1.
OTEL AÇILIŞLARINDA İZLENMESİ
GEREKEN TEMEL KRİTERLER
Ahmet F. Seymen

2.
AHMET F. SEYMEN

Sektörde toplam 33 sene

İlk 2 senesi Havayolları Catering Firmasında Tessellüm ve
Satınalma Müdürü
(DOBBS Houses – OGDEN Food Service) Miami, USA

8 Yıl Restoran ve Barlar Müdürü.
(Restaurant Associates of America) Miami - New York, USA

Son 23 Yıl Otel Yiyecek İçecek Müdürü, AGM, Genel Müdür,
Operasyon Müdürü, Direktör, Ülke Müdürü, Turizm Bölüm
Başkanlığı..

(Omni Hotels, Sofitel, Hilton, Ramada, Corinthia, Dedeman,
Byotel-Byomed, CVK Şirketler Grubu

Toplam 16 adet açılış oteli tecrübesi

Hacettepe Üniversitesi, İşletme Bölümü, BS

Florida International Universitesi, Otecilik Okulu, MS

3.
Ülkemizin Yatırımcı Profili A
 Farklı Sektörde faaliyet gösteren firmalar; (İnşaat, Tekstil,
Otomotiv)
 Yapı olarak Aile Şirketi olarak faaliyet göstermeleri;
(Yönetim kadroları da tecrübe ve profesyonellik yerine aileye
yakın olma veya bu çevreden olma….)
 Kurumsallıktan uzak olup gerekli yapılanmayı dikkate
almamak
 Otelcilik Sektörü hakkında bilgi birikiminin kısıtlı olması ve işin
dinamiklerinin ancak işe girildikten sonra bedel ödeyip fark
edilmesi
 Araştırma ve Danışmanlık firmalarına itibar edilmemesi
(Sektör analizi, Pazar araştırması, Fizibilite raporları, Konsept
çalışmaları)

4.
Ülkemizin Yatırımcı Profili B
 Devlet ve kuruluşların sağladığı imkanlardan kısıtlı
olarak yararlanma
 İşletme konusunda Marka firmalara olan güvensiz
bakış açısı
 Ehil Mimari firmalar ile çalışılması (otelcilikte
tecrübeli)
 Uygun İnşaat, Taşeron ekip temini ve planlanan
sürelere uyulması
 Otel bina yapım kriterleri ile işletme kriterlerinin bir
arada ilerlemesi
 İşletme kadrosunun işin başında belirlenmesi ve
istihdamı

5.
Proje Genelinde Yapılması
Gereken Araştırmalar
PROJE FİKRİ

6.
EKONOMİK
Metropol ve Çevrenin İncelenmesi
Ülke - Şehir
 Sosyo Ekonomik – Demografik yapı
 Toplam nüfus ve dağılımı (gelir dağılımı)
 Endüstri ve sanayi gelişimi
 İhracat ve ithalat altyapısı
 Sektörel yatırımlar ve iş hacmindeki
planlanan artış

7.
EKONOMİK
Lojistik Araştırma
Lokasyon
Havalimanına yakınlığı
Ana arterler ve karayollarına olan bağlantısı
Şehir merkezi, Organize sanayi Merkezi,
Fuar/Kongre Merkezi, Hastane,
Üniversite,Tren garı, Otogar, Stadyum, Okul &
Yurtlara olan yakınlığı - uzaklığı
 Konumu itibariyle avantaj ve dezavantajları





8.
EKONOMİK
Turizm Altyapısı Araştırması
 Farklı kategorilerdeki otel adedi
(Belediye ve Bakanlık belgeli)
 Oteller arasındaki konsept ve ürün
farklılıkları
 Toplam oda/yatak kapasitesi
 Senelik ortalama oda fiyatları
 Yapım aşamasındaki toplam projeler ve
tipleri
 Planlanan proje sayısı ve tipleri

9.
EKONOMİK
Turizm Altyapısı Araştırması
 Turizm kaynaklı misafir potansiyeli
 Şirket kaynaklı misafir potansiyeli
 Kongre ve fuar kaynaklı misafir potansiyeli
 Sağlık ve tedavi kaynaklı misafir
potansiyeli
 Yerel misafir potansiyeli
 Diğer kaynaklar

10.
EKONOMİK
 Pazar ve Rakip Araştırması
A. Genel olarak Şehrin Analizi
Turizm alt yapı ve ulaşım imkanları
Turizm gelirinden aldığı
 Şehrin son 10 yıllık büyüme endeksleri
 İleriye dönük projeler ve gelecek 10 yıllık
hedefler
B. Lokasyon
Unaccommodated demand, Latent demand
C. Rakip İşletme Analizi
Birincil rakipler, İkincil rakipler

11.
Otel projesine başlamadan önce hukuki ve teknik
kriterlerin analiz edilmesi gerekmektedir
HUKUKİ ETÜD – YÖNETMELİKLER
Turizm Bakanlığı Sınıflandırma ve Nitelikler Yönetmeliği
HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLER
Yangından Korunma ve Can Güvenliği Kriterleri
HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLER
Turizm Bakanlığı Çevreue Duyarlı Otel Kriterleri (Yeşil Otel
Kriterleri)
TEKNİK ETÜD - YÖNETMELİKLER
Tüm Kriterler-Örnek: Mimari tasarım, Misafir oda donanım
ktiterleri, Genel Alanlar, Elektrik, Mekanik, Operasyonel, Y&İ, vs.

12.
Tip
Ekonomi Sınıfı 3*
Budget/Economy
Özellik
Net oda genişliği 12-18m2
Oda başı personel sayısı
yaklaşık 0.1-0.2/oda
Limitli Y&İ facilitesi. Ek unite
yok
Uygulamacı
Firmalar
Etap, İbis, Holliday-Inn
Express, Easy Hotels
Orta Sınıf 4*-4+
Midscale
Net oda genişliği 20-24m2
Oda başı personel sayısı
yaklaşık 0.4-0.5/oda
Limitli Y&İ facilitesi. Limitli ek
unite
(toplantı odası, fitness salonu)
Mercure, Holliday Inn,
Courtyard by Marriott,
Hilton Hampton Inn
5* ve Deluxe
Upscale
Net oda genişliği 25-30 ve üstü Radisson, Sofitel, Hilton,
m2
Intercontinental, Marriott
Oda başı personel sayısı
yaklaşık 0.6-0.8/oda
Geniş ve Seçenekli Y&İ
faciliteleri. Geniş ve Seçenekli
ek uniteler
(balo ve toplantı salonları, satış
mağazaları, Spa ve güzellik
üniteleri, Fitness Merkezi, Oyun
odaları….

13.
FİNANSAL
Tip
Oda Maliyeti*
Ekonomi Sınıfı 3*
Budget/Economy
Ortalama oda maliyeti
40.000 - 60.000 Euro
Orta Sınıf ve 4*-4+
Midscale
Ortalama oda maliyeti
60.000 - 100.000 Euro
5* ve Deluxe
Upscale
Ortalama oda maliyeti
150.000 - 200.000 Euro
ve üstü

14.
EKONOMİK
İşletmeyi kâra geçiren ve performansı
pozitiv anlamda yükselten etkenler:
1.Lokasyon
2.Konsept*
3.Doluluk
4.Ortalama Günlük Fiyat
5.Hizmet ve Ürün Standartları
6.Güncel olabilme (Teknolojik-sosyoljik)*

15.
OPERASYONEL
Misafir istek ve
beklentileri
Merkezi
lokasyon, kolay
ulaşım
Sıcak ve hızlı
karşılama
Temiz bir oda
Temiz ve işlevsel
bir banyo
Güzel ve seçkin
kahvaltı
Güncel ve teknik
donanım
Geniş ve seçkin
fasiliteler
Yetişkin ve
eğitimli personel
Sunulan
hizmetteki ürün
ve servis kalite
standartları
Çevreye
duyarlılık ve
sürdürülebilirlik
Ekonomi
Orta-+
5* ve Deluxe
Sıkıntısız ulaşım
Kolay ulaşım

Sorunsuz checkin/out

Efektive check
in/out





olursa ek ücret
karşılığında
limitli
Yeterli kahvaltı



Beklenti dışında
Kriterlerle sınırlı

Limitli servis





Indirekt
Indirekt



16.
TEKNİK
Yabancı İşletmelerin istedikleri nitelik ve
uygulama kriterlerinin incelenmesi
1. Mimari Yapı ve Görsel Kriterler (Alan
tahsisleri, tavan yükseklikleri, yüzey
malzemeleri) vs…
2. Konuk Oda ve Banyo Kriterleri
3. Genel Alan Kriterleri (Restoran, Bar,
Toplantı Salonlar, Spa) vs…
4. Elektrik Donanım ve Alt Yapı Kriterleri
5. Tesisat Donanım Kriterleri
6. Yangın Önleme Kriterleri

17.
HUKUKİ
Okan Üniversitesi Turizm ve Otelcilik Bölümü ve Uygulama –
Araştırma Merkezi ile Engelsiz Hayat Dayanışma Derneği (EHDD)
tarafından düzenlenen “Engelsiz Turizm İçin Engelsiz Tesisler”
başlıklı seminerde;
“Türkiye’de hiçbir tesisin yüzde 100 engelsiz turizme uygun
olmadığı” belirtildi.
Bir tesisin engelsiz olması için fiziksel koşullarının, bedensel
engelliler, tekerlekli sandalye kullanıcıları, görme engelliler,
işitme engelliler, konuşma engelliler ve yakınlarıyla birlikte tatil
yapan zihinsel engellilere uygun olması gerektiği belirtildi.
Tesislerin bu halde olmasının ana nedeni; Belediyelerin yanlış
uygulamaları, Mimarların hataları, Kanun koyucu, Bakanlıklar ve
ilgili kurumlar tarafından yetersiz denetleme ve cezai
uygulamalar olarak belirtildi.

18.
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI
 Prototip odanın hazırlanması
 Yatak odası
 Banyo
 Oda ve Genel Alan spesifikasyonlarının
konsept doğrultusunda hazırlanması

19.
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI
Finansal
Zaman ve süreç aşamalarının tespit çalışmaları
 Mimari proje ve çizimlerin tamamlanması ve gerekli
izinlerin alınması
 İnşaat yönetim ve idari kadrolarının tespiti
 Kaba inşaat çalışmalarının başlaması
 Otel Yönetim kadrosunun tespiti
 İnşaat malzeme, OSE, FF&E alımlarının başlaması
 Satış kadrosunun tespiti
 Otel tanıtım malzemelerinin tespiti
 Satış, pazarlama faaliyetlerinin başlaması
 İnsan kaynaklarının tespiti ve alımların başlaması

20.
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI
Finansal
Maliyet tespit çalışmaları
Tahmini yatırım maliyetinin
hesaplanması
Açılış öncesi bütçenin hazırlanması

21.
Finansal
Toplam İnşaat - M2
15.000
15.000
250
250
20-22
20-22
Toplam Oda Sayısı
Net Oda M2 (Orta sınıf
oda brüt *60m2)
Toplam İnşaat Maliyeti €
(inşaat m2 maliyeti 1.500€)
Toplam Arsa Maliyeti €
(%20)
Toplam Otel Maliyeti €
Oda Başı Maliyet €
Minimum Oda Satış Fiyatı €
(Oda maliyeti/1000)
22.500.000
22.500.000
22.500.000
4.500.000
4.500.000
27.000.000
27.000.000
32.500.000
108.000
108.000
130.000
108
108
130
10.000.000 30%

22.
Finansal
Toplam İnşaat - M2
22.500
22.500
250
250
30-35
30-35
Toplam İnşaat Maliyeti €
(inşaat m2 maliyeti
2.000€)
Toplam Arsa Maliyeti €
(%30)
45.000.000
45.000.000
20.000.000
20.000.000
Toplam Otel Maliyeti €
65.000.000
65.000.000
260.000
260.000
260
260
Toplam Oda Sayısı
Net Oda M2 (Orta sınıf
oda brüt *90m2)
Oda Başı Maliyet €
Minimum Oda Satış
Fiyatı € (Oda
maliyeti/1000)

23.
Finansal
Harcama Kalemleri
5 Yıldız
Euro
Arazi ve Bina donanım
islahı Giderleri
Bina Yapım Giderleri
(İnşaat)
Mimari ve Proje
Giderleri
Teknik Ekipman
Giderleri
Mobilya-Tefrişat ve
Malzeme Giderleri
Operasyon Malzeme ve
Ekipmanları
Açılış Öncesi Gid. ve
İşletme sermayesi
Toplam
Deluxe
%
Euro
%
1.125.000
5
2.250.000
5
10.125.000
45
20.250.000
45
1.125.000
5
2.250.000
5
5.625.000
25
11.250.000
25
2.700.000
12
5.400.000
12
1.125.000
5
2.250.000
5
675.000
3
1.350.000
3
22.500.000
100
45.000.000
100

24.
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI
Finansal
Gelir Projeksiyon Çalışmaları
 Açılış öncesi gelir prokesiyonu
 10 yıllık gelir projeksiyonu

25.
Açılış Öncesi Bütçesi
İdari Ofis Giderleri
Genel Müdür
Finans – Muhasebe Müdürü
Personel Müdürü
Eğitim Müdürü
Halkla İlişkiler Müdürü
Bilgi İşlem Müdürü
Satınalma Müdürü
Departman Personel Giderleri
Sekreter
Muhasebe elemanı
Temizlik elemanı
Servis elemanı
Satış-Pazarlama ve Tanıtım Giderleri
Reklam Ajans Giderleri
Halkla İlişkiler Ajansı Giderleri
Fuar-Sergi-Satış Partnerlik Giderleri
Basılı Evrak ve Tanıtım Materyali
Giderleri
Basın Tanıtım Giderleri
Danışmanlık Giderleri
Aylık Toplamlar
Eyl.2013
0
0
Eki.13
0
0
Kas.13
0
0
0
0
0

26.
Açılış Öncesi Bütçesi
Eyl.2013
Eki.13
Kas.13
Kira Gideri
Yiyecek ve İaşe Giderleri
Temizlik Malzemesi Giderleri
Ofis Ekipman ve Kırtasiye
Giderleri
Aylık Toplamlar
0
0
0
Enerji Giderlerl
Elektrik
Gaz
Su
Çöp Belediye Hizmetleri
Aylık Toplamlar
0
0
0
FFE & ve Operasyon Malz.
Danışmanlık Giderleri
Sigorta Gİderleri
Diğer Giderler
Toplam Giderler
0
0
0

27.
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI
Finansal
İşletme Yetkisi Anlaşması
(Franchising contract ) Gelir / Gider projeksiyonu
İşletme Anlaşması
(Management Contract) Gelir / Gider
projeksiyonu
Kiralama
(Leasing) Gelir / Gider projeksiyonu

28.
İşletme Anlaşması Genel Şartları 1






Kontrat süresi: 15 Yıl + 5-yıl uzatma imkanı
Odalar Primi: Toplam cironun 3%
Başarı Primi: Ayarlanmış Vergi Öncesi Karın
12% (AGOP)
Teknik Yardım. Primi: Oda başı $500
(tek seferlik ödeme)
Satış & Pazarlama Katkı Primi:
Toplam cironun 1.5%
Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Rezervi:
İlk 5 Yıl Toplam cironun 1.5%
Takip eden yıllarda Toplam cironun 2.5%
Kontrat Başvuru Bedeli: 60.000 USD

29.
İşletme Anlaşması Genel Şartları 1
Görünmeyen Kalemler:
Açılış Eğitimleri
Yıllık Kalite ve Standart Kontrol İşlemleri
Fuar, seminer, Road-show katılımları
Belli miktar üzerinde olan her türlü tanıtım ve
reklam materyalleri
Global yazılım ve teçhizat değişiklikleri
Global Marka-Logo destekli pazarlama materyal
değişiklikleri

30.
Franchising Anlaşması
Franchise Fee – İsim hakkı: İlk 5 yıl Yıllık Toplam Brüt
Oda Gelirinin %4’ü +KDV
Rezervasyon Ücreti:
GDS bağlantısı, 4.000 USD + KDV
Rezervasyon başına ödeme, 16 USD + KDV
Seyahat Acentasına ödeme %10 komisyon + KDV
Çağrı MerkeziYıllık Toplam Brüt Oda Rezervasyon
Gelirinin %10’u + KDV
Web sitesi üzerinden gelen rezervasyon ödemeleri
Yıılık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %8’i +
KDV

31.
Franchising Anlaşması - 2





Partner Şirket ve Uçuş Mili uygulaması
THY Miles&Miles üyelerine her bir konaklaması
ve 500 mil karşılığı harcamalrı için 12,5 USD
+KDV
Açılış Eğitimi: 5.000 USD + KDV
Katalog Ücreti: Zincir otel kataloğunun
minimum 100.000 kopyası karşılığı
Loyal Club Card: Kart programına uyguladığı
şartlar üzerinden tüm kredi kart ve ödemelerde
uygulanan indirim ve promosyonlara katılma

32.
Franchising Anlaşması - 3
 Mobilya ve Teçhizat Yenileme Fonu:
 İlk Sene Toplam Brüt Gelirin %1’i
 2 ve 3’cü Sene Toplam Brüt Gelirin
2’si
 4’cü Sene Toplam Brüt Gelirin %3’ü
 5’ci Sene Toplam Brüt Gelirin %4’ü
 Kontrat Ücreti: 50.000 USD

33.
Finansal
Arazi ve/veya Bina donanım islahı Giderleri
Site and Area Improvements
Bina Yapım Giderleri
Teknik Ekipman Giderleri
Mimari ve Proje Giderleri
Soft Costs
Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri
FF&E (fixture-furniture & equipment)
Operasyon Malzeme ve Ekipmanları
OS&E (operating supplies & equipment)
Açılış Öncesi Gİderler ve İşletme sermayesi
Pre-opening and working capital

34.
Finansal
Harcama Kalemleri
Ekonomi
Euro
Arazi ve Bina donanım
islahı Giderleri
Bina Yapım Giderleri
(İnşaat)
Mimari ve Proje
Giderleri
Teknik Ekipman
Giderleri
Mobilya-Tefrişat ve
Malzeme Giderleri
Operasyon Malzeme
ve Ekipmanları
Açılış Öncesi Gid. ve
İşletme sermayesi
Toplam
Orta-+
%
Euro
5* ve Deluxe
%
Euro
%
3.000
5
5.000
5
10.000
5
27.000
45
45.000
45
90.000
45
3.000
5
5.000
5
10.000
5
15.000
25
25.000
25
50.000
25
7.200
12
12.000
12
24.000
12
3.000
5
5.000
5
10.000
5
1.800
3
3.000
3
6.000
3
60.000 100
100.000 100
200.000 100

35.
Finansal
Finans temin edebilmede en önemli kriterler
Yatırımcının kişiliği (güvenilirlik–referans)
Lokasyon
Bağımsız kurumlar tarafından yapılan
fizibilite analizleri
İşletmeci (marka veya bireysel)
Kendine özel Temalı projeler
Planlar ve izinler

36.
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI
ÇALIŞMALARI
Operasyonel
Misyon
Vizyon
Hedef
Stratejiler
Şirket ilkelerinin belirlenmesi

37.
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI
ÇALIŞMALARI
Operasyonel
 Sertifikasyon ve Uluslar arası Belgelendirme
 Servis standartlarının belirlenmesi
 Hizmet standartlarının belirlenmesi
 Standardizyon çalışmalarının başlaması
 ISO 9001 – 2000 Kalite standartları
 ISO 14000
Çevre Koruma standartları
 ISO 18000
Müşteri Memnuniyeti standartları
 ISO 22000
Yiyecek Sağlığı ve Hijyen standartları

38.
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI
ÇALIŞMALARI
Operasyonel
 İnsan Kaynakları departmanının oluşumu
 Departman bazında toplam personel sayısının belirlenmesi
 Personel seçme ve yerleştirme sürecinin başlaması
 “İşletme Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması
 “Departmansal Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması
 “Departmansal Hizmetiçi Eğitimlerinin” planlanması
 “Kişisel Gelişim Eğitimlerinin” planlanması
 Performans değerlendirme prosedürlerinin belirlenmesi
 Personel ödüllendirme ve uyarı mekanizması planlaması

39.
Teknik
 Mimari Ofis tarafından hazırlanması
gereken «PROJCET MANAGEMENT» İş
planı tasarımı
 İşletme Ofisi, Kontrolör Firma, Yatırımcı
Firma tarafından İş planının günlük
olarak izlenmesi
 Saha gezileri ve haftalık iş takip
toplantılarının yapılarak inşaat ve
projenin geldiği aşama tespit edilmelidir

40.
Teknik
a. Hafriyat
b. Kaba inşaat
c. Mekanik tesisat (Isıtma, soğutma-havalandırma, yangın, giderler,
d. bacalar vs.)
e. Elektrik tesisat (Yüksek-orta grilim ve zayıf akım, müzik-ses ve görüntü
f. altayapısı, güvenlik kameraları vs.)
g. Duvarlar (delikli tuğla, ytong-bims-alçıpan-betopan)
h. Mermer
i. Tavan Kapama
j. Kapı montaj
k. Duvar kağıdı
l. Boya
m. Halı, parke, süpürgelikler
n. Sabit ve hareketli mobilya
o. Aydınlatma (iç-dış)
p. Bina dış cephe ve peyzaj çalışmaları

41.
Teknik
Aşama
HafriyatKaba inşaat
İnce işler
Arıza ve
Rötuşlar
Toplam
Gün / Ay
Gün
Ay
122
4
213
7
30
1
365
12
%
39,0
Gün
Ay
180
60,0
6
300
1,0
10
60
100,0
2
540
18
%
39,0
Gün
Ay
213
30,0
60,0
7
424
60,0
1,0
14
93
10,0
100,0
3
730
100,0
24
%

42.
Hukuki
 Kurulacak olan şirketin türü (AŞ, LTD, Holding)
 İlçe ve Büyükşehir Belediye imar –iskan ve
ruhsatları
 Elektrik, Su, Doğalgaz alt yapı çalışmaları ve
ruhsatları
 Bakanlık ruhsat ve belgeleri (yatırım ve işletme)
 Yerli veya yabancı otel işletmeleri ile ilgili
Franchising, Management veya Leasing kontrat
çalışmaları

43.
Hukuki
Otel yapımının gecikmesine neden olan 5
önemli engel
Belediye, Büyükşehir izinleri % 40
Finans tedarik edebilme % 30
Çevresel şart ve sorunlar %12
Zamanlama ve iş sürecinin uzaması % 10
Taşeron ve alt taşeron sorunları % 8

44.
Sektörden Yatırımcıya Öneriler A
 Horwath HTL Türkiye Başkanı Metin Erdoğdu
1. Egonuzu yenin!
2. Otel yatırımlarında 1 TL= 1000 TL kuralını bilin!
3. Devlet teşviklerinden azami yararlanın!
4. Otele en uygun arazi seçimini sektörel normlar içinde yapın!
5. Otelinizin işletmesini güvenilir bir markaya verin!
6. Otel tecrübesi olan bir mimar ile çalışın!
7. Kamu ile çalışmaktan korkmayın!
8. Marka işletme sözleşmesinin bir hukuk işi olmadığını bilin!
9. Otel yatırım danışmanı ile çalışın!
10.Otel yatırımlarınızda sürdürülebilirlik kriterlerini uygulayın!

45.
Sektörden Yatırımcıya Öneriler B
 TYD İcra Kurulu Üyesi, Doç. Dr. İbrahim Birkan
1. İlk olarak Otelin Yönetim Sistemine Karar Verilmeli
 (Franchising-Management Contract-LeasingManchise)
1. Farklı Senaryolara göre Yatırımın Karlılığı Hesaplanmalı
 (nakit akışı, yatırımın net bugünkü değeri, iç verim
oranı, geri dönüş süresi ve öz sermayenin geri dönüş
süreleri).
1. Arsa Maliyeti Yatırımın 15% - 20% arasında olmalı