Vanaf 1 augustus dit jaar worden de regels voor de verstrekking van hypotheken strenger. Wat gaat er veranderen? Wat is nog mogelijk?

1. Voor u gelezen in Het Financieele Dagblad van 26 maart 2011
'Een tonnetje' meer hypotheek is er niet meer bij
Vanaf 1 augustus dit jaar worden de regels voor de verstrekking van hypotheken strenger.
Wat gaat er veranderen? Wat is nog mogelijk?
Na felle schermutselingen tussen de banken, het ministerie van Financiën en de
toezichthouder Autoriteit Financiële Markten is het dan zover: er ligt een akkoord over
strengere regels voor de verstrekking van hypotheken. De banken hebben een nieuwe
gedragscode gemaakt waaraan alleen de Tweede Kamer nog zijn zegen moet geven. Als
dat is gebeurd, krijgen huizenkopers en -bezitters vanaf 1 augustus dit jaar officieel te maken
met de strakkere regels.
110% van markt-
waarde huis mag
geleend worden
Wat betekent de nieuwe gedragscode voor huizenkopers? Duidelijk is dat de speelruimte
aanmerkelijk kleiner is geworden. Van de inkomenseisen kan nauwelijks nog worden
afgeweken. Daarnaast wordt de hoogte van de hypotheeklening voor het eerst formeel
gekoppeld aan de marktwaarde van het huis. Een andere belangrijke verandering: de
aflossingsvrije hypotheek wordt aan banden gelegd. De hoofdlijnen van de nieuwe regels op
een rij.
1. Hoe zijn hypotheek en marktwaarde van de woning aan elkaar gekoppeld?
Voortaan mag een bank bij een bestaande woning maximaal 110% van de marktwaarde van
het huis financieren. Stel u koopt een huis van euro 250.000, dan mag de bank ten hoogste
euro 275.000 financieren. Het surplus van euro 25.000 is bedoeld om overdrachtsbelasting
en de notaris- en makelaarskosten te betalen. Bij de koop van een nieuw huis is de
maximale financiering 104%. Bij een nieuw huis hoeft er immers geen overdrachtsbelasting
(6%) te worden betaald.

2. 2. Is die grens van 110% een groot verschil met de huidige praktijk?
Ja en nee. Het is voor het eerst dat in de gedragscode van de banken, officieel de
Gedragscode Hypothecaire Financiering, een zogenaamde 'loan to value'-regel staat. Met
andere woorden: dat de waarde van het huis bepalend is voor de hoogte van de hypotheek.
Hiermee wordt voldaan aan de wens van de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten om
de tophypotheken aan banden te leggen. In het verleden werden soms hypotheken verstrekt
die veel hoger waren dan de waarde van het huis. Bekend zijn de praktijken van DSB Bank,
die soms tot 150% van de woningwaarde ging.
Aan de andere kant verschilt de nieuwe grens niet zoveel van de huidige praktijk. De meeste
banken werken met een maximum van 125% van de executiewaarde van de woning. De
executiewaarde (waarde bij gedwongen verkoop) is meestal 85 tot 90% van de vrije
verkoopwaarde. Een voorbeeld. Een woning van euro 250.000 heeft een executiewaarde
van euro 225.000 (90%). Bij een verstrekking van 120% van de executiewaarde komt de
hypotheek uit op euro 270.000. In de nieuwe gedragscode bedraagt het maximum euro
275.000. Het werken met executiewaardes bood echter meer speelruimte dan de nieuwe
regel.
3. Kan ik straks nog wel een verbouwing meefinancieren?
Ja, dat kan. Dan moet een taxateur de marktwaarde bepalen van het huis na verbouwing.
Een huis dat wordt gekocht voor euro 250.000 en direct verbouwd wordt voor euro 50.000,
zal daarna al snel uitkomen op een waarde van euro 290.000. De hypotheek op basis van de
marktwaarde mag dan maximaal euro 319.000 zijn.
4. De aflossingsvrije hypotheek wordt beperkt. Hoe zit dat?
Een aflossingsvrije hypotheek wil zeggen dat niet wordt afgelost gedurende de looptijd van
de hypotheek (meestal dertig jaar). Evenmin wordt er vermogen opgebouwd om de
hypotheek aan het eind af te lossen. Na dertig jaar blijft de schuld dus staan, aflossing moet
uit verkoop van het huis komen. U heeft een restschuld en dat brengt risico's met zich mee
als het huis in waarde daalt. In de afgelopen jaren heeft de aflossingsvrije hypotheek een
vlucht genomen. Om de risico's te beperken wordt er nu paal en perk gesteld aan deze
hypotheekvorm. Vanaf 1 augustus mag u bij aankoop van een huis maximaal 50% van de
waarde aflossingsvrij financieren. Stel de woningwaarde is euro 250.000, dan is uw
maximale hypotheek euro 275.000. Het aflossingsvrije deel mag echter maximaal euro
125.000 zijn. De rest (euro 150.000) moet u aflossen.
5. Hoe moet ik aflossen?
Dat kunt u doen door gedurende de looptijd geleidelijk af te lossen. Maar u kunt ook
vermogen opbouwen en na dertig jaar aflossen. Opbouw van vermogen kan via een
spaarhypotheek of via banksparen. Ook is een beleggingshypotheek volgens de
Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) nog mogelijk. Maar hier zit wel een risico aan
vast: beleggen kent geen gegarandeerde opbrengst. U heeft kans dat u minder kunt aflossen
dan gepland.

3. 6. En wat als ik mijn bestaande hypotheek wil verhogen?
Dan valt u ook onder de nieuwe regels. Dat is ook het geval bij een tweede hypotheek. Stel u
heeft al een aflossingsvrije hypotheek van euro 200.000 en u vraagt uw bank een verhoging
van euro 50.000. Uw woning blijkt na taxatie euro 450.000 waard te zijn. De totale maximale
aflossingsvrije hypotheek mag dus de helft hiervan zijn: euro 225.000. De extra hypotheek
mag voor maximaal euro 25.000 aflossingsvrij zijn, de andere helft moet worden afgelost of
er moet vermogen voor worden opgebouwd.
7. En als ik mijn huidige hypotheek moet verlengen?
Dan valt u niet onder de strengere regels van de gedragscode, als u tenminste in uw huis
blijft wonen. U mag nog boven de grens van 110% van de woningwaarde blijven uitkomen.
En stel dat uw huidige aflossingsvrije hypotheek meer bedraagt dan 50% van de
woningwaarde, dan hoeft u dat niet omlaag te brengen. Uw bank moet u er wel op wijzen dat
u kans loopt op een restschuld.
8. Zijn de inkomensnormen ook aangescherpt?
Naast de woningwaarde wordt de hoogte van uw hypotheek in grote mate bepaald door uw
inkomen. In de nieuwe gedragscode kunnen banken nog maar weinig afwijken van de
normen. Eventuele toekomstige loonsverhogingen bijvoorbeeld kunnen alleen maar
meegenomen worden als ze worden gegarandeerd door de werkgever. Ook voor andere
afwijkingen van de inkomensnorm moet de bank met een heel goede, schriftelijke
onderbouwing kunnen komen. Verder gelden er speciale regels voor energiezuinige
woningen en overbruggingskredieten.
Strengere regels van budgetbureau Nibud - en daar houden de banken zich aan - zijn ook
van invloed. Het Nibud houdt dit jaar rekening met hogere kosten voor onder meer energie,
waardoor er minder overblijft voor woonkosten. De woonquote komt lager uit, dus kan er
minder worden geleend voor een hypotheek.
9. Hoe zijn de regels als ik wil oversluiten?
Banken mogen afwijken van de normen als u een hypotheek oversluit naar bijvoorbeeld een
andere bank. Dat bevordert de concurrentie. De grens van 110% van de woningwaarde en
de inkomensnorm mogen alleen worden overschreden met de kosten van de oversluiting,
zoals notaris- en taxatiekosten en de kosten van een adviseur. Ook als u een hypotheek
oversluit omdat u een lagere rente kunt krijgen, mogen banken van de normen afwijken. U
mag dan de eventuele boeterente meefinancieren. Voorwaarde is wel dat u in de woning
blijft wonen waarop de hypotheek was gevestigd.
Bron: Het Financieele Dagblad, zaterdag 26 maart 2011