Стратегические сценарии и направления развития территорий Ленинградской области, прилегающих к границам Санкт-Петербурга Российская гильдия управляющих и девелоперов Панельная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области: от общего к частному», ProEstate Дмитрий Санатов, Руководитель проектного направления Фонда «ЦСР «Северо-Запад» 20.02.2014г.

1. Стратегические сценарии и
направления развития территорий
Ленобласти, прилегающих к границам
Санкт-Петербурга
Российская гильдия управляющих и девелоперов
Панелькая дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области: от общего к частному», ProEstate
Санатов Д., Руководитель проектного направления Фонда «ЦСР «Северо-Запад»
20.02.2014г.

2. Территории комплексного развития — территории
Ленинградской области, прилегающие к границам СанктПетербурга
Границы ТКР:
• Границы агломерации различаются в
разных контурах: для маятниковой
миграции, инвестиционной активности
и по распределению функций внутри
агломерации.
• В связи с этим, для определения четких
контуров объекта граница ТКР
определена механическим способом
включает в себя границы 6 МО,
прилегающих к СПб, но в границах А120.
Границы агломерации с
учетом функционального
фактора
Границы агломерации по
интенсивности
урбанизации (первый и
второй пояс)
• При этом в отдельных случаях,
имеющих приоритетное значение для
развития ЛО и агломерации в целом,
органами управления агломерацией и
ТКР (Координационный совет) могут
рассматриваться вопросы, выходящие
за пределы выделенных границ.
Характеристика ТКР:
• Численность населения: 626 тыс. чел.
• 64 населенных пункта
• 6 муниципальных районов:
Всеволожский, Гатчинский,
Ломоносовский, Тосненский,
Выборгский
• 10 тыс. кв.км – общая площадь
Границы агломерации по
интенсивности
маятниковой миграции
(первый и второй пояс)

3. Особенности текущей системы расселения формируют
предпосылки для новых направлений развития девелопмента
в будущем
75% жилого строительства в ТКР приходится на 4 основные центра: Мурино (36%), Кудрово (26%), Тельмана
(7%), Всеволожск (6%).
Большая часть населенных быстрорастущих
населенных пунктов имеют исключительно жилую
функцию
Функция
Жилая
Город
ТКР
Туристическая
Промышленная
Логистическая и
торговая
Деловая
Санкт-Петербург (ядро)
Колпино
Павловск
Пушкин
Шушары
Пулково
Красное Село
Стрельна
Петергоф
Ломоносов
Кронштадт
Лахта
Сертолово
Бугры
Мурино
Всеволожск
Кудрово
Тельмана
Гатчина
Аннино
В дальнейшем развитие ТКР должно пойти по пути диверсификации экономики основных центров системы
расселения . Необходимо обеспечить единый управленческий подход в определении приоритетов экономики
ТКР, в том числе согласованный со Стратегией социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2030г.

4. Целевой образ агломерации и ТКР
Текущее состояние
Численность населения:
626 тыс. чел.
Маятниковая миграция:
200 тыс. чел. – ежедневно в СПб
50 тыс. чел. – ежедневно в ТКР из СПб
Преобладающая модель населенных пунктов – жилой
спальный район
Разрозненная инфраструктурная политика
Конкуренция в инвестиционной сфере СПб и ЛО
Целевое состояние
Прогноз: Умеренный / Амбициозный
2020 г.: 830 тыс. чел. / 1026 тыс. чел.
2030 г.: 1 000тыс. чел. / 1250 тыс. чел.
+100 тыс. новых рабочих мест к 2020 г.
Маятниковая миграция в 2020 г.
240-270 тыс. чел. – ежедневно в СПб
110-150 тыс. чел. – ежедневно в ТКР из СПб
+не менее 50% въездов в СПб – на общественном транспорте
(метро, автобусы, маршрутные такси, ЛРТ, электрички и проч.)
Модель устойчивого развития поселений (диверсифицированная
структура экономики, сниженное негативное воздействие на
окружающую среду, развитая городская среда)
Единая транспортная система (в т.ч. Единый план развития
транспорта СПб и ТКР, например, в рамках развития
транспортного узла СПб и ЛО, транспортные консорциумы по
основным транспортным коридорам и проч.) и другие решения в
области интеграции инженерной инфраструктуры
Единые кластеры в машиностроении, туризме, life science,
торговле и логистике и др.
оправдано строительство только 300 тыс. кв м в год
до 200 млрд долл. – совокупный ВРП (СПб+ТКР) к 2030 г.
Метрополия – в топ 40 крупнейших городских агломераций мира; топ 25 – самых посещаемых туристических
дестинаций мира; топ 50 городов мира по качеству жизни

5. В ближайшие 5-7 лет открывается «окно возможностей» для
трансформации экономики агломерации и запуска нового типа
девелоперских проектов
Несмотря на риски ухудшения макроэкономической ситуации в ближайшие 2014-2015 гг., агломерация
сохранит высокий уровень инвестиционной привлекательности для долгосрочных проектов
Завершение индустриальной фазы
Постиндустриальная фаза
(преобладание «мягких» мер
управления и поддержки)
Смарт-сити (новое качество
потребительского рынка и
инфраструктур)
Проекты
Завершение строительства ЗСД
Вывод на полную
мощность Пулково 3
Население Аннино>
100 тыс. чел
Население Мурино>
100 тыс. чел
Открытие
Строительство города-спутника Южный
ЭКСПОФОРУМА
Ввод в эксплуатацию
«Лахта Центра» Рост спроса на офисную недвижимость
Строительство «Лахта Центра»
на периферии агломерации
Начало переезда в СПб компаний «Газпрома»
События
Пуск в работу исследовательского
реактора ПИК
Завершение строительства нового стадиона и развитие
инфраструктуры к ЧМ-2018
2015
Чемпионат мира по футболу
Население Кудрово >
100 тыс. чел.
Эпоха макроэкономической
нестабильности. Ухудшение
экспортных условий.
Рост бюджетного дефицита/
бюджетный кризис
2014
4-10 тыс. чел. иностранных и российских специалистов с
повышенным уровнем оплаты труда, регулярно
посещающих Гатчину
Строительство Международного центра
нейтронных исследований в Гатчине
2016
2017
Новая экономическая и
бюджетная повестка для РФ
2018
2019
2020

6. Глобальный тренд – развитие единой политики управления
территориями агломераций на «над’административном»
уровне
Большой Париж: совместная координация
девелопмента в транспортной сфере
Инвестиции в объеме: 32,4 млрд € в общественный
транспорт
Новая автоматизированная сеть общественного
транспорта, окружающая столицу (125 миль)
• 72 станции
• От 2 до 3 млн поездок ежедневно
• Ожидание поездка во время пиковых нагрузок снизится до 90
секунд
• Средняя эксплуатационная скорость более чем 40 миль в
час
• 20,5 млрд € инвестиций в Greater Paris Express
• Осуществление услуг планируется начать в первом квартале
2018 года, работы над сетью должны быть завершены к 2025
году
Большой Монреаль : единая промышленная
политика и девелопмент под перемещение
производств на территориях агломерации
Большой Монреаль – субурбанизированный регион,
включающий сам город Монреаль, его агломерацию, а
также 90 различных муниципалитетов, которые вошли в
состав региона, для улучшения экономической
обстановки, по решению правительства.
Одно из приоритетных направлений – совместная
промышленная политика: реализуются мероприятия по
переносу промышленных предприятий транспортного
машиностроения (судостроение, аэрокосмиче-ская
промышленность и др.), цветной металлургии,
металлообработки, нефтехимической и пищевой
промышленности в пригородную зону агломерации.

7. Интеграционный сценарий открывает возможности для
реализации девелоперских проектов в формате ЧГП и
внедрения новой системы управления развития агломерации
низкий уровень кооперации
высокий уровень кооперации
«Централизация»
«Интеграция»
Сценарий предусматривает усиление кооперации между субъектами по
вопросам развития агломерации (три подсценария: (1) объединение субъектов
в перспективе 10-15 лет (2) территориальная экспансия; (3).создание
легитимных органов управления проекта агломерации и фондов с
разделенным участием СПб-ЛО)
Совместные проекты возможны в сфере развития транспорта
(«транспортные коридоры»), инженерной инфраструктуры (водоснабжение,
эл.снабжение и проч.).
Сценарий предусматривает усиление кооперации между субъектами по
вопросам развития агломерации за счет внедрения мягких мер поддержки на
разных уровнях и выработки единой стратегии.
Совместные проекты возможны в сфере развития транспорта
(«транспортные коридоры»), инженерной инфраструктуры (водоснабжение,
эл.снабжение и проч.), а также проекты в социальной сфере.
Ключевым проектом может стать: корпорация развития ТКР.
Москва (за счет территориальной экспансии)
Высокая управляемость проектами
Быстрые эффекты
Высокая инвест.привлекательность
Высокие политические риски
Низкая гибкость при принятии
решений
«Инерционный»
Сценарий предусматривает сохранение низкого уровня кооперации ЛО и
СПб в рамках проекта агломерации.
Совместные проекты ограничены работой над устранением прямых
конфликтных зон (доступ к водоснабжению, электросетям, решение
проблем утилизации отходов и проч.)
Развитие в рамках сценария обеспечивается за счет мер, обеспечивающих
улучшения и оптимизацию в функционировании сложившейся
инфраструктуры.
Сценарий соответствует фактическому состоянию
планирования в агломерации
Не требует сложных
институциональных изменений
Самостоятельность субъектов в
принятии решений
Невозможность запуска сложных
долгосрочных проектов
моноцентричность
Нью-Йорк (высокий уровень кооперации, в том числе
на уровне муниципалитетов, при отсутствии
нададминистративных институтов управления)
Способность запуска долгосрочных и
сложных проектов
Снижение капиталоемкости за счет
кооперации на нижнем+муниц.уровне
Культурные барьеры (низкая
готовность к мягким мерам)
Неподготовленность нормативной
базы
«Два города»
Сценарий предусматривает сохранение низкого уровня кооперации ЛО и
СПб в рамках проекта агломерации.
Совместные проекты маловероятны в виду ориентированности на
сохранение собственных проектов, зачастую альтернативных проектам
другого субъекта федерации; только на уровне отдельных игроков (вузы,
предприятия и т.п.)
Развитие возможно при условии реализации сильных проектов
национального масштаба в каждом из субъектов федерации.
Большой Париж (преобладают связи и проекты по линии
«Ядро-Периферия», но отчетливы подцентры агломерации)
Самостоятельность субъектов в
принятии решений
Повышенные политические и финансовые
риски проектов
Риски конфликтов в экономической сфере
и в решении территориальных проблем
полицентричность

8. В рамках концепции ТКР определены приоритетные центры
развития
Создание пилотного проекта
«Умный город».
Создание проекта «Торговый
Мурино 2020 город».
Аннино 2020
Аннинское сельское
поселение
Всеволожск
медианное значение
Экономический потенциал территории*
Виллозское
сельское поселение
Кудрово 2020
Lifescience на базе радиологии
(ПИЯФ, СЗЦТТ, строительство
МЦНИ)
Гатчина
Коммунар
Отрадное
Тематический парк
Никольское
Мурино и
Заневское
с.п.
Создание фармацевтического
кластера Lifescience на базе ГИПХТурбоатомгаз
медианное значение
Кировск
Сертолово
Тосно
Социальный и потребительский потенциал территории**
Внедрение стандартов качества развития инновационных центров,
вхождение в рейтинги smart city, заказ на девелопмент
интеллектуальных систем
*- рассчитывается на основе анализа прибыли местных предприятий до налогообложения
** - рассчитывается на основе анализа численности населения
Программа устойчивого развития: благоустройство территорий,
развитие сообществ, внедрение стандартов качества социальных
инфраструктур

9. Ритейл: несмотря на высокий уровень обеспечения
торгововыми площадями и высокий уровень потребительской
активности, качественный рост рыка ритейла может произойти
за счет вывода на рынок новых форматов
• Варшава (779 кв м на 1 тыс. чел.)
• Будапешт
• Прага
• Загреб
• Афины
• Санкт-Петербург (489 кв. м на 1
тыс. чел.)
• Бухарест
• Тирана
• Москва (352 кв м на 1 тыс. чел.)
• Киев
• София
• Белград
Colliers International, 2013
На фоне спада потребительской
активности, при росте конкуренции и
риске замедления строительных
проектов возрастает спрос на
агрессивные стратегии и решения.
Торговый город
обеспечивает масштабирование и
уникальность
Кейс: деревня Poble Espanyol управляется частной компанией PEMSAU. Право
управления комплексом ограничено 2036 годом. Численность занятых в компании
составляет от 50 до 100 чел. Объем продаж компании оценивается в 3-6 млн евро в
год. Кроме самой компании доход от работы центра получают гостиницы, рестораны,
ночные клубы и другие организации, ведущие бизнес, напрямую зависящий от
посещаемости комплекса.
Кейс: Нанкинская улица — главная торговая улица всего Китая и
одна из самых оживлённых торговых улиц в мире. Расположена в
центре Шанхая. В 2000 году, по плану развития, местными органами
власти проведена реконструкция улицы как пешеходной. Ширина
улицы около 28 метров, а общая длина — 1 200 метров., на этом
отрезке расположено множество разнообразных магазинов, бутиков
и кафе

10. Промышленный девелопмент: завершение фазы рынка
«неподготовленных участков», рост доли МСБ в
промышленных инвестициях при запросе на действие в
масштабах международного рынка
Преимущества brownfield:
• Наличие инфраструктуры
• Удобное расположение
• Возможности аренды /
покупки готовых объектов
1
2
3
4
8
5
7
Кластерный подход:
необходимо создание сети
индустриальных парков с единой
технологической и
инфраструктурной политикой
Или единой корпоративной
структуры (может быть корпорация
развития ТКР)
10
9
Работа с малым и средним
бизнесом: необходимо
создание консорциумов по
принципу «Девелопер Университет –
технологическая компания»
6
Вынос промышленных предприятий:
Необходимо создание проектного офиса
(на базе агентства по инвестициям ЛО) по
переносу промышленных предприятий из
центра СПб: содействие в технической
политике и поиске софинансирования и
организации трудоустройства
выбывающего персонала
Промзоны brownfield:
1. ГИПХ-Турбоатомгаз,
Новое Девяткино
2. Медвежий стан
(ФГУП НИИ Поиск), Мурино
3. Завод им. Морозова,
пос. им. Морозова
4. Южная промзона г. Кировск
5. Промзона «Сокол»,
Никольское
6. Промзона «Тосно-2», Тосно
7. Санкт-Петербургский КПК,
Коммунар
8. Промзона «Горелово»
9. Гатчина. Промзона № 1
10.Гатчина. Промзона № 2

11. Управление промышленными территориями может перерасти
в масштабный международный проект: кейс Джуронг

12. Промышленный девелопмент: перенос промышленных
предприятий
№
Название
1
4
ООО «Сименс Новый
завод
по
Технологии
производству
газовых
газовых
турбин большой мощности
турбин»
2
3
Специализация
7
ЗАО
«НИПК Новый
инжиниринговый
«Электрон»
центр по производство
медицинских изделий
«Оркла Брэндс Кондитерское производство
Россия»
(фабрика им. Крупской)
4
«СканияПитер»
Производство грузовиков
5
«Русалит»
Производство алюминия
Место переноса на стадии
обсуждения
Завод по производству
железобетонных изделий
6
Группа «ЛСР»
7
«Компания
ЮМА»
Производство
элементов
крепления для инженерных
систем
5
3
2
1
6

13. Офисная недвижимость и специализированный девелопмент: Life
sciences парки – один из наиболее перспективных форматов
деловой инфраструктуры, ранее не представленный на территории
России
Площадка
Бостон/Кембридж
Размер
95,6 Га
Специализация
НИОКР, медицинские исследования
Лос-Анджелес
51,1 Га
Нью-Йорк
Филадельфия
55,7 Га
171,9 Га
г. Роли, г. Дарем
74,3 Га
Сан-Диего
Сан-Франциско
Сиэтл
Окрестности
Мэриленда
Green Bridge
102,2 Га
255,5 Га
46,45 Га
83,6 Га
University of Miami
Life Science Park
Leiden Bio Science
Park
Alexandria
Center
for Life Science
Haifa Life Sciences
Park
Life Sciences Park
Malta
Ideon Science Park
60 Га
Медицинские исследования,
производство медицинского
оборудования
Медицинские исследования
Образование, помощь большому
фармакологическому производству
Производство вакцин,
агротехнологии
НИОКР
НИОКР
НИОКР
Исследования (федеральные и
частные)
Возобновляемая энергетика
Фармацевтика; Здоровье
Медицина
100 Га
110 Га
75 Га
105 Га
110 Га
100 Га
Медицина
Биотехнологии
Фармацевтика; Биотехнологии
Медицинские устройства ; Медицина
Медицина;
Фармацевтика;
Биотехнологии
Биотехнологии
Медицина
Пищевое производство
Биотехнологии; Фармацевтика
Кейс: Krakow Lifescience Park Источник: ЦСР «Северо-Запад», 2013
Площадь - 20000 кв.м.
Расположен в особой экономической зоне Кракова неподалёку от
университетских центров, госпиталя, национальных медицинских центров.
Реализация проекта: с 2008 г., под руководством венчурной компании
«Jagiellonian Centre of Innovation Ltd».
Финансирование: основным источником были правительственные средства,
выделяемые по программе поддержки инновационных отраслей.
ГИПХ
Медвежий Стан
Промзона
Всеволожск
Новосаратовка
Промзона Гатчина - 1
Кейс: Lifescience парк BioTurku
Площадь - 55 кв.м.
Расположен на территории Turku Science Park.
Реализация прое кта: BioTurku включает в себя более 90 предприятий,
основанных после середины 1990-х годов. Большое количество всемирно
признанных производителей лекарственных препаратов начинали и
продолжают вести свою деятельность в Турку («Orion Pharma» , «Bayer»,
«PerkinElmer Human Health’s/Wallac Oy», «Raisio Plc»).

14. Транспорт: Перспективы развития девелопмента в логистике
связаны с выведением на рынок новых масштабных форматов
(например, логистические города, но при условии совмещения с
торговлей и производством или особым статусом)
№
Регион
1
Мoсква
94
2
Пермь
Промзона с.п.
Вуолы
Торговые площади,
приходящиеся на 100 кв.
м складских площадей
118
3 Санкт-Петербург
Промзона с.п.
Заводской
125
4
Екатеринбург
135
5
Новосибирск
Ростов-на-Дону
187
7
Казань
205
8
Нижний Новгород
236
9
Воронеж
290
10
Челябинск
328
11
Уфа
367
12
Краснодар
380
13
Самара
415
14
Красноярск
612
15
Волгоград
Промзона
«Завод им.
Морозова»
138
6
Промзона г.
Всеволожска
Аэропорт
«Ржевка»
Промзона г. Кировск
Промзона «Сокол»
Никольское
Промзона
Пенники
1340
Knight Frank Research, 2013
Кейс: Реализация совместных транспортных
проектов в агломерации Большой Париж
Промзона Гатчина 1
Логистический город

15. Туризм и индустрия развлечений: рост туристического потока в
Санкт-Петербург возможен за счет диверсификации традиционного
туристического продукта, например, через создание нового для
агломерации формата – тематического парка
2011 год,
Рост в 2011
Место Город
Страна тыс.чело
году, (%)
век
Hong
1
Hong Kong Kong,Chin 21830.2
8.8
a
2
Singapore Singapore 19818.1
8.7
United
3
London
15106.1
2.7
Kingdom
Kuala
4
Malaysia 13315.4
16.0
Lumpur
5
Macau
China
12925.16
8.4
6
Bangkok Thailand 12357.4
12.5
7
Antalya
Turkey
12052.4
13.3
8
Shenzhen China
10894.6
6.8
New York
9
USA
10038
3.5
City
10 Istanbul
Turkey
9765.2
20.2
… …
…
…
…
St
45
Russia
2900
16.0
Petersburg
Диверсификация продукта
ГИПХ
Медвежий
Стан
г. Всеволожска
Завод им. Морозова
Аэропорт «Ржевка»
Мариенбург
Возможны три варианта реализации тематического парка:
формат интерактивных парков, что является самым последним
трендом в организации развлекательных тематических парков в мире
(например, парк «Формула 1» в Дубае или тематический парк Шанхая).
Формат малых тематических парков (например, совместно с компанией
Rovio, которая строит такие парки по всему миру;
формат специализированных парков с элементами российской
культуры (проект деревни «Николо ленивец» в Калужской области).
Кроме указанных
площадок размещение
тематического парка так
же возможно в с.п. Игора,
где с 2006 г.
функционирует
круглогодичный курорт с
бассейнами и ресторанами ,
«Экстрим-парком» с с
Хафпайп, серией
трамплинов Биг-эйри
Джиббинг.

16. О Фонде «Центр стратегических разработок «Северо-Запад»»
Фонд «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» — независимый общественный институт
Деятельность ЦСР «Северо-Запад» заключается в
проведении стратегических исследований и выработке
экспертных рекомендаций по широкому кругу
социально-экономических вопросов
Партнеры Фонда — федеральные министерства и
ведомства, региональные и муниципальные органы
власти, общественные
и научные организации, бизнес-структуры
География исследовательских
проектов — 53 региона России
Основные направления
деятельности Фонда:
Разработка стратегий развития регионов
Городское развитие, креативная индустрия
Производственные кластеры , проектирование
индустриальных и производственных парков
Адрес: 199106, Россия, Санкт-Петербург, 26-я линия В.О., д. 15, корп. 2, лит. А
Телефон и факс: +7 812 380 0320, 380 0321
E-mail: mail@csr-nw.ru
Образовательные проекты, проектирование и
консультирование университетов
.
Научно-технологическое прогнозирование ,
форсайтные исследования
Публичные мероприятия (форумы, конференции,
проведение организационно-деятельностных игр)
Материалы исследований ЦСР «Северо-Запад» на сайте www.csr-nw.ru
16