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5 questions récurrentes sur la SCI

  1. 1. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI 5 QUESTIONSRÉCURRENTES SUR LA SCIAvec les réponses…..du jour ! 1
  2. 2. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIL’INTERVENANT Serge ANOUCHIAN  Expert-Comptable, Commissaire aux comptes, D.E.S Gestion de Patrimoine- Clermont- Ferrand, D.U Gestion fiscale des entreprises- Dijon DIDFE – Droit fiscal européen- Dijon  Serge.anouchian@gifec.fr 2
  3. 3. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIPREVOIR « Jadis, en effet, se déchainait l’imagination, L’on prophétisait un prix éternel. Aujourdhui , on n’a plus de telles ambitions, L’on prophétise jusqu’à l’année fiscale nouvelle! » Nathan ALTERMAN (1910-1970) 3
  4. 4. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIINTRODUCTION 700 000 SCI : 1/3 des sociétés Nombreuses acquisitions immobilières se font par l’intermédiaire de sociétés.  Beaucoup de SCI mais également d’autres formes de sociétés peuvent être utilisées (SAS, SARL, SNC….), Constitution facilitée : droit fixe, Professeur COZIAN : « le charme fané » des SCI Le régime fiscal des sociétés de personne :Un sac d’embrouilles!  Avantages juridiques essentiellement  Avantages fiscaux 4
  5. 5. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES 5 QUESTIONS RECURRENTES ! 5
  6. 6. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES QUESTIONS 1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ? 6
  7. 7. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES QUESTIONS 1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ? 7
  8. 8. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIFAUT-IL TENIR UNE COMPTABILITÉ?  Oui, ...quand on y est obligé!  Tva, Associé personne morale, Activités  Oui pour des raisons juridiques,  Article 1856 du Code Civil,  Oui pour des raisons économiques,  Suivi des comptes courants,  Suivi des affectations de résultat,  Oui, pour des raisons fiscales.  Déduction fiscale, en matière de revenus fonciers,  Justification de la 2072, Article 46 D de l’annexe III,  Suivi fiscal du prix de revient de la part,  Toute stratégie d’optimisation. 8
  9. 9. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIDÉTERMINATION DE LA PV LORS DE LA CESSIONDE PARTS DE SOCIÉTÉS DE PERSONNES 16 février 2000 : Décision CE « Ets Quemener »  La plus-value de cession des parts se calcule en majorant la valeur d’acquisition de la quote-part des bénéfices non distribués et en la minorant des déficits déduits par l’associé et non comblés.  Objectif: éviter la double imposition ou la double déduction.  Décision rendu dans le cadre des PV professionnelles. 9 mars 2005 : Décision CE « Baradé »  Extension de cette jurisprudence au cas de cession des parts réalisées par des associés patrimoniaux… 9
  10. 10. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES QUESTIONS 1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ? 10
  11. 11. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCICAPITAL FAIBLE OU ÉLEVÉ ? Aucun capital minimum, ni maximum! Possibilité de capital variable, Possibilité de libération échelonnée, Quelles sont les avantages et inconvénients? 11
  12. 12. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCICAPITAL FAIBLE OU ÉLEVÉ ? Monsieur et Madame AYMAR envisagent de créer en N une SCI. Ils envisagent au travers de celle-ci de faire l’acquisition d’un immeuble d’une valeur de 200 000 €. Ils hésitent entre trois formules de capital:  Capital de 10 000  Capital de 200 000  Capital de 200 000 avec libération progressive En N+10, la valeur de l’immeuble est de 300 000 €, les parts sont cédées à titre onéreux. 12
  13. 13. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIBILAN D’OUVERTURE:PETIT CAPITAL BRUT AMORT NET NETConstructions 200 000 200 000 Capital social 10 000 Emprunt 190 000TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000 13
  14. 14. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI BILAN D’OUVERTURE:GROS CAPITAL BRUT AMORT NET NETConstructions 200 000 200 000 Capital social 200 000 Emprunt 0TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000 14
  15. 15. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIAVEC CAPITAL NON LIBÉRÉ BRUT AMORT NET NETConstructions 200 000 200 000 Capital social 200 000Associés 190 000 190 000 Emprunt 190 000TOTAL 390 000 0 390 000 TOTAL 390 000 15
  16. 16. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIANALYSE DES FLUX Petit capital-Emprunt 16
  17. 17. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI ANNEE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 LOYERS 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 INTERET 12 000 11 090 10 125 9 102 8 017 6 868 5 650 4 358 2 989 1 538 AMORT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0RESULTAT -2 000 -1 090 -125 898 1 983 3 132 4 350 5 642 7 011 8 462 CUMUL -2 000 -3 090 -3 214 -2 316 -333 2 799 7 150 12 791 19 802 28 264 CAPITAL 15 174 16 084 17 049 18 072 19 156 20 306 21 524 22 815 24 184 25 635 TRESO -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 CUMUL -17 174 -34 347 -51 521 -68 694 -85 868 -103 042 -120 215 -137 389 -154 562 -171 736 17
  18. 18. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIBILAN DE CESSION-PETIT CAPITAL BRUT AMORT NET NET Constructions 200 000 200 000 Capital social 10 000 Cpte Courant 190 000 TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000 18
  19. 19. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIBILAN DE CESSION-GROS CAPITAL BRUT AMORT NET NET Constructions 200 000 200 000 Capital social 200 000 Emprunt 0 TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000 19
  20. 20. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI CALCUL DE L’IMPOT CAPITAL CAPITAL 10 000 200 000VALEUR IMMEUBLE 300 000 300 000PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000REMBST CPTE COURANT 190 000PRIX TOTAL 300 000 300 000PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000PRIX DE REVIENT 10 000 200 000FRAIS DACQUISITION 750 15 000TOTAL 10 750 215 000PLUS VALUE 99 250 85 000DUREE DE DETENTION 10 10ABATTEMENT EN% 10 10ABATTEMENT 9 925 8 500PLUS VALUE IMPOSABLE 89 325 76 500MONTANT IMPOT (19+15,5)=34,5% 30 817 26 393 20
  21. 21. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIRECAPITULATION PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000 REMBST CPTE COURANT 190 000 0 MONTANT IMPOT -30 817 -26 393 SOLDE DISPONIBLE 269 183 273 607 POUR MEMOIRE DROITS ACQUITTES/ACQUEREUR 15 300 15 300 21
  22. 22. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI Quel calcul ?ET POUR LA LIBÉRATION PROGRESSIVE? 22
  23. 23. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIPAS DE CALCUL ! La date d’acquisition des titres est celle de la souscription au capital quand bien même les titres sont libérés ultérieurement (inst. 14 janvier 2004, 8 M 1 04 23
  24. 24. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES QUESTIONS 1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ? 24
  25. 25. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIAMORTIR OU PAS ? Compte-courant ou réserves? 25
  26. 26. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI AMORTIR OU PAS ? Avantages  Inconvénients  Réalisme comptable!  Pas de réalisme  Baisse le résultat, et donc économique, le compte courant,  Baisse le résultat et le  Laisse une plus grande montant distribuable, latitude dans l’évaluation désavantageux en cas des parts. de libération progressive du capital  Difficile de revenir en arrière 26
  27. 27. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI DISTRIBUER OU NON LE RÉSULTAT? Avec distribution  Sans distribution  Diminue la valeur de la  Augmente la valeur de la part, part,  Augmente le compte  N’influence pas le courant compte courant 27
  28. 28. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILE(S) RÉPONSE(S) En images ! 28
  29. 29. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI INVESTISSEMENT FINANCEMENTPrix total 330 000 Emprunt 300 000Apport perso 30 000 Taux 6Emprunt 300 000 Durée 15Loyer départ 29 000 Échéance 30 889 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15Loyer 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000intérêts 18 000 17 227 16 407 15 538 14 617 13 641 12 606 11 509 10 346 9 113 7 807 6 422 4 954 3 398 1 748Revenu 11 000 11 773 12 593 13 462 14 383 15 359 16 394 17 491 18 654 19 887 21 193 22 578 24 046 25 602 27 252Encaissement 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000Emprunt 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889Solde -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889Cumul -1 889 -3 778 -5 666 -7 555 -9 444 -11 333 -13 222 -15 111 -16 999 -18 888 -20 777 -22 666 -24 555 -26 444 29 332 -28
  30. 30. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI BILAN DOUVERTURE BRUT AMORT NET NETConstructions 300 000 300 000 Capital social (2000 parts) 30 000Frais 30 000 30 000 Emprunt 300 000TOTAL 330 000 0 330 000 TOTAL 330 000 30
  31. 31. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI ANNEE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 LOYERS 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 INTERET 18 000 17 227 16 407 15 538 14 617 13 641 12 606 11 509 10 346 9 113 AMORT 17 200 17 200 17 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200RESULTAT -6 200 -5 427 -4 607 6 262 7 183 8 159 9 194 10 291 11 454 12 687 CUMUL -6 200 -11 627 -16 234 -9 972 -2 789 5 371 14 565 24 856 36 310 48 997 CAPITAL 12 889 13 662 14 482 15 351 16 272 17 248 18 283 19 380 20 543 21 775 TRESO -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 CUMUL -1 889 -3 778 -5 666 -7 555 -9 444 -11 333 -13 222 -15 111 -16 999 -18 888 31
  32. 32. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI VALEUR VENALE DE LIMMEUBLE 400 000 BILAN N+ 10 SANS DISTRIBUTION BRUT AMORT NET NETConstructions 300 000 72 000 228 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 48 997 Emprunt 130 115 Cpte courant 18 888 (apport du besoin de tréso.)TOTAL 330 000 102 000 228 000 TOTAL 228 000VALEUR DE LA PART 125 32
  33. 33. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI BILAN N+ 10 AVEC DISTRIBUTION BRUT AMORT NET NETConstructions 300 000 72 000 228 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 0 Emprunt 130 115 Cpte courant 67 885 (résultat distribué + apport en CC)TOTAL 330 000 102 000 228 000 TOTAL 228 000VALEUR DE LA PART 101 33
  34. 34. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI ANNEE 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 LOYERS 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 INTERET 7 807 6 422 4 954 3 398 1 748 0 0 0 0 0 AMORT 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200RESULTAT 13 993 15 378 16 846 18 402 20 052 21 800 21 800 21 800 21 800 21 800 CUMUL 62 990 78 368 95 214 113 616 133 668 155 468 177 268 199 068 220 868 242 668 CAPITAL 23 082 24 467 25 935 27 491 29 140 0 0 0 0 0 TRESO -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 CUMUL -20 777 -22 666 -24 555 -26 444 -28 332 668 29 668 58 668 87 668 116 668 34
  35. 35. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI VALEUR VENALE DE LIMMEUBLE 500 000 BILAN N+ 15 SANS DISTRIBUTION BRUT AMORT NET NETConstructions 300 000 108 000 192 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 133 668 Emprunt 0 Cpte courant 28 332 (apport du besoin de tréso)TOTAL 330 000 138 000 192 000 TOTAL 192 000VALEUR DE LA PART 235 35
  36. 36. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI BILAN N+ 15 AVEC DISTRIBUTION BRUT AMORT NET NETConstructions 300 000 108 000 192 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 0 Emprunt 0 Cpte courant 162 000 (résultat distribué +apport besoin de tréso)TOTAL 330 000 138 000 192 000 TOTAL 192 000VALEUR DE LA PART 169 36
  37. 37. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI VALEUR VENALE DE LIMMEUBLE 600 000 BILAN N+ 20 SANS DISTRIBUTION BRUT AMORT NET NETConstructions 300 000 144 000 156 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 242 668 Emprunt 0Trésorerie 116 668 116 668 Cpte courant 0TOTAL 446 668 174 000 272 668 TOTAL 272 668VALEUR DE LA PART 300 37
  38. 38. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI BILAN N+ 20 AVEC DISTRIBUTION BRUT AMORT NET NETConstructions 300 000 144 000 156 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 0 Emprunt 0 Cpte courant 126 000TOTAL 330 000 174 000 156 000 TOTAL 156 000VALEUR DE LA PART 237 38
  39. 39. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIET SANS AMORTISSEMENT ? Les résultats comptables de chaque année, sont augmentés de l’amortissement. Et, suivant que le résultat est affecté en compte-courant ou en réserves…. Voyons la synthèse sur un tableau récapitulatif 39
  40. 40. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI N 10 ANS 15 ANS 20 ANSValeur 300 000 400 000 500 000 600 000 PART C-COURANT PART C-COURANT PART C-COURANTAvec Amortissement Avec distribution 101 67 885 169 162 000 237 126 000 Sans 125 18 888 235 28 332 300 0Sans Amortissement Avec distribution 65 139 885 115 270 000 165 270 000 Sans 125 18 888 235 28 332 300 0 40
  41. 41. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIEN RÉSUMÉ, LA RÉPONSE EST : Ça dépend !  De lâge  De l’ISF  Dela stratégie globale (transmission ou non en PP ou en NP notamment) 41
  42. 42. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES QUESTIONS 1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ? 42
  43. 43. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILE RÉGIME FISCAL Le régime à l’IR de droit commun Le régime à l’IS de droit commun Le régime à l’IS sur option 43
  44. 44. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIFAUT-IL OPTER ? Les conditions Les modalités Les conséquences 44
  45. 45. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIPEUT-ON ÊTRE À L’IS SANS OPTER? L’option est irréversible! On peut être à l’IS sans le savoir et….sans le vouloir! Le régime idéal: Être à l’IS quand on en a envie! 45
  46. 46. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIQUAND L’ASSUJETTISSEMENT EST RÉVOCABLE? La révocabilité de fait  Si l’assujettissement dépend de conditions de fait.  Sociétés civiles à objet commercial.  La Sarl de famille  L’EURL Les montages spécifiques  La constitution de Holdings de détention 46
  47. 47. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCISCI & OPTION À L’IS Être ou ne pas être à l’IS 47
  48. 48. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES CRITÈRES DE CHOIX Le taux marginal d’imposition L’imputation des déficits La situation au regard de l’ISF Le mode de financement La durée probable de détention La probabilité d’une cession 48
  49. 49. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILE MATCH IR/IS Pour l’IR  Pour l’IS  Un TMI pénalisant  Un taux attractif  Une déduction forfaitaire  La déduction des frais réels et faible l’amortissement  Une imposition sur un  Seule la distribution rend résultat dégagé exigible un impôt  Une fiscalité pénalisant complémentaire l’acquisition  La prise en compte des frais  Mais…une exonération d’achat pour les plus très patients!  Mais…une sortie pénalisante 49
  50. 50. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCICONCLUSION  L’avenir est incertain  Voyons un cas concret 50
  51. 51. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIUNE OPÉRATION CLASSIQUE Acquisition d’un bien immobilier à usage de bureaux:  Prix d’achat 300 K€  Frais achat 15 K€  Loyer normal 30 K€  Emprunt 100%  Durée 15 ans à 4,5% avec assurance 51
  52. 52. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILA PREMIÈRE ANNÉE FISCALITE IS IR Loyer 30 000 30 000 Amortissements 6 000 0 Interet taux 4,5% 13 500 13 500 Frais dachat (15k€) 10 500 0 Base fiscale 0 16 500 Impôt 0 9 323 TRESORERIE Loyer 30 000 30 000 Échéance 27 934 27 934 Impôt 0 9 323 Trésorerie annuelle 2 066 -7 257 52
  53. 53. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILA NEUVIÈME ANNÉE Loyer 32 486 32 486 Amortissements 6 000 0 Interet taux 4,5% 7 407 7 407 Base fiscale 19 079 25 079 Impôt 2 862 14 169 TRESORERIE Loyer 32 486 32 486 Échéance 27 934 27 934 Impôt 2 862 14 169 Trésorerie annuelle 1 690 -9 617 EN CUMUL 12 163 -75 197 53
  54. 54. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIA LA FIN DE L’EMPRUNT Loyer 34 829 34 829 Amortissements 6 000 0 Interet taux 0 Frais dachat 0 0 Base fiscale 28 829 34 829 Impôt 4 324 19 678 TRESORERIE Loyer 34 829 34 829 Échéance 0 0 Impôt 4 324 19 678 Trésorerie annuelle 30 505 15 151 En cum ul 55 565 -126 555 54
  55. 55. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIA LA FIN DE L’AMORTISSEMENT FISCALITE IS IR Loyer 45 000 45 000 Amortissements 0 0 Interet taux 0 Base fiscale 45 000 45 000 Impôt 6 011 25 425 TRESORERIE Loyer 45 000 45 000 Échéance 0 0 Impôt 6 011 25 425 Trésorerie annuelle 38 989 19 575 IR sur RCM -15 634 0 Disponible après RCM 23 355 19 575 55
  56. 56. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIQUELLE OPTION FISCALE ? A priori, l’option à l’IS semble plus que favorable! A quelles conditions ? 56
  57. 57. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI OPTION À L’IS ET REPORT D’IMPOSITION La SCI « JARNAC » a acquis le 1/1/91: Immeuble: 300 000 € dont terrain 75 000 €Soumise à l’IR jusqu’au 1/1/99, date de son option à l’IS.A cette date l’immeuble vaut 600 000 € dont 150 000 € POUR LE TERRAIN. 57
  58. 58. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCICALCUL DE LA PLUS-VALUE LATENTE Valeur acquise: 600 000 € Prix d’achat 300 000 € Frais d’achat 7.5% 22 500 € Travaux 15% 45 000 € Plus-value brute 232 500 € Abattement détention 20% 46 500 €Plus-value imposable 186 000€ 58
  59. 59. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIOPTER OU NE PAS OPTER Pour le report d’imposition? Si j’opte: Inscription de l’immeuble en valeur d’origine, rattrapage non déductible des amortissements antérieurs. Si je n’opte pas, inscription à la valeur vénale de l’immeuble, base des amortissements de départ, maisIMPOT PLUS VALUE DE 64 170!! (19+15,5%) 59
  60. 60. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIJARNAC A TROUVÉ UN ACQUÉREURFinalement l’immeuble est vendu le 31 décembre 2012 pour 900 000€ dont 250 000 € pour le terrain. 60
  61. 61. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIREPORT D’IMPOSITION DEMANDÉ À L’ÉPOQUE DEL’OPTION IS (DONC AMORT. SUR BASE INITIALE) Valeur achat 225 000 75 000 Amort Origine -67 500 Amort 99/2012 -63 000 VNC 94 500 75 000 Prix de vente 650 000 250 000 Plus value 555 500 175 000 IS à 33,33 185 148 58 328 Impot total 243 476 61
  62. 62. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIREPORT NON DEMANDÉ LORS DE L’OPTION Valeur achat 450 000 150 000 Amort 99/2012 -126 000 VNC 324 000 150 000 Prix de vente 650 000 250 000 Plus value 326 000 100 000 IS à 33,33 % 108 656 33 330 Impot total 141 986 62
  63. 63. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIY A PAS PHOTO! Avec le report  Sans le report Impôt 99 : 0  Impôt 99 : 64 170 2012: 243 476  Impôt 2012: 141 986 Total : 243 476  Impôt total : 206 156 63
  64. 64. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCICONCLUSION Les LDF 2004/2012 ont-elles changé la donne ? Faut-il « bannir » les SPI à l’IS ? Va t-on voir la multiplication des acquisitions démembrées?  Usufruit dans une SCI à l’IS  Nue-propriété dans une SCI à L’IR ?  Et l’abus de droit? Réponse ? 64
  65. 65. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES QUESTIONS 1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ? Les réponses du jour ! 65
  66. 66. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCIUNE SITUATION CLASSIQUE Le fil rouge de notre étude  Projet d’acquisition d’un immeuble de bureaux:  Prix d’achat 500 000  Frais d’achat 30 000  Apport 30 000  Emprunt 500 000  Taux 4.5%  Durée 15 ans  Loyer potentiel 48 000  Indexation 1.5% 66
  67. 67. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCILES MODALITÉS POSSIBLES! 1- Classique: Création d’une SCI et bail à la société 2-Démembrement de l’immeuble:  Usufruit à la société d’exploitation  Nue-propriété à la SCI 3-Démembrement des parts de la SCI à la société, 4-SCI et option à l’IS 67
  68. 68. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCISCI CLASSIQUE & BAIL Le schéma est connu Il est simple Mais la fiscalité des revenus fonciers pèse lourd dans le financement 68
  69. 69. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI EN DÉTAIL Année 1 Année 7 Année 15Loyer 48 000 52 485 59 124Apport -30 000 0 0Emprunt -42 075 -45 900 -45 900Impôt 0 -19 318 -29 845Solde -24 075 -12 732 -16 620Cumul -24 075 -97 340 -215 290 69
  70. 70. Serge ANOUCHIAN RECAPITULATION DES FLUX DE TRESORERIE ANNUEL 5 questions sur SCI N° 1- SCI CLASSIQUE N° 2- SCI IS N° 3-DEM PARTS N° 4 DEM IMMEUBLE N° 5- IMMEUBLE ACTIF PP PM PP PM PP PM PP PM PP PM2013 24 075 32 000 30 000 38 989 20 546 31 273 26 455 33 446 0 52 0022014 12 876 32 480 39 469 35 378 9 731 22 911 0 35 5642015 11 446 32 967 39 956 35 760 9 731 23 211 0 35 9452016 11 765 33 462 40 450 36 158 9 731 23 525 0 36 3442017 12 062 33 964 40 952 36 575 9 731 23 854 0 36 7612018 12 384 34 473 41 462 37 012 9 731 24 197 0 37 1972019 12 732 34 990 41 979 37 468 9 731 24 557 0 37 6532020 13 107 35 515 42 504 37 945 9 731 24 933 0 38 1302021 13 511 36 048 43 036 38 444 9 731 25 326 0 38 6292022 13 944 36 589 43 577 38 966 9 731 25 738 0 39 1512023 14 409 37 137 44 126 39 512 9 731 26 168 0 39 6972024 14 907 37 694 44 683 40 083 9 731 26 618 0 40 2682025 15 441 38 260 45 248 40 680 9 731 27 089 0 40 8662026 16 011 38 834 45 822 41 305 9 731 27 581 0 41 4912027 16 620 39 416 46 405 41 959 9 731 28 096 0 42 1442028 -24 805 40 007 46 996 302 811 -4 730 0 4872029 -28 389 40 608 47 596 -3 519 -7 740 0 -3 3332030 32 988 -3 333 195 084 614 444 30 000 733 250 20 546 565 301 163 500 374 780 0 585 663 Cout Global 809 528 763 250 585 847 538 280 585 663 Solde cession 677 147 446 429 677 147 677 147 354 722 Cout réel 132 381 316 821 -91 300 -138 867 230 941 70
  71. 71. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCI AVANTAGES & INCONVÉNIENTS MODE AVANTAGES INCONVENIENTS Simplicité, transfert immédiat Financement lourd à supporter de propriété, Transmission possible à toutClassique moment. Maintien, sous condition de l’exonération ISF. Financement personnel allégé, Non déductibilité es intérêtsImmeuble financement de la société optimisé. d’emprunts, solution favorable aux « riches », paiement ISF si SCI.démembré Trouver le financement Peu voir pas de financement Mise en œuvre plus complexe personnel, optimisation de laParts transmission des parts de ladémembrées SCI, 71
  72. 72. Serge ANOUCHIAN 5 questions sur SCICONCLUSION Etre vigilant ! Eviter les situations irréversibles Et surtout….Du bon sens dans les investissements:  1-Les aspects civils  2-Les aspects économiques  3-Les conséquences fiscales 72

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