2. 2 Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Содержание
Экономический обзор............................. 3
Общая характеристика 2013 ..................... 3
Прогнозы 2014............................................ 3
Инвестиции .............................................. 4
Общая характеристика 2013 ..................... 4
Прогнозы 2014............................................ 4
Рынок офисной недвижимости ............ 5
Общая характеристика 2013 ..................... 5
Прогнозы 2014............................................ 9
Складская недвижимость ................... 11
Общая характеристика 2013 ................... 11
Прогнозы 2014 …………………………..14
Рынок торговой недвижимости ......... 15
Общая характеристика 2013 ................... 15
Прогнозы 2014.......................................... 19
Рынок гостиничной недвижимости .. 20
Общая характеристика 2013 ................... 20
Прогнозы 2014.......................................... 22
3. 3 Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Экономический
обзор
Общая характеристика 2013
Экономика Украины продолжает оставаться слабой. По
данным Государственной службы статистики Украины,
в III квартале 2013 года темпы снижения ВВП по
сравнению с аналогичным кварталом 2012 года
ускорились до -1,3%. При этом спад экономики
наблюдался на протяжении пяти кварталов подряд.
Основными причинами ухудшения
макроэкономических показателей Украины являлись
снижение спроса и неблагоприятная ценовая ситуация
на внешних рынках основных товаров украинского
экспорта, а также таможенные конфликты с Россией.
Объѐм промышленного производства за период январь-
ноябрь 2013 года не изменился по сравнению с
аналогичным периодом 2012 года, согласно
официальной статистике. При этом продолжилось
падение в металлургии и машиностроении: -7% и -12%
соответственно. Пищевая промышленность, напротив,
показала рост в 19%.
В 2013 году собран рекордный урожай зерна – около
61,5 миллионов тонн. Однако, ввиду падения цен на
мировых рынках, рекордных доходов в аграрном
секторе за сезон 2013-2014 годов не ожидается.
В 2013 году темпы роста оборота розничной торговли
снизились до 9,5% по сравнению с 15% в 2012 году.
Положительная динамика роста была обусловлена
ростом реальной заработной платы на 8,4% за период с
января по ноябрь 2013 года.
Вторая половина 2013 года характеризовалась
депрессивными настроениями, связанными с
девальвационными ожиданиями национальной
валюты. Однако, вопреки ожиданиям, официальный
курс гривны не изменился. При этом существенно (на
16,7%) уменьшились золотовалютные резервы: с
$24,5 млрд. до $20,4 млрд.
Отношение внешних инвесторов к Украине в 2013 году
оставалось негативным. Одна из основных причин –
политическая напряженность во взаимоотношениях
Украины с западным миром. Большое влияние на это
оказало внезапное решение правительства о
приостановке подписания соглашения об ассоциации с
Европейским Союзом в ноябре 2013 года, что вызвало
массовые протесты по всей Украине и привело к
политическому напряжению.
Уровень иностранных инвестиций в экономику
Украины сократился на 69% по сравнению с
2012 годом: с $4,13 млрд. до $1,27 млрд.
В конце года были подписаны соглашения о поэтапном
предоставлении Российской Федерацией кредита
Украине размером $15 млрд. посредством выкупа
облигаций госзайма, а также о снижении цены на газ с
$400 до $269 за 1 тыс. м³. Ожидается, что данные
соглашения позволят решить проблему ликвидности
финансовой системы Украины, а также
стабилизировать экономику в целом.
Прогнозы 2014
Согласно консенсус-прогнозу Focus Economics, рост
ВВП Украины составит 1,0% в 2014 году. Украинская
экономика продолжает демонстрировать
незначительные темпы роста.
4. 4 Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Инвестиции
Общая характеристика 2013
В 2013 году наблюдался умеренный интерес к
инвестиционному рынку Украины. Неблагоприятные
экономические условия, а также негативное отношение
к Украине со стороны внешних инвесторов, усиленное
недавними политическими событиями, не
благоприятствовало повышению инвестиционной
активности.
Транзакции
2013 год оказался одним из самых неактивных для
инвестиционного рынка коммерческой недвижимости
Украины с 2009 года. Среди наиболее значимых
событий, произошедших за год, следует отметить
следующие:
Международная девелоперская компания Multi
Development продала миноритарную долю в
торгово-развлекательном центре «Форум
Львов» (GLA – 36 000 м²) украинской компании
«Будхаус Групп». Это первый проект Multi
Development в Украине, развитие которого
будет осуществляться совместно с компаниями
«Будхаус Групп» и «Галерея-Центр».
Заключена сделка по приобретению объекта
торговой недвижимости в Киеве. Цена сделки
составляет порядка $25 млн.
Компания Dragon Capital Investments Limited
продала контрольный пакет акций DIY сети
«Новая Линия» группе компаний «Эпицентр».
Некоторые сделки в сегменте офисной недвижимости,
запланированные на 4 квартал 2013 года, не были
реализованы по итогам года из-за ухудшения
политической ситуации в Украине.
Ставки капитализации
В 2013 году ставки капитализации остались на
прежнем уровне и составили 10,5-12,5% для лучших
объектов офисного и торгового сегментов и 11,5-14%
для складского сегмента.
Прогнозы 2014
Вероятно, в 2014 инвестиционный интерес к
украинскому рынку коммерческой недвижимости
будет оставаться слабым ввиду ограниченного
внешнего финансирования и преимущественно
слабыми макроэкономическими показателями и
низкими показателями операционной деятельности
многих объектов.
Интерес инвесторов на функционирующие активы
будет традиционно сконцентрирован вокруг торгового
и офисного сегментов; интерес к девелоперским
возможностям – по-прежнему к проектам в торговой
недвижимости.
При отсутствии экономических и политических
потрясений в Украине в 2014 году ставки
капитализации останутся на прежнем уровне.
5. 5 Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Рынок офисной
недвижимости
Общая характеристика 2013
Общее предложение классифицируемых офисных
помещений в Киеве в 2013 году увеличилось на 8% по
сравнению с 2012 годом, превысив 1,5 млн м².
Несмотря на сложную экономическую ситуацию,
поглощение офисных помещений увеличилось на 7%
по сравнению с 2012 году и составило 145 000 м².
Благодаря увеличению спроса в 2013 году, вакантность
в офисном сегменте снизилась с 16,8% на начало
2013 года до 15,1%* на конец года.
Базовые арендные ставки оставались на прежнем
уровне; лишь ставки для помещений класса А
незначительно снизились из-за значительного объѐма
предложения в 2012-2013 годах. На конец года базовые
арендные ставки составили: $26-38/м²/месяц для
помещений класса А и $17-23/м²/месяц для помещений
класса В.
* Уровень вакантности не включает БЦ, которые были введены в эксплуатацию
по документам, однако не готовы к въезду арендаторов из-за незаконченных
отделочных работ.
Предложение
Общее предложение классифицируемых офисных
помещений в Киеве в 2013 году увеличилось на 8%,
достигнув порядка 1 540 000 м²**.
В 2013 году новое предложение составило порядка
128 000 м². Среди основных офисных зданий,
введенных в эксплуатацию: БЦ «Гулливер» (GLA –
64 000 м²), БЦ Silver Breeze (GLA – 26 000 м²), БЦ
SP Hall (GLA – 23 000 м²) и БЦ MERX-2 (фаза 2) (GLA
– 15 400 м²). Половину нового предложения составили
бизнес-центры класса А. В результате доля помещений
класса А в общем предложении на рынке увеличилась
с 19% в 2012 году до 20% в 2013 году.
Ввиду усиления конкуренции в сегменте офисной
недвижимости девелоперы все чаще рассматривают
возможность строительства «зеленых» зданий в
соответствии с мировыми стандартами. Эта тенденция
стала очень популярной на западных рынках в течение
последних лет.
** Включает все классифицируемые офисные здания с арендуемой площадью
свыше 5 000 м², готовые к въезду арендаторов, без учѐта государственных
учреждений.
Спрос
Поглощение классифицируемых офисных помещений в
2013 году увеличилось на 7% по сравнению с
показателем поглощения 2012 года (135 000 м²) и
составило 145 000 м².
Существующее и новое предложение
офисных помещений, Киев, тыс. м²
Источник: Colliers International
6. 6 Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Основные существующие и заявленные объекты офисной недвижимости, г. Киев
№ Объект Адрес
Год ввода в
эксплуатацию
Общая арендуемая
площадь (GLA), м²
1 БЦ «Артѐм» ул. Глубочицкая, 4 1997 9 900
2 БЦ Silver Center бул. Лепсе, 4 1998 6 000
3 БЦ «Подол Плаза» ул. Г. Сковороды, 19 2000 19 800
4 БЦ «Контрактовый» ул. Константиновская, 2а 2000 8 000
5 БЦ «Форум Деловой Городок» ул. Пимоненко, 13 2002 23 000
6 БЦ «Стенд» ул. Васильковская, 14 2003 10 000
7 ОЗ на ул. Кутузова, 18/7 ул. Кутузова, 18/7 2003 7 200
8 БЦ «Кубик» (1 очередь) ул. Шолуденко, 3 2003 7 000
9 БЦ «Валми»
ул. Новоконстантиновская,
13/10
2003 5 300
10 БЦ «Инком» ул. Смоленская, 31/33 2004 12 700
11 ОЗ на ул. Игоревской, 13/5 ул. Игоревская, 13/5 2004 6 700
12 БЦ «Кубик» (2 очередь) ул. Шолуденко, 1 2004 6 400
13 БЦ «Ильинский» ул. Ильинская, 8
2005
2007
2008
1 очередь:14 400
2 очередь: 8 300
3 очередь: 14 400
14 БЦ «Форум Парк Плаза» пр-т Московский, 7-9 2005 32 000
15 БЦ «Ирва» (1 очередь) ул. Радищева, 10/14 2005 11 000
16 БЦ на Днепровском спуске, 1 Днепровский спуск, 1 2005 8 000
17 БЦ на пр-те Гагарина, 23 пр-т Гагарина, 23 2005 7 000
18 БЦ «Ферммаш» ул. Дегтяревская, 62 2005 5 700
19 БЦ «Три желания» (3-и очереди) пр-т Бажана, 14а 2006 18 000
20 ОЗ на бул. Леси Украинки, 26 бул. Леси Украинки, 26 2006 13 000
7. 7 Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
№ Объект Адрес
Год ввода в
эксплуатацию
Общая арендуемая
площадь (GLA), м²
21 БЦ на ул. Автозаводской, 54/19 ул. Автозаводская, 54/19 2006 12 000
22 БЦ «Итера» ул. Почайнинская, 42/44 2006 10 000
23 БЦ на ул. Спасской, 5 ул. Спасская, 5 2006 5 700
24 БЦ на ул. Верхний Вал, 4 ул. Верхний Вал, 4 2007 13 800
25 БЦ «Комод» ул. Луначарского, 1 2007 12 800
26 БЦ Grand Step ул. Полевая, 24д 2007 9 500
27 БЦ на ул. Верхний Вал, 68 ул. Верхний Вал, 68 2007 7 500
28 БЦ на ул. Дмитриевской, 92-94 ул. Дмитриевская, 92-94 2007 8 000
29 БЦ «Палладиум плаза» ул. Антоновича, 172 2008 16 000
30 БЦ «Вектор» ул. Старокиевская, 10г 2008 16 000
31 БЦ «Гранит» ул. Р. Окипной, 8б 2008 12 600
32 БЦ «Миком плаза» ул. Дегтяревская, 27 2008 10 000
33 ОЗ на ул. Зоологической, 5 ул. Зоологическая, 5 2008 9 200
34 БЦ ул. М. Донца, 6 ул. М. Донца, 6 2008 7 000
35 БЦ «Караван» ул. Луговая, 12 2008 7 000
36 БЦ на ул. Заболотного, 150 ул. Заболотного, 150 2008 6 400
37 БЦ «Изумрудный» ул. Механизаторов, 2 2008 6 000
38 БЦ на ул. Сагайдачного, 25б ул. Сагайдачного, 25б 2008 6 000
39 БЦ «Столица» ул. Артема, 50 2008 5 800
40 HPBC II (1 очередь) ул. Амосова, 12 2009 16 000
41 БЦ «Ирва» (2 очередь) ул. Радищева, 10/14 2009 11 300
42 БЦ «Прага» ул. В. Сосюры, 6 2009 8 500
43 БЦ «Времена года» ул. Кудряшева, 16 2009 7 100
44 БЦ «Левобережный» ул. М. Расковой, 2 2009 6 000
45 HPBC II (2 очередь) ул. Амосова, 12 2010 18 300
46 БЦ «Форум Кинетик»
ул. Ливарская (пер.
Куреневский), 12
2010 9 900
47 БЦ Eleven (1 очередь) ул. Соломенская, 11 2010 9 500
48 БЦ «Флора парк» ул. Танковая, 8 2010 8 300
49 БЦ «Большевик» ул. В. Гетьмана, 6 2010 8 000
50 БЦ «Днепр Плаза»
г. Киев, ул. Набережная-
Крещатицкая, причал №4
2010 6 900
51 БЦ «Царский» ул. Старонаводницкая, 13 2010 14 000
52 БЦ Premium Center (1 очередь) бул. Лепсе, 6 2011 38 000
53 БЦ Rialto ул. Новоконстантиновская, 18 2011 15 500
54 БЦ «Щекавицкий» ул. Фрунзе, 23-25 2011 10 300
55 БЦ на бул. Дружбы Народов, 19 бул. Дружбы Народов, 19 2011 8 000
56 БЦ «Европа» Столичное шоссе, 101/103 2012 20 000
57 БЦ «Кристал» Харьковское шоссе, 175-177 2012 10 000
58
БЦ «Форум Виктория Парк» (1
очередь)
пер. Ахтырский, 7 2012 7 000
59 ОЗ на ул. Шамрыло, 7а ул. Шамрыло, 7а 2012 6 500
60 БЦ Silver Breeze пр-т Павла Тычины, 1в 2013 26 000
61 БЦ SP Hall пр-т Московский, 28а 2013 23 000
62 БЦ MERX-2 (2 очередь) ул. Лейпцигская, 15 2013 15 400
63 БЦ IQ ул. Струтинского, 13/15 2014 38 000
64
БЦ на ул. Васильковской /
пр-т. Академика Глушкова
ул. Васильковская /
пр-т Академика Глушкова
2014 17 500
65
БЦ «Форум Виктория Парк» (2
очередь)
пер. Ахтырский, 7 2014 14 400
66 БЦ «Домино» ул. Нижний Вал, 51 2014 9 000
67 БЦ «Ирва» (3 очередь) ул. Радищева, 10/14 2014-2015 8 000
68 БЦ Sky Towers пр-т Победы, 11а 2014-2015 80000
69 БЦ «Сигма» бул. Лепсе, 6 2014-2015 19 500
Источник: Colliers International, ОЗ – офисное здание
8. 8 Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Основные существующие и заявленные объекты офисной недвижимости,
в границах центрального делового района (ЦДР), г. Киев
№ Объект Адрес
Год ввода в
эксплуатацию
Общая арендуемая
площадь (GLA), м²
1 БЦ «IOHC» ул. Большая Васильковская, 9/2 1992 10 000
2 БЦ «Европа» пер. Музейный, 4 1995 5 200
3 БЦ «Киев-Донбасс» ул. Пушкинская, 42/4 1996 7 000
4
ОЗ на ул. Ивана Франка,
29/31/34/36
ул. Ивана Франка, 29/31/34/36 1998 5 200
5 БЦ Horizon Tower ул. Шелковичная, 42/44 1999 15 000
6 БЦ «Крещатик Плаза» ул. Крещатик, 19а 1999 6 600
7 БЦ «Миллениум» ул. Владимирская, 12 2000 6 500
8 БЦ «Олимпийский» ул. Большая Васильковская, 72 2003 11 700
9 NTBC (1 очередь) ул. Жилянская, 43 2003 7 100
10 БЦ «Панорама» ул. Большая Житомирская, 20 2004 7 100
11 БЦ «Леонардо» (1 очередь)
ул. Богдана Хмельницкого,
17/52
2005 14 000
12 БЦ FIM Center ул. Линейная, 17 2005 8 000
13 БЦ Botanic Towers ул. Саксаганского, 119/121 2005 7 000
14 БЦ на пл. Спортивной, 3 пл. Спортивная, 3 2005 6 500
15 HPBC ул. Николая Гринченка, 4 2006 16 000
16 БЦ «Ренессанс» ул. Воровского, 24 2006 15 000
17 БЦ «Европа плаза» (1-2 очереди)
бул. Т. Шевченка /
ул. Саксаганского
2005-2006 36 000
18
ОЗ на ул. Большой
Васильковской, 5
ул. Большая Васильковская, 5 2006 8 000
19 БЦ на ул. Владимирской, 101 ул. Владимирская, 101 2006 6 500
20 БЦ Seven Hills ул. Владимирская, 49а 2006 6 000
21 ОЗ на бул. Т. Шевченка, 6/28 бул. Т. Шевченка, 6/28 2006 5 800
22 БЦ на ул. Владимирской, 38 ул. Владимирская, 38 2006 5 400
23 ОЗ на пер. Рыльского, 6 пер. Рыльского, 6 2006 5 400
24 БЦ «Парус» ул. Мечникова, 2 2007 47 000
25 БЦ «Евразия» ул. Жилянская, 75 2007 27 900
26 БЦ «Фаренгейт» ул. Физкультуры, 30в 2007 10 600
27 БЦ «Леонардо» (2 очередь) ул. Б. Хмельницкого, 19/21 2008 18 200
28 ОЗ на ул. Физкультуры, 28 ул. Физкультуры, 28 2008 11 000
29 БЦ «Прайм» ул. Жилянская, 48/50 2008 9 500
30 БЦ «Максим» ул. Антоновича, 33в 2008 8 700
31 БЦ «Реноме» ул. Димитрова, 5 2008 8 500
32 ОЗ на пер. Рыльского, 4 пер. Рыльского, 4 2008 6 000
33 БЦ на ул. Гончара, 35 ул. Гончара, 35 2008 5 800
34 БЦ «Карат» ул. Жилянская, 110 2008 5 200
35 БП «Протасов» ул. Н. Гринченка, 2/1 2009 22 700
36 БЦ Capital Hall ул. Жилянская, 31 2009 7 000
37
БЦ на ул. Саксаганского /
Паньковской, 70/16б
ул. Саксаганского /
Паньковская, 70/16б
2011 9 600
38 БЦ 101 Tower ул. Льва Толстого, 57 2012 45 000
39 БЦ «Торонто» ул. Большая Васильковская, 100 2012 36 000
40 БЦ «Гулливер» пл. Спортивная, 1 2013 64 000
41 БЦ «Сенатор»
ул. Московская / Резницкая, 32-
34/2
2014 47 600
42
БЦ на ул. Большой
Васильковской, 98
ул. Большая Васильковская, 98 2014 8 000
43 БЦ «Чикаго» ул. Жилянская, 26/28 2015 48 000
Источник: Colliers International, ОЗ – офисное здание
9. 9 Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Основной спрос на классифицируемые офисные
помещения в 2013 году формировался компаниями
IT сектора (28%), а также компаниями финансового
(18%) и производственного (18%) секторов. IT
сектор по-прежнему занимает наибольший удельный
вес в общем объеме спроса, а спрос финансового
сектора восстановился с 11% до 18%.
В 2013 году доля открытых рыночных сделок купли-
продажи офисных помещений/зданий для
собственного пользования осталась практически на
том же уровне, что и в 2012 году, и составила 6%
(для сравнения: в 2012 году – 4%). Такие показатели
свидетельствуют о временном отсутствии
существенного нового спроса на покупку
помещений/зданий.
Вакантность и арендные ставки
Благодаря увеличению спроса в 2013 году, вакантность
в офисном сегменте снизилась с 16,8% на начало
2013 года до 15,1%* на конец года.
* Уровень вакантности не включает БЦ, которые были введены в
эксплуатацию по документам, однако не готовы к въезду арендаторов из-за
незаконченных отделочных работ.
Вследствие временного увеличения уровня
вакантности на протяжении года диапазон ставок в
классе А расширился за счѐт снижения нижней
границы диапазона с $27/м²/месяц в 2012 году до
$26/м²/месяц в 2013 году. При этом нижний диапазон
ставок предлагался, в основном, в новых офисных
зданиях первым крупным якорным арендаторам. В
существующих же бизнес-центрах класса A с низкой
вакантностью арендные ставки оставались
относительно стабильными – на уровне $32-
38/м²/месяц.
Арендные ставки в классе B в 2013 году не
изменились по отношению к 2012 году, оставшись на
уровне $17-23/м²/месяц.
Прогнозы 2014
В 2014-2015 годах ожидается значительное новое
предложение в офисном сегменте г. Киева. При
условии своевременного ввода в эксплуатацию всех
анонсированных на этот период офисных зданий, на
рынок выйдет около 242 000 м² новых офисных
помещений. Среди основных заявленных бизнес-
центров: БЦ Sky Towers (GLA – 80 000 м²), БЦ
«Сенатор» (GLA – 48 000 м²) и БЦ IQ (GLA –
38 000 м²). При этом прогнозируется сохранение
тенденции увеличения доли класса А в общем
предложении с 20% в 2013 году до 29% в 2014-
2015 годах.
Поглощение, тыс. м²
Источник: Colliers International
Вакантность и арендные ставки
Источник: Colliers International
Вакантность, %
Источник: Colliers International
10. 10Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Учитывая консервативные макроэкономические
прогнозы, значительного повышения спроса на
офисные помещения в будущем году не ожидается.
В перспективе полутора-двух лет возможен рост
уровня вакантности на фоне ожидаемого
значительного объема нового предложения и
относительно консервативных экономических
прогнозов. Данные факторы в будущем потенциально
могут оказать определенное понижающее давление на
уровень арендных ставок. Тем не менее, если спрос в
2014 году будет таким же, как в 2013 году, то уровень
вакантности не увеличится.
Динамика арендных ставок во многом будет
определяться действиями девелоперов основных
крупных офисных проектов, планируемых к вводу в
эксплуатацию в 2014-2015 годах.
Как и в 2013 году, учитывая существующий, а также
прогнозируемый объѐм нового предложения офисных
помещений в Киеве, в перспективе 2014-2015 годов
ожидается сохранение «рынка арендатора»:
арендодатели, вероятнее всего, будут вынуждены
изменить типовые условия договоров аренды и
критично пересмотреть свои позиции по удержанию
старых и завоеванию новых арендаторов.
11. 11Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Рынок складской
недвижимости
Общая характеристика 2013
Новое предложение складских помещений в Киеве и
регионе в 2013 году составило порядка 133 000 м², что
на 55% больше по сравнению с уровнем нового
предложения в 2012 году. Большую часть нового
предложения, а именно 108 000 м², или 81%, составили
проекты, построенные для собственного пользования
(built-to-suit).
В 2013 году объем поглощения на рынке складских
помещений значительно превысил новое предложение
и составил 220 000 м².
Ввиду незначительности нового предложения
складских помещений и стабильного спроса, уровень
вакантности снизился с 10% на начало 2013 года до 4%
на конец года.
На протяжении 2013 года арендные ставки оставались
стабильными.
Предложение
В 2013 году новое предложение классифицируемых
складских помещений в Киеве и регионе составило
133 000 м². По состоянию на конец года совокупный
объем предложения складских помещений достиг
1 489 000 м².
В течение года в эксплуатацию были введены
следующие объекты: «Техэнерготрейд» (GLA –
100 000 м²), «Таможенный терминал» (2 очередь) (GLA
– 10 000 м²), San Factory (1 очередь) (GLA –10 000 м²),
«Интерфарм» (GLA – 8 000 м²) и холодильный
комплекс Ice box (GLA – 5 100 м²).
В течение 2014 года заявлено к вводу в эксплуатацию
порядка 117 000 м² новых складских помещений, что
на 12% меньше по сравнению с предыдущим годом.
Среди основных проектов 2014 года стоит отметить
мультитемпературный склад Refrigerated Logistics
Center (GLA – 62 000 м²).
Спрос
Следуя тенденции 2012 года, в 2013 году объем
поглощения на рынке складских помещений превысил
новое предложение почти вдвое и составил 220 000 м².
Для сравнения: совокупный объем складских
транзакций за 2012 год составил 200 000 м².
Основными потребителями рынка складских
помещений традиционно остаются торговые операторы
и логистические компании.
Общее предложение складских помещений
в Киеве и Киевской обл., тыс. м²
Источник: Colliers International
12. 12Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Основные существующие и заявленные объекты складской недвижимости,
г. Киев и Киевская область
№ Название объекта
Направление
(трасса)
Площадь, м²
Год ввода в
эксплуатацию
Основные существующие проекты – доступное для рынка предложение
1 Fim Center (Чайка) М-06 26 000 2006
2 «Обухов-II» М-04 9 700 2006
3 L-town M-04 8 000 2006
4 Unilogic Park (1 очередь) М-01 10 000 2006
5 «Андакта» М-07 5 200 2007
6 East Gate Logistic M-03 40 000 2007
7 Logistic Park East 1 М-01 18 000 2007
8 WWM Center М-05/М-06 10 000 2007
9 «Омега-1» М-01 16 000 2007
10 «КМП» М-05 9 300 2007
11 «Эталон» М-05/М-06 9 000 2007
12 «Мираж» (1-4 очередь) М-07 28 000 2007, 2008
13 «Проммаш» (1-2 очередь) М-01 13 600 2007, 2008
14 «Брокбизнес» М-07 3 000 2007
15 West Gate Logistic М-06 96 000 2008
16 «МЛП-Чайка» М-06 114 000 2008
17 «Таможенный терминал» М-05/М-06 7 800 2008
18 «Логистический парк Копылов» М-06 27 000 2008
19 «Комодор» М-06 59 500 2008
20 «БФ Склад» (1-2 очередь) М-03 72 000 2008, 2009
21 «Металл-Холдинг» Киев 5 800 2008
22 «Плазма Логистик» М-03 21 600 2008
23 «Амос» М-01 11 000 2008
13. 13Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
№ Название объекта
Направление
(трасса)
Площадь, м²
Год ввода в
эксплуатацию
24 «Август плюс» М-07 7 000 2008
25 ICT М-05/М-06 20 000 2008
26 «Ольвита» М-03 8 500 2009
27 «ММК» М-01 24 500 2009
28 «Топ-Транс» М-01 17 500 2009
29 Складской комплекс Киев 5 000 2009
30 «Терминал Бровары» М-01 49 200 2010
31 «Юта-Сервис» М-06 12 000 2010
32 UKR DC М-05/М-06 19 500 2010
33 Складской комплекс Киев 6 000 2010
34 ABC Logistic Group М-04/М-05 11 000 2010
35 Santa Frost М-05/М-06 6 800 2010, 2011
36 Unilogic Park (2 очередь) М-01 22 000 2011
37 «Арктика» М-05/М-06 17 000 2011
38 «Терминал-1» М-07 12 000 2011
39 Impeco М-07 8 400 2011
40 Складской комплекс М-03 2 400 2011
41 Amtel М-05/М-06 42 000 2011
42 «Счастливое» M-03 30 600 2012
43
Индустриальный парк
«Красиловка»
М-01 15 900 2012
44 «Петровцы» Р-27 9 000 2012
45 Transwest M-06 9 500 2012
46 «Терминал Ворзель» М-07 12 000 2012
47
«Таможенный терминал»
(2 очередь)
M-05/M-06 10 000 2013
48 Ice box Киев 5 100 2013
49 San Factory (1 очередь) Киев 10 000 2013
Основные существующие проекты – собственное пользование
1 Raben (1-2 очередь) М-01 30 000 2006, 2008
2 «Калиновка» М-05 15 000 2006
3 Складской комплекс М-04 11 000 2006
4 «УВК» Киев 10 000 2006
5 «Скандинавия» Киев н/д 2006
6 «Квиза» М-03 10 000 2007
7 «Биокон» (1-3 очередь) М-01/М-03 30 000 2008, 2010
8 «Фалби» М-05/М-06 12 000 2009
9 Ice Terminal М-01 18 000 2009
10 Raben (кросс-док) М-01 5 600 2009
11 Reynaers Ukraine М-01 10 000 2009
12 «Технополис» М-01 21 000 2010
13 Складской комплекс М-05 5 000 2011
14 «БФ Склад» (3 очередь) М-03 30 000 2011
15
Логистический комплекс в
с. Петровское
M-05/M-06 9 400 2012
16 «Интерфарм» M-07 8 000 2013
17 «Техэнерготрейд» М-01 100 000 2013
Основные проекты, планируемые к выходу в 2014 году, – доступное для рынка предложение
1 San Factory (2 очередь) Киев 7 000 2014
2 Refrigerated Logistics Center (RLC) M-01 62 000 2014
Основные проекты, планируемые к выходу в 2014 году, – собственное пользование
1 Raben-2 M-01 20 000 2014
2 FM Logistic P-03 28 000 2014
Источник: Colliers International
14. 14Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Одной из самых крупных сделок в истории
украинского рынка складской недвижимости стало
подписание торговым оператором Fozzy Group
договора аренды на 100 000 м² в логистическом
комплексе «Техэнерготрейд» по схеме built-to-suit.
Стоит отметить, что в 2013 году на рынке складской
недвижимости Киевского региона имели место две
сделки купли-продажи складских объектов. Так,
состоялась продажа склада Logistic Park East 1 общей
площадью 24 000 м² розничному оператору «ATБ».
Вторая сделка на рынке складской недвижимости –
продажа логистического центра «Калиновка» общей
площадью 15 500 м² DIY-оператору «Эпицентр».
Вакантность и арендные ставки
В 2013 году поглощение складских помещений
превысило новое предложение, что привело к
снижению уровня вакантности с 10% на начало 2013
года до 4% на конец года.
На протяжении 2013 года базовые арендные ставки
оставались стабильными: на западном берегу Днепра –
в диапазоне $5,5-7,0/м²/месяц (без учета НДС и
эксплуатационных расходов, которые составляют
около $1,0-1,6/м²/месяц), на восточном берегу Днепра –
в пределах $5,0-6,0/м²/месяц.
Прогнозы 2014
Мы не ожидаем значительного роста спекулятивного
предложения. Принимая во внимание стоимость
заемного финансирования и текущий уровень
арендных ставок, девелоперы не ощущают очевидного
экономического эффекта от девелопмента складских
комплексов. Поэтому большая часть нового
предложения будет формироваться складскими
помещениями, построенными для собственного
пользования (built-to-suit).
В течение 2014 года, при условии своевременного
ввода в эксплуатацию всех анонсированных объектов,
на рынок выйдет порядка 117 000 м² новых складских
помещений.
Ожидается, что арендные ставки останутся на прежнем
уровне. Тем не менее, при сохранении уровня
активности основных потребителей складских
помещений на прежнем уровне, арендные ставки могут
незначительно повыситься.
Средние арендные ставки
Источник: Colliers International
Вакантность, %
Источник: Colliers International
15. 15Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Рынок торговой
недвижимости
Общая характеристика 2013
Украинский рынок торговой недвижимости
продолжает развиваться уверенными темпами,
оставаясь наиболее привлекательным сегментом
коммерческой недвижимости с точки зрения
девелопмента.
В 2013 году было введено в эксплуатацию около
126 000 м² качественных торговых помещений, что
увеличило общий объем предложения г. Киева на 15%
по сравнению с 2012 годом. На конец 2013 года общая
арендуемая площадь торговых центров в Киеве
составила порядка 916 000 м².
На стадии строительства находится еще порядка
520 000 м² качественных торговых помещений, что
составляет около 60% от общего объема
существующего предложения. Большинство проектов,
анонсированных к вводу в эксплуатацию в Киеве на
ближайшие два-три года, являются крупными
региональными или суперрегиональными торговыми
центрами: средняя площадь заявленных проектов
составляет 60 000 м² против 20 000 м² в существующих
торговых центрах.
На конец 2013 года вакантность незначительно
повысилась и составила 3,9%. Арендные ставки во
многих проектах оставались стабильными: наивысшие
арендные ставки на секции 100-200 м² в наиболее
успешных торговых центрах Киева составили $105-
$110/м²/месяц.
Предложение
Общее предложение качественных торговых
помещений в Киеве на конец 2013 года увеличилось на
15% по сравнению с 2012 годом и составило
916 000 м². Таким образом, на каждые 1 000 жителей
приходится около 320 м2
торговых помещений. В то же
время данный показатель на сформировавшихся
рынках составляет 707 м2
на 1 000 жителей в Праге,
647 м2
– в Варшаве и 549 м2
– в Будапеште.
Новое предложение в 2013 году составило 126 000 м²,
что на 26% больше аналогичного показателя
предыдущего года. Среди основных торговых центров,
введенных в эксплуатацию: ТРЦ Gulliver (GLA ~
45 000 м²), ТРЦ Art Mall (GLA ~ 35 500 м²), ТРЦ Silver
Breeze (GLA ~ 16 000 м²) и аутлет-центр
«Мануфактура» (GLA ~ 15 000 м²).
Общее предложение торговых помещений в
ТЦ/ТРЦ г. Киева, тыс. м²
Источник: Colliers International
16. 16Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Основные существующие и заявленные проекты торговой недвижимости, г. Киев
№ Название Адрес GBA, м² GLA, м²
Год ввода в
эксплуатацию
Основные существующие ТЦ/ТРЦ
1 «Полярный» ул. Майорова, 2 12 400 8 600 2012, 2013
2 «Караван» ул. Луговая, 12 57 600 45 300 2004, 2006, 2008
3
Dream Town (31
– 1 очередь,
32
– 2 очередь)
пр-т Оболонский, 1б 167 000 90 000 2009
4 «Метрополис» ул. Малиновского, 12 30 000 15 000 2004
5 «Альта Центр» пр-т Московский, 11а 22 000 17 000 2004
6 «Городок» пр-т Московский, 23 12 000 10 000 2003
7 «Макрос» пр-т Московский, 16б 12 000 8 500 2004
8 «Плазма» пр-т Московский, 12 30 000 8 800 2006
9 «Блокбастер» пр-т Московский, 34в 33 000 26 800 2008
10 «Променада Центр» ул. Овручская, 18 20 000 15 000 2004
11 «Квадрат» на Лукьяновке ул. Мельникова, 1 9 000 6 200 2002
12 4Room ул. Большая Окружная, 6 40 000 21 000 2009
13 «Променада Парк» ул. Большая Окружная, 4 60 000 43 000 2009
14 «Квадрат» на Борщаговке ул. Гната Юры, 29 15 000 11 800 2003
15 «Большевик» ул. Вадима Гетьмана, 6 90 000 40 000 2006
16 «Аркадия» на Борщаговской ул. Борщаговская, 154 27 000 15 800 2007
17 «Европорт» ул. Лукашевича, 15а 13 000 6 000 2003
18 «Украина» пл. Победы, 3 38 000 24 000 2003
19 «Глобус» (1 очередь) Майдан Независимости 16 500 9 000 2001
20 «Глобус» (2-3 очередь) Майдан Независимости 16 000 9 600 2002
21 «Мандарин Плаза» ул. Бассейная, 4 18 100 7 500 2003
22 «Метроград» ул. Большая Васильковская 18 000 10 000 2001
23 Ocean Plaza ул. Антоновича (Горького), 176 154 000 72 200 2012
4 «Аракс» ул. Большая Окружная, 110 30 000 27 000 2009
17. 17Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Источник: Colliers International, *Общая площадь всего проекта
№ Название Адрес GBA, м² GLA, м²
Год ввода в
эксплуатацию
25 «Магелан» пр-т Академика Глушкова, 13б 28 000 22 400 2004
26 «Домосфера» Столичное шоссе, 101 30 500 22 300 2009
27 РайON ул. Лаврухина, 4 66 000 24 000 2012
28 «Глобал UA» ул. Оноре де Бальзака, 2а 9 000 7 500 2006
29 Sky Mall пр-т Г. Ватутина, 2 97 000 67 000 2007
30 «Квадрат» на Перова бул. Перова, 36 40 700 19 100 2008
31 «Комод» ул. Луначарского, 4 14 000 10 000 2007
32 «Детский Мир» ул. Малышко, 3 20 000 11 700 1980
33 «Дарница» пр-т Мира, 1 12 000 6 000 2008
34
«Аркадия» на Днепровской
набережной
Днепровская набережная, 33 33 000 18 400 2008
35 InSilver ул. Срибнокильская, 3 12 800 10 000 2011
36 «Аладдин» ул. Гришка, 3а 16 000 10 200 2004
37 «Пирамида» ул. Мишуги, 4а 16 000 12 000 2004
38 «Мармелад» (1 очередь) ул. Борщаговская, 154 - 10 000 2013
39 «Гулливер» пл. Спортивная, 1 63 000 45 000 2013
40 «Мануфактура»
с. Ходосовка, Новообуховское
шоссе
25 000 15 000 2013
41 Art Mall ул. Академика Заболотного, 37 50 000 35 500 2013
42 Silver Breeze
Днепровская набережная /
ул. Тычины
22 000 16 000 2013
ИТОГО 910 200
Заявленные к вводу в эксплуатацию ТЦ/ТРЦ в 2014-2016 годах
1 ТРЦ на ул. Дегтяревской
ул. Дегтяревская /
ул. Коперника
64 000 45 400 2016
2 HARTZ
пр-т Победы /
ул. Златоустовская, 11
161 000* 58 000 2016
3 «Мармелад» (2 очередь) ул. Борщаговская, 154 58 000* 30 000 2014
4
Центральный универмаг
(ЦУМ)
ул. Б. Хмельницкого, 2 38 780 22 500 2015
5 Respublika ул. Кольцевая дорога, 1 284 000 135 000 2014
6 «Атмосфера» Столичное шоссе, 103 38 000 30 000 2014
7 «Проспект»
ул. Красноткацкая /
ул. Красногвардейская
42 000 40 500 2014
8
ТРЦ на ул. Здолбуновской
(1 очередь)
ул. Здолбуновская 69 000 58 000 2016
9 River Mall Днепровская набережная, 10-14 165 000 55 000 2015
10 Kyiv Mall пр-т Петра Григоренка 104 000 72 000 2015
11 ТРЦ на пр-те Палладина пр-т Академика Палладина 126 000 55 300 2016
12 Lavina Mall ул. Берковецкая, 6 137 000 115 000 2015
13 Retroville пр-т Правды 116 000 83 000 2015
14 Blockbuster Mall пр-т Московский 124 000 66 400 2015
ИТОГО 866 100
18. 18Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Как и предполагалось ранее, открытие нескольких
торговых центров было перенесено на 2014 год, и
общая площадь введенных в эксплуатацию торговых
помещений составила ~ 67% от заявленного на начало
года предложения (188 000 м²).
Согласно нашим исследованиям, в 2014-2015 годах
заявлено к вводу в эксплуатацию 522 000 м² новых
торговых помещений в ТЦ/ТРЦ г. Киева. Большинство
проектов, запланированных к открытию на ближайшие
два-три года, относятся к региональным или
суперрегиональным торговым центрам, арендуемая
площадь которых в среднем составляет 60 000 м²
(против 20 000 м² в существующих ТЦ). Среди
проектов, заявленных к открытию на 2014 год, стоит
отметить ТРЦ Respublika (GLA ~135 000 м²), ТРЦ
«Проспект» (GLA ~ 40 500 м²) и ТРЦ «Атмосфера»
(GLA ~30 000 м²), а в 2015 году – ЦУМ (GLA ~
22 500 м²), ТРЦ Lavina Mall (GLA ~ 115 000 м²),
Blockbuster Mall (GLA ~ 66 400 м²) и ТРЦ Retroville
(GLA ~ 83 000 м²).
Активность девелоперов проявляется также и в
отношении проектов торговых центров – общее
предложение торговых помещений на стадии
«разработки проекта» составляет порядка 200 000 м².
Среди торговых центров, начало строительства
которых запланировано на 2014 год: ТРЦ на
ул. Здолбуновской (GLA ~ 58 000 м²), ТРЦ на ул.
Дегтяревской (GLA ~ 45 400 м²), ТРЦ HARTZ на
ул. Златоустовской (GLA ~ 58 000 м²) и ТРЦ на пр-те
Палладина (GLA ~ 55 300 м²).
Спрос
В 2013 году темпы роста оборота розничной торговли
снизились до 9,5% по сравнению с 15% в 2012 году.
Положительная динамика роста была обусловлена
ростом реальной заработной платы на 8,4% за период с
января по ноябрь 2013 года.
В 2013 году наблюдался умеренный спрос на торговые
помещения Киева.
Выход на рынок: Среди брендов, открывших свои
первые магазины в Киеве в течение 2013 года, следует
упомянуть следующие: Homster, Zadig&Voltaire,
Versace Collection, Jack Wolfskin, Armani Jeans, Hadley,
Z-Generation, DESEO, Fabs, Yamamay, LC Waikiki,
Collezione, Piazza Italia, Loriblu, Le Silpo и другие.
Уход с рынка: В 2013 году заявили о своем уходе с
рынка следующие ритейл операторы: один из
крупнейших в Европе торговых операторов
строительных материалов OBI (Германия), сеть
строительных супермаркетов Praktiker (Германия) и
Насыщенность городов Центральной
и Восточной Европы торговыми
помещениями, м² / 1 000 жителей
Источник: Colliers International
Индекс потребительских настроений в
Украине*
Источник: GfK Ukraine
* Значение индекса выше 100 указывает на то, что в
Украине преобладают позитивные потребительские
настроения.
Наивысшие арендные ставки
Источник: Colliers International
19. 19Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
сеть продуктовых супермаркетов «Перекресток»
(Россия). Покинула украинский рынок российская сеть
магазинов обуви «Монарх». Текущие партнеры по
франчайзингу британского бренда NEXT (сеть обуви и
аксессуаров) также отказались от развития и закрыли
свои магазины на территории Украины.
События: В 2013 году в результате поглощения сетью
магазинов «Эльдорадо» торговой сети «Технополис»,
был произведен ребрендинг магазинов «Технополис».
Название новой торговой сети бытовой техники и
электроники будет носить бренд «Эльдорадо». Сеть
строительных гипермаркетов формата DIY «Новая
Линия» была продана крупнейшей национальной сети
строительно-хозяйственных гипермаркетов
«Эпицентр».
Вакантность и арендные ставки
Показатель вакантности на рынке торговой
недвижимости г. Киева достиг 3,9% в декабре
2013 года по сравнению с 2% в июне 2014 года. Такое
временное увеличение вакантности связано с вводом в
эксплуатацию новых торговых центров в IV квартале
2013 года (80% от общего предложения за год).
Несмотря на то, что арендные ставки в целом
оставались стабильными на протяжении года, в
некоторых торговых центрах наблюдалось
незначительное снижение. Наивысшие арендные
ставки на секции 100-200 м2
на главных торговых
улицах г. Киева снизились на 4% за год и достигли
$240 / м² / месяц на конец года, а арендные ставки в
наиболее успешных торговых центрах г. Киева
снизились на 5% и составили $105-$110 /м²/месяц.
Прогнозы 2014
Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости
будет во многом зависеть от политической и
экономической ситуации в стране.
В течение 2014-2015 годов, при условии
своевременного ввода в эксплуатацию всех
анонсированных объектов, на рынок выйдет около
520 000 м² новых торговых помещений. Многие
заявленные к открытию проекты находятся в активной
стадии развития.
Арендные ставки в 2014 году вероятнее всего
останутся на уровне 2013 года при условии
сохранения стабильной экономической ситуации в
стране. При условии выхода на рынок всех заявленных
проектов в этот период, арендные ставки могут
снизиться, а вакантность - повыситься.
Вакантность, %
Источник: Colliers International
20. 20Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Рынок гостиничной
недвижимости
Общая характеристика 2013
На протяжении 2013 года на рынке гостиничной
недвижимости г. Киева не было введено в
эксплуатацию ни одной гостиницы. К концу года
гостиничный рынок Киева насчитывал около
100 отелей различных категорий с общим номерным
фондом порядка 10 000 комнат.
Показатели спроса и заполняемости существенно не
изменялись в течение 2013 года.
Среднегодовой показатель ADR для отелей верхнего
ценового сегмента снизился на 10-15% и составил
$180-260; для отелей среднего ценового сегмента
данный показатель существенно не изменился – $70-
130.
Предложение
Гостиничный рынок Киева формируют
приблизительно 100 отелей разных категорий с общим
номерным фондом около 10 000 комнат, которые за год
обслуживают в среднем 1 миллион посетителей.
Согласно подсчетам Colliers International, по состоянию
на конец 2013 года в г. Киеве функционировало
25 гостиниц категории 4-5 звезд, 50 гостиниц -
категории 2-3 звезды и около 30 отелей - категории
1 звезда и без звездности. Наиболее многочисленной
является категория 3 звезды – около 47% всего
номерного фонда. Однако стоит обратить внимание,
что среди 50 отелей среднего ценового сегмента менее
половины являются действительно качественными
отелями, соответствующими европейской
классификации отелей среднего ценового сегмента. К
примеру, только около 30% номерного фонда отелей
среднего ценового сегмента в г. Киеве находятся под
управлением локальных и международных
профессиональных компаний.
На данный момент в Киеве функционирует 8 гостиниц
высокого и среднего ценового сегментов под
управлением международных гостиничных
операторов.
2013 год для рынка гостиничной недвижимости
г. Киева ознаменовался изменением планов
девелоперов по открытию новых гостиниц. Так, в
высоком ценовом сегменте открытие Hilton Kiev
ожидается в 2014 году, Renaissance Kiev Hotel – в
2015 году, а открытие Sheraton Kiev Olympiysky
перенесено на далекий 2016 год.
На данный момент гостиничный рынок в высоком
ценовом сегменте г. Киева достаточно насыщен, и нет
полной уверенности, что все анонсированные на
ближайшие 3 года проекты действительно откроются.
Предложение номерного фонда в
гостиницах, г. Киев
Источник: Colliers International
21. 21Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
Основные существующие и заявленные к открытию гостиницы, г. Киев
№ Название Адрес
Номерной
фонд
Категория
Год строительства
(реконструкции)
Существующие гостиницы
1 InterContinental ул. Большая Житомирская, 2а 272 5 2009
2 Hyatt Regency ул. А. Тарасовой, 5 234 5 2007
3 Premier Palace бул. Т. Шевченка, 5-7/29 288 5
2001 (2005
реконструкция)
4 «Опера» ул. Б. Хмельницкого, 53 137 5 2006
5 Fairmont Grand Hotel ул. Набережно-Крещатицкая, 1 258 5 2012
6 Radisson Blu ул. Ярославов Вал, 22 255 4 2005
7 «Ривьера» ул. Сагайдачного, 15 79 4 2007
8 «Днипро» ул. Крещатик, 1/2 186 4 1998
9 «Президент-Отель» ул. Госпитальная, 12 338 4
1990, (2010-2012
реконструкция)
10 «Национальный» ул. Липская, 5 78 4 2004
11 «Киев» ул. Грушевского, 26/1 187 4 2005
12 «Салют» ул. И. Мазепы, 11б 82 4 2008
13 «Космополитъ» ул. Гетьмана, 6 160 4 2011
14 Radisson Blu Hotel, Podil ул. Братская, 17-19 164 4 2012
15 Holiday Inn Kiev ул. Антоновича (Горького), 70 208 4 2012
16 City Hotel ул. Б. Хмельницкого, 56-а 87 4 2012
17 Alfavito ул. Предславинская, 35д 250 4 2012
18 11 Mirrors ул. Б. Хмельницкого, 34а 49 4 2012
19 «Парк Отель Голосеево» пр-т Голосеевский, 87 53 4 2012
20 «Подол Плаза» ул. Константиновская, 7а 57 4 2007
21 Ibis бул. Т. Шевченка, 25 212 3 2011
22 Ramada Encore Kiev Столичное шоссе, 130 322 3 2012
22. 22Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
№ Название Адрес
Номерной
фонд
Категория
Год строительства
(реконструкции)
Гостиницы, заявленные к открытию в 2014-2016 годах*
1 Hilton Kiev бул. Т. Шевченка, 28-30 262 5 2014
2 Sheraton Kiev Olympiysky Троицкая площадь 196 5 2016
3 Saint Petersburg бул. Т. Шевченка, 4 278 5 2014
4 Renaissance Kiev Hotel ул. Прорезная, 24/39 173 4 2015
5
Park Inn by Radisson
Kyiv Troyitska
ул. Большая Васильковская, 55а 199 3 2014
6 Aloft Kiev ул. Эспланадная 320 3 2015
Источник: Colliers International, *Согласно заявлениям операторов и девелоперов
Самая высокая активность на данный момент
наблюдается среди девелоперов, развивающих проекты
среднего ценового сегмента. Открытие отеля Park Inn
by Radisson Kyiv Troyitska запланировано на 2014 год.
В 2015 году ожидается открытие нового отеля среднего
ценового сегмента по ул. Эспланадной под брендом
ALOFT (управляющая компания Starwood Hotels and
Resorts Worldwide).
Спрос
Спрос на отели, а именно - количество размещенных
гостей в Киеве в 2012 году, составил 950 тыс. человек,
не превысив аналогичный показатель 2011 года. На
протяжении 2013 года количество посетителей в
отелях г. Киева не выросло; около 50% из них –
иностранцы.
Заполняемость и показатели
операционной деятельности
отелей (ADR)
Показатели заполняемости, по результатам 2013 года,
ощутимо не изменились. Однако, ввиду значительного
увеличения нового предложения в 2012 году (на 25%) и
усиления конкуренции на рынке гостиничной
недвижимости, отельеры были вынуждены
пересмотреть ценовую политику и увеличить дисконты
(особенно в гостиницах верхнего ценового сегмента),
что привело к снижению показателей ADR (средняя
стоимость проданного номера в день).
В 2013 году показатель заполняемости качественных
отелей среднего ценового сегмента, расположенных в
центральной части города, не изменился, оставшись на
уровне 55-60%. Показатель заполняемости гостиниц
верхнего ценового сегмента понизился на 1-3% и
составил в среднем 50-55%. Выборка не включала
гостиницы, функционирующие менее двух лет, ввиду
стартового режима работы, так как уровень
заполняемости этих отелей находился существенно
ниже и в некоторых случаях не превышал 40%.
Среднегодовой показатель ADR для отелей верхнего
ценового сегмента снизился на 10-15% и составил
$180-260; для отелей среднего ценового сегмента
данный показатель существенно не изменился и
находился в пределах $70-130.
Прогнозы 2014
К 2015 году, согласно заявлениям девелоперов, общее
предложение номерного фонда г. Киева может
увеличиться более чем на 10%. Однако, принимая во
внимание тенденцию прошлых лет – перенос даты
открытия на более поздний срок, данный сценарий
может и не реализоваться.
При условии выхода на рынок в 2014 году Hilton Kiev
и принимая во внимание отсутствие предпосылок к
увеличению количества посетителей, предполагается
дальнейшее снижение показателей заполняемости и
ADR для отелей верхнего ценового сегмента.
23. 23Обзор рынка недвижимости | 2014 | Украина | Colliers International
В случае открытия Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska,
а также других анонсированных объектов среднего
ценового сегмента в г. Киеве, ожидается снижение
показателей заполняемости для отелей данного
сегмента и выравнивание заполняемости для среднего
и высокого ценовых сегментов до уровня, не
превышающего 50% (при условии, что спрос останется
на прежнем уровне).
В 2014 году сохранится интерес международных и
локальных операторов к реализации новых отельных
проектов среднего ценового сегмента в г. Киеве. С
точки зрения девелопмента, сегмент 4-5 звезд менее
привлекательный ввиду существующего и
перспективного предложения на рынке.
Прогнозируется дальнейшее развитие национальных и
международных сетевых отелей в результате
поглощения несетевых гостиниц.
Динамика туристического потока
иностранных граждан в Украину, млн.
Источник: Государственная служба статистики Украины
Предложение номеров в гостиницах,
по типу управляющей компании,
г. Киев
Источник: Colliers International
