Gemeentelijk vastgoed op de markt? Toegevoegde waarde als criterium voor samenwerken met de markt. Artikel van Jeroen Tazelaar, Wicher F. Schönau en Caroline de Vos van Twynstra Gudde. Verschenen in Service Magazine (maart 2011), thema Maatschappelijk Vastgoed.

1. Gemeentelijk
fIGuur 1 bekijkt het maatschappelijk vastgoed als middel voor
Maatschappelijk vastgoed als middel om doelen te realiseren (Van Leent, 2008) de ondersteuning van de interne organisatie en de
publieke dienstverlening. Toegevoegde waarden zoals
het verbeteren van de werkprocessen en de publieke
Doelstelling
vastgoed op
realiseert dienstverlening zijn voor hem van primair belang.
ontmoeting,
ontplooiing, Vanuit het perspectief van de belangenbehartiger
Functie vervult
opvang, onderwijs, draagt vastgoed hoofdzakelijk bij aan de inhoudelijke
1 2 3 ontspanning, welzijn, sociaalmaatschappelijke beleidsdoelstellingen.
Voorziening accommodeert
de markt?
enz. zorg,
Ir. J. tazelaar, ir. w.f. schönau & ir. c.M. de vos school, Voorbeelden zijn het theater, welzijn, en sportaccom-
Jeroen Tazelaar is partner bij Twynstra Gudde. Hij adviseert bestuurders en
1 cultuur, buurthuis, Vastgoed modaties. De belangenbehartiger beoogt met het
managers op het gebied van maatschappelijke en commerciële vastgoed- enz. sportcentrum, schoolgebouw,
vraagstukken. Wicher F. Schönau2 is adviseur maatschappelijk vastgoed bij vastgoed maatschappelijk gewenste effecten te stimu-
kinderboerderij, sporthal,
Twynstra Gudde. Hij is gespecialiseerd in de besluitvormingsprocessen bij
enz. leren. Ten slotte ziet de huismeester vastgoed als
gemeentelijke bouwprojecten. Caroline de Vos 3 is adviseur huisvesting
MFA
Toegevoegde waarde als en vastgoed bij Twynstra Gudde. Daarbij richt zij zich hoofdzakelijk op
vastgoedvraagstukken rondom maatschappelijk en gemeentelijk vastgoed.
onderdeel van de gebouwde omgeving. In dat licht is
het een middel om de stad te voorzien van voldoende
De drie auteurs zijn tevens de auteurs van het onderzoek Professioneel werkgelegenheid, woonmogelijkheden en recreatie.
Gemeentelijk Vastgoed (2010).
criterium voor samenwerken Hierbij staan de toegevoegde waarden van vastgoed
als het stimuleren van fysiekruimtelijke effecten,
kan realiseren. Er is daarmee niet gezegd dat eigendom een nood- het stimuleren van de economie en het verbeteren
met de markt aparte status verdient. Bovendien is het de vraag
of gemeentelijke organisaties al in staat zijn om
zakelijke voorwaarde is; maar vanuit de beleidsinvloed die een
gemeente op de functie en daarmee samenhangende exploitatie
van de belevingswaarde voorop. Maar ook burgers
zullen verschillende waarden uit bovenstaande lijst
vastgoedtaken succesvol uit te besteden. Want het van het vastgoedobject wil uitoefenen, is dit tot op heden wel toekennen aan ‘hun’ maatschappelijk vastgoed. Een
lijkt nog onduidelijk of er überhaupt een ‘markt’ voor een vanzelfsprekendheid. Gemeentelijk vastgoed is feitelijk het kerktoren is daar een sprekend voorbeeld van. Weinig
Het speelveld van maatschappelijk het gemeentelijk vastgoed is. geheel aan objecten van een gemeentelijke vastgoedportefeuille; burgers zullen betwisten dat de gemeente een zekere
Met een onderbouwing vanuit de literatuur over maatschappelijk vastgoed is daar binnen een categorie die een taak heeft in het behoud van dit lokale erfgoed.
vastgoed is de laatste jaren sterk maatschappelijk vastgoed wordt betoogd dat een directe relatie met het gemeentelijke beleid heeft. De discussie zal eerder gevoerd worden over de
aantal voorbereidende stappen nodig is, voordat hoeveelheid middelen die hiervoor wordt ingezet dan
in beweging, met de gemeente als gemeentelijk maatschappelijk vastgoed naar de Toegevoegde waarden van maatschappelijk vastgoed het feit dat dit gebeurt.
markt kan worden gebracht. Essentieel in de Maatschappelijk vastgoed genereert toegevoegde waarde door bij te
belangrijkste speler. De noodzaak om analyse is de vraag wat de toegevoegde waarde dragen aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente, in “Met name het uitbesteden van vast-
van maatschappelijk vastgoed in enge zin is. termen van bijvoorbeeld ontplooiing (onderwijs, cultuur), opvang
fors te bezuinigen maakt dat colleges goedtaken vraagt een professionele
Met dat perspectief bestaan er twee strategieën (welzijn) en ontspanning (sport). De Jonge (1996) heeft een zeven-
voor gemeenten om deze categorie vastgoed te tal soorten toegevoegde waarde van vastgoed voor een organisatie vastgoedorganisatie.”
van B&W alle mogelijke opties tot ‘vermarkten’. onderscheiden. Kostenreductie, productiviteitsverhoging, risico-
beheersing en waardeverhoging van het vastgoed dragen vanuit Heroriëntatie op gemeentelijk vastgoed
kostenbesparingen onderzoeken. “Het lijkt nog onduidelijk of er een efficiëntie oogpunt bij aan de doelen van een organisatie. De Nagenoeg alle gemeenten bezinnen zich momenteel op
begrippen flexibiliteit, cultuurverandering en marketing (imago) hun primaire vastgoedtaak. Als vastgoed daadwerkelijk
Grote aandacht gaat hierbij uit naar überhaupt een ‘markt’ voor
zijn in te zetten bij het verhogen van de effectiviteit. Toch zijn deze een bijdrage moet leveren aan de structurele bezuinig-
gemeentelijk vastgoed is.” waarden niet één-op-één te vertalen naar toegevoegde waarden van ingen is het maken van fundamentele keuzen onont-
de eigen vastgoedportefeuille; men maatschappelijk vastgoed binnen een gemeentelijke portefeuille. beerlijk (Schönau & De Vos, 2010). In een tijd dat de
Wat is maatschappelijk vastgoed? kerntakendiscussie in alle hevigheid losbarst, kan expli-
is zich bewust geworden van het Maatschappelijk vastgoed kan worden gedefinieerd Van Tetterode (2010) beschrijft een aantal toegevoegde waarden, ciet gemaakte toegevoegde waarde zware beslissingen
als het geheel aan vastgoedobjecten die in algemene die beter toepasbaar zijn op gemeentelijk vastgoed in brede zin: over gemeentelijk vastgoed verlichten.
financiële beslag en het vaak nog zin een publieke functie vervullen, daarbij in belang- • verbeteren van de werkprocessen ambtenaren
rijke mate gefinancierd worden met publiek geld • verbeteren van de publieke dienstverlening
onbenutte potentieel dat besloten en ten dienste staan van de samenleving (naast • stimulans van gewenste sociaal-maatschappelijke effecten fIGuur 2
financieel ook maatschappelijk rendement). In hoofd- • stimulans van fysiekruimtelijke effecten (aanjaagfunctie) Typen gemeentelijk vastgoedbeleid
ligt in het gemeentelijk vastgoed. zaak vormen deze objecten onderdeel van een • stimulans van de lokale economie
gemeentelijke vastgoedportefeuille. Maar ook • verhogen van de belevingswaarde (aantrekkingskracht) van
Typen vastgoed en bedrijfsvoering
VG als hefboom
Ondernemende
woningcorporaties en onderwijsinstellingen zijn de stad gemeente
grote eigenaren van maatschappelijk vastgoed. • verhogen van flexibiliteit
Naast kostenreductie is ook het optimaliseren van vastgoed- Vastgoedobjecten zoals multifunctionele accommo- • conservering van het lokaal erfgoed Accommoderende
gerelateerde processen aan de orde. Gemeenten ontkomen daarbij daties (MFA’s) en schoolgebouwen accommoderen • opwaardering van de omgeving gemeente
niet aan een kerntakendiscussie en bezinnen zich op de primaire een maatschappelijke voorziening. Een voorziening • verhogen (gevoel) van veiligheid
VG als kostenpost
vastgoedtaak. Het zogenaamde maatschappelijk vastgoed wordt zoals een buurthuis of school is echter meer dan het • optimalisatie van de gemeentebegroting Faciliterende
daarbij scherp afgebakend binnen de gemeentelijke portefeuille. gebouw alleen: er wordt ook een dienst geleverd die • bijdrage aan de minimalisatie van de milieubelasting. gemeente
Dit past in de ontwikkeling die onder gemeenten kan worden een maatschappelijke functie vervult, zoals welzijns-
waargenomen: van ‘alles zelf doen’ naar een regierol waarbij werk of onderwijs. De stapsgewijze redenering in Deze toegevoegde waarden zijn specifieker en beter herkenbaar Minimale
gemeente
(deel)processen worden uitbesteed aan de markt. figuur 1 toont dit perspectief op maatschappelijk wanneer men denkt aan het maatschappelijke vastgoed in de
vastgoed. praktijk. Van Tetterode voegt daar een drietal perspectieven Breed Smal (wettelijk kader)
In dit artikel wordt de vraag gesteld of gemeenten de beweging vanuit de gemeentelijke organisatie aan toe: de dienstverlener, de Gemeentelijke taakopvatting
naar de markt niet erg abrupt inzetten. En of maatschappelijk Maatschappelijk vastgoed is dus een middel waar- belangenbehartiger en de huismeester van de stad. De dienstverlener
vastgoed binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille wel een mee de gemeente doelen uit haar collegeprogramma
26 SERVICE MAGAZINE MA ART 2011 27

2. Voorwaarde voor een zuivere afweging is de inbreng zonder publiek geld. Een bioscoop heeft een specifieke functie, aanwendbaarheid en een sterke afhankelijkheid van wezenlijk verschil in dominante competenties pas-
van professionele vastgoedkennis, -vaardigheden maar de exploitatie is in de regel niet afhankelijk van publiek geld. publiek geld, kan doelgerichter geïntervenieerd worden. send bij een strategie. Bij de eerste ‘route’ wordt
én de juiste objectinformatie. Elke gemeentelijke Als het doel is om op termijn ook deze objecten van de ondernemerschap van een marktpartij gestimuleerd
vastgoedorganisatie moet dit zelf kunnen leveren. fIGuur 4 portefeuille naar de markt te brengen, kan onderscheid door de gemeente op bedrijfseconomisch vlak.
Focus gemeentelijke vastgoedportefeuille worden gemaakt in twee strategieën: De tweede route wordt meer benaderd als een ruimte-
De heroriëntatie mondt uit in een beslissing over • verzelfstandiging van de gebruiker (instellingen) lijk ordeningsvraagstuk. Uiteraard zijn er ook combina-
het soort gemeente dat men wenst te zijn en welk van het vastgoed ties van deze twee strategieën mogelijk. Maar het
Afhankelijkheid eindgebruiker van
Onafhankelijk
soort takenpakket ten aanzien van vastgoed daarbij • verbeteren van de marktconformiteit van de is aan een gemeente om te bepalen of en zo ja, via
hoort. In dit kader ontstaan vier typen gemeentelijk gebouwen en het gebouwbeheer. welke lijn zij deze ontwikkeling inzet. Daarbij spelen
(gemeentelijke) subsidie
Marktkantoor Bioscoop Gemeentelijk
vastgoedbeleid. kernvastgoed afwegingen een rol, zoals welk type gemeente
De ‘ondernemende’ gemeente heeft als beleid om het Verzelfstandiging van de gebruiker zij wenst te zijn (van minimaal tot ondernemend),
gemeentelijk vastgoed als hefboom in te zetten bij De gebruiker wordt nadrukkelijk gezien als exploitant welke middelen – zoals competenties – zij tot haar
maatschappelijke en strategische ontwikkelingen. De en wordt aangesproken op de integrale (bedrijfs)- beschikking heeft en welke strategie binnen die
Afhankelijk
‘minimale’ gemeente daarentegen beschouwt vastgoed exploitatie. De verzelfstandiging van de gebruiker gemeente in het verleden succesvol is gebleken. Dit
als kostenpost en richt zich primair op het sturen Stadskantoor Theater gaat gepaard met een bedrijfsmatige exploitatie en hangt af van het ondernemingsklimaat, de grond-
van maatschappelijke doelen. Vastgoedtaken worden een bredere en commerciële blik op de markt. De posities, gemeentelijke grondpolitiek, de stevigheid en
uitbesteed aan de markt. Daartussen bevinden zich gemeente kan dit stimuleren door de introductie van het professionaliteitgehalte van de maatschappelijke
de ‘accommoderende’ en de ‘faciliterende’ gemeente. Hoog Laag
een lumpsumfinanciering en/of subsidiering. instellingen, et cetera. De toegevoegde waarde van
Naarmate de gemeente meer taken aan de markt Verbeteringen in de exploitatie door de gebruiker zijn maatschappelijk vastgoed is sterk contextgebonden.
overlaat en minder zelf uitvoert, wordt de sturing mogelijk door bijvoorbeeld het hanteren van ruimere Alleen wanneer men de betekenis en waarde van
Alternatieve aanwendbaarheid VG
vanuit de regierol belangrijker. Met name het uitbeste- openingstijden, verbreding van het aantal doelgroepen, vastgoed voor de gemeente in brede zin doorgrondt,
den van vastgoedtaken vraagt een professionele In principe genereert vastgoed in elk van de vier kwadranten toege- marketing en cross-selling van producten. Een film- kan het potentieel van samenwerken met de markt
vastgoedorganisatie. Uit het onderzoek ‘Professioneel voegde waarde voor een stad, of het nu een theater, bioscoop huis commercialiseert haar bedrijfsvoering door de worden benut.
gemeentelijk vastgoed’ blijkt dat uitbesteden een of stadskantoor is. Het is alleen de vraag of de (commerciële) programmering en marketing aan te passen aan een
hoge mate van professionaliteit vraagt en goed vastgoedmarkt dit ook zo ziet. Over het algemeen wordt vastgoed bredere doelgroep, waardoor ze minder afhankelijk Literatuur
inzicht in de vastgoedportefeuille nodig is om een in het kwadrant rechtsonder als oninteressant en onrendabel wordt van publiek geld. Jonge, H. de (1996). Toegevoegde waarde van concern-
goede vraag te formuleren voor de markt en daarmee beschouwd door marktpartijen vanwege zowel de lage alternatieve huisvesting. Paper presenter at NSC Conference,
een faire prijs te krijgen (Twynstra Gudde, 2010). aanwendbaarheid als de structurele afhankelijkheid van publiek “Slechts delen van de gemeentelijke oktober 1996.
geld (en daarmee zeggenschap en de afhankelijkheid van de
vastgoedportefeuille lenen zich
Gemeentelijk vastgoed als markt politiek). Dit levert het argument waarom gemeenten juist hier de Tetterode, J. van (2010). Maar wethouder,… dan
Om te bepalen welke vastgoedtaken een gemeente focus op moeten leggen. In dit deel bevindt zich het gemeentelijk goed voor uitbesteding, waarbij het verkopen we toch het tafelzilver.
feitelijk kan overlaten aan de markt, wordt een kernvastgoed. In eerste aanleg dient een gemeente zich toe te
gemeentelijke kernvastgoed op de
model gehanteerd waarmee de focus binnen leggen op de ontwikkeling en beheer van dit type vastgoed. Het is Schönau, W.F. & De Vos, C. (2010). Strategisch bezui-
de gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt een zuivere vorm van maatschappelijk vastgoed, waar de gemeente laatste plaats komt.” nigen op gemeentelijk vastgoed. SerVicE Magazine 17.3,
vastgesteld. In figuur 3 worden deelportefeuilles de natuurlijke eigenaar van is. 25-27.
onderkend aan de hand van twee dimensies: Verbeteren van de marktconformiteit
afhankelijkheid van de gebruiker van (gemeentelijke) fIGuur 5 Deze strategie richt zich op het verhogen van de markt- Twynstra Gudde (2010) Professioneel Gemeentelijk
subsidies en de alternatieve aanwendbaarheid van Strategieën gemeentelijk vastgoed conformiteit van het vastgoed. Marktconformiteit Vastgoed.
het vastgoedobject. Zo is een marktconform kantoor wordt verkregen als het gebouw meer (toekomstige)
courant en is de eindgebruiker onafhankelijk van gebruiksmogelijkheden krijgt. De flexibiliteit van het
Afhankelijkheid eindgebruiker van
Onafhankelijk
subsidies. Dit vastgoed bevindt zich in het kwadrant gebouw kan worden vergroot door stramienvoering,
linksboven in het model. Een theater daarentegen maatvoering en compartimentering of clustering.
(gemeentelijke) subsidie
heeft een lage alternatieve aanwendbaarheid en de Maar ook de gemeente kan de toekomstige gebruiks-
theaterorganisatie kan niet of nauwelijks bestaan Verzelfstandigen gebruiker mogelijkheden verbeteren door een flexibel of ruimer
sturen op verbreding bestemmingsplan. Het accepteren van huurders met
en commercialisering
fIGuur 3 bedrijfsexploitatie lagere eisen, zoals kunstenaars en artiesten kan tevens
Afhankelijk
(Deel)portefeuilles van gemeentelijk vastgoed bij aanvang een middel zijn om de aanwendbaarheid
Marktconformiteit
gebouwen en van het vastgoed op de lange termijn te vergroten.
gebouwenbeheer Vervolgens is het aan marktpartijen zelf om de exploi-
Afhankelijkheid eindgebruiker van
Onafhankelijk
tatie te verbeteren.
((gemeentelijke) subsidie
Marktkantoor Bioscoop Hoog Laag
Tot slot
Alternatieve aanwendbaarheid VG Een gemeente heeft dus de keuze uit twee strategieën
om het gemeentelijk kernvastgoed te ‘vermarkten’. De
eerste strategie – verzelfstandiging van de gebruiker
Afhankelijk
Dit leidt tot de conclusie dat slechts delen van de gemeentelijke – verloopt via de lijn van verbeterde exploitatie-
Stadskantoor Theater vastgoedportefeuille zich goed lenen voor uitbesteding, waarbij mogelijkheden. De andere optie – het verbeteren van
het gemeentelijke kernvastgoed op de laatste plaats komt. Des de marktconformiteit – verloopt via de lijn van het
te meer een vastgoedobject als maatschappelijke voorziening te vastgoedobject: de alternatieve aanwendbaarheid
Hoog Laag kwalificeren is, hoe groter de kans dat dit zich in het kwadrant wordt vergroot. Kenmerkend voor beide strategieën is
rechtsonder bevindt. Met de kennis dat dit soort gemeentelijk dat dit een evenwichtig samenspel van de gemeente,
Alternatieve aanwendbaarheid VG vastgoed gekarakteriseerd wordt door lage alternatieve marktpartijen én gebruikers vergt. Er is echter een
28 SERVICE MAGAZINE MA ART 2011 29