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N°109 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - NOVEMBRE 201696
L
’année 2016 sera-t-telle à la hau-
teur du millésime 2015 ? C’est
ce que pense CBRE qui enre-
gistre une demande placée (voir
encadré p.100 ») de 2,5 M de m2
(pour les entrepôts de plus de 5.000 m2
)
sur les 9 premiers mois de l’année. Un
niveau équivalent aux 3 premiers tri-
mestres de 2015 et 26 % plus élevé que
la moyenne des 8 dernières années. Le
cabinet de conseil en immobilier pré-
voit 3,3 M de m2
placés en France à fin
2016. Les analyses réalisées par les cour-
tiers se traduisent bien dans les discours
des investisseurs, des développeurs et
des contractants. « 2016 s’annonce
excellente et surpassera même 2015 qui
fut une très bonne année pour nous. A
date, nous avons livré 145.000 m2
. En
outre, les mises en chantier (opérations
conclues dont la construction démarre en
2016) atteignent 272.000 m2
», se féli-
cite Philippe Arfi, Country Manager de
Goodman France. Les développements
vont bon train. Même avis chez Segro.
« 2016 sera une très belle année tant
pour le portefeuille existant que pour les
développements », déclare Marco Simo-
netti, Directeur Général Europe du Sud
Immobilier logistique
2016, une année florissante
2016 ne souffrira pas de la comparaison avec 2015 qui fut
pourtant une année exceptionnelle. La grande distribution et
l’e-commerce contribuent fortement au dynamisme du marché.
Au-delà de ces bonnes nouvelles, la particularité de 2016 se
traduit par le redémarrage des opérations en blanc. Une petite
révolution dans l’écosystème de l’immobilier logistique.
de produit est riche. A l’inverse, pour
un bâtiment de plus de 40.000 m2
, les
valeurs se tiendront davantage en raison
de la pénurie de ce genre de biens. On
trouve donc parfois des conditions loca-
tives pour un bâtiment neuf à construire
plus attractives que celles d’un bâtiment
déjà existant plus ancien mais seul sur
son marché ».
Les marchés secondaires
reprennent des couleurs
2016 se distingue par un net recul des
opérations réalisées sur la célèbre dor-
sale (Lille, Paris, Lyon, Marseille), et
à l’inverse par une montée en puis-
sance des marchés dits secondaires.
Selon CBRE, la dorsale ne capte que
50 % du volume de la demande pla-
cée, contre 70 % entre 2008 et 2015.
BNP Paribas Real Estate observe même
que 80 % des transactions supérieures à
20.000 m2
ont eu lieu dans les régions.
Avec 567.500 m2
placés, l’Ile-de-France
enregistre un retrait de -26 % par
rapport à 2015. Néanmoins ce chiffre
est à relativiser, ce niveau étant 5 %
supérieur à la moyenne des 8 der-
nières années. En Nord-Pas-de-Calais,
Antoine Tostain, Co-fondateur et PDG
de Tostain & Laffineur, nous livre sa
vision : « 2016 aura été une année
dynamique avec une demande placée
de 417.000 m2
, dont 2 renouvellements
(30.000 m2
et 16.000 m2
), se rappro-
chant ainsi des 426.000 m2
de 2015 ».
de Segro. Le contractant GSE n’est pas
en reste. « 2016 est une bonne année
pour nous avec une tendance haussière
par rapport à 2015. Nous prévoyons un
chiffre d’affaires entre 450 et 500 M€ »,
confirme Roland Paul, CEO de GSE.
Des valeurs locatives constantes
D’autres invitent à plus de prudence.
« Bien que 2016 soit une bonne année, le
marché reste fragile en raison de la qua-
si-absence de croissance », estime Marc
Frappa, Directeur Général chez Fau-
bourg Promotion. S’agissant des loyers,
rien de bien neuf à l’horizon. « Au cours
du 1er
semestre 2016, les valeurs loca-
tives faciales évoluent peu, en dépit des
pressions sur l’offre et une conjoncture
plutôt porteuse. Elles s’établissent dans
une fourchette allant de 47 à 58 €/m²/an
en Ile-de-France et de 43 et 46 € sur le
reste de la dorsale, confie Didier Terrier,
Directeur Général d’Arthur Loyd Logis-
tique. Et de compléter son propos : Tout
est une question d’offre et de demande
à un instant t, à un endroit donné. Si
un utilisateur cherche 20.000 m2
en Ile-
de-France, le loyer pourra être négocié
dans la mesure où l’offre pour ce type
Marc Frappa,
Directeur
Général
chez
Faubourg
Promotion
Marco
Simonetti,
Directeur
Général
Europe
du Sud
de Segro
Christophe
Broncard,
Directeur
du
Développement
Europe
du Sud
de Segro
©FAUBOURGPROMOTION
©SEGRO
©SEGRO
Bâtiment IDI Gazeley à Marly la Ville
©IDIGAZELEY
NOVEMBRE 2016 - SUPPLY CHAIN MAGAZINE ■ N°109 97
Certains marchés secondaires tirent leur
épingle du jeu. C’est le cas de la Bre-
tagne qui, selon CBRE, totalise plus de
250.000 m2
placés (une dizaine de tran-
sactions parmi lesquelles 3 comptes-
propres XXL). Le cabinet souligne éga-
lement l’activité en région Occitanie
(Languedoc et Midi-Pyrénées), dans
les pays de la Loire, dans le Centre,
en Normandie et en région bordelaise.
85 % des comptes propres et des clés-
en-main ont été réalisés sur les marchés
secondaires (pour les opérations de plus
de 20.000 m2
), d’après BNP Paribas Real
Estate.
Un marché fortement animé
par les grands distributeurs
D’une manière générale, même si les
cabinets de conseil insistent sur l’activité
importante des prestataires logistiques
en 2016 (80 % des surfaces et des tran-
sactions en Nord-Pas-de-Calais selon
Antoine Tostain par exemple), le mar-
ché de l’immobilier est fortement animé
par les chargeurs (80 % des 145.000 m2
livrés par Goodman et 80 % des mises
en chantier), plus spécifiquement par les
distributeurs. « La grande distribution
poursuit actuellement la réorganisation
de sa Supply Chain, au travers de pro-
jets de consolidation et de redéploiement
des espaces logistiques, avec la prise
de bâtiments clés-en-main de taille de
plus en plus significative », remarque
Fabrice Cervoni, Directeur Général d’IDI
Gazeley Europe du Sud. A cela s’ajoute
le dynamisme des grands e-commer-
çants. L’illustration la plus évidente est
sans conteste le cas d’Amazon, friand
de surfaces monumentales. « Les e-com-
merçants recherchent aussi de petites
surfaces (quelques centaines de m2
)
proches des villes pour la livraison du
dernier kilomètre », précise Christophe
Broncard, Directeur du Développement
Europe du Sud de Segro.
Une myriade de bâtiments livrés
En 2016, Faubourg Promotion livrera
4 bâtiments. « Une messagerie de
8.000 m2
en température dirigée pour le
Groupe Antoine et un bâtiment de 15.000
m2
en sec pour Pomona sur notre parc de
Wissous (91) ; un bâtiment de 5.000 m2
en tri-température également pour
Pomona sur notre parc de Valenton (94) ;
et 12.000 m2
à JMT Alimentation Ani-
male à La Chapelle-d’Armentières (59) »,
détaille Marc Frappa qui évoque la signa-
ture cette année d’un bail ferme de 12 ans
avec Samada pour la construction d’un
entrepôt d’une surface totale de 53.000 m²
à Wissous, dont les travaux démarreront
en 2017. Philippe Arfi revient aussi sur les
opérations marquantes de cette année :
« Nous avons livré une plate-forme de mes-
sagerie d’environ 8.500 m² à DB Schen-
ker sur le port de Strasbourg, un entrepôt
froid de 22.000 m² pour le compte de
Kuehne + Nagel (prestataire d’Auchan) à
Carvin (62), et 115.000 m² au total pour
Carrefour répartis en plusieurs opéra-
tions dont la plus emblématique est celle
de 68.000 m² à Nîmes (30) ». Chez GSE,
l’actualité est aussi riche. « Nous avons
construit le bâtiment de 22.000 m2
à Car-
vin (62) pour le compte de Goodman, un
entrepôt de 60.000 m2
à Cholet (49) pour
Carrefour, une plate-forme de 44.042 m2
à Buchères (10) pour Petits Bateaux (livrée
par Concerto European Developer au
1er
trimestre) et 14.320 m2
pour la biscui-
terie Poult avec GT Logistics à Montbartier
(82) », énumère Roland Paul. L’activité bat
son plein chez l’investisseur-développeur
Segro. « Nous avons livré en fin d’année
dernière à XPO Logistics une plate-forme
de messagerie à Bondoufle (91) d’une sur-
face de 6.600 m². Ce bâtiment est par-
ticulièrement intéressant au niveau de
sa réalisation et de son exploitation. Il a
été certifié HQE niveau Excellent pour la
phase conception et est en cours de cer-
tification pour la phase réalisation. XPO
Logistics y a basé sa plus grande flotte de
véhicules poids lourds motorisés au GN
Vert. En attendant la construction de la
station de distribution publique de GN Vert
à côté du bâtiment, une station mobile a
été installée pour le client », indique Chris-
tophe Broncard.
Des disponibilités variables
selon les régions
Qu’en est-il de l’offre ? « Avec moins de
3,2 M de m² d’entrepôts disponibles au
1er
octobre 2016, dont près de 1,5 M de
classe A, l’offre à un an s’est très légère-
ment réduite depuis fin 2015 », observe
BNP Paribas Real Eastate. CBRE compte
1 M de m2
immédiatement disponibles
en Ile-de-France au 1er
octobre 2016, soit
21 % de moins qu’il y un an. Le cabinet
recense seulement 5 bâtiments libres supé-
rieurs à 30.000 m2
et une offre majoritai-
rement localisée dans le Sud francilien
(à 44 %), tout en prévoyant un rééqui-
librage vers le Nord à plus long terme en
raison des programmes prêts à démarrer.
« Nous lançons actuellement un projet de
40.000 m2
situé dans le périmètre d’Euro-
disney. Autant les projets dans le Nord et le
Sud de l’Ile-de-France sont légion, autant
ceux dans l’Est sont plutôt rares », nous
confiePhilippeArfi.Larégionlyonnaisese
caractérise quant à elle par une pénurie de
bâtiments existants, et plus grave encore,
par un manque de foncier disponible.
« Cette situation est liée à un manque de
volonté politique. Il va falloir attendre
3-4 ans, le temps de libérer du foncier »,
Didier
Terrier,
Directeur
Général
d’Arthur Loyd
Logistique
Roland
Paul,
Chief
Executive
Officier
de GSE
Antoine
Tostain,
Co-Fondateur
et PDG
de Tostain
& Laffineur
©ALL
©GSE
©TOSTAIN&LAFFINEUR
©SEGRO
Parc logistique Segro à Aulnay (3D)
N°109 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - NOVEMBRE 201698
juge Didier Terrier. Un cran plus au Sud, la
situationdiffère.«L’offredisponibledansles
3 grands pôles de la région de Mar-
seille (Clésud à Miramas, Saint-Mar-
tin-de-Crau, Distriport à Fos-sur-Mer)
est abondante mais la demande est très
faible. A titre d’illustration, l’offre dispo-
nible à Saint-Martin-de-Crau représente
200.000 m2
sur un parc de 800.000 m2
.
S’agissant de Distriport, l’engouement des
utilisateurs n’est pas au niveau de ce qui
avait été imaginé », explique Didier Ter-
rier. Dans le Nord, Antoine Tostain dresse
un portrait optimiste : « Nous connaissons
actuellement, comme en région lyonnaise,
une situation de pénurie d’entrepôts dis-
ponibles de classe A, avec seulement
22.000 m2
et 15.000 m2
à l’ouest de
Lille, et pratiquement pas de classe B.
En revanche, la région est extrêmement
riche en permis en gris (923.000 m2
d’offre, PC et ICPE en cours de dépôt, dont
175.000 m2
avec PC et ICPE obtenus) ».
Le redémarrage
des opérations en blanc…
A propos de la région des Hauts-
de-France, Goodman très investi à
Lauwin-Planque (59) s’apprête à lan-
cer 55.000 m2
, dont 43.000 m2
pris
en location par le prestataire Log’S et
12.000 m2
en blanc. « Nous lançons
sereinement ce bâtiment en blanc, une
première en France pour Goodman, car
il s’agit d’une région durablement favo-
rable au développement de la logistique
et en laquelle nous croyons beaucoup »,
s’enthousiasme Philippe Arfi. En blanc,
vous avez dit en blanc ? Une sacrée
nouvelle pour le marché français qui
n’avait pas connu ce type de dévelop-
pement depuis plusieurs années. Plu-
sieurs opérations sont en effet récem-
ment sorties de terre. Le top départ a
été donné dans le Nord d’après Antoine
Tostain : « Après le gel du blanc depuis
2008, AEW a ouvert le bal mi-2015
avec la commande à PRD d’un entre-
pôt de 30.000 m2
à construire à Lille
Dourges (62), à proximité de Delta 3.
Cette opération en blanc a été un véri-
table succès ayant été louée en totalité
par notre entremise à ID Logistics en
août 2016 ». A Sénart, en Seine-et-
Marne (77), AG Real Eastate (filiale
d’AG Insurance) a lancé avec le pro-
moteur PRD la construction d’une
plate-forme logistique de 63.000 m2
. Ce
bâtiment, baptisé LogOne, devrait être
livré au 2e
trimestre 2017. Une taille de
bâtiment qui manque actuellement en
Ile-de-France. La région lyonnaise est
elle-même le terrain de jeu de 2 opéra-
tions en blanc : 23.000 m² lancés par
PRD avec le soutien d’Aviva Investors à
Saint-Quentin-Fallavier, et 30.000 m²
par Prologis à l’Isle-d’Abeau (voir
interview page 102). Dans les 2 cas, des
baux ont été signés. Rien d’étonnant
dans un tel contexte de pénurie. Prolo-
gis avait amorcé la pompe avec un 1er
bâtiment de 35.000 m2
, lancé en blanc
au Havre et livré en mai 2016, entiè-
rement loué lui aussi. « Nous avons
construit un bâtiment d’une vingtaine
de milliers de m2
en blanc pour le
compte de CBRE à Toulouse », illustre
également Roland Paul. Au-delà des
motivations liées à la raréfaction de
l’offre, Fabrice Cervoni explique aussi
cet engouement d’une autre façon : « La
classe d’actifs logistiques attire de plus
en plus les investisseurs qui considèrent
l’achat d’un bâtiment, notamment neuf
voire en blanc, comme particulièrement
attractif ». En effet, des investisseurs,
pas seulement des « pure players » mais
aussi des généralistes (compagnies
d’assurance, fonds, etc.), manifestent
un intérêt accru pour l’immobilier
logistique qui devient une classe d’ac-
tif majeur. 1,4 Md€ ont été engagés les
9 premiers mois de 2016 analyse CBRE.
BNP Paribas Real Estate évoque quant
à lui le chiffre de 1 Md€ correspondant
à une hausse de 8 % par rapport à 2015.
… dans des proportions
raisonnables
Des initiatives qui méritent donc d’être
soulignées, mais pas en nombre suffisant
pour parler d’un vrai retour du blanc. Ces
opérations sont très maîtrisées à la fois
en matière de localisation et de taille de
bâtiment. Bien connaître son marché, tel
est le facteur clef de succès de ces pro-
grammes ! L’ensemble de la profession
s’accorde à dire que le marché ne revivra
pas la même vague de blanc, qu’il y a
une dizaine d’années, qui avait entraîné
la construction de centaines de milliers
de m2
inutilisés. Sans compter que cer-
tains acteurs font preuve de frilosité.
« Le développement en blanc ne fait pas
partie de notre philosophie. A défaut
de blanc, nous déposons systémati-
quement des permis en gris qui nous
permettent de gagner facilement 1 an
sur le programme. Les éventuels per-
mis modificatifs sont ensuite rapides à
obtenir », commente Marc Frappa. Chez
Segro, les dirigeants évoquent l’antago-
nisme avec la personnalisation des bâti-
ments. « Lancer un bâtiment en blanc,
c’est prendre le risque de ne pas com-
plètement répondre aux besoins de nos
clients », considère Marco Simonetti qui
souligne en revanche l’importance du
« gris » : « C’est ce qui permet de signer ou
non l’affaire et de livrer sous 10-12 mois ».
Une évolution des demandes
utilisateurs
Ces demandes évoluent progressivement.
« La taille des bâtiments exigée par les
utilisateurs a tendance à croître. Les
entrepôts XXL, particulièrement ceux
supérieurs à 100.000 m2
, doivent être
conçus de façon à pouvoir être reloués à
l’issue du bail en plusieurs parties. Les
e-commerçants demandent des bâtiments
Fabrice
Cervoni,
Directeur
Général
IDI Gazeley
Europe
du Sud
©IDIGAZELEY
©GOODMAN
Entrepôt Goodman à Carvin
Entrepôt GSE en Allemagne
Entrepôt GSE pour
Petits Bateaux
à Buchères, livré
par Concerto
European
Developer
©GSE
NOVEMBRE 2016 - SUPPLY CHAIN MAGAZINE ■ N°109 99
plus spécifiques. Dans ce cas, les baux
peuvent être de 12 ans fermes et les
clients prennent souvent à leur charge
financièrement les équipements spéci-
fiques », constate Fabrice Cervoni. Une
surface de 50.000 m2
, considérée comme
XXL il y a quelques années, se banalise.
Les demandes évoluent vers plus de per-
sonnalisation des bâtiments (hauteur,
trame, transstockeurs, surface consacrée
aux bureaux, etc.). Les clients deviennent
amateurs de hauteur à 12 m au lieu des
10 classiquement proposés. Le « sur-me-
sure » rime souvent avec « client-in-
vestisseur ». Il arrive plus fréquemment
que les utilisateurs (notamment dans la
grande distribution) achètent leur bâti-
ment. Fabrice Cervoni souligne égale-
ment un autre aspect : « Les contraintes
environnementales se systématisent. Il
n’est plus envisageable, à la fois pour
les investisseurs et les utilisateurs, de
construire un bâtiment clés-en-main
significatif sans avoir à minima une certi-
fication environnementale ». Roland Paul
évoque quant à lui l’automatisation : « Il
y a une tendance à automatiser de plus
en plus les gros bâtiments. Ces entrepôts
plus dédiés sont moins « liquides » que
des bâtiments plus standards. En géné-
ral, ils s’adressent aux chargeurs. J’ai
vu il y a quelques semaines un bâtiment
dans lequel les racks sont porteurs ! Nous
sommes véritablement passés du temps
du « hangar » à celui des « usines logis-
tiques » ». Autre évolution observée par
le CEO de GSE : « Nous travaillons de
plus en plus sur le bien être des employés
dans les entrepôts (couleurs, luminosité,
conception des bureaux, etc.) ».
2017 sous de bons auspices
Et2017?Globalement,lescarnetsdecom-
mande sont pleins et le vent d’optimisme
perdure. La grande distribution n’ayant
pas encore terminé sa réorganisation, de
nouveaux projets majeurs verront le jour.
Quelques programmes emblématiques,
d’ores et déjà connus, sortiront de terre en
2017.C’estlecasdelanouvelleplate-forme
d’Amazon, son 5e
centre de distribution
en France, d’une surface de 107.000 m2
dans l’agglomération d’Amiens (à Boves).
« Nous la livrerons au 3e
trimestre 2017 »,
précise Philippe Arfi. L’année sera riche
aussi pour Segro qui a obtenu les permis
de construire et les autorisations ICPE pour
un programme logistique de 90.000 m²
situé sur les communes d’Aulnay-sous-
Bois (93) et de Gonesse (95), ancien site
de PSA Peugeot Citroën. « La commercia-
lisation et des discussions très avancées
sont actuellement en cours afin d’être en
mesure de livrer à la fin de l’année 2017 »,
détaille Christophe Broncard. Autre réa-
lisation qui risque de beaucoup faire par-
ler d’elle, un entrepôt de 63.000 m2
sur
2 étages à Gennevilliers (92), une situation
géographique particulièrement attrac-
tive. « Vailog (groupe Segro) finalise
actuellement les autorisations administra-
tives du site. Il est en cours de commer-
cialisation pour un démarrage de chantier
début 2017 et une livraison en fin d’année »,
conclutMarcoSimonetti.Unavenirradieux
pour la profession ? Laissons le soin aux
prochains mois de le confirmer… ■
BRUNO SIGUICHE
Bâtiment de 10.000 m2
à Lesquin commercialisé
par Tostain & Laffineur
©GSE
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Segro et Vailog : projet Paris Air² Logistics à Gennevilliers
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Actus presse - IDI Gazeley

  • 1. N°109 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - NOVEMBRE 201696 L ’année 2016 sera-t-telle à la hau- teur du millésime 2015 ? C’est ce que pense CBRE qui enre- gistre une demande placée (voir encadré p.100 ») de 2,5 M de m2 (pour les entrepôts de plus de 5.000 m2 ) sur les 9 premiers mois de l’année. Un niveau équivalent aux 3 premiers tri- mestres de 2015 et 26 % plus élevé que la moyenne des 8 dernières années. Le cabinet de conseil en immobilier pré- voit 3,3 M de m2 placés en France à fin 2016. Les analyses réalisées par les cour- tiers se traduisent bien dans les discours des investisseurs, des développeurs et des contractants. « 2016 s’annonce excellente et surpassera même 2015 qui fut une très bonne année pour nous. A date, nous avons livré 145.000 m2 . En outre, les mises en chantier (opérations conclues dont la construction démarre en 2016) atteignent 272.000 m2 », se féli- cite Philippe Arfi, Country Manager de Goodman France. Les développements vont bon train. Même avis chez Segro. « 2016 sera une très belle année tant pour le portefeuille existant que pour les développements », déclare Marco Simo- netti, Directeur Général Europe du Sud Immobilier logistique 2016, une année florissante 2016 ne souffrira pas de la comparaison avec 2015 qui fut pourtant une année exceptionnelle. La grande distribution et l’e-commerce contribuent fortement au dynamisme du marché. Au-delà de ces bonnes nouvelles, la particularité de 2016 se traduit par le redémarrage des opérations en blanc. Une petite révolution dans l’écosystème de l’immobilier logistique. de produit est riche. A l’inverse, pour un bâtiment de plus de 40.000 m2 , les valeurs se tiendront davantage en raison de la pénurie de ce genre de biens. On trouve donc parfois des conditions loca- tives pour un bâtiment neuf à construire plus attractives que celles d’un bâtiment déjà existant plus ancien mais seul sur son marché ». Les marchés secondaires reprennent des couleurs 2016 se distingue par un net recul des opérations réalisées sur la célèbre dor- sale (Lille, Paris, Lyon, Marseille), et à l’inverse par une montée en puis- sance des marchés dits secondaires. Selon CBRE, la dorsale ne capte que 50 % du volume de la demande pla- cée, contre 70 % entre 2008 et 2015. BNP Paribas Real Estate observe même que 80 % des transactions supérieures à 20.000 m2 ont eu lieu dans les régions. Avec 567.500 m2 placés, l’Ile-de-France enregistre un retrait de -26 % par rapport à 2015. Néanmoins ce chiffre est à relativiser, ce niveau étant 5 % supérieur à la moyenne des 8 der- nières années. En Nord-Pas-de-Calais, Antoine Tostain, Co-fondateur et PDG de Tostain & Laffineur, nous livre sa vision : « 2016 aura été une année dynamique avec une demande placée de 417.000 m2 , dont 2 renouvellements (30.000 m2 et 16.000 m2 ), se rappro- chant ainsi des 426.000 m2 de 2015 ». de Segro. Le contractant GSE n’est pas en reste. « 2016 est une bonne année pour nous avec une tendance haussière par rapport à 2015. Nous prévoyons un chiffre d’affaires entre 450 et 500 M€ », confirme Roland Paul, CEO de GSE. Des valeurs locatives constantes D’autres invitent à plus de prudence. « Bien que 2016 soit une bonne année, le marché reste fragile en raison de la qua- si-absence de croissance », estime Marc Frappa, Directeur Général chez Fau- bourg Promotion. S’agissant des loyers, rien de bien neuf à l’horizon. « Au cours du 1er semestre 2016, les valeurs loca- tives faciales évoluent peu, en dépit des pressions sur l’offre et une conjoncture plutôt porteuse. Elles s’établissent dans une fourchette allant de 47 à 58 €/m²/an en Ile-de-France et de 43 et 46 € sur le reste de la dorsale, confie Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logis- tique. Et de compléter son propos : Tout est une question d’offre et de demande à un instant t, à un endroit donné. Si un utilisateur cherche 20.000 m2 en Ile- de-France, le loyer pourra être négocié dans la mesure où l’offre pour ce type Marc Frappa, Directeur Général chez Faubourg Promotion Marco Simonetti, Directeur Général Europe du Sud de Segro Christophe Broncard, Directeur du Développement Europe du Sud de Segro ©FAUBOURGPROMOTION ©SEGRO ©SEGRO Bâtiment IDI Gazeley à Marly la Ville ©IDIGAZELEY
  • 2. NOVEMBRE 2016 - SUPPLY CHAIN MAGAZINE ■ N°109 97 Certains marchés secondaires tirent leur épingle du jeu. C’est le cas de la Bre- tagne qui, selon CBRE, totalise plus de 250.000 m2 placés (une dizaine de tran- sactions parmi lesquelles 3 comptes- propres XXL). Le cabinet souligne éga- lement l’activité en région Occitanie (Languedoc et Midi-Pyrénées), dans les pays de la Loire, dans le Centre, en Normandie et en région bordelaise. 85 % des comptes propres et des clés- en-main ont été réalisés sur les marchés secondaires (pour les opérations de plus de 20.000 m2 ), d’après BNP Paribas Real Estate. Un marché fortement animé par les grands distributeurs D’une manière générale, même si les cabinets de conseil insistent sur l’activité importante des prestataires logistiques en 2016 (80 % des surfaces et des tran- sactions en Nord-Pas-de-Calais selon Antoine Tostain par exemple), le mar- ché de l’immobilier est fortement animé par les chargeurs (80 % des 145.000 m2 livrés par Goodman et 80 % des mises en chantier), plus spécifiquement par les distributeurs. « La grande distribution poursuit actuellement la réorganisation de sa Supply Chain, au travers de pro- jets de consolidation et de redéploiement des espaces logistiques, avec la prise de bâtiments clés-en-main de taille de plus en plus significative », remarque Fabrice Cervoni, Directeur Général d’IDI Gazeley Europe du Sud. A cela s’ajoute le dynamisme des grands e-commer- çants. L’illustration la plus évidente est sans conteste le cas d’Amazon, friand de surfaces monumentales. « Les e-com- merçants recherchent aussi de petites surfaces (quelques centaines de m2 ) proches des villes pour la livraison du dernier kilomètre », précise Christophe Broncard, Directeur du Développement Europe du Sud de Segro. Une myriade de bâtiments livrés En 2016, Faubourg Promotion livrera 4 bâtiments. « Une messagerie de 8.000 m2 en température dirigée pour le Groupe Antoine et un bâtiment de 15.000 m2 en sec pour Pomona sur notre parc de Wissous (91) ; un bâtiment de 5.000 m2 en tri-température également pour Pomona sur notre parc de Valenton (94) ; et 12.000 m2 à JMT Alimentation Ani- male à La Chapelle-d’Armentières (59) », détaille Marc Frappa qui évoque la signa- ture cette année d’un bail ferme de 12 ans avec Samada pour la construction d’un entrepôt d’une surface totale de 53.000 m² à Wissous, dont les travaux démarreront en 2017. Philippe Arfi revient aussi sur les opérations marquantes de cette année : « Nous avons livré une plate-forme de mes- sagerie d’environ 8.500 m² à DB Schen- ker sur le port de Strasbourg, un entrepôt froid de 22.000 m² pour le compte de Kuehne + Nagel (prestataire d’Auchan) à Carvin (62), et 115.000 m² au total pour Carrefour répartis en plusieurs opéra- tions dont la plus emblématique est celle de 68.000 m² à Nîmes (30) ». Chez GSE, l’actualité est aussi riche. « Nous avons construit le bâtiment de 22.000 m2 à Car- vin (62) pour le compte de Goodman, un entrepôt de 60.000 m2 à Cholet (49) pour Carrefour, une plate-forme de 44.042 m2 à Buchères (10) pour Petits Bateaux (livrée par Concerto European Developer au 1er trimestre) et 14.320 m2 pour la biscui- terie Poult avec GT Logistics à Montbartier (82) », énumère Roland Paul. L’activité bat son plein chez l’investisseur-développeur Segro. « Nous avons livré en fin d’année dernière à XPO Logistics une plate-forme de messagerie à Bondoufle (91) d’une sur- face de 6.600 m². Ce bâtiment est par- ticulièrement intéressant au niveau de sa réalisation et de son exploitation. Il a été certifié HQE niveau Excellent pour la phase conception et est en cours de cer- tification pour la phase réalisation. XPO Logistics y a basé sa plus grande flotte de véhicules poids lourds motorisés au GN Vert. En attendant la construction de la station de distribution publique de GN Vert à côté du bâtiment, une station mobile a été installée pour le client », indique Chris- tophe Broncard. Des disponibilités variables selon les régions Qu’en est-il de l’offre ? « Avec moins de 3,2 M de m² d’entrepôts disponibles au 1er octobre 2016, dont près de 1,5 M de classe A, l’offre à un an s’est très légère- ment réduite depuis fin 2015 », observe BNP Paribas Real Eastate. CBRE compte 1 M de m2 immédiatement disponibles en Ile-de-France au 1er octobre 2016, soit 21 % de moins qu’il y un an. Le cabinet recense seulement 5 bâtiments libres supé- rieurs à 30.000 m2 et une offre majoritai- rement localisée dans le Sud francilien (à 44 %), tout en prévoyant un rééqui- librage vers le Nord à plus long terme en raison des programmes prêts à démarrer. « Nous lançons actuellement un projet de 40.000 m2 situé dans le périmètre d’Euro- disney. Autant les projets dans le Nord et le Sud de l’Ile-de-France sont légion, autant ceux dans l’Est sont plutôt rares », nous confiePhilippeArfi.Larégionlyonnaisese caractérise quant à elle par une pénurie de bâtiments existants, et plus grave encore, par un manque de foncier disponible. « Cette situation est liée à un manque de volonté politique. Il va falloir attendre 3-4 ans, le temps de libérer du foncier », Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique Roland Paul, Chief Executive Officier de GSE Antoine Tostain, Co-Fondateur et PDG de Tostain & Laffineur ©ALL ©GSE ©TOSTAIN&LAFFINEUR ©SEGRO Parc logistique Segro à Aulnay (3D)
  • 3. N°109 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - NOVEMBRE 201698 juge Didier Terrier. Un cran plus au Sud, la situationdiffère.«L’offredisponibledansles 3 grands pôles de la région de Mar- seille (Clésud à Miramas, Saint-Mar- tin-de-Crau, Distriport à Fos-sur-Mer) est abondante mais la demande est très faible. A titre d’illustration, l’offre dispo- nible à Saint-Martin-de-Crau représente 200.000 m2 sur un parc de 800.000 m2 . S’agissant de Distriport, l’engouement des utilisateurs n’est pas au niveau de ce qui avait été imaginé », explique Didier Ter- rier. Dans le Nord, Antoine Tostain dresse un portrait optimiste : « Nous connaissons actuellement, comme en région lyonnaise, une situation de pénurie d’entrepôts dis- ponibles de classe A, avec seulement 22.000 m2 et 15.000 m2 à l’ouest de Lille, et pratiquement pas de classe B. En revanche, la région est extrêmement riche en permis en gris (923.000 m2 d’offre, PC et ICPE en cours de dépôt, dont 175.000 m2 avec PC et ICPE obtenus) ». Le redémarrage des opérations en blanc… A propos de la région des Hauts- de-France, Goodman très investi à Lauwin-Planque (59) s’apprête à lan- cer 55.000 m2 , dont 43.000 m2 pris en location par le prestataire Log’S et 12.000 m2 en blanc. « Nous lançons sereinement ce bâtiment en blanc, une première en France pour Goodman, car il s’agit d’une région durablement favo- rable au développement de la logistique et en laquelle nous croyons beaucoup », s’enthousiasme Philippe Arfi. En blanc, vous avez dit en blanc ? Une sacrée nouvelle pour le marché français qui n’avait pas connu ce type de dévelop- pement depuis plusieurs années. Plu- sieurs opérations sont en effet récem- ment sorties de terre. Le top départ a été donné dans le Nord d’après Antoine Tostain : « Après le gel du blanc depuis 2008, AEW a ouvert le bal mi-2015 avec la commande à PRD d’un entre- pôt de 30.000 m2 à construire à Lille Dourges (62), à proximité de Delta 3. Cette opération en blanc a été un véri- table succès ayant été louée en totalité par notre entremise à ID Logistics en août 2016 ». A Sénart, en Seine-et- Marne (77), AG Real Eastate (filiale d’AG Insurance) a lancé avec le pro- moteur PRD la construction d’une plate-forme logistique de 63.000 m2 . Ce bâtiment, baptisé LogOne, devrait être livré au 2e trimestre 2017. Une taille de bâtiment qui manque actuellement en Ile-de-France. La région lyonnaise est elle-même le terrain de jeu de 2 opéra- tions en blanc : 23.000 m² lancés par PRD avec le soutien d’Aviva Investors à Saint-Quentin-Fallavier, et 30.000 m² par Prologis à l’Isle-d’Abeau (voir interview page 102). Dans les 2 cas, des baux ont été signés. Rien d’étonnant dans un tel contexte de pénurie. Prolo- gis avait amorcé la pompe avec un 1er bâtiment de 35.000 m2 , lancé en blanc au Havre et livré en mai 2016, entiè- rement loué lui aussi. « Nous avons construit un bâtiment d’une vingtaine de milliers de m2 en blanc pour le compte de CBRE à Toulouse », illustre également Roland Paul. Au-delà des motivations liées à la raréfaction de l’offre, Fabrice Cervoni explique aussi cet engouement d’une autre façon : « La classe d’actifs logistiques attire de plus en plus les investisseurs qui considèrent l’achat d’un bâtiment, notamment neuf voire en blanc, comme particulièrement attractif ». En effet, des investisseurs, pas seulement des « pure players » mais aussi des généralistes (compagnies d’assurance, fonds, etc.), manifestent un intérêt accru pour l’immobilier logistique qui devient une classe d’ac- tif majeur. 1,4 Md€ ont été engagés les 9 premiers mois de 2016 analyse CBRE. BNP Paribas Real Estate évoque quant à lui le chiffre de 1 Md€ correspondant à une hausse de 8 % par rapport à 2015. … dans des proportions raisonnables Des initiatives qui méritent donc d’être soulignées, mais pas en nombre suffisant pour parler d’un vrai retour du blanc. Ces opérations sont très maîtrisées à la fois en matière de localisation et de taille de bâtiment. Bien connaître son marché, tel est le facteur clef de succès de ces pro- grammes ! L’ensemble de la profession s’accorde à dire que le marché ne revivra pas la même vague de blanc, qu’il y a une dizaine d’années, qui avait entraîné la construction de centaines de milliers de m2 inutilisés. Sans compter que cer- tains acteurs font preuve de frilosité. « Le développement en blanc ne fait pas partie de notre philosophie. A défaut de blanc, nous déposons systémati- quement des permis en gris qui nous permettent de gagner facilement 1 an sur le programme. Les éventuels per- mis modificatifs sont ensuite rapides à obtenir », commente Marc Frappa. Chez Segro, les dirigeants évoquent l’antago- nisme avec la personnalisation des bâti- ments. « Lancer un bâtiment en blanc, c’est prendre le risque de ne pas com- plètement répondre aux besoins de nos clients », considère Marco Simonetti qui souligne en revanche l’importance du « gris » : « C’est ce qui permet de signer ou non l’affaire et de livrer sous 10-12 mois ». Une évolution des demandes utilisateurs Ces demandes évoluent progressivement. « La taille des bâtiments exigée par les utilisateurs a tendance à croître. Les entrepôts XXL, particulièrement ceux supérieurs à 100.000 m2 , doivent être conçus de façon à pouvoir être reloués à l’issue du bail en plusieurs parties. Les e-commerçants demandent des bâtiments Fabrice Cervoni, Directeur Général IDI Gazeley Europe du Sud ©IDIGAZELEY ©GOODMAN Entrepôt Goodman à Carvin Entrepôt GSE en Allemagne Entrepôt GSE pour Petits Bateaux à Buchères, livré par Concerto European Developer ©GSE
  • 4. NOVEMBRE 2016 - SUPPLY CHAIN MAGAZINE ■ N°109 99 plus spécifiques. Dans ce cas, les baux peuvent être de 12 ans fermes et les clients prennent souvent à leur charge financièrement les équipements spéci- fiques », constate Fabrice Cervoni. Une surface de 50.000 m2 , considérée comme XXL il y a quelques années, se banalise. Les demandes évoluent vers plus de per- sonnalisation des bâtiments (hauteur, trame, transstockeurs, surface consacrée aux bureaux, etc.). Les clients deviennent amateurs de hauteur à 12 m au lieu des 10 classiquement proposés. Le « sur-me- sure » rime souvent avec « client-in- vestisseur ». Il arrive plus fréquemment que les utilisateurs (notamment dans la grande distribution) achètent leur bâti- ment. Fabrice Cervoni souligne égale- ment un autre aspect : « Les contraintes environnementales se systématisent. Il n’est plus envisageable, à la fois pour les investisseurs et les utilisateurs, de construire un bâtiment clés-en-main significatif sans avoir à minima une certi- fication environnementale ». Roland Paul évoque quant à lui l’automatisation : « Il y a une tendance à automatiser de plus en plus les gros bâtiments. Ces entrepôts plus dédiés sont moins « liquides » que des bâtiments plus standards. En géné- ral, ils s’adressent aux chargeurs. J’ai vu il y a quelques semaines un bâtiment dans lequel les racks sont porteurs ! Nous sommes véritablement passés du temps du « hangar » à celui des « usines logis- tiques » ». Autre évolution observée par le CEO de GSE : « Nous travaillons de plus en plus sur le bien être des employés dans les entrepôts (couleurs, luminosité, conception des bureaux, etc.) ». 2017 sous de bons auspices Et2017?Globalement,lescarnetsdecom- mande sont pleins et le vent d’optimisme perdure. La grande distribution n’ayant pas encore terminé sa réorganisation, de nouveaux projets majeurs verront le jour. Quelques programmes emblématiques, d’ores et déjà connus, sortiront de terre en 2017.C’estlecasdelanouvelleplate-forme d’Amazon, son 5e centre de distribution en France, d’une surface de 107.000 m2 dans l’agglomération d’Amiens (à Boves). « Nous la livrerons au 3e trimestre 2017 », précise Philippe Arfi. L’année sera riche aussi pour Segro qui a obtenu les permis de construire et les autorisations ICPE pour un programme logistique de 90.000 m² situé sur les communes d’Aulnay-sous- Bois (93) et de Gonesse (95), ancien site de PSA Peugeot Citroën. « La commercia- lisation et des discussions très avancées sont actuellement en cours afin d’être en mesure de livrer à la fin de l’année 2017 », détaille Christophe Broncard. Autre réa- lisation qui risque de beaucoup faire par- ler d’elle, un entrepôt de 63.000 m2 sur 2 étages à Gennevilliers (92), une situation géographique particulièrement attrac- tive. « Vailog (groupe Segro) finalise actuellement les autorisations administra- tives du site. Il est en cours de commer- cialisation pour un démarrage de chantier début 2017 et une livraison en fin d’année », conclutMarcoSimonetti.Unavenirradieux pour la profession ? Laissons le soin aux prochains mois de le confirmer… ■ BRUNO SIGUICHE Bâtiment de 10.000 m2 à Lesquin commercialisé par Tostain & Laffineur ©GSE ©TOSTAIN&LAFFINEUR Segro et Vailog : projet Paris Air² Logistics à Gennevilliers ©SEGRO