Презентация "Рынок вторичной жилой недвижимости: итоги 2014 года и прогнозы на 2015 год"

1. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев

2. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Текущая ситуация во вторичном сегменте жилой
недвижимости наталкивает на 2 возможных пути его
развития в 2015 году – либо постепенный переход к
гривневому ценообразованию и, соответственно,
повышение его конкурентоспособности по отношению
к первичному сегменту жилья, либо продолжающаяся
стагнация и дальнейший спад количества сделок.
С учетом менталитета украинцев, реализация первого
сценария маловероятна в 2015 году, поэтому,
владельцам квадратных метров, выставленных на
продажу, стоит приготовиться к росту затрат на владение
жилой недвижимостью – уплате налога на недвижимость
и обещанному минимум двукратному росту
коммунальных платежей.
Ярослава Чапко,
директор CDS
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Максим Школьник,
основатель и управляющий
директор Address.ua
Рынок вторичной недвижимости Киева все еще
существенно уступает первичному по своим ценовым
показателям. В 2015 году мы с высокой долей вероятности
будем наблюдать падение цен на вторичном рынке, что
приведет к сближению стоимости первичной и вторичной
недвижимости Киева.
Исторически сложилось так, что собственники вторичного
жилья, выставляя его на продажу, привыкли привязываться в
цене к доллару, в то время как продавцы первичной
недвижимости думают о ценах продаж в гривне. В этом году
ситуация изменится: продавцы «вторички», глядя на «первичку»,
начинают думать в гривне, что подтверждает статистика
размещаемых на Address.ua объявлений. В конце 2014 года
54,33% объявлений о продаже квартир в Киеве на вторичном
рынке были размещены с ценой в гривне, в долларе – 45,37%,
в евро – 0,3%. Данный сдвиг в образе мышления также должен
привести к тому, что цены обоих сегментов сблизятся.

3. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
ТЕНДЕНЦИИ
Значительная конкуренция со стороны новостроек существенно повлияла на
количество сделок на вторичном рынке Киева в 2014г. По итогам 2014 года
вторичный рынок окончательно уступил первенство первичному рынку Киева,
где ценообразование происходит в гривне.
Две волны девальвации гривны спровоцировали сокращение объема
предложения квартир к продаже – многие собственники ушли с рынка
до стабилизации курсовой ситуации.
Ограничения на получение наличных с банковских счетов населения
негативно отразились на объеме сделок вторичного рынка.
несмотря на 100% девальвацию гривны в течение 2014г., по итогам года рынок
вторичной недвижимости продемонстрировал умеренное снижение
долларовых цен предложения (- 8,8% с начала года), что также повлияло
на снижение объема сделок.
Спрос, сформированный переселенцами с Крыма и восточных регионов
Украины, подогревал рынок во втором полугодии 2014 года, однако,
существенного влияния на итоговые показатели развития сегмента не оказал.
На рынке существует значительный дисбаланс спроса и предложения квартир,
как с точки зрения географической структуры, так и по количеству комнат.

4. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилой
недвижимости Киева, январь-декабрь 2014г., тыс.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В течение 2014г. в Киеве на вторичном рынке жи-
лья среднемесячный объем предложения состав-
лял порядка 19 тыс. квартир. Пиковые показатели
количества предлагаемых к продаже квартир бы-
ли зафиксированы в январе и октябре, традицион-
ных периодах роста предложения. В эти месяцы
предложение квартир превышало 20 тыс. единиц.
Наименьшее количество квартир, выставленных
на продажу, предлагалось в мае 2014 г. – менее
17 тыс. единиц.
По состоянию на конец декабря 2014г. предложе-
ние рынка насчитывало чуть больше 18 тыс. квар-
тир. При этом к концу года, в ноябре-декабре, на-
метилась тенденция к сокращению объема пред-
ложения. Из-за очередного витка девальвации
гривны продавцы сняли около 10% квартир с про-
дажи, преимущественно 1 и 2 комнатные кварти-
ры. Если в пиковые месяцы предложения на про-
дажу выставлялось порядка 5 тыс. 1-к и 6,2 тыс.
2-к квартир, то на конец 2014г. эти цифры снизи-
лись до 4,4 и 5,7 тыс. единиц, соответственно.
Структура предложения на рынке вторичной жилой недвижимости Киева
по районам, %
Источник: CDS
.
16,0
17,0
18,0
19,0
20,0
21,0
Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь
Структура предложения на рынке вторичной жилой недвижимости
по количеству комнат, %
Источник: CDS, Address.ua
Источник: CDS, Address.ua
Источник: CDS, Address.ua
1 комн.
2 комн.
3 комн.
4+ комн.
28% предложения
квартир на вторичном
рынке сосредоточено
в Печерском и
Дарницком районах
65% предложения
вторичного рынка
представлено 2-х и
3-х комн. квартирами
В географической структуре предложения квартир,
лидируют Печерский и Дарницкий районы, удель-
ный вес каждого из них в общем объеме состав-
ляет 14%. В целом же, порядка 70% предложения
вторичного рынка сконцентрировано на правом
берегу. Наибольшее количество квартир, выстав-
ленных на продажу на Правобережье, сосредото-
чено в Печерском, Шевченковском и Голосеевском
районах столицы.
Структура предложения квартир по количеству
комнат не претерпела существенных изменений в
течение года. Как и в 2013г., основной объем пред-
ложения – порядка 65% квартир – приходится на
2- и 3-комн. квартиры.

5. первичный вторичный
Соотношение сделок на первичном и
вторичном рынках, 2014, %
Источник: CDS, Address.ua
СПРОС
По итогам 2014г., вторичный рынок жилья значительно уступил позиции первич-
ному рынку – удельный вес сделок на вторичном рынке сократился до 33% с
55% в 2013 г. Практически полная долларизация вторичного рынка в условиях
масштабной девальвации гривны способствовала окончательному закреплению
лидерских позиций за сегментом первичного жилья.
На динамику сделок на вторичном рынке жилой недвижимости в 2014 году ока-
зывали влияние многие факторы, среди которых несколько волн девальвации
гривны, ограничение наличных расчетов, кризис банковской системы.
Так, при очередном витке девальвации, рынок вторичной жилой недвижимости
замирал - покупатели занимали выжидательную позицию, ожидая снижения це-
ны, что в свою очередь отразилось на количестве сделок, количество которых в
мае и ноябре 2014 года было наименьшим.
Вторым фактором, ограничивающим сделки на вторичном рынке, стал банковс-
кий кризис. Длительный период возврата банками вкладов населения, банкротс-
тво нескольких банков, негативно повлияли на объемы сделок на рынке. За пе-
риод получения покупателем своего банковского вклада, преимущественно в
гривне, национальная валюта успевала обесцениться, а продавец, выставляю-
щий цену квартиры в долларах, не всегда готов был делать соответствующую
скидку.
В тоже время следует отметить, что более 80% вкладов населения, изъятых из
банковской системы, было проинвестировано в рынок недвижимости. Это обус-
ловило довольно высокую активность покупателей, как на первичном, так и на
вторичном рынке. Подогреваемый в средствах массовой информации посыл о
«небывалом торге» на вторичном рынке привлек на рынок значительное коли-
чество потенциальных покупателей. Интерес, в основном, вызывали 1-к и 2-к
квартиры – удельный вес квартир данного типа в общей структуре запросов сос-
тавил 75%.
Из-за неготовности продавцов квартир идти на кардинальные уступки по цене,
около 70% потенциальных покупателей готового жилья проинвестировали в
строящиеся объекты на первичном рынке столицы.
Еще одним фактором, ограничивающим сделки вторичного рынка Киева, можно
назвать дисбаланс спроса и предложения. В структуре предложения, только 56%
приходится на сегмент 1- и 2-к квартир, при 75% запросов на приобретение 1-2-к
квартир. Наиболее ощутим дисбаланс конъюнктуры в сегменте 1-к квартир, где
на 37% спроса приходится всего 24% предложения.
При анализе географической структуры запросов, дисбаланс спроса и предложе-
ния на вторичном рынке еще более очевиден. Основные запросы покупателей
сосредоточены на спальных районах, с хорошо развитой транспортной и сервис-
ной инфраструктурой.
В 2014 году на Голосеевский, Дарницкий и Днепровский районы приходилось по-
рядка 56% запросов на покупку квартиры, при этом, наиболее популярным был
Дарницкий район (21% запросов). В тоже время, в Дарницком районе предлага-
лось всего 14% от общего объема квартир. На Печерский район, где предлагалось
также 14% квартир, выставленных на продажу, приходилось всего 4% запросов
покупателей.
Суммарно, на 56% запросов на приобретение квартир в трех наиболее популяр-
ных районах Киева приходилось 35% всего предложения квартир. Данный ана-
лиз подтверждает вывод о том, что малометражные квартиры в популярных спа-
льных районах с релевантным ценообразованием были основным товаром,
обеспечившими объем сделок вторичного рынка в 2014 году.
ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
1к 2к 3к 4к+
Структура запросов по количеству комнат,
2014
Источник: CDS, Address.ua
Рынок вторичной недвижимости остро реагирует на
процессы, происходящие как в экономической, так и в
политической сферах Украины. Прошедший год оказался
непростым для всего украинского рынка недвижимости,
но для "вторички" - особенно. Две волны девальвации
гривны в разные периоды практически парализовали ры-
ночную активность.
Собственники, в большинстве своем не имеющие безус-
ловной мотивации к продаже, выжидают и, либо, снима-
ют квартиры с продажи, либо, неохотно предоставля-
ют небольшой дисконт.
Для того, чтобы на вторичный рынок вернулась высо-
кая деловая активность, необходимо одно условие —
предсказуемый курс гривны по отношению к доллару. Но
в виду текущих событий, до стабильности в этом воп-
росе далеко.
Виктория Погасий
старший консультант,
City Development Solutions

6. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
СПРОС Структура запросов на покупку квартир на вторичном рынке в 2014г.
в Киеве по районам, %
Структура запросов по стоимости квартир в течение
года также показала тенденции к кардинальным из-
менениям. Если в начале 2014г., на объекты стои-
мостью до $60 тыс. приходилось 40% заявок покупа-
телей, то уже в декабре 2014 этот показатель вырос
до 58%. Спрос продолжает смещаться в сторону бо-
лее дешевых предложений, при этом, количество
заявок на квартиры стоимостью до $40 тыс., вырос-
ло более чем в 2 раза за прошедший год.
Практически в 2 раза снизился спрос на приобрете-
ние квартир в бюджете $80-100 тыс. и $140-180 тыс.
(наиболее популярные запросы 2011 и 2012 годов).
Следует отметить, что в бюджете свыше $180 тыс.
структура запросов уверенно удерживает 10%, что
объясняется притоком в Киев в 2014 году мелкого и
среднего бизнеса из восточных регионов и Крыма.
Спрос на 1-2-комн. квартиры подтверждают и дан-
ные анализа среднего периода активности объявле-
ний по продаже квартир. В среднем, период экспо-
зиции 1-к квартир на рынке в 2014 году составлял 91
день, при этом, если в начале года этот показатель
был 67 дней, то уже к декабрю он вырос на 60% - до
107 дней. Для 2- квартир период экспозиции в 2014г.
вырос с 80 дней в январе до 117 в декабре.
Низкий период экспозиции в конце 2013 – начале
2014 года объясняется всплеском инвестиционного
спроса в начале года и девальвационными ожидани-
ями населения, когда многие совершили покупки
квартир еще по курсу 8грн./доллар США.
Основными побудительными мотивами к приобре-
тению недвижимости в 2014 году были следующие:
- улучшение жилищных условий, т. н. альтернатив-
ные сделки - заключались в продаже существую-
щей недвижимости и приобретении новой. Их уде-
льный вес в структуре приобретений жилья на вто-
ричном рынке составил около 55%;
- инвестиционные сделки – сохранение сбережений
за счет приобретения недорогих квартир, как пра-
вило, в низком ценовом диапазоне в новых в сда-
ных домах. Их удельный вес по итогам 2014 г. сос-
тавил около 30%;
- приобретение жилья в столице переселенцами с
Восточных регионов и Крыма. Всплеск активности
со стороны переселенцев наблюдался в летний
период и в конце года. В среднем, в 2014 г. пере-
селенцы обеспечили около 15% сделок вторично-
го рынка, преимущественно, либо в бюджете до
$55 тыс., либо свыше $180 тыс.
Источник: CDS, Address.ua
Источник: CDS, Address.ua
$20-40 тыс. $40-60 тыс. $60-80 тыс. $80-100 тыс.
$100-140 тыс. $140-180 тыс. $180+ тыс.
Структура запросов по стоимости объекта, %
январь, 2014г. декабрь, 2014г.
60
100
140
окт.13 ноя.13 дек.13 янв.14 фев.14 мар.14 апр.14 май.14 июн.14 июл.14 авг.14 сен.14 окт.14 ноя.14 дек.14
1-к 2-к 3-к
Среднее время активности объявлений о продаже квартир в 2014г., дней
Источник: CDS, Address.ua

7. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
Средняя медианная цена квадратного метра предложений квартир,
январь-декабрь 2014г., $/кв.мЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА
Цены на рынке вторичной недвижимости в тече-
ние всего 2014 года характеризовались высокой
инертностью. Собственники, в большинстве сво-
ем не имеющие безусловной мотивации к про-
даже, неохотно снижали цены предложения. В
тоже время покупатели рассчитывали на 10-30%
дисконт от запрашиваемых цен. Количество прос-
мотров оставалось высоким в течение всего года,
тем не менее, более чем в 50% случаев, продав-
цы с покупателями не смогли договориться о
сделке. В целом, по итогам 2014г., средняя ме-
дианная цена квадратного метра, номинирован-
ная в долларах, снизилась всего на 8,8%.
В зависимости от количества комнат средние це-
ны предложения в течение года снизились на 5-
11%. Данная тенденция отражает 2 основных мо-
мента:
1.Продавцы не готовы были идти на открытый
дисконт, снижая долларовые цены предложе-
ния, предпочитая договариваться в каждом кон-
кретном случае с покупателем.
2.Вымывание с рынка наиболее дешевых и небо-
льших по площади квартир в течение года, как
наиболее ликвидных объектов, также привело
к повышению к декабрю 2014 г. минимальных
и, соответственно, средних цен предложения.
Данная тенденция подтверждается тем, что при
снижении медианной цены предложения $/кв.м
в целом по Киеву на 8,8% (с $1797/кв. м в январе
до $1639/кв м в декабре), в абсолютном выраже-
нии цена предложения квартир уменьшилась все-
го на 4,9%.
Для 1-к квартир медианная цена предложения
$/кв. м снизилась на 10,5% за год, в то время как
общая цена за квартиру упала на 4,8% ($58,7тыс.)
Лидерами по снижению цен на 1-к квартир стали
Шевченковский (-14,6%) и Голосеевский (-16,6%)
районы. В то же время в Печерском районе зафи-
ксировано снижение медианной цены $/кв.м на
3,5% и рост общей стоимости квартир на 3,9%.
Медианная цена предложения для 2-комнатных
квартир ($/кв. м) по Киеву за 2014 год снизилась
на 11,2%, при этом, произошло и снижение об-
щей цены за квартиру в целом на 12,1%, т.е. наб-
людается обратная тенденция спроса на приоб-
ретение 2-комн квартир в новостройках, которые
предлагают 2-к квартиры площадью 60-75 кв. м
в отличие от устаревшего жилого фонда «хруще-
вок», «панелек» и «сталинок», где средняя пло-
щадь 2-к квартиры находится в пределах 50-60
кв м. Лидерство по снижению медианных цен
предложения для 2-к квартир сохраняется за те-
ми же районами, что и для 1-к квартир – Шевчен-
ковский (-16,4%) и Голосеевский (-13,7%).
Динамика медианных цен предложения, $/объект, 2014г.
Источник: CDS, Address.ua
$0
$100 000
$200 000
$300 000
$400 000
1-к 2-к 3-к 4-к по Киеву
январь декабрь
Источник: CDS, Address.ua
$1 500
$1 600
$1 700
$1 800
$1 900
янв.14 фев.14 мар.14 апр.14 май.14 июн.14 июл.14 авг.14 сен.14 окт.14 ноя.14 дек.14
$1 500
$1 600
$1 700
$1 800
$1 900
янв.14 фев.14 мар.14 апр.14 май.14 июн.14 июл.14 авг.14 сен.14 окт.14 ноя.14 дек.14
1 комн. 2 комн. 3 комн.
Источник: CDS, Address.ua
Динамика медианных цен предложения квартир в зависимости от
количества комнат, $/кв.м., 2014г.

8. +38 (044) 585 36 03
ул. Г. Сковороды,
д. 21/16 04070
г. Киев, Украинаwww.cdg.com.ua
CITY
DEVELOPMENT
SOLUTIONS
ПРОГНОЗ
Повсеместная долларизация вторичного рынка жилья и неготовность продавцов
снижать долларовые цены предложения будут обуславливать ограниченное
количество сделок в 2015 году.
Основной объем спроса в 2015г., как и в 2014г., сохранится в бюджетном сегменте
1-2-комнатных квартир, при этом, популярными будут квартиры в сданных в
эксплуатацию новостройках.
Изменение условий налогообложения жилой недвижимости в 2015 году незначительно
повлияет на желание продавцов избавиться от «лишних» метров, поскольку
номинирование цены в долларах в условиях девальвации гривны с лихвой покрывают
затраты продавцов на уплату налога.
У вторичного рынка остался один из немногих козырей перед первичным рынком –
продажа квартир с отделкой и мебелью, что позволяет покупателям либо сразу
въезжать и жить, либо сдавать в аренду без усилий и дополнительных инвестиций
в ремонт и отделку. При условии рационального ценообразования, данный фактор
может увеличить количество сделок на вторичном рынке.
Ценовые тренды вторичного рынка будут повторять динамику 2014 года –
постепенное снижение на последующие 10-15%. Наибольшее снижение будет
наблюдаться для квартир старого жилого фонда.
Рост цены предложения кв. м (на 0,7%) и общей стоимости 2-к квартиры (на 9,4%)
остается за Печерским районом.
Медианные цены предложения для 3- квартир снизились в 2014 году на 6,4%, в то
время, как общая цена квартиры упала всего на 4,9%. Учитывая, что основное пред-
ложение 3-к квартир более тяготеет к центральным районам, где продавцы неохот-
но идут на открытый торг, такая статистика вполне объяснима. При этом следует от-
метить, что в основном покупали недорогие 3-к квартиры в Деснянском, Днепровс-
ком и Святошинском районах. Из престижного сегмента 3-к квартир выделяется Пе-
черский район, где в течение 2014г. медианная стоимость предложения 3-к квартир
выросла на 16,2%.
Для 4-комн. квартир медианная цена предложения S/кв.м за последний год снизи-
лась на 5,1%. При этом, практически во всех районах города общая стоимость квар-
тир снизилась от 2% до 27%.
Данные тенденции будут актуальными и для 2015 года – долларовые цены будут
показывать дальнейшую нисходящую динамику, в тоже время, общая цена квар-
тир будет и дальше расти за счет ухода с рынка небольших квартир.
ADDRESS.UA
+38 (044) 591 18 85
www.address.ua
ул. Старокиевская
д. 10Г 04655
г. Киев, Украина
Светлана Артюхова,
директор по маркетингу
портала недвижимости
Address.ua
Текущий год, скорее всего,запомнится малой ак-
тивностью, как на первичном, так и вторич-
ном рынке недвижимости.
Неопределенность валютного курса, сохране-
ние высокой инфляции, рост стоимости энер-
горесурсов, а также продолжающийся эконо-
мический кризис в Украине, рост безработицы
и снижение благосостояния населения, - основ-
ные факторы, которые будут оказывать
влияние на состояние рынка в 2015 г.
Наталья Сокирко,
старший консультант
департамента оценки и
консалтинга Colliers
International (Украина)
Ситуация с информационной открытостью
рынка жилой недвижимости Украины, особен-
но вторичного, – одна их наиболее драматич-
ных среди остальных сегментов. Официальная
информация о количестве сделок отсутству-
ет, а большинство выводов базируется на оце-
ночном мнении экспертов. Статистика рынка,
которую портал Address.ua собирает на основе
методологии, разработанной совместно с
Colliers International - это инструмент, кото-
рый позволяет качественно проанализировать
ситуацию на вторичном рынке как со стороны
предложения объектов, так и потенциального
спроса.