SlideShare une entreprise Scribd logo
1  sur  3
Télécharger pour lire hors ligne
e foncier ferroviaire est
devenu au fil des dernières
décennies une ressource essentielle
pour les grandes opérations d’urba-
nisme (Paris Rive Gauche, Euralille,
Batignolles,BordeauxSaint-Jean…).Le
potentielcontinuedefairerêver.Dans
le secteur dit « Paris Nord Europe »,
triangle formé par la Porte de la
Villette, la Porte de Clignancourt et
les gares de l’Est et du Nord, soit un
périmètre de renouvellement urbain
de600 ha,75 hadefoncierferroviaire
sont considérés comme mutables.
Dans un genre un peu différent mais
toujours en Île-de-France, il est inté-
ressant d’envisager les abords des
futures gares du Grand Paris Express
sousl’angledelavalorisationfoncière.
Uneétudeconduiteen2011 et2012 par
laSociétéduGrandParis,laDRIEAet
l’urbanistePhilippe Panerai,citéepar
l’Observatoire régional du foncier1
, a
concluquelefonciermobilisabledans
un rayon de 800 m autour des gares
représentait un potentiel théorique
de 4000 ha nets. Selon cette étude,
250 000 à400 000 logements(10 000 à
15 000 par an pendant 25 ans) pour-
raient y être construits, ainsi que 13 à
22 millionsdem2
 deplancherpourles
locaux d’activités économiques et les
équipements de proximité. Combien
seront effectivement réalisés ?
Ici, à l’enjeu de renouvellement ou de
développementurbains’ajouteceluide
tirer les bénéfices sociaux d’un inves-
tissement public colossal dans une
infrastructure de transport majeure.
1 Le foncier du Grand Paris, comment le
mobiliser ? Juin 2014, p.14
Dossier
Le foncier ferroviaire a ses
particularités : la présence d’une
gare, des coûts techniques de
libération relativement élevés et,
bien sûr, un propriétaire attitré,
aujourd’hui SNCF, en font partie.
Sans remettre en cause les lois
du marché, elles ne sont pas
sans effet sur le processus de
valorisation, financière mais aussi
urbaine, de ce foncier.
Par Laurent Escobar,
directeur associé du bureau
d’études Adéquation
« GARE » À L’EXCÈS
D’OPTIMISME
Une partie de ce potentiel se situe
sur les gares elles-mêmes ou sur des
emprises ferroviaires, notamment
aux interconnexions du réseau avec
les lignes de RER. La réutilisation
du foncier ferroviaire peut donc être
liée,commedanslecasduGrandParis
Express, à la création d’une gare. Elle
donne de la valeur au quartier en per-
mettant son accessibilité, sans pour
autant que son coût pèse sur le bilan
del’aménagement.Maislemêmeeffet
joue quand la gare pré-existe à l’amé-
nagement de fonciers voisins.
Cettevaleurn’esttoutefoisperçueque
tardivement par les investisseurs et il
fautattendreledémarragedestravaux
pour voir les prix commencer à aug-
menter.Laperspectived’uneplus-value
foncièrequasicertainemaisàunterme
difficileàconnaîtreadepossibleseffets
pervers.L’aménageuretlepropriétaire
des terrains peuvent être amenés, par
excès d’optimisme, à surestimer leurs
recettes, au moins dans les premières
phases. Pour retrouver l’équilibre, ils
devront densifier les projets avec le
risque de dépasser les capacités d’ab-
sorptiondumarchéetdeproposerdes
produitsmoinsdésirables,notamment
en logement.
Lavalorisationfoncièredusimplefait
delagareestdoncenpratiquedifficile
àexploiter.Lorsdesacréationen2010,
la Société du Grand Paris (SGP) « s’est
vu attribuer par le législateur des com-
pétences d'aménagement. L’idée initiale
était de lui permettre de récupérer la
etudesfoncieres.fr - #171 - Avril / Mai / Juin 201618
La valorisation du foncier
ferroviaire obéit-elle à des
règles propres ?
valorisation immobilière produite par
le réseau et ses nouvelles gares. Ce
dispositif ne prenait pas en compte le
temps de l'aménagement, beaucoup
plus long que celui de la construction
d’une infrastructure de transport : les
effets de la valorisation ne se feraient
sentir qu’à long terme. Aussi, le dispo-
sitif de récupération des plus-values
foncières initialement prévu a-t-il été
[rapidement] abrogé ».2
La SGP, qui a conservé sa compétence
d’aménageur, s’est pour le moment
concentrée sur les projets dits
« connexes », sur les fonciers qu’elle
a acquis pour construire ses gares,
et dont le coût est d’ailleurs imputé
entièrementàcesdernières.Lesprojets
connexesnesontpascensésvaloriserle
foncier de la SGP mais équilibrer par
les charges foncières demandées aux
promoteurs les coûts d’aménagement
qui leur sont directement imputables
ainsi que les surcoûts supportés par la
gare du fait qu’elle doit accueillir des
constructions en superstructure.
Si on ne peut donc pas parler ici de
2 Ibid.
valorisation financière du foncier
ferroviaire, il ne faut pas négliger la
valorisation urbaine par l’effet d’en-
traînement qu’ont ces projets sur le
développement de quartiers de gare,
qui est d’ailleurs le but recherché.
LES QUARTIERS DE GARE
Dans les projets de création ou de
renouvellement de quartiers de gare,
lesélussontsouventdemandeursd’une
programmation tertiaire ou commer-
cialesignificative.Ilyaquelquelogique
àvouloirimplanterdesbureauxetdes
activitésdecentralité,commedescom-
merces ou équipements publics, près
d’unegare.Cesprogrammessontaussi
moinssensiblesauxnuisancessonores
etleurprésencepeutmêmejouerlerôle
de« mur anti-bruit » vis-à-visdeshabi-
tationsvoisines.Enfin,lesentreprises,
notammentcommerciales,apprécient
lavisibilitéapportéeparunesituation
en bordure des voies ferrées.
Malheureusement, cette logique est
souventcontrediteparcelledumarché.
Ilestextrêmementraredepouvoiréqui-
librer une opération d’aménagement
uniquement avec la charge foncière
dégagéeparlaconstructiondebureaux
(oudecommerces),ycomprisenrégion
parisienne.
Prenons l’hypothèse d’un secteur
devant accueillir une gare du Grand
Paris Express, dans une commune
situéeàenviron10 kmausuddeParis.
Les bureaux s’y louent aujourd’hui
autour de 230 €/m2
/an HT. Les com-
merces entre 160 et 200 €/m2
/an HT.
Compte tenu des taux de capitalisa-
tion attendus par les investisseurs, les
prix de vente se situent dans les deux
cas autour de 2 300 €/m2
 SU. Pour
équilibrer les bilans de promoteurs,
il faudrait leur « vendre » le foncier à
unprixnégatif.Aumêmeendroit,ilest
en revanche possible d’envisager une
charge foncière de plus de 800 €/m2
SPpourlelogementenaccession,etde
500 €/m2
 SPaumieuxpourlelogement
social.
Il est très probable que les valeurs
locatives des bureaux et commerces
s’élèveront d’ici l’horizon d’ouverture
de la gare, mais certainement pas au
pointdedégagerunemargesuffisante
pourlepromoteur,surtoutqu’ungrand
nombre de gares seront alors mises en
servicesimultanément.Rappelonsque
l’excès d’optimisme peut être préjudi-
ciable à la qualité et à la durée d’écou-
lement de l’opération.
PÉRÉQUATIONS ET TAILLE
CRITIQUE
Dans ces conditions, il est évident que
lelogementdoitêtrelargementprésent
dans la programmation pour pouvoir
opérer les péréquations nécessaires.
Seules certaines gares parisiennes et
Lyon Part-Dieu sont susceptibles de
générer des niveaux de loyers tels que
la charge foncière supportable par
des programmes de bureau dépasse
celle supportable par les programmes
de logement. C’est d’ailleurs l’un des
handicaps du projet urbain de déve-
loppement de la Part-Dieu, où la
Métropole souhaite rompre avec la
mono-fonctionnalité tertiaire mais
devra probablement composer avec
des recettes foncières moins élevées
en logement.
Ailleurs,donc,unepartsignificativede
logements sera nécessaire pour équi-
librer l’opération d’aménagement, ce
quiimpliquequ’elledisposedelataille
critique suffisante.
ÀLyon,parexemple(horsPart-Dieu),
il faut généralement dégager une
recettefoncièremoyennede400 €/m2
SP, moyennant une subvention
“ LA VALORISATION FONCIÈRE DU SIMPLE
FAIT DE LA GARE EST EN PRATIQUE DIFFICILE
À EXPLOITER ”
La future gare de Vert de Maisons du Grand Paris Express, un projet inscrit
dans la ville et contribuant au développement urbain
etudesfoncieres.fr - #171 - Avril / Mai / Juin 2016 19
©SociétéduGrandParis-ValodeetPistre
publique raisonnable, pour équilibrer
une opération d’aménagement. Le
rapportdesniveauxdechargefoncière
conduit à devoir programmer plus de
surfacedelogementsquedesurfacesà
vocation économique pour atteindre
cette valeur moyenne sur l’ensemble
de l’opération. Ainsi faut-il, pour pro-
duire 37 000 m2
 de bureaux, hôtels
et commerces, disposer des capacités
constructivesetdemarchésuffisantes
pour construire 55 000 m2
 de loge-
ments, soit environ 850 unités, dont
25 % sociaux.
DES COÛTS TECHNIQUES
À ABSORBER
En règle générale, l’utilisation de fon-
cierferroviaireprésenteunsurcoût,lié
notammentauxconditionstechniques
de sa libération.
Il faut le dépolluer, démonter les ins-
tallations ferroviaires et souvent les
reconstituer ailleurs ou sur le même
site de manière plus compacte. C’est
d’autantpluscoûteuxquel’onsetrouve
la plupart du temps dans des tissus
urbains constitués (renouvellement
urbain).
Les nuisances inhérentes à la proxi-
mité des voies limitent la valorisa-
tion de l’immobilier et imposent des
mesures de protection qui peuvent
alourdir considérablement les coûts
d’aménagement, de construction ou
de gestion future. L’opération Clichy
Batignolles, à Paris 17e
, a ainsi néces-
sité la construction d’une très grande
dalle, de 600 m de long, sous laquelle
les installations de travaux et mainte-
nance ferroviaires ont été compactées
pour libérer du foncier, et sur laquelle
environ 400 000 m2
 de programmes
mixtes sont actuellement en cours
de construction. Il a également fallu
construiredeuxpontsetunepasserelle
au-dessus des infrastructures pour
rendre accessible le secteur aménagé
et le rattacher au reste de la ville.
VERTUS DU CIRCUIT
COURT
Jusqu’à peu, les grandes opérations
d’aménagement sur fonciers ferro-
viaires ont été principalement réa-
lisées par des aménageurs publics, le
foncier étant « apporté » par SNCF
ou RFF dans le cadre de conventions
initialesaveclaville,aufuretàmesure
de l’avancement de l’opération.
OnvoitmaintenantSNCFsestructurer
etlancersursonfoncierdegrandesopé-
rations d’aménagement, notamment
dans le Nord parisien via sa filiale
Espaces Ferroviaires. Ce mode opé-
ratoire en « circuit court », en ce qu’il
dégageunemeilleureefficacitéécono-
mique que l’aménagement public, est
d’abord une réponse intéressante aux
surcoûts inhérents à l’utilisation du
foncier ferroviaire.
En premier lieu, le coût du portage
foncier est fortement minoré.
Ensecondlieu,lesfraisd’aménagement
le sont également. À la procédure de
ZACestsubstituéunpermisd’aména-
gerdanslecadred’unprojeturbainpar-
tenarial(PUP)dontleprogrammeaété
négocié avec les collectivités. Les pro-
jetssortentplusrapidement,générant
uneéconomiesupplémentairedefrais
financiers ; la rémunération de l’amé-
nageur, mutualisée, est moindre que
dans le cas d’un montage d’opération
plus classique.
Au total, par rapport à un montage
classique, le dispositif crée donc plus
de valeur financière, qui sera partagée
entre le propriétaire foncier, l’opéra-
teur immobilier et le client final, qui
paiera moins cher.
Ce montage en circuit court permet
aussi de déployer une grande agilité
dans la conception des projets, via
des appels à idées, des constitutions
d’équipespluridisciplinairesintégrant
desindustrielsdel’énergieoudeladata,
et l’organisation méthodique d’une
co-élaboration de projet avec une plu-
ralitéd’acteursdelaville–etdelalogis-
tique,commepourlabasedelogistique
urbaine de Chapelle International.
La co-élaboration des projets est une
manièreefficacedestimulerl’innova-
tionmaisaussid’optimiserl’efficacité
économique des projets par des pro-
duits mieux ciblés ou des fonctionne-
ments mutualisés (énergétiques, par
exemple).
Sans remettre en cause la qualité des
grandes opérations urbaines réalisées
aucoursdesdernièresdécenniessurdu
foncierferroviaire,lemétierd’ensem-
bliertelquelepratiqueSNCFàtravers
sesfilialesestcertainementunebonne
nouvellepourlacréationdevaleurpar
l’aménagement urbain.
“ ON VOIT MAINTENANT SNCF LANCER SUR
SON FONCIER DE GRANDES OPÉRATIONS
D’AMÉNAGEMENT. CE MODE OPÉRATOIRE
EN « CIRCUIT COURT », EST UNE RÉPONSE
INTÉRESSANTE AUX SURCOÛTS INHÉRENTS À
L’UTILISATION DU FONCIER FERROVIAIRE ”
© Direction de l’urbanisme de la Ville de Paris
©WilkinsonEyre
Le pont et la passerelle qui relieront le secteur Ouest de Clichy-Batignolles au secteur Saussure
seront poussés au-dessus du faisceau ferré Saint-Lazare les 13 et 14 août prochains
Inscrit dans le Grand projet de renouvellement urbain (GPRU) le territoire Paris Nord-Est a été élargi
à un périmètre de 600 ha, englobant le réaménagement des gares du Nord et de l’Est
etudesfoncieres.fr - #171 - Avril / Mai / Juin 201620

Contenu connexe

Tendances

Workshop MIPIM 2017 "La ville ensemble" by SNCF Immobilier
Workshop MIPIM 2017 "La ville ensemble" by SNCF ImmobilierWorkshop MIPIM 2017 "La ville ensemble" by SNCF Immobilier
Workshop MIPIM 2017 "La ville ensemble" by SNCF ImmobilierBenoît Quignon
 
Grand Paris Développement #5
Grand Paris Développement  #5Grand Paris Développement  #5
Grand Paris Développement #5Carole Galland
 
New Deal - Texte intégral - Le futur des routes du Grand Paris
New Deal - Texte intégral - Le futur des routes du Grand Paris New Deal - Texte intégral - Le futur des routes du Grand Paris
New Deal - Texte intégral - Le futur des routes du Grand Paris Leonard
 
New Deal - Synthèse - Le futur des routes du Grand Paris
New Deal - Synthèse - Le futur des routes du Grand Paris New Deal - Synthèse - Le futur des routes du Grand Paris
New Deal - Synthèse - Le futur des routes du Grand Paris Leonard
 
Rapport d'activité 2013
Rapport d'activité 2013Rapport d'activité 2013
Rapport d'activité 2013LISEA
 
B. Ponchon, Le port d’Arles : un port fluvio-maritime
B. Ponchon, Le port d’Arles : un port fluvio-maritimeB. Ponchon, Le port d’Arles : un port fluvio-maritime
B. Ponchon, Le port d’Arles : un port fluvio-maritimecirili_web
 
"Vallée de Seine : Enjeux d'attractivité et de développement économique" - Vi...
"Vallée de Seine : Enjeux d'attractivité et de développement économique" - Vi..."Vallée de Seine : Enjeux d'attractivité et de développement économique" - Vi...
"Vallée de Seine : Enjeux d'attractivité et de développement économique" - Vi...SCoT-LHPCE
 
Programme d'expérimentation logistique urbaine durable showroom 161015
Programme d'expérimentation logistique urbaine durable showroom 161015Programme d'expérimentation logistique urbaine durable showroom 161015
Programme d'expérimentation logistique urbaine durable showroom 161015Elisa Galván-Mondié
 
Résultats de l'AAP Expérimentation Logistiqe Urbaine Durable
Résultats de l'AAP Expérimentation Logistiqe Urbaine DurableRésultats de l'AAP Expérimentation Logistiqe Urbaine Durable
Résultats de l'AAP Expérimentation Logistiqe Urbaine DurableElisa Galván-Mondié
 
Projets d'aménagement Pantin
Projets d'aménagement PantinProjets d'aménagement Pantin
Projets d'aménagement PantinEsprit93
 
Promotion programme "les Ruches" & mise en avant Blog - Campagne email
Promotion programme "les Ruches" & mise en avant Blog - Campagne emailPromotion programme "les Ruches" & mise en avant Blog - Campagne email
Promotion programme "les Ruches" & mise en avant Blog - Campagne emailFlorentBronchain
 
Le marché des parcs d'activité
Le marché des parcs d'activitéLe marché des parcs d'activité
Le marché des parcs d'activitéCCIRouen
 

Tendances (19)

Workshop MIPIM 2017 "La ville ensemble" by SNCF Immobilier
Workshop MIPIM 2017 "La ville ensemble" by SNCF ImmobilierWorkshop MIPIM 2017 "La ville ensemble" by SNCF Immobilier
Workshop MIPIM 2017 "La ville ensemble" by SNCF Immobilier
 
siemens_grand paris
siemens_grand parissiemens_grand paris
siemens_grand paris
 
Grand Paris Développement #5
Grand Paris Développement  #5Grand Paris Développement  #5
Grand Paris Développement #5
 
Seine Gateway : préfiguration du gateway de la Seine et éléments clefs de mis...
Seine Gateway : préfiguration du gateway de la Seine et éléments clefs de mis...Seine Gateway : préfiguration du gateway de la Seine et éléments clefs de mis...
Seine Gateway : préfiguration du gateway de la Seine et éléments clefs de mis...
 
Seine Gateway®
Seine Gateway®Seine Gateway®
Seine Gateway®
 
New Deal - Texte intégral - Le futur des routes du Grand Paris
New Deal - Texte intégral - Le futur des routes du Grand Paris New Deal - Texte intégral - Le futur des routes du Grand Paris
New Deal - Texte intégral - Le futur des routes du Grand Paris
 
Projet immobilier PEM sud 2015
Projet immobilier PEM sud 2015Projet immobilier PEM sud 2015
Projet immobilier PEM sud 2015
 
Synthèse table ronde HAROPA
Synthèse table ronde HAROPASynthèse table ronde HAROPA
Synthèse table ronde HAROPA
 
New Deal - Synthèse - Le futur des routes du Grand Paris
New Deal - Synthèse - Le futur des routes du Grand Paris New Deal - Synthèse - Le futur des routes du Grand Paris
New Deal - Synthèse - Le futur des routes du Grand Paris
 
Rapport d'activité 2013
Rapport d'activité 2013Rapport d'activité 2013
Rapport d'activité 2013
 
B. Ponchon, Le port d’Arles : un port fluvio-maritime
B. Ponchon, Le port d’Arles : un port fluvio-maritimeB. Ponchon, Le port d’Arles : un port fluvio-maritime
B. Ponchon, Le port d’Arles : un port fluvio-maritime
 
"Vallée de Seine : Enjeux d'attractivité et de développement économique" - Vi...
"Vallée de Seine : Enjeux d'attractivité et de développement économique" - Vi..."Vallée de Seine : Enjeux d'attractivité et de développement économique" - Vi...
"Vallée de Seine : Enjeux d'attractivité et de développement économique" - Vi...
 
Programme d'expérimentation logistique urbaine durable showroom 161015
Programme d'expérimentation logistique urbaine durable showroom 161015Programme d'expérimentation logistique urbaine durable showroom 161015
Programme d'expérimentation logistique urbaine durable showroom 161015
 
Résultats de l'AAP Expérimentation Logistiqe Urbaine Durable
Résultats de l'AAP Expérimentation Logistiqe Urbaine DurableRésultats de l'AAP Expérimentation Logistiqe Urbaine Durable
Résultats de l'AAP Expérimentation Logistiqe Urbaine Durable
 
Projets d'aménagement Pantin
Projets d'aménagement PantinProjets d'aménagement Pantin
Projets d'aménagement Pantin
 
cours
courscours
cours
 
Promotion programme "les Ruches" & mise en avant Blog - Campagne email
Promotion programme "les Ruches" & mise en avant Blog - Campagne emailPromotion programme "les Ruches" & mise en avant Blog - Campagne email
Promotion programme "les Ruches" & mise en avant Blog - Campagne email
 
La Vallée de la Seine XXL
La Vallée de la Seine XXLLa Vallée de la Seine XXL
La Vallée de la Seine XXL
 
Le marché des parcs d'activité
Le marché des parcs d'activitéLe marché des parcs d'activité
Le marché des parcs d'activité
 

En vedette

E focus scor'marché - exemple de restitution
E focus scor'marché - exemple de restitutionE focus scor'marché - exemple de restitution
E focus scor'marché - exemple de restitutionAdequation
 
Présentation du 01/03/2015 - Marchés de l'agglomération lyonnaise - Bilan 201...
Présentation du 01/03/2015 - Marchés de l'agglomération lyonnaise - Bilan 201...Présentation du 01/03/2015 - Marchés de l'agglomération lyonnaise - Bilan 201...
Présentation du 01/03/2015 - Marchés de l'agglomération lyonnaise - Bilan 201...Adequation
 
Conférence adequation lumière_24 novembre 2016
Conférence adequation lumière_24 novembre 2016Conférence adequation lumière_24 novembre 2016
Conférence adequation lumière_24 novembre 2016Adequation
 
Observatoire E-commerce et l'achat physique LCL OpinionWay
Observatoire E-commerce et l'achat physique LCL OpinionWayObservatoire E-commerce et l'achat physique LCL OpinionWay
Observatoire E-commerce et l'achat physique LCL OpinionWayBertrand Jonquois
 
Le futur du commerce physique
Le futur du commerce physiqueLe futur du commerce physique
Le futur du commerce physiqueBertrand Jonquois
 
Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ...
Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ...Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ...
Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ...Adequation
 
Présentation sur l'éco-quartier de l'Arsenal à Rueil Malmaison
Présentation sur l'éco-quartier de l'Arsenal à Rueil MalmaisonPrésentation sur l'éco-quartier de l'Arsenal à Rueil Malmaison
Présentation sur l'éco-quartier de l'Arsenal à Rueil MalmaisonVincent Poizat
 
bataille pour la création de valeur dans la distribution : l\'exemple des mas...
bataille pour la création de valeur dans la distribution : l\'exemple des mas...bataille pour la création de valeur dans la distribution : l\'exemple des mas...
bataille pour la création de valeur dans la distribution : l\'exemple des mas...Maria Mercanti-Guérin
 
Les nouveaux outils indispensables aux etablissements publics fonciers
Les nouveaux outils indispensables aux etablissements publics fonciersLes nouveaux outils indispensables aux etablissements publics fonciers
Les nouveaux outils indispensables aux etablissements publics fonciersAdequation
 
Présentation du 27/02/2015, Marché du 2 Savoie et Franco Genevois - Bilan 201...
Présentation du 27/02/2015, Marché du 2 Savoie et Franco Genevois - Bilan 201...Présentation du 27/02/2015, Marché du 2 Savoie et Franco Genevois - Bilan 201...
Présentation du 27/02/2015, Marché du 2 Savoie et Franco Genevois - Bilan 201...Adequation
 
Evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf
Evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neufEvolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf
Evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neufAdequation
 
Présentation du 26/02/2015, Marché de l'agglomération Lyonnaise - Bilan 2014 ...
Présentation du 26/02/2015, Marché de l'agglomération Lyonnaise - Bilan 2014 ...Présentation du 26/02/2015, Marché de l'agglomération Lyonnaise - Bilan 2014 ...
Présentation du 26/02/2015, Marché de l'agglomération Lyonnaise - Bilan 2014 ...Adequation
 
Le financement des eco quartiers
Le financement des eco quartiersLe financement des eco quartiers
Le financement des eco quartiersAdequation
 
Luxury in Europe in 2011 / Le luxe en Europe en 2011
Luxury in Europe in 2011 / Le luxe en Europe en 2011Luxury in Europe in 2011 / Le luxe en Europe en 2011
Luxury in Europe in 2011 / Le luxe en Europe en 2011CHRISCAIS
 

En vedette (15)

E focus scor'marché - exemple de restitution
E focus scor'marché - exemple de restitutionE focus scor'marché - exemple de restitution
E focus scor'marché - exemple de restitution
 
Présentation du 01/03/2015 - Marchés de l'agglomération lyonnaise - Bilan 201...
Présentation du 01/03/2015 - Marchés de l'agglomération lyonnaise - Bilan 201...Présentation du 01/03/2015 - Marchés de l'agglomération lyonnaise - Bilan 201...
Présentation du 01/03/2015 - Marchés de l'agglomération lyonnaise - Bilan 201...
 
Conférence adequation lumière_24 novembre 2016
Conférence adequation lumière_24 novembre 2016Conférence adequation lumière_24 novembre 2016
Conférence adequation lumière_24 novembre 2016
 
Observatoire E-commerce et l'achat physique LCL OpinionWay
Observatoire E-commerce et l'achat physique LCL OpinionWayObservatoire E-commerce et l'achat physique LCL OpinionWay
Observatoire E-commerce et l'achat physique LCL OpinionWay
 
Le futur du commerce physique
Le futur du commerce physiqueLe futur du commerce physique
Le futur du commerce physique
 
Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ...
Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ...Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ...
Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ...
 
Présentation sur l'éco-quartier de l'Arsenal à Rueil Malmaison
Présentation sur l'éco-quartier de l'Arsenal à Rueil MalmaisonPrésentation sur l'éco-quartier de l'Arsenal à Rueil Malmaison
Présentation sur l'éco-quartier de l'Arsenal à Rueil Malmaison
 
bataille pour la création de valeur dans la distribution : l\'exemple des mas...
bataille pour la création de valeur dans la distribution : l\'exemple des mas...bataille pour la création de valeur dans la distribution : l\'exemple des mas...
bataille pour la création de valeur dans la distribution : l\'exemple des mas...
 
Les nouveaux outils indispensables aux etablissements publics fonciers
Les nouveaux outils indispensables aux etablissements publics fonciersLes nouveaux outils indispensables aux etablissements publics fonciers
Les nouveaux outils indispensables aux etablissements publics fonciers
 
Présentation du 27/02/2015, Marché du 2 Savoie et Franco Genevois - Bilan 201...
Présentation du 27/02/2015, Marché du 2 Savoie et Franco Genevois - Bilan 201...Présentation du 27/02/2015, Marché du 2 Savoie et Franco Genevois - Bilan 201...
Présentation du 27/02/2015, Marché du 2 Savoie et Franco Genevois - Bilan 201...
 
Evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf
Evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neufEvolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf
Evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf
 
Présentation du 26/02/2015, Marché de l'agglomération Lyonnaise - Bilan 2014 ...
Présentation du 26/02/2015, Marché de l'agglomération Lyonnaise - Bilan 2014 ...Présentation du 26/02/2015, Marché de l'agglomération Lyonnaise - Bilan 2014 ...
Présentation du 26/02/2015, Marché de l'agglomération Lyonnaise - Bilan 2014 ...
 
Le financement des eco quartiers
Le financement des eco quartiersLe financement des eco quartiers
Le financement des eco quartiers
 
Luxury in Europe in 2011 / Le luxe en Europe en 2011
Luxury in Europe in 2011 / Le luxe en Europe en 2011Luxury in Europe in 2011 / Le luxe en Europe en 2011
Luxury in Europe in 2011 / Le luxe en Europe en 2011
 
Ecoquartiers 2
Ecoquartiers 2Ecoquartiers 2
Ecoquartiers 2
 

Similaire à La valorisation du foncier ferroviaire obéit-elle à des règles propres ?

Grand-Orly Seine Bièvre réinvente l’industrie dans la ville
Grand-Orly Seine Bièvre réinvente l’industrie dans la villeGrand-Orly Seine Bièvre réinvente l’industrie dans la ville
Grand-Orly Seine Bièvre réinvente l’industrie dans la villeLa Fabrique de l'industrie
 
Logistique, révolution du dernier kilomètre - article de Grand Paris Développ...
Logistique, révolution du dernier kilomètre - article de Grand Paris Développ...Logistique, révolution du dernier kilomètre - article de Grand Paris Développ...
Logistique, révolution du dernier kilomètre - article de Grand Paris Développ...Logicités
 
AMI Superflux
AMI  Superflux AMI  Superflux
AMI Superflux WT2I
 
Conference Grand Roissy Le Bourget, salon siae 2015 - Hubstart Paris Region ...
Conference Grand Roissy Le Bourget, salon siae 2015 -  Hubstart Paris Region ...Conference Grand Roissy Le Bourget, salon siae 2015 -  Hubstart Paris Region ...
Conference Grand Roissy Le Bourget, salon siae 2015 - Hubstart Paris Region ...Vincent GOLLAIN
 
Atelier Urba - projet Carlina flyer 2
Atelier Urba - projet Carlina flyer 2Atelier Urba - projet Carlina flyer 2
Atelier Urba - projet Carlina flyer 2FabMob
 
Enquête Logistique Urbaine Supply Chain Magazine #107
Enquête Logistique Urbaine Supply Chain Magazine #107Enquête Logistique Urbaine Supply Chain Magazine #107
Enquête Logistique Urbaine Supply Chain Magazine #107Joël Danard
 
Résidence Gares BZH / 3 visions de gare
Résidence Gares BZH / 3 visions de gareRésidence Gares BZH / 3 visions de gare
Résidence Gares BZH / 3 visions de gareStéphane VINCENT
 
LE PROMOTEUR LAMOTTE LANCE LE PROGRAMME FORÊT DES GROUES A NANTERRE
LE PROMOTEUR LAMOTTE LANCE LE PROGRAMME FORÊT DES GROUES A NANTERRELE PROMOTEUR LAMOTTE LANCE LE PROGRAMME FORÊT DES GROUES A NANTERRE
LE PROMOTEUR LAMOTTE LANCE LE PROGRAMME FORÊT DES GROUES A NANTERREGroupe Lamotte
 
Brochure Eco Citoyen
Brochure Eco CitoyenBrochure Eco Citoyen
Brochure Eco CitoyenAfet
 
Dossier de presse sifer
Dossier de presse siferDossier de presse sifer
Dossier de presse siferEricLasery
 
Présentation d'une Solution Smart commerce adn urbeo 26 oct16 copie 2
Présentation d'une Solution Smart commerce adn urbeo  26 oct16   copie 2Présentation d'une Solution Smart commerce adn urbeo  26 oct16   copie 2
Présentation d'une Solution Smart commerce adn urbeo 26 oct16 copie 2Gérald Trokart
 

Similaire à La valorisation du foncier ferroviaire obéit-elle à des règles propres ? (20)

Grand-Orly Seine Bièvre réinvente l’industrie dans la ville
Grand-Orly Seine Bièvre réinvente l’industrie dans la villeGrand-Orly Seine Bièvre réinvente l’industrie dans la ville
Grand-Orly Seine Bièvre réinvente l’industrie dans la ville
 
Barometre grand-paris-n2
Barometre grand-paris-n2Barometre grand-paris-n2
Barometre grand-paris-n2
 
Logistique, révolution du dernier kilomètre - article de Grand Paris Développ...
Logistique, révolution du dernier kilomètre - article de Grand Paris Développ...Logistique, révolution du dernier kilomètre - article de Grand Paris Développ...
Logistique, révolution du dernier kilomètre - article de Grand Paris Développ...
 
AMI Superflux
AMI  Superflux AMI  Superflux
AMI Superflux
 
Conference Grand Roissy Le Bourget, salon siae 2015 - Hubstart Paris Region ...
Conference Grand Roissy Le Bourget, salon siae 2015 -  Hubstart Paris Region ...Conference Grand Roissy Le Bourget, salon siae 2015 -  Hubstart Paris Region ...
Conference Grand Roissy Le Bourget, salon siae 2015 - Hubstart Paris Region ...
 
News #27
News #27 News #27
News #27
 
dp_premiere_pierre_cooper
dp_premiere_pierre_cooperdp_premiere_pierre_cooper
dp_premiere_pierre_cooper
 
Atelier Urba - projet Carlina flyer 2
Atelier Urba - projet Carlina flyer 2Atelier Urba - projet Carlina flyer 2
Atelier Urba - projet Carlina flyer 2
 
Lettre api tria2019_energie
Lettre api tria2019_energieLettre api tria2019_energie
Lettre api tria2019_energie
 
Lettre api tria2019_energie
Lettre api tria2019_energieLettre api tria2019_energie
Lettre api tria2019_energie
 
Plaquette Activités & Logistique
Plaquette Activités & LogistiquePlaquette Activités & Logistique
Plaquette Activités & Logistique
 
Enquête Logistique Urbaine Supply Chain Magazine #107
Enquête Logistique Urbaine Supply Chain Magazine #107Enquête Logistique Urbaine Supply Chain Magazine #107
Enquête Logistique Urbaine Supply Chain Magazine #107
 
Turbulences n52
Turbulences n52Turbulences n52
Turbulences n52
 
Résidence Gares BZH / 3 visions de gare
Résidence Gares BZH / 3 visions de gareRésidence Gares BZH / 3 visions de gare
Résidence Gares BZH / 3 visions de gare
 
Aménager la ville productive. LFI et PUCA
Aménager la ville productive. LFI et PUCAAménager la ville productive. LFI et PUCA
Aménager la ville productive. LFI et PUCA
 
Compte-rendu réunion-publique-21062011
Compte-rendu réunion-publique-21062011Compte-rendu réunion-publique-21062011
Compte-rendu réunion-publique-21062011
 
LE PROMOTEUR LAMOTTE LANCE LE PROGRAMME FORÊT DES GROUES A NANTERRE
LE PROMOTEUR LAMOTTE LANCE LE PROGRAMME FORÊT DES GROUES A NANTERRELE PROMOTEUR LAMOTTE LANCE LE PROGRAMME FORÊT DES GROUES A NANTERRE
LE PROMOTEUR LAMOTTE LANCE LE PROGRAMME FORÊT DES GROUES A NANTERRE
 
Brochure Eco Citoyen
Brochure Eco CitoyenBrochure Eco Citoyen
Brochure Eco Citoyen
 
Dossier de presse sifer
Dossier de presse siferDossier de presse sifer
Dossier de presse sifer
 
Présentation d'une Solution Smart commerce adn urbeo 26 oct16 copie 2
Présentation d'une Solution Smart commerce adn urbeo  26 oct16   copie 2Présentation d'une Solution Smart commerce adn urbeo  26 oct16   copie 2
Présentation d'une Solution Smart commerce adn urbeo 26 oct16 copie 2
 

Plus de Adequation

Présentation petit déjeuner - 2 Savoie FG - 2017-03-10
Présentation petit déjeuner - 2 Savoie FG - 2017-03-10Présentation petit déjeuner - 2 Savoie FG - 2017-03-10
Présentation petit déjeuner - 2 Savoie FG - 2017-03-10Adequation
 
Présentation 03032017 - Marché de l'aire Grenobloise et du Voironnais - Bilan...
Présentation 03032017 - Marché de l'aire Grenobloise et du Voironnais - Bilan...Présentation 03032017 - Marché de l'aire Grenobloise et du Voironnais - Bilan...
Présentation 03032017 - Marché de l'aire Grenobloise et du Voironnais - Bilan...Adequation
 
After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017
After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017
After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017Adequation
 
Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17
Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17
Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17Adequation
 
Présentation du 11/03/2015 - Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bi...
Présentation du 11/03/2015 - Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bi...Présentation du 11/03/2015 - Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bi...
Présentation du 11/03/2015 - Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bi...Adequation
 
Présentation du 01/03/2015 - 2 Savoie/Franco Genevois - Bilan 2015 et perspec...
Présentation du 01/03/2015 - 2 Savoie/Franco Genevois - Bilan 2015 et perspec...Présentation du 01/03/2015 - 2 Savoie/Franco Genevois - Bilan 2015 et perspec...
Présentation du 01/03/2015 - 2 Savoie/Franco Genevois - Bilan 2015 et perspec...Adequation
 
Présentation du 03/03/2015 - Languedoc-Roussillon - Bilan 2015 et perspectives
Présentation du 03/03/2015 - Languedoc-Roussillon - Bilan 2015 et perspectivesPrésentation du 03/03/2015 - Languedoc-Roussillon - Bilan 2015 et perspectives
Présentation du 03/03/2015 - Languedoc-Roussillon - Bilan 2015 et perspectivesAdequation
 
Présentation du 01/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2015 et perspectives
Présentation du 01/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2015 et perspectivesPrésentation du 01/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2015 et perspectives
Présentation du 01/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2015 et perspectivesAdequation
 
Marché du logement neuf en languedoc roussillon - jBilan du 1er semestre 2015
Marché du logement neuf en languedoc roussillon -  jBilan du 1er semestre 2015Marché du logement neuf en languedoc roussillon -  jBilan du 1er semestre 2015
Marché du logement neuf en languedoc roussillon - jBilan du 1er semestre 2015Adequation
 
Présentation du 17/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2014 et perspectives
Présentation du 17/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2014 et perspectivesPrésentation du 17/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2014 et perspectives
Présentation du 17/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2014 et perspectivesAdequation
 
Présentation du 06/03/2015, Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bil...
Présentation du 06/03/2015, Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bil...Présentation du 06/03/2015, Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bil...
Présentation du 06/03/2015, Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bil...Adequation
 
Suivez l'évolution des marchés de la promotion immobilière
Suivez l'évolution des marchés de la promotion immobilièreSuivez l'évolution des marchés de la promotion immobilière
Suivez l'évolution des marchés de la promotion immobilièreAdequation
 
POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS
POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENISPOUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS
POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENISAdequation
 
Résidences Services - Rhône Alpes - 1T2014
Résidences Services - Rhône Alpes - 1T2014Résidences Services - Rhône Alpes - 1T2014
Résidences Services - Rhône Alpes - 1T2014Adequation
 
Bilan de l’activité au 1er semestre 2014 & perspectives - 2 Savoie / FG
Bilan de l’activité au 1er semestre 2014 & perspectives - 2 Savoie / FGBilan de l’activité au 1er semestre 2014 & perspectives - 2 Savoie / FG
Bilan de l’activité au 1er semestre 2014 & perspectives - 2 Savoie / FGAdequation
 
Présentation Montpellier 24/07/2014
Présentation Montpellier 24/07/2014Présentation Montpellier 24/07/2014
Présentation Montpellier 24/07/2014Adequation
 
Fiche référence - programmation commerciale des projets urbains
Fiche référence - programmation commerciale des projets urbainsFiche référence - programmation commerciale des projets urbains
Fiche référence - programmation commerciale des projets urbainsAdequation
 
Fiche référence - positionnement et valorisation des rdc
Fiche référence - positionnement et valorisation des rdcFiche référence - positionnement et valorisation des rdc
Fiche référence - positionnement et valorisation des rdcAdequation
 
Fiche référence - bureau activité
Fiche référence - bureau activitéFiche référence - bureau activité
Fiche référence - bureau activitéAdequation
 
Fiche référence - amo consultation
Fiche référence - amo consultationFiche référence - amo consultation
Fiche référence - amo consultationAdequation
 

Plus de Adequation (20)

Présentation petit déjeuner - 2 Savoie FG - 2017-03-10
Présentation petit déjeuner - 2 Savoie FG - 2017-03-10Présentation petit déjeuner - 2 Savoie FG - 2017-03-10
Présentation petit déjeuner - 2 Savoie FG - 2017-03-10
 
Présentation 03032017 - Marché de l'aire Grenobloise et du Voironnais - Bilan...
Présentation 03032017 - Marché de l'aire Grenobloise et du Voironnais - Bilan...Présentation 03032017 - Marché de l'aire Grenobloise et du Voironnais - Bilan...
Présentation 03032017 - Marché de l'aire Grenobloise et du Voironnais - Bilan...
 
After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017
After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017
After Work adéquation - Languedoc Roussillon - 01032017
 
Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17
Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17
Présentation Adequation - Alpes-Maritimes - fév17
 
Présentation du 11/03/2015 - Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bi...
Présentation du 11/03/2015 - Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bi...Présentation du 11/03/2015 - Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bi...
Présentation du 11/03/2015 - Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bi...
 
Présentation du 01/03/2015 - 2 Savoie/Franco Genevois - Bilan 2015 et perspec...
Présentation du 01/03/2015 - 2 Savoie/Franco Genevois - Bilan 2015 et perspec...Présentation du 01/03/2015 - 2 Savoie/Franco Genevois - Bilan 2015 et perspec...
Présentation du 01/03/2015 - 2 Savoie/Franco Genevois - Bilan 2015 et perspec...
 
Présentation du 03/03/2015 - Languedoc-Roussillon - Bilan 2015 et perspectives
Présentation du 03/03/2015 - Languedoc-Roussillon - Bilan 2015 et perspectivesPrésentation du 03/03/2015 - Languedoc-Roussillon - Bilan 2015 et perspectives
Présentation du 03/03/2015 - Languedoc-Roussillon - Bilan 2015 et perspectives
 
Présentation du 01/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2015 et perspectives
Présentation du 01/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2015 et perspectivesPrésentation du 01/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2015 et perspectives
Présentation du 01/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2015 et perspectives
 
Marché du logement neuf en languedoc roussillon - jBilan du 1er semestre 2015
Marché du logement neuf en languedoc roussillon -  jBilan du 1er semestre 2015Marché du logement neuf en languedoc roussillon -  jBilan du 1er semestre 2015
Marché du logement neuf en languedoc roussillon - jBilan du 1er semestre 2015
 
Présentation du 17/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2014 et perspectives
Présentation du 17/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2014 et perspectivesPrésentation du 17/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2014 et perspectives
Présentation du 17/03/2015 - Alpes-Maritimes - Bilan 2014 et perspectives
 
Présentation du 06/03/2015, Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bil...
Présentation du 06/03/2015, Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bil...Présentation du 06/03/2015, Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bil...
Présentation du 06/03/2015, Aire de marché de Grenoble et du Voironnais - Bil...
 
Suivez l'évolution des marchés de la promotion immobilière
Suivez l'évolution des marchés de la promotion immobilièreSuivez l'évolution des marchés de la promotion immobilière
Suivez l'évolution des marchés de la promotion immobilière
 
POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS
POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENISPOUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS
POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS
 
Résidences Services - Rhône Alpes - 1T2014
Résidences Services - Rhône Alpes - 1T2014Résidences Services - Rhône Alpes - 1T2014
Résidences Services - Rhône Alpes - 1T2014
 
Bilan de l’activité au 1er semestre 2014 & perspectives - 2 Savoie / FG
Bilan de l’activité au 1er semestre 2014 & perspectives - 2 Savoie / FGBilan de l’activité au 1er semestre 2014 & perspectives - 2 Savoie / FG
Bilan de l’activité au 1er semestre 2014 & perspectives - 2 Savoie / FG
 
Présentation Montpellier 24/07/2014
Présentation Montpellier 24/07/2014Présentation Montpellier 24/07/2014
Présentation Montpellier 24/07/2014
 
Fiche référence - programmation commerciale des projets urbains
Fiche référence - programmation commerciale des projets urbainsFiche référence - programmation commerciale des projets urbains
Fiche référence - programmation commerciale des projets urbains
 
Fiche référence - positionnement et valorisation des rdc
Fiche référence - positionnement et valorisation des rdcFiche référence - positionnement et valorisation des rdc
Fiche référence - positionnement et valorisation des rdc
 
Fiche référence - bureau activité
Fiche référence - bureau activitéFiche référence - bureau activité
Fiche référence - bureau activité
 
Fiche référence - amo consultation
Fiche référence - amo consultationFiche référence - amo consultation
Fiche référence - amo consultation
 

La valorisation du foncier ferroviaire obéit-elle à des règles propres ?

  • 1. e foncier ferroviaire est devenu au fil des dernières décennies une ressource essentielle pour les grandes opérations d’urba- nisme (Paris Rive Gauche, Euralille, Batignolles,BordeauxSaint-Jean…).Le potentielcontinuedefairerêver.Dans le secteur dit « Paris Nord Europe », triangle formé par la Porte de la Villette, la Porte de Clignancourt et les gares de l’Est et du Nord, soit un périmètre de renouvellement urbain de600 ha,75 hadefoncierferroviaire sont considérés comme mutables. Dans un genre un peu différent mais toujours en Île-de-France, il est inté- ressant d’envisager les abords des futures gares du Grand Paris Express sousl’angledelavalorisationfoncière. Uneétudeconduiteen2011 et2012 par laSociétéduGrandParis,laDRIEAet l’urbanistePhilippe Panerai,citéepar l’Observatoire régional du foncier1 , a concluquelefonciermobilisabledans un rayon de 800 m autour des gares représentait un potentiel théorique de 4000 ha nets. Selon cette étude, 250 000 à400 000 logements(10 000 à 15 000 par an pendant 25 ans) pour- raient y être construits, ainsi que 13 à 22 millionsdem2  deplancherpourles locaux d’activités économiques et les équipements de proximité. Combien seront effectivement réalisés ? Ici, à l’enjeu de renouvellement ou de développementurbains’ajouteceluide tirer les bénéfices sociaux d’un inves- tissement public colossal dans une infrastructure de transport majeure. 1 Le foncier du Grand Paris, comment le mobiliser ? Juin 2014, p.14 Dossier Le foncier ferroviaire a ses particularités : la présence d’une gare, des coûts techniques de libération relativement élevés et, bien sûr, un propriétaire attitré, aujourd’hui SNCF, en font partie. Sans remettre en cause les lois du marché, elles ne sont pas sans effet sur le processus de valorisation, financière mais aussi urbaine, de ce foncier. Par Laurent Escobar, directeur associé du bureau d’études Adéquation « GARE » À L’EXCÈS D’OPTIMISME Une partie de ce potentiel se situe sur les gares elles-mêmes ou sur des emprises ferroviaires, notamment aux interconnexions du réseau avec les lignes de RER. La réutilisation du foncier ferroviaire peut donc être liée,commedanslecasduGrandParis Express, à la création d’une gare. Elle donne de la valeur au quartier en per- mettant son accessibilité, sans pour autant que son coût pèse sur le bilan del’aménagement.Maislemêmeeffet joue quand la gare pré-existe à l’amé- nagement de fonciers voisins. Cettevaleurn’esttoutefoisperçueque tardivement par les investisseurs et il fautattendreledémarragedestravaux pour voir les prix commencer à aug- menter.Laperspectived’uneplus-value foncièrequasicertainemaisàunterme difficileàconnaîtreadepossibleseffets pervers.L’aménageuretlepropriétaire des terrains peuvent être amenés, par excès d’optimisme, à surestimer leurs recettes, au moins dans les premières phases. Pour retrouver l’équilibre, ils devront densifier les projets avec le risque de dépasser les capacités d’ab- sorptiondumarchéetdeproposerdes produitsmoinsdésirables,notamment en logement. Lavalorisationfoncièredusimplefait delagareestdoncenpratiquedifficile àexploiter.Lorsdesacréationen2010, la Société du Grand Paris (SGP) « s’est vu attribuer par le législateur des com- pétences d'aménagement. L’idée initiale était de lui permettre de récupérer la etudesfoncieres.fr - #171 - Avril / Mai / Juin 201618 La valorisation du foncier ferroviaire obéit-elle à des règles propres ?
  • 2. valorisation immobilière produite par le réseau et ses nouvelles gares. Ce dispositif ne prenait pas en compte le temps de l'aménagement, beaucoup plus long que celui de la construction d’une infrastructure de transport : les effets de la valorisation ne se feraient sentir qu’à long terme. Aussi, le dispo- sitif de récupération des plus-values foncières initialement prévu a-t-il été [rapidement] abrogé ».2 La SGP, qui a conservé sa compétence d’aménageur, s’est pour le moment concentrée sur les projets dits « connexes », sur les fonciers qu’elle a acquis pour construire ses gares, et dont le coût est d’ailleurs imputé entièrementàcesdernières.Lesprojets connexesnesontpascensésvaloriserle foncier de la SGP mais équilibrer par les charges foncières demandées aux promoteurs les coûts d’aménagement qui leur sont directement imputables ainsi que les surcoûts supportés par la gare du fait qu’elle doit accueillir des constructions en superstructure. Si on ne peut donc pas parler ici de 2 Ibid. valorisation financière du foncier ferroviaire, il ne faut pas négliger la valorisation urbaine par l’effet d’en- traînement qu’ont ces projets sur le développement de quartiers de gare, qui est d’ailleurs le but recherché. LES QUARTIERS DE GARE Dans les projets de création ou de renouvellement de quartiers de gare, lesélussontsouventdemandeursd’une programmation tertiaire ou commer- cialesignificative.Ilyaquelquelogique àvouloirimplanterdesbureauxetdes activitésdecentralité,commedescom- merces ou équipements publics, près d’unegare.Cesprogrammessontaussi moinssensiblesauxnuisancessonores etleurprésencepeutmêmejouerlerôle de« mur anti-bruit » vis-à-visdeshabi- tationsvoisines.Enfin,lesentreprises, notammentcommerciales,apprécient lavisibilitéapportéeparunesituation en bordure des voies ferrées. Malheureusement, cette logique est souventcontrediteparcelledumarché. Ilestextrêmementraredepouvoiréqui- librer une opération d’aménagement uniquement avec la charge foncière dégagéeparlaconstructiondebureaux (oudecommerces),ycomprisenrégion parisienne. Prenons l’hypothèse d’un secteur devant accueillir une gare du Grand Paris Express, dans une commune situéeàenviron10 kmausuddeParis. Les bureaux s’y louent aujourd’hui autour de 230 €/m2 /an HT. Les com- merces entre 160 et 200 €/m2 /an HT. Compte tenu des taux de capitalisa- tion attendus par les investisseurs, les prix de vente se situent dans les deux cas autour de 2 300 €/m2  SU. Pour équilibrer les bilans de promoteurs, il faudrait leur « vendre » le foncier à unprixnégatif.Aumêmeendroit,ilest en revanche possible d’envisager une charge foncière de plus de 800 €/m2 SPpourlelogementenaccession,etde 500 €/m2  SPaumieuxpourlelogement social. Il est très probable que les valeurs locatives des bureaux et commerces s’élèveront d’ici l’horizon d’ouverture de la gare, mais certainement pas au pointdedégagerunemargesuffisante pourlepromoteur,surtoutqu’ungrand nombre de gares seront alors mises en servicesimultanément.Rappelonsque l’excès d’optimisme peut être préjudi- ciable à la qualité et à la durée d’écou- lement de l’opération. PÉRÉQUATIONS ET TAILLE CRITIQUE Dans ces conditions, il est évident que lelogementdoitêtrelargementprésent dans la programmation pour pouvoir opérer les péréquations nécessaires. Seules certaines gares parisiennes et Lyon Part-Dieu sont susceptibles de générer des niveaux de loyers tels que la charge foncière supportable par des programmes de bureau dépasse celle supportable par les programmes de logement. C’est d’ailleurs l’un des handicaps du projet urbain de déve- loppement de la Part-Dieu, où la Métropole souhaite rompre avec la mono-fonctionnalité tertiaire mais devra probablement composer avec des recettes foncières moins élevées en logement. Ailleurs,donc,unepartsignificativede logements sera nécessaire pour équi- librer l’opération d’aménagement, ce quiimpliquequ’elledisposedelataille critique suffisante. ÀLyon,parexemple(horsPart-Dieu), il faut généralement dégager une recettefoncièremoyennede400 €/m2 SP, moyennant une subvention “ LA VALORISATION FONCIÈRE DU SIMPLE FAIT DE LA GARE EST EN PRATIQUE DIFFICILE À EXPLOITER ” La future gare de Vert de Maisons du Grand Paris Express, un projet inscrit dans la ville et contribuant au développement urbain etudesfoncieres.fr - #171 - Avril / Mai / Juin 2016 19 ©SociétéduGrandParis-ValodeetPistre
  • 3. publique raisonnable, pour équilibrer une opération d’aménagement. Le rapportdesniveauxdechargefoncière conduit à devoir programmer plus de surfacedelogementsquedesurfacesà vocation économique pour atteindre cette valeur moyenne sur l’ensemble de l’opération. Ainsi faut-il, pour pro- duire 37 000 m2  de bureaux, hôtels et commerces, disposer des capacités constructivesetdemarchésuffisantes pour construire 55 000 m2  de loge- ments, soit environ 850 unités, dont 25 % sociaux. DES COÛTS TECHNIQUES À ABSORBER En règle générale, l’utilisation de fon- cierferroviaireprésenteunsurcoût,lié notammentauxconditionstechniques de sa libération. Il faut le dépolluer, démonter les ins- tallations ferroviaires et souvent les reconstituer ailleurs ou sur le même site de manière plus compacte. C’est d’autantpluscoûteuxquel’onsetrouve la plupart du temps dans des tissus urbains constitués (renouvellement urbain). Les nuisances inhérentes à la proxi- mité des voies limitent la valorisa- tion de l’immobilier et imposent des mesures de protection qui peuvent alourdir considérablement les coûts d’aménagement, de construction ou de gestion future. L’opération Clichy Batignolles, à Paris 17e , a ainsi néces- sité la construction d’une très grande dalle, de 600 m de long, sous laquelle les installations de travaux et mainte- nance ferroviaires ont été compactées pour libérer du foncier, et sur laquelle environ 400 000 m2  de programmes mixtes sont actuellement en cours de construction. Il a également fallu construiredeuxpontsetunepasserelle au-dessus des infrastructures pour rendre accessible le secteur aménagé et le rattacher au reste de la ville. VERTUS DU CIRCUIT COURT Jusqu’à peu, les grandes opérations d’aménagement sur fonciers ferro- viaires ont été principalement réa- lisées par des aménageurs publics, le foncier étant « apporté » par SNCF ou RFF dans le cadre de conventions initialesaveclaville,aufuretàmesure de l’avancement de l’opération. OnvoitmaintenantSNCFsestructurer etlancersursonfoncierdegrandesopé- rations d’aménagement, notamment dans le Nord parisien via sa filiale Espaces Ferroviaires. Ce mode opé- ratoire en « circuit court », en ce qu’il dégageunemeilleureefficacitéécono- mique que l’aménagement public, est d’abord une réponse intéressante aux surcoûts inhérents à l’utilisation du foncier ferroviaire. En premier lieu, le coût du portage foncier est fortement minoré. Ensecondlieu,lesfraisd’aménagement le sont également. À la procédure de ZACestsubstituéunpermisd’aména- gerdanslecadred’unprojeturbainpar- tenarial(PUP)dontleprogrammeaété négocié avec les collectivités. Les pro- jetssortentplusrapidement,générant uneéconomiesupplémentairedefrais financiers ; la rémunération de l’amé- nageur, mutualisée, est moindre que dans le cas d’un montage d’opération plus classique. Au total, par rapport à un montage classique, le dispositif crée donc plus de valeur financière, qui sera partagée entre le propriétaire foncier, l’opéra- teur immobilier et le client final, qui paiera moins cher. Ce montage en circuit court permet aussi de déployer une grande agilité dans la conception des projets, via des appels à idées, des constitutions d’équipespluridisciplinairesintégrant desindustrielsdel’énergieoudeladata, et l’organisation méthodique d’une co-élaboration de projet avec une plu- ralitéd’acteursdelaville–etdelalogis- tique,commepourlabasedelogistique urbaine de Chapelle International. La co-élaboration des projets est une manièreefficacedestimulerl’innova- tionmaisaussid’optimiserl’efficacité économique des projets par des pro- duits mieux ciblés ou des fonctionne- ments mutualisés (énergétiques, par exemple). Sans remettre en cause la qualité des grandes opérations urbaines réalisées aucoursdesdernièresdécenniessurdu foncierferroviaire,lemétierd’ensem- bliertelquelepratiqueSNCFàtravers sesfilialesestcertainementunebonne nouvellepourlacréationdevaleurpar l’aménagement urbain. “ ON VOIT MAINTENANT SNCF LANCER SUR SON FONCIER DE GRANDES OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT. CE MODE OPÉRATOIRE EN « CIRCUIT COURT », EST UNE RÉPONSE INTÉRESSANTE AUX SURCOÛTS INHÉRENTS À L’UTILISATION DU FONCIER FERROVIAIRE ” © Direction de l’urbanisme de la Ville de Paris ©WilkinsonEyre Le pont et la passerelle qui relieront le secteur Ouest de Clichy-Batignolles au secteur Saussure seront poussés au-dessus du faisceau ferré Saint-Lazare les 13 et 14 août prochains Inscrit dans le Grand projet de renouvellement urbain (GPRU) le territoire Paris Nord-Est a été élargi à un périmètre de 600 ha, englobant le réaménagement des gares du Nord et de l’Est etudesfoncieres.fr - #171 - Avril / Mai / Juin 201620