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不動產之行銷世界

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不動產之行銷世界

  1. 1. 不動產的行銷世界 Copyright 1996-99 © Dale Carnegie & Associates, Inc. 演講者 : 邢進文
  2. 2. <ul><li>學歷: 中興大學台北法商學院地政系 </li></ul><ul><li>中興大學台北法商學院法學碩士主修都市財務 </li></ul><ul><li>經歷: 中華工程海外發展部工程師 </li></ul><ul><li>和旺建設總經理室課長 </li></ul><ul><li>國碁不動產開發執行處處長 </li></ul><ul><li>太上廣告企劃部課長 </li></ul><ul><li>東海大學不動產估價師班授課講師 </li></ul><ul><li>明新科技大學不動產估價師班授課講師 </li></ul><ul><li>南開技術學院不動產估價師班授課講師 </li></ul><ul><li>東海大學 CFP 美國財務分析師住宅投資授課講師 </li></ul><ul><li>朝陽科技大學財務金融系兼任講師 </li></ul><ul><li>住商不動產不動產經紀人授課講師 </li></ul><ul><li>現任: 大江總合資產技術團隊技術顧問召集人〈專職〉 </li></ul><ul><li>勤益科技大學企管系講師 </li></ul><ul><li>中台科技大學行銷系講師 </li></ul><ul><li>東海大學 CFP 財務分析師住宅投資講座講師 </li></ul><ul><li>中華綜合發展研究院不動產營業員講師 </li></ul><ul><li>愛的世界股份有限公司執行顧問召集人 </li></ul><ul><li>台中縣大里市都市計畫委員會委員 </li></ul>
  3. 3. 目 錄 <ul><li>壹、為什麼需研究不動產 貳、與房地產行銷有關的十七大行業 參、不動產的產業價值鏈 肆、不動產的行銷 4 P 伍、不動產的數字遊戲 陸、不動產行銷的明日之星 柒、科技夢幻屋、豪宅 捌、多角化經營下的不動產 玖、南亞土木暨環工系行銷課程規劃相關性 </li></ul>
  4. 4. 前言 <ul><li>美國管理學會曾說: </li></ul><ul><li>行銷:是一種實體配銷制度,滿足社會各階層所 </li></ul><ul><li>有人的一系列活動。 </li></ul><ul><li>房地產的概念包括有形與無形產品,不僅給予心 </li></ul><ul><li>理上與精神上的滿足,而且還給予生理上與物質 </li></ul><ul><li>上的滿足->即現代行銷的概念。 </li></ul><ul><li>行銷 4P 與不動產 4P :產品定位、樓層價差、代銷 </li></ul><ul><li>仲介、廣告預算與媒體發包 。 </li></ul>
  5. 5. 壹、為什麼需研究不動產 ? <ul><li>唯有住的需求才有金融、水電、瓦斯、稅等有形與 </li></ul><ul><li>無形的結合。 </li></ul><ul><li>例如:金融中有保險 - 火險、地震險。 </li></ul><ul><li>金融中有貸款 - 房貸利率。 </li></ul><ul><li>金融中有稅法 - 房屋稅、土地增值稅、遺產稅、 </li></ul><ul><li>贈與稅。 </li></ul>
  6. 7. <ul><li>有土斯有財 </li></ul><ul><li>耕者有其田 </li></ul><ul><li>375 減租條例 </li></ul><ul><li>寸土寸金 </li></ul><ul><li>打造黃金屋 </li></ul>一、成語人生﹝人們常聽到﹞
  7. 8. 二、不動產提供【賣】的是何種產品 ? <ul><li>捷運:台北捷運、高雄捷運。 </li></ul><ul><li>法拍屋、金拍屋、銀拍屋:係指法院、資產公司、 </li></ul><ul><li>銀行。 </li></ul><ul><li>網路住宅社區:中華電信、東森多媒體。 </li></ul><ul><li>工業住宅:省電省水,台電、自來水。 </li></ul><ul><li>國民住宅:軍、公、教、勞工。 </li></ul><ul><li>健康 - 生態住宅:退休、養老。 </li></ul><ul><li>老人安養住宅:榮民之家 - 仁愛之家 - 養生村。 </li></ul>
  8. 9. <ul><li>.. </li></ul><ul><li>大陸房地產:只有賣使用權,非所有權。 </li></ul><ul><li>陰宅:納骨塔、地理師、風水師。 </li></ul><ul><li>百貨公司、購物中心:新光三越、台北 101 。 </li></ul><ul><li>文化藝術住宅:圖書館、音樂廳、紀念館。 </li></ul><ul><li>遊樂區:日月潭、阿里山。 </li></ul><ul><li>山坡地住宅:學校。 </li></ul><ul><li>停車位。 </li></ul>
  9. 10. 三、不動產市場的意義? <ul><li>房地產買賣金額大,所以與貨幣供給有關。 </li></ul><ul><li>房地產亦有經濟學上所說供過於求與供不應求。 </li></ul><ul><li>房地產供需與物價、法規、金融、政府及社會 </li></ul><ul><li>福利有關。 </li></ul><ul><li>台灣講所有權賣價格、大陸講地上權賣租金。 </li></ul><ul><li>不動產是火車頭工業。 </li></ul>
  10. 11. 四、不動產行銷要做什麼 ? <ul><li>買賣–代銷公司 </li></ul><ul><li>融資 - 銀行 . </li></ul><ul><li>銷售 - 代銷公司 . </li></ul><ul><li>委辦 - 專業經理人 . </li></ul><ul><li>代售 - 仲介公司 . </li></ul><ul><li>管理 - 樓管暨保全公司 . </li></ul><ul><li>承攬 - 營造公司 . </li></ul><ul><li>監造 - 建築師暨政府承辦單位 . </li></ul>
  11. 12. 五、不動產行銷的法令? <ul><li>1. 消費者保護法。 </li></ul><ul><li>2. 公平交易法。 </li></ul><ul><li>3. 民法。 </li></ul><ul><li>4. 商事法【包括公司法、金控法、銀行法等】。 </li></ul><ul><li>5. 保險法。 </li></ul><ul><li>6. 信託法。 </li></ul>
  12. 13. 貳、與房地產行銷有關的十七大行業 <ul><li>不動產經紀人、不動產營業員。 </li></ul><ul><li>消保官、律師等技術業。 </li></ul><ul><li>保險公司 - 火險與地震險。 </li></ul><ul><li>銀行 - 貸款。 </li></ul><ul><li>室內設計與傢具業。 </li></ul><ul><li>土木水泥鋼筋業。 </li></ul><ul><li>家電水電瓦斯業。 </li></ul><ul><li>廣告企劃代銷公司。 </li></ul>
  13. 14. <ul><li>大樓保全 - 樓管 - 清潔業。 </li></ul><ul><li>建材:衛浴 - 瓷磚業。 </li></ul><ul><li>稅務人員:房屋稅 - 地價稅 - 遺產稅。 </li></ul><ul><li>風水師暨地理師。 </li></ul><ul><li>數位科技業:數位住宅、宅屋配。 </li></ul><ul><li>百貨公司、民宿、購物中心。 </li></ul><ul><li>醫院、診所。 </li></ul><ul><li>老人安養住宅、溫泉住宅。 </li></ul><ul><li>仲介公司。 </li></ul>
  14. 15. 參、不動產的產業價值鏈 上 游 策略規劃 土地開發 中 游 規劃設計 廣告銷售 下 游 營造土木 物業管理
  15. 16. 一、流程﹝一﹞ <ul><li>1. 策略規劃: 產品定位、大包廠商、建材、景觀植栽… </li></ul><ul><li>2. 資訊獲得:價位多少 - 仲介、投資客、銀行、公家 </li></ul><ul><li>單位、地主… </li></ul><ul><li>3. 可行性評估:土地、執照取得、行銷企劃、廣告 </li></ul><ul><li>銷售… </li></ul><ul><li>4. 生產流程:施工規劃、採購發包、營建管理、交屋… </li></ul><ul><li>5. 售服:房屋仲介、品牌商譽…… </li></ul>
  16. 17. 流程﹝二﹞ <ul><li>就不動產行銷流程來說:其包括 </li></ul><ul><li>預售:行銷人員必須發揮三寸不爛 </li></ul><ul><li>之舌,如產品定位、廣告… . </li></ul><ul><li>銷售:行銷企劃 </li></ul><ul><li>仲介:經紀,市場研究、談判三方面 </li></ul>
  17. 18. 肆、不動產的行銷 4 P 一、 產品 :型式 - 大樓 . 辦公 . 店面 . 透天【傳統連棟 . 雙拼】 品質:看建材 . 品牌:先建後售 - 太子 . 國泰 . 服務: 0800 、保固期一年 .
  18. 19. 二、 價格 : 150 萬以上 -3500 萬 折扣: 99.5%. 付款方式:銀行為主可刷卡 . 信用條件:徵信、對保 . 注意假 人頭貸款 . 訂簽開: 20 萬以內 .
  19. 20. 三、 推廣 :通路 運送看屋:購屋一日遊 . 網路:宅屋配 . 預售屋:接待中心 .
  20. 21. 四、 促銷 : 廣告:媒體、預算 . 行銷人員:行銷系畢業同學 . 行銷訓練:上課 . 宣傳噱頭:直銷式 .
  21. 22. 伍、不動產的數字遊戲 一、不動產一年的營業額約在 2 兆 3 千 多億元, 是婚紗業、汽車業的數十倍,可為火車 頭業 .. 二、台北人須 25 年不吃不喝,台中人須 15 年 不吃不喝才能買一間新房 .. 三、台灣的老年人口〈 65 歲〉以上已經由 2006 年的 9.8% ,即將上升至 2015 年的 14% 之多 .
  22. 23. <ul><li>如附件 : </li></ul>四、主要國家社會福利支出佔 GDP 比例 -%
  23. 24. *** *** *** *** *** *** 12.0 5.1 2005 1.5 *** 23.5 *** *** *** 11.9 4.9 2004 1.9 *** 23.0 29.5 28.8 18.4 12.2 5.0 2003 1.8 5.5 22.4 28.6 28.4 18.4 11.9 4.9 2002 3.9 5.7 23.6 27.9 27.7 18.0 11.2 5.8 2001 1.6 4.7 21.0 28.0 27.7 17.0 10.8 5.3 2000 新加坡 南韓 英國 法國 德國 日本 美國 台灣 年 別
  24. 25. 17.7 萬人 84.20 0.88 2.62 2320 萬人 107 20.5 萬人 77.05 1.12 3.29 2269 萬人 94 26.0 萬人 75.80 1.40 5.57 2234 萬人 90 32.5 萬人 74.85 1.76 7.85 2147 萬人 85 32.1 萬人 75.0 1.72 10.00 2056 萬人 80 出生人數 平均壽命 生育率 成長率 總人口 年 別
  25. 26. 9.7 71.6 18.7 15 千人 94 8.8 70.4 20.8 -4 千人 90 7.8 69.0 23.2 52 千人 85 6.5 67.2 26.3 -11 千人 80 65 歲以上 % 15-64 歲 % 0-14 歲 % 國際人口遷入 年別
  26. 27. 五、不動產的相關行業與軍公 教行業及其夢幻數字 如附件
  27. 28. 4 3.26% 200,000 無固定,端看景氣與政府政策 55,000 醫療及技術業 3 4.22% 210,000 固定性質 /1 個月紅包 31,000 服務業〈企劃、網路、稅務、地理師、物業等 1 6.61% 210,000 固定性質 1-3 個月 / 年 55,000 法律 - 科技 - 建築等業 2 6.04% 80,000 房地總價 6%/ 隨時 40,000 不動產行銷業 排名 成長率 就業人口 獎金 薪水 行業
  28. 29. ? ? 3,881,000=242.9+ 145.2 萬 績效、年終 0.5-1.2 個月 40,000 其他製造業、零售〈創業〉 7 2.78% 240,000 固定獎金 1 個月左右 / 年 32,000 觀光行銷業 6 2.8% 400,000 完工獎金〈完工比例〉 38,000 營造業 5 2.96% 360,000 獎金抽佣 / 按比例 / 隨時 65,000 金融行銷 業 排名 成長率 就業人口 獎金 薪水 行業
  29. 30. 4-5 隨政治因素 800,000 1.5 個月 55,000 軍公教業 2 5.5% 40,000 CASE BY CASE 65,000 室內設計暨裝潢業 5 2.95% 200,000 股票分紅 55,000 電子業 ? -1.51% 33,000 CASE BY CASE 90,000 水電燃氣業 排名 成長率 就業人口 獎金 薪水 行業
  30. 31. 六、台灣現行不動產行銷趨勢 -16,075 347,648 331,573 台南縣 -16,374 547,773 531,399 高雄市 -23,129 408,117 384,988 高雄縣 -23,505 214,636 191,131 雲林縣 -89,424 937,865 848,441 台北市 95 年住宅短缺數 95 年家庭戶數 95 年住宅存量數 地區
  31. 32. 七 、台灣不動產 SWOT 分析 <ul><li>產品條件(內部)如建材等級、區位等 </li></ul><ul><li>S 優勢/ W 劣勢 </li></ul><ul><li>2. 外在因素(外部) 如政治、經濟、社會等 </li></ul><ul><li>O 機會/ T 威脅 </li></ul>
  32. 33. 八、整體台灣不動產經濟體系 經濟學講看不見的手 產品 ( 房屋 ) 推出 產品 進行 交易 需求 態勢 銷售 產品 行銷 企劃 需求 確定 看屋 預售 市場 銷售公司 消費者 客戶 供給者 建設公司 供給 需求
  33. 34. 美國管理學會曾說:   行銷:是一種 實體【產品(資產)或服務】配銷 制度,滿足社會 各階層(所有人) 的一系列活動。 【醫療行銷】 【觀光行銷】 醫院、診所、按摩 停 車 位 週休二日 - 民宿、小木屋 飯店、酒店、百貨公司、購物中心 老人社會 - 醫療養生住宅、溫泉、綠色建築 稅務法規 (房屋稅、地價稅、遺產稅) 數位住宅、 網路行銷 、宅屋配 【不動產的行銷世界】 風水(陰宅、凶宅) 不動產經紀人、營業員證照 消費者保護法、公平交易法 (職業倫理) 衛浴、磁磚   【金融行銷】 活動主持人 保險(火險、地震險) - 不動產 大樓樓管、保全、清潔   財務管理 ( 貸款、理專) 室內設計、傢俱 廣告企劃、代銷、仲介 土木、水泥、鋼筋 家電、水電、瓦斯   . 不動產經紀人錄取率: 3%-7% ,本案執行成果以畢業班日間部 20 人、進修部 10 人 / 年為目標。 . 不動產營業員錄取率:凡受訓 30 小時者;即可取得證照,由內政部發給,本 案執行成果以日間部、進修部畢業班所有學生 / 年為目標。  
  34. 35. 陸、不動產行銷明日之星 <ul><li>國有土地標售【行銷】 AMC </li></ul><ul><li>資訊平台 </li></ul><ul><li>網路行銷 MONEY </li></ul>
  35. 36. 柒、科技夢幻屋、豪宅介紹 <ul><li>電腦調整玻璃的明亮度 </li></ul><ul><li>電腦調整水溫水壓 </li></ul><ul><li>監視器與大哥大連線 </li></ul><ul><li>網路與監視器連線 </li></ul><ul><li>豪宅大門 </li></ul><ul><li>飯店式的經營管理 </li></ul>
  36. 37. 捌、多角化經營下的不動產 <ul><li>裕隆 - 汽車城 </li></ul><ul><li>愛的世界 - 兒童宇宙城 </li></ul><ul><li>光寶科 -AMC </li></ul><ul><li>鴻海 -AMC </li></ul><ul><li>中華工程 - 京華城 </li></ul><ul><li>明碁 - 賣土地資產 </li></ul><ul><li>喬福泡棉 - 溫泉飯店…… </li></ul>
  37. 38. 玖、課程規劃與此次報告相關性 <ul><li>國際行銷 - 外資、港資、陸資購買不動產 </li></ul><ul><li>健康行銷 - 老人安養住宅、坐月子中心 </li></ul><ul><li>服務行銷 - 金融 CAM.CPM 與不動產財務 </li></ul><ul><li>供應鏈管理 - 不動產物業管理暨產業價值鏈 </li></ul><ul><li>期貨選擇權 - 預售屋制度買權賣權 </li></ul><ul><li>賣場管理 </li></ul><ul><li>休閒管理 - 民宿、溫泉暨相關法規 </li></ul><ul><li>網路行銷 - 數位住宅、宅屋配 </li></ul><ul><li>廣告行銷法規 - 消費者保護法、公平交易法 </li></ul>
  38. 39. 依不動產估價師法規定:建築師依建築師法規定得從事建築物估價,惟司法院大法官解釋:建築師所稱週邊環境;係包括土地權責,因此建築師可從事土地估價,則台灣地區至今從事估價者已接近三萬人。
  39. 40. 報告完畢 敬請指正 !

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