1. WE B IN AR
0 2 DE J U L IO
GREGORIO RI B E R, SOCIO ÁREA DERECHO ADMINISTRATIVO
MIQUEL MORALES, SOCIO ÁREA DERECHO ADMINISTRATIVO
LEONARDO CÁRDENAS, SOCIO ÁREA FISCAL Y TRIBUTARIO
Cláusula rebus, estado de alarma,
arrendamiento de locales y otros contratos.
Consecuencias de las medidas fiscales por el
Covid-19

2. El equipo que te acompaña de principio a f in
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mejor y más rápida solución a los problemas legales de nuestros clientes.
Es por esto que reunimos a un equipo internacional de más de 100 profesionales, repartidos entre
Madrid, Barcelona, Sabadell, París y Shanghai, cada uno especializado en su área en concreto, y,
sobre todo, apasionados por su trabajo.
Somos una de las 35 firmas de abogados españolas más importantes del país y la única que cuenta
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3. Índice
1. La problemática entre arrendadores y arrendatarios derivada de la paralización de
la economía
2. La tímida, tardía y contraproducente respuesta del RD-Ley 15/2020, de 21 de abril
3. ¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus? Regulación
4. Jurisprudencia reciente
5. Criterios y consejos de actuación
6. Problemas procesales y posibles soluciones
7. Breve referencia a otros contratos, estado de alarma y “rebus”
8. Consecuencias fiscales de la reducción temporal del precio en los contratos de
arrendamiento
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4. La problemática entre
arrendadores y arrendatarios
derivada de la paralización de
la economía
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La declaración del estado de alarma por el Real
Decreto 463/2020, de 14 de marzo dispuso entre
otras cosas:
- La limitación del derecho de circulación de las
personas (art. 7)
- La suspensión de la apertura al público de los
establecimientos minoristas, museos, salas de
conciertos y espectáculos, hostelería y
restauración… (salvo alimentación, bebidas, bienes
de primera necesidad, farmacias, combustible, …)
(art. 10 y anexo)
HOTELES Y ALOJAMIENTOS
TURÍSTICOS
Poco después, la Orden SND/257/2020 de 19 de
marzo, del Ministerio de Sanidad, supuso la
suspensión de la apertura al público de hoteles,
alojamientos turísticos, campings, en toda
España, “clarificando” la situación de estos
establecimientos.

5. Paralización de la actividad económica
1. La suspensión de la actividad de tantos y tantos establecimientos produce la reducción a cero de
miles y miles de actividades comerciales en toda España.
2. Muchas de estas actividades se desarrollan en locales y edificios en régimen de alquiler.
3. Ello supone que:
a. Los locales arrendados no pueden destinarse a la finalidad económica para la cual se han
arrendado.
b. Los arrendatarios se ven privados absolutamente de los ingresos esperados de la actividad.
c. Esta situación deriva de una decisión del Gobierno por la alarma sanitaria y es, por lo tanto:
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…LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO…
como el resto de relaciones contractuales,
laborales, suministros, etc… SE RESIENTEN
por un plazo que se piensa breve pero
indeterminado.
• Imprevista.
• Imprevisible al tiempo de la firma del
contrato.
• Ajena a la voluntad de las partes .
• Escapa totalmente a su control.

6. Según noticia aparecida en La Vanguardia el 30/03/2020:
“La mayoría de las pymes y autónomos viven “al día” y tienen liquidez para aguantar apenas un mes sin ingresos,
según los estudios internacionales realizados por entidades como JP Morgan”.
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Paralización de la actividad económica
Los arrendatarios, sobre todo pymes y comercios
pequeños se resintieron inmediatamente en su
economía.
El Gobierno, hasta el 21 de abril (RD-Ley 15/2020)
transcurrido más de un mes de la declaración del
estado de alarma, a diferencia del caso de los
arrendamientos de vivienda, no dispuso inicialmente
ninguna medida para paliar los posibles problemas.
Los contratos, tienen fuerza de ley entre las
partes, deben cumplirse al tenor de los mismos
(art. 1901 Código Civil)
www.lavanguardia.com/economia/20200330/48162142502/coronavirus-covid-19-restauracion-servicios-comercios-
liquidez-espana-espana.html

7. La situación obligaba a las partes a negociar, sin
perjuicio de que la obligación de pago de la renta
no se suspendió con la declaración del estado de
alarma.
• El propietario, naturalmente, defiende su
derecho, legítimo, al pago de la renta
mensual.
• La falta de acuerdo ha abocado a muchos
arrendatarios a dejar de pagar la renta,
exponiéndose a la correspondiente acción de
desahucio.
• A fecha de hoy son todavía muchos los
contratos en los que las partes no han
alcanzado ningún acuerdo.
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Paralización de la actividad económica
A falta de acuerdo, la posición de las partes es
judicialmente complicada, SOBRE TODO, la de
la parte arrendataria que haya dejado de pagar
unilateralmente.

8. • Tardía: no se dicta hasta transcurrido más de 1 mes del
estado de alarma, el 21 de abril de 2020.
• Tímida: porque establece una única medida,
consistente en el aplazamiento del pago de la renta
“siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la
renta no se hubiera acordado por ambas partes con
carácter voluntario (art. 1.1).
• Parcial: principalmente porque sólo entra a regular los
arrendamientos de locales en el caso de los propietarios
considerados como “grandes tenedores”.
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2. La tardía, tímida y parcial respuesta del RD-Ley 15/2020
La norma no prevé nada respecto de contratos cuyo propietario no
sea gran tenedor. Dispone un precepto “inútil” (art. 2.1) que dice
que en estos casos se puede solicitar la misma medida dispuesta
para los grandes tenedores, pero no se establece la obligación de
aceptarla por parte del propietario.
Ello es hasta cierto punto comprensible por el lógico reparo del
Gobierno de “meterse” en una relación contractual entre dos
particulares, sobre todo en el caso de “pequeños tenedores”,
pequeños propietarios que tampoco “tienen la culpa” de la
situación.
No siempre el arrendatario es la “parte débil”.
EL “GRAN TENEDOR”:
Aquel arrendador, persona física o
jurídica, con más de 1.500 m2 o más de
10 inmuebles urbanos (excluidos parkings
y trasteros)

9. La respuesta del RD-Ley 15/2020
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La posibilidad de aplazamiento en el pago de la renta… “durante el
estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes,
prorrogables una a una, si aquel período fuera insuficiente en
relación con el impago provocado por el Covid-19, sin que puedan
superarse, en ningún caso, los 4 meses”.
Las rentas aplazadas se deberán pagar, sin intereses, durante los 2
años siguientes (siempre dentro del plazo de vigencia del contrato o
de sus prórrogas)
Recordemos, sólo en caso de grandes tenedores, no reducción, no
quita, sólo 4 meses o estado de alarma más 4 meses ¿?
¿CUÁL ES ESA RESPUESTA?

10. 3. ¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?
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Es un razonamiento jurisprudencial por
el cual se entiende que, SÍ, es cierto que
los pactos deben respetarse, pero
siempre que el estado de cosas (externas
y ajenas a la voluntad de las partes) no
se vea alterado EXCEPCIONALMENTE de
manera SOBREVENIDA, IMPREVISTA,
IMPREVISIBLE provocando una EXCESIVA
ONEROSIDAD para una de las partes del
contrato, haciéndole perder por
completo la finalidad económica que le
llevó a firmarlo.
No es una cláusula que
encontremos en el contrato.1
2
No es una norma expresada en el
Código Civil ni ninguna otra ley de
nuestro ordenamiento.
Es una construcción de la
jurisprudencia.
41
2
3

11. Así, podemos decir, que “pacta sunt servanda” pero “rebus sic stantibus”
“Los contratos están para cumplirse, siempre que se mantenga un
determinado estado de cosas”
Podemos decir que, en defecto de acuerdo y de disposición legal a la que
“asirnos” puede, en tales circunstancias excepcionales ACREDITADAS,
servirnos para ATEMPERAR el rigor de la letra del contrato
No obstante, la aplicación de este principio por los tribunales es muy
escasa pues se aplica muy, muy, muy restrictivamente, en la lógica defensa
de la seguridad jurídica del sistema, de la obligatoriedad de los contratos.
Podemos decir que, en la mayoría de los casos esta cláusula es una
QUIMERA, un ente mitológico del que todo el mundo habla de sus
maravillas pero que (casi) nadie ha visto.
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La cláusula rebus
CONSEJO: Negociar, negociar y negociar… Y
dejar constancia escrita de esa negociación,
nuestras propuestas, nuestra buena fe, nuestro
deseo de que el contrato se mantenga, etc.
Dicho lo anterior, NO SE NOS OCURRE
(o no queremos pensar) en una
situación “mejor ” para su aplicación
que la situación de estado de alarma
que hemos vivido y de pandemia que
seguimos viviendo.

12. 4. La “rebus” en la Jurisprudencia reciente
La Jurisprudencia tradicionalmente es muy restrictiva en su aplicación, si bien, las Sentencias más
recientes sobre la cuestión parecen haber abierto un poco la posibilidad a su aplicación siempre que se
den los requisitos expuestos (situación sobrevenida excepcional, imprevista, imprevisible al tiempo de
la celebración del contrato, ajena a la voluntad y control de las partes y que impida que el contrato
cumpla con su finalidad última para ambas partes o para alguna de ellas esto es, que aquellas
circunstancias sobrevenidas supongan que el mantenimiento del contrato resulte excesivamente
oneroso para una de las partes, FRUSTRANDO la viabilidad de este salvo que se corrijan los
desequilibrios que nos han venido dados por esas circunstancias externas, irresistibles y totalmente
imprevistas por las partes al tiempo de su celebración.
Son Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo números:
• 333/2014, de 30 de junio.
• 64/2015, de 24 de febrero.
• 477/2017, de 20 de julio.
• 5/2019, de 9 de enero.
• 455/2019, de 18 de julio.
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13. 4. La “rebus” en la Jurisprudencia reciente
la Sentencia 455/2019 del Tribunal Supremo (Sala 1ª, de lo Civil), de 18 de julio:
“…La conexión entre interpretación de contrato y la doctrina de la “rebus sic stantibus” es muy estrecha, porque de lo
que se trata es de determinar si, en función de la naturaleza del contrato y de lo acordado por las partes, resulta ya una
distribución de los riesgos a la que deba estarse…según la doctrina jurisprudencial de la “rebus sic stantibus”, la
alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha
de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por
supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes
(sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla “rebus” la
imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una
circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal
riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no
asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible
cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio,
64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).”
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CONSEJO: No olvidar a partir de ahora introducir en los contratos una cláusula
“rebus”, que prevea la obligación de revisar los términos del contrato en el caso
que una circunstancia de la magnitud de esta pandemia se vuelva a producir, a fin
de facilitar la adaptación, temporal o definitiva del contrato a las nuevas e
imprevistas circunstancias.

14. 5. Criterios y consejos de actuación
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1. Analizar cuál es la afectación real de la situación Covid-19 a
nuestra compañía.
2. Tratar de prever en cuánto tiempo vamos a recuperar una
actividad y una facturación “normal”.
3. Analizar qué podemos proponer al arrendador para este período
más o menos largo de tiempo, teniendo en cuenta:
• Si el parón de nuestra actividad es total o parcial.
• Si nuestro local ha tenido que cerrar totalmente por ser
una de las actividades suspendidas durante el estado de
alarma.
Una vez analizado todo lo
anterior:
• Negociar con el
arrendador.
• Enviarle una propuesta
por escrito y lo más
razonada posible.
• Formalizar el posible
acuerdo POR ESCRITO.

15. 6. Problemas procesales y posibles soluciones
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1. Instar un procedimiento judicial basado en la modificación sustancial de las
condiciones que llevaron a suscribir el contrato o incluso la resolución del
mismo por las nuevas circunstancias.
2. Como ya hemos visto, la jurisprudencia continúa siendo restrictiva con la
aplicación de la doctrina “rebus”.
3. Debemos acreditar de forma clara el impacto de la nueva situación sobre el
objeto del negocio, que vacía el contrato de contenido al haber variado las
condiciones esenciales pactadas en el mismo.
4. Ello comportará que debamos desplegar una batería probatoria potente, ya
que siempre prevalecerá la obligación de cumplimiento del contrato en los
términos pactados.
• Documentos contables y financieros de la empresa.
• Posible pericial económica.
• Documentos, testificales… que acrediten la relación de causalidad
entre la nueva situación generada por la presente crisis sanitaria y
el descenso brusco o incluso parón de la actividad.
No obstante lo anterior,
proponemos:
• Tratar siempre de llegar a un
acuerdo, incluso una vez iniciado
el procedimiento judicial.
• Tratar de ser flexibles en la
medida de lo posible.
• Formalizar el posible acuerdo
POR ESCRITO que se homologará
judicialmente.
.

16. Efectos de la crisis sanitaria sobre los procesos judiciales
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• Los juzgados suspendieron todas las diligencias judiciales (vistas,
audiencias previas, declaraciones testificales) salvo casos
excepcionales y urgentes.
• La Disp. Ad. 2ª del Decreto 463/2020 de 14 de marzo que declaró
el estado de alarma ha suspendido todos los plazos y términos
procesales salvo en unos casos muy concretos (conflicto colectivo
y derechos fundamentales en j. social, internamiento no
voluntario y protección del menor en el ámbito civil, habeas
corpus en el penal y derechos fundamentales de la contencioso-
administrativa)
• Una vez levantado el estado de alarma se alza la suspensión de los
plazos procesales.
Los plazos y términos
procesales volverán a su
inicio en el momento que el
estado de alarma pierda su
vigencia.
También se suspenden los
plazos de prescripción y
caducidad de cualquier
acción o derecho
(reclamaciones
contractuales o
extracontractuales, etc.),
que volverán a contar una
vez levantado el estado de
alarma.

17. Estamos ante una situación extraordinaria y ajena a todo
control y previsión y que excluye toda intervención de
culpa alguna por parte del deudor (el obligado a la
prestación de que se trate).
Pero estamos ante esta situación sólo si realmente nuestra
empresa se ha visto(no basta con que haya una
declaración de estado de alarma, podría no haber afectado
esencialmente a nuestra actividad -por ejemplo, si
tenemos un supermercado). www.agmabogados.com
7. Qué pasa con otros contratos como los de suministro y
prestación de servicios
Si realmente nuestra empresa se ha visto
impedida para cumplir su obligación:
• Estamos en una causa de fuerza
mayor (art. 1105 CC).
• Nuevamente Rebus sic stantibus.
• No estaremos obligados a indemnizar
por daños y perjuicios a la otra parte
siempre que lo podamos demostrar.
Sobre este tipo de relaciones contractuales privadas, los
decretos aprobados durante el estado de alarma por
“Covid-19” tampoco establecen ninguna medida
concreta.
Pero hay que tener en cuenta que:

18. ¿Qué posibles escenarios puedo encontrarme?
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Aquí volvemos a aconsejar
mantener un diálogo fluido y
constante con el cliente para:
.
1. Conservar la buena relación que hemos mantenido hasta
ahora.
2. Conservar el pedido para otro momento.
3. Mantener el contrato y el cliente.
4. Plasmar el acuerdo que se alcance POR ESCRITO (un
pequeño anexo al contrato o dos correos electrónicos
cruzados con la expresa conformidad del cliente son
indispensables por que “las palabras nunca traspasan las
puertas del juzgado”).
Que el cliente esté de acuerdo en recibir el producto o servicio con posterioridad .
Que el cliente ya no quiera ese producto o servicio.
Que el cliente nos demande.
Que el cliente se avenga a firmar un acuerdo o transacción.

19. Medidas que afectan a consumidores empresas y
autónomos en materia de cumplimiento contractual
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• Derecho de resolución de determinados contratos sin penalización
por parte de los consumidores y usuarios.
• Flexibilización de los contratos de suministro de electricidad para
autónomos y empresas.
• Flexibilización de los contratos de suministro de gas natural.
• Suspensión de facturas de electricidad, gas natural y productos
derivados del petróleo.

20. 8. Consecuencias fiscales
ARRENDAMIENTOS: TRATAMIENTO DEL IVA INCIDENCIA RDL 15/2020
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MEDIDAS RELATIVAS A LOS LOCALES DE NEGOCIO

21. • No altera las obligaciones de liquidar y repercutir
• No altera el plazo de emisión de factura
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1er Escenario: SIN MORATORIA NI REDUCCIONES
a. La cláusula “rebus sic stantibus” tiene únicamente EFECTOS FUTUROS
Respecto a las cuotas ya devengadas nos encontraríamos antes un simple aplazamiento del precio (No
altera las obligaciones de liquidar y repercutir ni el plazo de emisión de factura
2º Escenario-I: REDUCCIÓN/MORATORIA ACORDADA CON POSTERIORIDAD A LA FECHA EN QUE RESULTA
EXIGIBLE EL PAGO DE LA RENTA
b. Mediante la aplicación de las cláusula “rebus sic stantibus”, acordada con posterioridad a que resulte
exigible, pero CON POSIBLE EFECTO RETROACTIVO, o si del contenido del contrato pudiera interpretarse
la renta mensual como una concreción / fraccionamiento de la parte del precio anual a los efectos de
poder cuantificar la BI en cada devengo
Deberían considerarse una minoración del precio o contraprestación total del servicio / precio total del
arrendamiento anual, de manera que éste se ajusta a la baja en la cantidad bonificada
Rectificación de cuotas repercutidas (art.89 LIVA) Factura Rectificativa

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2ºEscenario-II:REDUCCIÓN/MORATORIA ACORDADACONANTERIORIDADALAFECHAENQUE
RESULTAEXIGIBLEELPAGODELARENTA
A. Novación estableciendo una carencia o suspensión de la obligación del pago de la cuota arrendaticia:
No se devengará el impuesto mientras no exista exigibilidad.
B. Novación estableciendo para las cuotas arrendaticias correspondientes a un determinado plazo de
tiempo una fecha de exigibilidad distintiva o sin fecha de exigibilidad:
• Anterior a 31/12: no se devengará hasta que resulte exigible según nuevos pactos.
• Posterior a 31/12: devengará a 31/12 proporcionalmente (art. 75 LIVA).
Si finalmente se produjera el impago Recuperación vía art. 80 LIVA (impagados).
Si bien podría interpretarse que no encontramos ante un simple aplazamiento del precio, consideramos
que por imperativo legal ha sido modificada la exigibilidad de las cuotas correspondientes al periodo de
la moratoria obligatoria.
No devengo del IVA.
3erEscenario:MORATORIAOBLIGATORIA

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IVA:MENSUALIDADESDELALQUILERCONDONADASPORELARRENDADORCOMOCONSECUENCIA DEL
COVID-19.
CONSULTADGTV2053-20DE23/06/2020
REQUISITO: PORESCRITOYFORMALMENTEPACTADO

24. PREGUNTAS FRECUENTES
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Si el arrendador llega a un acuerdo voluntario con el equilibrio para rebajar la renta por el estado de
alarma ¿tiene incidencia en la declaración de la renta? ¿Y si el acuerdo es para diferir la renta?
• En caso de rebaja de la renta, el arrendador reflejará como rendimiento íntegro (ingresos) durante esos
meses los nuevos importes acordados por las partes.
• En caso de diferir la renta, el arrendador imputará el rendimiento íntegro (ingresos) de esos meses en
función de la exigibilidad de los nuevos plazos acordados por las partes.
• En ambos casos seguirán siendo reducibles los gastos necesarios y no procederá la imputación de rentas
inmobiliarias al seguir arrendando el inmueble.
En caso de acordar moratoria o condonación en el pago del alquiler de un local a consecuenci del COVID-
19, ¿Debo ingresar el IVA?
• Si se acuerda la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de
la renta, como puede ser el caso del cierre temporal de un negocio debido al estado de alarma, No se
producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión. Deberá acreditarse tal acuerdo por cualquier
medio de prueba admitido en derecho, que serán valorados por la AEAT.

25. PREGUNTAS FRECUENTES
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¿Si se acuerda una rebaja en el importe de la renta del alquiler de un local, el IVA a repercutir es menor?
• El IVA será el 21% del importe de la NUEVA renta acordada. Deberá acreditares ante la AEAT.
Se resuelve un contrati como consecuencia del COVID-19 ¿Se puede recuperar el IVA ingresado?
• La base imposible, la cuota del IVA, y en su caso, el recargo de equivalencia, se reducirán si se produce la resolución total o
parcial de la operación. El proveedor deberá emitir factura rectificativa (Art.80 LIVA) y el destinatario minorará su IVA
deducible cuando reciba la factura.
¿Son deducibles las cuotas de IVA soportando durante el período de inactividad por el COVID-19?
• La condición de empresario no se pierde automáticamente por el mero cese en la actividad. Las cuotas soportadas durante
ese periodo pueden ser deducidas en el caso de concurrir los restantes requisitos exigidos legalmente.
He disminuido la renta arrendaticia del mi local comercial en un 50%, ¿ Cuál es mi base imposible en los
periodos en los que se produzca dicha reducción en la renta arrendaticia?
• Si la condonación parcial de realiza con anterioridad o simultáneamente al momento en que se haya pactado su
exigibilidad, deberá entenderse que la nueva renta se ha reducido en la cuantía correspondiente. Si se produjese la
reducción de la renta pactada en un momento posterior a su devengo, procederá la minoración de la base imponible en la
cuantía correspondiente (rectificación de las cuotas impositivas repercutidas, Art.89 Ley 37/1992).

26. www.agmabogados.com
IRPF- ARRENDADORPF
Nacimiento obligación (art. 78 RIRPF) Con carácter general, la obligación de retener nacerá en el
momento en que se SATISFAGAN O ABONEN las rentas correspondientes (sin pago no hay retención).
Imputación temporal (art. 79 RIRPF) Se imputarán por los contribuyentes al periodo en que se
imputen las rentas sometidas a retención o ingreso a cuenta, con independencia del momento en que se
hayan practicado.
IS- ARRENDADORPJ
Nacimiento obligación (art. 65 RIS) Con carácter general, las obligaciones de retener y de ingresar a
cuenta nacerán en el momento de la exigibilidad de las rentas (hay que ingresar la retención, aunque no se
haya pagado la renta).
Imputación temporal Según reglas contables.

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