MILTGEN Daniel
64, boulevard Prince Félix
L-1513 Luxembourg
RECOMMANDE
PRICEWATERHOUSECOOPERS
Aux mains de Monsieur VANDIV...
Or, dans les contrats de louage de services de ces collaborateurs, il est clairement
stipulé que ceux-ci doivent « garder ...
On s’obstine à reprocher au Fonds de s’éloigner progressivement d’une de ses
vocations principales, à savoir la mise à dis...
construire 281 ( !) unités de logement dont 180 unités (64%) destinées à la
location et 101 (36%) destinées à la vente, et...
Pour cette question, la simple lecture des comptes-rendus des réunions aurait
donné plus d’éclat à l’auditeur.
Il est vrai...
constitution des ménages, zones géographiques de demande élevée, etc.), il y a
lieu de rétorquer que la demande, comme à l...
A noter également que le Fonds a généré au fil des années des résultats
reportés positifs de quelque 54,6 millions d’euros...
programme annuel et/ou pluriannuel. En cas de blocage d’un projet, c’est la
Direction du Fonds qui intervient, ceci indépe...
75% des factures déjà réellement payées et 25% sur base d’estimations
calquées sur les prix réels des commandes.
Contraire...
Au terme des 2 années, il arrive assez souvent que l’assemblée générale des
copropriétaires demande au Fonds de continuer ...
d’un droit d’emphytéose et d’un droit de superficie, prévus par la loi modifiée du
25 février 1979 concernant l’aide au lo...
Il y a lieu de laisser au lecteur de la présente prise de position le choix
d’interpréter le sérieux qui était à la base d...
Transmis en copie à Monsieur le Secrétaire d’Etat au Logement et à Mesdames et
Messieurs les membres du Comité directeur d...
Prochain SlideShare
Chargement dans…5
×

Brief Miltgen

6 097 vues

Publié le

Brief Miltgen

Publié dans : Actualités & Politique
0 commentaire
0 j’aime
Statistiques
Remarques
  • Soyez le premier à commenter

  • Soyez le premier à aimer ceci

Aucun téléchargement
Vues
Nombre de vues
6 097
Sur SlideShare
0
Issues des intégrations
0
Intégrations
2 390
Actions
Partages
0
Téléchargements
8
Commentaires
0
J’aime
0
Intégrations 0
Aucune incorporation

Aucune remarque pour cette diapositive

Brief Miltgen

  1. 1. MILTGEN Daniel 64, boulevard Prince Félix L-1513 Luxembourg RECOMMANDE PRICEWATERHOUSECOOPERS Aux mains de Monsieur VANDIVINIT 2, rue Gerhard Mercator L-2182 Luxembourg Luxembourg, le 2 juin 2015 Monsieur, Faisant suite à nos deux entrevues et au rapport final de l’audit organisationnel et fonctionnel (ci-après « audit ») du Fonds pour le développement du logement et de l’habitat (ci-après « Fonds » ou « Fonds du logement »), réalisé par Pricewaterhousecoopers (ci-après « PwC »), je tiens à prendre position comme suit. D’emblée, il y a lieu de constater que l’objectivité du travail d’un auditeur risque trop souvent d’être hypothéquée en fonction du résultat escompté de la part de son mandant. Cette objectivité risque de souffrir encore davantage, si le travail de l’auditeur fait l’objet d’un accompagnement, quasiment politique, orchestré par une équipe constituée, à une exception près seulement, d’anciens collaborateurs, voire subordonnés, de la personne visée par l’audit. L’auteur de l’audit n’est certainement pas sans savoir que le soussigné de la présente était, depuis le 1er jour de l’existence du ministère du logement au cours de l’automne 1989, suite à la constitution du Gouvernement SANTER/POOS II 1989-1994, coordinateur général de ce département ministériel, et ceci jusqu’en janvier de l’année 2014, donc durant 25 années. Lorsqu’on remarque par la suite que « l’auditeur autonome » tutoie la représentante du mandant, la chose semble être plus que claire. Aussi l’audit a été réalisé sur base de plusieurs entretiens avec des collaborateurs du Fonds du logement, établissement public autonome dirigé, depuis 25 ans également, par le soussigné de la présente.
  2. 2. Or, dans les contrats de louage de services de ces collaborateurs, il est clairement stipulé que ceux-ci doivent « garder le secret sur les informations confidentielles qui viendraient à sa connaissance, soit du fait, soit à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, sauf si cet exercice implique la communication des informations dont il s’agit ou si l’autorité compétente l’a expressément autorisé à en faire état ». En fait, l’autorité compétente, à savoir le seul Président du Comité directeur du Fonds, n’a jamais donné son accord, sauf pour un seul agent à qui il souhaitait donner l’occasion de se défendre à l’égard des dires d’un collègue malveillant. Bien au contraire, Madame la Ministre du logement a, lors de sa réunion avec le personnel du Fonds et en présence de l’auditeur, annoncé de vive voix que le Président du Fonds devait s’abstenir de s’immiscer dans les entretiens et que la confidentialité de ceux-ci serait absolue. Pour être très clair, les collaborateurs du Fonds, employés de droit privé, ne sont pas des subordonnés d’un quelconque membre du Gouvernement. A noter dans ce contexte que le Fonds du logement constitue une autorité juridique distincte de celle de l’Etat. Les droits de contrôle exercés par l’autorité de tutelle, à savoir le Ministre ayant le logement dans ses attributions, se limitent aux seuls points définis par le législateur. Ni plus ni moins ! Concernant l’audit proprement dit, il convient de souligner qu’il est parsemé de fautes, de mensonges, d’allégations gratuites, d’insinuations et d’allusions malveillantes. Avant d’entrer en détail dans le texte, il importe également de faire remarquer qu’un certain nombre des recommandations faites dans le cadre de cette nouvelle analyse ont déjà été soulevées par l’auditeur DELOITTE S.A. en 2009, sur initiative du Comité directeur du Fonds. Les suites de ces recommandations se traduisent par: · La mise en place d’un contrôle interne, réglementé par les procédures internes de décision et d’approbation ; · Le projet de loi élaboré par le Ministre du Logement, Monsieur Marco SCHANK, portant, entre autres, sur la restructuration des organes du Fonds par la création de la Société Nationale de Développement Urbain (SNDU). Ce projet de loi a été retiré du rôle de la Chambre des Députés le 12 décembre 2014 ; · L’instauration d’un reporting détaillé mensuel sur les projets du Fonds, présenté lors des réunions du Comité directeur et accompagné chaque quadrimestre d’un état de situation financière et du planning des travaux en cours. La présente prise de position est loin d’être exhaustive et porte uniquement sur un échantillon limité des points évoqués par l’auditeur PwC chargé par la Ministre du Logement, fin 2014, de démontrer noir sur blanc les défaillances du Fonds du logement sous la responsabilité du Président du Comité directeur, apparemment trop longtemps en charge de cette entreprise parastatale. 2
  3. 3. On s’obstine à reprocher au Fonds de s’éloigner progressivement d’une de ses vocations principales, à savoir la mise à disposition de logements à coût modéré pour la location. Or, déjà à la lecture du texte original de la loi institutionnelle du Fonds de 1979, on constate que le Fonds « a pour mission de réaliser, de sa propre initiative, en collaboration avec des promoteurs (cf. LIVINGROOM à LEUDELANGE-GARE) (…) toute opération relative à l’acquisition et à l’aménagement de terrains à bâtir ainsi qu’à la construction de logements à coût modéré destinés à la vente ou à la location pour des projets : a) qui se révèlent indispensables au vu de l’urgence des besoins régionaux et locaux de logements ou de la restructuration urbaine dans le cadre de l’aménagement du territoire ; b) qui par leur envergure dépassent les capacités financières d’une commune »; Déjà le législateur de 1979 ( !) estimait que « le fonds a en outre pour mission de susciter la recherche et la diffusion des méthodes de rationalisation de la construction et de promouvoir la qualité de l’habitat. A cet effet, il entreprend ou commande des études et il organise des concours d’idées ou d’entreprises ». La mission principale du Fonds a donc été axée principalement sur l’accession à la propriété et secondairement sur la location, probablement en raison du fait que la constitution d’un parc locatif public pèse lourdement sur le budget de l’Etat. Aussi, la gérance d’un tel parc est très onéreuse, tout comme son entretien, surtout lorsque les immeubles atteignent un certain âge. Intéressant de lire également qu’en fait, il appartenait au fonds de se substituer aux efforts communaux et de promouvoir la qualité de l’habitat. Une modification importante de la législation a déjà été opérée en 1983. En effet, par la loi du 23 juillet 1983 ayant pour objet 1) de modifier la loi du 25 février 1979 concernant l’aide au logement 2) (…), le principe de la contresignature par deux membres du Comité directeur des décisions portant engagement par le Président a été inscrit dans la loi. De même, la fonction de contrôle à exercer par le Ministre de tutelle a été redéfinie. Concernant l’interprétation des missions politiques du Fonds, il incombe de souligner que Madame Maggy NAGEL, Ministre du logement depuis décembre 2013, est, depuis la création du Fonds en 1979, le seul Ministre de Tutelle à ne pas avoir présenté ses vues politiques sur le fonctionnement du Fonds au Comité directeur de ce dernier. C’est erroné de dire que la tendance au niveau de la création annuelle de logements à vocation locative est négative. En fait, le Fonds a réalisé 54 unités de logement locatif en 2010, 28 unités en 2011, 67 unités en 2012 et 72 unités en 2013 à l’égard d’une moyenne annuelle de 60,6 unités de logements locatifs. A noter également dans ce contexte qu’en mars 2015, le Fonds était actif sur 21 chantiers, pour rénover 2 immeubles faisant déjà partie de son parc locatif, pour 3
  4. 4. construire 281 ( !) unités de logement dont 180 unités (64%) destinées à la location et 101 (36%) destinées à la vente, et pour préparer l’ancien site industriel à Wiltz, qui proposera à terme quelque 720 unités de logement. Il est complètement faux de dire que, pour louer un logement de haut standing (= location aux termes de la loi sur les baux à loyer), il faut passer par une agence. En fait, si le Fonds n’arrive pas à louer ses logements sur le marché libre, étant donné qu’il ne dispose pas d’un fichier regroupant ce type de clientèle, il donne exceptionnellement mandat à une agence privée (cf. site Internet). Ce n’est pas correct de prétendre qu’il n’existe pas d’objectif pour le ratio entre les logements destinés à la location et les logements destinés à la vente. En fait, le Comité directeur du Fonds se penche sur cette question, à l’occasion de presque chaque nouveau projet. Les critères suivants sont déterminants : · l’envergure du projet ; · la localisation géographique du projet ; · l’environnement social et économique du projet ; · la demande des clients ; · la nature du projet (nouvelle construction ou rénovation) ; · le type de construction suivant PAG de la commune ; · les desiderata de la commune concernée. Le Comité directeur n’est aucunement impliqué dans la gestion opérationnelle, tel que mentionné par l’auditeur. Contrairement à sa dénomination, il opère plutôt en tant que conseil d’administration assumant les missions qui lui ont été confiées par le législateur. C’est la raison pour laquelle la fréquence de ses réunions est suffisante. Aussi, les missions du Bureau sont erronément perçues par l’auditeur. Pour ce qui est de cet organe du Fonds, ses membres préparent l’ordre du jour des réunions du Comité directeur, contresignent les engagements financiers du Fonds et procèdent, au nom et pour le compte du Comité directeur, aux décisions concernant le refus du Fonds de faire valoir son droit de préemption sur des terrains tels que prévus par la loi « pacte logement ». Ce n’est pas vrai non plus qu’aucun compte-rendu des réunions du Bureau n’est rédigé. C’est un fait que le secrétaire du Bureau dresse un rapport qui n’est pas rendu public en interne. Il n’est pas non plus correct de dire formellement que le Fonds ne dispose pas d’une direction interne pour assumer la gestion opérationnelle. Sil est vrai que le titre de Directeur n’existe pas, chaque département dispose d’un responsable avec droit de signature. Contrairement aux dires de l’auditeur, le Comité directeur assume parfaitement les rôles du décideur stratégique, de supervision et de contrôle. 4
  5. 5. Pour cette question, la simple lecture des comptes-rendus des réunions aurait donné plus d’éclat à l’auditeur. Il est vrai que l’ex-Président a assumé un double rôle : la gestion opérationnelle et la supervision. En effet, il était à la fois membre du Comité directeur, directeur du Fonds et responsable du département Développement de projets. Cependant, il y a lieu de noter qu’il a pris en charge cette dernière tâche seulement après sa révocation en tant que coordinateur général du Département de l’Environnement du Ministère du développement durable et des Infrastructures et du Ministère du Logement. Dans ce contexte, la remarque « un manque de réactivité nous a d’ailleurs été remonté par des parties prenantes externes et des représentants du Ministère » n’est plus appropriée depuis la révocation du coordinateur général du ministère du logement opérée en janvier 2014. A ne pas oublier, dans ce contexte également, que le projet de loi portant sur la création d’une société de développement urbain était surtout axé sur un nouveau système de gouvernance. Si des interviews avaient été réalisées avec les membres du Comité directeur, elles auraient sans aucun doute apporté des informations supplémentaires et de haute qualité sur cette question. Ce n’est pas vrai qu’une diffusion formelle de l’organigramme n’a pas lieu. En fait, il est même sporadiquement publié dans la version imprimée du rapport annuel du Fonds. Déjà dans sa 13ème réunion de l’année 2007, le Comité directeur a adopté le schéma de description des flux d’information et des processus de décision et d’approbation, et a ainsi rangé le Fonds dans le groupe des rares entreprises étatiques disposant d’un tel vadémécum détaillé et explicite. La date du 9 juillet 2013 indiquée dans le rapport d’audit constitue seulement la date d’une des régulières adaptations du document en question. Il n’est pas vrai « qu’il n’y a pas de remplaçant désigné en cas d’absence du Président ». En fait, pour chaque absence du Président dépassant les 24 heures, une procuration générale est donnée au chef du département de l’Administration générale. Il n’y a certainement pas « d’absence de programme annuel ou pluriannuel ». En fait, chaque année, dans le cadre de la préparation du prochain budget de l’Etat, le Fonds remet à son Ministre de Tutelle un programme détaillé des projets prévus avec leur impact financier. Aussi, le programme pluriannuel est adapté annuellement en fonction des réussites en matière d’acquisition des terrains et en fonction des probabilités de délivrance des autorisations requises de la part de l’Etat et des communes. S’il est vrai qu’il n’y a pas de processus formel mis en place permettant de prendre en compte les besoins du marché lors de la sélection des terrains/immeubles à acquérir (besoins liés aux changements démographiques, 5
  6. 6. constitution des ménages, zones géographiques de demande élevée, etc.), il y a lieu de rétorquer que la demande, comme à l’étranger, est axée principalement sur le territoire de la capitale. Pour avoir cette information, il n’y a pas lieu de faire de grandes études. En effet, à l’étranger, ce phénomène est également omniprésent et les décideurs politiques sont confrontés à d’immenses bidonvilles, sinon slums, autour des capitales et des villes importantes. Or, pour des raisons évidentes, le Fonds s’efforce de ne pas considérer les demandes individuelles, sauf pour ce qui est de la région, et de disperser ses offres en fonction de la disponibilité des terrains et en fonction de l’hospitalité des autorités locales. Il est faux de dire que le Comité directeur décide de l’acquisition d’un terrain sur base d’un rapport présenté par le Président ou la secrétaire du Bureau. Jamais dans l’histoire du Fonds, la secrétaire du Bureau n’a rédigé un tel rapport. Aussi, il y a lieu de noter que les acquisitions de terrains sur des personnes privées sont assez rares, alors que la presque totalité des acquisitions foncières se fonde sur des initiatives communales et étatiques. C’est à juste titre que « les architectes ne participent pas aux discussions stratégiques et ne sont impliqués qu’a postériori sur le choix, ce qui limite les réflexions en termes de faisabilité », alors que leur mission se borne à contrôler le travail des hommes de l’art externes. Tous les architectes ont été embauchés à cet effet. En principe, le Fonds charge un homme de l’art externe d’une étude de faisabilité avant l’acquisition du terrain, étude qui est soumise quasiment d’office à l’avis d’un architecte interne. Dans ce contexte, il y a lieu de souligner que le Président révoqué disposait de connaissances assez profondes en matière d’évaluation de la valeur des terrains, eu égard à ses études d’urbaniste et à sa longue expérience en la matière. Il n’est pas correct que seul le budget des travaux doit être approuvé par le Comité directeur. « Il n’y a pas de suivi du budget, ni d’approbation systématique quant aux autres frais (frais d’acquisition, frais d’exploitation, frais de dépollution ou frais de personnel) y liés » estime l’auditeur. Premièrement, les frais d’acquisition doivent être approuvés formellement par le Comité directeur, et approuvés par le Ministre de Tutelle. Deuxièmement, les frais de dépollution font toujours partie intégrante du coût des travaux approuvés par le Comité directeur. Troisièmement, les frais de personnel font partie du coefficient d’entreprise fixé par le Comité directeur, actuellement à 6% du coût des travaux, sur base de la moyenne des frais générés dans le cadre de la réalisation d’immeubles. A souligner dans ce contexte que, contrairement aux dires de l’auditeur, le Comité directeur reçoit chaque quadrimestre un état de la situation financière de chaque projet en cours de construction. 6
  7. 7. A noter également que le Fonds a généré au fil des années des résultats reportés positifs de quelque 54,6 millions d’euros. L’auditeur estime que l’hétérogénéité des immeubles, due au choix de l’esthétique des matériaux fait par une société externe au Fonds, risque d’engendrer un prix de construction plus élevé, qui ne peut pas être reflété dans le prix de vente, vu la mission principale du Fonds qui est de créer du logement à coût modéré. Ainsi, ces coûts doivent être assumés par le Fonds et indirectement par l’Etat via le système des subventions. En effet, le Fonds s’est jusqu’à présent abstenu de stigmatiser davantage sa clientèle en la logeant dans des structures monolithiques. Trop d’exemples à l’étranger démontrent à suffisance que de telles initiatives sont à proscrire catégoriquement. Les surcoûts, s’il y en a, ne sont certainement pas pris en charge, ni par le Fonds, ni par l’Etat, mais par le seul acquéreur qui est libre de déterminer son choix. A noter également dans ce contexte que les autorités communales, à savoir les décideurs locaux, ont également des desiderata au niveau de l’esthétique des immeubles à ériger sur leur territoire. « Il s’avère que l’attribution des projets aux différents architectes et techniciens pourrait être optimisée en suivant une approche plus géographique en concertation avec les personnes concernées ». Cette recommandation de l’auditeur est suivie depuis au moins une décade déjà. Le Fonds dispose de trois techniciens et c’est pourquoi il a divisé le pays en trois régions. S’il est vrai que « les critères de désignation des architectes externes ne sont pas formalisés dans la procédure correspondante », il est erroné de dire que « la sélection des autres corps de métier (géomètres, techniciens, …) se fait par le biais d’appels d’offres en respect d’une procédure existante », tel que noté par l’auditeur. En fait, il appartient à l’architecte interne, pour développer et réaliser un projet concret, de constituer une équipe d’hommes de l’art, regroupant au moins un bureau d’architectes, un bureau d’ingénieurs en génie civil et un bureau d’ingénieurs en génie technique. Les critères les plus importants dans ce choix, étant donné que ces hommes de l’art sont rémunérés selon un tarif imposé par le Fonds, sont les capacités de travail de ces bureaux en fonction de l’envergure du projet et leurs aptitudes à pouvoir travailler ensemble dans une équipe bien soudée. Pour les autres hommes de l’art, le seul coût des prestations est déterminant. Il est faux de dire qu’il « n’existe aucune procédure claire fixant la priorité d’exécution des différents projets entre eux. De ce fait, tous les projets sont conduits en même temps sur le choix de l’architecte en charge ». C’est un fait, que chaque projet est annuellement analysé quant à sa date de démarrage sur chantier. En fonction du timing de réalisation, les moyens financiers sont budgétisés dans un 7
  8. 8. programme annuel et/ou pluriannuel. En cas de blocage d’un projet, c’est la Direction du Fonds qui intervient, ceci indépendamment de l’attitude de l’architecte interne en charge du projet. Il est faux d’estimer qu’ « une grande partie des travaux sur chantier » qui « est intégrée dans les lots sous-traités aux architectes externes et est suivie par les techniciens internes du Fonds ». C’est un fait, que l’architecte externe est le seul « chef d’orchestre » dans le développement et dans la réalisation de son projet. Il appartient aux collaborateurs du Fonds d’exercer une seule fonction de contrôle du travail fourni par les externes. Contrairement aux dires de l’auditeur, il n’existe aucune différence entre une vente en état futur d’achèvement (VEFA) et une vente simple, sauf que, dans le cadre de la VEFA, l’acquéreur peut intervenir dans les travaux d’achèvement et doit supporter le préfinancement de l’opération. S’il est vrai qu’en 2011, le service « location – vente » a été scindé en deux services distincts, il est cependant erroné de faire un lien entre le service « location », qui d’ailleurs n’existe pas, et le service « gestion locative », alors qu’il n’y a aucun lien fonctionnel entre ces deux. Il n’est pas vrai que « une réunion de département est organisée tous les lundis matin (10h) avec tout le personnel du département « développement de projets ». « Cette réunion a pour but de partager des informations sur l’avancement des projets en cours et d’échanger sur les éventuelles difficultés rencontrés ». En fait, les chefs de projets, l’ingénieur responsable du génie technique, la personne responsable de l’archivage et du site internet, la personne responsable de la vente ainsi que le chef de service « gérance » se rencontrent chaque lundi pour mettre à jour le niveau d’informations sur l’évolution de chaque projet en préparation et en exécution. Ainsi, les problèmes organisationnels et les problèmes techniques sont discutés. C’est également l’occasion parfaite de favoriser la communication transversale, déclarée inexistante par l’auditeur. Le feed back des utilisateurs des immeubles réalisés par le Fonds est aussi assuré, tout comme la mise à jour du site internet. Il est complètement faux de dire que les prix des commerces sont fixés par le Président. En fait, ils sont proposés par le Président sur base des données qui lui sont fournies par l’architecte interne en charge du projet. Ensuite, ils sont sans aucune exception fixés par le Comité directeur et approuvés par le Ministre de Tutelle. Il est aberrant de dire que la définition du prix de vente n’est pas systématiquement fondée sur les coûts réels dont la maîtrise ne semble pas toujours évidente. En fait, les prix de vente sont calculés sur base d’au moins 8
  9. 9. 75% des factures déjà réellement payées et 25% sur base d’estimations calquées sur les prix réels des commandes. Contrairement aux dires de l’auditeur, prétendant que « les ventes classiques » non subventionnées « se font aux enchères et doivent représenter, selon la loi, moins de 40% du total des ventes réalisées », aux termes de loi de 1979, il est loisible à un promoteur public de procéder à la vente libre d’un maximum de 40% d’un ensemble de logements subventionnés. Il lui est ainsi permis de réaliser un projet destiné intégralement à la vente libre, sous condition qu’il ne demande aucun subventionnement. Le projet réalisé dans la rue Laurent Menager à Luxembourg-Pfaffenthal est un bon exemple. Il est faux de dire que les logements invendus suite à des enchères sont vendus de gré à gré (publication d’une annonce). « D’après les employés du Fonds interrogés « le bien revient à celui qui offre le prix le plus élevé », ce qui semble contraire aux missions du Fonds, même dans une optique de vente libre ». En fait, un bien non vendu dans le cadre d’une vente publique est annoncé dans la presse et sur le site internet pour être vendu dans le cadre d’une vente de gré à gré et d’après le principe du « premier venu, premier servi », au prix fixé par le Comité directeur et approuvé par le Ministre de Tutelle. Il n’est certainement pas correct de dire que le Fonds dispose d’un droit de préemption « illimité pour une maison ». Il est plutôt vrai que le Fonds dispose d’un droit de préemption sur les maisons unifamiliales, courant sur la même période que celle du bail emphytéotique ou du droit de superficie. Ensuite, l’auditeur confond la « prime d’acquisition » avec la « prime de construction ». Que ce soit clair : pour toutes les ventes opérées dans le cadre d’un projet subventionné, l’acquéreur doit impérativement être bénéficiaire d’une prime de construction de l’Etat ! « La procédure relative aux contrats de réservation est jugée longue, due aux contraintes administratives ». C’est indubitablement le résultat des nombreuses critiques de la part de la Cour des Comptes et des Réviseurs d’entreprises au fil des années, qui se sont obstinés à voir fonctionner le Fonds dans une transparence plus que parfaite. Ce n’est pas vrai que « le syndic du Fonds s’occupe surtout de la gestion des parties communes au sein d’un établissement construit par le Fonds ». En fait, le Fonds assume l’ensemble des missions d’un syndic prévues par la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Aussi, il y a lieu de remarquer qu’il n’existe aucun lien entre la durée du mandat de syndic confiée au Fonds par l’assemblée générale des copropriétaires et l’assurance biennale ( ?) des constructeurs, tel qu’allégué par l’auditeur. En fait, il est proposé à l’assemblée générale des copropriétaires d’accepter le Fonds comme syndic les deux prières années « de démarrage » de l’immeuble vendu. 9
  10. 10. Au terme des 2 années, il arrive assez souvent que l’assemblée générale des copropriétaires demande au Fonds de continuer sa mission en raison de la qualité de son service et du prix très intéressant. C’est ainsi que le Fonds, surtout lorsqu’il est lui même copropriétaire de l’immeuble, assume la mission de syndic non seulement jusqu’au terme de l’assurance décennale ( ?) mais jusqu’à la fin de vie de l’immeuble. Lorsque l’auditeur se réfère aux termes « assurance biennale » et « assurance décennale », il vise probablement les « garanties biennales et décennales » prévues dans le Code Civil. En effet, de telles garanties sont à fournir dans le cadre de la seule VEFA. Lors d’une vente simple, ce qui est le cas pour 98% des ventes opérées par le Fonds, de telles garanties ne sont pas à fournir par le promoteur. Concernant les graves reproches formulés par l’auditeur dans le cadre de son analyse métier 3 : Location, il y a lieu de rétorquer comme suit. Dès le début de l’existence du Fonds, l’attribution des logements locatifs a été opérée sur base d’une enquête sociale menée par un assistant social employé du Fonds. Lors des séances de la commission consultative de sélection des locataires au sein du Fonds, auxquelles assistaient également des assistants sociaux externes (Ligue Médico-Sociale, Office Social de la Ville de Luxembourg, Office Luxembourgeois de l’accueil et de l’Intégration, Ministère du Logement, etc.), les enquêtes sociales étaient présentées et les priorités d’attribution étaient fixées par la commission. Il y a quelques années déjà, l’Ombudsman Marc FISCHBACH principalement, mais également la Cour de Comptes et les Réviseurs d’entreprises étaient persuadés que cette approche d’attribution n’était pas transparente et qu’elle donnait un espace trop important à l’arbitraire et à la fraude. Le Fonds a été harcelé pour qu’il développe un système basé sur des critères strictement objectifs, mesurables et vérifiables. Dans cet ordre d’idées, les bordereaux I et II sont nés et les enquêtes sociales n’avaient plus de raison d’être. Tout le monde s’est montré satisfait ! Pour ce qui est des enquêtes sociales, il a lieu de noter également que, lors de l’attribution d’un logement après un certain laps de temps, les informations recueillies lors de l’enquête n’étaient très souvent plus à jour, la clientèle du Fonds ne constituant guère des structures familiales très stables, alors que les compositions de ménage sont très volatiles. L’auditeur déclare « de plus, il n’existe pas de procédure de mise à jour régulière des dossiers des candidats ». Il est plutôt vrai que les demandes sont annuellement retournées aux candidats avec prière de mettre à jour leurs données. Cette mise à jour se fait aux termes de l’article 7 du règlement grand- ducal modifié du 16 novembre 1998 fixant les mesures d’exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu’aux immeubles cédés sur la base 10
  11. 11. d’un droit d’emphytéose et d’un droit de superficie, prévus par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement. Or, de nombreux dossiers sont continuellement retournés par la Poste, en raison du fait que le ménage a déménagé sans communiquer sa nouvelle adresse au Fonds. Le chapitre portant sur la rémunération du personnel du Fonds doit être reformulé de fond en comble, trop graves sont les erreurs et les malentendus. Au niveau de la formation, il y a lieu de souligner qu’il n’est pas correct de dire que « si le catalogue de formation de la Chambre des Salariés leur est distribué annuellement, ils sont eux-mêmes responsables de leur formation. Ceci leur permet de choisir librement. Toutefois, il n’est pas garanti que les formations suivies par les employés soient en adéquation avec les besoins du Fonds et que leurs compétences soient alignées avec les besoins opérationnels ». En fait, les employés du Fonds suivent encore d’autres cours que ceux proposés par la Chambre des Salariés. Fait est aussi, que certaines des formations demandées sont refusées par la voie hiérarchique. Fait est également, que des cours sont octroyés aux collaborateurs par leur voie hiérarchique. Pour ce qui est des reproches adressés à la Direction du Fonds au niveau du fonctionnement informatique, il y a lieu de souligner que, depuis 1991, c’est-à- dire depuis 24 années, le Fonds fait régulièrement appel aux prestations fournies par PwC. La collaboration a débuté en 1991, dans la mesure où le Comité directeur a confié la révision des comptes 1990 à COOPERS & LYBRAND. Cette collaboration a été continuée jusqu’en 1997. Depuis 2005, PwC est régulièrement associé au développement de l’infrastructure informatique. C’est PwC qui, en 2005, s’est vu confier une mission d’assistance à la sélection et à la mise en place d’un nouveau système informatique et comptable. C’est PwC qui s’est vu attribuer, en 2006, une mission d’assistance à la mise en place d’un système d’informations : décision de transformer la base de données « Applications de gestion » développée par VISION en une base de données centrale. C’est PwC qui, en 2007, s’est vu chargé de mettre en place un service informatique interne avec recrutement d’une ressource qui assurerait le service desk. PWC s’est aussi vu confier la mission d’assistance à la maîtrise d’ouvrage en attendant cette ressource. En 2008, PwC a mis à disposition du Fonds un comptable pour terminer le paramétrage du nouveau programme comptable. En 2009, PwC s’est vu attribuer un nouveau contrat cadre prévoyant une assistance à la coordination générale et à la planification des projets et une refonte du site Internet. 11
  12. 12. Il y a lieu de laisser au lecteur de la présente prise de position le choix d’interpréter le sérieux qui était à la base de l’audit. Concernant les reproches formulés au niveau de la communication interne, il y a lieu de souligner que, pour garantir une bonne communication transversale, les responsables de la vente, du site internet et du service gérance participent aux réunions hebdomadaires du département développement des projets, comme expliqué ci avant. Egalement dans cet esprit, les chefs de département se réunissent hebdomadairement avec le Président. Toujours dans ce même esprit, la personne en charge de la communication assiste depuis plusieurs mois aux réunions du Comité directeur. Concernant l’accessibilité physique au bâtiment qui n’est pas optimale, il faut préciser que la mise en place d’une rampe pour les personnes à mobilité réduite s’avère techniquement impossible. Cependant, il y a lieu de noter qu’une des premières démarches qui ont suivi le déménagement du Fonds dans ses bureaux à Gasperich était sa demande d’obtention d’un emplacement de stationnement réservé aux personnes handicapées devant l’immeuble. De suite, la Ville de Luxembourg a réservé une suite favorable à cette demande. Les personnes concernées accèdent au bâtiment via la rampe du garage et par l’ascenseur. La présence de deux portes d’accès à la réception n’est pas désagréable vis-à-vis des personnes agressives qui menacent parfois le personnel d’accueil. Une troisième porte en forme de « sas d’entrée électrique », comme dans les banques, serait encore mieux ! L’Accueil Clients était beaucoup plus agréable, il y a quelques années encore. Des fleurs garnissaient le comptoir, des bonbons étaient offerts aux visiteurs. Or, les dépenses y relatives ont été déclarées officiellement comme « dépenses inappropriées » par la Cour des Comptes. Fonder des recommandations sur une telle analyse lacunaire en vue de restructurer de fond en comble une entreprise paraétatique qui en général est bien organisée et bien structurée fait preuve d’un amateurisme parfait. Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués. Daniel MILTGEN 12
  13. 13. Transmis en copie à Monsieur le Secrétaire d’Etat au Logement et à Mesdames et Messieurs les membres du Comité directeur du Fonds 13

×