2. Normativa aplicable
- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº
29300 y N° 29476.
- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por
el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento
Nacional de Edificaciones.
- Adecuación del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios: Resolución Nº 339-
2008-SUNARP/SN.
3. Definición de habilitación urbana
Es el proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras
de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desagüe, de distribución de
energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes
para la distribución de gas y redes de
comunicaciones.
Art. 3º Ley 29090
4. Entidad competente para aprobar
las HU
• Las municipalidades distritales en el ámbito de su
jurisdicción, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito
del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.
• Todos los procedimientos establecidos en la Ley
29090, están sujetos a silencio administrativo
positivo.
• Según modificación efectuada por Ley 29476.
5. Legitimados para tramitar una
habilitación urbana
• Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera que cuente
con derechos ciertos para llevar a cabo obras
de habilitación urbana sobre un predio.
• Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090
6. Jurisprudencia registral
• Intervención de copropietarios en habilitación
urbana
• “Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa la
modificación de la apariencia física de un inmueble, se
requiere la intervención de todos los copropietarios conforme
al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige
unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.
• No se requiere la intervención de todos los copropietarios de
un predio cuando los copropietarios no intervinientes a un
área específica de la habilitación urbana no inscrita”.
• Resolución Nª 787-2010-SUNARP-TR-L.
7. Actos inscribibles
1. Independización o parcelación de predios
rústicos para habilitaciones urbanas -
Planeamiento integral.
2. Documentos previos.
3. Proyecto de habilitación urbana.
4. Recepción de obras de habilitación
urbana.
8. Independización de predios
rústicos
• - Proceso de división de un predio rústico para destinar
las porciones resultantes a una habilitación urbana.
• - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su
anexo “E”, con el número de resolución de autorización,
conjuntamente con los documentos técnicos
sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del
Reglamento de la Ley 29090.
• - La inscripción del planeamiento integral no es un acto
previo para la inscripción de la independización; sin
embargo, debe dejarse constancia que no se solicitó su
inscripción. Art. 44 RIRP
9. Documentos previos
DEFINICIÓN: “Se entiende por documento
previo aquel que regula el diseño o las
condiciones técnicas que afectarán el proceso
de habilitación urbana o de edificación de un
predio y que, por tanto, es necesario tramitar
ante una entidad, con anterioridad al trámite
de licencias de habilitación urbana y de
edificación.”
Art. 14 Ley
10. Efectos de la inscripción de los
documentos previos
“Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artículo, para su
respectiva publicidad, siendo que el
contenido del asiento de inscripción debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que éste
será oponible frente a terceros.”
Art. 14 Ley
11. Certificado de Zonificación y Vías
“Es el documento emitido por las
municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito de sus respectivas jurisdicciones, en
las que se especifican los parámetros de
diseño que regulan el proceso de habilitación
urbana de un predio.”
Art. 14.1 Ley
12. Antecedente en la jurisprudencia
registral
La zonificación no constituye un acto
inscribible
La zonificación a la que está sujeta un predio,
no constituye un acto inscribible en el
Registro, por tratarse de una limitación al uso
del suelo que es aprobada mediante
ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicación de la
norma correspondiente, es decir, la
publicidad legal.
Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
13. Certificado de Factibilidad de
Servicios
Es el documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se
otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pública que
deberán efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. La fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.
14. Anotación preventiva de
documentos previos
“El Certificado de Zonificación y Vías y los
certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarán preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro b) de la partida
registral del predio, en forma previa a la
inscripción de la habilitación urbana y
siempre que se encuentren vigentes.”
Art. 31A del RIRP
15. Contenido del asiento del
Certificado de Zonificación
1. Datos contenidos en el Certificado.
2. Plazo de vigencia del Certificado.
El asiento de anotación preventiva caducará de
pleno derecho al vencimiento del plazo de
vigencia del certificado.
Art. 31B RIRP
16. Contenido del asiento de
certificado de factibilidad
1. Indicación que el predio cuenta con factibilidad
de servicios o,
2. Si acceso al servicio será posterior, los datos
respectivos (+ fecha de emisión y vigencia).
Art. 31B RIRP
17. Etapas del procedimiento
administrativo de habilitación
urbana
a) Aprobación del Proyecto.
b) Recepción de las Obras.
Art. 16 Reglamento
18. Modalidades de aprobación de
habilitación
Modalidad B: Con firma de profesionales
responsables.
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa
de proyecto por revisores urbanos o
comisiones técnicas.
Modalidad D: aprobación con evaluación previa
de comisión técnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476
19. Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables
• El cargo de ingreso del FUHU constituye la
licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
• La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días
para verificar el expediente, la idoneidad y
correcta ejecución del proyecto.
• Después de la verificación sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuación de las obras.
• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
20. Modalidad C: Evaluación previa de
proyectos por revisores urbanos o
comisiones técnicas
• Revisores urbanos:
• El cargo de presentación del expediente ante la
municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este
momento iniciar las obras.
• Comisiones técnicas:
• La municipalidad convocará a la comisión en el plazo
de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para
evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
21. Modalidad D: Aprobación con
evaluación previa de comisión
técnica
• La municipalidad convocará a la comisión en el
plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento, se
aplica el silencio positivo.
• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
22. Inscripción registral de la primera
etapa de la H.U.
“La inscripción en Registros Públicos de las
habilitaciones urbanas autorizadas por las
modalidades B, C y D se realizará únicamente con la
recepción de obras, a excepción de las habilitaciones
urbanas con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes en las que se realiza la
anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica
y la preindependización. Sin embargo, el proyecto de
habilitación urbana aprobado por la municipalidad
podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo
responsabilidad del promotor.”
Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
23. Anotación preventiva de la licencia
de habilitación urbana
- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea
y venta garantizada de lotes.
- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier
modalidad, bajo responsabilidad del promotor.
- Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP,
que recogía el anterior texto del artículo 10 de la
Ley 29090 según el cual solamente era registrable
la HU aprobada por la modalidad B y la C con
revisores urbanos.
24. Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia
A) Modalidad B: Resolución municipal que
aprueba la licencia definitiva.
Modalidad C: FUHU debidamente sellado y
con Nº de expediente asignado, el anexo “D”
con el sello de pago de la autoliquidación y
comprobante de pago.
Modalidad D: FUHU debidamente sellado y
con Nº de expediente asignado y comprobante
de pago del derecho respectivo.
25. Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia
B) Planos de ubicación y localización* del terreno,
y de trazado y lotización presentados ante la
Municipalidad respectiva.
C) Memoria descriptiva.
Se regula prevalencia del plano.
Se permite presentación de copia digital de planos
y memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
26. Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia por SAP
A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia
de habilitación urbana presentado ante la
municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en
el sentido que operó el SAP, presentada ante la
municipalidad.
27. Ley del Silencio Administrativo Positivo
Nº 29060
Art. 2º.- Aprobación automática
Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarán automáticamente
aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la
entidad no hubiera emitido el pronunciamiento
correspondiente, no siendo necesario expedirse
pronunciamiento o documento alguno para que el
administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).
Art. 3º.- Aprobación del procedimiento
No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar
una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha
aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho
conferido ante la misma o 3ras entidades
(...)constituyendo el cargo de recepción de dicho
documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria
ficta de la solicitud o trámite (...) puede remitirse por
conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.
28. Ley del Procedimiento Administrativo
General
Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo
188.1. Los procedimientos administrativos sujetos
a silencio administrativo positivo quedarán
automáticamente aprobados en los términos en
que fueron solicitados si transcurrido el plazo
establecido o máximo, al que se adicionará el
plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del
artículo 24 de la presente Ley*, la entidad no
hubiere notificado el pronunciamiento respectivo.
La D.J. A la que se refiere el art. 3 de la Ley del
S.A.P. No resulta necesaria para ejercer el derecho
resultante del SAP ante la misma entidad.
* Reforma según D.Leg. Nº 1029
29. Contenido del asiento de anotación
preventiva de licencia
A) Número asignado al expediente y fecha de
recepción, o número de resolución, de ser el
caso.
B) Cuadro general de distribución de áreas (área
total de predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación si
hubiere, área total de vías públicas + datos
relevantes).
C) De ser el caso, autorización de venta
garantizada
Se prevé caducidad de anotación al vencimiento
de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP
30. Preindependización
- Se extenderá sobre la base de planos de
trazado y lotización y memoria descriptiva.
- Puede presentarse documento privado simple
con la descripción de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad comprende a las
“partidas preindependizadas”* y a las
“anotaciones preventivas” al caducar la
anotación del proyecto.
* Efecto: cierre
Art. 31F RIRP
31. Compraventa garantizada
Se anotarán en la partida preindependizada:
- Compraventa garantizada
- Cesión de posición contractual
Inscripción definitiva con inscripción de
recepción de obras.
Art. 31G RIRP
32. Inscripción de la recepción de
obras
“El FUHU con la recepción de obras de
habilitación urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotización, la memoria descriptiva y
la resolución de recepción de obras,
debidamente sellados por la municipalidad
son los documentos que, en conjunto, dan
mérito a la inscripción registral de la
habilitación urbana y a la inscripción
individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.”
Art. 20 Ley 29090
33. Título inscribible conforme al RIRP
A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.
B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
memoria descriptiva.
Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
lotización.
Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de
licencia.
Art. 31H RIRP
34. Título inscribible de recepción de
obras por SAP
A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción
de obras presentado ante la municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en
el sentido que operó el SAP, presentada a la
municipalidad.
Art. 31K RIRP
35. Contenido del asiento de recepción de
obras
A) Número y fecha de la resolución municipal que
aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicará la fecha
de presentación del expediente a la
municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área
del predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación,
área de vías públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán en
definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP
36. Modificación de lotes
preindependizados y transferidos
1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el
área, linderos y medidas de lotes transferidos:
Registrador inscribirá las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos, se requerirá el previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de
lotes excluidos. Art. 31J RIRP.
* Instrumento público (= transferencia)
37. Jurisprudencia registral
• Rectificación en mérito al plano de replanteo de
ejecución de obras de una habilitación urbana
• “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución
de obras de una habilitación urbana que forma parte
del título archivado, tiene mérito suficiente para
proceder a la rectificación de un asiento registral por
constituir un documento que fundamenta directa e
inmediatamente la inscripción de la recepción de
obras de una habilitación urbana”.
• Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L
38. Reglas para identificación de lotes
modificados
1. Variación de los lotes puede ser verificada por el
Registrador.
2. Variación de los lotes puede requerir informe del
Área de Catastro.
3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerirá modificar o aclarar
título* que dio lugar a la anotación de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP
39. Recepción parcial de obras
• Cuando se apruebe la recepción parcial de
obras, se independizará el área recepcionada,
quedando en la partida matriz el área pendiente
de ejecución.
• Si existen aportes pendientes de efectuar en la
etapa recepcionada, se extenderá un asiento en
el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar
esta circunstancia.
• Constituye acto previo la inscripción del
planeamiento integral en la partida matriz.
• Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP
40. Regularización de habilitaciones
urbanas ejecutadas
• Presupuestos:
• Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el
25-9-2007, acreditadas mediante documento de
fecha cierta.
• Puede estar referida a la aprobación del proyecto o
a la recepción de obras.
• La municipalidad denegará la solicitud de
regularización si se incumple la zonificación y
diseño de vías.
• Se aprueba mediante resolución municipal.
• Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
41. Título inscribible para la
regularización conforme al RIRP
• Resolución municipal que aprueba el proyecto
o la recepción de obras.
• Planos de ubicación, localización y de trazado
y lotización.
• Memoria descriptiva.
• Art. 31Ñ RIRP
42. Habilitaciones urbanas de oficio
• Presupuesto:
• Predios que se encuentran registrados como
rústicos pero que se encuentran ubicados en
zonas urbanas consolidadas, con edificaciones
y servicios públicos.
• * Las municipalidades deberán identificarlos y
emitir de oficio la resolución que lo declare de
naturaleza urbana. La inscripción en el Registro
será gestionada por el propietario.
• Art. 24 de la Ley.
43. Título inscribible conforme al RIRP
• - Si la habilitación urbana comprende el íntegro
del predio inscrito: es suficiente la resolución
municipal.
• - Si el predio habilitado forma parte de otro de
mayor extensión: Además de la resolución, se
requiere, plano perimétrico del área habilitada y
de la remanente, memoria descriptiva cuando los
datos relativos al área, linderos y medidas
perimétricas no consten en el plano.
• - Se independizará el área habilitada.
• Art. 31-O RIRP
44. Jurisprudencia registral
• Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo a
una habilitación urbana de oficio
• “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere
el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una
declaración de la administración que nace de oficio y
no como consecuencia de una solicitud de parte, no le
es de aplicación el silencio administrativo positivo”.
• Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
45. Compensación de áreas
• Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de
predios colindantes con la finalidad de completar el
diseño del proyecto de habilitación urbana.
• No constituye acto previo para la inscripción de la
aprobación del proyecto o de la recepción de obras,
cuando la compensación de áreas es futura. En este
caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se
encuentran fuera del perímetro del predio registral.
• Inscrita la compensación, los lotes se integran a la
habilitación si fueron considerados dentro del área útil.
• Art. 31M RIRP
46. Jurisprudencia registral
• Compensación de áreas en habilitaciones urbanas
• “No constituye un acto previo para la inscripción de la
compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la
inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la
recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización
a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto
posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación
urbana a fin de integrar los lotes ya completos como
consecuencia de la compensación registrada, siendo que en
dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de los lotes completos como consecuencia de
la compensación y el área útil de la urbanización”.
• Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L
•
47. HU para uso de vivienda con
bienes comunes
• 1. Inscripción de la recepción de obras o la
aprobación del proyecto.
• 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento
interno.
• No constituye acto previo la inscripción de la
declaratoria de fábrica.
• Art. 31N RIRP
48. Habilitaciones urbanas aprobadas
con anterioridad
• “La inscripción de la habilitación urbana y de la
declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a
los instrumentos otorgados de conformidad con
las normas vigentes a la fecha de su aprobación
o declaración”.
• Décima disposición transitoria RIRP.
49. Jurisprudencia registral
• Aplicación de normas en habilitaciones urbanas
• “A las habilitaciones urbanas aprobadas bajo las
disposiciones de la Ley 26878 y su Reglamento, le
resultan aplicables las normas del anterior
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
emitido en el marco de los dispositivos que regularon
el trámite de las habilitaciones urbanas”.
• Resolución Nº 1047-2009-SUNARP-TR-L
50. Replante de urbanización o
reurbanización
“Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se
denomina reurbanización al replanteo de una urbanización o
lotización que conlleve la recomposición de la trama urbana
existente mediante la reubicación o redimensionamiento de
las vías y la acumulación y subdivisión de lotes.
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la
reurbanización está sujeta a los trámites correspondientes a
una habilitación urbana, razón por la que el título en mérito al
cual se inscribirá este acto, será la resolución municipal que
la aprueba, acompañada de los planos y memorias
descriptivas correspondientes”.
Resolución Nº 824-2010-SUNARP-TR-L
52. Normativa aplicable
• - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de
habilitaciones urbanas y de edificaciones),
modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476.
• - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias de habilitación urbana y licencias de
edificación). Vigente desde el 28/9/2008.
Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.
• - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de
edificaciones)
• - Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº
339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el
27/12/2008.
53. Definición de declaratoria de
fábrica
• Es el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites previstos en la ley.
• Art. 2 Reglamento Ley 27157
54. Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo
destino es albergar al hombre en el desarrollo
de sus actividades. Comprende las
instalaciones fijas y complementarias
adscritas a ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090
55. Predios sobre los que puede
• - Predios urbanos.
recaer la declaratoria de fábrica
• - Terrenos que cuenten con proyecto aprobado
de habilitación urbana con construcción
simultánea de vivienda.
• - Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas que se encuentren como urbanos
en la municipalidad e inscritos como rústicos en
el Registro.
• - Predios rurales.
56. Jurisprudencia registral
• Determinación de la naturaleza urbana de un
predio.
• “Corresponde a la autoridad municipal
competente, determinar la naturaleza de un
predio, condición que puede ser acreditada al
Registro mediante el Certificado de Zonificación
y Vías o el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios”.
• Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
57. Legitimados para edificar y
para formular la declaratoria
de fábrica
• Los propietarios, usufructuarios,
superficiarios, concesionarios, titulares de
una servidumbre o afectación en uso o
cualesquiera que cuente con derechos
ciertos para llevar a cabo obras de
edificación sobre un predio.
• Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
58. Jurisprudencia registral
• Declaratoria de fábrica
• “La declaratoria de fábrica podrá ser
efectuada por el propietario del predio o por
el titular del derecho de superficie vigente. En
este último caso, la edificación declarada
debe comprender aquella efectuada a partir
de la vigencia de dicho derecho real”.
• Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
59. Edificación social sobre terreno
propio de uno de los cónyuges
• Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la
sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad
de gananciales y la fábrica haya sido edificada en
terreno propio de uno de ellos, el Registrador
procederá a extender simultáneamente el asiento
de dominio de la sociedad conyugal sobre el
inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo
que se acredite que el bien mantiene la condición
de propio.
• Para ello, deberá presentarse la respectiva partida
de matrimonio en copia certificada.
• Art. 50K del RIRP
60. Procedimientos para formular
una declaratoria de fábrica
• 1. Procedimiento ordinario o regular.
Regulado anteriormente por el Título II de la Ley
27157 y actualmente por el Capítulo III de la
Ley 29090.
• 2. Procedimientos en vía de regularización.
• 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervención municipal.
• 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090,
con intervención municipal.
62. Documentos previos
• “Son aquellos documentos que regulan el diseño
o las condiciones técnicas que afectarán el
proceso de habilitación urbana o de edificación de
un predio y que por tanto es necesario tramitar
ante una entidad con anterioridad al trámite de
licencia de habilitación urbana y de edificación”.
• Art. 14 Ley 29090
63. Efectos de la inscripción de los
documentos previos
“Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artículo, para su
respectiva publicidad, siendo que el
contenido del asiento de inscripción debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que éste
será oponible frente a terceros.”
Art. 14 Ley 29090
64. Documentos previos:
Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios
• Es el documento emitido por las municipalidades
distritales y provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado,
donde se especifican los parámetros de diseño que
regulan el proceso de edificación de un predio
urbano.
• Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y
tendrá vigencia de 36 meses.
• Art. 14 Ley 29090
65. Documentos previos:
Certificado de Factibilidad de
Servicios
• Documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios que contiene:
• a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se
otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de insfraestructura pública que
deberán realizar las empresas prestadoras.
• b) Plazo en que podrá accederse al servicio.
• c) Fecha de emisión.
• d) fecha de vigencia.
Art. 14 Ley 29090
66. Contenido del asiento de
anotación preventiva
• El asiento de anotación preventiva del Certificado
de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
contendrá los datos del Num. 1 Art. 14 de la Ley y
el plazo de vigencia. El asiento caducará al
vencimiento del plazo del certificado.
• En el asiento de anotación preventiva del
Certificado de Factibilidad de Servicios se
indicará si el predio cuenta con factibilidad de
servicios, o en caso que el acceso sea posterior,
los datos de los literales b), c) y d) del Num. 3 del
Art. 14 de la Ley.
• Art. 50B del RIRP
67. Licencia de edificación
La licencia de edificación constituye un acto
administrativo mediante el cual las
municipalidades otorgan autorización para la
ejecución de obras de edificación.
Las licencias podrán ser objeto de prórroga y
modificación, así mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.
Artículo 7 Ley 29090
68. Plazo de vigencia – Efectos de
la licencia
• Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por
12 meses calendarios por única vez. En todas
las modalidades, el inicio se computa a partir
del ingreso del expediente a la municipalidad.
Art. 11 de la Ley 29090
• Efectos: Determina la adquisición de derechos
de construcción y desarrollo, en los términos de
la licencia. Las licencias producen todos sus
efectos aun cuando los inmuebles sean
enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.
69. Modalidades de aprobación de
la licencia de edificación
Modalidad A: Aprobación automática con firma de
profesionales
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de
proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.
Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de
Comisión Técnica.
Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
70. Modalidad A: Aprobación
automática con firma de
profesionales
• Se requiere presentar ante la
municipalidad el FUE y los demás
documentos. El cargo de ingreso
constituye la licencia, previo pago de la
liquidación respectiva y a partir de ese
momento se pueden iniciar.
• Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
71. Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables
• El cargo de ingreso del FUHU constituye la
licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
• La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días
para verificar el expediente, la idoneidad y
correcta ejecución del proyecto.
• Después de la verificación sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuación de las obras.
• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
72. Modalidad C: Evaluación previa de
proyecto por revisores urbanos o
comisiones técnicas
Revisores urbanos: El cargo de presentación del
expediente ante la municipalidad constituye la
licencia, previo pago de la liquidación respectiva,
pudiéndose a partir de este momento iniciar las
obras.
Comisiones técnicas:
La municipalidad convocará a la comisión en el
plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días
útiles para evaluar el expediente. Vencido este
plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio
positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
73. Modalidad D: Aprobación con
evaluación previa de comisión
técnica
La municipalidad convocará a la comisión en el
plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento, se
aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
74. Predeclaratoria de fábrica
• Los propietarios pueden solicitar al Registro la
anotación preventiva de la predeclaratoria de
fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un año.
• Cuando se solicite la inscripción de una unidad
inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva
y zonas comunes, debe inscribirse
necesariamente, en el mismo acto, el reglamento
interno y la preindependización.
• Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
75. Título que da mérito a la
anotación de la predeclaratoria
de fábrica
• a) Cargo del FUE, presentado ante la
Municipalidad con su sello de recepción y el
número de expediente asignado.
• b) Resolución de licencia de edificación en los
casos de las modalidades b), c) y d).
• c) Plano de ubicación, localización y plano de
arquitectura presentados ante la Municipalidad.
• d) Memoria descriptiva de distribución de
ambientes.
• * En caso de discrepancia entre la memoria y el
plano, prima el plano.
• * Se puede presentar memoria descritiva en copia
digital
• Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476
76. Contenido del asiento de
predeclaratoria de fábrica
• Distribución de ambientes, área techada por cada
piso, área libre del primer piso, el carácter
preventivo del asiento, la norma que autoriza su
extensión, su plazo de vigencia y el nombre del
profesional que interviene en el proyecto y demás
datos relevantes.
• Art. 50D del RIRP
77. Título para la anotación del
prereglamento interno y
preindependizaciones
• El Reglamento interno y las
preindependizaciones se anotarán en mérito a
documento privado otorgado por el propietario,
con firma certificada notarialmente.
• Luego de anotado el prereglamento, se
extenderán las preindependizaciones.
• Art. 50E del RIRP
78. Contenido del asiento de
prereglamento interno y
preindependizaciones
• Prereglamento: Los datos del artículo 52 del
RIRP, el carácter preventivo del asiento, el plazo
de vigencia y la norma que autoriza su
extensión.
• Preindependizaciones: Además de los datos
de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP
y el régimen adoptado de conformidad con el
art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, el
carácter preventivo del asiento, el plazo de
vigencia y la norma que autoriza su extensión.
• Art. 50F del RIRP
79. Plazo de vigencia y prórroga
• Vigencia: Un año contado desde la fecha del
asiento de presentación, prorrogable antes del
vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces
sea necesario. Este plazo no podrá exceder la
vigencia de la licencia de obra.
• Prórroga: Se anota en mérito a documento
privado con firma certificada otorgado por el
propietario del terreno, cualquiera de los
adquirentes de las unidades preindependizadas o
por el tercero cuyo derecho emane de las
partidas, acompañado de la documentación
pertinente.
• Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
• Art. 50G del RIRP
80. Anotación de compraventa
• Se anotarán preventivamente en las partidas
preindependizadas la compraventa u otros
actos análogos por el cual el propietario se
obligue a transferir la propiedad de las futuras
secciones de propiedad exclusiva.
• Estas anotaciones caducan de pleno derecho al
caducar la anotación preventiva de las
preindependizaciones.
• Art. 50H del RIRP
81. Conversión de la anotaciones
en inscripción
• Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la
predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno
y las preindependizaciones se convertirán en
definitivas por el mérito de la declaratoria de
fábrica.
• Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello
implique modificaciones del prereglamento interno y
las preindependizaciones, deberá presentarse
además los documentos aclaratorios o
modificatorios.
• Art. 50I del RIRP
•
82. Declaratoria de fábrica: título
inscribible
• 1. FUE al que se refiere la Ley 29090.
• 2. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el
FUE.
• Se deben acompañar los anexos según la normativa
especial y planos de localización, ubicación y
distribución autorizados por profesional.
• En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva
y el plano, primará el plano
• Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del
RIRP.
84. Declaratoria de fábrica en vía
de regularización (FOR)
• Requisitos:
• 1. Edificación realizada sin licencia de
construcción, conformidad de obra o que no
cuente con declaratoria de fábrica.
• 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
• 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
predios urbanos, terrenos que cuenten con
proyecto aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea o predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas.
85. Ampliación excepcional del
plazo de regularización a
través de FOR
• 1. La decimocuarta disposición transitoria de la
Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades)
amplió el plazo para las construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
regularizar venció el 30/6/2003.
• 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía
el plazo para construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
regularizar venció el 31/12/2005.
86. Título que sustentará la
inscripción
• Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito
por el propietario y el verificador responsable, con firmas
certificadas notarialmente.
• Documentos complementarios:
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
• Informe técnico de verificación / constancia de haberse
solicitado la verificación ad hoc.
• Planos de ubicación, localización y distribución.
• Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública,
documento privado de fecha cierta, declaración notarial
de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.
87. Precedente vinculante
• Regularización de edificaciones sobre predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas
• “Para inscribir la regularización de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como rústico en el
Registro de Predios, no se requiere la resolución de
alcaldía que apruebe la habilitación urbana de
oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
encuentre registrado como urbano ante la
municipalidad correspondiente”.
• XIX Pleno
88. Precedente vinculante
• Intervención del verificador ad-hoc
• “Corresponde al Verificador Responsable
determinar la pertinencia de solicitar el Informe
Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos
previstos por el artículo 11 del Reglamento de la
Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá
exigir la constancia del cumplimiento de la
comunicación a la entidad rectora y el pago
respectivo, en los casos en los que, de la partida
registral o del título presentado, se evidencia la
existencia de alguna de las condiciones señaladas
en el precitado artículo”
• X Pleno del TR.
89. Precedente vinculante
• Transferencia de predios regularizados al
amparo de la Ley Nº 27157
• “Es procedente la inscripción de los actos de
disposición de dominio de unidades inmobiliarias
cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía
regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun
cuando no se cuente con autorización para celebrar
contratos de compraventa garantizada ni conste
inscrita la recepción de obras de habilitación urbana
del terreno sobre el que se levantó la edificación”.
• IV Pleno del TR.
90. Improcedencia de
regularización sucesiva
• Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el
procedimiento previsto en el Título I de la Ley
27157, la posterior ampliación, modificación,
reparacion, remodelación, puesta en valor,
cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin
cumplir con los procedimientos establecidos en el
Título II de la citada ley, se regularizará mediante
el procedimiento previsto en el artículo 68 y
siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.
• Décima primera disposición transitoria RIRP.
91. Cancelación de carga técnica
• Las cargas serán canceladas en virtud de un
nuevo informe técnico emitido por el verificador
competente, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones que dieron
mérito a su anotación, acompañado de ser el
caso, de los planos replanteados. No
corresponde al Registrador formular
observaciones a los aspectos técnicos de dicho
informe.
• Art. 50N del RIRP
92. Precedente vinculante
• Regularización de edificaciones pertenecientes
al PCN
• “Es inscribible la regularización de edificaciones
pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al
amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya
autorizado”.
94. Requisitos
• Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad
de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de
publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007).
• El plazo para solicitar la regularización ante la
municipalidad respectiva es de 180 días calendarios
contado a partir de la vigencia de la Ley 29090
(28/9/2008).
• Las edificaciones deben cumplir las normas
urbanísticas, edificatorias y de protección al
patrimonio histórico.
• Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la
obra objeto de regularización.
95. Título que sustentará la
inscripción
• Resolución municipal que aprueba la
regularización de la edificación.
• Planos de ubicación, localización y de
arquitectura firmados por profesional
constatador.
• Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP
96. Contenido del asiento de
declaratoria de fábrica
• Distribución de ambientes, área techada por
cada piso, área libre del primer piso, fecha de
finalización de la obra, la valorización,
nombre del profesional que interviene en la
declaratoria y demás datos relevantes.
• Si en el título no consta la fecha de
finalización, podrá presentarse D.J. del
propietario, con firma certificada
notarialmente.
• Art. 50K del RIRP
