Revista del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid

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Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid
Nº 51 segunda época Enero - Marzo 2017 www.coapimadrid.org
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Nº 54 segunda época Enero - Marzo 2018 www.coapimadrid.org
Colegiado
+Nueva Bolsa Inmobiliaria de los ///API de Madrid. la
mayor red Inmobiliaria de la Comunidad de Madrid
REGISTRO DE AGENTES
INMOBILIARIOS DE LA
COMUNIDAD DE MADRID

2. 91 542 35 35
Organiza: MEDIAPI
Institución de Mediación del
Colegio Oficial de Agentes de la
Propiedad Inmobiliaria de Madrid
Mediación
y Arbitraje
Inmobiliario
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3. 5 Carta del Presidente
6 Reportaje
La Comunidad de Madrid pone en marcha el Registro de
Agentes Inmobiliarios.
12 Opinión
la protección de los consumidores de productos
hipotecarios sobre la vivienda: el papel del agente
inmobiliario.
15 Actividad
Entrega de medallas de oro, de plata y diplomas por los
años de ejercicio profesional.
19 Jurisprudencia
Sentencia Juzgado 1ª instancia nº 10 Santander de 25 de
febrero de 2.015 (Procedimiento ordinario nº 763/14) P. 1
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actualidad
La Bolsa Inmobiliaria de los ///API y AIM de Madrid, la
oferta al alcance de los profesionales.
28 Normativa
Novedades en la actual Ley de Protección de Datos.
30 Al día
La compra de viviendas creció un 14,6% en 2017, siendo el
mejor año desde 2008
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados
del COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
La gran trampa, por qué los bancos centrales están
abonando el terreno para la próxima crisis
En este número ...
SUMARIOColegiado
Edita
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Asesor Jurídico
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Redacción de colaboraciones
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Inmobiliaria de Madrid no comparte
necesariamente las opiniones ni los
artículos publicados en esta revista.

5. Carta del Presidente
Queridos compañeros
E
n el momento en que escribo estas líneas,
ya se ha publicado el Decreto 8/2018, de 13
de febrero, por el que se crea el Registro de
Agentes Inmobiliarios de la Comunidad de Madrid y
se regulan los requisitos para la inscripción del agente
inmobiliario (BOCM Nº 40, de 16 de febrero de 2018).
Se trata de una iniciativa en la que hemos sido prácti-
camente “promotores” y de la que os mantendremos
debidamente informados antes de su entrada en vigor,
que se producirá el próximo 16 de mayo. Ya os antici-
po que al tener el Registro un carácter voluntario –y
nuestro interés es y siempre ha sido que tenga carácter
obligatorio-, tendremos que seguir trabajando en el fu-
turo. Sí podemos decir que es un buen punto de partida
que fomenta la calidad y la actividad responsable de los
profesionales, aunque hoy por hoy de una forma volun-
taria para aquellos que quieran registrarse.
En el plano del funcionamiento económico del mer-
cado inmobiliario, comenzamos el año con el horizonte
despejado. 2017 ha sido un buen año, pues hemos ob-
servado una mayor actividad y un repunte en los valo-
res de las viviendas. Se trata de un buen empuje inicial,
que ayudará a que en 2018 nos guiemos con este buen
ritmo. Entra dentro de lo esperable que se consolide el
crecimiento en el número de transacciones, que se mo-
verá en el entorno del 13% al 15% con respecto a 2017.
Estos buenos síntomas no deben despistarnos de las
disfunciones que todavía padece el mercado. Por ejem-
plo, el protagonista sigue siendo el inmueble de segun-
da mano. Esto no es bueno, pues es necesario que para
que haya un equilibrio se abran más oportunidades en
los desarrollos de la vivienda nueva. Las promociones
que han empezado a despuntar ya en la región necesi-
tan un claro empuje para que el mercado despierte del
todo.
En lo que respecta a la financiación hipotecaria, el
sector financiero mantiene su actitud prudente en el
acceso al crédito, pero esperemos que sea más favorable
y más sensible a las necesidades de todos. Además, en
este año que ha comenzado es previsible que continúe
la tendencia bajista en los tipos de interés, por lo que se
debería aprovechar este escenario.
El Colegio seguirá pendiente este año de las acti-
vidades formativas para los colegiados, un aspecto
fundamental que sirve de soporte a la actuación pro-
fesional y permite estar al tanto de las novedades fis-
cales, legales y administrativas que afectan al sector
inmobiliario.
No quisiera terminar estas palabras sin apuntaros
el esfuerzo que está haciendo el Colegio por mantener
los canales de comunicación activos y ser sensible a las
inquietudes de los profesionales. Es importante que si-
gamos presentes en los medios de comunicación y por
vuestra parte os animo a que participéis en las redes
sociales –donde podéis informaros puntualmente de las
tendencias del sector-. Todo ello contribuye muy favo-
rablemente para que se reconozca la profesionalidad y
el valor que tenemos los API en medio de un mercado
que sigue liberalizado y a partir de Mayo, solo contro-
lado de una forma parcial para aquellos que volunta-
riamente quieran inscribirse en el Registro de la Comu-
nidad de Madrid.
Un fuerte abrazo

6. 6 COAPI de MADRID
REPORTAJE
La Comunidad de Madrid ha aprobado el decreto de creación del Registro de Agen-
tes Inmobiliarios. Después de que el COAPI lo impulsara y planteara esta medida
hace más de dos años, ahora acaba de aprobarse e inicia su andadura como una ga-
rantía añadida para los consumidores y los propios profesionales del sector inmobi-
liario. El objetivo principal es defender y proteger los derechos de los consumidores
que contratan a los agentes inmobiliarios. El decreto regula los requisitos para la ins-
cripción de los profesionales y es de carácter voluntario. El COAPI seguirá trabajando
para que en un futuro tenga carácter obligatorio pues a día de hoy es voluntario, para
quienes quieran registrarse.
La Comunidad
de Madrid
pone en marcha el
Registro de Agentes
Inmobiliarios

7. 7Revista Colegiado
Será de carácter voluntario, por lo que
el COAPI de Madrid seguirá trabajando
para conseguir su obligatoriedad
E
l Registro de Agentes In-
mobiliarios se pone en
marcha. La Comunidad de
Madrid ha aprobado el decreto que
lo introduce en el ámbito autonómi-
co, lo que permitirá a los profesiona-
les estar incluidos, de forma volun-
taria, siempre que cumplan con una
serie de requisitos que afectan a la
capacitación profesional y a la sol-
vencia económica. Fue el COAPI de
Madrid la entidad que planteó esta
medida a la Administración,
(ver Colegiado Nº 47)
lo que facilitó que ésta recogiera el
guante y comenzara a estudiar la
cuestión. A finales de 2016 desde
la Dirección General de Vivienda se
hacía público el compromiso de sa-
car adelante el Registro
(ver Colegiado Nº 49)
y recientemente, el director general
de Vivienda anunciaba en las III Jor-
nadas Inmobiliarias del COAPI que
ya estaba listo para salir.
(ver Colegiado Nº 53).
En efecto, así ha sido. Durante
todo este tiempo, el COAPI de Ma-
drid ha trabajado intensamente para
que saliera adelante. Aunque lo
cierto es que será necesario seguir
trabajando, pues la forma de hacer
más efectiva la transparencia es que
el Registro tenga carácter obligato-
rio.
El Decreto que lo pone en mar-
cha ya ha sido publicado en el Bo-
letín Oficial de la Comunidad de
Madrid (Decreto 8/2018, de 13 de
febrero, del Consejo de Gobierno,
por el que se crea el Registro de
Agentes Inmobiliarios de la Comuni-
dad de Madrid y se regulan los re-
quisitos para la inscripción del agen-

8. 8 COAPI de MADRID
REPORTAJE
te inmobiliario; BOCM Nº 40, Viernes 16 de Febrero de
2018), y entrará en vigor el 16 de Mayo de 2018.
Los consumidores podrán consultar el Registro a
través de la página web de la Comunidad de Madrid
cuando quieran conocer a los profesionales que hayan
acreditado las suficientes garantías para pertenecer al
mismo.
Entre los requisitos que se exigirá para formalizar la
inscripción se encuentra el de tener un establecimien-
to de este tipo abierto al público en la Comunidad de
Madrid o bien prestar este servicio por vía electróni-
ca o telemática, y acreditar la capacitación profesional
para desarrollar esta actividad.
Se entenderá que el agente in-
mobiliario tiene esta capacitación
profesional cuando cumpla alguno
de estos tres supuestos: tener un
título universitario de Ciencias So-
ciales y Jurídicas, Ingeniería o Ar-
quitectura, haber completado una
formación no universitaria de al me-
nos 200 horas lectivas en materia
inmobiliaria o acreditar experiencia
como agente inmobiliario durante
al menos los cuatro años inmediata-
mente anteriores a la presentación
de la solicitud.
Además, la Comunidad exigirá
para inscribirse distintos requisitos
de solvencia, como tener una garan-
tía por importe mínimo de 60.000 €
por establecimiento abierto al públi-
co y año de cobertura, y un seguro
de responsabilidad civil profesional
vigente con un capital mínimo ase-
gurado de 100.000 euros por si-
niestro y 600.000 euros por año. La
inscripción tendrá una vigencia de
cinco años renovables por periodos
de igual duración, y podrá ser can-
celada en el caso de que se consta-
te la inexactitud, falsedad u omisión
de carácter esencial en la informa-
ción facilitada para figurar en el mis-
mo.
El COAPI de Madrid entiende que
la creación del Registro es un paso
adelante para ganar en seguridad jurídica, transpa-
rencia y garantías en el sector inmobiliario de la Co-
munidad de Madrid. El motivo principal es que podrá
localizarse a los profesionales del sector que se ins-
criban, lo que favorecerá que los consumidores ten-
gan un conocimiento real del profesional al que acu-
den. Ahora bien, el Colegio entiende que en adelante
debería darse un paso más para que, en el futuro, el
registro tenga carácter obligatorio, pues es la forma
de hacer más efectiva la transparencia, aspecto en el
que seguirá trabajando el Colegio. El motivo es que el
mercado sigue liberalizado y a partir del próximo 16
de mayo, cuando entra en vigor el decreto, solo estará
controlado en parte, para quienes voluntariamente se
inscriban.
“Todo intento de regulación, pues el registro
al ser voluntario es un intento, tendrá que
evolucionar a que sea necesario y obligatorio,
porque la intermediación inmobiliaria es
un servicio tan relevante que necesita ser
regulado”
José Manuel Fernández,
subdirector general de UCI

9. 9Revista Colegiado
“Al no ser obligatorio el registro se pierde un
poco el matiz de regulación que se consiguió
en Cataluña; lo vemos como un sello de
calidad favorable a los consumidores a los que
atendemos”.
Jesús Manuel Martínez Caja,
secretario general de AMADEI
La eficacia de la obligatoriedad
ya se ha podido constatar en otras
autonomías en que ya se encuentra
establecida. El caso paradigmáti-
co es el de Cataluña, donde desde
2010 está en vigor un registro de
profesionales de carácter obligato-
rio, como se tuvo oportunidad de
analizar en las II Jornadas Inmobilia-
rias del COAPI de Madrid
(ver Colegiado Nº 49).
COLEGIADO
ha pulsado las reacciones del sector
ante la publicación del Decreto
José Manuel Fernández Fernán-
dez, subdirector general de UCI, en-
tidad de crédito de BNP Paribas y
Santander, explica que “todo intento
de regulación, pues el registro al ser
voluntario es un intento, tendrá que
evolucionar a que sea necesario y
obligatorio porque la intermediación
inmobiliaria es un servicio tan rele-
vante que necesita ser regulado”.
Diferente es, matiza, “que el nivel al-
canzado sea idóneo o no, pero eso
lo dirá el tiempo”. Fernández cele-
bra la medida. Los requisitos exigi-
dos, precisa, “son básicos, pero su-
ficientes, ya que son los elementos
esenciales de toda regulación”. Otro
factor importante para el futuro del
registro es que “los consumidores
lo valoren realmente y lo conozcan,
pero para eso los profesionales lo
tienen que poner en valor”. Los as-
pectos más atractivos del decreto,
sin desmerecer otros, son que “exis-
ta un control oficial y la formación
que se exige”. La intermediación,
concluye, “es un servicio tan rele-
vante para las personas que hay que
tomarlo muy en serio”.
Para Jesús Manuel Martínez
Caja, secretario general de la Aso-
ciación Madrileña de Empresas In-
mobiliarias (AMADEI), “al no ser obli-
gatorio el registro se pierde un poco
el matiz de regulación que se con-
siguió en Cataluña; lo vemos como
un sello de calidad favorable a los
consumidores a los que atende-
mos”. Así, precisa que gracias a este
registro, “las agencias podrán mos-
trar a sus clientes que están regis-
trados y cumplen con los requisitos
del decreto, por lo que, aunque sea
voluntario, ofrecerá condiciones de
profesionalidad mayores respecto a
quien no esté registrado”.
En opinión de Beatriz Toribio,
directora de Estudios y de Asuntos
Públicos de Fotocasa, “se trata de
una medida muy positiva, de cara a
la transparencia, y que llega en un
momento muy importante al encon-

10. 10 COAPI de MADRID
trarnos en el arranque de un nuevo
ciclo en el sector inmobiliario”. En
este sentido, apunta Beatriz que
“hay que aprovechar para mejorar
la imagen del sector en la socie-
dad, pues participamos en una de
las decisiones más importantes en
la vida de la gente, y para que haya
más seguridad jurídica”. El sector
inmobiliario, precisa, “necesita una
profesionalización y este Decreto es
un ejemplo de ello, es un paso ha-
cia adelante, ya que el consumidor
tendrá más información del agente
inmobiliario de la que tenía antes”.
Toribio cree que es relevante la exi-
gencia de formación que incluye el
nuevo decreto y recuerda la existen-
cia de iniciativas formativas como la
de Fotocasa Academy.
Por último Jaime Cabrero, pre-
sidente del COAPI de Madrid opi-
na, “La aprobación del Registro de
Agentes Inmobiliarios es un paso
adelante para el sector, pues por
un lado, muestra la sensibilidad de
las Administraciones Públicas con
las necesidades de dar garantías
para los consumidores en el ámbi-
to inmobiliario y, por otro, los pro-
fesionales encuentran una fórmula
más para acreditar su preparación y
conocimientos en el asesoramiento
que prestan. La característica de la
voluntariedad es una cuestión que
limita el alcance que esta medi-
da podría tener si fuera obligatorio,
pues solo permitirá localizar a los
profesionales que quieran registrar-
se. No obstante, el Colegio seguirá
trabajando para conseguir una ma-
yor efectividad, que pasa por dise-
ñar la puesta en marcha de la obli-
gatoriedad”.
José Mª López Agúndez
“Se trata de una medida muy positiva, de cara
a la transparencia, y que llega en un momento
muy importante al encontrarnos en el arranque
de un nuevo ciclo en el sector inmobiliario”.
Beatriz Toribio,
directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa
“Muestra la sensibiliadad de las
Administraciones Públicas con la necesidad
de dar garantías para los consumidores en el
ámbito inmobiliario”.
Jaime Cabrero García,
presidente del COAPI de Madrid
REPORTAJE

11. 11Revista Colegiado
LA RADIOGRAFÍA
DEL REGISTRO
DE AGENTES
INMOBILIARIOS
# # Publicación: el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid ha publicado el Decreto 8/2018, de
13 de febrero, del Consejo de Gobierno, por el que se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Co-
munidad de Madrid y se regulan los requisitos para la inscripción del agente inmobiliario (BOCM Núm. 40,
de 16 de febrero de 2018).
# # Entrada en vigor: El Decreto entrará en vigor a los tres meses de su publicación, es decir el 16
de mayo de 2018.
# # Características: La inscripción en el Registro tiene carácter voluntario, individual y gratuito, si
bien desde el Colegio seguiremos trabajando con ahínco para que en el futuro la inscripción sea obligatoria
con el fin de ganar en seguridad jurídica, transparencia y garantías en el sector inmobiliario.
# # Requisitos: Los requisitos para obtener la inscripción son de capacitación profesional y de sol-
vencia. En cuanto a la capacitación, habrá que cumplir alguno de los requisitos siguientes: poseer titula-
ción universitaria de la rama de Ciencias Sociales y Jurídicas, Ingeniería o Arquitectura; tener formación
no universitaria de al menos 200 horas lectivas en materia inmobiliaria o bien acreditar experiencia como
agente inmobiliario durante los cuatro años inmediatamente anteriores a la presentación de la solicitud.
# # En lo que se refiere a los requisitos de solvencia, habrá de acreditarse estar en posesión de un
seguro de caución o fianza por importe mínimo de 60.000 euros por establecimiento abierto al público
y año de cobertura, o por agente y año de cobertura si se trata de agente inmobiliario que desarrolla su
actividad exclusivamente a través de medios electrónicos o telemáticos. Además, es necesario disponer
un seguro de Responsabilidad Civil Profesional con un capital mínimo asegurado de 100.000 euros por
siniestro y 600.000 euros por año.

12. 12 COAPI de MADRID
OPINIÓN
LA PROTECCIÓN DE LOS
CONSUMIDORES DE
PRODUCTOS HIPOTECARIOS
SOBRE LA VIVIENDA:
EL PAPEL
DEL AGENTE
INMOBILIARIO
Por: José Merino Tapia
Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
C
on base a la facultad que
el vigente artículo 51 de
la Constitución Española
confiere a los poderes públicos para
garantizar la defensa de los consu-
midores y usuarios, protegiendo,
mediante procedimientos eficaces,
la seguridad, la salud y los legíti-
mos intereses económicos de los
mismos, han sido numerosas las
diferentes normativas, a nivel es-
tatal y autonómico, que se han ido
promulgado en el tiempo para pro-
teger sus derechos, si bien el sector
de los productos hipotecarios, en
su vertiente inmobiliaria, demanda
una regulación específica dada la
complejidad de los contratos que
se formalizan en dicho ámbito que
exigen una seguridad jurídica espe-
cial, tanto en la fase precontractual
como en la contractual, al concurrir
intereses particulares junto con un
interés público -como ha ocurrido
recientemente con la contratación
abusiva de participaciones prefe-
rentes y subordinadas-.
Es importante que el Agente in-
mobiliario conozca el régimen es-
pecífico que se avecina sobre la
protección de las personas físicas
que participen como deudoras, ga-
rantes o titulares de garantías en
préstamos o créditos garantizados
mediante hipoteca sobre vivienda o
cuya finalidad sea la adquisición de
bienes inmuebles de uso residen-
cial, así como la problemática actual
de conciliación entre los distintos
agentes jurídicos que intervienen
en la constitución de las garantías
hipotecarias con la protección de
los derechos de los consumido-
res y usuarios, pues el Proyecto de
Ley que a continuación se analiza
también será de aplicación a la in-
termediación para la celebración de
contratos de préstamos con garan-
tía hipotecaria y de préstamos cuya
finalidad sea adquirir o conservar
derechos de propiedad sobre terre-
nos o inmuebles construidos o por
construir, siempre que el prestatario,
el fiador o garante sea un consumi-
dor.
En este sentido, el Gobierno, con
el objeto de incorporar al ordena-
miento jurídico español -de manera

13. 13Revista Colegiado
algo tardía y con muchas lagunas
como ahora veremos- el régimen de
protección previsto en la Directiva
2014/17/UE del Parlamento Euro-
peo y del Consejo, de 4 de febre-
ro de 2014, sobre los contratos de
crédito celebrados con los consu-
midores para bienes inmuebles de
uso residencial -no necesariamente
habitual-, aprobó el pasado mes de
noviembre de 2.017 la remisión a las
Cortes Generales del Proyecto de
Ley reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario que se encuen-
tra en estado de tramitación (Boletín
Oficial de las Cortes Generales nº
12-1, de 17/11/17), conocida como
la “nueva Ley Hipotecaria” dado que
la Disposición Final 1ª de dicho Pro-
yecto modifica diversos preceptos
de la vigente Ley Hipotecaria -arts.
12, 114, 129 bis, y 258.2-.
Esta normativa, de carácter irre-
troactiva -no será de aplicación a
los contratos de préstamo suscritos
con anterioridad a su entrada en vi-
gor- cuyo objetivo, en principio, es
reducir las comisiones asociadas a
modificaciones en los contratos hi-
potecarios y reforzar la transparen-
cia de las hipotecas, será de apli-
cación a los contratos de préstamo
concedidos por personas físicas o
jurídicas que realicen dicha activi-
dad de manera profesional, cuando
el prestatario, el fiador o garante sea
una persona física y dicho contrato
tenga por objeto, bien la concesión
de préstamos con garantía hipote-
caria u otro derecho real de garantía
sobre un inmueble de uso residen-
cial, o bien la concesión de présta-
mos cuya finalidad sea adquirir o
conservar derechos de propiedad
sobre terrenos o inmuebles cons-
truidos o por construir, siempre que
el prestatario, el fiador o garante sea
un consumidor1
.
Lo primero que llama la atención
del Proyecto respecto de la norma-
tiva anterior, es la ampliación de los
plazos y cuantías para que la enti-
dad financiera pueda iniciar el pro-
ceso de ejecución del préstamo (el
llamado “vencimiento anticipado2
”).
Se amplía a nueve cuotas mensua-
les impagadas o una cuantía que
supere el 2% del capital si la mora se
produjera dentro de la primera mi-
tad de la duración del préstamo; y a
doce cuotas mensuales impagadas
o una cuantía equivalente al 4% del
capital concedido cuando la mora
se produjera dentro de la segunda
mitad de la duración del préstamo.
Bajo esta aparente mejora, lo que
realmente se puede llegar a produ-
cir es una discriminación del consu-
midor al diferenciar la norma unos
porcentajes diferentes según el pe-
ríodo en el que se dé el impago para
dar por vencido el préstamo, y de
esta forma se continuará protegien-
do a las entidades bancarias frente
a la tutela judicial que comienzan a
otorgar los Tribunales de justicia al
haber decretado en diversas reso-
luciones que no es posible la eje-
cución de la hipoteca hasta que no
se constate y verifique un auténtico
incumplimiento por el usuario de
cierta entidad que, aun habiéndose
ampliado como acabamos de decir,
se sitúa algo alejado de otros orde-
namientos europeos de nuestro en-
torno en relación a la larga duración
y cuantía del préstamo hipotecario
-a modo comparativo, en Alema-
nia, es necesario el incumplimiento
de al menos el 10% de la deuda o
el 5% cuando se trate de contratos
de préstamo con un plazo superior
a tres años y siempre que el pres-
tamista además haya concedido al
deudor un periodo de dos semanas
para cumplir antes de resolver. En
Francia, es preciso el impago de una
suma equivalente al 20% del total a
desembolsar, con un plazo entre re-
querimiento de pago y ejecución de
un mes. Y en Italia, para que se de
el incumplimiento resolutorio debe
suponer más de la octava parte del
precio-.
Las comisiones por cancelación
anticipada estarán limitadas. Con la
nueva ley, la cancelación parcial o
total estará sujeta a una penalización
máxima. En el caso de las hipotecas
variables, el límite es del 0,5% en los
primeros 3 años y del 0,25% hasta el
quinto año. A partir de entonces, la
cancelación no tendrá comisión. En
el caso de las hipotecas fijas, la pe-
nalización es del 4% en los primeros
10 años, porcentaje que se reduce al
3% a partir de entonces. La norma-
tiva también establece un límite al
interés de demora, que a partir de la
entrada en vigor de la normativa no
podrá superar el 9%.
En lo concerniente a la comisión
de apertura se endosa al consumi-
dor gastos que no le corresponden
que van ligados a la formalización
del préstamo y cuya justificación es
la de cubrir los gastos administrati-
vos y de gestión de dicho préstamo,
cuando la realidad es que dichas
comisiones han de ser servicios
realmente prestados por la entidad
bancaria y aceptados por el cliente.
Se facilita la conversión de hipo-
tecas variables a fijas con rebaja en
los gastos de aranceles notariales
aplicándose los correspondientes a
los «Documentos sin cuantía». Ac-
tualmente no existe ningún tipo de
incentivo para que una hipoteca a
tipo de interés variable se convierta
en una fija, aunque todo cambiará
con la nueva regulación, siempre
que así lo pacten Banco y cliente. No
1 Son consumidores o usuarios a estos efectos las
personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su
actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, y las
personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica
que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una
actividad comercial o empresarial.
2 Consistente en dar por vencido el préstamo antes
del plazo acordado si el deudor incumple su obligación
de pago.

14. 14 COAPI de MADRID
OPINIÓN
obstante, en el momento actual en
el que el índice Euribor se encuen-
tra en negativo, convertir los tipos
variables a tipos fijos podría suponer
dar por buenos los tipos que se fija-
ban como cláusulas suelo en favor
de las entidades bancarias que en
la actualidad están siendo objeto de
reclamación en vía judicial por abu-
sivas.
Respecto a la fijación del interés
de demora en tres veces el interés
legal del dinero vigente a lo largo
del período en que resulte exigible
a aplicar sobre el capital pendiente
de pago, supone enfrentarse al mis-
mo problema que en las cláusulas
de vencimiento anticipado, esto es,
la independencia del límite legal y
el abuso de una cláusula de inte-
rés de demora, siendo chocante en
este sentido que no se asuma en el
Proyecto los parámetros fijados por
la última jurisprudencia del Tribunal
Supremo que impone que el inte-
rés de demora no puede superar en
dos puntos al interés remuneratorio
-que tampoco se puede derogar
salvo por parte del Tribunal de Justi-
cia de la Unión Europea- y que tam-
poco se asuma que en caso de nu-
lidad del interés de demora seguirá
valiendo el remuneratorio, aunque
se haya declarado el vencimiento
anticipado.
El Proyecto atiende a una “etapa
precontractual” referida al asesora-
miento gratuito del notario a los sie-
te días previos a la firma del contrato
a fin de verificar que las condiciones
del contrato se ajustan a la legalidad
(es decir, que no existen cláusulas
potencialmente opacas o abusi-
vas), lo que verificará mediante acta
que el consumidor deberá suscribir
aceptando la comprensión de las
consecuencias jurídicas y económi-
cas del contrato que va a firmar. Esta
es una condición necesaria para que
el notario autorice la escritura. Pues
bien, esta acta notarial no tienen
mucho sentido y está lejos de resol-
ver algo, pues el consumidor puede
que no tenga un conocimiento claro
de lo que va a firma, ya que el con-
sentimiento se presta cuando se fir-
ma el préstamo, ni antes ni después,
y el notario no debe convertirse por
imperativo legal en una especie de
“protector” de la Banca, cuando el
interés que verdaderamente hay
que proteger es el del consumidor.
Igualmente, se facilita la recon-
versión de hipotecas en divisas ex-
tranjeras a hipotecas en euros, a
petición del deudor. La legislación
actual no reconoce ningún dere-
cho a convertir en moneda nacio-
nal unilateralmente la deuda de un
préstamo inmobiliario denominado
en divisas. Sin embargo, la nueva
directiva contempla la posibilidad
de que el consumidor pueda solici-
tar en cualquier momento de la vida
del préstamo la conversión -en eu-
ros o en la divisa en la que percibe la
mayoría de los ingresos-, del crédito
en moneda extranjera, y como tal se
traslada a la normativa española, si
bien llama la atención que precisa-
mente en este producto complejo
y del elevado riesgo que supone la
fluctuación en los tipos del cambio
para el consumidor medio, no se es-
tablezcan mayores incentivos.
En el apartado de prohibiciones,
se prohíben las denominadas “ven-
tas vinculadas”, es decir, aquellas
que obligan al consumidor a acep-
tar una serie de productos o paque-
tes financieros como condición para
obtener la hipoteca. Ahora bien, sí
que está permitido las “ventas com-
binadas”, esto es, cuando la entidad
ofrece al cliente la posibilidad de
contratar algún producto (seguro
de hogar, de vida, etc.) a cambio de
ofrecerle una mejora en las condi-
ciones del préstamo (una rebaja del
tipo de interés). En definitiva, el re-
sultado será similar y no favorecerá
al prestatario, incluso puede perju-
dicar la combinación de sus produc-
tos contratados.
Para finalizar, es necesario hacer
una breve referencia a la actividad
de los intermediarios de crédito in-
mobiliario, que deberán actuar de
manera honesta, imparcial, trans-
parente y profesional, respetando
los derechos y los intereses de los
prestatarios en la prestación de ser-
vicios de intermediación o de aseso-
ramiento sobre el préstamo o, en su
caso, de servicios accesorios, como
en la ejecución de los contrato de
préstamo. Asimismo, deberán facili-
tar, en soporte de papel o en forma-
to electrónico, información general
clara y comprensible sobre los con-
tratos de préstamo -corresponderá
al Ministro de Economía, Industria y
Competitividad determinar el con-
tenido mínimo de esta información
general-, y ofrecerán al prestatario
la información personalizada que
necesite para comparar los présta-
mos disponibles en el mercado que
se deberá facilitar con suficiente
antelación respecto al momento en
que el prestatario quede vinculado
por cualquier contrato u oferta de
préstamo.
Pero lo fundamental de la nor-
ma respecto a los intermediarios
de crédito, es su intervención en la
fase precontractual del préstamo en
cuanto al deber de informar sobre la
solvencia del potencial prestatario,
si bien hubiera sido deseable que el
Proyecto hubiera ido algo más allá y
hubiera extendido esa fase precon-
tractual a la compraventa inherente
a la concesión de todo préstamo hi-
potecario con el objeto de introducir
criterios de transparencia que pre-
dica la norma pero desde la óptica
del proceso de compra, en el que la
intervención del Agente de la Pro-
piedad Inmobiliario, por razones de
interés general, se torna en funda-
mental para garantizar la protección
de los consumidores y usuarios de
los servicios prestados en el ámbito
inmobiliario (compraventa y crédito
hipotecario).

15. 15Revista Colegiado
ACTIVIDAD
Entrega de medallas
de oro, de plata
y diplomas por los años
de ejercicio profesional
Los colegiados reciben las diferentes distinciones de manos del
presidente
La entrega de medallas de oro, plata y los diplomas por veinte años de ejercicio
profesional, distinciones que otorga el COAPI de Madrid, fueron entregadas en un
acto celebrado en la sede del colegio que presidió D. Jaime Cabrero García quien
agradeció a los colegiados su dedicación a la profesión y permanencia en el Colegio
E
l Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria (COAPI) de Madrid, ha concedido
las correspondientes medallas de oro, de pla-
ta y los diplomas por veinte años de ejercicio profesio-
nal.
Los colegiados que han recibido las diferentes dis-
tinciones fueron los siguientes: Medalla de oro a D. José
Luis Hernández Cancela, D. Jesús Arroyo García y D. Lo-
renzo Gallego Páramos; Medalla de plata a D. Emiliano
Herráez Pérez; Diplomas por 20 años ininterrumpidos
en el ejercicio profesional a Dª Carmen Carmona Pla; D.
Carlos Arenas Liñan; D. Javier Porres Salazar; D. Alberto
Antonio Cominero-Díaz Heredero; D. Antonio Javier Sal-
cedo de Arce; D. Juan Casanova Casas; Dª Elia Sánchez
Vales; D. Lorenzo Colino Lamparero; D. Félix Jiménez
Hernández; D. José Luis García Alonso; D. Francisco José
Fernández-Conde Domarco; D. Alfredo Lecroisey An-
drés y D. José María Herrera Aguilar.

16. 16 COAPI de MADRID
ACTIVIDAD
De izq. a dcha. D. Francisco José Fernández-Conde, D. Alberto Antonio Cominero-Díaz, D. Juan Casanova, D. José Luis Hernández, D. Jaime Cabrero, D
Las distinciones fueron entrega-
das por el presidente del COAPI de
Madrid, D. Jaime Cabrero García.
LORENZO GALLEGO
PÁRAMOS (MEDALLA DE
ORO)
“Para mí es una satisfacción re-
cibir esta distinción y agradezco el
detalle que ha tenido el Colegio.
Durante mi trayectoria he vivido la
evolución del sector inmobiliario, en
concreto las tres crisis más desta-
cables que han surgido, la más im-
portante ha sido la última, de 2007.
También recuerdo la que se vivió a
mediados de la década de los se-
tenta, cuando un buen número de
municipios de la región quedaron

17. 17Revista Colegiado
paralizados con estructuras ya construidas, sin terminar,
que se mantuvieron así con un aspecto dantesco duran-
te cuatro o cinco años hasta que se reactivó el sector de
nuevo. La crisis de 2007 ha sido la más importante por-
que la caída de los precios fue muy drástica, lo que no
sucedió en las anteriores. Se produjo un temor generali-
zado entre todos los agentes del sector, lo que provocó
caídas de precios de hasta el 50%. Desde 2015 estamos
observando una subida continua de los precios muy rá-
pida, incluso mayor que en la crisis de 2007 –etapa en
la que los precios subieron más paulatinamente- ya que
en tres años estamos viendo subidas muy superiores a
la de aquellos momentos. La liberalización de 2000 fue
muy brusca para los profesionales y creó una mala ima-
gen para la profesión, ya que cualquiera podía, y puede,
realizar la actividad. La Administración tendría –como
sucede en otros países- que exigir conocimientos y pre-
paración. Opciones como el registro que ha propuesto
la Comunidad de Madrid no está de más, pero debería
ir más allá y que se pudiera exigir responsabilidad a los
profesionales”.
JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ
CANCELA
(MEDALLA DE ORO)
“Han transcurrido cuarenta años de ejercicio. Cuando
entré en el Colegio, los cursos de formación los impar-
tía D. Julio Enrile, que en aquel momento era vicepresi-
dente. Ha pasado el tiempo sin darme cuenta, porque
todo lo he basado en el trabajo y es bonito recibir ahora
D. Emiliano Herrárez, D. Lorenzo Gallego, Dña. Carmen Carmona, D. Alfredo Lecroisey, D. José Juis García, D. Félix Jiménez y Dña Elia Sánchez.
La crisis de 2007 ha sido la más importante
porque la caída de los precios fue muy drástica, lo que no
sucedió en las anteriores. Se produjo un temor generalizado
entre todos los agentes del sector, lo que provocó caídas de
precios de hasta el 50%. La liberalización de 2000 fue muy
brusca para los profesionales y creó una mala imagen para
la profesión, ya que cualquiera podía, y puede, realizar la
actividad. LORENZO GALLEGO PÁRAMOS

18. 18 COAPI de MADRID
ACTIVIDAD
esta distinción. También recuerdo
cuando recibí el título de mérito en
1997, de manos de D. Prudencio Ibá-
ñez. En mi caso, empecé a trabajar
en el sector inmobiliario antes de
colegiarme, a finales de los años
sesenta, pues estuve en la empre-
sa privada. El primer gran salto de
los precios hacia arriba se produjo
a mediados de la década de 1980,
cuando se aprobó la Ley Boyer; pos-
teriormente las subidas empezaron
a ser lineales, aunque en realidad la
mayor crisis que ha existido fue la
que sobrevino después de la bur-
buja de 2006, igual que subieron los
precios bajaron de forma abrupta. A
partir de la liberalización de la pro-
fesión de 2000, se ha producido un
vuelco total, porque empezaron a
introducirse agentes que no cono-
cían el sector, con poca prepara-
ción”.
EMILIANO
HERRÁEZ
(MEDALLA DE PLATA)
“Esta distinción representa la
lealtad al Colegio y a los consumi-
dores, ya que hasta la liberalización
el sector funcionó muy bien, por-
que las operaciones se realizaban a
través de agentes capacitados por
una oposición; cuando se produjo
la liberalización, lo que ha sucedido
es la falta de garantías para encon-
trar profesionales con capacitación;
actuamos en un comercio de tran-
sacciones y ello requiere una espe-
cialización. Por ello, creo que la evo-
lución del sector inmobiliario ha sido
negativa tanto para los comprado-
res como para los vendedores, ya
que desde 2000 no se exige nada,
ni un título, para ejercer. En mi opi-
nión, la crisis de 2008 ha sido la más
potente porque el euro introdujo un
espejismo en los precios y ello fue
una de las causas de la burbuja, los
precios se desorbitaron y los propios
bancos se dejaron llevar por ese es-
pejismo. Por otra parte, la liberaliza-
ción también provocó que los profe-
sionales buscaran otras salidas”.
José M. L. Agundez
En realidad la mayor crisis
que ha existido fue la que sobrevino
después de la burbuja de 2006, igual
que subieron los precios bajaron de
forma abrupta. A partir de la libe-
ralización de la profesión de 2000, se
ha producido un vuelco total, porque
empezaron a introducirse agentes que
no conocían el sector, con poca prepa-
ración. JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ
CANCELA
Creo que la evolución del sec-
tor inmobiliario ha sido negativa tanto
para los compradores como para los
vendedores, ya que desde 2000 no se
exige nada, ni un título, para ejercer.
En mi opinión, la crisis de 2008 ha
sido la más potente porque el euro
introdujo un espejismo en los precios y
ello fue una de las causas de la burbu-
ja. EMILIANO HERRÁEZ

19. Coleccionable
Jurisprudencia I Octubre-Diciembre 16
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por la Procuradora Sra. S,
en la representación citada, se inter-
puso en su día demanda en la que se
manifestaba que el demandante tiene
como objeto social, entre otros, la in-
termediación en el mercado inmobi-
liario, empleando el nombre comercial
de xxx. El 9 de octubre de 2012 el de-
mandado solicitó sus servicios para la
venta de una vivienda de su propiedad
sita en el barrio de A y a tal efecto sus-
cribió un contrato en el que se reco-
gían las condiciones y características
de la venta, y especialmente el precio
de venta (250.000 €), la comisión que
devengaría el demandante (que sería
del 4 % más el IVA sobre el precio fi-
nal de venta con un mínimo de 6.000
€) y el régimen de exclusividad (que
durante la vigencia del contrato im-
pedía al demandado no solo vender
la vivienda a través de un tercero sino
también personalmente). La duración
inicialmente pactada del contrato fue
de seis meses, que las partes poste-
riormente prorrogaron otros seis, de
modo que el contrato estuvo vigente
desde el 9 de octubre de 2012 hasta el
9 de octubre de 2013.
Una vez formalizado el encargo, el de-
mandante comenzó a desarrollar sus
funciones propias de captación de
potenciales clientes, publicitando la
vivienda e insertándola en una bolsa
de producto compartido denominada
xxx, en adelante plataforma) que per-
mitía a los demás operadores inmobi-
liarios tomar conocimiento de la oferta
de venta y participar en la búsqueda
de compradores. Fruto de esa inser-
ción en la plataforma la inmobiliaria
xxx contactó con xxx y le enseñó la
vivienda del demandado. En fechas
posteriores el demandado le comuni-
có al demandante que había llegado
directamente a un acuerdo con xxx
para venderle la vivienda y que éste
ya había depositado las arras para la
compra de la vivienda, lo cual suponía
un incumplimiento del pacto de exclu-
siva, además del aprovechamiento de
las gestiones del demandante para lo-
calizar al comprador y contratar con él
de espaldas al demandante.
Por todo ello el demandado le adeu-
daba 10.000 € en concepto de hono-
rarios, que se había negado a abonarle,
por lo que el demandante acompañó
a la demanda los documentos en que
fundaba su derecho, solicitando que
se dictara sentencia que, estimando la
demanda condenara al demandado a
abonarle la citada suma, o subsidiaria-
mente el 4 % del precio final de venta
de la vivienda o la cantidad de 6.000 €
si ésta fuera superior, más el IVA, más
en todo caso los intereses legales mo-
ratorios devengados desde la deman-
da y las costas.
SEGUNDO.- Turnada la demanda a
este Juzgado, se admitió a trámite,
dando traslado al demandado de las
copias de la demanda y demás docu-
mentos aportados con ella, y empla-
zándole a comparecer y contestar en
el término de veinte días, lo que veri-
ficó manifestando que efectivamente
había decidido vender la vivienda se-
ñalada en la demanda, y había encar-
gado al demandante la intermediación
referida, pero sin ser consciente de
que el pacto de exclusividad le impe-
día venderla personalmente, cláusula
que estando comprendida en un con-
Resumen
El pacto en exclusiva
en una venta de bien
inmueble, no puede
afectar a que el propieta-
rio-vendedor pueda actuar
por su cuenta buscando por
sí mismo a un comprador,
ya que ello supondría limi-
tar sus facultades de dispo-
sición como dueño y podría
tener la consideración de
abusiva.
SENTENCIA JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 10 SANTANDER DE 25 DE FEBRE-
RO DE 2.015 (PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 763/14) Parte 1.
Jurisprudencia

20. Coleccionable
Jurisprudencia16 Octubre-Diciembre II
trato de adhesión y siendo el deman-
dado un consumidor debía reputarse
nula por abusiva, máxime teniendo
en cuenta lo desproporcionado de la
cláusula penal fijada; negando que el
demandante hubiera desarrollado la-
bores de intermediación para la venta,
pues solamente había anunciado la
vivienda por internet; negando igual-
mente que hubiera conocido su vi-
vienda por mediación de alguna inmo-
biliaria de la que fuera cliente, por lo
que el demandante no tenía derecho
a percibir los honorarios reclamados;
e impugnando las cantidades recla-
madas en la demanda en concepto de
tales honorarios, toda vez que final-
mente la vivienda se había vendido en
la suma de 135.000 €. El demandado
acompañó a su contestación los do-
cumentos en que fundaba su derecho,
solicitando que se dictara sentencia
desestimatoria de la demanda, con
imposición de costas al actor.(…)
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- En este procedimiento se
ejercita una acción de responsabili-
dad contractual, que tiene por objeto
el cobro de la cantidad pactada entre
las partes en el contrato de mediación
que ambas reconocen haber suscrito
en su día (Doc. 1 de la demanda).
El contrato de mediación o corretaje
en general, no regulado en el Código
Civil, fue introducido en el tráfico jurí-
dico en virtud del principio de libertad
de pactos que proclama el artículo
1255 CC, e incorporado a nuestro De-
recho por la jurisprudencia, que lo de-
fine como aquel contrato por el que
una persona (oferente o comitente)
encarga a otra (corredor o mediador)
que le informe acerca de la ocasión u
oportunidad de concluir con persona
distinta un negocio jurídico, o que rea-
lice las oportunas gestiones para con-
seguir el acuerdo de voluntades en-
caminado a conseguir su realización,
comprometiéndose a cambio a satis-
facer una retribución o comisión en el
supuesto que ese ulterior convenio
llegue a perfeccionarse; constituyen-
do así un contrato principal y autóno-
mo, con sustantividad propia, aunque
preliminar y preparatorio de otro de
naturaleza consensual y bilateral, al
imponer a las partes derechos y obli-
gaciones recíprocos, regulándose por
los pactos convenidos por las propias
partes, en su defecto, por las normas
de los contratos que le sean afines
(mandato, comisión mercantil, etc.), y
en último término por las generales de
las obligaciones y contratos; siendo lo
característico de la mediación o corre-
taje que el mediador se limita a poner
en relación a los futuros contratantes
(SSTS 5-7-46, 2-5-63, 21-10-65, 1-3-88,
8-4-91, 10-3-92, 26-6-96 y 2-10-99).
Entre las modalidades del contrato
general de mediación o corretaje está
el específico que la doctrina viene
denominando “contrato de agencia
inmobiliaria”, respecto del cual la juris-
prudencia tiene declarado, de un lado,
que en él predomina la función de
gestión mediadora, y por ello se revis-
te de naturaleza de pacto de encargo,
al interesar del agente en su condición
de intermediario para que, por sus re-
laciones en el mercado inmobiliario,
oferte a la venta determinado bien in-
mueble, aportando los datos del mis-
mo y su precio inicial que sólo suele
ser indicativo; de otro, que el agente,
salvo apoderamiento o representación
expresa, en principio no interviene di-
rectamente en la conclusión o perfec-
ción de la compraventa final y sólo co-
adyuva eficazmente a la misma.
Por tanto su función es predominan-
temente pro gestorìa, al hacer posible
contratar a otros, y cesando una vez
que pone en relación a las partes, que
son las que en principio han de cele-
brar el futuro convenio final, lo cual se
conforma a la normativa de su activi-
dad profesional contenida en el Real
Decreto 1613/1981, de 19 de junio,
por el que se aprueban los Estatutos
Generales de la Profesión de Agentes
de la Propiedad Inmobiliaria y sus Co-
legios Oficiales y Consejo General; y
sin que la existencia de estas normas
administrativas puedan alterar la natu-
raleza del contrato de agencia inmo-
biliaria, que se rige esencialmente por
el Derecho Civil. Y por tanto, los con-
siguientes honorarios de los agentes
se devengan, salvo pacto expreso que
contemple otra modalidad, si su activi-
dad resulta eficaz al celebrarse y tener
positiva realidad jurídica el contrato
objeto de la mediación como conse-
cuencia de la actividad desplegada
por el agente, que no se obliga por
ello al buen fin de la operación, que re-
queriría un pacto especial de garantía
como prevé el artículo 272 Código de
Comercio (SSTS 2-10-65, 3-3-67, 1-12-
86, 17-5-90, 11-2-91 y 21-5-92). En defi-
nitiva, la retribución de los corredores
sólo se devenga en el caso de que el
negocio final se realice por la interven-
ción de aquéllos, o si de sus gestiones
se aprovechó quien lo concluye. Al
no intervenir directamente en la con-
clusión final de la operación, pertene-
ciendo a la categoría de los negocios
de gestión de intereses ajenos, no se
obliga a responder de la conclusión de
la operación, salvo pacto expreso (que
puede ser incluso verbal), cumpliendo
y debiendo retribuirse su mediación
cuando sus gestiones hayan llegado a
buen fin y se perfeccione la venta.
En el mismo sentido se pronuncian,
entre otras muchas, las SSAP Cádiz,
sec. 2ª, 19- 7-04; Alicante, sec. 5ª, 22-1-
04; Málaga, sec. 5ª, 14-1-04; y Madrid,
sec. 10ª, 21-06-05, y sec. 14ª, 6-10-03.
En el presente caso existen funda-
mentalmente dos cuestiones litigio-
sas, cuales son, en primer lugar, la
validez de la cláusula contractual que
impedía al demandado vender por
sí su vivienda durante la vigencia del
contrato, cláusula que el demandado
reputa nula por abusiva; y en segundo
lugar, determinar si el comprador de
la vivienda contactó con el vendedor
gracias a las gestiones efectuadas por
el demandante. Quedaría una terce-
ra cuestión, una vez resueltas las an-
teriores, consistente en concretar el

21. Coleccionable
Jurisprudencia III Octubre-Diciembre 16
importe que se adeudaría al deman-
dante por la venta de la vivienda, im-
porte que en fase de conclusiones el
demandante fijó definitivamente en la
suma de 6.000 €.
SEGUNDO.- Comenzando por la posi-
ble nulidad por abusiva de la cláusula
que impedía al demandado vender
por sí su vivienda durante la vigencia
del contrato, la Ley 7/1998, de 13 de
abril, sobre Condiciones Generales de
Contratación, a través de su Disposi-
ción Adicional Primera, modificó la Ley
26/1984, de 19 de julio, General para la
Defensa de los Consumidores y Usua-
rios, incorporando a nuestro ordena-
miento la Directiva 93/13 CEE del Con-
sejo, de 5 de abril, que tenía por objeto
la defensa de los consumidores frente
a las cláusulas abusivas incorpora-
das a los contratos formalizados con
empresarios; incorporación que se ha
mantenido en el texto refundido de la
nueva Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios y otras
leyes complementarias, aprobado por
el Real Decreto Legislativo 1/2007, de
16 de noviembre (en adelante LGDCU),
que derogó la citada Ley 26/1984.
Con arreglo a esa normativa, las cláu-
sulas que contravengan el ámbito de
protección de la Directiva 93/13 CEE
son nulas de pleno derecho, sin posi-
bilidad de moderación por integración.
En efecto, la Directiva 93/13 ha sido
interpretada por el Tribunal de Justi-
cia de la Unión Europea (TJUE) en el
sentido de que la naturaleza abusiva
de la cláusula tiene como consecuen-
cia no solo declararla nula de pleno
derecho sino, lo que es más impor-
tante, la imposibilidad de integración,
debiendo tenerse por no puestas (art.
83 LGDCU), precisamente en razón a
la STJUE 14-6-12 (C-618/10), que vie-
ne a sostener que un juez nacional no
puede modificar el contenido de una
cláusula abusiva incluida en un con-
trato celebrado entre un profesional y
un consumidor, sino que está obliga-
do a dejar sin aplicación esa cláusula
contractual, a fin de que ésta no pro-
duzca efectos vinculantes para el con-
sumidor; subsistiendo el contrato en
cuestión sin otra modificación que la
resultante de la supresión de las cláu-
sulas abusivas, en la medida en que,
en virtud de las normas del Derecho
interno, tal persistencia del contrato
sea jurídicamente posible; y ello por-
que, como razona el Tribunal, la facul-
tad de integración del contrato podría
poner en peligro la consecución del
objetivo a largo plazo previsto en el art.
7 de la Directiva 93/13, eliminando el
efecto disuasorio que ejerce sobre los
profesionales el hecho de que, pura y
simplemente, tales cláusulas abusivas
no se apliquen frente a los consumi-
dores. Es decir, lo que se pretende es
sancionar a quien ha introducido esa
cláusula nula, no solo no aplicándola,
sino ni siquiera moderándola de algún
modo que, aun mínimo, reporte a su
redactor el beneficio perseguido, para
de este modo lograr que se abando-
ne esa práctica tan perniciosa para los
consumidores, y así lo ha reiterado la
citada STS 9-5-13, aludiendo expresa-
mente a la STJUE 14-6-12.
Pero además la ya citada Directiva
93/13 ha sido interpretada por el TJUE
en sus SSTJUE 27-6-00 (C-240/98 a
C-244/98), 21-11-02 (C-473/00), 26-
10-06 (C-168/05), 4-6-09 (C-243/08),
6-10-09 (C-40/08), 9-11-10 (C-137/08),
15-3-12 (C-543/10), 14-6-12 (C-618/10)
y 14-3-13 (C-415/11), en el sentido de
que resulta obligado para los tribu-
nales controlar de oficio y desde el
primer momento el tipo de cláusulas
tratado en dicha Directiva, de modo
que el juez debe actuar de oficio en
protección del consumidor, utilizando
todos los instrumentos previstos en
nuestras leyes para conseguir una so-
lución acorde al derecho europeo y a
la interpretación que del mismo hace
el TJUE, y así lo ha ratificado con total
rotundidad la referida STS 9-5-13.
Por otra parte debe precisarse que
solo los consumidores pueden oponer
la existencia de cláusulas nulas por
abusivas. En efecto, el art. 82.1 LGDCU
define como cláusulas abusivas todas
aquellas estipulaciones no negocia-
das individualmente y todas aquellas
prácticas no consentidas expresamen-
te que, en contra de las exigencias de
la buena fe causen, en perjuicio del
consumidor y usuario, un desequilibrio
importante de los derechos y obliga-
ciones de las partes que se deriven
del contrato. El art. 8. b) regula de en-
tre los derechos básicos de los consu-
midores la protección de sus legítimos
intereses económicos y sociales, en
particular frente a las prácticas co-
merciales desleales y la inclusión de
cláusulas abusivas en los contratos.
El art. 49.1.i) considera como infracción
en materia de defensa de los consu-
midores y usuarios la introducción de
cláusulas abusivas en los contratos. El
art. 54.1.b) legitima a las asociaciones
de consumidores y usuarios para ejer-
citar la acción de cesación frente a las
conductas contrarias a lo dispuesto en
la presente norma en materia de cláu-
sulas abusivas. Y, en fin, el art. 80.1.c)
menciona como uno de los requisitos
que deben cumplir los contratos con
consumidores y usuarios que incluyan
cláusulas no negociadas individual-
mente la buena fe y justo equilibrio
entre los derechos y obligaciones de
las partes, lo que en todo caso excluye
la utilización de cláusulas abusivas.
Aclarado este punto, señala el art.
3 LGDCU que son consumidores o
usuarios las personas físicas y jurídicas
que actúan en un ámbito ajeno a una
actividad empresarial o profesional, y
en la interpretación de dicho precep-
to y de su precedente, la ya derogada
Ley 26/1984, de 19 de julio, General
para la Defensa de los Consumidores
y Usuarios, es criterio consolidado en
el foro (y así cabe citar las SSAP La Rio-
ja 12-2-13, Tenerife 4-4-08, Madrid 3-5-
07, A Coruña 23-3-07, Málaga 9-10-06
o Barcelona 5-7-06, entre otras), que el
consumidor y usuario definido en esta
normativa específica es la persona fí-
sica o jurídica que actúa en un ámbito
ajeno a una actividad empresarial o
profesional, es decir, que interviene en

22. Coleccionable
Jurisprudencia16 Octubre-Diciembre IV
las relaciones de consumo con fines
privados, contratando bienes y servi-
cios como destinatario final, sin incor-
porarlos, ni directa ni indirectamente,
en procesos de producción comercia-
lización o prestación a terceros. Quie-
re ello decir que “destinatario final” es
quien interviene en las relaciones de
consumo con fines privados, es decir,
para cubrir las necesidades domésti-
cas, personales y familiares, ajenas a
su actividad empresarial o profesional.
Lo hasta ahora expuesto debe rela-
cionarse con las condiciones gene-
rales de la contratación. Ciertamente
el art. 1 de la Ley 7/1998 dispone que
son condiciones generales de la con-
tratación las cláusulas predispuestas
cuya incorporación al contrato sea
impuesta por una de las partes, con
independencia de la autoría material
de las mismas, de su apariencia ex-
terna, de su extensión y de cuales-
quiera otras circunstancias, habiendo
sido redactadas con la finalidad de
ser incorporadas a una pluralidad de
contratos. Y el art. 2 declara que esta
Ley será de aplicación a los contratos
que contengan condiciones generales
celebrados entre un profesional (pre-
disponente) y cualquier persona física
o jurídica (adherente), precisando que
la distinción entre uno y otro es que el
predisponente actúa dentro del marco
de su actividad profesional o empre-
sarial y el adherente no necesariamen-
te, si bien éste podrá ser también un
profesional. Además el art. 1.2 precisa
que el hecho de que ciertos elemen-
tos de una cláusula o que una o varias
cláusulas aisladas se hayan negocia-
do individualmente no excluirá la apli-
cación de esta ley al resto del contrato
si la apreciación global lleva a la con-
clusión de que se trata de un contrato
de adhesión, y es que la Exposición
de Motivos de la Ley 7/1998 se cuida
de precisar que las condiciones gene-
rales de contratación también puede
darse en contratos particulares cuan-
do no existe negociación individual de
sus cláusulas, esto es, en contratos de
adhesión particulares, de modo que
las condiciones generales no necesi-
tan para serlo de su efectiva incorpo-
ración a una pluralidad de contratos,
ni todo contrato es de adhesión por el
hecho de incorporar algunas condicio-
nes generales.
Sin embargo, en cuanto al carácter
abusivo de las cláusulas, la Exposición
de Motivos de la Ley 7/1998 es muy
clara, al precisar: que su objeto es la
trasposición de la Directiva 93/13/
CEE, del Consejo, de 5 abril 1993, que
trata tanto sobre cláusulas abusivas
en los contratos celebrados con con-
sumidores como sobre la regulación
de las condiciones generales de la
contratación; que la protección de la
igualdad de los contratantes es presu-
puesto necesario de la justicia de los
contenidos contractuales y constituye
uno de los imperativos de la política
jurídica en el ámbito de la actividad
económica, y por ello la ley pretende
proteger no solo los legítimos inte-
reses de los consumidores y usua-
rios, sino también de cualquiera que
contrate con una persona que utilice
condiciones generales en su actividad
contractual; y por tanto, que procede
distinguir lo que son cláusulas abu-
sivas de lo que son condiciones ge-
nerales de la contratación. Y así una
cláusula es condición general cuando
está predispuesta e incorporada a una
pluralidad de contratos exclusivamen-
te por una de las partes, y no tiene
por qué ser abusiva. Cláusula abusiva
es la que en contra de las exigencias
de la buena fe causa en detrimento
del consumidor un desequilibrio im-
portante e injustificado de las obliga-
ciones contractuales y puede tener o
no el carácter de condición general,
ya que también puede darse en con-
tratos particulares cuando no existe
negociación individual de sus cláusu-
las, esto es, en contratos de adhesión
particulares. Sin embargo las condi-
ciones generales de la contratación se
pueden dar tanto en las relaciones de
profesionales entre sí como de éstos
con los consumidores. En uno y otro
caso, se exige que las condiciones
generales formen parte del contrato,
sean conocidas o (en ciertos casos de
contratación no escrita) exista posibi-
lidad real de ser conocidas, y que se
redacten de forma transparente, con
claridad, concreción y sencillez. Pero,
además, se exige, cuando se contrata
con un consumidor, que no sean abu-
sivas. Por ello el art. 8 de la Ley 7/1998,
tras señalar en su apartado 1º que se-
rán nulas de pleno derecho las condi-
ciones generales que contradigan en
perjuicio del adherente lo dispuesto
en esta ley o en cualquier otra norma
imperativa o prohibitiva, salvo que en
ellas se establezca un efecto distinto
para el caso de contravención, preci-
sa en su apartado 2º que en particular,
serán nulas las condiciones generales
que sean abusivas, cuando el contra-
to se haya celebrado con un consu-
midor, entendiendo por tales en todo
caso las definidas en el art. 10 bis y
Disposición Adicional 1ª de la ya dero-
gada Ley 26/1984 de 19 julio, General
para la Defensa de los Consumidores
y Usuarios. Por lo tanto, el profesio-
nal adherente sí puede impugnar las
condiciones generales existentes en
el contrato que repute lesivas a sus in-
tereses o desproporcionadas, o ilegi-
bles, ambiguas, oscuras e incompren-
sibles, o no haya tenido oportunidad
real de conocer (art. 7), pero nunca por
ser abusivas, pues no tiene la condi-
ción de consumidor.
Añádase a lo dicho que el art. 82.4 LG-
DCU considera abusivas en todo caso,
es decir, hayan sido o no negociadas
individualmente, las cláusulas conte-
nidas en los artículos 85 a 89; configu-
rando el art. 85.6 como tales las que
supongan la imposición de una in-
demnización desproporcionadamente
alta al consumidor que no cumpla sus
obligaciones, el art. 86.7 la imposición
de cualquier otra renuncia o limita-
ción de los derechos del consumidor
y usuario, y el 87 las cláusulas que de-
terminen la falta de reciprocidad en
el contrato, contraria a la buena fe, en
perjuicio del consumidor y usuario....

23. I.- Un colegiado nos consulta
si cabe la posibilidad de que un
cliente pueda dejar sin efecto el
contrato de exclusividad antes del
plazo acordado.
Como bien es sabido los Agentes
de la Propiedad Inmobiliaria realizan
fundamentalmente labores de me-
diación para la perfección y consu-
mación de un determinado contrato
relativo a un inmueble, ya sea de
alquiler o compraventa, cuya ac-
tuación puede llevarse a cabo con
carácter de exclusividad -la agencia
o agente contratado será el único
autorizado para vender o alquilar el
inmueble durante el plazo que se
hubiese pactado en el contrato- o
como simple nota de encargo.
La existencia de la exclusividad
requiere que se incluya expresa-
mente como pactos en el encar-
go el establecimiento de un plazo
concreto y cierto de duración de la
exclusiva -la Jurisprudencia dispo-
ne que la exclusiva no puede tener
una duración indefinida, sino que
ha de estar limitada en el tiempo-,
así como la declaración de que el
cliente no tiene encomendada la
operación inmobiliaria a ningún otro
agente o agencia, y que durante el
plazo de duración de la exclusiva
tampoco lo hará.
Existen Tribunales que entienden
que el pacto en exclusiva si bien im-
plica, como ya hemos dicho, que el
vendedor no podrá, durante el pla-
zo establecido, encargar la venta o
alquiler del inmueble a otras agen-
cias o agentes, ello no afectaría a
que el cliente pudiera actuar por su
cuenta buscando por sí mismo a un
comprador, ya que ello supondría li-
mitar sus facultades de disposición
como dueño y podría tener la consi-
deración de abusiva, sin perjuicio de
establecer en el encargo para estos
casos el abono de los daños y per-
juicios ocasionados al mediador que
se podrían traducir, por ejemplo, en
los gastos de gestión. En este senti-
do, se recomienda al lector, la lectu-
ra de la Sentencia del Juzgado de
Primera Instancia Nº 10 de Santan-
der de 25/2/15 que se publica en
este mismo número de la revista en
la sección “Jurisprudencia”.
Lo normal es que en el pacto de
exclusiva se incluya expresamen-
te una cláusula penalizadora para
el caso de que el cliente revoque
unilateral y anticipadamente la ex-
clusiva por causas no imputables al
agente, o bien realice la operación
sin su intervención, sin perjuicio, cla-
ro está, de la facultad moderadora
de los Tribunales en aquellos casos
que se considere que la penaliza-
ción es excesiva, pues debemos re-
cordar que la actividad mediadora
del agente no es de medios, sino de
resultados.
II.- Nos llega una consulta sobre
lo que puede hacer el propietario
para evitar el subarriendo de una
vivienda.
Lo primero que debemos saber
es que el subarriendo parcial de una
vivienda es una figura absolutamen-
te legal admitida en nuestro ordena-
miento jurídico, siempre y cuando se
cuente con el previo consentimiento
escrito del arrendador. Por tanto, es
aconsejable que en el contrato se
haga constar de forma clara el nú-
mero de personas que habitarán la
vivienda con el objeto de evitar la
sobreocupación y que el inquilino
haga un negocio paralelo alquilan-
do una habitación a un tercero.
Para ello y en evitación del suba-
rriendo, aunque realmente no sería
necesario porque la propia Ley de
Arrendamientos Urbanos deja claro
que el subarriendo únicamente será
legal si el arrendatario tiene consen-
timiento escrito, será necesario que
en el contrato se incluya una cláusu-
la específica que prohíba, durante la
vigencia del mismo, el subarriendo,
pues si por cualquier circunstancia
o motivo se incumple tal prohibición
por parte del inquilino, el arrendador
podrá proceder a la resolución del
contrato por su incumplimiento e
iniciar las acciones legales que con-
sidere oportunas.
José Merino Tapia
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid

24. 24 COAPI de MADRID
La Bolsa
Inmobiliaria
de los ///
API y AIM
de Madrid,
la oferta al
alcance de los
profesionales
ACTUALIDAD
El COAPI de Madrid tiene a punto el portal donde los
///API y AIM facilitarán los inmuebles para que ten-
gan una mayor visualización en el mercado y una me-
jor compartición entre compañeros.
La Bolsa Inmobiliaria viene a cubrir una necesidad para los profesionales que, per-
teneciendo a la red ///API y APIM de la Comunidad de Madrid, quieran encontrar
un soporte para hacer más visible la oferta de inmuebles entre profesionales, todo
ello con el objetivo de compartir un espacio que permita agilizar las operaciones, el
intercambio de conocimiento y la creación de una red de inmuebles propia y espe-
cializada en el ámbito de la Comunidad de Madrid

25. 25Revista Colegiado
L
os profesionales necesi-
tan cada vez más espacios
propios en los que poder
compartir experiencias relacionadas
con la oferta inmobiliaria que se en-
cuentra en el mercado. Y buscan un
lugar que les ofrezca garantías de
cercanía, conocimientos y posibili-
dades de encontrar mejor posicio-
namiento en el mercado. Por este
motivo, hace la Bolsa Inmobiliaria
del COAPI de Madrid y de la Aso-
ciación de Agentes Inmobiliarios de
Madrid (AIM). Se trata de una iniciati-
va canalizada a través de la web del
COAPI de Madrid, www.coapima-
drid.org y que pretende aportar un
nuevo servicio a los colegiados y a
los socios de AIM además de ofre-
cer una oportunidad de colabora-
ción entre compañeros.
Los inmuebles se pueden visua-
lizar a través de diferentes tipos de
clasificaciones: priorizando su no-
vedad de entrada en la Bolsa Inmo-
biliaria; según sus características; o
bien conforme al precio –de mayor
a menor o viceversa-.
Cada propiedad está descrita
con una presentación que inclu-
ye fotografía, dimensiones y valor/
precio, bien si se trata de una ven-
ta o de alquiler, variables que, a su
vez, están completadas con la des-
La versatilidad que
posee la herramienta
web también
permite una opción
ágil para que el
profesional pueda
añadir él mismo una
propiedad a la Bolsa
Inmobiliaria, todo ello
a través de la opción
Enviar propiedad

26. COAPI de MADRID
ACTUALIDAD
Cada propiedad está
descrita con una
presentación que
incluye fotografía,
dimensiones y valor/
precio, bien si se trata
de una venta o de
alquiler, variables
que, a su vez, están
completadas con
la descripción
más detallada del
inmueble (fotografías
de las estancias,
relato del enclave
o zona geográfica
en que está situado,
prestaciones, etc.) y
con la descripción
de los datos básicos
para localizar al
profesional encargado
de la propiedad.
cripción más detallada del inmueble (fotografías de las
estancias, relato del enclave o zona geográfica en que
está situado, prestaciones, etc.) y con la descripción de
los datos básicos para localizar al profesional encargado
de la propiedad. Igualmente, el usuario de la página que
esté interesado en el inmueble puede enviar un mensa-
je al profesional para contactar si lo ve necesario.
El sistema tiene un método de comparación de pro-
piedades que coinciden en características básicas o
mediante selección manual. Este método permite que
de un vistazo el usuario pueda ver las características y
la descripción de las propiedades seleccionadas para
comparar.
El mapa permite localizar los inmuebles en las zonas
en las que se esté realizando la búsqueda (por ejemplo,
en el caso de tratarse de una propiedad urbana, cada
inmueble se encuentra localizado en su respectiva ubi-
cación, por lo que es posible visualizar la calle).
Los visitantes de la página podrán, a través del Lis-
tado API, localizar al Agente de la Propiedad Inmobilia-
ria que deseen, bien por que quieran contactar con un
profesional situado en una zona determinada o bien por
tratarse de quien se encuentre encargado de gestionar
una propiedad concreta.

27. 27Revista Colegiado
Para poder acceder a más infor-
mación sobre el mercado inmobi-
liario de la red API de la Comunidad
de Madrid, los usuarios tendrán a su
disposición el apartado Blog, donde
se encontrarán análisis de las últi-
mas tendencias y novedades, todo
ello con el objetivo de contar con
una información profesionalizada,
tanto para los consumidores como
para los profesionales.
El Blog estará conectado con las
redes sociales, lo que facilitará tener
información actualizada procedente
de los medios de comunicación y de
los usuarios.
La versatilidad que posee la he-
rramienta web también permite una
opción ágil para que el profesional
pueda añadir él mismo una propie-
dad a la Bolsa Inmobiliaria, todo ello
a través de la opción Enviar propie-
dad.
Actualmente, las tendencias
que están marcando los portales
inmobiliarios están tratando de per-
sonalizar cada vez más la oferta y
mejorando la visualización de las
propiedades por distritos y barrios,
lo que facilita a los consumidores el
análisis del mercado en función de
sus necesidades. Por este motivo, la
Bolsa Inmobiliaria del COAPI ofrece
una visualización que permita unir
todas las tendencias actuales.
Por último se esta creando una
aplicación online de gestión de las
ofertas inmobiliarias que se incluyan
en la Bolsa Inmobiliaria con el fin de
que sean gestionadas por la agencia
de forma simple y cómoda y que
permita compartir ofertas entre
compañeros.
J.M.L.A. y A.O.V.
Los visitantes de la
página podrán, a
través del Listado API,
localizar al Agente
de la Propiedad
Inmobiliaria que
deseen, bien por que
quieran contactar
con un profesional
situado en una
zona determinada o
bien por tratarse de
quien se encuentre
encargado de
gestionar una
propiedad concreta.

28. 28 COAPI de MADRID
ACTIVIDAD
1. CONSENTIMIENTO DEL TRATAMIEN-
TO DE TUS DATOS PERSONALES
Se refuerza el consentimiento que
ha de ser claro y afirmativo
Art. 7.1 Anteproyecto LOPD.
Artículo 7. Tratamiento basado en el
consentimiento Del afectado.
1. Se entiende por consentimiento
Del afectado toda manifestación de vo-
luntad libre, específica, informada e in-
equívoca por la que éste acepta, ya sea
mediante una declaración o una Clara
acción afirmativa, el tratamiento de da-
tos personales que le conciernen.
2. NUEVOS DERECHOS DE CONTROL
DE TUS DATOS
Derecho al olvido / Derecho a la por-
tabilidad / Derecho a la limitación del
tratamiento.
Los derechos de los interesados,
mejoran sustancialmente la capacidad
de decisión y control de los ciudadanos
sobre los datos que confían a terceros.
La nueva LOPD refuerza de forma
clara los derechos de los interesados,
a través de la inclusión de nuevos de-
rechos y reforzando los ya existentes;
incorpora novedades sustanciales para
adaptar los clásicos derechos A.R.C.O. a
la Era Digital.
La nueva Ley recoge un nuevo dere-
cho, el derecho a la supresión o al olvido
que es una manifestación de derechos
ya existentes, tratándose de la propia
evolución de los derechos de cancela-
ción y oposición al compás del avance
de las nuevas tecnologías en el entorno
de Internet. A efectos prácticos, la Ley
reconoce el derecho de los interesados
a que sus datos sean suprimidos.
El derecho a la limitación del trata-
miento permite el bloqueo temporal del
tratamiento de datos cuando exista con-
troversia sobre su licitud.
El derecho a la portabilidad permite
que cualquier persona tenga derecho a
que sus datos sean transmitidos a otro
responsable del tratamiento sin que lo
impida el responsable inicial, al que se
los hubiera facilitado.
Como titulares, tendremos el dere-
cho a que nuestros datos personales se
tramiten directamente de responsable
a responsable; esto es muy práctico en
el caso de compañías de servicio y nos
ahorraría el tener que facilitar nuestros
datos nuevamente.
3. TRANSPARENCIA Y LICITUD EN EL
TRATAMIENTO DE DATOS
Se reconoce el derecho de las per-
sonas a ser informadas de forma clara y
precisa sobre el tratamiento de sus da-
tos personales.
Se exige la “minimización de datos”,
es decir, que sean adecuados, pertinen-
tes y limitados a lo necesario en relación
con los fines para los que son tratados.
Deben ser exactos, actualizados y con
una mayor claridad en las cláusulas in-
formativas de los servicios digitales y en
las políticas de privacidad, todo ello con
un lenguaje claro y comprensible.
4. RESPONSABLE DE TRATAMIENTO
(LA EMPRESA) / ENCARGADO DE TRA-
TAMIENTO (ASESORIA…) CONFIDEN-
CIALIDAD
El responsable del tratamiento de-
berá tener un mayor control sobre el
encargado de tratamiento. Todas las en-
tidades que prestan servicio en régimen
de encargado de tratamiento deberán
acogerse al contrato de prestación de
servicios suscrito entre ellos.
5. DELEGADO DE PROTECCIÓN DE DA-
TOS (DPO)
Inclusión, descripción de las obliga-
ciones y responsabilidades de esta nue-
va figura legal en la protección de datos
personales.
El DPO actuará como interlocutor
del responsable o encargado del tra-
tamiento ante la Agencia Española de
Proteccion de Datos y su función será la
de supervisar de manera independiente
la aplicación interna y el respeto de las
normas sobre protección de datos. En
algunas entidades, dependiendo de su
Novedades en la actual Ley
de Protección de Datos
En las últimas semanas se ha aprobado el anteproyecto de la nueva Ley Orgánica
de protección de datos; se espera su aprobación y entrada en vigor en mayo de este
año. Esta Ley vendrá a sustituir a la LOPD actual y cumplir así con el nuevo Regla-
mento Europeo de Protección de datos (RGPD UE 2016/976) aprobado en mayo de
2016.

29. 29Revista Colegiado
actividad, será obligatorio contar con un
DPO.
6. CONSENTIMIENTO MENORES DE
EDAD
Los menores podrán a los trece años
prestar su consentimiento para el trata-
miento de sus datos.
Art. 8 Anteproyecto LOPD.
Artículo 8. Consentimiento de los
menores de edad.
1. El tratamiento de los datos perso-
nales de un menor de edad únicamente
podrá fundarse en su consentimiento
cuando sea mayor de trece años.
Se exceptúan los supuestos en que
la ley exija la asistencia de los titulares
de la patria potestad o tutela para la
celebración Del acto o negocio jurídico
en cuyo contexto se recaba el consenti-
miento para el tratamiento.
7. DATOS DE PERSONAS FALLECIDAS
Como herederos podemos modificar
o eliminar datos de personas fallecidas.
Art. 3 Anteproyecto LOPD.
Artículo 3. Datos de las personas fa-
llecidas.
1. Los herederos de una persona fa-
llecida que acrediten debidamente Tal
condición podrán dirigirse al respon-
sable o encargado Del tratamiento al
objeto de solicitar el acceso a los datos
personales de aquella, y, en su caso, su
rectificación o supresión
Como excepción, los herederos no
podrán acceder a los datos Del cau-
sante, Ni solicitar su rectificación o su-
presión, cuando la persona fallecida lo
hubiese prohibido expresamente o así lo
establezca una ley.
2. El albacea testamentario, así como
aquella persona o institución a la que el
fallecido hubiese conferido un mandato
expreso para ello también podrá solici-
tar, con arreglo a las instrucciones reci-
bidas, el acceso a los datos personales
de éste y, en su caso su rectificación o
supresión.Mediante real decreto se es-
tablecerán los requisitos y condiciones
para acreditar la validez y vigencia de
estos mandatos e instrucciones y, en su
caso, el registro de los mismos.
3. En caso de fallecimiento de me-
nores o personas con discapacidad para
las que se hubiesen establecido medi-
das de apoyo, estas facultades podrán
ejercerse, en el Marco de sus compe-
tencias, por el Ministerio Fiscal.
El tratamiento de los datos de los
menores de trece años sólo será lícito si
consta el consentimiento del titular de la
patria potestad o tutela, con el alcance
que determinen los titulares de la patria
potestad o tutela.
8. SANCIONES
Se modifica sustancialmente el régi-
men sancionador de la actual LOPD.
La nueva Ley dispone sanciones
muy severas contra los responsables o
encargados del tratamiento. También
contempla que el responsable o el en-
cargado del tratamiento, deba indemni-
zar cualesquiera daños y perjuicios que
pueda sufrir una persona como conse-
cuencia de un tratamiento en infracción
de la nueva Ley.
Grupo Datcon
Pre-auditoria GRATUITA a los colegiados del COAPI de Madrid
para poder saber si estan adaptado a la LOPD correctamente.
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30. 30 COAPI de MADRID
La compraventa de viviendas cre-
ció un 14,6% en 2017, siendo el me-
jor año desde 2008
Durante 2017, la compraventa de
viviendas creció un 14,6% (464.423
operaciones) respecto a 2016, se-
gún se desprende de los datos pu-
blicados por el Instituto Nacional de
Estadística (INE) correspondientes
al conjunto del año. El 90,2% de las
viviendas transmitidas por compra-
ventas fueron libres y el 9,8% prote-
gidas. Por otra parte, el 17,9% de las
viviendas transmitidas por compra-
venta fueron nuevas y el 82,1% usa-
das. El número de operaciones so-
bre viviendas nuevas subió un 10,8%
y el de usadas un 15,4% respecto a
2016.
La compra de viviendas creció
un 14,6% en 2017, siendo
el mejor año desde 2008
El sector al día recoge las informaciones más destacadas del sector
EL SECTOR
INMOBILIARIO
AL DÍA
Una de las informaciones más relevantes de este primer trimestre del año son los
resultados del número de compraventas de vivienda de 2017, que indican una buena
tendencia y confirman el buen comportamiento del sector. El crecimiento del 14,6%
correspondiente a 2017 ha sido el mejor desde 2008. A esta información se suman
otras de interés del ámbito inmobiliario
AL DÍA

31. 31Revista Colegiado
El Gobierno permite que se puedan
rescatar los fondos de pensiones a
los diez años
El Gobierno ha aprobado un Real
Decreto que modifica el Reglamen-
to de planes y fondos de pensiones
en materia de liquidez y reducción
de comisiones, que permite a los
partícipes retirar, a partir de 2025,
sin limitación, las aportaciones con
una antigüedad de, al menos, diez
años. A su vez, se revisan a la baja
las comisiones máximas de gestión
en función de la política de inversión
del fondo. Los cálculos del Gobierno
son que estas medidas beneficiarán
a más de ocho millones de ahorra-
dores que actualmente son partíci-
pes de planes de pensiones. El Real
Decreto 62/2018, de 9 de febrero, ya
ha entrado en vigor (BOE 10 de Fe-
brero de 2018).
El Consejo de Ministros recibe in-
formes sobre blanqueo de capita-
les y secretos empresariales
El Gobierno ha recibido sendos
informes, uno del ministro de Eco-
nomía y otro procedente del minis-
tro de Justicia, referentes, respec-
tivamente, al Anteproyecto de Ley
por el que se modifica parcialmente
la Ley de Prevención de Blanqueo
de Capitales y de la Financiación
del Terrorismo y al Anteproyecto
de Ley de Secretos Empresariales.
Ambas reformas pretenden ade-
cuar la normativa española al marco
europeo. La futura normativa sobre
prevención de blanqueo de capita-
les insta a desarrollar mecanismos
para facilitar las denuncias sobre
incumplimientos de la normativa e
introducirá un registro de prestado-
res de servicios a sociedades y que
contendrá a aquellos sujetos cuya
actividad sea la creación de socie-
dades para terceros o cesiones de
domicilio. En cuanto a la futura ley
de secretos empresariales, incorpo-
rará una serie de reglas al objeto de
preservar el tratamiento confidencial
de la información que se aporte o se
genere en el proceso y que pueda
constituir secreto empresarial.
El Impuesto de Plusvalía tendrá
carácter retroactivo desde el 15 de
junio de 2017
El Ministerio de Hacienda y la
Federación Española de Municipios
y Provincias (FEMP) han pactado la
reforma del Impuesto sobre el In-
cremento del Valor de los Terrenos
de Naturaleza Urbana, denominado
Plusvalía municipal, para que la ven-
ta con pérdida de los inmuebles no
tribute por este impuesto, y se apli-
cará con carácter retroactivo desde
el 15 de junio de 2017, que es la fe-
cha en la que se publicó en el BOE
la sentencia del Tribunal Constitu-
cional que declaró inconstitucional
y anuló parcialmente el pago de la
Plusvalía en las ventas de vivienda
con pérdidas. A partir de la indicada
fecha, los contribuyentes podrán re-
cibir la devolución del impuesto, una
vez entre en vigor la proposición de
ley a través de la que se tramitará la
reforma.
La reforma afecta a más cues-
tiones, ya que modificará el cálculo
del tributo en los supuestos en que
sí exista ganancia patrimonial. Así,
se han incluido unos nuevos coe-
ficientes según el número de años
transcurridos desde la adquisición
del inmueble, hasta un máximo de
20. Estos coeficientes máximos, que
variarán desde el 0,09 hasta el 0,60,
serán actualizados anualmente.

32. 32 COAPI de MADRID
Anteproyecto de Ley para la refor-
ma del acceso a las profesiones de
Abogado y Procurador
El Consejo de Ministros ha re-
cibido un informe del Ministerio de
Justicia sobre el Anteproyecto de
Ley de reforma de las condiciones
de acceso y ejercicio de las profe-
siones de abogado y procurador
de los tribunales. La tramitación de
este proyecto de reforma se efec-
tuará mediante el procedimiento de
urgencia.
Los principales objetivos del An-
teproyecto consisten en arbitrar la
posibilidad del ejercicio conjunto de
la abogacía y la procura en las so-
ciedades profesionales, habilitar un
sistema de acceso único a dichas
profesiones y clarificar el régimen
arancelario de los procuradores.
El COAPI de Madrid prevé que en
2018 las operaciones de compra-
venta crecerán un 13%
En 2018 habrá un crecimiento del
1 Los API de Madrid estiman que en
2018 habrá un crecimiento del 13%
en el número global de operaciones
de compraventa (vivienda nueva y
usada), por el buen comportamiento
que ha tenido el sector durante 2017
y el contexto positivo en el que si-
gue evolucionando el mercado.
La previsión para 2017 desde el
Colegio Oficial de Agentes de la Pro-
piedad Inmobiliaria (COAPI) de Ma-
drid apunta a que en la Comunidad
de Madrid –a falta de conocer los
datos definitivos correspondientes
al último trimestre del año- se pue-
dan alcanzar las 76.100 transaccio-
nes inmobiliarias, lo que representa-
ría un crecimiento del 13% respecto
a 2016, conforme los datos recogi-
dos por el Ministerio de Fomento
(67.366 transacciones en 2016). Y en
2018, debido a que se mantienen las
líneas esenciales del buen entorno
que se ha generado durante los úl-
timos años en el sector inmobiliario,
se prevé un crecimiento similar, de
entre el 13% y el 15% en número de
transacciones sobre 2017, lo que su-
pondría alcanzar las 86.000 opera-
ciones en la Comunidad de Madrid.
La contratación de hipotecas se
ralentiza un 3,7% en noviembre, se-
gún el INE
El número de hipotecas que se
constituyeron sobre viviendas en
noviembre de 2017 fue de 24.882,
lo que representa un 3,7% menos
que en noviembre de 2016, según
los datos publicados por el Institu-
to Nacional de Estadística (INE). No
obstante, el importe medio de las
hipotecas aumentó un 10,7% en tasa
anual y se situó en 122.703 €. El valor
de las hipotecas constituidas sobre
fincas urbanas alcanzó los 4.844 mi-
llones de euros, un 14,8% más que
en noviembre de 2016. En vivien-
das, el capital prestado se situó en
3.053,1 € millones, con un aumento
anual del 6,7%.
Las compraventas de vivienda au-
mentan un 18,1% anual en noviem-
bre
Las compraventas de vivienda
aumentaron un 18,1% anual, según
los datos publicados por el Instituto
Nacional de Estadística (INE) para el
mes de noviembre de 2017. En con-
creto, se registraron 40.579 opera-
ciones de compraventa de vivienda
durante el mes de noviembre. La
evolución de la tasa mensual entre
los meses de octubre y noviembre
de 2017 no es tan positiva, ya que
apunta un incremento del 9%, lo que
supone 7 puntos menos que la ob-
tenida el año anterior.
El 18,4% de las viviendas trans-
mitidas por compraventa en no-
viembre fueron nuevas y el 81,6%
de segunda mano. Según el INE, el
número de operaciones sobre vi-
viendas nuevas subió un 29,8% y el
de usadas se incrementó un 15,8%
respecto a noviembre de 2016.
Nuevas medidas legislativas en
materia fiscal y social para 2018
Con motivo del nuevo ejercicio
que ha empezado, el Gobierno ha
aprobado una serie de medidas le-
gislativas en el ámbito Fiscal y So-
cial que ya han sido publicadas en
el Boletín Oficial del Estado de 30 de
Diciembre de 2017:
• Coeficientes de actualiza-
ción de valores catastrales
a que se refiere el apartado
2 del artículo 32 del texto
refundido de la Ley del Ca-
tastro Inmobiliario, han sido
recogidos en el artículo 1 del
Real Decreto-ley 20/2017, de
29 de diciembre, por el que
se prorrogan y aprueban di-
versas medidas tributarias y
otras medidas urgentes en
materia social.
• Modificación del régimen de
infracciones y sanciones tri-
butarias por la nueva regula-
ción del delito fiscal en sede
administrativa, en el Real
Decreto 1072/2017, de 29 de
diciembre, por el que se mo-
difica el Reglamento general
del régimen sancionador tri-
butario, aprobado por el Real
Decreto 2063/2004, de 15 de
octubre.
AL DÍA

33. 33Revista Colegiado
• Salario mínimo interprofesio-
nal para 2018, que se fija en
24,53 € día o 735,9 € mes, en
el Real Decreto 1077/2017, de
29 de diciembre.
• Cuantía de las pensiones y
prestaciones públicas apli-
cables en 2018, en el Real
Decreto 1079/2017, de 29 de
diciembre, sobre revaloriza-
ción de pensiones de Clases
Pasivas, de las pensiones
del sistema de la Seguridad
Social y de otras prestacio-
nes sociales públicas para el
ejercicio 2018.
BBVA prevé 550.000 compraventas
de vivienda en 2018
El nuevo estudio de BBVA Re-
search sobre el mercado inmobi-
liario español prevé que en 2018 se
cerrarán 550.000 operaciones de
compraventa de vivienda. Según
BBVA, “el crecimiento en el sector
continúa”, pero “la incertidumbre
derivada de los acontecimientos
políticos en Cataluña y unos datos
recientes algo peor a lo esperado
influirán en la evolución del merca-
do”. Así, explica que debido a ello,
“ha obligado a moderar las previ-
siones del crecimiento del sector en
2017 y ha condicionado las de 2018”.
En este sentido, apunta que “2017
concluirá con un crecimiento de la
demanda en torno al 12% y del 6% en
2018 para alcanzar las 550.000 tran-
sacciones”.
Para más información
puede consultar en https://www.
bbvaresearch.com/wp-content/
uploads/2018/01/Situacion_In-
mobiliaria_ene18.pdf
La construcción de viviendas nue-
vas para uso residencial aumenta-
rá un 15% en 2017
La construcción de viviendas
nuevas destinadas al uso residencial
aumentará en 2017 un 15% respecto
al año anterior y un 50% en compa-
ración con la obra nueva iniciada en
2015. Según el director general de
Vivienda del Ministerio de Fomento,
Antonio Aguilar, a cierre del ejercicio
20178 se habrá iniciado la construc-
ción de 75.000 viviendas.
Para Aguilar, que abrió las jorna-
das La nueva industria de la vivien-
da, organizadas por Expansión y Su
Vivienda, “en España se vive un mo-
mento de euforia” dentro del sector
de la construcción, sector que está
aportando en 2017 al PIB un 4,83%,
muy por encima del 3,04% que
contribuyó en 2016, según informa
www.elmundo.es
El precio de la vivienda libre sube
un 2,7% anual, según los datos del
Ministerio de Fomento
El precio medio del metro cua-
drado de la vivienda libre se situó
en 1.540 euros en el tercer trimestre
de 2017, lo que supone una varia-
ción trimestral del 0,7% e interanual
del 2,7%. Tras 26 trimestres de caí-
das interanuales en el precio de la
vivienda, iniciadas a finales de 2008,
este dato supone el décimo trimes-
tre consecutivo de subida nominal
de precios. Así lo muestran los re-
sultados correspondientes al tercer
trimestre del año, publicados por el
Ministerio de Fomento.
En términos reales, es decir, des-
contando la inflación, el precio de
la vivienda libre experimentó un in-
cremento del 1% (ver gráfico adjun-
to). Según la serie histórica de esta
estadística, el valor medio por me-
tro cuadrado en el tercer trimestre
de 2017 fue un 26,7% inferior al nivel
máximo alcanzado en el primer tri-
mestre de 2008. Por su parte, des-
de el valor mínimo alcanzado en el
tercer trimestre de 2014, el precio se
ha recuperado un 5,8%. En términos
reales, teniendo en cuenta la varia-
ción del IPC, el precio actual refleja
una caída desde máximos del 35,3%.
El Tribunal Supremo declara la nu-
lidad parcial de una hipoteca mul-
tidivisa por falta de transparencia
El Pleno de la Sala Primera del
Tribunal Supremo ha estimado el
recurso de casación interpuesto por
los prestatarios contra la sentencia
de la Audiencia Provincial de Ma-
drid que desestimó la demanda en
la que solicitaban la nulidad de las
cláusulas multidivisa de un présta-
mo hipotecario concertado con Bar-
clays Bank. La Sala estima que las
cláusulas cuestionadas no superan
el control de transparencia y casa
la sentencia recurrida, declarando
la nulidad parcial del préstamo y la
eliminación de las referencias a la
denominación en divisas del présta-
mo, que queda como un préstamo
concedido en euros y amortizado
en euros. En este sentido, entien-
de que la nulidad total supondría
un serio perjuicio para el consumi-
dor, que se vería obligado a devol-
ver de una sola vez la totalidad del
capital pendiente de amortizar, y
que la nulidad parcial es posible
por el régimen contractual previsto
en el préstamo hipotecario. (Datos
de la sentencia: Tribunal Supremo,
Sala Civil, 15/11/2017, Recurso Nº
2678/2015).
Redacción

37. 37Revista Colegiado

38. COAPI de MADRID
Daniel Lacalle es Doctor en Economía, Economista Jefe en Tressis SV, profesor de Economía Global en el Instituto de Empresa
e IEB, y gestor de fondos de inversión. Licenciado en Ciencias Empresariales por la Universidad Autónoma de Madrid y doctor
por la Universidad Católica de Valencia, posee el título de analista financiero internacional CIIA (Certified Internatioinal In-
vestment Analyst) y un posgrado por el IESE (Universidad de Navarra). Es presidente del Instituto Mises Hispano y miembro
del Consejo Asesor de la Fundación Rafael del Pino y de la HAC Business School en Nueva York.
PERFIL DEL AUTOR
La gran trampa, por qué los ban-
cos centrales están abonando el
terreno para la próxima crisis
Autor: Daniel Lacalle
Edita: DEUSTO
ISBN: 978-84-234-2887-8
Páginas: 309
L
a nueva obra de Daniel Laca-
lle, La gran trampa, por qué
los bancos centrales están
abonando el terreno para la próxima cri-
sis, pone sobre aviso a los lectores de
cómo puede evolucionar la economía
en los próximos años. El autor realiza su
proyección desde el punto de partida de
las recientes políticas monetarias que se
han puesto en marcha en la Unión Euro-
pea para tratar de salir de la crisis que
se inició en 2008. En una segunda parte,
propone una serie de soluciones para
evitar lo que el autor anuncia como un
“tsunami” para la economía.
El papel del Banco Central Europeo,
las políticas económicas de determi-
nados países que han apostado por la
devaluación en nuestra historia reciente
o bien cuál es el papel de la deuda pú-
blica en la marcha de la economía, son
algunas de las cuestiones que se abor-
dan en una primera parte del libro, que
se denomina gráficamente Crear dinero
de la nada.
“En realidad, el banco central se
convierte en un enorme hedge fund,
un gran fondo de inversión apalancado,
que –además- tiene la potestad de afec-
tar al precio y a la cantidad de dinero. Es
decir, el banco central baja los tipos de
interés y, con ello, empuja a los agentes
económicos a asumir más riesgo, ya que
los depósitos pagan cada vez menos, y,
al bajar esos tipos, genera una profecía
autocumplida: hace que los bonos que
ha comprado se conviertan en una bue-
na inversión manipulando la cantidad
de dinero –ya que usa su balance, se
endeuda, todo lo que ‘sea necesario’- y,
además, decide el coste de ese dinero”.
Así, explica cuál puede ser el origen
de una crisis económica: “Las crisis no
se generan en activos que el público o
los agentes económicos perciben como
arriesgados, sino en aquellos que el
consenso considera de muy bajo riesgo.
En 2008 era el inmobiliario, en 2016, el
riesgo se acumula en los bonos”.
Lacalle profundiza en este último
escenario, que es en el que nos pode-
mos encontrar: “En el origen de todas las
crisis financieras apreciamos la tozuda
determinación por parte de los gobier-
nos y los bancos centrales de ignorar
los ciclos económicos como si la políti-
ca monetaria fuera a cambiarlos: la idea
mágica de que los desequilibrios se
solucionarán perpetuando e incremen-
tando esos mismos desequilibrios. El
endeudamiento excesivo y la inadecua-
da asignación de capital no son proble-
mas que vayan a resolverse mediante la
rebaja de tipos de interés y una mayor
liquidez; de hecho, estas medidas no
hacen más que prolongar la misma es-
trategia por parte de los agentes econó-
micos”.
En la segunda parte del libro, Cómo
escapar del tsunami monetario, el au-
tor detalla una serie de soluciones, que
abordan tanto la política fiscal como la
política monetaria.
Según explica, “el desarrollo de la
política monetaria tiene que llevarse
a cabo con el objetivo anteriormen-
te mencionado de confirmar que se
aplican las reformas estructurales y se
controla el gasto público. La condicio-
nalidad, por tanto, es determinante. Cui-
dado con los mercados financieros. Los
instintos animales no pueden dictar una
política encaminada a recuperar la renta
disponible, la riqueza y las oportunida-
des para los empleos fuera del ámbito
financiero y las familias. Pero no se les
puede pasar por alto. Por tanto, una po-
lítica de comunicación coordinada para
evitar asumir riesgos excesivos deber ir
acompañada de audaces medidas ma-
croeconómicas de incentivación fiscal,
políticas de crecimiento y pruebas de
que el sector privado se ha recupera-
do y está contratando e invirtiendo con
confianza”.
Cuidado con los mercados
financieros . Los instintos
animales no pueden dictar
una política encaminada a
recuperar la renta disponible,
la riqueza y las oportunidades
para los empleos fuera del
ámbito financiero y las familias

39. bienvenido a la hipoteca.
sentirse
acompañado
poder
elegir
comprar con
responsabilidad
Si tu cliente quiere...