Huurconvenant 2012 – 2022 Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde ‘huurconvenant’ zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als jaarlijkse huurprijsverhogingen en garanties over de betaalbaarheid van woningen. Dat huurconvenant liep tot 1 januari 2011 en werd daarna met één jaar verlengd. Tijd voor een nieuwe overeenkomst. Onze huurders - vertegenwoordigd in het Klantenplatform – vinden in het algemeen dat onze corporatie een fair huurbeleid voert en over de uitvoering van dat beleid is de afgelopen jaren geen enkele keer discussie geweest. Het nieuwe huurconvenant zal dan ook niet veel van de vorige versie verschillen.

1. Huurconvenant 2012 – 2022
Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar
huurprijsbeleid. In het zogenaamde ‘huurconvenant’ zijn duidelijke afspraken
vastgelegd over zaken als jaarlijkse huurprijsverhogingen en garanties over de
betaalbaarheid van woningen. Dat huurconvenant liep tot 1 januari 2011 en
werd daarna met één jaar verlengd. Tijd voor een nieuwe overeenkomst. Onze
huurders - vertegenwoordigd in het Klantenplatform – vinden in het algemeen
dat onze corporatie een fair huurbeleid voert en over de uitvoering van dat
beleid is de afgelopen jaren geen enkele keer discussie geweest. Het nieuwe
huurconvenant zal dan ook niet veel van de vorige versie verschillen.
De uitgangspunten van het nieuwe huurconvenant zijn vrijwel hetzelfde als die van
de vorige overeenkomst.
• We willen huurders zoveel mogelijk zekerheid bieden wat betreft de
ontwikkeling van hun woonlasten. Met andere woorden: we willen ervoor
zorgen dat ze weten waar ze aan toe zijn wat betreft de toekomstige huurprijs
van hun woning.
• Tegelijk streeft Trudo natuurlijk wel naar een kostendekkende
woningexploitatie; de huurprijs moet in goed evenwicht zijn met de kosten.
• Die huurprijs wordt bepaald door de marktpositie van de woning (hoe gewild is
de woning?)
• Maar ook (en dit is nieuw) het energielabel van de woning bepaalt de
huurprijs.
Zekerheid huurprijs
Om onze huurders zekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, maken
we daarover een meerjarige afspraak. Die afspraak geldt voor 10 jaar en kan alleen
onder bijzondere omstandigheden tussentijds worden beëindigd. Bijvoorbeeld als de
overheid ons tot een wijziging van het huurbeleid verplicht.
Inflatie plus opslag
De afgelopen jaren voerden we een inflatievolgend huurbeleid. Dat wil zeggen dat de
gemiddelde huurverhoging gelijk was aan inflatie plus opslag. Daar gaan we mee
door. Die opslag is afhankelijk van het verschil tussen de huurprijs en de streefhuur
van de woning en mogelijk het inkomen van de huurder. Maar om huurders toch
zekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, hanteren we een
maximum opslagpercentage van 2% voor huishoudens met een inkomen onder de €
43.000.
Deze verandering in het huurconvenant is alleen mogelijk als de rijksoverheid ons als
corporatie daar de ruimte voor geeft. Voorlopig stelt het rijk dat de jaarlijkse

2. huurverhoging niet meer mag zijn dan inflatie. Vooralsnog bedraagt het
opslagpercentage dus 0% voor huishoudens met een inkomen onder de € 43.000.
Huurprijs nieuwe verhuringen
Voor nieuwe verhuringen wordt voor alle complexen een streefhuur vastgesteld. Die
streefhuur wordt bepaald door de marktpositie én de woonlasten van de woning.
Voor de marktpositie laten we periodiek de markthuren taxeren. Voor de woonlasten
gaan we uit van het energielabel van de woningen. Alle woningen van Trudo hebben
zo’n energielabel. Woningen met een groen label (A, B of C) zijn energiezuinig en
kennen over het algemeen lagere energielasten (en dus woonlasten) dan woningen
met een rood label (F of G).
• Voor woningen met een groen label (A, B of C) bedraagt de streefhuur 100%
van de markthuur (1.880 van de 7.675 woningen)
• Voor woningen met een oranje label (D of E) bedraagt de streefhuur 90% van
de markthuur (3.999 van de 7.675 woningen)
• Voor woningen met een rood label (F of G) bedraagt de streefhuur 80% van
de markthuur (1.796 van de 7.675 woningen)
Aftoppen streefhuren
Natuurlijk blijven we de streefhuren aftoppen op de maximaal toegestane huurprijs (in
het niet-geliberaliseerde deel van de woningvoorraad) en op de huurtoeslaggrens
(binnen verschillende pmc’s). Dat betekent dat de streefhuur als volgt wordt
vastgesteld:
1. De markthuren worden bepaald.
2. Op basis van het energielabel van de woning wordt een voorlopige streefhuur
vastgesteld.
3. De voorlopige streefhuur wordt afgetopt op de maximaal toegestane huurprijs.
4. Vervolgens wordt de streefhuur afgetopt op de huurtoeslaggrens binnen de
pmc’s starterswonen, buurtwonen, profijtwonen, klassiek huren, kamers,
bijzondere klanten, herontwikkeling en nieuwe huren. Voor appartementen
geldt daarbij de huurtoeslaggrens één- en tweepersoonshuishoudens, voor
eengezinswoningen de huurtoeslaggrens meerpersoonshuishoudens en voor
kamers de kwaliteitkortingsgrens.
Huurprijs bestaande verhuringen
Om prijsstijgingen in onder andere het onderhoud en beheer bij te kunnen houden,
moeten we jaarlijks onze huurprijzen verhogen. Daarnaast proberen we met die
huurprijsverhogingen een zo evenwichtig mogelijke huurprijsopbouw in de gehele
woningvoorraad in stand te houden.

3. De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het beleid van de afgelopen jaren. Het
verschil tussen de huidige huurprijs en de streefhuur bepaalt de hoogte van de
huurverhoging. Bij een groot verschil zal de huur wat meer worden verhoogd dan bij
een klein verschil en omgekeerd. Maar in de praktijk komt het erop neer dat de huren
van zittende huurders slechts heel geleidelijk zullen stijgen doordat de rijksoverheid
stelt dat de gemiddelde huurverhoging niet meer mag bedragen dan inflatie.
Voor de berekening van de huurverhoging van huurders met een inkomen hoger dan
€ 43.000,- wordt de op de huurtoeslaggrens afgetopte streefhuur opgehoogd naar de
voorlopige streefhuur zonder aftopping.
Bewoners die een sloopaanzegging hebben ontvangen, krijgen geen huurverhoging.
Enkele voorbeelden
Uitgaande van de volgende tabel, kunnen we een en ander met een aantal
rekenvoorbeelden verduidelijken.
:
Netto huurprijs Huurverhoging
Inkomen < € 43.000,- Inkomen ≥ € 43.000,-
< 80% van streefhuur Inflatie + 100% van toegestane Inflatie + 100% van toegestane
boveninflatoire huurverhoging met boveninflatoire huurverhoging
een maximum van 2%
80-90% van streefhuur Inflatie + 50% van toegestane
boveninflatoire huurverhoging met
een maximum van 1%
90-100% van Inflatie Inflatie
streefhuur
> 100% van streefhuur 0% 0%
Rekenvoorbeeld 1
Stel:
• de inflatie bedraagt 2%
• de huurprijs bedraagt € 400,- per maand
• de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 62% van de streefhuur)
• het inkomen van de huurder is € 20.000,- per jaar
De rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voor
huurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie.
De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- bruto
per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.
Het inkomen is lager dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur is minder dan
80%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging gelijk is aan inflatie met een
maximum van 2%. Dus de huurverhoging is inflatie, dus 2%. De nieuwe huurprijs
bedraagt dan € 400 + 2% van € 400 = € 408.

4. Rekenvoorbeeld 2
Stel:
• de inflatie bedraagt 2%
• de huurprijs bedraagt € 400,- per maand
• de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 62% van de streefhuur)
• het inkomen van de huurder is € 45.000,- per jaar
De rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voor
huurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie.
De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- bruto
per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.
Het inkomen is hoger dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur is minder dan
80%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging gelijk is aan inflatie plus 100%
van de toegestane boveninflatoire huurverhoging (5%). Dus de huurverhoging is
inflatie, 2%, plus 5% = 7%. De nieuwe huurprijs bedraagt dan € 400 + 7% van € 400
= € 428.
Rekenvoorbeeld 3
Stel:
• de inflatie bedraagt 2%
• de huurprijs bedraagt € 550,- per maand
• de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 85% van de streefhuur)
• het inkomen van de huurder is € 20.000,- per jaar
De rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voor
huurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie
plus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven €
43.000,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.
Het inkomen is lager dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur ligt tussen
80% en 90%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging volgens de rijksoverheid
gelijk is aan inflatie plus 3%. Trudo hanteert in deze categorie echter een maximaal
opslagpercentage van 1%. Dus de huurverhoging is inflatie, 2%, plus 1% = 3%. De
nieuwe huurprijs bedraagt dan € 550 + 3% van € 550 = € 566,50
Rekenvoorbeeld 4
Stel:
• de inflatie bedraagt 2%
• de huurprijs bedraagt € 618,- per maand
• de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 95% van de streefhuur)
• het inkomen van de huurder is € 45.000,- per jaar
De rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voor
huurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie

5. plus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven €
43.000,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.
Het inkomen is hoger dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur ligt tussen
90% en 100%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging volgens de rijksoverheid
gelijk is aan inflatie plus 5%. Trudo hanteert in deze categorie echter een
huurverhoging die gelijk is aan inflatie, in dit geval dus 2%. De nieuwe huurprijs
bedraagt dan € 618 + 2% van € 618 = € 630,36.
Huurtoeslaggarantie
Huurders die een huur vlak onder de huurtoeslaggrens betalen, zouden door de
jaarlijkse huurverhoging hun recht op huurtoeslag kunnen verliezen. Om dat te
voorkomen biedt Trudo hun huurtoeslaggarantie. Dat betekent dat de huurverhoging
wordt afgetopt op de dan geldende huurtoeslaggrens. De huurder moet dan na de
huurverhoging aan Trudo kunnen bewijzen dat hij of zij inderdaad huurtoeslag
ontvangt.