1.
2017
ANA LAMAS C.I 17.400.837
Derecho Inquilinario
REFLEXIONES FINALES

2.
Análisis de la Unidad I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Temas 1 al 4
Es un contrato celebrado por dos personas una llamada
arrendador y otra llamada arrendatario, donde la segunda hace goce
de la cosa (inmueble o mueble) por un tiempo determinado a cambio
del pago una renta de forma mensual. Este tipo de formalidad se
ubica dentro de la clasificación general de los contratos por ser
censual, bilateral, oneroso, administrativo y sucesivo, por ser un acto
repetitivo y reciproco disfrute, ya que por el pago del alquiler se
puede disfrutar de la cosa arrendada.
Conviene distinguir este tipo de contrato con otras figuras
jurídicas, como la compra venta por ser un convenio que no lleva a
la venta de la cosa, sino más bien como préstamo para que la
persona que la adquiere lo disfrute y goce temporalmente a cambio
del pago de una renta mensual, asimismo se discrepa de la
enfiteusis ya que sus efectos del contrato son diferentes, la primera
arrendatario adquiere el derecho personal ante del arrendador por
solo exigir el goce de la cosa arrendada, en cambio de la segunda la
persona adquiere el derecho real del fundo para poder gozar,
disponer y rescatar el mismo. Al mismo tiempo se diferencia del
comodato y depósito por ser un contrato oneroso y consensual, ya
que la naturaleza de los anteriores es real y gratuita.
El contrato de arrendamiento debe cumplir con requisitos para
que sea válido, como el consentimiento de las partes, indicación de la
cosa, el precio y el tiempo de duración, ya que sin consentimiento
no hay contrato, si no se indica que cosa se va arrendar no existiría
la obligación de pagar el precio de la renta y el tiempo de duración
del contrato, por ser un goce temporal de la cosa, las partes deben

3.
estipular dentro del mismo el tiempo que se puede hacer goce,
disfrute de la objeto arrendado.
Dentro de este tipo contrato si bien existen dos figuras
arrendador y arrendatario, los mismo tiene sus deberes y
obligaciones, por un lado tenemos el arrendador, por cuanto sus
deberes es exigir al arrendatario el pago del alquiler de la cosa que
le dio para su disfrute y sus obligaciones son de entregar la cosa
prometida y en buen estado, conservar la cosa arrendada mientras
dure el contrato y garantizar su goce pacifico entre otras, por otro
lado el arrendatario tiene el deber de exigir al arrendador responder
por el deterioro de la cosa y tiene la obligación de pagar los cánones
mensuales, de notificar al arrendatario de cualquier usurpación de la
cosa o bien de entregar la cosa arrendada en las mismas condiciones
que la recibió.
Por cuanto la extinción del contrato de arrendamiento, puede
darse por diversos motivos, una de ellas por mutuo consentimiento de
las partes, otra por la destrucción total o parcial de la cosa
arrendada, por muerte del inquilino y por la terminación del tiempo
que se fijo en el contrato.
Análisis de la Unidad II
LA RELACIÓN ARRENDATICIA
Temas del 5 al 9
El Decreto- Ley
La relación arrendaticia está regulada actualmente por dos normas
fundamentales que son la Ley para la Regulación y Control de los
Arrendamientos de Vivienda y la Ley de Regulación de Arrendamiento
Inmobiliario para el uso comercial. La primera rige todo lo referente a
arrendamiento de inmobiliario que tenga uso exclusivo de vivienda y

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trata todo lo referente al mismo como la fijación de los cánones, las
sanciones quienes incumplen esta ley, indica el nuevo órgano rector
llamado SUNAVI, que forma parte del Ministerio de Poder Popular
para Habitad y Vivienda que tiene la facultad de aplicar esta ley y
declarar resoluciones y actos administrativos, cuando los particulares
acudan ante este ente para que resolvente su controversia antes de
accionar los órganos jurisdiccionales correspondientes, asimismo
trata la materia de desalojo entre otras y la Segunda como su nombre
lo indica rige el arrendamiento inmobiliario de uso comercial como la
normativa de vivienda, esta también busca fijar cánones, imponer
sanciones quienes incumplan dicha normativa, con la única diferencia
su órgano rector que será el SUNDDE que será el apoyo del
Ministerio que tiene competencia en materia de Comercio .
Con respecto a la jurisdicción Especial, como ya lo hemos
mencionado antes, para aquellos arrendamiento de inmobiliario de
uso comercial estará bajo del Ministerio con competencia en materia
de comercio que va estar debidamente asistido por la
Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio
Económicos quien va ser quien aplique la ley y el desarrollo de la
misma. Por otro lado, tenemos la jurisdicción que rige el
arrendamiento de inmobiliario de uso de vivienda, estará bajo del
Ministerio de Poder Popular para Habitad y vivienda ente que estará
bajo el órgano Superintendencia Nacional de Arrendamiento, es quien
está a cargo de controlar todas las actividades relacionadas con el
arrendamiento de vivienda.
Ante a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos los
interesados como el propietario, arrendador y arrendatario,
subarrendador y subarrendatario, usufructuarte y las usufructuarias y
demás personas que puedan tener algún interés en el procedimiento,

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pueden proceder trámites en los siguientes procedimientos
administrati vos:
1. Procedimiento previo a la Demanda
2. Procedimiento Sancionatorio
3. Procedimiento de Regulación de Canon de Arrendamiento
4. Solicitar el cálculo de justo valor para la vivienda
5. En Registrarse en el sistema nacional de arrendamiento de
vivienda entre otros que la pagina de SUNAVI indica.
Relación Arrendaticia
Es aquel vinculo que se crea entre el arrendador y arrendatario, a
través de un contrato de arrendamiento, donde su objeto es un
inmobiliario que puede estar destinado bien sea como vivienda o
como comercio, dando diversas consecuencias jurídicas dentro de la
tutela de protección que beneficia siempre al arrendatario a mi modo
de ver.
Dentro de la relación arrendaticia hay garantías que pueden ser
reales o personales que puedan garantizar el cumplimiento de las
obligaciones asumidas que puede ser a través del pago en efectivo,
deposito o fianza, pero no pueden coexistir ambas garantías exigidas
al arrendatario. Las garantías son solicitadas solamente en los
arrendamientos de inmobiliarios de uso comercial, ya que en la ley
que rige el arrendamiento de inmobiliario de uso de vivienda no
estipula tales garantías mencionadas con anterioridad. Con relación
con las condiciones, por un lado el arrendador tiene la obligación de
tener el inmobiliario en alquiler bien conservado y por el otro lado el
arrendatario tiene la condición de no pagar más de lo establecido en
la ley, de entregar el inmueble al arrendador entre otras condiciones
que ley Disponga.

6.
Fijación de cánones
Es aquel medio dentro el cual se busca determinar el precio justo de
los cánones de arrendamiento de los inmobiliarios, bien sea de uso
comercial como los destinados a vivienda, cada uno de ellos tiene su
regulación propia, la primera se regirá por la Ley de Regulación del
arrendamiento para el uso comercial desde el artículo 27 al 33 y la
segunda por la Ley para la Regulación y control de los
Arrendamientos de Vivienda desde el Articulo 66 al 78.
La fijación de los cánones, los interesados deben presentarse al
respectivo ente, donde al mismo pueden solicitarlos y cumplir con el
procedimiento respectivo que la ley señale según el caso. Para el
arrendamiento de vivienda el interesando debe irse a la
superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda y seguir el
siguiente procedimiento administrati vo:
En caso de ser Inquilino: Registrarse en el sistema en línea
SIRCAV, luego elaborar una solicitud por escrito que este dirigida a
la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda,
cumpliendo con los requisitos del Art. 81 de la Ley, presentar el
contrato de arrendamiento o bien un justificativo de
testigos notariado, Presentar un recibo de pago de un servicio básico
o servicio privado, Consignar copia del Documento de Condomino del
inmueble en caso de ser propiedad horizontal, presentar la Cédula de
habitabilidad del inmueble bien sea Cédula catastral, entre otros y
presentar carta de preferencia ofertiva notariada emitida por el
arrendador en los casos que solo sea para la solicitud de la
determinación de justo valor.
En caso de ser Propietario: Registrarse en el sistema en línea
SIRCAV, luego elaborar una solicitud por escrito que este dirigida a
la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda,

7.
cumpliendo con los requisitos del Art. 81 de la Ley, presentar una
Copia simple del Documento de Propiedad del inmueble, Consignar
copia del Documento de Condomino del inmueble en caso de ser
propiedad horizontal, presentar la Cédula de habitabilidad del
inmueble bien sea Cédula catastral, entre otros, en caso de ser
apoderado debe presentar el poder autenticado, en caso de ser
persona jurídica presentar el registro mercantil y en caso de ser
sucesión presentar la planilla de la declaración sucesoral.
Terminación Arrendaticia
Para dar por terminado la relación arrendaticia y pedir el desalojo del
inmobiliario, en el caso de vivienda el arrendador debe hacer una
solicitud por escrito, consignado documentos correspondientes, ante
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
exponiendo las razones de los cuales da por terminado relación y el
desalojo del inmueble, con la finalidad de reponer la situación jurídica
afectada durante dicha relación.
Si bien el ordenamiento jurídico indica el procedimiento de desalojo
en las viviendas, aplicando esto en la realidad es complicado, ya que
en estos casos, cuando el arrendador demanda el desalojo,
violentaría el derecho constitucional de la vivienda, por que los
inquilinos quedarían desamparados sin techo donde meterse, más si
tienen hijos pequeños o adolecentes. Por tal motivo, la decisión
tomada por la sala constitucional expediente No. 15-0484 del día 17 del
mes de agosto de dos mil quince (2015) de la magistrada ponente
GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO, suspende los desalojos
forzosos hasta que SUNAVI reubique a las personas a otro lugar.
“2.2. SUSPENDE hasta tanto se resuelva esta acción en la definitiva,
los desalojos forzosos, mientras la SUNAVI provea refugio o solución
habitacional o se determine que el arrendatario tiene un lugar donde
habitar. No podrá procederse al desalojo en aquellos casos en que el
inmueble sea propiedad de multiarrendadores, sin que el propietario

8.
hubiese cumplido con la obligación a la que se refiere la Disposición
Transitoria Quinta de la Ley para la Regulación y Control de
Arrendamiento de Vivienda.
2.3 SUSPENDE las ejecuciones de desalojos derivadas de procesos
administrativos realizados por la SUNAVI, tanto en aquellas causas
actualmente en trámite, como en aquellas que se propongan durante el
curso de este juicio y hasta que se dicte el fallo definitivo.”
De manera que, el procedimiento de desalojo tanto por vía
administrativa como forzosa a través del procedimiento judicial queda
suspendido de acuerdo a esa decisión tomada hasta que esas
personas no se le garantice un refugio, donde puedan vivir
dignamente.
Prorroga Legal
Cuando los contratos de arrendamiento se vence, de acuerdo al
artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario
para el uso comercial, con un plazo de 6 meses o más, el
arrendatario tiene la facultad de elegir, una prorroga legal que será
obligatoria cumplimiento por parte del arrendador, siguiendo la regla
de la siguiente tabla:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5)
años
1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez
(10) años
2 años
Más de diez (10) años 3 años
En el proceso del prorroga la relación arrendaticia será a tiempo
determinado, manteniéndose vigente las mismas condiciones,
estipulaciones y actualizaciones de cánones que han sido convenido

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por las partes en el contrato vigente, salvo aquellas que sea producto
de un procedimiento judicial.
Sin embargo, en la Ley para la Regulación y control de los
arrendamientos de vivienda no aplica la prorroga legal alguna, pero si
el tiempo de duración del contrato de arrendamiento que será un año
y que pueden ser renovados por preferencia del arrendador (art. 51).
Preferencia Ofertiva
Es la facultad que tiene el arrendatario en que se le ofrezca en primer
lugar y preferente a otros la venta del inmueble que ocupa y será
acreedor siempre que este solvente en el pago de sus respectivos
cánones de arrendamiento (Art. 131 Ley para la Regulación y control
de los arrendamientos de vivienda ).
Requisitos
El propietario del inmueble debe notificar al arrendatario, su voluntad
de que quiere venderle la propiedad, por lo que debe presentarle
documento autenticado expresando dicha voluntad. El comunicado de
cumplir con los siguientes requisitos establecido en el artículo 132 de
la Ley para la Regulación y control de los arrendamientos de
vivienda:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se
fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para
la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución
respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.

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6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o
multifami liar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.
La notificación debe ser entregada al arrendatario de forma personal,
ya que si no tendrá efecto legal alguno. El arrendatario tiene un plazo
de contestación de 90 días, lo cual debe ser por escrito, una vez
cumplido con lo establecido en el artículo 137, referido a la
consideración por la relación arrendaticia, donde el propietario hará
descuento al precio de acuerdo a los años de relación. En caso que
el arrendatario transcurrido un año contando de la fecha de rechazo o
no contestación a la oferta de venta, se extinguirá dicha oferta,
dando paso a oferta de venta del inmueble a terceros.
Retracto Legal Arrendaticio
Es aquella facultad que tiene los arrendatarios en relevarse, con las
mismas condiciones que se establecieron en el instrumento traslativo
de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble que esta
arrendado, por venta o cualquier otro tipo de transferencia de la
propiedad arrendada. El lapso para ejercer el retracto es de 180 días
hábiles, contado de la fecha de la notificación cierta, en los
siguientes supuestos establecidos en el artículo 140 de la ley antes
mencionada: Cuando se deje de cumplir algunos de los requisitos
establecidos en el artículo 132 de la presente Ley y cuando
Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al
ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas
inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

11.
Análisis de la Unidad III
PROCEDIMIENTO CONSIGNATARIO, REINTEGRO,
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIOS Y LOS
RECURSOS CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO.
Temas 10 al 12
Pagos por Consignación
Es cuando el acreedor no acepta el pago que el deudor ejecuta, bien
sea por considerarlo que no es apropiado por cuanto al objeto, modo
o tiempo, como también se declare incapaz para recibirlo.
Consignación Arrendaticia
Es un acto donde le deudor ejecuta un deposito de dinero ante un
tercero para que este último se lo entregue al acreedor, librándole al
deudo la obligación contraída, pero sin embargo se caracteriza por
ser un pago forzoso por que el acreedor se niega a recibirlo.
Requisitos para el Pago por consignación
1. El deudor ofrece el pago de la prestación
2. El acreedor niega la admisión del pago
3. Depósito judicial de la prestación que debiera realizarse.
Cuando procede el pago por consignación
1. Cuando el deudor ofrece el pago de la prestación al acreedor o
bien lo ponga a su disposición de acuerdo a lo pactado en el
contrato.
2. Cuando exista una obligación preexistente.
Formas para consignar
Se puede consignar a través del ofrecimiento del pago de la
prestación de forma judicial o extrajudicial. Judicial cuando existe

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pactos de disposiciones que no estaban establecidos en el contrato o
bien por mandato judicial y Extrajudicial cuando se ejecuta de forma
que está establecida en el contrato.
Reintegro
Es un derecho que tiene todo arrendatario, para que se le devuelva
aquel dinero que ha pagado por cuanto al sobre alquiler del inmueble
que el mismo ocupa, tomando como base el canon máximo fijado en
la ley o organismo competente.
Reintegro de depósitos y Reintegro de intereses y sobre
alquileres
El reintegro del depósito y sobre alquileres lo hará el arrendador
siempre y cuando el inmobiliario no ha sufrido algún daño físico o
material y esta puede ser solicitada por escrito ante la
superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda, donde el
arrendatario deberá estar solvente .
De acuerdo al artículo 129 de LRCAV el resarcimiento de los pagos
indebidos o sobre alquileres será compensables con los cánones de
arrendamiento a través de una solicitud presentada por el
arrendatario, considerando este ultimo como solvente, cuando el
importe del reintegro establecido en el acto administrativo o por
sentencia definitiva sea igual o superior a lo que corresponde pagar
por concepto de cánones de arrendamiento.
Dichos reintegros será objeto de intereses que será determinado a
través de la tasa pasiva de los 6 principales bancos, durante los
últimos 6 meses de la relación arrendaticia. Por consiguiente, el
reintegro del dinero debe ser lo cancelado de más por parte del
arrendatario más los intereses que el misma ha generado.

13.
Los Recursos
Son aquellas impugnaciones que van en contra decisiones dictadas
por los organismos jurisdiccionales como contra los Actos o
Resoluciones dictaminadas por los entes u órganos
Gubernamentales, lo cual su finalidad es de subsanar el fondo de la
causa con respecto a los errores o vicios que puedan contener, para
así evitar daños irreparable en nuestros respectivos derechos.
Interposición de Recurso De Nulidad
La interposición del recurso de nulidad tendrá como finalidad de
buscar la anulación de aquel acto o resolución que el órgano a
dictado, ya que el mismo ha violentado el bien jurídico de la persona,
por lo que el mismo activa los órganos jurisdiccionales,
correspondiente. Pero antes de activarlos, lo primero que la persona
debe hacer es agotar la vía administrativa, ya que partiendo de allí
conoceremos cual es el decisión del mismo y los efectos que recae
sobre los derechos o bien jurídico del individuo.
Competencia
Los órganos jurisdiccionales competentes en conocer la impugnación
de los actos o resoluciones, tanto en los casos de vivienda como los
Comercios, de acuerdo a la Ley para la Regularización y control de
los arrendamiento de vivienda en su artículo 27 en concordancia con
la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de uso
Comercial en el artículo 43, son los Tribunales Superiores en lo Civil
y Contencioso Administrativo en el Área Metropolitana de Caracas y
en el resto de los Estados de Venezuela son los Tribunales de
Municipio en lo Civil que tiene la atribución de conocer todo lo
relacionado a lo contencioso administrativo tanto en materia de
arrendamiento comercial como de inquilinario.
Conclusión

14.
El contrato de arrendamiento es una relación jurídica donde el
arrendador y arrendatario, pactan las condiciones y garantías como
también el pago de los cánones de arrendamiento sobre el
inmobiliario que puede ser usado como vivienda o como de comercio.
Cada relación arrendaticia estará regulada de acuerdo al uso que se
le está dando el inmobiliario, si es de uso comercial estará bajo la ley
de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, en
cambio si para uso exclusivo de vivienda estará regido por las
disposiciones de la ley para la regulación y control de los
arrendamiento de vivienda.
Ahora bien, los órganos rectores que estarán encargados en aplicar
las leyes antes mencionadas, por un lado será la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el caso de vivienda y por
el otro la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos
Socio Económicos para los arrendamiento de inmobiliario de uso
comercial. Con relación a los órganos jurisdiccionales competentes
en conocer todo lo relacionados a las impugnaciones sobre las
resoluciones o acto dictados por los órganos antes mencionado serán
los tribunales superiores y contencioso administrativo en caracas y
para el resto del país será los tribunales de municipio que tendrá
competencia en conocer la materia contenciosa en arrendamiento
comercial e inquilinario.
Con todo y lo anterior expuesto concluyo que la legislación que rige
la materia de inquilinario ha dado un gran avance con respeto al
equilibrio de protección arrendaticia, ya que en la legislación anterior
se observaba que solo protegía al arrendador sin importa lo que
pásese con el arrendatario, sin garantizarle un refugio en los casos
de desalojo de la vivienda. Es por ello, que es importante establecer
un equilibrio en la normativa que permita proteger tanto los intereses
del arrendador como los intereses del arrendatario.