Dr. Mark Butt GSK STOCKMANN + KOLLEGEN [6. CoRE Handelsimmobilientag 2015]

2. Rechtliche Anforderungen an
Einzelhandelsgutachten
Präsentation 6. CoRe Handelsimmobilientag, 22. Oktober 2015
Dr. Mark Butt
Rechtsanwalt – Fachanwalt für Verwaltungsrecht

3. Arten von Einzelhandelsgutachten
3
raumbezogenes
Einzelhandelskonzept
Ziel: Steuerung
Handelsentwicklung
projektbezogene
Auswirkungsanalyse
Ziel: Bewertung der
Folgen eines Projekts
„Einzelhandelsgutachten“

4. Einzelhandelskonzepte

5. Bedeutung von Einzelhandelskonzepten
Grundlage eines städtebaulichen
Entwicklungskonzepts gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
 Berücksichtigung in der Abwägung von
Bauleitplänen, insbesondere zur Steuerung
des Einzelhandels
 Grundlage für sonstige Maßnahmen
Ortsentwicklung (Stadtmarketing,
Quartiersmanagement etc.)
5

6. Bedeutung von Einzelhandelskonzepten
 keine unmittelbare rechtliche Relevanz für
Genehmigung für Einzelhandelsvorhaben
 Umsetzung durch rechtsverbindliche
Bebauungspläne, z. B.
• Festsetzung von Baugebieten gem. BauNVO
• Ausschluss bestimmter Arten von Nutzungen
in Baugebieten (§ 1 Abs. 5 BauNVO), z. B.
Einzelhandel allgemein
• Ausschluss bestimmte Arten von Anlagen
(§ 1 Abs. 9 BauGB), z.B. bestimmte
Betriebstypen wie Lebensmittelmärkte
6

7. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte
 „nachvollziehbar und widerspruchsfrei“
(BVerwG v. 26.02.2009, 4 C 21.07), z.B.
Begründung für Einzelhandelsausschlüsse und
Differenzierungen
 Maßnahmen müssen geeignet sein,
Planungsziele zu erreichen (BVerwG v.
27.03.2013, 4 CN 6/11), z.B. kein Ausschluss
von Einzelhandel außerhalb der Innenstadt
zum Schutz der Innenstadt, wenn Ansiedlung
in der Innenstadt realistischerweise nicht in
Betracht kommt
7

8. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte
 Anwendung eines „realitätsnahen Maßstabes“,
nicht theoretische Möglichkeiten, sondern
konkrete Gegebenheiten (BVerwG v.
27.03.2013, 4 CN 6/11)
 wettbewerbsneutral (BVerwG v. 17.12.2009,
4 C 1.08; v. 10.10.2013, 4 BN 36.13; EuGH v.
24.03.2011 - C-400/08), Beschränkungen sind
nur aus städtebaulichen Gründen
gerechtfertigt, nicht zum Konkurrenzschutz
8

9. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte
Mindestinhalte regelmäßig:
 Rahmenbedingungen Untersuchungsraum:
geographisch, wirtschaftlich, rechtlich
 Ist-Situation: Darstellung und Bewertung
 Konzept für Untersuchungsraum: räumliche
Gliederung mit Abgrenzung zentraler
Versorgungsbereiche, Empfehlungen für
zentrale Versorgungsbereiche, wohnortnahe
Versorgung, großflächigen Einzelhandel mit
ortsspezifischer Sortimentsliste
9

10. Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte
 Konkrete Handlungsempfehlungen:
• planungsrechtliche Steuerung durch
Bebauungspläne (Berücksichtigung
bestehendes Baurecht,
Entschädigungsfragen)
• Maßnahmen zur Aufwertung Innenstadt /
Teilzentrum etc.
10

11. Auswirkungsanalysen

12. Bedeutung von Auswirkungsanalysen
 Grundlage für Entscheidung zur Aufstellung /
Änderung eines Bebauungsplans für ein
Vorhaben, Fragestellung z.B.
• Werden Ziele der Raumordnung eingehalten?
• Ergeben sich städtebaulich negative Auswirkungen?
• Unzumutbare Auswirkungen auf Nachbargemeinde?
 Grundlage für behördliche Entscheidung über
Zulässigkeit eines Vorhabens, z.B.
• § 34 Abs. 3 BauGB: Schädliche Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche?
• § 11 Abs. 3 BauNVO: Kann die Vermutungsregel
widerlegt werden?
12

13. Anforderungen an Auswirkungsanalysen
Prüfung Widerlegung der Vermutungsregel
(§ 11 Abs. 3 BauNVO)
 1. Stufe: Liegt ein atypischer Fall vor?
• Betriebliche Gründe (z.B. schmales Sortiment: Autohaus,
Baustoffhandel etc.)
• Städtebauliche Gründe (z.B. integrierte Lage in einer Großstadt,
besondere Siedlungsstrukturen etc.)
 2. Stufe: Können sich „nicht nur unwesentliche
Auswirkungen“ ergeben?
• Gliederung und Größe der Gemeinde und Ortsteile
• Sicherung der verbrauchernahen Versorgung
• Warenangebot des Betriebs
13

14. Anforderungen an Auswirkungsanalysen
Prüfungsmaßstab für „schädliche Auswirkungen“ auf zentrale
Versorgungsbereiche (§ 34 Abs. 3 BauGB): Beeinträchtigung
der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs
BVerwG v. 12.01.2012 (4 B 39/11): Gesamtbetrachtung aller
städtebaulich relevanten Umstände, insbesondere:
 Verkaufsfläche im Vergleich zu vorhandenen
Verkaufsflächen derselben Branche
 voraussichtliche Umsatzumverteilung
 Entfernung Vorhaben zentraler Versorgungsbereich
 Vorschädigung des Versorgungsbereichs
 Gefährdung eines Magnetbetriebs
 Summationseffekte am Vorhabenstandort
 weitere Umstände des Einzelfalls
14

15. Anforderungen an Auswirkungsanalysen
 Berechnung Umsatzpotenzial des Vorhabens:
betreiberspezifisch?
 Berechnung der Umsatzumverteilung: Methode?
 Bewertung der Umsatzumverteilung: individuelle
Verhältnisse?
Demnächst mehr dazu vom AK Einzelhandel der gif e.V. !
15
Offene Fragen:

16. Zeit für Ihre Fragen!

17. Ihr Ansprechpartner
Dr. Mark Butt
Karl-Scharnagl-Ring 8
80539 München
Tel +49 89 288174-0
Fax +49 89 288174-44
Mail butt@gsk.de

18. Lebenslauf Dr. Mark Butt
Beruf und Position
• Rechtsanwalt, zugelassen seit 2001
• Partner im Sinne des Partnerschaftsgesellschaftsgesetzes
Zusatzqualifikation • Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Ausbildung und
beruflicher Werdegang
• Studium der Rechts- und Politikwissenschaften in Regensburg und
Aberdeen
• frühere Tätigkeit als Referent im Bayerischen Staatsministerium für
Landesentwicklung und Umweltfragen
Tätigkeitsschwerpunkte
• Planungsrecht, insbesondere öffentliches Baurecht
• Umweltrecht
• Vergaberecht
Mitgliedschaften
• Arbeitskreis Einzelhandel der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche
Forschung e.V. (gif)
Fremdsprachen • Englisch, Französisch
Publikationen
• Diverse Publikationen im öffentlichen Baurecht, internationalen und
europäischen Umweltrecht, Vergaberecht

19. GSK im Überblick
43 Sozien
sowie Of Counsels, wie z.B. Dr. Theo Waigel (Bundesfinanzminister a.D.)
und Peter Schmidhuber (EU-Kommissar unter Jacques Delors).
Wachstum
Seit 1997 von 10 auf über 130 Rechtsanwälte ohne Fusionen.
Gegründet als Zusammenschluss befreundeter Rechtsanwälte aus
renommierten Wirtschaftskanzleien.
globales Netzwerk
aus über 40 angesehenen Wirtschaftskanzleien in allen wirtschaftlich wichtigen Ländern der
Erde. Mitglied der Broadlaw Group mit den internationalen Partnerkanzleien Nabarro (UK),
Nunziante Magrone (I), Roca Junyent (E) und Lefèvre Pelletier (F).
Weiterentwicklung
des Leistungsprofils gewährleisten zahlreiche GSK Anwälte sowie Quereinsteiger aus
anderen Kanzleien. Sie bezeugen die Attraktivität von GSK als Arbeitsumfeld.
deutschlandweit
zählt GSK zu den 25 größten deutschen Kanzleien.
19

20. 4 Tätigkeitsfelder
20
Mit hervorragenden Anwälten aus unseren vier Tätigkeitsfeldern
bilden wir je nach Fall individuelle, kanzleiweite und schlagkräftige
Projektteams, die fachübergreifend komplexe Fragestellungen lösen.

21. Standorte
5 Standorte
in den Wirtschaftszentren Deutschlands
Beratungsteams
werden nach Ihren Bedürfnissen
lokal und überregional gebildet
Große Projekte
und Transaktionen
können wir überall in Deutschland und
in den wesentlichen Märkten Europas
realisieren
Büro Singapur
Unser Büro GSK Stockmann
(Singapore) Pte. Ltd. dient als Tor
nach Asien
Lokales
Know-how
aufgrund der Verankerung vor Ort und der
kurzen Wege zu allen Projektbeteiligten
Gemeinsames
Büro
in der EU-Hauptstadt Brüssel
mit Nabarro
21

22. GSK International: Member of Broadlaw Group
Bei grenzüberschreitenden Projekten und Transaktionen arbeitet GSK
mit einem internationalen Netzwerk renommierter Anwaltskanzleien
zusammen – der Broadlaw Group.
Gemeinsam mit unseren exklusiven Broadlaw Group-Partnern Lefèvre
Pelletier & associés (Frankreich), Nabarro (UK), Nunziante Magrone
(Italien) und Roca Junyent (Spanien) verfügen wir über mehr als 1000
Anwälte in 27 Städten der wichtigsten Finanz- und Wirtschaftszentren
Europas, Asiens, des Nahen Ostens und Nordafrikas.
Das GSK Italian Team in München und Berlin berät im deutsch-
italienischen Rechtsverkehr.
Unser Büro in Singapur, GSK Stockmann (Singapore) Pte. Ltd., dient als
Tor nach Asien für asiatische Investoren, die in Deutschland investieren
wollen, aber auch für unsere deutschen Mandanten, um sie bei ihren
Asien-Engagements rechtlich und strategisch zu begleiten.
22

23. Roca Junyent
Spanien
Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca,
Lleida, Girona, Shanghai
Nabarro LLP
Vereinigtes Königreich
London, Manchester, Sheffield, Brüssel, Dubai,
Singapur
Nunziante Magrone
Italien
Rom, Mailand, Bologna, Istanbul, Tirana
GSK Stockmann + Kollegen
Deutschland
Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Heidelberg,
München, Brüssel, Singapur
Lefèvre Pelletier &
associés
Frankreich
Paris, Frankfurt am Main, München, Algier,
Casablanca, Guangzhou, Hongkong, Shanghai
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
++
23

24. Real Estate Law Firm
of the Year Germany 2011
Auszeichnungen
Investment Funds Law Firm
of the Year Germany 2011
Best German Law Firm
2012
Top Wirtschaftskanzlei 2013
im Bereich Gesellschaftsrecht,
M&A und Compliance sowie
Immobilien und Baurecht
Nominiert als Kanzlei des
Jahres 2012 für M&A
Construction Law Firm of
the Year Germany 2011
GSK unter den Top-20-Kanzleien
im Ranking der
Unternehmensjuristen
Top-Kanzlei 2014 für
Immobilienwirtschaftsrecht
Top Steuerkanzlei 2014 & 2015
im Bereich Umwandlung,
Umstrukturierung und M&A