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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“
2. Warum steigt die Nachfrage nach „B-Städten“ und „B-Lagen“
3. Welche Einzelhandelskonzepte findet man bevorzugt in „A-Städte/-Lagen“
und „B-Städten/-Lagen“?
4. Investitionskriterien Institutioneller/Professioneller Immobilieninvestoren
5. Exkurs Renditekalkulation
6. Zusammenfassung und Ausblick
Inhalt
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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“ (1)
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1.1 Definition „B-Städte“ in Anlehnung an Bulwiengesa AG
„ Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung. Büroflächenbestand (BGF)
> 7 Mio qm; (Miet-)Umsätze über 150.00 qm; Spitzenmieten im langjährigen Mittel:
€12,00/qm.“
Folgende Städte (Pkw-Kennzeichen) fallen hierunter:
BO, BN, HB, DO, DD, DU, E, H, KA, L, MA, MÜ, N, WI
Kritikpunkt:
Reine Bürostandort-Definition
Quantitativer Ansatz
Fungibilitäts- und Volumen bezogen
Eingeschränkte Verwendbarkeit für Handel (Shoppingcenter)
Korrigierter Ansatz:
Berücksichtigung von Nutzungskonzepten, Sondereffekten (Tourismus, Grenzstädte
Universitätsstädte etc.), Einzugsgebieten und „Strahlkraft“ der Stadt
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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(2)
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1.2 Definition von „Lagen“ in Anlehnung an GiF*
Lage von Einzelhandelimmobilien:
„Von besonderer Bedeutung bei EH-Flächen ist die Lage. Faktoren zur Lage sind
u.a. Frequenz potenzieller Kunden, fußläufige Erreichbarkeit, Anbindung an
ÖPNV oder die Erreichbarkeit von Parkplätzen.
(….) , dass die Beurteilung der Lage auch davon abhängt, welche Nutzung
angestrebt wird. Gute und sehr gute Lagen befinden sich häufig in den
Innenstädten der Ober- und Mittelzentren
* Zitiert aus IHK Mittlerer Niederrhein
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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(3)
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1.2 Definition „Lagen“ in Anlehnung an GiF
1a – Lage:
(…) höhere Passantenfrequenz, dichtester Geschäftsbesatz und typisches
innerstädtisches Sortiment (Lederwaren, Schuhe, Bücher etc.)
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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(4)
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1.2 Definition „Lagen“ in Anlehnung an GiF
1b –Lage:
(….) mit nicht höchster Passantenfrequenz und dichtem Geschäftsbesatz mit
vereinzelten Unterbrechungen. Es dominieren Klein- und Mittelbetriebe, die neben
innenstadtrelevanten Sortimenten auch den täglichen Bedarf und Spezialbedarf
decken.
(…) Leerstände und mindergenutzte Grundstücke können die Einkaufsattraktivität
vermindern.
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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“ (5)
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1.3 Fazit aus den Definitionen A-/B-Stadt und A-/B-Lage
Die Bewertung, ob es sich um eine A- oder B-Stadt resp. A- oder B-Lage handelt,
hängt neben Soziodemographischen Daten und Quantitativen Markt- Aspekten von
folgenden Kriterien ab:
• Mikrolage im Hinblick auf Frequenz
• Objekttyp (Handel, Büro ,Logistik, etc.) und
• Nutzungskonzept des Mieters
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3. Welche Einzelhandelskonzepte in welchen Städten
und Lagen?
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Einzelhandelskonzepte in Städten und
Lagen : Investorennachfrage: „ABBA‐
Strategie“
EH Konzept/Lagekriterien A‐Stadt B‐Lage B‐Stadt A‐Lage Investor: International INST F PK VS FO PI
SB Warenhaus x x x x x x x x
Verbraucher‐ u.
Supermarkt X x x x x
Discounter x x x
Convenience Stores x x x x
FMZ x x x x x
Shoppingcenter x x x x
Stadtteilcenter x x x x x x
Wohn‐ und
Geschäftshaus x x x x x x x x
Portfolien x x x
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Kapitalmarktsicht
• „Ticketgröße“ Ideal: > € 15 Mio – Skaleneffekte Transaktionskosten
• Makrolage A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten
„ABBA-Strategie“
• Kaufpreis Share deal, Asset deal, Transaktionskosten
• Estimated Rental Value & Marktwert Nachhaltige Marktmiete und aktueller Marktwert
• Leverage (Fremdfinanzierung) Loan to value (Marktwertbeleihungsauslauf)
• Steuerliche Konstruktion „Offshore Gesellschaften; SPV‘s
(Objektgesellschaften)
Gesellschafterdarlehen, Tilgungsaussetzungen
4. Investitionskriterien Institutioneller Investoren (2)
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Kapitalmarktsicht
• Bruttoanfangsrendite Nettomiete/Kaufpreis
• Nettoanfangsrendite Nettomiete/Kaufpreis + Transaktionskosten
• Net operating income (NOI) Nettomiete./.NUK (=EBIDTA)
• Net initial Yield NOI/(Kaufpreis + Transaktionskosten)
• Cash on Cash Yield Laufende Verzinsung auf das eingesetzte EK
(Ausschüttung nach FK und Capex)
• Capex (Capial Expenditure) Zusätzlicher Kapitalbedarf bei Investitionsmaßnahmen
• IRR (Internal Rate of Return) Dynamische EK-Verzinsung bei unterstelltem Verkauf
4. Investitionskriterien Institutioneller Investoren (3)
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IRR- und Cash on Cash Yield Modell - Annahmen
5. Exkurs Renditekalkulation (1)
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Portfolio NewCo SPV Property XYZ Adresse
Gross Yield 6,67% Rent p.a. 825.000
Multiplikator 15,00 Vacancy p.a. 0
Year to Year
Non
recoverables
p.a.
Purchase Price 12.375.000 1 5 4,0%
Stamp duty 6,5% 804.375 6 10 6,5%
Agents fees 1,5% 185.625 11 15 9,0%
Notary 1,0% 123.750
DD costs 1,0% 123.750 Years index free 4
Total costs 10,0% 1.237.500 Start of index 5%
Adjustment 100%
Total transaction costs 13.612.500
Depreciation 3,0%
Asset Management Fees 1,5%
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IRR- und Cash on Cash Yield Modell - Annahmen
5. Exkurs Renditekalkulation (2)
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Scenario 10 years holding-period
Debt 50% 6.806.250 Gross Cap rate 6,67%
Equity 50% 6.806.250 Multiplier 15,00
Interest rate 2,0% Sales price 13.134.374
Amrotisation 3,0%
Costs of
sale 2,0% 262.687
Inflation rate 1,5% Total Investment 13.397.061
Hold period 10 Building 70% 8.662.500
Site 30% 3.712.500
Tax 15,8%
IRR (after tax & Amortisation) 7,1%
Profit after hold period 5.230.537
Equity Multiple 1,77
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Sensitivitätsmodell – Key Value Driver der Rendite
5. Exkurs Renditekalkulation (3)
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Kriterien/Scenario A B C Delta max. Strukturierung
Transaktionskosten 10% 7% 3,5% Share Deal
IRR 7,10% 7,70% 8,50% 1,40%
FK 50 40 30 Bank. Leverage
IRR 7,10% 6,30% 5,80% 1,30%
FK Zinssatz 3% 2,00% 1% Bank, Hedging
IRR 6,40% 7,10% 7,80% 1,40%
Amortisation 3% 1,50% 0% Bank
IRR 7,10% 7,40% 7,80% 0,70%
Indexfreie Zeit (Jahre) 4 2 0 Mietvertrag
IRR 7,10% 7,20% 8,10% 1,00%
Indexierung "0" Freijahre 5/50 5/80 5/100 Mietvertrag
IRR 7,20% 7,80% 8,10% 0,90%
Inflationsrate 3% 2% 1,50% N.N.
IRR 8,00% 7,10% 7,10% 0,90%
Cap rate 7,33% 7,00% 6,67% N.N.
IRR 5,90% 6,50% 7,10% 1,20%
Tax (laufend) 33% 15,80% 0% Offshore, SHL
IRR 6,10% 7,10% 7,90% 1,80%
Nicht umlagefähige Kosten 4% 8% 12% MV, Grundsteuer, VS
IRR 7,10% 6,70% 6,30% 0,80%
Exit nach Jahren 3 7 10
IRR 1,40% 5,50% 7,10% 5,70%
Aktiv strukturierbar
Verhandelbar
Nicht strukturierbar
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• Eigenkapital ist im „Überfluß“ vorhanden
• Anlagemöglichkeiten im sog. Core-Bereich sind limitiert – in B-Städten besser wegen
Ticketgröße, -anzahl und Konzepttiefe der Einzelhandelsformate
• Preise steigen & Risiken steigen – ungünstige Korrelation
• Abkopplung des Kapitalmarktes vom Immobilienmarkt
• Strukturierung kann Renditevorteile bringen (Steuern, Finanzierung, Transaktionskosten)
• Analoge Tendenzen wie 2003 – 2007 – Katalysatoren sind aber heute (im Unterschied zu 2007):
- Fremdfinanzierungszins niedrig (Leverage - moderat)
- EK-Verfügbarkeit & Globale Märkte („Core Kapital“ – national und international)
- Hohe Volatilität des Kapitalmarktes (dto.)
• Passen Sie sehr gut auf und bezahlen Sie den richtigen Preis für das richtige Produkt
6. Ausblick
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hoffmann@iph-transact.de
Dr. Axel Froese
Geschäftsführender Gesellschafter
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