Este documento presenta una lista de 14 áreas que requieren atención en el conjunto residencial "Los Dos Delfines" y las tareas pendientes en cada área. Se propone contratar personal de mantenimiento, limpieza, vigilancia, paisajismo y empresas para piscinas. El objetivo es lograr un correcto funcionamiento del conjunto de acuerdo a la ley y documentos constitutivos, manteniendo y revalorizando la propiedad.

1. NECESIDADES DE LOS DOS DELFINES:
1. Área Administrativa
I. Realizar censo de Propietarios, inquilinos, con sus respectivos habitantes por
apartamentos, vehículos, personal de trabajo domestico, y animales, PIDIENDO DE
MANERA OBLIGATORIA COPIA DE LOS DOCUMENTOS DE PROPIEDAD, Y CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTOS.
II. Realizar diagnostico y adecuación a la normativa legal: LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL,
DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y SU REGLAMENTO, SSO, SENIAT, ALCALDIA, REGISTRO
SUBALTERNO, MINISTERIO DEL TRABAJO, LOPCYMAT, INCE, INDEPABIS, LIBROS
CONTABLES, BOMBEROS, GOBERNACION, CONCEJO COMUNAL, MINISTERIO DEL
AMBIENTE, HIDROCAPITAL, CANTV, ELECTRICIDAD DE CARACAS, ETC.
III. Realizar Contratos con todas las empresas prestadoras de servicios al edificio, que
establezcan las condiciones del servicio, las responsabilidades y los alcances del mismo.
IV. Realizar contratos con todo el personal fijo y temporal del conjunto.
V. Realizar manual de descripción de cargos y funciones, así como el protocolo de
operatividad de cada uno de los puestos y zonas álgidas.
VI. Revisar contrato de arrendamiento de Movilnet, y notificar la no renovación, por los daños
a la salud de los vecinos que están a menos de 15 metros.
VII. Realizar contrato con Intercable y Directv sobre las instalaciones en el conjunto
VIII. Reparar alarma contra incendio
IX. Realizar mantenimiento y programar los futuros del sistema de extintores de fuego
X. Revisar todas las mangueras contra incendio del edificio
XI. Realizar el Programa de Higiene y Seguridad Industrial
2. Ascensores:
I. Torre D1 (realizar Diagnostico Técnico y terminar de reparar)
II. Torre D2 (realizar Diagnostico Técnico y terminar de reparar)
III. Torre D1 ( Realizar acabado, pisos, luces, extractores)
IV. Torre D2 (Realizar Diagnostico de acabados y terminar )
V. Torre D1 y D2 (preparar programa de mantenimiento preventivo y agendar las paradas,
para que la comunidad este enterada)
VI. Cuarto de Ascensores (realizar inspección y agendar reparaciones, mantenimientos y
pinturas, se debe hacer hermético estos cuartos, para alargar la vida útil de los tableros
electrónicos)

2. 3. Sala de Hidroneumático y Tanque de Agua
I. Realizar diagnostico técnico de la sala de maquinas
II. Realizar mantenimiento de limpieza del tanque y agendar los próximos mantenimientos
III. Realizar mantenimiento al sistema de Pozo Profundo
IV. Realizar sistema de tratamiento del agua del pozo
V. Conseguir cotizaciones para realizar el sistema de purificación del agua que surte al
conjunto residencial
4. Plantas Techo
I. Revisar diagnostico técnico de impermeabilización
II. Revisar sistema de alumbrado, y preparar cronograma de revisión de luces rojas
III. Revisar botes de agua de los aires acondicionados
IV. Revisar cableado de Intercable y Directv, y solicitar urgente el empotrado del mismo, o
buscar una compañía que nos realice un presupuesto y se le presenta a ambas cableras.
V. Reparar y reconstruir sistemas de aspirado de ductos de amabas torres
5. Área Piscinas
I. Revisar contrato de mantenimiento y materiales, y establecer un cronograma de
mantenimiento, de ser posible contratar una compañía.
II. Revisar sala de maquinas y filtros, realizar cronograma de mantenimiento preventivo
III. Repara Orilla de piscina
IV. Reparar sistema de luces sumergibles
V. Reparar luces de área de las piscinas, parque infantil.
VI. Reparar parque infantil y revisar muro brocal (se sugiere eliminación) y mover la rueda y el
columpio metálico junto al de madera
VII. Reparar y pintar cantina
VIII. Corregir reparación de baños
6. Área Parrilleras
I. Repara luces de asadores
II. Reparar bases de columnas de churuatas
III. Pintar madera del techo y cambiar las dañadas
IV. Corregir puertas de pocetas de baños
V. Corregir posición del brazo para las piñatas
7. Área sótanos
I. Reparar sistema de ventilación
II. Pintar rayado y numeración para apartamentos

3. III. Limpiar y reutilizar depósito
IV. Reparar sistema de aguas negras dañados
V. Pintar tuberías según Norma Covenin
8. Jardines
I. Realizar mantenimiento y programar los futuros
II. Reconstruir las jardineras dañadas
III. Sembrar Matas en Área Piscina
IV. Sembrar nuevas matas
V. Sugiero contratar unos paisajistas
VI. Instalar sistema de riego automático en todas las jardineras o contratar un personal para
tal fin
9. Salón de Fiestas
I. Reparar o cambiar sistema de aire acondicionado
II. Reparar Baños
III. Reparar Techo de vidrio
IV. Colocar calcomanía en vidrio de salida hacia los baños para evitar accidentes
V. Realizar contrato y normas de uso (al alquilarlo se debe cobrar 2 vigilantes adicionales y un
personal para limpieza inmediatamente concluida la fiesta)
VI. Reparar mesas y sillas
VII. Reparar instalaciones eléctricas mal hechas y colocarlas según planos
10. Área Lobby
I. Reparar baños de vigilancia
II. Colocar dispensadores de agua potable con filtro
III. Reforzar garita de vigilancia
IV. Reparar sistema de intercomunicadores (se invirtió más de 30.000 Bs y no se debe perder)
V. Reparar todas las puertas del área de lobby
VI. Reconstruir puertas de sistema eléctrico torre D2
11. Sistema de Desechos Sólidos
I. Reparar ductos y toma de desechos en cada piso
II. Realizar mantenimiento y descontaminación profundo del sistema de ductos, cuartos y
sala de recepción de desechos sólidos
III. Pintar cuartos en cada piso o colocar cerámica
IV. Reparar y destapar lavamopas y drenajes
V. Realizar cronograma de limpieza del sistema y bote de desechos solidos

4. 12. Sala de Juegos
I. Reconstruir y pintar
II. Reparar o adquirir mesas de pooll
III. Adquirir mesa de pin pong
IV. Reparar sistema eléctrico
V. Realizar normas de uso
13. Área Escaleras
I. Reparar y pintar paredes
II. Pintar pasamanos.
III. Reparar Luces de Emergencia.
IV. Colocar Bombillos Ahorradores
V. Pintar Piso
14. Área Recreación Frente a Torres
I. Reparar y pintar paredes
II. Reparar Jardineras.
III. Reparar Jardinera Torre 1 o colocar Mallas.
IV. Reparar Asientos de Concreto
V. Revisar Cañerías de aguas de Lluvia.
Esta es una lista de las actividades pendientes por realizar para lograr un correcto funcionamiento
del conjunto.
Es imprescindible que la Junta de Condominio cumpla a cabalidad lo establecido en la Ley de
Propiedad Horizontal, el Documento de Condominio, su Reglamento y las Normas de Convivencia
Ciudadana.
Personal para el Conjunto:
Un Supervisor o Gerente de Mantenimiento “TSU” (debe tener capacidad de dirección, de
redacción de informes y manejo de personal, será la persona responsable de todo el buen
funcionamiento del edificio) en primer lugar sugiero que se soliciten propietarios
voluntarios para el cargo, de no haberlos se realice un concurso de aspirantes.
Una asistente de administración para la cobranza, solicitudes y actividades relativas a la
administración.
Dos personas para realizar reparaciones menores de electricidad, plomería, albañilería,
pintura, y cualquier otra actividad relativa al mantenimiento. (Deben ser personas
responsables, y que no presten servicios a apartamentos del conjunto en su tiempo

5. laboral, deberán tener un cronograma de actividades para poder hacer seguimiento de su
trabajo.
Dos personas por fin de semana para realizar control de acceso a el área de piscina y
parrillera, hasta que se tenga un buen control con la vigilancia
Una empresa de limpieza con por lo menos 5 personas, se debe tener uno fijo para la
piscina y parrillera en temporada alta y fines de semana
Una empresa de vigilancia con por lo menos dos personas diurnas y tres nocturnas, el
tercer hombre nocturno debe tener capacidad y ser entrenado en las posibles
emergencias (eléctricas, hidráulicas, seguridad, ascensores, etc.) que puedan ocurrir en el
conjunto
Una empresa para el mantenimiento de la piscina a todo costo, y que cubra los días de
temporada y fines de semana.
Una empresa de paisajismo y jardinería.
Nuestro conjunto residencial es de gran envergadura, y las aéreas comunes (7.823 mts 2) tienen
características de club, por lo que se requiere un mantenimiento exhaustivo y riguroso, para poder
así mantener y revalorizar nuestra propiedad.
En nuestro Documento de Propiedad se establece en él: Articulo 1.4 DESTINO DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL “LOS DOS DELFINES”. Los apartamentos que conforman el conjunto, serán
destinados exclusivamente al USO RESIDENCIAL, en consecuencia todo acto jurídico que implique
una modificación en su uso se considerará nulo de pleno derecho.
Este es un articulo que no necesita interpretación, ósea que TODA PERSONA que utilice los
apartamentos debe ser RESIDENTE, de lo contrario se considerara invitado, y no se puede alquilar
o prestar el apartamento por fines de semana, ya que se estaría cambiando el USO DE
RESIDENCIAL.
Este pequeño trabajo lo propongo como una idea para elaborar una diagnostico y análisis de
prioridades, el cual deberá ser votado en Junta de Condominio (si asistieren otros propietarios,
tendrán derecho voz)(para tener derecho voto, se debe realizar una asamblea extraordinaria de
propietarios) y ser anotado en el libro de actas y comunicado a la comunidad.
José Manuel González Esquivel