2 r908 tuấn hùng_số 11 trần đại nghĩa_tel36280688

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: Th.s Lương Hương Giang

TR¦êNG §¹I HäC KINH TÕ QuèC D¢N
KHOA §ÇU T¦
------------

chuyªn ®Ò THùC TËP tèt nghiÖp
®Ò tµi:

C¤NG T¸C lËp Dù ¸N T¹I C¤NG TY Cæ PHÇN §ÇU
T¦
BÊT §éNG S¶N THµNH §¤NG

Sinh viªn thùc hiÖn
M· sinh viªn
Líp
Gi¸o viªn híng dÉn

:
:
:
:

bïi thÞ xu©n quúnh
cq502198
KINH TÕ §ÇU T¦ 50D
TH.S L¦¥NG H¦¥NG GIANG

Hµ NéI, th¸ng 05/2012

SV: Bùi Thị Xuân Quỳnh
Lớp: Kinh tế đầu tư 50D


LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đề tài: “Công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất
động sản Thành Đông” do chính em thực hiện. Các số liệu và phân tích trong bài
là trung thực từ thu thập thông tin và nghiên cứu của bản thân trong quá trình thực
tập tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Thành Đông, không sao chép từ bất kì
đề tài nào khác.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Sinh viên thực hiện

Bùi Thị Xuân Quỳnh



MỤC LỤC



DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TNHH
VNĐ
PTGĐ
TGĐ
KHKT
QHTK
PTĐT
TCKT
HĐQT
BĐS
CHXHCN
UBND
QL
TP
NCTK
KTXH
GTNT
ATGT
XD
NPV
IRR
T
CLB
CP

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Trách nhiệm hữu hạn
Việt Nam đồng
Phó tổng giám đốc
Tổng giám đốc
Kế hoạch kỹ thuật
Quy hoạch thiết kế
Phát triển đầu tư
Tài chính kế toán
Hội đồng quản trị
Bất động sản
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Ủy ban nhân dân
Quốc lộ
Thành phố
Nghiên cứu thiết kế
Kinh tế xã hội
Giao thông nông thôn
An toàn giao thông
Xây dựng
Gia trị hiện tại thuần( Net Present Value)
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ(Internal Rate return)
Thời gian thu hồi vốn
Câu lạc bộ
Cổ phần



1

LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh đất nước hội nhập ngày càng sâu rộng với kinh tế thế giới,
đặc biệt là khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, các doanh
nghiệp ngày càng có thêm nhiều thách thức đổi mới và hoàn thiện để nâng cao vị
thế trên thị trường.Là một công ty chuyên về lĩnh vực bất động sản, Công ty cổ
phần đầu tư bất động sản Thành Đông cũng đã và đang không ngừng kiện toàn,
củng cố, nâng cao trên mọi lĩnh vực để hoạt động đạt hiệu quả cao nhất. Hiện nay,
tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt động quan
trọng và điển hình. Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã đạt được
những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chất
lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát
triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu
tư. Là một sinh viên khoa Đầu tư của trường đại học kinh tế quốc dân và được thực
tập tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông, em mong muốn tìm hiểu
thêm về đầu tư trong lĩnh vực bất động sản , một lĩnh vực ngày càng quan trọng và
có tính cạnh tranh cao trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Qua một thời gian làm việc
cùng các nhân viên trong công ty, cùng với những tìm hiểu của bản thân , sự giúp
đỡ của Th.s Lương Hương Giang và phòng phát triển đầu tư công ty cổ phần đầu tư
bất động sản Thành Đông, em đã chọn đề tài: “Công tác lập dự án tại Công ty cổ
phần đầu tư bất động sản Thành Đông” để hoàn thành chuyên đề thực tập của
mình. Bản chuyên đề thực tập gồm 2 chương như sau:
Chương 1. Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty cổ phần đầu tư bất
động sản Thành Đông.
Chương 2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác lập dự án tại Công ty cổ
phần đầu tư bất động sản Thành Đông
Trong quá trình hoàn thành chuyên đề không thể không tránh khỏi những sai
sót .Đồng thời do kinh nghiệm về thực tế chưa có nên em rất mong nhận được sự
góp ý, chỉ bảo của các thầy các cô để bài viết của em có thế hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn Thạc sỹ Lương Hương Giang và các anh chị cán
bộ công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ
em hoàn thành báo cáo này.



2

CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH ĐÔNG
1.1 Tổng quan về Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông
1.1.1. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của Công ty
1.1.1.1.Giới thiệu về Công ty
-Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông.
-Trang Web: http://thanhdong.com.vn
Trụ sơ chính: Số 72 Hoàng Sâm – Phường Nghĩa Đô- Quận Cầu GiấyThành phố Hà Nội
Văn phòng giao dịch: Tầng 1 CT1 KĐT Mễ Trì Thượng- Quận Từ LiêmThành phố Hà Nội.
- Điện thoại: 04.37851199 Fax: 04.37857748
- Chủ tịch hội đồng quản trị: bà Nguyễn Thị Tuyết Mai.
- Tổng giám đốc công ty: ông Phạm Ngọc Sơn.
Công ty đặt ra sứ mệnh
• Đối với khách hàng: Cung cấp cho khách hàng những sản phẩm chất
lượng cao, bằng uy tín và cam kết chuyên nghiệp, bằng dịch vụ toàn diện và chu
đáo.
• Đối với cán bộ & nhân viên: Tạo lập môi trường làm việc chuyên nghiệp,
lành mạnh, đoàn kết, và hiệu quả, mang bản sắc văn hóa đặc sắc của Thành Đông.
• Đối với cổ đông: Tối đa hóa giá trị đầu tư cho cổ đông, nâng cao năng lực
cạnh tranh, vị thế thương hiệu và sự tăng trưởng bền vững của tổ chức.
• Đối với xã hội: Phát triển và gìn giữ môi trường sống thân thiện, tiện nghi,
giàu tính nhân văn và có bản sắc riêng độc đáo, đầy đủ giá trị vật chất và tinh thần
cho cộng đồng.
1.1.1.2. Lịch sử hình thành và quá trình phát triển
Năm 1998:Công ty TNHH Thành Đông được thành lập, hoạt động trong
lĩnh vực xây dựng dân dụng và công nghiệp.


3

Năm 2002: Mở rộng quy mô kinh doanh và hệ thống nhân sự trong lĩnh vực
xây dựng và sản xuất hàng xuất khầu.
Năm 2004: Chuyển đổi mô hình từ công ty TNHH sang Công ty cổ phần đầu
tư bất động sản Thành Đông. Là doanh nghiệp cổ phần được hợp thành bởi các
chuyên gia giàu kinh nghiệm của ba lĩnh vực đầu tư bất động sản, thi công các công
trình giao thông và thi công các công trình xây dựng dân dụng, khu đô thị mới.
Đăng kí kinh doanh số :
Số 0101588500 ngày 22/12/2004 được thay đổi lần thứ
6 ngày 10/12/2010.
Năm 2010: Tăng vốn điều lệ thành 116 tỷ VNĐ. Công ty tiếp tục mở rộng cả
về quy mô và chiều sâu những dự án bất động sản có giá trị thương mại và giá trị
văn hóa bền vững
Năm 2011: Tăng vốn điều lệ lên 332 tỷ VNĐ. Hoàn thành công tác chuẩn bị
đầu tư các khu đô thị mới với quy mô lớn tại nhiều vị trí quan trọng trên cả nước.
1.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban trong
Công ty
•

Sơ đồ tổ chức
Sơ đồ 1.1.Sơ đồ tổ chức Công ty
Ban kiểm soát
Tổng giám đốc

Trợ lý hội đổng quản
trị

PTGĐ thường trực
phó TGĐ KHKT

Phó TGĐ QHTK

Phó TGĐ kinhdoanh

Ban kinh doanh
Ban KHKT

Phó TGĐ tài chính

Ban PTĐT

Ban QHTK
Các ban quản lý dự án

Ban TCKT

Chánh văn phòng

Ban tổ chức
hành chính

Các công ty thànhviên

Các chi nhánh



4

•

Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban.

Hội đồng quản trị:
Hội đồng quản trị là tổ chức quản lý cao nhất của Công ty. Hội đồng quản trị
do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, bao gồm 4 thành viên với nhiệm kỳ 05 (năm) năm.
Hội đồng quản trị được nhân danh Công ty quyết định mọi vấn đề liên quan đến
quyền lợi của Công ty,ngoại trừ những vấn đề thuộc về thẩm quyền của Đại hội
đồng cổ đông. Quyền và nghĩa vụ của hội đồng quản trị là giám sát hoạt động của
Tổng giám đốc và những cán bộ quản lý khác trong Công ty.
Ban kiểm soát:
Bao gồm 03 (ba) thành viên do Đại hội đồng cổ đông bổ nhiệm với nhiệm kỳ
năm (05) năm; Ban kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong hoạt
động quản lý của Hội đồng quản trị và hoạt động điều hành của Tổng giám đốc
cùng với các Báo cáo tài chính. Ban kiểm soát hoạt động độc lập đối với Hội đồng
quản trị và Tổng giám đốc.
Trợ lý hội đồng quản trị:
Tham mưu, giúp việc Chủ tịch HĐQT xây dựng chương trình, kế hoạch hoạt
động. Tham gia tổ chức cuộc họp,theo dõi việc thực hiện các nghị quyết, quyết định
của Đại hội đồng cổ đông và HĐQT. Trợ lý hội đồng quản trị còn có chức năng
tham mưu, tư vấn quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của Chủ tịch
và HĐQT. Tham gia thực hiện công tác hành chính văn phòng và công việc khác
theo yêu cầu của Chủ tịch và Lãnh đạo Công ty.
Tổng giám đốc công ty là người tổ chức điều hành bộ máy quản lý và chịu
trách nhiệm chính trước hội đồng quản trị về toàn bộ những nhiệm vụ, quyền hạn
đối với hoạt động kinh doanh trong công ty.Chức năng của giám đốc là:
- Tổ chức thực hiện các quyết định của hội đồng quản trị
- Ra quyết định về tất cả các vấn đề liên quan đến hoạt động hàng ngày của
công ty
- Kiến nghị phương án bố trí tổ chức và đối với quy chế quản lý nội bộ công
ty
- Bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức các chức danh trong công ty, trừ các
chức danh do hội đồng quản trị bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức



5

Các phó TGĐ: là những người giúp tổng giám đốc điều hành công ty theo
sự phân công và ủy quyền của TGĐ và chịu trách nhiệm trước TGĐ về nhiệm vụ
được giao.
Thay mặt Tổng giám đốc để điều hành các hoạt động của Công ty khi Tổng
giám đốc đi vắng hoặc khi được ủy quyền của Tổng giám đốc.
Chịu trách nhiệm trước pháp luật và Tổng giám đốc Công ty về nhiệm vụ
được phân công.
Ban QHTK: Có chức năng tham mưu giúp tổng giám đốc xác định quy
hoạch thiết kế của các dự án bất động sản được phát triển. Tìm hiểu nghiên cứu về
quy hoạch chung của địa phương và cả nước từ đó đưa ra quy hoạch và giải pháp
thiết kế cho các dự án bất động sản của công ty.
Ban KHKT: Có chức năng tham mưu cho giám đốc xây dựng chiến lược
phát triển, kế hoạch dài hạn và hàng năm của công ty. Bộ phận lập kế hoạch sẽ tiến
hành thu thập các thông tin cần thiết để tổ chức và lập kế hoạch về tiến độ thi công,
về việc điều động vật tư thiết bị cho các công trình xây dưng để đảm bảo tiến độ thi
công đó
Bên cạnh đó, bộ phận phụ trách kỹ thuật có nhiệm vụ xác định hiệu năng kỹ
thuật của các phương tiện máy móc thiết bị và xây dựng phương án ưu việt nhất để
tận dụng tối đa công suất của các máy móc, thiết bị đó. Đồng thời các chuyên viên
kỹ thuật còn đảm nhiệm công việc tìm tòi các giải pháp kỹ thuật mới nhằm giải
quyết các vấn đề tồn tại và xác định các loại công nghệ nào hiện nay là có thể khai
thác trên thị trường.
Ban Kinh doanh: Là ban chức năng giúp tổng giám đốc công ty xác định kế
hoạch kinh doanh, tìm kiếm, tiếp thị, chiếm lĩnh và mở rộng thị trường, giúp tăng
thị phần kinh doanh sản phẩm của công ty. Chức năng chính của phòng kinh doanh
là: lập các kế hoạch Kinh doanh và triển khai thực hiện, thiết lập, giao dich trực tiếp
với hệ thống khách hàng, hệ thống nhà phân phối, thực hiện hoạt động bán hàng tới
các Khách hàng nhằm mang lại Doanh thu cho Doanh nghiệp, phối hợp với các bộ
phận liên quan như Kế toán, Sản xuất, Phân phối,...nhằm mang đến các dịch vụ đầy
đủ nhất cho Khách hàng
Ban TCKT: Là ban chức năng giúp Tổng giám đốc Công ty tổ chức bộ máy
tài chính kế toán từ công ty tới các đơn vị trực thuộc. Tổ chức chỉ đạo toàn bộ công
tác tài chính kế toán tín dụng, thông tin kinh tế và hạch toán kinh tế,hạch toán kế
toán theo đúng điều lệ tổ chức kế toán và pháp lệnh kế toán thống kê của Nhà nước


6

được cụ thể hoá bằng điều lệ hoạt động của công ty và những quy định của Tổng
công ty về quản lý kinh tế tài chính giúp Tổng giám đốc công ty kiểm tra, kiểm tra,
kiểm soát công tác tài chính kế toán, công tác phân tích hoạt động kinh tế của công
ty.
Ban TCHC: Là ban chức năng giúp tổng giám đốc điều hành thống nhất mọi
hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, chức năng nhiệm vụ chính của ban là
- Tuyển dụng, đào tạo bồi dưỡng cán bộ công nhân viên, tổ chức điều hành
phối hợp các hoạt động, tổ chức thực hiện các chế độ, chính sách của nhà nước, nội
quy của công ty đối với cán bộ công nhân viên.
-Quản lý việc cung cấp, sửa chữa, bổ sung các trang thiết bị máy móc, tài sản
cho từng đơn vị phòng ban, cán bộ công nhân viên trong công ty một cách hợp lý và
hiệu quả nhất
-Thay mặt công ty thực hiện các chính sách đối ngoại, lễ tết, khen thưởng kỉ
luật, hiếu hỉ. Tổ chức việc đón tiếp khách hàng của công ty.
- Thực hiện bảo vệ an ninh trật tự trong công ty.
Ban PTĐT: Là ban chức năng trực tiếp tham mưu về các lĩnh vực: tìm và
phát triển các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới,khu nhà ở dân cư, khu công
nghiệp; công trình hạ tầng, công trình công nghiệp, khu du lịch sinh thái, khu nghỉ
dưỡng…; xây dựng các chương trình và kế hoạch quảng cáo, khuyến mại, tổ chức
kinh doanh bất động sản tại các dự án đầu tư xây dựng của Công ty theo đúng quy
định pháp luật, đáp ứng yêu cầu của thị trường để thực hiện chiến lược sản xuất
kinh doanh của Tổng Công ty.
Nhiệm vụ cụ thể của ban PTĐT là:
- Xây dựng và triển khai thực hiện kế hoạch tìm kiếm, khai thác các dự án
đầu tư trình Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tổng Công ty quyết định.
- Thực hiện công tác chuẩn bị để Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tổng
Công ty tiếp xúc, đàm phán với các đối tác trong và ngoài nước về hợp tác đầu tư,
liên doanh, liên kết thực hiện dự án.
- Tổng hợp tình hình triển khai dự án đầu tư xây dựng của Tổng Công ty, đề
xuất các biện pháp giải quyết khó khăn, vướng mắc báo cáo Hội đồng quản trị,
Tổng Giám đốc Tổng Công ty theo quy định.
- Triển khai các thủ tục chuẩn bị đầu tư khi chưa có quyết định giao cho Ban
quản lý dự án thực hiện.Tổ chức thẩm định hồ sơ các giai đoạn triển khai dự án do
Ban quản lý dự án và các phòng, ban, trung tâm thực hiện. Tham gia Hội đồng chọn


7

thầu, Hội đồng phê duyệt biện pháp thi công, Hội đồng nghiệm thu tiến độ chất
lượng cho các công trình, hạng mục công trình. Xây dựng và trình duyệt chiến lược
marketing, chiến lược quảng cáo khuyến mại đối với các sản phẩm bất động sản.
Đứng ra chủ trì công tác xây dựng và trình duyệt các phương án, quy trình, thủ tục,
mẫu hồ sơ hợp đồng, giá bán và cho thuê bất động sản phù hợp với nhu cầu thị
trường.Tổ chức thực hiện việc bán và cho thuê bất động sản theo phương án được
phê duyệt, khai các dịch vụ sau bán hàng và chăm sóc khách hàng. Xây dựng hệ
thống thông tin nội bộ để quản lý, theo dõi, cập nhật hàng ngày công nợ, sản phẩm đã
tiêu thụ và chưa tiêu thụ; phân tích số liệu đề xuất biện pháp thu hồi công nợ của khách
hàng; tổng hợp, báo cáo Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tổng Công ty theo quy
định. Soạn thảo các văn bản thuộc chức năng, nhiệm vụ của phòng. Lưu trữ, bảo quản
hồ sơ hình thành trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ của phòng.
Các ban quản lý dự án: Các ban quản lý dự án do tổng giám đốc thành lập,
chức năng nhiệm vụ của ban quản lý dự án là :
-Hoàn thiện tất cả các bước trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: các thủ tục của
công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng để xây dựng dự án.
- Tổ chức quản lý, lập kế hoạch, điều phối thực hiện một cách thống nhất
đồng bộ các dự án mà ban quản lý tiếp nhận theo đúng quy định của công ty và các
quy định về công tác quản lý đầu tư xây dựng của nhà nước.
1.1.3. Lĩnh vực hoạt động chính của công ty
Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông được hợp thành bời các
chuyên gia có kinh nghiệm của ba lĩnh vực: đầu tư bất động sản, thi công công trình
giao thông, thi công công trình xây dựng dân dụng, khu đô thị mới.
Từ những năm 90 các đội xây dựng của công ty đã thi công nhiều công trình
dân dụng, đường giao thông, khu công nghiệp và khu đô thị trên khắp miền Bắc mà
chủ yếu là các công trình giao thông, công trình dân dụng, nhà biệt thự cao cấp, nhà
chung cư và vườn sinh thái. Bên cạnh lĩnh vực xây dựng, hoạt động kinh doanh bất
động sản còn là một thế mạnh lớn mà Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành
Đông đã và đang thành công. Từ những năm 1998, 1999, các cá nhân, tổ chức có
nhu cầu trao đổi nhà ở đã đạt được những lợi ích tích cực và thỏa mãn được nhu cầu
của mình với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm của công ty. Hoạt động kinh
doanh bất động sản của công ty trở nên rõ nét hơn khi luật đất đai, luật đầu tư, luật
kinh doanh bất động sản quy định rõ chức năng của loại hình kinh doạnh này. Các
lĩnh vực hoạt động chính của công ty là:


8

-Xây dựng công trình dân dụng, hạ tầng kỹ thuật giao thông, công nghiệp,
khu đô thị mới. Với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư có trình độ, kinh nghiệm lâu năm
trong lĩnh vực thiết kế và xây dựng đã từng tham gia đấu thầu và liên doanh xây
dựng lớn nhiều công trình ở Hà Nội, Hải Dương và các khu biệt thự, nhà dân cư ở
khắp các tỉnh thành, đảm bảo tiến độ, chất lượng kỹ thuật, mỹ thuật được chủ đầu
tư, ban quản lý, khách hàng tín nhiệm.
-Tư vấn dự án:Nhằm đáp ứng nhu cầu tốt nhất về nhà đất để mở rộng sản
xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng của các công ty, doanh nghiệp, hộ kinh doanh.
Thực hiện tư vấn và hoàn tất các thủ tục có liên quan từ bước thiết kế, lập dự án khả
thi, tiền khả thi cho nhiều đối tác với chi phí hợp lý. Hợp tác liên doanh với các đối
tác trong và ngoài nước trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, xây dựng các công trình
giao thông, dân dụng, các khu độ thị khu công nghiệp trên cả nước với phương
châm hợp tác cùng phát triển.
- Tư vấn, đầu tư bất động sản:Với mạng lưới chi nhánh và văn phòng trên
khắp cả nước, công ty đã tư vấn cho khách hàng những mảnh đất và căn nhà ưng ý
nhất cả về kỹ mỹ thuật lẫn giá cả.
1.1.4. Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong ba năm qua
Với những bước đi đúng đắn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, công
ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông đã gặt hái được nhiều thành công và trở
thành một công ty có tiếng trong lĩnh vực bất động sản. Với các dự án đã và đang
được lập đã mang lại doanh thu và lợi nhuận cho công ty
Bảng1.1. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư bất
động sản Thành Đông giai đoạn 2009-2011
Đơn vị tính: VNĐ
TT

Chỉ tiêu

Năm 2009

Năm 2010

Năm 2011

110.223.317.351

248.261.102.679

533.982.045.923

1

Tổng tài sản

2

Tổng nợ phải trả

49.622.755.942

112.697.278.072

144.803.277.134

3

Vốn lưu động

88.374.278.325

148.383.085.457

228.226.885.134

4

Doanh thu

147.458.790.000

206.442.306.000

195.329.908.448

5

Lợi nhuận trước thuế

16.877.986.040

21.923.033.754

50.153.258.341

6

Lợi nhuận sau thuế

12.658.489.530

16.442.275.316

37.614.943.756



9

7

Vốn đầu tư thuộc sở hữu

45.000.000.000

116.000.000.000

332.000.000.000

Nguồn: Hồ sơ năng lực của công
ty
Trong 2 năm 2010 và 2011 tổng tài sản của công ty đã tăng lên nhưng tăng
không mạnh và tốc độ tăng khá ổn định. Năm 2010 tăng hơn 2 lần so với năm 2009
và năm 2011 tăng gần 2 lần so với năm 2010. Năm 2011 tăng gấp gần 5 lần so với
năm 2009. Vốn lưu động năm 2010 đạt 112.697.278.072 VNĐ, tăng gấp 2,3 lần so
với năm 2009; năm 2011 đạt 228.226.885.134 VNĐ.Vốn đầu tư của chủ sở hữu
năm 2011 là 332.000.000.000 VNĐ tăng gấp gần 3 lần 2010; năm 2010 tăng 2,6
lần so với năm 2009. Lợi nhuận sau thuế năm 2010 tăng gần 30% so với năm 2009,
năm 2011 tăng gấp đôi so với năm 2010. Qua những phân tích trên ta có thể thấy
công ty đã có những bước đầu tư đúng đắn và sẽ phát triển tốt và mạnh mẽ trong
tương lai.
1.2. Thực trạng công tác lập dự án của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản
Thành Đông
1.2.1.Sự cần thiết của công tác lập dự án tại công ty
1.2.1.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư tại công ty
Các dự án của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông ngày càng
được phát triển đa dạng với việc đầu tư xây dựng không dừng lại ở một loại công
trình mà phát triển với các lĩnh vực khác như đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu
sinh thái nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, các dự án giáo
dục, đào tạo và y tế. Hiện nay, Sau một thời gian dài đầu tư vào không gian đô thị
khép kín, gần trung tâm thành phố, các khu công nghiệp lớn thì hiện nay nhu cầu và
xu hướng của người dân, Công ty cũng đã bắt tay vào các dự án được chuyển sang
những nơi yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên, không khí trong lành. Điều này đã và
đang hình thành một hướng đầu tư mới, đầu tư bất động sản xanh.
Với lợi ích giúp chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, đáp ứng nhu cầu
của tầng lớp giàu có, ngoài ra với mô hình kinh doanh này, chủ đầu tư có thể cho
thuê hoặc chuyển nhượng…Đó chính là động lực để mô hình bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng được khai thác trong giai đoạn này. Địa điểm của các dự án cũng không
giới hạn ở miền Bắc như ở Hà Nội, Hải Dương mà ngày càng mở rộng ra các vùng



10

như Ninh Thuận với dự án Khu du lịch biển Bình Sơn theo xu hướng bất động sản
xanh của thị trường.
Thời gian thực hiện của các dự án bất động sản của công ty trung bình trong
khoảng 5 đến 10 năm. Đây là khoảng thời gian thời gian từ khi bắt đầu dự án đến
kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng và là khoảng thời
gian khá dài. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải
có những dự đoán các biến động có thể xảy ra.
Các dự án của công ty thường được huy động vốn từ nhiều nguồn, trong đó
vốn của chủ đầu tư trên tổng vốn đầu tư thường chiếm khoảng trên dưới 20%, và
cũng như các công ty bất động sản khác, nguồn vốn được huy động chủ yếu từ các
quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính, chủ đầu tư thứ cấp... chiếm khoảng 80%. Trong
thời điểm suy thoái kinh tế, việc huy động vốn của công ty gặp phải không ít khó
khăn, do đó nguồn vốn huy động của công ty những năm gần đây chủ yếu huy động
vốn từ người dân hoặc vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng
trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp còn nhiều hạn chế.
Xét về tính chất kỹ thuật của các dự án bất động sản của công ty, các công
trình được đầu tư gần đây ngày càng nâng cao về chất lượng và hướng tới nhiều loại
đối tượng và khai thác nhiều hơn các đối tượng có thu nhập cao do đó kỹ thuật đối
với mỗi dự án cũng phức tạp và đòi hỏi trình độ cao và chuyên nghiệp hơn. Công ty
đã thuê các đơn vị tư vấn thiết kế quy hoạch và đơn vị tư vấn thiết kế công trình đến
từ các nước có trình độ công nghệ kỹ thuật phát triển như Nhật Bản, Ý... Đặc biệt là
đối với những dự án theo xu hướng mới như khu nghỉ dưỡng và du lịch sinh thái,
tính chất kỹ thuật càng phức tạp hơn và đòi hỏi đội ngũ tư vấn thiết kế kỹ thuật, đội
ngũ cán bộ công nhân thi công công trình và đội ngũ lập dự án có trình độ chuyên
môn cao.
1.2.1.2. Sự cần thiết của công tác lập dự án
Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn ra nhằm thực hiện một mục tiêu nhất
định, mục tiêu đó là lợi nhuận, lợi ích kinh tế xã hội, là một số lợi ích của chủ đầu
tư. Để thực hiện các mục tiêu, chủ đầu tư phải thực hiện các kế hoạch thông qua các
dự án đầu tư. Do tầm quan trọng của hoạt động đầu tư, đặc điểm của hoạt động đầu
tư, do sự phức tạp về mặt kỹ thuật, do hậu quả và hiệu quả kinh tế xã hội mà hoạt
động đầu tư có thế đem lại. Tất cả những lý do trên đòi hỏi tiến hành một công cuộc
đầu tư phải có sự chuẩn bị cẩn thận nghiêm túc. Sự chuẩn bị này được thể hiện ở
việc soạn thảo các dự án đầu tư. Mọi công cuộc đầu tư phải được thực hiện theo dự


11

án thì mới đạt hiệu quả mong muốn. Có thể nói dự án đầu tư là kim chỉ nam vững
chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế xã hội
mong muốn.
Do tầm quan trọng của dự án đầu tư đối với công cuộc đầu tư, công tác lập
dự án mang tính chất quyết định đối với mỗi dự án đầu tư. Nếu công tác lập dự án
được tiến hành nghiêm túc có chất lượng tốt sẽ đem lại một dự án có tính khả thi
cao, khi đưa vào thực hiện và vận hành kết quả đầu tư đều đem lại hiệu quả cao.
Ngược lại, một dự án đầu tư có công tác lập dự án sơ sài, không đảm bào chất lượng
sẽ dẫn đến hậu quả xấu không khắc phục được ảnh hưởng đến toàn bộ công cuộc
đầu tư. Do vậy công tác lập dự án là vô cùng cần thiết và cần phải được thực hiện
sao cho đạt chất lượng tốt nhất.
Đối với công ty,do đặc thù là công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản,
đầu tư xây dựng nên công tác chuẩn bị đầu tư vô cùng quan trọng. Các dự án của
công ty được thực hiện đều nằm trong quy hoạch phát triển tổng thể của đất nước,
của bộ ngành địa phương. Các công trình sản phẩm của dự án phải phù hợp với điều
kiện thực tế của địa phương đất nước, đảm bảo tuân thủ các văn bản pháp lý, quy
định của nhà nước, đạt được hiệu quả trong quá trình vận hành và đem lại lợi ích
kinh tế xã hội...Do đó công tác lập dự án là một khâu không thể thiếu được để đảm
bảo dự án được thực hiện một cách có hiệu quả nhất và đạt được những mục tiêu
của công cuộc đầu tư.
Mặt khác sự chuẩn bị một cách công phu và khoa học các dự án đầu tư là
một phần trong chiến lược phát triển và định hướng đầu tư của công ty. Dự án là cơ
sở để xin cấp giấy phép đầu tư. Do trong quá trình thực hiện đầu tư không chỉ là
hoạt động một phía mà cần có sự hợp tác của nhiều bên, nhiều đối tác tham gia vào
thực hiện dự án, do đó dự án tốt là cơ sở để thu hút các đối tác tham gia hợp tác
thực hiện dự án .Vì vậy, công ty phải lập ra những dự án có chất lượng tốt nhất có
thể, đầy đủ các nội dung được nghiên cứu khoa học, tỉ mỉ chính xác, phân tích được
mọi khía cạnh, đầy đủ các vấn đề có tác động thuận lợi cũng như bất lợi đến dự án
để đưa ra những quyết định chính xác nhất. Lập một dự án tốt sẽ tạo cơ sở cho sự
thành công của mọi công cuộc đầu tư.
1.2.2. Công tác tổ chức lập dự án của công ty
Đối với bất kỳ một dự án nào nếu muốn tiến hành thuận lợi, đạt mục tiêu
mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế cao thì phải làm tốt công tác chuẩn bị. Tức là
các khâu xem xét tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh


12

tế tài chính, điều kiện tự nhiên môi trường xã hội... phải được thực hiện một cách có
hiệu quả. Nói cách khác công tác lập dự án đầu tư là khâu quyết định sự thất bại hay
thành công của một công cuộc đầu tư và không thể thiếu khi tiến hành chuẩn bị đầu
tư. Có thể nói dự án đầu tư là kim chỉ nam là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc
thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế xã hội mong muốn.
Công tác tổ chức lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản
Thành Đông được thực hiện gồm các bước là : Tổ chức lập nhóm soạn thảo dự án
và Lập quy trình lịch trình soạn thảo dự án.
1.2.2.1. Tổ chức lập nhóm soạn thảo dự án
Công tác tổ chức lập nhóm soạn thảo dự án do chủ nhiệm dự án phụ
trách.Chủ nhiệm dự án là những người có trình độ chuyên môn và năng lực tổ chức,
có kinh nghiệm trên 5 năm trong công tác lập dự án.Do đặc điểm của dự án bất
động sản là quy mô lớn, phức tạp nên đòi hỏi số lượng thành viên trong nhóm soạn
thảo dự án ở mức độ tương đối lớn và có trình độ chuyên môn, có hơn 2 năm kinh
nghiệm trong lĩnh vực lập dự án.
Thông thường nhóm soạn thảo của dự án của công ty bao gồm ít nhất 5 thành
viên trong đó có 1 chủ nhiệm dự án và các thành viên của nhóm soạn thảo.
Công việc của chủ nhiệm dự án là
- Lập kế hoạch và lịch trình dự án
- Tập hợp các chuyên viên ở các lĩnh vực khác nhau để giải quyết các nội
dung cụ thể của dự án
- Phân công công việc cho các thành viên trong nhóm
- Giám sát và điều phối hoạt động của các thành viên trong nhóm
- Tổng hợp kết quả nghiên cứu của nhóm soạn thảo
Để hoàn thành nhiệm vụ trên, chủ nhiệm dự án phải là người có trình độ
chuyên môn và năng lực tổ chức nhất định. Yêu cầu đối với chủ nhiệm dự án cụ thể
như sau:
Chủ nhiệm dự án cần có trình độ đại học thuộc chuyên ngành phù hợp với
tính chất của dự án .Tốt nghiệp đại học hoặc trên đại học các ngành Kiến trúc, Xây
dựng, Kinh tế, quản trị kinh doanh (Nghề nghiệp chuyên môn: Kinh doanh BĐS,
Thiết kế, Quy hoạch, Quản lý dự án). Có tối thiểu 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực
lập dự án. Chủ nhiệm dự án cũng không thể thiếu các kiến thức quản trị doanh
nghiệp,kiến thức về điều hành và quản lý dự án, kiến thức về xã hội, khả năng nhạy
bén nắm bắt sự thay đổi của thị trường Bất động sản, kỹ năng thuyết trình, khả năng


13

tư duy hệ thống, kinh nghiệm triển khai và kinh doanh các dự án Bất động sản, kỹ
năng giao tiếp và truyền thông, kỹ năng quản lý thời gian khoa họ,kỹ năng làm việc
nhóm.
Chủ nhiệm dự án cần được ổn định trong cả quá trình soạn thảo và thực hiện
dự án. Các thành viên của nhóm phải là những người có trình độ chuyên môn
chuyên sâu về từng khía cạnh nội dung của dự án như khía cạnh nghiên cứu thị
trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý và nhân sự, tài chính, kinh tế xã hội đáp ứng được
nội dung và yêu cầu của việc soạn thảo dự án. Các thành viên trong nhóm soạn thảo
đều là các kỹ sư trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc và kinh tế phù hợp với yêu cầu
của dự án.
Ngoài khả năng phân tích nghiên cứu các khía cạnh của bản dự án, thành
viên trong nhóm soạn thảo cũng cần có kiến thức tổng hợp, hiểu biết sâu rộng về
các lĩnh vực liên quan. Và một yêu cầu rất quan trọng nữa là đạo đức trách nhiệm
của đội ngũ soạn thảo dự án.
Các thành viên của nhóm soạn thảo cần có tất cả những yêu cầu trên mới có
thể đảm bảo soạn thảo bản dự án đạt chất lượng cao nhất.



14

1.2.2.2.Quy trình lập dự án tại Công ty
Sơ đồ 1.2.Sơ đồ quy trình lập dự án bất động sản tại công ty


Phó tổng giám đốc công ty
Chủ nhiệm dự án

Ra nhiệm vụ và kế
hoạch cho dự án
Cử chủ nhiệm dự án
Lập nhóm soạn thảo
Lập đề cương sơ bộ và dự
trù kinh phí soạn thảo

Phó tổng giám đốc công ty

Trình phê duyệt


Lập đề cương chi tiết
Phân công nhiệm vụ

Nhóm soạn thảo

Triển khai soạn thảo
Đúc kết viết báo cáo


Báo cáo Tổng giám đốc

Trình duyệt để hoàn thiện



15

Các bước của quy trình soạn thảo dự án được thực hiện như sau:
Bước 1: Sau khi nghiên cứu và tìm được ý tưởng đầu tư, ban phát triển đầu
tư sẽ trình lên hội đồng quản trị. Hội đồng quản trị quyết định ra nhiệm vụ dự án, kế
hoạch dự án
Bước 2: Phó tổng giám đốc sau khi nhận nhiệm vụ sẽ cử ra chủ nhiệm dự án,
chủ nhiệm dự án cử ra nhóm soạn thảo dự án. Chủ nhiệm dự án sẽ lập lịch trình
soạn thảo, phân công nhiệm vụ cho nhóm soạn thảo dự án, sau đó cùng với ban
giám đốc điều phối, giám sát hoạt động của nhóm soạn thảo. Cuối cùng tổng hợp
các kết quả nghiên cứu của nhóm soạn thảo.
Bước 3: Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí do chủ nhiệm dự án thực
hiện. Đề cương sơ bộ giới thiệu những nội dung cơ bản của dự án bao gồm: giới
thiệu sơ lược về dự án và những nội dung cơ bản của dự án khả thi: Nghiên cứu các
căn cứ để xác định đầu tư, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, tổ chức quản lý và nhân
sự, tài chính, kinh tế xã hội của dự án.
Dự trù kinh phí cho công tác soạn thảo dự án. Kinh phí dự thảo gồm các
khoản chi phí chủ yếu sau:
- Chi phí cho việc sưu tầm hay mua các thông tin, tư liệu phục vụ cho công
tác phân tích soạn thảo dư án
- Chi phí cho khảo sát điều tra thực địa
- Chi phí hành chính văn phòng
- Chi phí bồi dưỡng hoặc thù lao cho những người làm công tác soạn thảo dự
án bao gồm cả các chuyên gia trong và ngoài nước mời tham gia vào quá trình phân
tích nội dung của dự án
Bước 4: Phó tổng giám độc phê duyệt dự trù kinh phí và đề cương sơ bộ của
dự án
Bước 5: Sau khi đề cương sơ bộ được phê duyệt, chủ nhiệm dự án tiếp tục
lập đề cương chi tiết. Tổ chức thảo luận để xây dựng đề cương chi tiết ở nhóm soạn
thảo để các thành viên cùng đóng góp xây dựng đề cương cho từng phần việc.
Bước 6: Phân công công việc cho các thành viên của nhóm soạn thảo theo
chuyên môn của họ.Chủ nhiệm dự án triển khai công việc của các thành viên
- Thu thập các thông tin, tư liệu cần thiết cho dự án
- Phân tích xử lý các thông tin, viết báo cáo phần mình phụ trách



16

- Chủ nhiệm dự án ghép các kết quả nghiên cứu của từng thành viên và tổng
hợp chung thành nội dung dự án. Sau đó được trình bày và phản biện trong nội bộ
của nhóm soạn thảo dự án dưới sự chủ trì của chủ nhiệm dự án.
Bước 7: Hoàn chỉnh và trình bày dự án trước tổng giám đốc và hội đồng
quản trị, báo cáo thuyết trình để xin ý kiến bổ sung và hoàn thiện
Bước 8: Sau khi được tổng giám đốc và chủ tịch hội đồng quản trị thông qua,
ban soạn thảo tiến hành chỉnh sửa, hoàn thiện. Cuối cùng là trình bày với các cơ
quan có thẩm quyền để xin phê duyệt thực hiện dự án
1.2.3. Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư
1.2.3.1. Sự cần thiết phải đầu tư
Sự cần thiết phải đầu tư là điều đầu tiên mà ban soạn thảo phải chỉ ra khi lập
dự án. Nội dung của phần này là nghiên cứu sự cần thiết tiến hành hoạt động đầu tư,
lợi ích mà dự án mang lại cho nhà đầu tư cũng như đối với địa phương nơi thực hiện
đầu tư.
Ý tưởng về một dự án thường xuất phát từ mục đích của dự án. Tuy nhiên
khi phân tích xem có nên đầu tư vào một dự án hay không, không chỉ xem xét đến
mục đích mà còn xem xét đến hiệu quả tài chính của dự án và những khía cạnh
khác. Do đó khi có một hay nhiều dự án được đề xuất, các dự án này sẽ được thông
qua những cuộc họp tìm kiếm dự án mới của công ty để xem xét sự cần thiết phải
đầu tư của các dự án và quyết định đầu tư vào dự án nào. Ý tưởng đầu tư do ban
phát triển đầu tư tìm kiếm và đề xuất lên tổng giám đốc và hội đồng quản trị. Ý
tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
- Lập ra mô hình kinh doanh có hiệu quả;
-Thiết kế ý tưởng kiến trúc có ấn tượng, mang những nét đặc thù, đẹp mắt và
có tính hiệu dụng cao
-Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
-Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
-Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung
sau:
-Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do
dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
-Ý tưởng kiến trúc độc đáo và đẹp mắt.
-Các đặc điểm về mặt kỹ thuật.


17

-Thị trường mục tiêu.
-Biện pháp quản lý và khai thác.
Sau khi có ý tưởng đầu tư, nhóm soạn thảo sẽ tiến hành nghiên cứu những
căn cứ pháp lý để đảm bảo dự án có đầy đủ tính pháp lý khi đưa vào thực hiên.
Trước hết cần xem xét khu đất để xây dựng dự án liên quan đến những văn bản
pháp luật nào, tình hình quy hoạch của khu đất, cụ thể như sau:
+ Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế xã hội của
nhà nước và địa phương đối với địa điểm xây dựng dự án và sản phẩm của dự án,
chẳng hạn về khu đô thị mới khác với khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng.
+ Về mặt pháp lý, dự án đầu tư được lập căn cứ vào chủ trương, quy hoạch
phát triển được duyệt của ngành, địa phương hay các nhiệm vụ cụ thể được nhà
nước giao( chỉ thị, nghị quyết... của các cấp lãnh đạo Đảng và nhà nước)
+ Hệ thống văn bản pháp quy:
Văn bản pháp luật chung là các luật hiện hành áp dụng chung trong mọi
lĩnh vực như luật đất đai, luật ngân sách, luật tài nguyên, luật bảo vệ môi trường...
Các văn bản pháp luật và quy định liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư,
các nghị định của chính phủ, quyết định của thủ tướng chính phủ....
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn và định mức trong từng lĩnh vực kinh tế kỹ thuật
cụ thể đối với xây dựng, kiến trúc, giải pháp bảo vệ môi trường...
Nghiên cứu môi trường kinh tế vĩ mô của địa phương. Khảo sát đánh giá các
dự án liên quan, hoặc những dự án đầu tư khác đang tiến hành song song tại địa
phương hoặc đã được thực hiện có ảnh hưởng đến dự án
Nghiên cứu các chính sách của nhà nước như chính sách tiền tệ, chính sách
tài khóa có thể ảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư. Nghiên cứu các vấn
đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng vì đối với lĩnh vực bất động sản, việc khuyến
khích hay thắt chặt tín dụng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến việc huy động vốn cho
chủ đầu tư cũng như khả năng mua các sản phẩm bất động sản của người dân.
Chẳng hạn năm 2008, khủng hoảng tài chính diễn ra, Việt Nam đã phải thắt chặt tín
dụng do đó việt vay vốn để đầu tư cho các dự án là rất khó khăn và phải vay với lãi
suất cao.
Nghiên cứu điều kiện tự nhiên như vị trí địa lý, khí hậu, môi trường
cảnh quan và nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể khai thác cho dự án, các nhân tố
kinh tế xã hội khác của địa phương như dân số, lao động, phong tục tập quán.


18

1.2.3.2. Nghiên cứu thị trường
Quá trình nghiên cứu thị trường được giao cho 2 thành viên trong nhóm soạn
thảo. Hai thành viên này có nhiệm vụ thu thập thông tin, phân tích và đánh giá khái
quát thị trường tổng thể trong nước và ở địa phương nơi thực hiện dự án. Xác định
nhu cầu hiện tại ở địa phương cũng như trong cả nước. Hiện nay, công ty hiện tại có
3 chi nhánh trên cả nước đặt tai Hải Dương, Ninh Thuận, Nha Trang. Thông thường
chỉ đánh giá thị trường ở các địa phương này, xác định đây là những thị trường mục
tiêu cho các dự án của công ty.
Các thành viên nghiên cứu thị trường xác định chủng loại sản phẩm của dự
án: loại sản phẩm là gì, chất lượng và số lượng cho mỗi loại sản phẩm
Ví dụ với dự án khu đô thị mới Tuệ Tĩnh thì sản phẩm là các căn hộ, khu biệt
thự nhà liền kề . Dư án khu du lịch biển Bình Sơn thì sản phẩm là các khu công
viên, khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng,khu phố thương mại, siêu thị, nhà hàng,
dịch vụ, căn hộ biển cao cấp, khách sạn và biệt thự biển.
Để nghiên cứu thị trường, các thành viên trong nhóm soạn thảo đã thực hiện
khảo sát thông tin thị trường. Việc khảo sát thông tin thị trường trước hết được thực
hiện bằng cách tìm kiếm thông tin trên mạng internet và các phương tiện truyền
thông qua các trang web về bất động sản, sàn bất động sản. Những thông tin này
giúp các thành viên điều tra có cái nhìn tổng quan nhất về thị trường, biết được
những biến động diễn ra từn ngày của thị trường bất động sản trong nước nói chung
và thông tin khái quát về các đối thủ cạnh tranh cũng như xu hướng của thị trường.
Thứ hai là nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành và sắp ban hành của nhà
nước có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản nói chung và đến khu vực
nơi thực hiện dự án, thị trường sẽ biến động theo chiều hướng có lợi hay có hại cho
dự án.
Thứ ba là thực hiện khảo sát thực địa để thu thập thông tin. Nhóm khảo sát
sẽ thu thập thông tin bằng cách phát bảng hỏi cho người dân tại địa phương trong và
lân cận khu vực thực hiện dự án. Các bảng hỏi này có nội dung phụ thuộc vào sản
phẩm của dự án và xoay quanh giá cả cũng như chất lượng và chủng loại sản phẩm
phù hợp và được người dân ưa chuộng. Bên cạnh đó cũng nghiên cứu thị phần của
các đối thủ cạnh tranh. Sau khi tổng hợp các bảng hỏi, các thành viên sẽ tính toán
nhu cầu của người dân với từng loại sản phẩm, mức giá nào là mức giá hợp lý...
Thực chất việc thu thập thông tin bằng cách khảo sát thực địa vẫn chưa được
quan tâm đúng mức, đối với một số dự án thông thường là không có.


19

Ngoài việc khảo sát thị trường, việc quảng bá tiếp thị marketing cho các sản
phẩm của dự án cũng vô cùng cần thiết để khách hàng biết đến sản phẩm của dự án.
Vấn đề tiếp thị quảng bá thường được thực hiện trên các trang web của công ty, các
trang web về bất động sản, gửi thư mời đến các tổ chức, doanh nghiệp, đưa sản
phẩm của công ty lên sàn giao dịch bất động sản.
1.2.3.3. Phân tích kỹ thuật
Nghiên cứu kỹ thuật của dự án là phân tích lựa chọn phương pháp sản xuất,
công nghệ và thiết bị, nguyên liệu, địa điểm phù hợp với những ràng buộc về vốn,
trình độ quản lý và kỹ thuật, quy mô thị trường, yêu cầu của xã hội về việc làm và
giới hạn cho phép mức độ ô nhiễm môi trường do dự án tạo ra.
Nghiên cứu kỹ thuật là bước sau của nghiên cứu thị trường và là tiền đề cho
việc tiến hành nghiên cứu mặt kinh tế tài chính dự án đầu tư. Tùy thuộc vào từng dự
án cụ thể mà nội dung nghiên cứu kỹ thuật có mức độ phức tạp khác nhau, dự án
càng lớn các vấn đề kỹ thuật càng phức tạp, càng cần phải xử lý nhiều thông tin.
Nội dung của nghiên cứu kỹ thuật cho các dự án của công ty bao gồm:
- Lựa chọn hình thức đầu tư: Dự án có thể áp dụng một trong các hình thức
đầu tư sau: Đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng( hình thức đầu tư này có thể phân ra
làm hai loại là đầu tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu). Các dự án của công
ty thông thường là các dự án đầu tư mới
- Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án: khi lựa chọn công nghệ cần căn cứ
vào các nguyên tắc và tiêu chuẩn để lựa chọn công nghệ. Nội dung phải đề cập khi
lựa chọn công nghệ của dự án:
+ Định hướng trình độ hiện đại của công nghệ
+ Xác định dây chuyền công nghệ
+ Xác định phương án tổ chức sản xuất.
+ Xác định phương án cán bộ quản lý và công nhân kỹ thuật
+ Đánh giá các phương án công nghệ để chọn phương án tối đa.
- Nguyên vật liệu đầu vào: Khi lựa chọn nguyên vật liệu cho dự án cần phải
tuân thủ nguyên tắc và yêu cầu lựa chọn nguyên vật liệu cho dự án. Xác định loại
nguyên vật liệu sẽ sử dụng cho dự án dựa vào chất lượng sản phẩm yêu cầu. Xác
định nhu cầu về từng loại nguyên vật liệu. xác định nguồn và khả năng cung cấp
của từng nguồn. Ước tính chi phí nguyên vật liệu cho dự án.



20

- Cơ sở hạ tầng bao gồm năng lượng, nước và các cơ sở hạ tầng khắc phục
cho việc thực hiện dự án. Quá trình nghiên cứu cần làm rõ chi phí đầu tư và vận
hành của từng hệ thống.
- Địa điểm thực hiện dự án: Khi xem xét lựa chọn địa điểm thực hiện dự án
phải lựa chọn khu vực địa điểm và sau đó mới chọn địa điểm cụ thể. Chọn khu vực
địa điểm thực chất là xem xét các khía cạnh về địa lý tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ
thuật... có liên quan đến sự hoạt động và hiệu quả hoạt động sau này của dự án.
Chọn địa điểm cụ thể là bước người soạn thảo cần mô tả vị trí, địa điểm cụ thể, các
chi phí về địa điểm, những thuận lợi, không thuận lợi...
Những vấn đề cần xem xét trong chọn địa điểm dự án là
+ Quy hoạch chung của tỉnh thành phố nơi chọn địa điểm và các chính sách
của bộ ngành địa phương.
+ Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên của khu đất dự định tiến hành dự án
+ Điều kiện kinh tế xã hội , điều kiện cơ sở hạ tầng
+ Tình hình ô nhiễm môi trường ở thời điểm hiện tại và khả năng xử lý chất
thải chống ô nhiễm môi trường trong tương lai.
- Giải pháp xây dựng công trình của dự án gồm có những nội dung cơ bản:
+ Giải pháp quy hoạch tổng thể mặt bằng của công trình xây dựng bao gồm
quy hoạch các hạng mục công trình chính và công trình phụ trợ, các công trình giao
thông vận tải nội bộ, các công trình về điện, đường cấp thoát nước, công trình liên
lạc và thông tin, công trình bảo vệ môi trường cây xanh...
+ Giải pháp về kiến trúc giải quyết các vấn đề về kiến trúc của từng ngôi nhà
phù hợp với giải pháp mặt bằng, giải pháp kiến trúc của toàn thể hạng mục công
trình và giải pháp kiến trúc của công trình với môi trường xung quanh
+ Giải pháp về kết cấu xây dựng bao gồm các nội dung chính là giải pháp về
các loại vật liệu được dùng làm kết cấu, sơ đồ kết cấu tổng quát và các kết cấu đặc
biệt cần lưu ý từ nền móng, khung nhà, mái và trang trí hoàn thiện.
- Đánh giá tác động môi trường của dự án gồm hai nội dung là : Nhận dạng
mọi tác động xấu có thể có của dự án đến môi trường trong mọi giai đoạn của dự án
và đề xuất các giải pháp khắc phục. Đánh giá tác động của môi trường nhằm mục
đích phát hiện các tác động xấu của dự án đến môi trường, tìm ra các công cụ để
quản lý, hạn chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra các biện pháp thích hợp để bảo vệ môi
trường vào các bước sớm nhất của quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án, trên cơ sở
đó đảm bảo dự án phát triển gắn liền với bảo vệ môi trường.


21

- Lịch trình thực hiện dự án: Việc lập trình thực hiện từng hạng mục công
trình, từng công việc trong mỗi hạng mục công trình của dự án phải đảm bảo làm
sao cuối cùng dự án có thể đi vào sản xuất hoặc hoạt động theo đúng thời gian dự
định. Đối với các dự án quy mô lớn có nhiều hạng mục công trình,kỹ thuật xây
dựng phức tạp đòi hỏi phải phân tích một cách có hệ thống và có phương pháp. Có
nhiều phương pháp phân tích và lập lịch trình thực hiện dự án khác nhau tùy theo
quy mô và sự phức tạp về kỹ thuật xây dựng và sản xuất của dự án đó là phương
pháp sơ đồ GANTT, phương pháp PERT và CPM.
1.2.3.4. Phân tích tài chính
Phân tích tài chính là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn
thảo dự án nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện
có hiệu quả dự án đầu tư( xác định quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, các nguồn
tài trợ cho dự án)
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dựa trên
góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ
tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, độ an toàn về tài
chính được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả
năng trả nợ
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính
chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác
động theo hướng không có lợi
Nội dung của phân tích tài chính là:
- Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng
công trình được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu
tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức
đầu tư có thể được chia thành chi phí vốn cố định, vốn lưu động ban đầu và vốn dự
phòng.
Nguồn vốn của dự án có thể do ngân sách nhà nước cấp phát, ngân hàng cho
vay, vốn góp cổ phần, vốn liên doanh do các bên liên doanh góp, vốn tự có hoặc


22

vốn lưu động từ các nguồn khác. Để đảm bảo tiến độ thực hiện của dự án vừa để
tránh ứ đọng vốn nên các nguồn tài trợ cần được xem xét không chỉ về mặt số lương
mà cả về thời điểm nhận được tài trợ. Các nguồn vốn dự kiến này cần được đảm
bảo chắc chắn. Sự đảm bảo này thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các
nguồn vốn huy động. Tiếp đó so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn
cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ thông qua lập bảng cân đối vốn đầu
tư. Sau khi xác định các nguồn vốn cho dự án cần xác định cơ cấu nguồn vốn của
dự án. Có nghĩa là tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong
tổng mức đầu tư.
- Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng đời giai đoạn của dự
án và xác định dòng tiền của dự án
+ Lập báo cáo tài chính cho từng năm của đời dự án. Các báo cáo tài chính
giúp chủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động tài chính của dự án và nó là nguồn số
liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án.
Báo cáo tài chính cần dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án, dự tính chi phí dịch
vụ( sản xuất), dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án
+ Xác định dòng tiền của dự án:
Dòng tiền ròng của dự án là dòng của mức chênh lệch giữa các khoản thu và
các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án
- Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư
+ Chỉ tiêu thu nhập thuần NPV: Sử dụng phần mềm Excel kết hợp với kết
quả tính dòng tiền để tính NPV. Thời điểm lựa chọn để phân tích là thời điểm bắt
đầu dự án. Chỉ tiêu thu nhập thuần là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá dự án đầu
tư. Nếu NPV>0, khi đó tổng các khoản thu của dự án> tổng các khoản chi phí sau
khi đã đưa về mặt bằng hiện tại, dự án được chấp nhận. Ngược lại, dự án không
được chấp nhận khi NPV<0. Khi đó tổng thu của dự án không bù đắp được tổng
chi.
+ Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR: IRR cho biết mức lãi suất nếu dùng
nó làm tỷ suất chiết khấu để tính các khoản thu chi của dự án về cùng mặt bằng hiện
tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi. Dự án được chấp nhận khi IRR≥ r giới hạn
và ngược lại không được chấp nhận khi IRR< r giới hạn. r giới hạn là lãi suất đi vay
nếu dự án vay vốn để đầu tư, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu
tư. IRR được tính bằng phần mềm Excel sau khi có kết quả dòng tiền.


23

+ Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T: là thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt
động để thu hồi đủ vốn đầu tư ban đầu. Nó là khoảng thời gian để hoàn trả số vốn
đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và các
khoản khấu hao thu hằng năm. Công ty sử dụng phương pháp xác định thời gian thu
hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền và sử dụng phương pháp cộng
dồn để xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án đầu tư
Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau:
+ An toàn về nguồn vốn
Các nguồn vốn được huy động phải đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà
còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn.
Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động
Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn
+ An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính và khả năng trả nợ
An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn được thể hiện
qua việc xem xét chỉ tiêu tỷ lệ giữa tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn, còn được
gọi là tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành= Tài sản nợ lưu động/ Nợ ngắn hạn.
An toàn về khả năng trả nợ của dự án. Đối với các dự án vay vốn để đầu tư
cần xem xét khả năng trả nợ, khả năng trả nợ được xem xét thông qua bảng cân đối
thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án. Tỷ số khả năng trả nợ của dự án= Nguồn
nợ hàng năm của dự án/ Nợ phải trả hàng năm( gốc và lãi)
1.2.3.5. Phân tích khía cạnh xã hôi
Công ty phân tích khía cạnh xã hội dựa trên các quy hoạch tổng thể của tỉnh,
thành phố và của cả nước. Các dự án của công ty sẽ được đánh giá có phù hợp với
định hương phát triển chung trong quá trình quy hoạch hay không. Các dự án đem
lại lợi ích xã hội, đáp ứng được các mục tiêu chung của nền kinh tế và của xã hội,
đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế, phục vụ các chủ trương chính sách
của nhà nước, mức gia tăng số người có việc làm ... cũng được xem xét qua các
cuộc hội thảo giữa chủ đầu tư với bộ ngành địa phương để dự án đạt hiệu quả tốt
nhất.
1.2.4. Các phương pháp sử dụng trong lập dự án đầu tư
1.2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin
Nhóm soạn thảo dự án của công ty sẽ sử dụng phương pháp thu thập thông
tin qua các nguồn tin sẵn có như các văn bản, thông tư nghị định của nhà nước, các


24

phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài, internet... các số liệu thống kê theo
định kỳ của các cơ quan thống kê, Bộ, Ngành, địa phương. Thông tin còn có thể
được thu thập qua các phương pháp như nghiên cứu tài liệu, lập bảng hỏi và điều
tra, quan sát trực tiếp, phỏng vấn...
Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém hoặc tuy nhiên độ tin cậy và
tính chính xác không cao. Việc thu thập thông tin chịu ảnh hưởng rất nhiều từ chất
lượng cán bộ thu thập ,các nguồn tin được cung cấp có đáng tin cậy không và
phương tiện sử dụng để thu thập thông tin. Thông thường các phương pháp định
tính như nghiên cứu tình huống và đánh giá nhanh có chi phí thấp tuy nhiên việc
phân tích sẽ khó khăn vì các câu trả lời thường không có tính hệ thống và chưa
chuẩn hóa. Các phương pháp định lượng như điều tra mẫu, các tài liệu ghi chép của
chuyên gia, thu thập số liệu thứ sinh đem lại hiệu quả cao hơn tuy nhiên lại có chi
phí cao hoặc việc chế biến số liệu thu được gặp khó khăn hoặc không biết rõ ràng
nguồn gốc của số liệu.Thông tin thu được cần có tính chính xác, tính hệ thống và
trong khoảng thời gian đủ lớn để phục vụ cho công tác nghiên cứu của ban soạn
thảo. Nhóm soạn thảo sau khi thu thập đầy đủ thông tin cần thiết sẽ tiến hành phân
tích, nghiên cứu để đưa ra các phương án tốt nhất cho dự án đầu tư
1.2.4.2. Phương pháp dự báo
Trong mọi công cuộc đầu tư, phương pháp dự báo luôn cần được sử dụng để
ra các quyết định đầu tư một cách chính xác và hiệu quả. Nội dung của phương
pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê và vận dụng các phương pháp dự
báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, về giá cả sản phẩm,
thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác ... ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi
của dự án. Các phương pháp dự báo thường được sử dụng là phương pháp ngoại
suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp sử dụng hệ
số co giãn cầu, phương pháp định mức, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.
Phương pháp dự báo thường được sử dụng trong khâu nghiên cứu thị trường
để dự báo về cung cầu, giá cả trên thị trường. Đây là khâu quyết định tới lựa chọn
mục tiêu và quy mô tối ưu của dự án. Phương pháp dự báo thường được sử dụng
nhất trong nghiên cứu thị trường là phương pháp sử dụng mô hình hồi quy tương
quan. Các bước trong phương pháp này là
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cầu thị trường về sản phẩm của dự án
như thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị hiếu người tiêu dùng...
- Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, đánh giá sai số của dự án.


25

- Tiến hành dự báo. Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô
hình và tiến hành phân tích lại từ đầu.
1.2.4.3. Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp phân tích độ nhạy được sử dụng thường xuyên trong công tác
lập dự án . Đây là phương pháp giúp chúng ta có thể đánh giá được dự án một cách
khách quan và toàn diện do xét được nhiều khía cạnh và đứng trên những quan
điểm phương diện khác nhau.
Theo phương pháp này trước hết phải xác định những yếu tố gây ảnh hưởng
lớn đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Sau đó dự kiến những tình huống
bất trắc có thể xảy ra trong tương lai theo chiều hướng xấu đối với dự án như vượt
chi phí đầu tư, giá các chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay
đổi chính sách thuế theo hướng bất lợi... Đánh giá tác động chủ yếu của các yếu tố
đó đến hiệu quả tài chính của dự án. Mức độ sai lệch so với dự kiến của các yếu tố
ảnh hưởng đến dự án trong những tình huống xấu thường được chọn từ 10% đến
20% dựa trên cơ sở phân tích những tình huống đó đã xảy ra trong quá khứ, hiện tại
và dự báo trong tương lai. Nếu dự án vẫn đạt hiệu quả kể cả trong trường hợp nhiều
bất trắc xảy ra đồng thời thì đó là những dự án có độ an toàn cao. Trong trường hợp
ngược lại cần phải xem khả năng xảy ra các tình huống xấu đó để đề xuất các biện
pháp hữu hiệu nhằm khắc phục hay hạn chế chúng.
1.2.5. Ví dụ minh họa công tác lập dự án đầu tư: “ Dự án khu đô thị mới phía
Nam thành phố Hải Dương”
1.2.5.1. Công tác tổ chức lập dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải
Dương
• Cơ cấu nhóm soạn thảo dự án
Nhóm soạn thảo của dự án gồm 6 người, gồm 1 chủ nhiệm dự án và 5 thành
viên soạn thảo.
Chủ nhiệm dự án :
Ông : Nguyễn Thành Long
sinh năm 1980
Kiến trúc sư
Kinh nghiệm: 5 năm
Chức vụ: trưởng ban phát triển đầu tư
Các thành viên trong nhóm soạn thảo bao gồm:
- Ông Vũ Gia Thành
sinh năm 1978


26

Kỹ sư xây dựng
Kinh nghiệm : 5 năm
- Ông: Nguyễn Bá Mạnh
Kỹ sư giao thông
Kinh nghiệm 3 năm
- Ông : Trần Văn Nam
Cử nhân kinh tế
- Ông Ngô Minh Phương
- Ông Nguyễn Minh Trí

Sinh năm: 1980

Sinh năm: 1982

Sinh năm: 1972

Sinh năm : 1975

• Nhiệm vụ của các thành viên trong nhóm soạn thảo
Nhiệm vụ của các thành viên được phân công cụ thể như sau:
- Nghiên cứu sự cần thiết đầu tư: trưởng nhóm Nguyễn Thành Long, Ngô
Minh Phương.
- Nghiên cứu kỹ thuật: Vũ Gia Thành và Nguyễn Bá Mạnh.
- Nghiên cứu hiệu quả tài chính: Nguyễn Minh Trí, Trần Văn Nam.
Chủ nhiệm dự án có nhiệm vụ lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí Đề
cương sơ bộ giới thiệu những nội dung cơ bản của dự án bao gồm: giới thiệu sơ
lược về dự án và những nội dung cơ bản của dự án khả thi: Nghiên cứu các căn cứ
để xác định đầu tư, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, tổ chức quản lý và nhân sự, tài
chính, kinh tế xã hội của dự án.
Sau khi lập đề cương sơ bộ chủ nhiệm dự án trình Phó tổng giám độc phê
duyệt dự trù kinh phí và đề cương sơ bộ của dự án. Sau khi được phê duyệt, chủ
nhiệm dự án tiếp tục lập đề cương chi tiết. Việc lập đề cương chi tiết sẽ được đưa ra
thảo luận và các thành viên trong nhóm soạn thảo góp ý bổ sung hoàn thành đề
cương chi tiết. Đề cương chi tiết hoàn thành, chủ nhiệm dự án bắt đầu phân công
công việc cho từng thành viên trong nhóm như đã nêu trên.
Sau khi được phân công nhiệm vụ cụ thể của mỗi người, các thành viên
trong nhóm sẽ tiến hành nghiên cứu các vấn đề thuộc về phần viêc của mình.


27

Đối với thành viên nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư sẽ có nhiệm vụ thu
thập tất cả các tài liệu và văn bản pháp luật có liên quan đến dự án, liên hệ với chính
quyền địa phương cũng như các bộ ngành có liên quan để đảm bào tính pháp lý của
dự án và phân tích các vấn đề về thị trường tổng thể, phân tích tình hình kinh tế xã
hội cũng như điều kiện tự nhiên của địa phương nơi thực hiện dự án để đưa ra sự
cần thiết phải đầu tư một cách thuyết phục nhất. Đối với dự án này, chủ nhiệm dự
án là người chịu trách nhiệm nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư. Chủ nhiệm dự án
tiến hành phân tích và thu thập các điều luật từ Luật Đất Đai , Luật Xây Dựng, các
nghị định của chính phủ về phương pháp xác định giá đất khung giá đất, phương
pháp bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng... và các nghị định sửa đổi bổ sung
khác mà dự án cần thiết phải tuân theo. Bên cạnh đó do thực hiện tại tỉnh Hải
Dương, chủ nhiệm dự án cũng nghiên cứu chi tiết về các chủ trương của tỉnh liên
quan đến dự án đặc biêt là dự án đường 62 kéo dài và các quyết định về việc phê
duyệt dự án, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch quản lý xây dựng. Để nghiên
cứu vấn đề này không những đòi hỏi có kiến thức và hiểu biết sâu rộng mà còn có
khả năng ngoại giao đối với các công tác đối với địa phương thực hiện dự án. Một
vấn đề mà chủ nhiệm dự án cũng cần nghiên cứu đó là các quy chuẩn quy phạm áp
dụng trong quá trình thực hiện dự án về việc khảo sát và thiết kế.
Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin, người nghiên cứu sẽ trình bày các căn
cứ pháp lý, các quy phạm của dự án và sự cần thiết phải đầu tư rút ra từ những
thông tin thu thập về tình hình địa phương và lợi ích chung mà dự án đem lại cho
địa phương và cả nước.
Nhóm nghiên cứu kỹ thuật của dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố
Hải Dương do 2 thành viên nghiên cứu. Hai thành viên này có nhiệm vụ phân tích
tất cả các nội dung liên quan đến kỹ thuật của dự án. Các thành viên sẽ tiến hành
khảo sát địa điểm dự án, phân tích đồ án xây dựng các bản vẽ kỹ thuật và phối hợp
với đơn vị tư vấn thiết kết để đưa ra các thông số kỹ thuật, giải pháp về kiến trúc,
xây dựng. môi trường... Do kỹ thuật của dự án khá phức tạp nên các thành viên phải
làm việc rất tỉ mỉ, khoa học và kiểm tra nhiều lần tính chính xác của các thông số kỹ
thuật. Việc làm này đòi hỏi có sự thống nhất cao giữa các thành viên.
Nhóm phân tích tài chính tiến hành phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
của dự án. Căn cứ vào các nội dung nghiên cứu kỹ thuật, các thành viên này sẽ tổng
hợp các chi phí từ giải phóng mặt bằng đến các chi phí về xây dựng, máy móc thiết
bị, công nghệ, nhân lực , thuê tư vấn thiết kế... Viêc lập tổng mức đâu tư cần thiết


28

có các căn cứ đề lập tổng mức đầu tư do nhà nước quy định. Sau đó các thành viên
tiến hành tính toán doanh thu từ dự án. Sử dụng Excell để tính toán các chỉ tiêu hiệu
quả tài chính.
Đối với dự án này chủ nhiệm dự án vừa có nhiệm vụ phân tích sự cần thiết
phải đầu tư vừa là người phụ trách điều hành giám sát đối với công việc của các
thành viên trong nhóm. Sau khi các thành viên hoàn thành phần việc của mình, chủ
nhiệm dự án có nhiệm vụ tổng hợp và ghép kết quả của các thành viên lại thành một
dự án hoàn chỉnh để trình lên giám đốc và hội đồng quản trị.
1.2.5.2. Nội dung dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương
Tọa lạc tại cửa ngõ mới của Thành phố Hải Dương, kết nối thông suốt với
đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Khu đô thị Nam Hải Dương là dự án có vị trí
đắc địa nhất trong số các dự án đã, đang và sẽ được triển khai tại Hải Dương.Được
thiết kế bởi tập đoàn tư vấn thiết kế đô thị hàng đầu của Nhật NIHON SEKKEI với
đầy đủ không gian công cộng, dịch vụ tiện ích cao cấp.
1. Giới thiệu về dự án
- Tên dự án: Dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương địa điểm
huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương.
- Chủ đầu tư lập dự án:
Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thành Đông
1.1. Các căn cứ để lập dự án
1.1.1. Cơ sở pháp lý
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 11 năm 2005;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 của Quốc Hội khóa 12, kỳ họp thứ
5, ngày 17/6/2009;
- Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 của Quốc Hội khóa VII, kỳ họp thứ
5, sửa đổi, bổ sung một số điều luật của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai;


29

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc
quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày
18/4/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004;
- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ về việc ban
hành Quy chế khu đô thị mới;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/8/2006 của Chính phủ về quy định
chi tiết và hướng dẫn Luật Bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ về quy định
chi tiết và hướng dẫn Luật Đầu tư.
- Các thông tư, nghị định khác của chính phủ sửa đổi bổ sung và hướng dẫn
thi hành Luật
1.1.2. Chủ trương của chính phủ và của tỉnh
- Thông báo số 01-TB/TU ngày 04/10/2010 của Tỉnh ủy Hải Dương thông
báo ý kiến của Ban Thường vụ tỉnh ủy về chủ trương thực hiện Dự án đường 62m
kéo dài(giai đoạn 2);
- Công văn số 2106/UBND –VP ngày 12/11/2011 của UBND tỉnh Hải
Dương về việc lập quy hoạch Khu đô thị mới phía Nam Thành phố Hải Dương;
- Văn bản số 155/TTg-KTN ngày 15/11/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
việc đầu tư xây dựng Dự án đường 62m kéo dài (GDD2) và dự án khu đô thị mới
phía Nam thành phố Hải Dương theo hình thức hợp đồng BT;
- Quyết định số 467/QĐ-UBND ngày 22/02/2011 của UBND tỉnh Hải
Dương về việc chấp thuận đề xuất Dự án đầu tư xây dựng đường 62m kéo dài (giai
đoạn 2) và Dự án Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu 2) theo
hình thức hợp đồng BT;


30

- Công văn số 59/CV-VP ngày 13/4/2011 của UBND huyện Gia Lộc về việc
chấp thuận ranh giới Quy hoạch Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương và
Bản đồ ranh giới khu vực lập quy hoạch kèm theo;
- Quyết định số 1762/QĐ-UBND ngày 17/6/2011 của UBND tỉnh Hải
Dương về việc phê duyệt nhiệm vụ thiết kế Quy hoạch phân khu Khu đô thị mới
phía Nam, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương;
- Quyết định số: 2818 /QĐ-UBND ngày 04/10/2011 của UBND tỉnh Hải
Dương về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị mới phía
Nam, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương;
1.2. Các quy trình, quy phạm áp dụng
1.2.1. Khảo sát
- Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263-2000.
- Quy trình khoan thăm dò địa chất công trình 22TCN 259-2000.
- Quy trình thí nghiệm cắt cánh hiện trường 22TCN355-06.
- Quy trình khảo sát thiết kế nền đường ôtô đắp trên đất yếu 22TCN 2622000.
- Quy phạm đo vẽ bản đồ 96TCN 43-90 của Cục đo đạc bản đồ Nhà nước.
- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 364: 2006.
1.2.2. Thiết kế
- Quy phạm thiết kế đường đô thị, quảng trường TCXDVN 104 – 2007.
- Tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô TCVN 4054-2005.
Quy trình thiết kế áo đường mềm 22TCN 211-06.
- Quy trình thiết kế áo đường cứng 22TCN 223-95.
- Quy trình khảo sát thiết kế nền đường ôtô đắp trên đất yếu 22TCN 2622000.
- Tiêu chuẩn ngành tính toán các đặc trưng dòng chảy lũ 22TCN 220-95.
- Điều lệ báo hiệu đường bộ 22TCN 237-01.
- Tiêu chuẩn thoát nước mạng lưới bên ngoài và công trình 20 TCN - 51 - 84.
- Quy hoạch cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị TCXDVN 362-06.
- Cống hộp BTCT đúc sẵn yêu cần kỹ thuật và phương pháp thử TCXDVN
392-07.
- Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và các công tình TCXDVN
2622-95.


31

- Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị
TCXDVN 259-2001.
- Điều lệ báo hiệu đường bộ 22 TCN 2370-01.
- Tiêu chuẩn cấp nước bên ngoài và công trình 20 TCN - 33 - 85.
1.3. Sự cần thiết phải đầu tư
Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu 2 – diện tích
198,38ha) là khu đô thị hoàn vốn cho dự án đầu tư xây dựng tuyến đường 62m kéo
dài giai đoạn 2 đã được Thủ tướng chính phủ chấp thuận tại văn bản số số 155/TTgKTN ngày 15/11/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc đầu tư xây dựng Dự án
đường 62m kéo dài (GĐ2) và dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương
theo hình thức hợp đồng BT và UBND tỉnh phê duyệt hồ sơ đề xuất tại Quyết định
số 467/QĐ-UBND ngày 22/02/2011.
Vị trí Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương thuộc huyện Gia Lộc
nằm cách thành phố Hải Dương 6km, ven trục đường 399, quốc lộ 37, cách đường
5A khoảng 10km, gần tuyến đường 39A, đường 10. Đặc biệt có đường cao tốc Hà
Nội - Hải Phòng chạy qua ở vị trí là trung tâm khu vực tỉnh Hải Dương đầu mối
giao thông vùng tỉnh.
Trong quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, Gia Lộc nằm trong vùng
động lực thúc đẩy sự phát triển của vùng tỉnh Hải Dương, được định hướng sản xuất
kinh doanh và xuất khẩu các sản phẩm công nghiệp chế biến, công nghiệp điện tử
cơ khí và sản xuất công nghiệp. Bên cạnh đó, đối với quy hoạch vùng của thủ đô Hà
Nội, huyện Gia Lộc nằm trong vùng trọng điểm công nghiệp vùng thủ đô trên tuyến
đường cao tốc Đông Tây.
Với vị thế là một huyện cửa ngõ thành phố Hải Dương, huyện Gia Lộc nói
chung và thị trấn Gia Lộc nói riêng là một trong những địa phương có tốc độ tăng
trưởng kinh tế nhanh và mạnh, xuất hiện ngày càng nhiều các khu đô thị mới, các
cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được đầu tư đồng bộ và hiện đại.
Trục đường 62m kéo dài với ý nghĩa là tuyến đường trục chính nối liền giữa
trung tâm thành phố Hải Dương với huyện Gia Lộc và tương lai sẽ là trục
đường nối giữa tuyến đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng với QL5 hiện tại. Đây là
tuyến đường quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực huyện Gia
Lộc và khu vực phía Nam thành phố Hải Dương.
Dự án: Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu 2) là
một dự án được đầu tư xây dựng có quy mô lớn, hiện đại với đầy đủ các phân khu


32

chức năng về nhu cầu nhà ở, công trình xã hội, dịch vụ, thương mại, vui chơi giải trí
như: nhà ở cao tầng, khách sạn, trường học, hồ - công viên cây xanh ...và các khu
nhà ở thấp tầng như: biệt thự, nhà vườn có diện tích từ 110m –250m ... giải quyết
nhu cầu nhà ở và nơi làm việc cho trên 1220.000 người. Hạ tầng kỹ thụât được thiết
kế đồng bộ đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của một khu đô thị hiện đại cũng như khớp
nối với các vùng lân cận.
Khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu2) là một trong
các khu đô thị được xây dựng mới theo chủ trương của tỉnh Hải Dương phù hợp với
Điều chỉnh Quy hoạch chung tỉnh Hải Dương đến năm 2020 đã được Thủ tướng phê
duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ- TTg ngày 20/06/1998. Hướng tới một khu
đô thị phát triển bền vững, với các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chất
lượng cao, đảm bảo sự cân bằng môi sinh chính là nền tảng để các chuyên gia thiết
kế đô thị, kiến trúc hàng đầu thế giới đến từ đất nước Nhật triển khai thực hiện. Mục
đích của Công ty là xây dựng một khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại nhưng vẫn thân
thiện hài hoà, một khu đô thị mới mang tầm vóc Quốc tế, trở thành một đô thị kiểu
mẫu.
Từ những phân tích nêu trên có thể thấy việc Đầu tư xây dựng Dự án Khu
đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương (phân khu2) là cần thiết nhằm cụ thể
hoá định hướng phát triển kinh tế, giao lưu văn hoá – xã hội mà Thủ tướng Chính
phủ và lãnh đạo tỉnh đã đề ra.
1.4. Mục tiêu đầu tư
Nhằm đạt những mục tiêu phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của
cả nước nói chung và của tỉnh Hải Dương, huyện Gia Lộc nói riêng, Dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải Dương sẽ tập trung vào những
điểm chính:
- Kinh doanh bất động sản;
- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ dọc tuyến đường 62m
kéo dài; cụ thể hoá Quy hoạch chung TP Hải Dương và huyện Gia Lộc; Quy hoạch
vùng Thủ đô Hà Nội;
- Tạo cảnh quan môi trường trong sạch cho khu vực đầu tư xây dựng dự án;
- Tăng sức hấp dẫn đầu tư của khu vực;
- Góp phần giải quyết việc làm cho người lao động;
- Tạo ra quỹ nhà ở cho Thành phố Hải Dương và huyện Gia Lộc;
- Nâng cao hiệu quả sử đụng đất;


33

- Góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của khu vực phát triển;
- Tạo nguồn thu cho Ngân sách Tỉnh.
Công ty Cổ phần đầu tư Bất động sản Thành Đông mong muốn thực hiện dự
án để cụ thể hoá định hướng phát triển kinh tế của huyện Gia Lộc và Thành phố Hải
Dương nói riêng và tỉnh Hải Dương nói chung. Góp phần xây dựng, phát triển và
quảng bá hình ảnh của thành phố Hải Dương, huyện Gia Lộc điểm đến tin cậy, thu
hút vốn đầu tư trong và ngoài nước trên nhiều lĩnh vực kinh tế - văn hoá – xã hội
xứng đáng với tiềm năng và lợi thế về phát triển trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
2. Tên gọi, địa điểm, quy mô, diện tích của dự án
2.1. Tên dự án
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA NAM TP HẢI DƯƠNG
(PHÂN KHU 2)
2.2. Địa điểm xây dựng
Thuộc địa phận các xã: Gia Xuyên, Liên Hồng, Gia Tân và thị trấn Gia Lộc
huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương.
2.3. Quy mô xây dựng
- Quy mô đất xây dựng Dự án khu đô thị mới phía Nam thành phố Hải
Dương (phân khu2) theo quy hoạch chi tiết 1/500 là: 198,38 ha.
- Quy mô dân số: 12.000 người.
3. Đặc điểm khu vực xây dựng dự án
3.1. Tên gọi, địa điểm, quy mô diện tích dân số của dự án
3.1.1.Quy mô dự án
Đầu tư xây dựng hoàn chỉnh khu đô thị mới hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ
thuật và các công trình kiến trúc theo quy hoạch được UBND tỉnh phê duyệt.
a. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm:
- Hệ thống đường giao thông.
- San nền.
- Hệ thống thoát nước mưa.
- Hệ thống thoát nước thải.
- Hệ thống cấp nước sinh hoạt.
- Hệ thống cấp nước chữa cháy.
- Hệ thống điện trung thế, hạ thế và điện chiếu sáng.
- Hệ thống tuynel kỹ thuật điện.
- Hệ thống công viên cây xanh và hồ, quảng trường trung tâm


34

b. Các công trình kiến trúc bao gồm:
- Công trình tổ hợp khách sạn, văn phòng và nhà ở.
- Công trình nhà chung cư.
- Công trình hỗn hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng và nhà ở, siêu thị.
- Công trình nhà biệt thự, nhà vườn, nhà ở thương mại.
- Công trình trường học, nhà trẻ.
- Các công trình tiện ích xã hội khác...
3.1.2. Vị trí giới hạn khu đất của dự án
Khu vực nghiên cứu quy hoạch chi tiết khu đô thị mới phía Nam thành phố
Hải Dương thuộc thị trấn Gia Lộc và các xã Gia Xuyên, Gia Tân, Liên Hồng Huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương.
+ Phía Bắc giáp Khu liên hợp thể thao, văn hóa, y tế, giáo dục phía Nam cầu
Lộ Cương và Sông Sặt.
+ Phía Nam giáp phân khu 3,4 Khu đô thị mới phía Nam TP Hải Dương.
+ Phía Đông giáp đường 62m, Khu liên hợp thể thao, văn hóa, y tế, giáo dục
phía Nam cầu Lộ Cương, đường 399.
+ Phía Tây giáp Viện cây lương thực, thực phẩm, khu dân cư thôn Tâng
Thượng xã Liên Hồng và Khu liên hợp thể thao, văn hóa, y tế, giáo dục phía Nam
cầu Lộ
Cương.
- Tổng diện tích đất trong phạm vi nghiên cứu khoảng: 198,8132 ha
- Quy mô dân số: khoảng 12.000 người.
3.2. Đặc điểm tự nhiên khu vực xây dựng dự án
3.2.1. Đặc điểm tự nhiên
a. Đặc điểm địa hình:
Khu vực có địa hình đồng bằng, khá bằng phẳng, chủ yếu là đất nông nghiệp.
Hướng dốc chính của địa hình từ Bắc xuống Nam, từ Tây sang Đông, từ khu đất
ruộng trũng ra các trục tiêu chính. Độ dốc địa hình trung bình < 4%. Cao độ nền
biến thiên từ 0.5 - 4.0m
Đây là khu vực thuận lợi cho xây dựng, địa hình đẹp vì vậy giải pháp san nền
cần phải nghiên cứu kỹ sao cho tránh làm mất đi địa hình tự nhiên của khu vực
nghiên cứu.


2 r908 tuấn hùng_số 11 trần đại nghĩa_tel36280688

2 r908 tuấn hùng_số 11 trần đại nghĩa_tel36280688

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (16)

Similaire à 2 r908 tuấn hùng_số 11 trần đại nghĩa_tel36280688

Similaire à 2 r908 tuấn hùng_số 11 trần đại nghĩa_tel36280688 (20)

2 r908 tuấn hùng_số 11 trần đại nghĩa_tel36280688