Soutenance Mémoire * Synthèse de l’optimisation de la rentabilité des financements structurés immobiliers: - Présentation et schéma classique d’un financement structuré immobilier - Mesure de la rentabilité RAROC - Analyse de risque - Optimisation du RAROC par transaction et pour le portefeuille - Difficultés d’une telle gestion * Perspectives immobilières et financements immobiliers: - Marchés émergents - Fonds souverains et financements Sharia - Dérivés immobiliers - Construction Durable dans l’immobilier commercial - Améliorations dans les modèles de gestion de portefeuille

1. 1
Les financements structurés dans
l’immobilier commercial
DEBELLUT Vianney,
ESC 2008

2. 2
Sommaire
Synthèse de l’optimisation de la rentabilité des financements
structurés immobiliers
 Présentation et schéma classique d’un financement structuré immobilier
 Mesure de la rentabilité RAROC
 Analyse de risque
 Optimisation du RAROC par transaction et pour le portefeuille
 Difficultés d’une telle gestion
Perspectives immobilières et financements immobiliers
 Marchés émergents
 Fonds souverains et financements Sharia
 Dérivés immobiliers
 Construction Durable dans l’immobilier commercial
 Améliorations dans les modèles de gestion de portefeuille

3. 13
I.a Schéma classique d’un financement
structuré immobilier

4. 24
I.b Mesure de la rentabilité RAROC
 RAROC, mesure de la rentabilité ajustée au risque (≠RBO et ROE)
= (PNB attendu – Perte moyenne attendue) / Capital économique
=> importance de la marge et des commissions => Analyse de la relation clientèle,
analyse du coût de la gestion et analyse de risque

5. 65
I.c Analyse de risque
 Risques liés au marché (offre/demande, perspectives, liquidité)
 Risques liés à l’actif (type d’actif, localisation, état, situation locative, valeur)
 Risques liés à la structure de financement (subordination, levier, profil
d’amortissement, ratios, scénarios)
⇒ Modèle de CF (model cash flow.xls, graphique model cash flow.xls)
⇒ Rating, définition de la PD…pertes attendues et RAROC (
rating projet Cologne.xls)
 Crise des subprimes, remise en cause des ratings et conséquences sur le
RAROC

6. 76
I.d Optimisation du RAROC (1)
Nécessité d'une sélection des transactions en fonction de leur
rentabilité et de la relation clientèle
 Localisation attractive et gestionnaire (« Asset manager ») expérimenté
 Crédits bien notés avec anticipations positives (M ≤ 5 ans)
 Collatéraux liquides, LTV limitée et décroissante (amortissement conséquent).
 Revenus stables et ratios de solvabilités croissants
 Avec la distribution, le poids des commissions s’accentue => importance du
rôle de la banque (agent, arrangeur). Engagement ferme dans le montant prêté
puis syndication ou titrisation.
 Structurer le crédit et céder les tranches les moins profitables
 Clients et marchés ciblés

7. 87
I.d Optimisation du RAROC (2)
Importance de la gestion de portefeuille pour l'obtention d'une
meilleure performance globale
 Adopter le modèle origination-distribution avec la titrisation, la syndication et les
dérivés de crédits pour accumuler les commissions.
 Eviter les concentrations et diversifier grâce à de faibles corrélations entre
pays, types d'actifs et stratégies d'investissements.
 Utiliser des dérivés comme les Basket to default swaps

8. 98
I.e Difficultés d’une telle gestion
 Une telle gestion du portefeuille est difficile vu la confidentialité de l’activité et le
nombre restreint de transactions.
 Primauté de la relation clientèle et des marchés ciblés
 Interconnexion entre les risques de crédit, les risques de marchés et les risques
opérationnels. Ex: affaire Kerviel.
 Relations ambiguës entre « middle office » et « front office »

9. 9
II.a Marchés émergents
 Russie, Turquie, Europe Centrale, Singapour, EAU, Brésil

10. 1110
II.a Marchés émergents (2)
 Niches dans les types d’actifs:
– Appartements ou chambres pour étudiants,
– Maisons de retraites,
– Casinos.
 Niches dans certaines «infrastructures»:
– Prisons, Cours de justice,
– Hôpitaux,
– Parkings,
– Locaux municipaux,
– Ecoles.

11. 11
Fonds souverains et les financements
Sharia
3 000 milliards de dollars d’actifs dont 1 300 milliards pour les fonds
islamiques en 2007.
Investment Corporation of
Dubaï (IDC) a lancé une
OPA sur le promoteur
espagnol Colonial
Arcapita et ses
investissements immobiliers
http://www.arcapita.com/real_e

12. 1312
Fonds souverains et les financements
Sharia (2)

13. 13
Dérivés immobiliers : principe
L'investisseur échange (swap) le rendement
immobilier basé sur l'indice de référence
choisi (rendements globaux, locatifs et en
capital de l'indice IPD en Europe) contre un
taux fixe ou flottant, basé sur le taux
interbancaire Euribor ou Libor. Les total
return swaps constituent le 1er vecteur sur ce
marché
=> Risque immobilier transformé en risque de
taux durant une période définie
Swaps entre types d’actifs: bureaux, centres
commerciaux, entrepôts, ….
Swaps entre zones géographiques
Foward/futures et options

14. 14

15. 15
Dérivés immobiliers (2): émergence
Lancé en 2005 en Grande-Bretagne,
Apparition en France en décembre
2006 entre AXA Reim et Merrill
Lynch
8 milliards de livres en nominal sur l’indice
IPD au T3 07. (* 3 dans 3 ans selon
Deloitte). Le nombre et le volume de
transactions ont considérablement
augmenté
En France, au T3 2007: 34 contrats pour un
volue notionnel de plus de 900 millions
d’euros… 7 banques ont acheté la licence d’
IPD France dont BNP Paribas (50% du
marché) et Calyon mais aussi Euro Hypo,
Goldman Sachs, JPMorgan, Merrill Lynch et
Morgan Stanley.
UK, USA, Pays Bas, France, Ireland,
Espagne, Suède, Allemagne, Suisse, Italie,
Japon, Australie
Barclays, Hermes

16. 16

17. 17
Dérivés immobiliers (3): avantages
 Prendre de se couvrir ou de vendre à découvert (« to short »)
 Couvrir un portefeuille existant pour une allocation optimale rapide ou pendant la vente d’actifs
 Diversifier le portefeuille en termes de géographie et de types d’actifs
 Créer des actifs multi usages ex hôtels
 Absence d’impôt sur les plus-values immobilières et sur les transactions immobilières
 Alternative attractive dans les marchés ayant des coûts de transactions élevés.
 Investissements hors de l’expertise géographique ou sectorielle facilités
 Accélération du processus de décision
 Contournement des tickets d’entée élevés sur les marchés étrangers
 Amélioration de la liquidité; la liquidité attirant la liquidité.
 Couverture du risque de volatilité mais possibilité de générer de la superformance (alpha)
=> Solide potentiel de croissance
Avantages:

18. 18
Dérivés immobiliers (4): limites
 Manque de liquidité
 Problèmes d’évaluation (« pricing ») des dérivés
 Absence d’indices et de sous-jacents fiables et transparents
 Couverture insuffisante dans les différents types d’actifs ou zones
géographiques
 Indices lissés: variabilité de l’indice moindre que la variabilité réelle
des prix. Fréquence d’actualisation trop faible.
 Incorporation des fondamentaux avec retard car les évaluations des
portefeuilles sous-jacents ne sont pas réalisés au même moment.

19. 1819
Dérivés immobiliers (5)
 Intérêts pour la banque:
– Réduction des risques (PD): augmentation de la diversité
des types d’actifs ou des régions géographiques
– Augmentation de la prédictibilité des revenus.
– Nouveaux produits bancaires

20. 20
Développement Durable dans
l’immobilier commercial
•Immobilier: 46% consommation d’énergie, 25% gaz à effet de serre.
•Grenelle de l’environnement + élan mondial => nécessité d’une veille
environnementale.
•Seulement 7% des Bureaux se renouvelle par année en Ile de France
=> porter aussi sur le stock disponible
•Surcoût de 5% mais bénéfices:
•Moins de vices cachés, moins de sinistres
•Moins de charges: maintenance, énergie, eau
•Amélioration productivité et moins d’absentéisme et de dépenses
de santé
•Amélioration du taux d’occupation et facilité accrue de
commercialisation

21. 21
Développement Durable dans
l’immobilier commercial (2)
•Rendements intéressants surcoût à l’achat compensé par la diminution des
charges, des loyers plus élevés et un prix de revente supérieur,
•Retours en termes d’image
•Ex: future Tour Signal, Tour Granite
=> Sur 30 ans, les gains cumulés
actualisés sont jusqu’à 10 * supérieurs
au surcoût.
Certification LEED (USA), HQE (France) et
code de la performance environnementale
de l’immobilier tertiaire d’IPD avec Bureau
Veritas, CBRE et Barclays

22. 22

23. 2323
Développement Durable dans
l’immobilier commercial (3)
.Intérêts pour la banque:
–Réduction des risques (PD et LGD): augmentation
taux d’occupation et de la liquidité et de la valeur de
l’actif.
–Nouveaux produits bancaires
–Amélioration de l’image et contribution à la neutralité
CO2 de la banque

24. 2524
Evolutions dans la gestion du
portefeuille de crédit
 Risque d’illiquidité pris en compte
 Modèles améliorés:
– Modèles en « Mark to market »
– Périodicité des PD, LGD et EAD
– Corrélation entre les PD et les LGD
– Dépendance de défault
– Utilisation de l’ « Expected Shorfall » conjointement à la
VaR
 Risque de contreparties renforcé