1. התחדשות עירונית והעצמת ההון האנושי בישראל, אוניברסיטת תל אביב, 03 במאי 1102
על היכולת לרכוש דירה בישראל
בשנים 9002-9891:
ניתוח לפי עשירוני הכנסה
דני בן-שחר וקובי ורשבסקי
מאי 0102
טכניון – מכון טכנולוגי לישראל
2. מטרת המחקר
המחקר בוחן את יכולתם של משקי הבית בישראל לרכוש יחידת דיור
בשנים 0102-9891, לפי עשירוני הכנסה.
בפרט, המחקר מתמקד בשני מדדים מקובלים לבחינת היכולת לרכוש
יחידת דיור:
– היחס בין מחיר יחידת דיור לבין ההכנסה נטו של הפרט (מספר חודשי
העבודה הנדרשים בכדי לממן את עלות יחידת הדיור),
– היחס בין גובה התשלום השוטף הנדרש בגין הלוואת המשכנתא לדיור לבין
ההכנסה נטו של משק בית (נתח מתוך ההכנסה הנדרש בכדי לשרת את
הלוואת המשכנתא לדיור).
3. תמצית תוצאות המחקר
• היחס בין מחיר יחידת דיור ממוצעת לבין ההכנסה נטו של הפרט נמצאת
בשנת 0102 גבוה מעל לקו המגמה ארוך הטווח (סטיה של %5.9 מקו
המגמה בעשירון החמישי, %3.12 בעשירון הרביעי, %7.22 בעשירון
השלישי, %8.42 בעשירון השני ו- %5.91בעשירון התחתון).
• בהנחה שלווי המשכנתאות נזקקים לשיעור מימון של %06 מערך דירה
ממוצעת בלבד (ונוטלים משכנתא ל- 03 שנה), נמצאים %03 ממשקי
הבית בישראל בשנת 0102 מעל לרף המקובל של %03 הוצאות עבור
תשלום שוטף של חוב המשכנתא מתוך ההכנסה נטו.
• בשיעור מימון של %08, נמצאים %05 ממשקי הבית בישראל בשנת
0102 מעל לרף המקובל של %03 הוצאות עבור תשלום שוטף של חוב
המשכנתא מתוך ההכנסה נטו, בעוד שכרבע מסך משקי הבית חוצים את
רף ה- %05 הוצאה שוטפת בגין הלוואת דיור מתוך ההכנסה נטו.
4. תמצית תוצאות המחקר
מימון דירה בבעלות ב"אזור ביקוש" כמו תל אביב הוא, כצפוי, מעמסה כבדה עוד •
יותר בשנת 0102:
– בהנחה שלווי המשכנתאות נזקקים רק לשיעור מימון של %06 מערך דירה
ממוצעת בתל אביב, חוצים %07 ממשקי הבית בישראל את רף %03
הוצאות עבור תשלום שוטף של חוב המשכנתא מתוך ההכנסה נטו.
– בשיעור מימון של %08, חוצים %09 ממשקי הבית את רף ה- %03 הוצאות
עבור יחידת דיור ממוצעת בתל אביב.
– בשיעור מימון של %06, צריכים %04 ממשקי הבית בישראל להפנות מחצית
ויותר מהכנסתם נטו בכדי לשרת את תשלומי חוב המשכנתא עבור יחידת
דיור ממוצעת בתל אביב.
– בשיעור מימון של ,%08, צריכים %06 ממשקי הבית בישראל להפנות
מחצית ויותר מהכנסתם נטו בכדי לשרת את תשלומי חוב המשכנתא עבור
יחידת דיור ממוצעת בתל אביב.
5. על היחס בין מחיר הדירה לבין ההכנסה נטו
משוואת האמידה:
p������
= λ1 + λ2 × MR ������−������ + λ3 × UR ������−������ + λ4 × GDP������
w������
, − λ5 × CI������−������ + λ6 × USDEXC������ − λ7 × HS������−������ + ε������
כאשר
- Pמחיר יחידת דיור בתקופה ,t
- Wהכנסת משק בית,
- MRשיעור הריבית על משכנתאות בפיגור של fתקופות,
- URשיעור הבלתי מועסקים במשק בפיגור של kתקופות,
- CIשיעור השנוי במדד תשומות הבנייה למגורים בפיגור של iתקופות,
- HSמספר יחידות הדיור שבנייתן החלה בפיגור של jתקופות,
- USDEXCשער החליפין בין דולר ארה"ב ושקל ישראלי חדש,
- GDPשיעור השינוי התקופתי בתוצר המקומי הגולמי,
- שגיאה האקראית.
6. יחס מחיר-הכנסה בעשירון החמישי
היחס בפועל והיחס החזוי (בהתבסס על נתוני 8002-9891) שבין המחיר של יחידת דיור
ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית בעשירון ההכנסה החמישי בישראל בשנים -9891
0102
012
091
יחס מחיר דירה ממוצעת להכנסה נטו
071
051
031
011 פער של
09 %5.9
07
05
היחס שנאמד בהתבסס על שנים 8002-9891
יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל
תחזית "מחוץ למדגם" לשנים 0102-9002
7. יחס מחיר-הכנסה בעשירון הרביעי
היחס בפועל והיחס החזוי (בהתבסס על נתוני 8002-9891) שבין המחיר של יחידת דיור
ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית בעשירון ההכנסה הרביעי בישראל בשנים 0102-9891
012
091
יחס מחיר דירה ממוצעת להכנסה נטו
071
051
031
011
פער של
09
%3.12
07
05
היחס שנאמד בהתבסס על שנים 8002-9891
יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל
תחזית "מחוץ למדגם" לשנים 0102-9002
8. יחס מחיר-הכנסה בעשירון השלישי
היחס בפועל והיחס החזוי (בהתבסס על נתוני 8002-9891) שבין המחיר של יחידת דיור
ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית בעשירון ההכנסה השלישי בישראל בשנים -9891
0102
012
091
יחס מחיר דירה ממוצעת להכנסה נטו
071
051
031
פער של
011 %7.22
09
07
05
היחס שנאמד בהתבסס על שנים 8002-9891
יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל
תחזית "מחוץ למדגם" לשנים 0102-9002
9. יחס מחיר-הכנסה בעשירון השני
היחס בפועל והיחס החזוי (בהתבסס על נתוני 8002-9891) שבין המחיר של יחידת דיור
ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית בעשירון ההכנסה השני בישראל בשנים 0102-9891
012
091
יחס מחיר דירה ממוצעת להכנסה נטו
071
051
פער של
031 %8.42
011
09
07
05
היחס שנאמד בהתבסס על שנים 8002-9891
יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל
תחזית "מחוץ למדגם" לשנים 0102-9002
10. יחס מחיר-הכנסה בעשירון התחתון
היחס בפועל והיחס החזוי (בהתבסס על נתוני 8002-9891) שבין המחיר של יחידת דיור
ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית בעשירון ההכנסה התחתון בישראל בשנים -9891
0102
012
פער של
יחס מחיר דירה ממוצעת להכנסה נטו
091
%5.91
071
051
031
011
09
07
05
היחס שנאמד בהתבסס על שנים 8002-9891
יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל
תחזית "מחוץ למדגם" לשנים 0102-9002
11. בחינת היחס משכנתא הכנסה נטו 0102-9891
אנו מחשבים את היחס בין התשלום השוטף (החודשי) הנדרש בגין הלוואת
המשכנתא לדיור לבין ההכנסה השוטפת (החודשית) נטו של משק בית (יחס
משכנתא-הכנסה) בשנים 0102-9891.
• אנו מחשבים את ההחזר החודשי על הלוואת הדיור בהנחה
– שההלוואה ניטלת ל- 03 שנה במועד רכישת יחידת הדיור,
– שההלוואה ניטלת בריבית הממוצעת הרווחת בשוק בעת הרכישה.
• אנו כוללים בתשלום השוטף הנדרש בגין הלוואת המשכנתא לדיור—קרן
וריבית בלבד.
• אנו בודקים שני מצבים אלטרנטיביים:
– פיקדון ראשוני בשיעור של של %04 ממחיר יחידת הדיור (שיעור מימון של %06),
– פיקדון ראשוני בשיעור של של %02 ממחיר יחידת הדיור (שיעור מימון של %08).
• אנו עורכים את הבחינה עבור
– מחיר ממוצע של יחידת דיור בישראל,
– מחיר ממוצע של יחידת דיור ב"אזור ביקוש" כמו תל-אביב.
12. יחס מחיר-הכנסה לדירה ממוצעת בישראל
בשיעור מימון של %06
היחס באחוזים בין גובה תשלום המשכנתא על יחידת דיור ממוצעת בישראל (משכתא
לשלושים שנה ושיעור מימון של %06) לשנים 0102-9891
041
021
001
יחס משכנתא-הכנסה (%)
08
06
04
02
0
עליון 9 8 7 6 5
4 3 2 תחתון ממוצע רף %03
13. יחס מחיר-הכנסה לדירה ממוצעת בישראל
בשיעור מימון של %08
היחס באחוזים בין גובה תשלום המשכנתא על יחידת דיור ממוצעת בישראל (משכנתא
לשלושים שנה ושיעור מימון של %08) לשנים 0102-9891
041
021
001
יחס משכנתא-הכנסה (%)
08
06
04
02
0
עליון 9 8 7 6 5
4 3 2 תחתון ממוצע רף %03
14. יחס מחיר-הכנסה לדירה ממוצעת בתל אביב
בשיעור מימון של %06
היחס באחוזים בין גובה תשלום המשכנתא על יחידת דיור ממוצעת בישראל (משכנתא
לשלושים שנה ושיעור מימון של %06) לשנים 0102-9891
041
021
001
יחס משכנתא-הכנסה (%)
08
06
04
02
0
עליון 9 8 7 6 5
4 3 2 תחתון ממוצע רף %03
15. יחס מחיר-הכנסה לדירה ממוצעת בתל אביב
בשיעור מימון של %08
היחס באחוזים בין גובה תשלום המשכנתא על יחידת דיור ממוצעת בישראל (משכנתא
לשלושים שנה ושיעור מימון של %08) לשנים 0102-9891
041
021
001
08
יחס משכנתא-הכנסה (%)
06
04
02
0
עליון 9 8 7 6 5
4 3 2 תחתון ממוצע רף %03
16. סיכום ומסקנות
הממצאים מראים כי המצב החמור אליו נקלעה ישראל בשנת 0102
בנוגע ליכולתם של משקי הבית לרכוש יחידת דיור הוא תוצאה של
מגמה מתמשכת על פני לא פחות משני עשורים.
הממצאים מצביעים על הצורך לבחון רפורמה מרחיקת לכת,
שתטפל באופן שורשי הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש של שוק
הדיור ותשנה באופן משמעותי את פני היכולת של משקי הבית
להשיג יחידת דיור בבעלות בישראל.
חשוב לפיכך שחוק התחדשות עירונית יביא לשיפור משמעותי, ארוך
טווח ובר-קיימא ביכולת לרכוש יחידת דיור וליצירת פוטציאל למשקי
בית בכל שכבות ההכנסה להשיג יחידת דיור בבעלות באזורי ביקוש
שונים ובכך יפעל לבלימה של תהליכים מתמשכים של קיטוב
וסגרגציה סוציו-כלכליים.
