposta, però un’idea, visto che tutti i cellesi che abitano queste case
se le sono pagate completamente, agevolare visto che il costo è il consumo del territorio, non è in termini
di euro, riterrei giusto, è un pensiero che sto facendo adesso, riterrei giusto che il prezzo di questi alloggi
convenzionati non sia né più né meno che il prezzo mero di costruzione.
morisi - Questa è una proposta che peraltro è emersa anche in altri interventi, quando ho detto alla
società Punta dell’Olmo cosa c’era come margine di non negoziabilità e che hanno detto: “Questo non è
negoziabile”. Verifichiamolo.
sAccHi - No, questa è una soluzione accettabile.

15. 15/6/2011
interVento - Ho aspettato la chiusura per lanciare una riflessione a tutti, mentre ce ne andiamo a casa.
È chiaro che siamo sotto ricatto di circa 250 abitazioni, questo per fare una sintesi ed essere brevissimo.
Sono passati venti o trenta anni in cui queste strutture sono rimaste inutilizzate, è passato tutto questo
tempo in cui si è lasciato che la Regione non se ne occupasse. Mi domando se questa iniziativa curiosa,
come ho mandato un’e-mail, perché non è stata fatta dieci, quindici o venti anni fa? Adesso siamo sotto
ricatto di 250 abitazioni.
sAccHi - Non sono però 250 abitazioni, sono 140 nell’ipotesi massima.
morisi - 140 più l’edilizia sociale?
sAccHi - Adesso dovrei andare a riprendere le tabelle.
morisi - Aveva fatto il conto e arrivavamo a 235, 236, sbaglio?
sAccHi - Mi sembra 215.
Sul dimensionamento finanziario della proposta progettuale Punta dell’Olmo
9/5/2011
morisi - La cosa che chiedevo a Punta dell’Olmo Spa, e che a me non è chiarissima è: quali sono le ragioni
di questo investimento che voi siete intenzionati a fare, cioè, che cosa vi aspettate da questo investimento?
Qual è l’idea che l’investitore Punta dell’Olmo Spa nell’insieme della sua compagine societaria si è fatto
circa l’opportunità che quest’operazione può presentare.
sAccHi - E’ complesso anche sapere il risultato finale, nel senso che, è chiaro che uno fa un’operazione
sperando di avere investito bene i suoi soldi e che ci torni il giusto guadagno, e complessa perché oggi uno
non sa esattamente cosa ci farà, e quindi non sa quali saranno i tempi di ritorno di questo investimento,
perché se ovviamente io riuscissi a fare tutte case convenzionate a un prezzo eccezionale e riesco a
vendere tutto in sei mesi, è chiaro che ho una risposta immediata in tempi brevissimi. Non sarà così, quindi
quello che faremo avrà dei tempi lunghi, si spererà di venderlo, perché se è un albergo bisogna trovare il
gestore, si sono delle case bisogna trovare degli acquirenti, il mercato non sai come va. Io se vuole le posso
far vedere uno schema di investimento per capire quali sono i margini delle cose, come variano, se variamo
le varie ipotesi di investimento, che comunque avranno sempre quel margine di invenduto o nei tempi in
cui è venduto. Noi ad esempio immaginiamo che questa operazione venga portata a termine nel giro di sei
anni e che magari le vendite finiscono tra nove anni, ma se questo qua si protrae invece per molti più anni
è chiaro che l’investimento e un investimento che comincia ad avere delle negatività
morisi - Ecco, volevo capire una cosa di più. Voi associate l’investimento a quale tipo di realizzazione,
edilizia residenziale?
sAccHi - Mista.
morisi - Ce lo può descrivere, in parole povere, al di là dello schema …
sAccHi - Lì dipende molto da quello che noi dobbiamo dare, nel senso che, le faccio un
esempio, poi magari con i numeri rimangono più semplici, se io devo fare un 30% di case in edilizia
convenzionata, queste case in edilizia convenzionata se vengono vendute a € 4000/ € 4500 non mi portano
danno, nel senso che tra quello che ho comprato, quello che mi costa realizzarlo, e quello che vendo, o
anche un piccolo margine di utile
morisi - Voi per ora quanto avete investito nell’acquisire questo bene?
sAccHi - Noi per acquisire questo bene circa 26/27 milioni di euro …
morisi - Quindi, 26/27 milioni di euro per ora investiti.
sAccHi - Sì. Quanto ci vorrà a costruire tutto? Circa 60 milioni di euro.
morisi - Oltre a questi 26?
sAccHi - Esatto, quindi si arriva un investimento di 80 milioni di euro e quindi poi si spera che riesce ad

16. arrivare a 100/110 milioni di euro.
morisi - Quindi il risultato finale per voi è difendibile dal punto di vista aziendale se produce un introito …
sAccHi - Un margine intorno al 10% attualizzato, io sto parlando compreso anche gli interessi .
morisi - Compreso anche gli interessi. Voi vi siete dovuti indebitare per fare questo investimento?
sAccHi - Certo, sì, sì, con la banca di riferimento qua in provincia … non sono pratico
morisi - Avete sentito tutti? Allora è importante l’informazione che ci ha dato il dottor Sacchi, cioè,
l’investimento iniziale per acquisire l’area è tra i 25/26 milioni di euro …
sAccHi - Sì se contiamo già alle spese progettuali …
morisi - Comunque, avete tirato fuori tra il 25, 26, 27 milioni … ora, se volete spaccare il capello in quattro
chiederemo al dottor Sacchi …
sAccHi - Il bilancio è pubblico.
morisi - Esatto. Allora, voi pensate, se questa ipotesi progettuale va in porto, se il Comune la accoglie con
le correzioni, revisioni, integrazioni, però voi pensate a un investimento di 60 milioni di euro, oltre a questi
26.
sAccHi - Noi pensiamo a un investimento vicino ai 90 milioni di euro.
morisi - 90 milioni di euro. Per voi il ritorno atteso è sui 110.
sAccHi - Sì.
morisi - Allora, per arrivare a questo ritorno atteso, voi che cosa immaginate? Edilizia residenziale …
sAccHi - Edilizia sociale, e turistico-alberghiero, ma non è che lo stiamo dicendo per …
sAccHi - Quando noi abbiamo fatto il compromesso di quest’immobile, qua a Celle c’era la
campagna elettorale, quindi non sapevamo neanche con che Amministrazione cesseremo dovuti confrontare.
Abbiamo visto in quel periodo lì le varie proposte che facevano i vari gruppi parlamentari, e comunque
abbiamo comprato, quindi siamo arrivati poi a fare l’atto e abbiamo cercato, a quel punto c’era il Sindaco
eletto, abbiamo cercato di incontrarlo ma si è rifiutato di incontrarci, non solo, si è rifiutato anche dopo che
avevamo fatto l’atto perché essendo un edificio vincolato c’erano i sessanta giorni della Soprintendenza, e li
abbiamo pensato: “Magari vorrà acquisirlo lui”, perché avevano i sessanta giorni di tempo le Amministrazioni
pubbliche per acquisirlo, quindi siamo riusciti a incontrare l’Amministrazione solo sessanta giorni dopo che
lo abbiamo acquisito. A quel punto l’Amministrazione, e prima era sempre detto che lì si può fare solo
albergo, ci ha detto alcune problematiche che c’erano in Celle e di cosa Celle aveva bisogno, ci ha parlato
del Cento congressi, è venuto fuori il discorso del parco, è venuta fuori un’edilizia convenzionata a prezzi
molto agevolati. A quel punto, ognuna di queste cose, ha un costo, un costo che porta più o meno delle
differenze su un business plan generale. È chiaro che se io faccio un Cento congressi e mi costa otto milioni
di euro, devo trovare una redditività all’interno dell’operazione che mi porti questi otto milioni di euro, e
questo vale per ogni singolo capo di richiesta.
morisi - L’interesse pubblico di questa operazione, virtualmente parlando, mi sembra che stia in due poli,
in due questioni. Uno è il parco, e abbiamo chiamato non a caso questo processo partecipativo in questo
modo, due, è l’offerta residenziale a prezzi agevolati o convenzionata
sAccHi - E terzo è il Cento congressi
morisi - E terzo è il Cento congressi. Ecco, la domanda è questa: quante edilizia non convenzionata è
necessaria per voi per affrontare l’investimento sul Cento congressi e sul parco?
sAccHi - Allora, sul parco devo essere sincero il costo non è altissimo, diciamo che ci serve circa un 10%
… se poi volete vi faccio vedere anche degli schemi che sono anche più chiari …
sAccHi - Il bosco, benché abbia un valore perché è nella parte di Celle che ha un indice di edificabilità, da
un punto di vista di business plan la cosa non costa tantissimo, diciamo che con un 10% di edilizia libera non
siamo in grado di dare 20.000 m² di parco, attrezzato sistemato, siamo su quell’ordine lì.
morisi - E quindi in termini di appartamenti? Io ho sentito da un po’ di conoscenti di Celle, di gente che mi
ha scritto, le cifre più curiose, c’è chi parla di centinaia, c’è chi parla di molte decine …
sAccHi - Allora, faccio l’esempio, in quel caso il 10% sono 1800 m², 1800 m² di residenziale corrispondono
a venti appartamenti, 100 m² l’uno … aspetti che devo vedere la tabella … 90.
morisi - In altre parole, più crescono le aspettative della funzionalità pubblica di questo investimento, più

17. cresce il vostro bisogno di edilizia libera. Nella vostra prospettiva di base, ripetiamo questi numeri, la vostra
aspettativa di edilizia libera ammonta a? Nell’ipotesi complessiva?
sAccHi - Arriva a circa il 60%, quindi siamo circa a 7000 m² .
morisi - E in numero di alloggi?
sAccHi - Devo mettermi con la macchinetta, sennò dico un’altra castroneria … non sono novanta, mi
sembrava strano … venti … vi avevo detto diciotto, mi sembrava strano …
morisi - Allora, senta, chiederei intanto al pubblico se ci sono domande se intanto mentre io chiedo al
pubblico questa cosa lei ci dà una pennetta … trenta secondi per avere dati di supporto a ciò che ci dice
Punta dell’Olmo Spa.
interVento - Volevo sapere qual è l’attuale superficie utile delle attuali costruzioni
sAccHi - Sono circa 60.000 m³ da dividere a diverse altezze, perché variano molto nei vari edifici, quindi
attualmente si ragiona in termini di metri cubi, che sono circa 60.000, compresi anche i volumi però anche
nel Comune di Varazze, che però sono molti meno, comunque circa 60.000 m³. Se dividiamo per un’altezza
urbanistica di 3 metri, 3,15 metri, abbiamo dei 18.000 ai 20.000 m²
interVento - Qual è la superficie utile, non il volume . Ho chiesto l’esistente.
sAccHi - Sono circa 18.000 metri, la prossima volta quando parliamo del progetto in maniera più specifica
tecnica saremo in grado di darvi … circa 18.000, attualmente vi possiamo dire questo
interVento - 18.000 m² sarebbe la superficie lorda attuale, c’è un circa davanti .
sAccHi - Scusi, per precisare, la superficie utile come la intende lei credo che si riferisca probabilmente alla
superficie che nel Comune di Celle viene indicata come superficie SR, o sbaglio? La superficie di riferimento
non tiene conto della larghezza dei muri, dei blocchi scala e di tutto quello che è, noi oggi non abbiamo
ancora fatto questo calcolo ma abbiamo ragionato in termini di volumetrie e di conteggio di superfici lorde.
Oggi abbiamo delle murature che sono larghe in alcuni punti anche 1 metro, 60 cm, nel momento in cui oggi
dovesse andare a costruire una casa nuova, dovrei realizzare delle murature intorno ai 45 cm. La prossima
volta, comunque, vedremo il calcolo della superficie utile, obiettivamente non ci siamo ancora occupati di
fare, perché non ci interessa in questa fase.
9/5/2011
interVento - Come faccio se prima viene deciso di acquistare, prima del risultato elettorale, quindi non
so cosa succederà, decido di fare un investimento importante, mi indebito, e non so quale sarà l’esito, però
non ho nemmeno sentito la soluzione B
sAccHi - Qui vi faccio alcuni esempi di ogni tipologia, voi vedete nelle varie colonne le tipologie, turistico
ricettivo, edilizia convenzionata, edilizia libera, Cento congressi e parco pubblico. Sto passando con la
freccia. Il costo di acquisto, facciamo l’ipotesi che sia come è tutto turistico ricettivo, ovviamente il costo a
metro quadro non cambia per tutte e tre le ipotesi …
Mi costerà più o meno tanto uguale fare l’edificazione, un po’ di più il Cento congressi perché in realtà lo
devo anche arredare e dargli tutta una serie di forniture. Poi ho dei costi di progettazione che variano un
pochino se è turistico ricettivo, che costa un po’ meno, degli oneri accessori, molto bassi per il turistico
ricettivo perché io al Comune in realtà non devo dare niente, non devo pagare oneri, ho qualche costo di
allaccio e compagnia, mentre ovviamente nell’edilizia libera a questo costo è molto più alto.
Nell’edilizia libera, aggiungo solo questo per far capire …
morisi - Questi € 200…
sAccHi - … sono dovuti a una legge che ci obbliga a fare dell’edilizia sociale e quindi i costi, più o meno
sono simili ma leggermente più alti per l’edilizia libera
morisi - Perché sull’edilizia lib.era voi avete …
sAccHi - Ho questo peso dell’edilizia sociale.
morisi - Una quota dell’edilizia sociale, che per la Liguria è uno standard, non solo per la Liguria, ma qui
in particolare.
sAccHi - Sugli attuali valori di mercato queste voci qua mi danno, ad esempio nel turistico
ricettivo, rispondendo a quella domanda iniziale, comunque un margine di utile …

18. morisi - Va bene, voi immaginate di avere un margine operativo del 7% circa.
sAccHi - Sì, attualizzato, vuol dire anche considerato tutti gli interessi, anche l’equity, tanto per parlare
tecnicamente. Ovviamente, se io faccio dell’edilizia libera, questo utile è molto più alto, è più alto di € 2000
a m² .
morisi - La cosa è molto interessante, cioè, il turistico ricettivo abbiamo una redditività a m² di € 305,
l’edilizia libera € 2305, chiaro?
sAccHi - Questa è anche la domanda perché l’edilizia libera …
morisi - Cioè, in realtà senza edilizia libera voi non avete volano di sostegno della realizzabilità
dell’intervento, o sto esagerando?
sAccHi - Riesce praticamente a scambiare i soldi dell’investimento, stai in piedi, ma poco di più
morisi - Cioè, non sarebbe una speculazione, senza edilizia libera non c’è speculazione.
sAccHi - Perfetto.
sAccHi - Mentre invece non abbiamo notato che l’edilizia convenzionata, se io la vendessi a € 2350 a m²,
come è parsa l’intenzione, la rimessa è altissima, e per ogni m² di edilizia convenzionata io rimetto € 1974.
morisi - Cioè, scusate, io volevo capire una cosa, anche per i cittadini che sono questa sera con noi,
siccome lo scarto è molto rilevante, se spostiamo un attimo la freccia in giù, cioè, l’edilizia libera voi la
quotate a un valore di mercato medio di € 7000, l’edilizia convenzionata 2000 … volevo capire bene,
scusate.
sAccHi - L’edilizia convenzionata non la quoto abitualmente nei € 2350, perché mediamente intorno a
Celle si fanno edilizie convenzionate a € 3500, € 4000, € 3000 il minimo e € 4000 il massimo che è ad
Albissola la marina vicino al mare. Qua a Celle c’è stato detto, se noi facciamo dell’edilizia convenzionata,
la vorremmo vendere a un prezzo medio di € 2350.
morisi - Questo lo dice il Comune?
sAccHi - Questo lo dice il Comune.
il sindAco - Sì, il Comune dice questo sulle basi della valutazione di quanto hanno costruito con valore
al m², anzi inferiore,le cooperative che hanno operato sul territorio in questi anni. Le cooperative che hanno
operato sul territorio in questi anni hanno costruito a un prezzo oscillante tra i € 2000 e i € 2200 1 m², perciò
noi, quando Punta dell’Olmo ha chiesto un parametro, noi abbiamo ritenuto che il parametro di € 2350 sia
un parametro che ci permetta oltretutto di andare a soddisfare le esigenze che diceva l’assessore. Se no
non avremmo soddisfatto quelle esigenze di gruppi di giovani, di famiglie nuove che potevano avere la casa
in proprietà che è una delle grandi aspirazioni che ci sono.
Questi sono i parametri
morisi - Sono molto importanti questi dati sull’edilizia convenzionata. Punta dell’Olmo ci dice che
corrisponde all’84,02% in termini di redditività al m², a fronte di un’edilizia libera che mi produce il 33% di
margine operativo lordo
sAccHi - Perfetto
morisi - Il che significa che più incremento la domanda di edilizia convenzionata, più deve incrementare
l’offerta di edilizia libera sul mercato
sAccHi - Perfetto
morisi - Ho visto sui giornali cose curiose, ho visto 235 alloggi. Quanti sono questi alloggi?
sAccHi - Cosa vorrebbe dire quello che abbiamo visto prima? Che per fare 10 m² di edilizia convenzionata
io devo fare 9,87 m² di edilizia libera per pareggiare i conti, a quel prezzo lì. A € 2350 al m²
sAccHi - Mentre per il parco pubblico me ne bastano 2,31 m², per fare un altro esempio
morisi - Quindi il punto vero, a questo punto, il trade off, come si dice in gergo politologico,
alla fine non è tanto il parco …
sAccHi - No, incide poco
sAccHi - Faccio alcuni esempi, se noi ipotizziamo 3700 m² di edilizia convenzionata, che soddisferebbero
più o meno gli alloggi che diceva l’Assessore, avremo bisogno di 3600 m² di edilizia libera. La stessa
quantità, l’ipotesi due, di edilizia convenzionata, sempre 3700 m² ma venduti a € 3500 ci richiedono solo
1500 m² di edilizia libera

19. morisi - Seconda domanda, è già stata fatta, ammesso che voi accettiate la proposta del Comune cioè di
un’edilizia convenzionata a € 2350 a m², questo benedetto numero di alloggi a quanto ammonterebbe, ce
lo potete dire per la prossima volta?
sAccHi - Ve lo posso dire già qui, perché se noi facessimo l’edilizia convenzionata a € 2350 a
m² per 3700 m², perché anche quello contano, cioè quanti ne vogliamo è di alloggi in edilizia convenzionata,
avremo bisogno di 3652 m², il centro congresso da 900 posti che è il massimo immaginabile, 4700 m²,
un parco pubblico, qua c’è scritto di 10.500 m² perché già 9500 devono essere dati a standard e quindi
non sono un costo perché sono già compresi nel costo dell’edilizia libera, poi, altre opere che ci chiede
il Comune, la passeggiata, l’allargamento di via Natta, ulteriori 500 m², abbiamo circa una somma che
corrisponde al 61% di edilizia libera, il 61% di 18.500 m². questa è l’ipotesi io l’ho chiamata di massima
richiesta, poi esistono ipotesi intermedie …
morisi - Quindi, scusi se torno pedissequamente su questa domanda, questo 61%, se devo
misurarlo su uno standard, cioè su una unità di misura di m², quanti appartamenti comportano? Perché
capisco che questo per voi non è rilevante, come non lo è per i progettisti, però per me che devo raccontare
questa cosa o vengo qui e cerco di capirne di più … sa, vedo sul giornale 235 appartamenti … qualcuno lo
ha detto e il giornalista ci è cascato come una prugna secca
sAccHi - Quanti appartamenti, dipende dalla dimensione dell’appartamento.
morisi - La vostra unità di misura qual è?
sAccHi - Se facciamo una misura media, perché anche lì poi ci saranno misure più piccole, di
80 m², basta dividere i metri quadrati totali per 80 e si ha il numero di appartamenti, se la somma sono 9000
m², diviso 80 fatela voi la divisione così non sbaglio più, 110 appartamenti .
interVento - Volevo conoscere il business plan della società nell’ipotesi originaria
morisi - Ah, senza Cento congressi?
interVento - Senza niente
morisi - L’abbiamo vista prima però, possiamo farla rivedere.
interVento - Non se ne è parlato … sapere quante camere, quanti posti letto erano previsti, perché
arriveremo poi a una certa contraddizione perché se non si fa il Cento congressi ci sarebbe una grande
quantità di posti letto, se invece si fa ce ne sarebbero meno, e questa mi parrebbe un po’ una contraddizione.
sAccHi - I posti letto non ci sono, perché poi i posti letto dipende anche dalla tipologia dell’albergo.
interVento - Ma non è stato fatto uno studio iniziale?
sAccHi - Nei business plan si lavora a metro quadrato, quindi si calcola i metri quadrati di alberghiero, di
residenziale, di convenzionata, non si calcola né a stanze …
interVento - Ma residenziale non c’era all’inizio.
sAccHi - No, le sto dicendo in generale in tutti i business plan non si ragiona mai né a stanze, né a camere
né ad appartamenti, ma a metri quadrati, perché è il costo del costruire con il costo del vendere o affittare,
non si fa mai quante camere ci saranno, perché ci possono essere alberghi con camere da 40 m² perché
vogliono fare camere extra lusso a cinque stelle da sceicchi o camere a 12 m²
sAccHi - Il turistico ricettivo è valutato € 4500 a m², un valore di un turistico ricettivo nuovo, qui ci sono
degli albergatori saranno quanto valgono i loro alberghi sul nuovo, quindi questo moltiplicato per i metri
quadrati è il valore messo a nuovo del complesso
Le possibilità di trasformazione offerte nel quadro del PUC
23/5/2011
sindAco - Attualmente la normativa di piano definisce questo ambito di zona turistica, io lo leggo così
ci capiamo meglio. “Questo è un ambito T1, comprende la zona delle ex Colonie milanesi e Colonie
bergamasche, si trova a levante del territorio comunale lungo l’arenile, vi sono inseriti alcuni edifici a blocco
di notevoli dimensioni costruite nella prima metà del secolo XX per cure e vacanze legate all’attività balneare.

20. Tali edifici possono essere oggetto di interventi di recupero e riuso con destinazione specifica a carattere
collettivo quali albergo, Cento congressi con relativi spazi per attività sportive complementari (palestra,
tennis, fitness e simili), centro di ricerca e studio per attività di formazione professionale o di tipo seminariale
e universitario, servizi destinati allo sport o al turismo, uffici pubblici e privati. L’ambito, in rapporto alla
peculiarità paesistica, comprende due ambiti di conservazione, un ambito T1.ANI-MA, in regime paesistico
di area non insediata da mantenere e ambito T1.ID-CE in regime paesistico di insediamento diffuso da
conservare, in essi non è possibile realizzare nuovi volumi né incrementare della superficie di riferimento
SR. Interventi sull’esistente sono consentiti nel rispetto delle disposizioni IV delle presenti norme integrate
con le norme (incomprensibile) di cui al precedente 7 - che vuol dire il modo di costruire, i materiali – è
possibile costruire volumi interrati con destinazione a parcheggio, deposito accessori, e a destinazione d’uso
di zone simili, purché non siano realizzate nel sottosuolo delle superfici boscate e alberate. Un eventuale
Cento congressi potrà essere realizzato anche all’esterno dei volumi già esistenti, previa riduzione dei
medesimi di pari ingombro volumetrico”. Questa è l’attuale norma della zona T1 che non comprende solo le
bergamasche, ma comprende bergamasche e milanesi e il Cottolengo
Cosa si può fare dal punto di vista delle destinazioni d’uso, mi sembra di essere chiaro, poi c’è l’architetto
redattore del piano che mi bastona se dico qualcosa di sbagliato, parla di strutture alberghiere, uffici pubblici
e privati, strutture collettive in genere, questo è quello che dice la norma
di piano. Secondo me il piano ha una negatività, che non prevede nemmeno ragionamenti di comparto, per
esempio non fa un ragionamento sulla viabilità complessiva di queste aree, l’attuale PUC, applicandolo così,
e nemmeno chiede delle specifiche di comparto, che secondo me ci sarebbero dovute essere, dividendo
le Milanesi per un conto e le Bergamasche per un altro e il Cottolengo che tra l’altro non è interessato a
operazioni e, tra l’altro, noi nella modifica del PUC vorremmo toglierlo lasciandolo all’attività di carattere
sociale dove è attualmente, il piano è un po’ deficitario da questo punto di vista.
Il mio ufficio urbanistico, e io dico riferitevi a loro da questo punto di vista, mi confermava questa mattina
che gli interventi secondo loro possono essere fatti addirittura anche solo su un edificio con il permesso da
costruire, nel caso ci sia conformità con il piano urbanistico comunale, cioè non ci sarebbero secondo loro
ostacoli, però non chiedetelo a me, qui c’è l’ingegnere Zunino, non c’è la dottoressa Mita, ed eventualmente
chiedetelo al loro, mi confermavano stamattina che anche se venisse domandato un permesso a costruire
su un solo fabbricato con la destinazione d’uso del PUC, questo potrebbe essere ammesso. Perciò, manca
un po’ di un quadro generale secondo me sull’attuale situazione di PUC.
morisi - Quindi, il punto di debolezza di questa situazione urbanistica, se ho ben capito, è un
eccesso di rigidità, la non contestualizzazione del fabbisogno di mobilità, e quindi di infrastrutturazione,
il fatto che consentirebbe a chiunque ne avesse naturalmente la titolarità di poter fare interventi puntuali
nell’ambito di quella destinazione prevista senza preoccuparsi delle insieme. Ho capito bene? È così? Io
mi permetto di aggiungere una cosa, sempre di osservatore esterno, stiamo parlando di uno strumento
urbanistico, non di un progetto, stiamo parlando di una regola, in poche parole, cioè non stiamo parlando
del fatto che effettivamente su quest’area ci siano interventi propensi a produrre quel tipo di realizzazioni,
quindi la situazione potrebbe anche restare così se non ci fossero interessi privati che volessero attivarsi.
15/6/2011
morisi - il Piano urbanistico comunale divide il territorio di Celle in ambiti, questi ambiti hanno delle funzioni
di carattere, sia territoriale, sia strategico, diverse, non sono alcune più importanti e altre meno importanti,
soltanto che alcuni di questi ambiti hanno determinate regole sia per la conservazione dei valori territoriali,
ambientali, paesaggistici che esprimono sia per guidare, contenere e disciplinare le loro trasformazioni,
le modificazioni, ciò che vogliamo fare in questi ambiti territoriali. Ebbene, l’articolo 67 al comma 1 delle
norme del PUC 2008 una prima descrizione di cos’è l’ambito T, gli ambiti T sono ambiti turistico ricettivi,
sono quelle parti del territorio che hanno impianti per l’ospitalità turistico ricettiva e campeggi. Questi ambiti,
il pianificatore di Celle, cioè l’Amministrazione comunale, ne ha individuati sette di questo tipo di ambiti, e
hanno caratteristiche diverse in relazione alle peculiarità paesistiche che prevedono a loro volta nove ambiti

21. di conservazione. Che cosa ci interessa sapere? Che cosa si può fare in questi ambiti cosiddetti T? Alberghi,
residenze turistico alberghiere, strutture turistiche all’aria aperta, pubblici esercizi, qui l’architetto Gabbaria
mi corregga, se in quanto correlati comunque alla vocazione turistica di questi luoghi? Mi porrei questa
domanda. Esercizi commerciali, anch’essi spiegabili all’interno di questa destinazione turistico ricettiva.
Residenza, questa residenza però è limitata, nella sua prevedibilità, agli ambiti T4, T5, T6 e T7, non voglio
fare il geometra che a fossa qualunque discorso con le sigle, fuori dall’ambito T1, che è quello che ci
interessa. La residenza è concepita al di fuori dell’ambito T1, purché si tratti di volumi esistenti, già, per
ragioni storiche destinati all’uso residenziale. In più sono prevedibili, negli ambiti T, per ora li consideriamo
al plurale, uffici e servizi pubblici e privati. Che cosa dice il PUC? Perché io faccio questa scelta? La faccio
per quella che può sembrare un’ovvietà, ma è un’ovvietà da rimarcare tre volte, nel senso che negli ambiti
T abbiamo quelle aree dove è prevalente la destinazione ricettiva, e qui recita testualmente il PUC: “Che
costituisce la più importante struttura economica del paese di Celle e il PUC intende dunque salvaguardarla
e potenziarla.
Quindi, in questi ambiti non è consentito il cambio d’uso delle strutture ricettive esistenti, laddove ne
esistano, in conformità al successivo titolo settimo delle presenti norme di Piano turistico”. Cioè, c’è un titolo
settimo nel PUC, che è un documento di qualche decina se non centinaia di pagine a seconda di come lo
si stampa, in cui si stabiliscono delle regole rispetto al modo in cui certi cambi di uso possono aver luogo
tecnicamente. “È assentibile – cioè, si può permettere, il cambio d’uso dei volumi residenziali in alberghi,
-quindi verso il turistico ricettivo si può sempre andare – il cambio di destinazione d’uso dei locali a piano
terra è ammesso solo per inserire nuovi esercizi commerciali, uffici o pubblici esercizi”. Per intenderci,
non case, non residenze. Quarto comma: “Il cambio d’uso dei sotto tetti - questo può non interessarvi, ma
comunque per dire come ragiona il PUC – a fini abitativi nei volumi residenziali o con una destinazione
ricettiva negli alberghi nel rispetto delle norme igienico edilizie vigenti”. Questo è consentito. “Quando si tratti
di edifici antichi, l’inserimento dei serramenti con … “, insomma, ci sono delle regole molto puntuali, molto
precise. La Liguria, a differenza di altre Regioni italiane, ha una strumentazione urbanistica in cui la vecchia
logica del Piano regolatore, cioè di uno strumento molto puntuale, si mette insieme, cerca di sposarsi,
con la logica di un Piano strategico. Quindi, anche nel PUC abbiamo questo costante alternarsi di norme
molto puntuali, molto precise, un vaso di garofani sì, un vaso di rose no, ma allo stesso tempo una scelta
strategica riguardante la destinazione turistico ricettiva. È una questione che è caratterizza la legislazione
ligure. Cosa si può fare quando abbiamo a che vedere, sempre negli ambiti T, quindi turistico ricettivi, cosa
si può fare sugli edifici che hanno destinazione alberghiera, laddove, per varie ragioni, questa destinazione
alberghiera possa venire meno, cioè, se si vincola la destinazione alberghiera per superamento della
qualità alberghiera stessa di un certo immobile, per eventi che sono sopravvenuti. Che cosa si può fare?
Manutenzione ordinaria e straordinaria, opere interne, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione,
demolizione, ricostruzione, senza incremento della superficie di riferimento, sistemazione delle aree. Sono
in ogni caso consentite le demolizioni di edificio parte di edificio prive di valore architettonico ambientale.
Si tratta naturalmente di appurarlo e di accertarlo. Qui ci sono delle norme tecniche, quelle che adesso
scavalco, ma effettivamente di eccessivo dettaglio tecnico, ve le risparmio, la cosa importante è che gli
interventi, questo riguarda quando ce ne occuperemo, la qualità progettuale e architettonica “Gli interventi
ammessi negli ambiti T, devono essere effettuati tenendo conto delle seguenti prescrizioni di livello puntuale
per i volumi costruiti dopo il 1942, e nel rispetto delle disposizioni di cui ai Capi, 1°, Interventi sul patrimonio
dell’edilizia esistente e Capo 2°, Interventi sulle aree, e al Titolo IV, Codice dei materiali”. Insomma, il PUC
detta delle regole molto stringenti, almeno sulla carta, molto esigenti. Qui ci sono una serie di prescrizioni
puntuali, che volendo possiamo richiamare, ma per ora ve le risparmierei. Allora, andiamo al merito dell’ambito
territoriale che più ci interessa. Avete capito quali sono lì insieme di regole generali che riguardano gli ambiti
T? Cioè queste aree a specifica destinazione turistico ricettiva. I sette ambiti T di conservazione sono così
suddivisi: ambito T1, mi fermo a quello, non ve li sto a elencare tutti, non vi preoccupate. “L’ambito T1
comprende la zona delle ex colonie milanesi e delle colonie bergamasche, e si trova a levante del territorio
comunale lungo l’arenile – questo lo sappiamo tutti ma il PUC deve descrivere qual è l’ambito territoriale di
cui stiamo parlando – vi sono inseriti alcuni edifici a blocco di notevoli dimensioni costruite nella prima metà
del ventesimo secolo per cure e vacanze legati alle attività balneari”.

22. Si dice ancora al comma 8.1: “Tali edifici possono essere oggetto di interventi di recupero e riuso con
destinazione specifiche a carattere collettivo, quali alberghi, Cento congressi – vedete che qui il PUC ,
formulato questa ipotesi di lavoro del Cento congressi in maniera molto generale, starei per dire molto
generica, senza ancorarlo a una previsione specifica – con relativi spazi per attività sportive e complementari,
palestra, tennis, fitness e simili; centro di ricerca e studio per attività di formazione professionale o di tipo
seminariali o universitario; servizi destinati allo sport o al turismo, uffici pubblici e privati”. Queste sono
le funzioni che l’edilizia può produrre per questo ambito territoriale, interventi di recupero e riuso con
destinazione specifica a carattere collettivo quali alberghi, spazi per attività sportive, centri di ricerca e di
studio, formazione professionale, servizi destinati allo sport o al turismo, uffici pubblici e privati, ovviamente
sempre in funzione di questa destinazione primaria. “L’ambito, in rapporto alle peculiarità paesistiche
cioè ai valori paesaggistici che contempla e che alimenta anche indirettamente, comprende due ambiti
di conservazione, un ambito T1 ANIMA, in regime paesistico di area non insediata da mantenere, e un
ambito T1 … “, ora quelle sigle non me ne ricorderò mai a memoria ma ce le risparmiamo sono due ambiti
di particolare pregio paesaggistico, in un caso abbiamo un’area non insediata, cioè priva di insediamenti,
da mantenere, in un altro caso abbiamo un’area caratterizzata da un insediamento paesistico diffuso, ma
che proprio per il suo valore paesistico, va conservato. In questi due ambiti non è possibile realizzare
nuovi volumi né incrementare la superficie di riferimento. Cosa si può fare sull’esistente? “. Gli interventi
sull’esistente sono possibili nel rispetto delle disposizioni di cui al Titolo IV”, chi ha la pazienza, chi non lo
conosce tra i presenti, troverà nel Titolo IV una serie di norme molto puntuali, molto precise che dettano
regole di trasformazione. È possibile costruire volumi interrati con destinazione a parcheggio o depositi
accessori – cioè che servono – alle destinazioni di uso di zona, e simili, purché non siano realizzati nel
sottosuolo delle superfici boscate e alberate. Un eventuale Cento congressi - e il PUC prudentemente usa
l’aggettivo “ eventuale” - potrà essere realizzato anche all’esterno dei volumi già esistenti previa riduzione
dei medesimi di pari ingombro volumetrico”. Mi interessa il Cento congressi, almeno sulla carta, mi dice il
pianificatore comunale di Celle, ma a condizione che non comporti ulteriore consumo di suolo … scusate, di
ingombro di volumi. Abbiamo un articolo 116 comma 2 in cui il Piano urbanistico comunale affronta il tema
della strategia ricettiva del Comune, e si dice, al comma 2: “La capacità ricettiva del Comune in termini
di aumento dei posti letto verrà potenziata con l’attuazione dell’ambito T1”, quindi si dice, attenzione, lo
sviluppo dell’offerta ricettiva di Celle ligure conta, fra le altre, anche sulla possibilità di potenziare l’offerta
mediante l’ambito T1. Come? “Prevedendo il riuso dei grandi corpi esistenti delle ex colonie - sono nove
edifici per una volumetria che supera i 90.000 m³, con destinazioni specifiche per la ricettività, alberghi,
Cento congressi, sport e simili, in conformità con l’articolo 67.8.1 che abbiamo appena letto, che ipotizzano
la realizzazione di non meno di 240 nuovi posti letto a ricettività alberghiera, non meno di 240 nuovi posti
letto. “La capacità ricettiva potrà essere incrementata - questa capacità di 240 nuovi posti letto – anche
mediante eventuali cambi di destinazione d’uso di edifici residenziali esistenti in alberghi negli ambiti T4,
T5, T6, in conformità … “, cioè, questa soglia di 240 nuovi posti letto non può essere superata se non
spalmando su altri ambiti di rilevanza territoriale importante ma non sul T1, a cui si attribuisce evidentemente
un’importanza, una rilevanza paesaggistica molto specifica e da salvaguardare. Naturalmente i 240 nuovi
posti letto sono numerati a prescindere dalle loro dimensioni specifiche, però noi sappiamo che abbiamo un
limite volumetrico entro il quale questa dimensione deve trovare rispetto. Scusate … almeno 240 … però,
scusatemi, ritorniamo su quella norma, eccola qua: “Non meno di 240 nuovi posti letto”, avevo letto male,
vi chiedo scusa. Questa capacità ricettiva di non meno di 240 posti letto può essere incrementata, anche,
si dice, per eventuali cambi di destinazione. Quell’”anche” è molto importante, cioè, l’Amministrazione
potrebbe ritenere di non incrementare l’offerta all’interno di quell’area utilizzando altri ambiti specifici. Qui la
norma ha comunque una sua, credo voluta, non dico ambiguità ma ambivalenza, perché offre margini non
di interpretazione ma di applicazione che sono differenziate a seconda delle diverse ipotesi progettuali che
si potrebbero prospettare. Basta che stiano all’interno di quella dimensione volumetrica prevista.
gAbbAriA - Perché questo articolo fa parte del Piano turistico, Lei prima ha detto che è composto da
tante pagine, no, tra queste pagine c’è un elenco ben preciso di tutti gli alberghi in funzione, con il numero
dei posti letto. Quando si è fatto questo Piano turistico rimaneva il tema grosso della T1, su cui non c’erano
proposte, non c’era nessuno che nel momento in cui è stato sviluppato il piano si è fatto avanti dicendo:

23. “A me interessa, propongo questo, propongo quest’altro”. Quindi, sono stati definiti questi 240 posti letto
in rapporto alla sommatoria delle altre tabelle, cioè, era un numero abbastanza equilibrato che con i
tecnici della Regione, nell’esaminare il Piano turistico, abbiamo indicato. La norma vuole lasciare lo spazio
aperto, come diceva prima il signore, perché all’interno della T1 io posso arrivare per assurdo, la sparo,
10.000 posti letto, ma è assurdo. L’altra capacità ricettiva si sommerebbe a questi, la capacità ricettiva
potrà essere ulteriormente incrementata negli altri ambiti, ma su un altro numero, non oltre i 240. Se a me
arrivava un’ipotesi di 280 nella T1, benissimo, la accoglievo. Nella T6 poteva uscire un condominio che non
funzionava più come condominio e poteva diventare albergo, incrementavano per il numero dei posti letto
corrispondente alla potenzialità ricettiva di quel volume. Lo spirito era questo
morisi - Allora, per riassumere, noi abbiamo almeno 240 nuovi posti letto, nella T1 …
gAbbAriA - Se uno si presenta, vuole fare un intervento nella T1, minimo 240 posti letto…
morisi - Bene il limite qual è?
gAbbAriA - Non c’è.
morisi - Nella T1 il limite non c’è. Bene, allora ribadisco …
gAbbAriA - Il limite è progettuale, dipende cosa uno riesce a fare stare nella SR presente dentro la zona
perché non può essere incrementata, deve rispettare i parametri, a ogni posto letto deve corrispondere tot
metri …
morisi - Quindi, l’unico limite è il limite delle volumetrie esistenti?
gAbbAriA - Che è indicato in quei 90.000 m³, ovviamente parliamo di un Piano regolatore, non parliamo
di un piano particolareggiato, i 90.000 m³ sono stati valutati …
morisi - Questo ci dice il PUC di Celle … scusate, ma io cerco di capire per bene insieme a voi, perché
questa norma immagino che è stata molto meditata, però, forse anche per questo, può prestarsi a letture
diverse. Allora, noi abbiamo il limite di 90.000 m³ che non può essere superato.
gAbbAriA - No, anche quello, scusi … quello lì si riferisce ai volumi esistenti, c’è scritto una volumetria
che supera i 90.000 m³, no? Può darsi che facendo il rilievo architettonico, cosa che a livello di Piano
regolatore non si fa, invece di 90.000 m³ la sommatoria di volumi bergamasche e milanesi e Cottolengo,
perché c’è compreso anche quello, perché la T1 comprende anche quello. …
morisi - La domanda però allora che mi sorge è questa, poi non voglio complicare la vita alla discussione,
lascio parlare altri, ma a questa parola “riuso” è ancorata a un limite volumetrico, o no?
gAbbAriA - È ancorata all’ingombro reale dei volumi presenti.
morisi - Ecco, l’ingombro reale dei volumi presenti è il limite che la norma mi dà, però?
gAbbAriA - Esatto, questo sì.
morisi - E il limite che la norma mi dà, ammonta a?
gAbbAriA - A questa scala di pianificazione la valutazione che è stata fatta allora 90.000 m³
gAbbAriA - In una delle norme precedenti c’era anche scritto che vi erano anche dei volumi incongrui,
quindi, dovendo fare un progetto reale può darsi che anche tutto l’esistente non sia utilizzabile, quello
bisogna anche vederlo.
23/5/2011
sindAco - Tre precisazioni velocissime. La prima è che esiste sempre, ricordiamocelo, questa opzione,
per il privato, che nessuno gliela può togliere, nel senso che il privato ha il diritto di poter realizzare quello
previsto dal PUC.
morisi - Cioè, il vostro strumento urbanistico far delle previsioni …
sindAco - Fa delle previsioni, e il privato se c’è presenta una previsione che è conforme al piano urbanistico
comunale ha diritto di averlo.
morisi - C’è una magistratura che certamente glielo garantisce.
sindAco - Glielo garantisce, possiamo fare quello che vogliamo, sarebbe un sopravvenire rispetto ai
diritti privati sanciti dal PUC, e perciò lui ha diritto, anche se decidesse in questo caso che interviene solo
sul primo fabbricato, ha solo un limite, quello che nell’intera area T1 è previsto che devono essere realizzati
almeno 243 posti letto, se lui comincia a chiedere solo questioni alberghiere o quello che è previsto nel
PUC, lui lo fa.