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日本都市更新成功案 對台北市之啟發

2015.7.31 台北市政府研考會演講
財團法人都市更新研究發展基金會 執行長 丁致成

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日本都市更新成功案 對台北市之啟發

  1. 1. 1 日本都市更新成功案 對本市之啟發 財團法人都市更新研究發展基金會 執行長 丁致成 2015.7.31 台北市政府研考會演講
  2. 2. 2 大綱  前言  日本都市更新的歷史  都市再生政策簡介  日本經濟中樞再生:東 京車站地區  日本橋地區再生  東京虎之門地區再生  南池袋A地區更新  大阪車站地區再生  借鏡日本,我們可以學到…
  3. 3. 前言 日本的都市發展與社經狀況與台灣類似, 是台北市推動都市更新學習的對象 都市再開發法實施至今已經47年,都市 再生政策實施至今已經15年 今 (2015)年4月本會透過日本都市再開發 推動者協會(URCA)安排,曾經赴東京大 阪再次考察都市再生之成果 3
  4. 4. 台北市目前都市更新的重要議題 地區性/整體性的都市發展願景架構缺乏 都市計畫容積增加/變更回饋 公辦/自辦更新的迷思 單一所有權人/企業更新之疑慮 中繼住宅/公營出租住宅 更新/保存的衝突 高齡化/少子化的都市轉變 強制拆遷 4
  5. 5. 5 日本都市更新源起:防災
  6. 6. 6 日本都市更新:立法源起  昭和44年(1969年),都市再開發法將「市街地改 造法」與「防災建築街區造成法」二法合併  「市街地改造法」是指對以公共設施(車站前廣場. 街道等)的整理為主要目的之市街地改造事業  「防災建築街區造成法」是指對以土地所有者等的 權利者為主的促進不燃防災建築物之建設為目的之 「防災建築街區造成事業」  市街地再開發事業是採用:將既成市街地一體性、 綜合性整理為目的,土地區劃整理法的立體換地之 想法發展成為所謂「權利變換」的新權利調整手法
  7. 7. 7 市街地再開發事業種類  第一種市街地再開發事業 相當於自從都市再開發法制定以來各地所行的「權利變換方式」 事業 從民間(組合、個人)到地方政府或公團等皆可做施行人 是一種將以前的權利全部總括處理的方法  第二種市街地再開發事業 是限於安全上、防災上極危險的區域或大震災的避難廣場等重 要公共設施有必要做整理的地域 所以施行人也限定為地方公共團體與公團等之公部門 採用附有收用權的「用地買收方式」將以前的權利個別處理 在收到權利人的讓受意願書後,依照「管理處分計畫」決定基 地的分配之方法。
  8. 8. 8 1990日本泡沒經濟崩潰 六大都市商業地價崩跌為高峰期之1/8 1990
  9. 9. 9 都市再生政策  2001.4.6.小泉首相成立都市再生本部  2002.6. 1. 都市再生特別措置法施行  2002.7 指定都市再生緊急整備地區分布在四大都 市:東京、橫濱、名古屋及大阪  以大都市臨海地區、車站周邊再開發地區為對象 總共指定,  都市再生緊急整備地域62地域 約8,037ha  特定都市再生緊急整備地域11地域 約3,607ha  民間都市再生事業計画認定 65計画  都市再生特別地区 63地区  国際競争拠点都市整備事業の採択状況6事業
  10. 10. 都市再生政策目的 復甦日本經濟  活化東京、大阪等大都市之經濟活動,以提升 國際競爭力,並發揮其經濟主導角色及功能。 解決傳統都市問題  落後的都市基盤設施建設一直是日本都市發展 的重要課題。必須積極解決都市問題並改善產 業環境,以提昇都市魅力。 適應二十一世紀發展需要  二十一世紀的日本將邁入少子化社會及高齡化 社會。而現有都市環境條件顯然無法滿足實際 發展及永續都市成長之需要。 10
  11. 11. 11  小泉首相將都市再生政策視為施政重點  由最高層級的首相親自掌舵,顯示對政策推動的重視與決心  都市再生政策結合產官學界一起動起來  成立「都市再生戰略team」,由日本知名的都市計畫專家伊藤先生 擔任召集人,結合最具關鍵之產官學界人士組成。  要求指定之都市再生緊急整備地域確實擬訂整備方針  整備方針包括:「整備目標」、「透過推動都市開發事業應增進之 都市機能」、「公共、公益設施重點改善事項」及「緊急重點市街 地區必要改善事項」等事項  依計畫地區條件狀況,彈性運用各種都市開發手法  方式包括:市街地再開發事業、土地重劃事業、再開發地區計畫、 容積接受建築設計制度、事業用地適用計畫認定制度、區分所有權 集合住宅改建等方式 都市再生政策之特色
  12. 12. 12 東京車站與丸之內都市更新
  13. 13. 13 位置 • 位於皇居與東京車站之 間的地區 • 19世紀以前是日本武將 的官邸 • 19世紀末出售, 大半為 三菱商社擁有
  14. 14. 14 地區概況  全部範圍110ha 建地60ha  包括大手町, 丸之內, 有樂町三個地區,是 東京最核心的商業區  日本經濟的中樞, 24 萬人在此工作, 公司 產值佔日本GDP的 20%  現有建物屋齡達三十 年以上
  15. 15. 15 推動歷程  1986東京都再開發方 針劃定為都市更新誘導 地區  1988年成立「都市更 新計畫推進協議會」由 三菱地所主導  1994簽訂造街基本協 定  2000年東京車站周邊 地區開發管制準則,放 寬容積率  2002年都市計畫變更 完成  2002年內閣指定都市 再生緊急整備地區  2002.8. 第一棟先鋒 計畫丸之內大樓完工 開幕
  16. 16. 16 三菱地所之投資計畫 發起「大手町、丸之內、有樂町地區再 開發計畫推進協議會」 先峰計畫「丸之內大樓」 第一期投資1998-2007將投資5000億日 元 第二期投資2008-2017將投資4500億日 元
  17. 17. 17
  18. 18. 18 丸之內再開發計畫主要手法 放寬容積率 多元化土地使用 保留歷史特色 歷史建築容積移轉 控制建物高度及立面 人行空間及綠帶軸線
  19. 19. 19 放寬容積率 原法定容積率800% 現況建物大多為10層,容積亦接近 放寬容積率最高可達1300%
  20. 20. 20 控制建物立面高度維持都市景觀 100英呎歷史腰線的維持
  21. 21. 21 多元化土地使用 原都市93%作為辦公大樓使用,夜晚及 假日如同死城一般 更新後25%以上的空間作為餐飲娛樂、 文化展演、零售等多元化使用 所增容積大多為非辦公使用
  22. 22. 22 丸之內大樓(2002年完成)  舊大樓建於1923年  開幕每天吸引9萬人次。 3個月之內700萬人次  使用內容 辦公室99960㎡ 零售18580 ㎡的空間─40家 餐廳,100家商店,多功能廳, 6個會議廳,商業俱樂部 容積率1435% 建蔽率74.7%
  23. 23. 23
  24. 24. 24
  25. 25. 25 室內廣場及開放空間
  26. 26. 26 歷史的保存:新舊融合 東京車站修繕復建 三菱一號館復建 My Plaza 明治生命館保存 東京工業俱樂部復建
  27. 27. 27 東京車站復建 原東京車站完工於1914年(辰野金吾設計), 1945遭美軍轟炸燒毀三樓及屋頂
  28. 28. 28 車站未用完的容積移轉至週邊其他開發案 出售容積所得用於修繕東京車站恢復1914 年辰野金吾的原設計 現況 1914年原設計
  29. 29. 29 2012年完成復建
  30. 30. 30
  31. 31. 31 東京 Brick Square: 三菱一號館復建
  32. 32. 32 •原建築於1894年興建,供三菱公司及銀行使用75年後,於1968年拆 •原建築由日本現代建築之父Josiah Conder所設計 •當年這個街區共有20棟英國風格的辦公樓, 稱之為「一丁倫敦」
  33. 33. 33 •2009年4月三菱地所配合丸之內地區都市再生,完成Brick Square 的更新事業,並且重建三菱一號館。
  34. 34. 34 復建之三菱一號館作為咖啡廳, 美術館等使用,儘可能復 原舊建物之內外觀,但加強結構及消防設備。
  35. 35. 35
  36. 36. 明治生命館+丸之內My Plaza  明治生命館與新大樓融 合一體  明治生命館:1934年 完成,剛田信一郎之傑 作,被譽為日本近代建 築史的「金字塔」級的 頂尖代表作  二戰後曾經做為盟軍最 高司令官總司令部 (GHQ)  1997年被指定為重要 文化資產 36
  37. 37. 37 融合歷史建物規劃更新計畫  1999年決定進行更新  保留古蹟,拆除三棟建物,新 建明治安田人壽大樓  丸之內 My Plaza興建30層超 高層建築  總樓地板面積31,762㎡  更新後容積率1,500%  2001年8月施工  2004年8月完工
  38. 38. 38
  39. 39. 39 工業俱樂部  原建於1920年  日本邁向工業化的重 要歷史建物  三菱地所與工業俱樂 部共同實施  部分保存+建新如舊 +新建大樓  2003年完成
  40. 40. 40
  41. 41. 41 完善的人行系統及開放空間 地下通道串接捷運系統/鐵路車站 人行步道退縮 穿越性人行通道
  42. 42. 42 東京車站週邊地下通道系統
  43. 43. 43 OAZO  面積: 2.4公頃  原國鐵清算團土地 2000年標售,整併丸 之內旅館及中央不動產 公司  投資者:日本人壽保險 與三菱地所  2004年9月完工開幕
  44. 44. 44  人行通道連通東京車站 及大手町站  分為地面層及地下層  24小時開放供公眾通 行
  45. 45. 45
  46. 46. We Make Communities Reborn 地上43層地 下4層, 接受 容積10萬坪 投資者為JR 東日本、三井、 鹿島等公司 2004年動工 46 東京車站 計畫範圍
  47. 47. 八重洲更新前 47 八重洲車站 位於八重洲廣場南北兩側鐵路會館與國際會館,所在之狹 長基地長度約300公尺 重建前為八重洲口車站大樓,JR東日本公司所有
  48. 48. 48 八重洲口再開發計畫方針  貫通丸之內與八重洲兩側出口廣場,延伸迎賓 大道及皇居之中央軸帶  拉開雙子超高大樓間距  採用透明感十足的玻璃帷幕,與周圍開闊性都 市景觀充分配合,並塑造國際性商務核心意象。  在中央連貫部份之人工地盤及屋頂空間,均加 強植栽綠化,以美化景觀
  49. 49. 東京車站變成一座城市  Tokyo Staion City  JR東日本將東京車站站區的整體開發計畫命名為「東京 車站城」,並以「東京車站,成為都市。」作為宣傳口 號。  東京車站城以丸之內側站房復舊計畫以及八重洲口再開 發計畫為兩大主軸,加上站內既有空間的改建工程組成。  八重洲側車站大樓南、北兩側的兩棟摩天大樓於2007年 完工  2012年10月1日東京車站舉行啟動儀式後,整個 「東京車站城」目標終於在東京車站百年紀念前, 達成。 49
  50. 50.  開發主體  由JR東日本公司、三井不動產、國際觀光會館、鹿 島八重洲開發、新日本石油公司等企業體參與共同 開發。 總事業經費約1,300億圓  JR東日本公司佔60.2%  三井不動產佔18.8%  鹿島八重洲開發公司佔10.2%  國際觀光會館佔6%  新日本石油公司佔4.8% 50
  51. 51. 重建計畫  將站體建築未使用容積進行部分移轉,取得達 約19660㎡狹長基地。  第一期雙子大樓工程於2004年9月開始施工, 2007年11月完工,鐵道會館大樓拆除。  貫連南北棟人工地盤等設施,列入第二期工程,配 合東京車站建築復建及行幸通整備事業。  人行天橋(GranRoof)連結GranTokyo(南北雙塔), 於2013年9月20日完工啟用。 51
  52. 52. 52 更新後配置
  53. 53. 八重洲口開發概要 53 棟別 南棟 北中央棟 中央部 北棟 所在地 東京都千代田区丸の内1-1-44、中央区八重洲1-208-5外 工期 I期 II期 II期 I期 敷地面積 5,229.54㎡ 14,439.18㎡ 建築面積 3,717.09㎡ 12,795.01㎡ 延床面積 140,168.07㎡ 216,543.47㎡ 高度 200.0m 27.0m 70.0m 200.0m 樓層數 地上42階、地下4階 地上4階、地下4階 地上14階、 地下4階 地上43階、地 下4階 主要用途 事務所、店鋪、駅施設 駅施設、店舗 店舗 事務所・店舗 建物所有者 当社、JR東日本、鹿島 八重洲開発 JR東日本、三井不動産、国際観光会館 (事務所は各社所有、百貨店を含めた店舗はJR東日本所有) 構造 鉄骨造、一部鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造
  54. 54. 54 GranTokyo North Tower 攝影者 徐培奕 2007年10月完工 GranTokyo South Tower 2007年10月完工
  55. 55. 55 重建事業範圍內闢建綠 地廣場,確保居民休憩 空間 攝影者 徐培奕 GranRoof 2013年9月20日完工啟用八重洲側
  56. 56. 56八重洲中央口
  57. 57. 57 中央口連街空橋
  58. 58. 58 連接南北塔樓之人工地盤
  59. 59. 2015/4/17攝 連接南北塔樓之人工地盤Gran Roof
  60. 60. 特色與借鏡  丸之內地區區位的優越性  東京的最主要門戶角色,是東京的CBD  具濃厚歷史性與文化性  經東京都列入首批「都市再生緊急整備地域」  政府vs民間的協調配合  JR東日本公司、東京都等機關溝通,確定復建構想,創設「特例 容積率適用區域制度」,突破建築管制及站體復建的財源問題。  民間專業與公益團體的參與  組成「東京站周邊地區再生整備委員會」,訂定相關計畫及基準。  土地權利關係人組織的早期啟動及積極運作  由三菱地所主導,組織「大丸有地區營運協會」推動相關軟體活 動,舉辦地區考察、參觀活動,增進交流及地區的活化。 60
  61. 61. 特色與借鏡  車站站體容積移轉  透過車站站體未使用之建築容積進行部分移轉,促 使都市容積有效利用,以容積移轉之利益作為公共 設施及古蹟修繕經費。  車站不只是車站,轉化為城市  更新後容積率高達1813%,符合大眾運輸導向的 高強度發展(TOD),本案土地多元的混合使用,具 有辦公及商業機能,促進當地經濟發展  環保節能  綠化面積擴大、中水的利用、江戶城外護城河石牆 保存、風車發電照明裝置 61
  62. 62. 62 日本橋地區再生計畫
  63. 63. 位置  位於銀座線三越前站  距離東京車站約800公 尺  日本橋北側重要商業中 心  周邊重要文化財:  日本橋  日本銀行本店  三井本館  日本橋三越本店 63 日本橋 東京車站 日本橋室町地區
  64. 64. 計畫背景  在江戶時代,日本橋地區是日本經濟、金融、物流 、商業及文化中心  2001~2005年研擬日本橋地區都市再生構想  提出城市再生方針、綜合開發項目與私部門合作機 制等 64 1933年的日本橋 現況首都高速都心環狀線下的日本橋
  65. 65. 日本橋三井塔樓 65 本案的開發象徵日本橋地區的 都市復興 保存了被指定為重要文化財的 三井本館。 建築師: Cesar Pelli+日本設計 2002-2005興建 樓層: 地上39層、地下4層 樓高194.69m 基地面積 14,375.28m2(包括 三井本館、三井二號館) 樓地板面積 133,855.68m2
  66. 66. 再生策略 一、透過“人行通道串聯”支持城市再生 二、運用軟體設施與活動舉辦強化地區凝聚力 三、以公私合作夥伴關係,促進日本橋地區更新事業 66 中央通上「花路」地區種花活動
  67. 67. 日本橋室町東地區開發  法源:都市再生特別措置法  開發者:三井不動產株式會社  城市再生區的指定,在日本橋室町東地區成就5個街區合作  以保留歷史性建築物與具傳統老店市街文化,重生市街景觀 67 市街區 大樓名稱 完成時間 1-5街區 室町千葉銀行三井大樓 (COREDO室町3) 2014 2-2街區 室町三井東大廈 (COREDO室町) 2010 2-3街區 室町古河三井大樓 (COREDO室町2) 2013 2-4街區 日本橋室町野村大廈 (YUITO) 2010 2-5街區 福德神社 2014
  68. 68. We Make Communities Reborn 室町東三井大樓 (商業設施名稱:COREDO室町) 開發 三井不動産株式会社 地點 2-2街區 土地面積 2,454㎡ 總樓地板 面積 41,000㎡ 主要使用 (1)辦公室(10-21層)約14,000㎡ (2)COREDO室町(B1〜6樓)約3,900 -商業店鋪(B1〜4樓) -多功能廳(5-6層) 結構 部分鋼筋混凝土,鋼骨造 樓層數 地上22層,地下四樓 建築高度 104.99米(最大高度) 建築設計 師 株式会社團紀彦建築設計事務所 完成 2010年10月1日 商業開放 2010年10月28日 68
  69. 69. We Make Communities Reborn 69 室町古河三井大樓 (商業設施名稱:COREDO室町2) 開發 古河機械金属株式会社、株式会社にん べん、日物株式会社、細井化学工業株 式会社、三井不動産株式会社他 地點 2-3街區 土地面積 3,723M㎡ 總樓地板 面積 63,000㎡ 主要 使用 (1)租賃住宅(18-21層)約4,700㎡ (2)辦公室(7-17層)約19,600㎡ (3)電影院(2-6層)約6,200㎡ (4)商業(B1 〜2樓)2,700㎡ 結構 部分鋼筋混凝土,鋼骨造 樓層數 地上22層,地下四樓 建築高度 116.05米(最大高度) 建築設計 師 株式会社團紀彦建築設計事務所 完成 2014年1月31日 商業開放 2014年3月31日
  70. 70. We Make Communities Reborn 70 室町千葉銀行三井大樓 (商業設施名稱:COREDO室町3) 開發 株式会社千葉銀行、わかもと製薬株式会 社、株式会社総武、株式会社三越伊勢丹、 株式会社木屋ビルディング、三井不動産 株式会社 地點 1-5街區 土地面積 關於1,945㎡ 總樓地板 面積 關於29,120㎡ 主要使用 (1)辦公室(8-16層)約9,300㎡ (2)商務(B1〜4樓)約3,900㎡ 結構 部分鋼筋混凝土,鋼骨造 樓層數 地上17樓,地下四樓 建築高度 約80M(最大高度) 停車數量 118單位 建築設計師 株式会社團紀彦建築設計事務所 完成 2014年1月31日 商業開放 2014年3月20日
  71. 71. We Make Communities Reborn 712-5街區 重建1,100年前就坐鎮於此的「福德神社」
  72. 72. We Make Communities Reborn 72配合神社整體規劃為綠色的「福徳之森」
  73. 73. 都市設計-型塑商業街道景觀 於主要街道兩側(中央通道)低層部分規範建築物100英尺(約31米)腰線,塑 造與重要文化財建物、街道景觀的一致協調性,。 電線路管地下化及鋪面設計,與沿街店鋪創造特色「仲通道」「浮世小路」 加寬人行道寬度,延續日本銀行總行櫻花樹,打造「江戶櫻花通道」街景 73
  74. 74. We Make Communities Reborn 74位於中央通道上重要文化財「三井本館」與「日本橋三井大樓」 外觀協調一致
  75. 75. We Make Communities Reborn 75 中央通道沿街建物31米腰線設計 夜間燈光效果
  76. 76. We Make Communities Reborn 76通往福德神社的「浮世小路」
  77. 77. We Make Communities Reborn 77強調傳統老店氛圍的「仲通道」
  78. 78. We Make Communities Reborn 78延續日本銀行總行櫻花樹街道景觀
  79. 79. 地下連通地鐵與商業設施  延續人行動線系統,加強與東 京車站、八重洲地區的串聯  建構地鐵站地下連通、「江戶 櫻通道下地下步道」系統等工 程 79
  80. 80. 地下連通地鐵與商業設施  與中央區、東京國道合作共構3,000㎡地下 廣場的空間,新設地下步道,可直接連通 地鐵與沿街商辦大樓B1層店鋪 80 地下通道與建築一體化
  81. 81. We Make Communities Reborn 81 商業設施與地鐵連通垂直動線 2006年共同溝設置施工過程
  82. 82. 地下連通地鐵與商業設施 82 地下連通空間同時作 為防災使用,設置滯 留乘客的臨時住宿設 施、災害信息傳播設 備及提供防災儲備 位於COREDO室町2、室町3間的江戶櫻通 道下地下步道 民眾避難演練、領取物資
  83. 83. 公私合作建立夥伴關係 透過與私部門合作機制,順利完成地下 人行道拓寬工程等業務 83公私合作夥伴關係圖地下連通介面處理示意圖
  84. 84. 請願拆除高架橋恢復日本橋原貌 由日本橋地域文藝復興100年計畫委員會 等15地方團體發起,為恢復日本橋原貌 請願 84
  85. 85. 能源科技導入,實踐永續智慧城市  預計2019年起實施地區電力與暖氣供應服務,推動日 本第一個既有舊街道的能源智慧化服務,提高防災能 力 85 於室町三井東大廈設置供 給熱和製冷等能源設施, 並供應三個街區使用
  86. 86. 86 東京環二線 新橋‧虎之門地區第二 種市街地再開發事業 立體道路、垂直花園城市 實施者:東京都都市整備局 投資人: 森建築 丸紅公司 西松房屋
  87. 87. 計畫緣起  1946年規劃環狀2號線,但虎之門至神田路段無法開闢  1989年日本通過立體道路設計規定  2014年6月開通連結環狀二號線並成為2020年東京奧運通行 動線 87
  88. 88.  虎之門與新橋間環狀2線的立體道路工程(地上1.9K、地下1.5K)  新橋、青年館、虎之門三個街區的更新開發事業 計畫範圍 更新事業街區
  89. 89. 歷程 89 1946年03月 環狀二號線之都市計畫定案(延長約9.2公里,幅員100M) 1950年03月 環狀二號線的幅員40M變更 1989年06月 創設「立體道路制度」 1998年12月 市街地再開發事業之都市計畫決定/環狀二號線之都市計畫變更 (將原先設立在平面之道路移至地下一層) 2002年05月 事業協力者決定(森ビル株式會社、西松房屋) 2002年10月 市街地再開發之事業計畫決定 2004年10月 第二街區特定建築者決定為(丸紅公司) 2005年4月 第二街區開工 2007年4月 第二街區完工 2007年10月 第一街區特定建築者決定為(西松房屋) 2008年4月 第一街區開工 2008年6月 第三街區都市計畫變更 2009年9月 第三街區特定建築者決定為「森ビル株式會社」 2009年10月 第三街區敷地內建物開始拆除 2011年3月 第一街區完工 2011年04月 第三街區開工 2014年05月 第三街區完工 2014年06月 虎之門之丘正式開幕
  90. 90. 整體計畫 約1.9公里的虎之門與新橋間環狀2線的 地面及地下1.5公里的道路地下化工程 三個街區的更新開發事業 90 更新事業街區
  91. 91. 環狀2號線道路工程及更新事業街區部分  實施面積8公頃中,以徵收取得約5公頃道 路用地(現況為住宅)  遷移權利關係人給予妥善安置。因此有配 合規劃適當街區實施更新事業之必要。  共區分3個街區,公開徵選民間業者投資參 與實施 91
  92. 92. 環狀2號線道路工程
  93. 93. 第I街區 新橋街區 基地面積 2,147平方公尺 特定實施者 西松房屋服務公司 都計變更確定 2006年2月 公告管理處分 2006年8月 確定實施者 2007年10月 開工日 2008年4月 完工日 2011年3月 設計建蔽,容積 56%,498% 建物樓層 地上16層,地下2層 建物高度 64公尺 建物構造 鋼骨鋼筋混凝土 建物使用  商業: 1F~3F(部分)  住宅: 3F~13F  辦公:14F~16F  停車:共50位 樓層配置圖
  94. 94. 94 第Ⅰ街區(新橋街區):新橋PLAZA BUILDING
  95. 95. 基地面積 2,029平方公尺 特定實施者 丸紅公司 都計變更確定 2004年1月 公告管理處分 2004年4月 確定實施者 2004年10月 開工日 2005年4月 完工日 2007年4月 設計建蔽,容 積 53%,527% 建物樓層 地上21層,地下1層 建物高度 80公尺 建物構造 鋼筋混凝土免震結構 建物使用  公益設施:1F~3F (虎之門健康福祉館、 老人住宅服務中心)  住宅:4F~20F(122戶)  屋頂花園:21F 樓層配置圖 第II街區 青年館街區
  96. 96. 96 第Ⅱ街區(青年館街區
  97. 97. 基地面積 17,069平方公尺 特定實施者 森大廈集團 都計變更確定 2008年 公告管理處分 2009年3月 開工日 2011年 完工日 2014年5月 設計建蔽,容積 55%,1,150% 建物樓層 地上52層,地下5層 建物高度 247公尺(東京中城為248M) 建物構造 屬鋼骨,部分鋼骨鋼筋混凝 土造 建物使用  商業:1F~4F  會議廳:4F、5F  辦公:6F~35F(達3萬坪)  SPA:37F  住宅:37F~46F(172戶)  旅館:47F~52F(164間)  教堂:52F  停車:B1~B3(544位) 樓層配置圖 第III街區: 虎之門之丘
  98. 98. 築地虎之門隧道
  99. 99. 99 虎之門之丘
  100. 100. 第Ⅲ街區(虎之門Hills街區) 100
  101. 101. 101 http://toranomonhills.com
  102. 102. 虎之門特點及借鏡 道路地下化闢建與更新事業併同實施  1989年「道路立體化制度」。在私有土地 上亦可由道路立體化穿越,提供車行使用。 對於原來現住戶可妥善安置。 特定建築者制度  日本更新實施者以自組更新會居多。因權 利人缺乏專業,往往遭遇困難。因此1980 年都市再開發法修正時,引入「特定建築 者」,於1999年修法時「特定建築者」的 民間業者不限於「保留床」可將「權利床」 納入執行範圍。 102
  103. 103. 協議會  1996年成立都市再生組織,與行政部門等協商。  2002年設立「環2地區再開發協議會」 由權利人與東京都、區公所、特定建築者等組成。依不 同街區各組分會建立共識及意見整合。 擬訂街區再生準則  港區2012年策訂「環狀2號線周邊地區再生準則」  東京都2013年指定「環狀2號線沿線新橋地區」 為景觀再生地區 制定方針 訂定沿線地區建築設計準則,規定最小基地面積、牆面 線、車道出入口等,並載明得依建築計畫對環境景觀 貢獻度,酌予放寬容積率限制。 103
  104. 104. 啟發 交通計畫可以和都市更新結合 政府主導公辦更新應以有重大公共利益 及必要性為優先,而非以公有財產開發 利用為目的 公辦更新要持之以恒,長期溝通協調 104
  105. 105. 都市更新簡訊 第63期 東京新地標-虎之門HILLS誕生 都市計畫道路闢建與更新事業結合創造之閃亮之星 http://www.ur.org.tw/download/updatemsg/2014916174427.pdf 105
  106. 106. 南池袋二丁目A 地區更新事業 實施者:南池袋二丁目A地区 市街地再開発組合 學校用地轉作公務、商業及住宅等 複合使用之案例
  107. 107. 基本資料  本案位於池袋東口偏南 地區,距離池袋車站約 570公尺。  基地面積:8324 ㎡  實施者  南池袋二丁目A地区 市街地再開発組合  出資者  東京建物  首都圏不燃建築公社 池袋車站
  108. 108. 更新前  一半為民間木磚造密集市街  巷道狹窄彎曲  另一半為日出小學(公有土地)  都市計畫道路環狀第5-1號線未開闢 日出小學
  109. 109. 廢校與合併  廢校  日出小學 (2001)  雜司谷小學  高田小學  合併新校:南池袋 小學 日出小學 雑司ヶ谷小學 高田小學 南池袋小學
  110. 110. 事業目的  解決密集市街地防災問題  都市計畫道路開闢  日出小學利用率過低,公有土地活化  引入商業、辦公、公共服務機能  居住機能充實
  111. 111. 課題與對策  少子化造成小學使用率 低  密集市街地缺乏救災通 路及避難場所  都市計畫道路開闢  大眾運輸與人行便利  日出小學併校,原校地 參與更新事業作公益設 施及區公所廳舍使用  開闢區畫道路三條(8M 寬),降低建蔽率提供人 行步道與廣場  提供土地開闢環狀5-1 號線  地下通道銜接都營線東 池袋站,地面層設置人 行通廊
  112. 112. 歷程 2001年 日出小學停止使用  2003年7月 地權人發起研究會  2004年9月 南池袋二丁目地區開發事業協議會成立  2004年12月 劃定為都市再生地區  2006年3月 再開發準備組合設立  2009年7月 都市計畫變更核准  2010年8月 事業計畫核准  2011年2月 變更事業計畫核准  2011年4月 權利變換計畫核准(全員同意型)  2011年5月 原建物拆除  2012年2月 新建工程動工  2015年3月 完工
  113. 113. 資料來源: 南池袋二丁目A地區市街地再開發組合 http://www.maroon.dti.ne.jp/mi2a/
  114. 114. 資料來源: 南池袋二丁目A地區市街地再開發組合 http://www.maroon.dti.ne.jp/mi2a/ 容積率: 800% 建蔽率: 65% 使用分區: 第一種住宅區/防火區 構造:RC, SRC, SS 樓層: 49F/B3 主要用途: 住宅, 廳舍, 辦公 店鋪, 停車場 (共430戶) 設計:隈研吾建築都市設計事務所
  115. 115. 資料來源: 南池袋二丁目A地區市街地再開發組合 http://www.maroon.dti.ne.jp/mi2a/
  116. 116. 116 施工中
  117. 117. 117 開闢中的5-1都市計畫道路
  118. 118. 118 2015年3月完工 資料來源: 南池袋二丁目A地區市街地再開發 組合 http://www.maroon.dti.ne.jp/mi2a/ 設置新的豐島區公所 區議會的議場
  119. 119. 119 資料來源: http://bluestyle.livedoor.biz/tag/南池袋二丁目A地区第一種市街地再開発事業
  120. 120. 120 大阪梅田車站 北側地區 更新事業 地區再生 強化產 業發展能量 Grand Front Osaka
  121. 121. 位置  位於大阪市 區北側,緊 鄰大阪梅田 車站  交通運輸便 利 (地鐵、海港、空 港)  鄰近商業發 展具,高度 發展潛力 121 200M0Grand Front Osaka範圍 大阪車站 (梅田站)
  122. 122. 計畫背景  大阪車站(梅田站)共有7條鐵路行經,為日本第 三大車站,每天約250萬人次,周邊企業總部 及百貨精品林立,為大阪北部商業重鎮  本案土地為JR鐵路公司所有,並長期作為鐵路 運輸之儲集貨物使用  隨著人口老化與經濟影響,未來因交通帶來的 經濟量恐降低,創新產業發展及環境趨勢,土 地開發帶來其他經濟效益,進而帶動周邊環境 發展 122
  123. 123. 大阪車站北側地區再開發計畫  促進大阪地區經濟發展,主要分為2期 開發區分別進行  計畫目標  強化關西產業發展能量,使效益最大 化  藉由豐富之都市文化與產業型態,吸 引國際化企業進駐,活絡地方產業發 展  透過產官學專業知識交流與累積,作 為連接全球之國際產業發展重鎮  結合周邊發展及交通動線規劃,營造 舒適的開放空間,提供優良都市生活 品質 123 先期開發區 二期開發區
  124. 124.  先期開發區  面積約7公頃,建蔽率 80%,容積率1150%及 1600% A區:A棟,商業、辦 公 B區:B、C兩棟,商業 、辦公、旅館、 會展空間、知識沙龍 C區:高級住宅(約525 戶)  公共設施與建築物之土 地比例約3:4 公共設施項目包含道路 、廣場等興建,並為開 發時之義務性規定。 124 商業、辦公 商業、辦公 會展空間 知識沙龍 住宅
  125. 125. We Make Communities Reborn 125 38F38F33F48F 住宅棟 A棟B棟C棟 JR大阪站
  126. 126. 計畫過程  2002年指定為「特定都市再生緊急整備地域」  2006年變更鐵路用地用途為商業使用,並決定 先期開發區A、B、C三區的實施者。最後由12 間日本大型企業體共同合資,並以三菱地所為 主要開發者。  2010年3月進行施工,同時開始進行二期開發 區的區劃整理。  2013年3月全案完工,並於4月正式開幕。 126
  127. 127. 127 緊鄰大阪車站北側之梅北廣場
  128. 128. 128 緊鄰大阪車站北側之梅北廣場
  129. 129. 129 人行空橋
  130. 130. 屋頂綠化
  131. 131. 商務大廳
  132. 132. 132 開闊的辦公空間 B區增設知識沙龍與創新實驗室  提供企業間之意見交流中心,並 有協助媒介會員之專業管理,也 提供展示空間發表研究。 目前進駐情形  1000間企業進駐、2000多名會 員  平均進出人數約160人/天 產業發展空間 知識沙龍 創新研究室之一
  133. 133. 133
  134. 134. 134 開闊的辦公空間 集中AB兩區1-6層樓 B區商場中間設立廣場,配合 節慶設立不同主題活動 商業空間
  135. 135. 特色與借鏡(1) -公私部門相互合作,以容積換取產業發展空間, 創造最大效益  由公私部門相互合作完成此次更新,並委託民間企業進行有效之管 理營運及宣傳作業,推廣其更新後效益,進而促進周邊市區更新  私部門共同投資:由12間日本著名企業共同投資  公私部門共同合作  配合市府產業發展空間需求,開發期間私部門提出營運知識沙龍的 盈虧分析,經討論後,市府以釋放容積作為獎勵,私部門則允諾將 自行負擔後續營虧作為回饋,故全案辦理市府並未出錢  與一般公共設施回饋不同,此方式對地區帶來更大之實質效益 135 釋放容 積 產業發展空 間 知識沙龍、創新實驗室、 會展中心 私部門 12間企業共同投資 公部門 大阪市政府
  136. 136. 特色與借鏡(2) 因應創新產業發展,強化發展能量  提供知識專業交流媒介服務  會議空間使用:以低廉的價格提供租借  知識交流媒介:為促進產業發展,多數以提供空間 為主,然本案除提供交流空間及會議室使用,也針 對全區環境與會員進行管理,更提供知識媒介服務 人員,可使會員獲得尋求管道,甚至也提供研究發 表空間。 136 產業空間 會議空間、辦公室 創新研究室 知識管理 會員管理 環境品質維護 專業媒介 知識交流、專業媒介
  137. 137. 特色與借鏡(3) -規劃開放空間與陸橋,提高交通可及性  配合交通規劃人行動線  為與南側之大阪車站連結, 設立人行空橋,並得連通至 區內各棟建物,提高區內交 通可及性  開放空間引入大阪水都意象  梅北廣場設置於與大阪車站 連結處,安藤忠雄加入水的 元素規劃廣場,並以此主軸 連結至兩側人行空間,營造 舒適的開放空間品質 137
  138. 138. 138 基地位置 大阪車站北側,〒530-0011 大阪府大阪市北区大深町 基地面積 約7公頃 事業主 NTT都市開発株式会社、株式会社大林組、オリックス不動産株式会社、関電 不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、積水ハウス株式会社、株式会 社竹中工務店、東京建物株式会社、日本土地建物株式会社、阪急電鉄株式会 社、三井住友信託銀行株式会社、三菱地所株式会社。 建物名稱 A區A棟(南館) B區B棟(北棟) B區C棟(南棟) C區(Owner’s Tower) 用途 商業(商場、餐廳) 辦公 停車空間 旅館 辦公 知識首都 (參與實驗室) 會議空間 停車空間 商業(商場、餐 廳) 辦公 停車空間 住宅(約525戶) 規劃坪數14~90坪 不等,只售不租 基地面積 10,570㎡ 合計22,680.05㎡ 4,665㎡ 建築面積 8,400㎡ 合計15,700㎡ 2,500㎡ 總樓地板面積 約188,076.78㎡ 合計約295,511.60㎡ 53,700㎡ 建蔽、容積率 80%、1,600% 80%、1,150% 80%、1,150% 構造層數 地上38層,地下3層, 屋突1層,樓高 179.36m 地上38層,地下3層,屋突2層, 樓高175.21m 地上48層,地下1層 權屬 鐵道運輸機構 UR都市機構 鐵道運輸機構 GRAND FRONT OSAKA資料
  139. 139. 139 借鏡日本,我們可以學到…  不只是窳陋社區改建,更是邁向都市再生創造 城市魅力  都市更新不只是住宅社區,交通樞紐及商業中心的 更新更可以帶動都市再生發展  台北車站、南港車站、松山車站、萬華車站周邊  應結合大企業提出整體長遠的發展規劃  節能、減碳、引入創新技術  引入新的使用/產業創造都市魅力  都市更新是經濟發展的發動機  吸引企業投資  創造就業機會
  140. 140.  公辦自辦更新應並重  日本實施都市再開發法46年以來,以面積來看, 公辦約佔44%民辦約佔56%。以件數來看公辦佔 21%,民辦佔79%。  公辦與民辦是推進都市改造的雙翼,不可偏廢  公辦都更單元面積較大,平均2.95公頃,民辦為1 公頃  政府應專注於主導具有重要的公共利益的更新事業, 其餘讓民間主導。但對於民辦更新事業仍應積極參 與協助引導(例如透過參與協議會的方式) 140
  141. 141. 增加容積並非只有負面衝擊,妥善規劃 仍可創造優質都市  與大眾運輸系統串連  改善人行空間  立面高度控制 協議會成為整合政府與民意之機制  無論是東京大丸有地區、日本橋地區、環2 線道路、南池袋更新區都透過協議會讓政 府與社區民意、投資者意見充份溝通,合 諧推動 歷史保存與更新可以併行不悖 141

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