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Siège :
Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon
Tel. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72
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Démarche collaborative pour offrir du logement abordable

  1. 1. www.adequation.fr Siège : Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon Tel. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72 SAS au capital de 300 000 € Agence de Montpellier 133, rue Olof Palme – Tournezy - 34070 Montpellier Tél. 04 67 07 99 00 - fax. 04 67 07 90 91 Agence de Nantes : 11 allée Duquesne - 44000 Nantes Tél. 02 40 95 64 64 - fax. 04 78 27 70 72 Agence de Nice : 23, rue Jean Canavèse - 06100 Nice Tél. 04 93 51 01 11 - fax. 04 93 51 01 64 Démarche collaborative pour offrir du logement abordable Tranche B - ZAC des Portes de Bondoufle (91) Octobre 2015
  2. 2. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 2 Segmentation des objectifs du PLH de l’Agglomération  Un objectif de 800 logements par an dont 25% de logements locatifs sociaux  Adéquation préconise de produire 500 logements par an en promotion immobilière  Un objectif vers lequel on peut tendre en réalimentant l’ensemble des gammes de prix  La demande est composée par des besoins importants en location auxquels on peut répondre par le développement d’une offre locative intermédiaire : environ 70 logements par an ObjectifsduPLHdelaCAECE
  3. 3. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 3  Depuis 2011, l’activité de la promotion immobilière semble culminer entre 200 et 300 ventes/an ; il faudrait doubler ce rythme annuel pour atteindre l’objectif global de production prévu au PLH Quelles conditions pour franchir ce cap ?  Les ventes à plus de 3.300 €/m² se concentrent principalement dans les communes périphériques d’Evry  Nécessité de réalimenter les gammes inférieures à 3.000€/m² pour augmenter les volumes Evolution des flux en promotion immobilière Segmentation des ventes par gammes de prixSource : données ECLN retravaillées par Adéquation En collectif Source : traitement Adequation sur la base des données ECLN et GRECAM Causes de la relative inertie des dernières années : une offre insuffisamment diversifiée, trop focalisée sur les gammes de prix supérieures MarchédelapromotionimmobilièredelaCAECE 1 S 2014 MEV : 31 Ventes : 126 Stock : 225
  4. 4. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 4 Ventilation préconisée par gammes de prix pour la promotion immobilière afin d’atteindre les 500 ventes par an  Objectif de 150 logements par an sur les gammes hautes (> 3.300 €/m²)  Une préconisation prudente par rapport aux niveaux de ventes antérieurs  Le déploiement d’une offre de 350 logements par an en gammes abordables et intermédiaires permettant d’approcher la barre des 500 logements par an Préconisationsenpromotionimmobilière
  5. 5. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 5 Comprendre les dynamiques résidentielles, en partant des budgets de la demandeQuelslogementspourquelsménages? En location En accession Locatif social / Ancien à bas loyer Marginalement accession sociale Locatif social / Ancien et neuf à loyer intermédiaire Accession sociale / Ancien et neuf à prix intermédiaire Ancien et neuf à loyer de marché Ancien et neuf à prix de marché Minoritairement, ancien à loyer élevé Majoritairement, ancien à prix élevé  40% des ménages, situés entre le 3ème et le 7ème décile de revenus, représentatifs de la classe moyenne, pèsent plus de 80% de la demande en promotion immobilière.  Les 20 premiers % de cette classe, entre le 3ème et le 5ème décile de revenus, pèsent à eux seuls 50% de la demande en promotion immobilière, à prix / loyers abordables • < 3ème décile de revenus 30% de ménages de revenus modestes • > 3ème décile de revenus • < 5ème décile de revenus 20% de ménages de revenus moyens inférieurs • > 5ème décile de revenus • < 7ème décile de revenus 20% des ménages de revenus moyens supérieurs • > 7ème décile de revenus 30% des ménages de revenus aisés
  6. 6. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 6 Une part de ménages du 3ème au 5ème décile qui varie suivant les typologies accessibles par déciles ; des seuils de prix au m² définis en conséquence T3 T4T2b2.400 €/m² T3 T4T2b2.850 €/m² T3 T4T2b3.460 €/m² RevenusetprixadmissiblesdanslaCAECE CA d'Evry Centre Essonne INSEE RFLM 2011 2ème Décile Revenus mensuels nets des ménages 1 432 € Budget avec 10% d'apport 109 000 € Budget avec 25% d'apport 131 000 € Classes modestes Classes moyennes 3ème Décile 4ème Décile Médiane 6ème Décile 7ème Décile 1 787 € 2 169 € 2 611 € 3 117 € 3 679 € 163 000 € 198 000 € 238 000 € 285 000 € 336 000 € 136 000 € 165 000 € 199 000 € 237 000 € 280 000 €
  7. 7. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 7 Les Portes de Bondoufle (Tranche A) : la programmationDiagnosticdelacommercialisationdelatrancheA Programme : Surface totale : 6.2 hectares SHON : 17 495 m² soit 239 logements dont 33% logements sociaux Parc : 2.6 hectares Opérateurs :  64 logements par le groupe Essia, dont 60 logements locatifs sociaux pour Essonne Habitat + 4 lots à bâtir à commercialiser par Domendi  175 logements par Icade dont 36 vendus en bloc au Logement Français (18 locatifs sociaux et 18 locatifs intermédiaires) 139 logements vendus au détail depuis fin mai 2013 51 ventes ont été enregistrées la 1ère année 39 la 2ème année 104 collectifs à 3.480 €/m² parking inclus, dont 62 vendus 35 maisons de ville à 3.375 €/m², dont 28 vendues Difficulté à vendre lesT3 etT4, 10 à 20.000 € trop chers Icade Type Part Nb shab K€ 4P 11% 4 79,0 272,3 5P 57% 20 81,3 271,9 6P 31% 11 86,3 293,5 ST 3% 3 24,3 98,1 T2 23% 24 39,6 146,6 T3 53% 55 58,1 203,8 T4 21% 22 69,6 225,5 Collectif R+2 Typologies Maisons
  8. 8. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 8 Schéma directeur et gestion dynamique de projet Le schéma directeur par zoning facilite la gestion dynamique du projet d’aménagement, offrant des marges de manœuvre par zones, permettant de s’adapter aux évolutions réglementaires et de marché, d’évoluer la programmation des futures zones en fonction des programmes réalisés dans les tranches opérationnelles, et de faciliter le travail de co-élaboration de projets avec les opérateurs. Afin d’optimiser la commercialité des projets de la tranche B de la ZAC, l’aménageur a initié une démarche collaborative avec les opérateurs, en intégrant un travail de réflexion et de négociation avec eux, conditionnant la cession des droits à construire. Objectifs : • Impulser une dynamique de commercialisation des nouveaux programmes immobiliers en proposant des logements les plus adaptés possibles au marché local • Assurer une variété de produits répondant à une large palette de besoins • Optimiser le cadencement de production de logements et gagner du temps • Garantir l’économie globale de l’opération Une rencontre collégiale, réunissant tous les opérateurs partenaires du projet, est organisée à l’initial pour présenter la démarche et motiver leurs intentions. Elle a vocation a être renouvelée une fois l’an pour tous les associer à des réflexions transversales concernant l’ensemble de la ZAC et lancer les nouvelles tranches. Puis, des ateliers de travail spécifiques sont organisées pendant 12 mois en groupe restreint aux seuls opérateurs ayant signé un protocole d’étude pour la tranche opérationnelle. Sont successivement abordés la programmation et les prix de vente en réponse au marché, la définition des fiches de lots par opérateurs, le choix des équipes de maîtrise d’œuvre, le plan de composition architecturale, les choix en matière d’éco- aménagement et d’écoconstruction, la mutualisation de parkings et de moyens entre opérations. 8 ProgrammedelatrancheB:démarchecollaborative
  9. 9. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 9 Douze mois de travail avec les opérateurs pour co-élaboration du projet 9 ProgrammedelatrancheB:démarchecollaborative 8 juillet 2014 - Rencontre partenariale avec les 15 promoteurs et bailleurs intéressés au projet global : présentation de la démarche et des principaux invariants du projet de la tranche B pour motivation d’intentions Début septembre 2014 - Analyse technique des intentions de programmes et des études de marché transmises par les promoteurs, demandes de reformulation pour mise en compatibilité 17 septembre 2014 - 1er atelier spécifique consacré au marché, au programme de la tranche B, aux prix de sortie, au peuplement futur et aux complémentarités des produits Début octobre 2014 – Comité technique entre Grand Paris Aménagement, Bécard & Palay, la CAECE et laVille pour scénarii d’organisation et de programmation sur la base des 1ères offres Choix du scénario préférentiel et spatialisation des promoteurs en comité de pilotage. Proposition par les promoteurs de deux architectes à choisir sur références et principes directeurs 3 novembre 2014 – Comité technique pour analyse des offres définitives des promoteurs en préparation du comité de pilotage du 5 novembre qui désignera les projets et maîtres d’œuvre 19 novembre 2014 – Signature des protocoles et workshop sur les projets architecturaux 12 et 22 février 2015 - 2ème et 3ème ateliers consacrés aux aspects opérationnels : solutions énergétiques, complémentarités des programmes, stationnement, mutualisation d’études et chantier Jusqu’au 3 mars 2015 - Discussions one to one à bilan ouvert : optimisation des prix de vente, coûts de construction, deVRD et des charges foncières 18 mars 2015 - 4ème atelier consacré à la commercialisation et à la communication : village de vente, moyens de communication, phasage des mises en vente Jusqu’au 15 avril 2015 - Optimisation des offres sur la base des dossiers de PC prêts à déposer 16 juin 2015 - lancement commercial et réunion publique – promesses signées, PC autorisés
  10. 10. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 10 Un des enjeux : une offre plus diversifiée et étagée entre 115 K€ et 230 K€ Pour un prix moyen de 3.200 €/m², parking inclus) : Préconisations couples surfaces / prix Déciles desservis par l’offre préconisée T2 T2b / T3 T3b / T’4  Varier les typologies, créer des typologies intermédiaires  Mixer les formes urbaines pour faciliter cette diversité typologique  Et trouver des leviers pour faire baisser les prix de revient CA d'Evry Centre Essonne INSEE RFLM 2011 2ème Décile Revenus mensuels nets des ménages 1 432 € Budget avec 10% d'apport 107 000 € Budget avec 25% d'apport 128 000 € Classes modestes Classes moyennes 3ème Décile 4ème Décile Médiane 6ème Décile 7ème Décile 1 787 € 2 169 € 2 611 € 3 117 € 3 679 € 160 000 € 194 000 € 233 000 € 279 000 € 329 000 € 133 000 € 162 000 € 195 000 € 232 000 € 274 000 € Type Surfaces Prix unitaires ST 33 m² 115-120 K€ T2 42 m² 135-140 K€ T2 bis 48 m² 150-155 K€ T2/3 55 m² 170-175 K€ T3 bis 67 m² 205-210 K€ T3/4 74 m² 215-220 K€ T4 80 m² 225-230 K€ T4 bis 86 m² 245-250 K€ T5 93 m² 260-265 K€ T5 100 m² 280-300K€ Studio Programmation:pistesdetravailpourlatrancheB
  11. 11. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 11 Quel phasage pour la tranche B ?  Quel phasage ?  Quel allotement ?  La place de la VEFA ?  La place du PSLA ? Schémadirecteur:pistesdetravailpourlatrancheB
  12. 12. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 12 336 logements dont 218 à la vente, promus par 5 opérateursProgrammedelatrancheB:résultatsdeladémarche • 58 par MDH, l’intégralité en libre 31 en collectif, 12 en intermédiaire 15 maisons de ville • 84 par Nafilyan & Partners 21 collectifs en locatif intermédiaire 63 logements libres dont 54 en collectif et 9 maisons • 92 par Sogeprom 21 collectifs vendus en bloc au groupe Arcade pour du locatif social 71 logements libres, dont 52 en collectif, 12 intermédiaires et 7 maisons de ville • 62 par le GroupeArcade 26 collectifs en locatif social 26 logements en PSLA dont 20 intermédiaires et 6 maisons de ville • 40 par le Logement Français en collectif pour du locatif social
  13. 13. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 13 336 logements dont 218 à la vente, autour de 3.200 €/m² parking inclus, pour une charge foncière autour de 300 € HT / m² de SDP, proche de la tranche A • 29% en locatif social • 6% en locatif intermédiaire • 8% en PSLA • 57% en logement libre dont 63% en collectif 37% en maisons de ville et intermédiaires ProgrammedelatrancheB:résultatsdeladémarche Par rapport à la tranche A, pour la partie vendue au détail, on constate : • 10% en plus de studios et T2, pour investisseurs et petits ménages primo-accédants • Un peu moins de T3 (37% au lieu de 40%) • 9% en plus de maisons de 4 pièces, plus abordables en prix unitaires • 16% en moins de 5 et 6 pièces réservées à quelques ménages aux capacités suffisantes
  14. 14. Octobre 2015© Adequation - Grand Paris Aménagement – Programmation de la tranche B de la ZAC des Portes de Bondoufle (91) 14 Une bonne mixité sociale dans le libre, avec tous les segments de la classe moyenne, du 3ème au 6ème décile, équitablement représentés ProgrammedelatrancheB:résultatsdeladémarche Bilan probable de distribution par déciles de revenus 5% 22% 31% 21% 20% 1% 1er Décile 2ème Décile 3ème Décile 4ème Décile 5ème décile 6ème Décile 7ème Décile Prix unitaires Logements Part < 125 K€ 7 3% 125-160 K€ 56 26% 160-195 K€ 75 34% 195-235 K€ 44 20% 235-275 K€ 34 16% 275-300 K€ 2 1% Total 218 100% Les promoteurs ont globalement souscrit aux propositions de positionnement : • du T2 au T4, des prix d’appel 20.000 € en- dessous du bas de la fourchette proposée, et plutôt 25.000 € pour les 5 pièces • des T3 qui montent jusqu’à 214.000 €, soit 14.000 € au-dessus des propositions • Des prix maximum pour les 4 et 5 pièces un peu en-deçà des maxima proposés • 65 ventes en 3 mois, dont 30 au lancement

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