1.
Pépinière, incubateur, co-working,…
Où et comment héberger
votre société à moindre frais
Animé
par
:
Amaury
de
Buchet
GreenSpace
Paris,
Résidence
d’entrepreneurs
27.11.2012
Connecting Startups
@Connect_Startup

2.
Les différentes solutions d’hébergement
1. bail commercial 3/6/9
2. centre d'affaires
3. bail précaire
4. sous-location de bureaux
5. le co-working
6. incubateurs et pépinières

3.
Comprendre le marché de l’immobilier
d’entreprise

4.
Des loyers moyens qui ne baissent pas
Auxquels il faut rajouter les services : énergie, multi-techniques, sécurité, mobilité

5.
Quelques données générales d’exploitation
• Coût moyen d’exploitation (source IPD France 2007) :
– Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB
– par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB
– Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en France
– Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services
– A rapporter au salaire chargé de vos employés …
• Ratios surface utile :
– Par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres
– Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB
• Les solutions temporaires (bureaux équipés et bail précaire)
suscitent un intérêt croissant
– puisque 8% des entreprises envisagent cette solution en 2012, 2 fois
plus qu’en 2011 (4%)
– Source baromètre BureauxLocaux oct 2012

6.
Centres d’affaires
• ServCorp, Regus, Multiburo, Ateac, …

7.
Centres d’affaires Multiburo"
(autres adresses Troca, bd
Sébastopol, gare de Lyon, Champs
Elysees, Montaigne)
7

8.
Le bail précaire / convention d’occupation
dérogatoire
• Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9
ans) :
http://www.cartonspleins.fr/louer-des-bureaux-pour-
moins-de-2-ans-quel-bail-choisir/
• Comment faire pour sous-louer ses bureaux :
http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-les-
regles-et-les-avantages/

9.
Le co-working : une solution économique ?
Comparaison pour 4 postes entre un bail commercial ou
précaire et une solution de type coworking
Hypothèses :
• le prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an,
• X 2 coefficient espaces communs sur une petite surface
(salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir)
• + (base 35m2) 26 € de charges, 50 € de chauffage, 30 €
d’internet / mois
• + services de base (ménage, petites réparations, …)
• + mobilier (bureaux, chaises, rangement) et équipement
(ménage, kitchenette, téléphone).

10.
Décaissement au démarrage de l’activité
Tarif
HT
Local
vide
Paris
XIe
Bureaux
en
co-­‐working
Hypothèse
Local
de
36m2
avec
un
Pour
un
bureau
fermé
de
standing
de
18m2
loyer
de
1080
€
/
mois
+
avec
package
de
base
(charges,
services,
charges
de
27
€
/
mois
meubles,
animaNon)
à
1080
€
/
mois
Tarif
au
m2
HT
HC
/
an
360
€
720
€
Dépôt
de
garanNe
3
mois
–
3240
€
3
mois
–
3240
€
CauNon
Souvent
si
bail
3/6/9
Non
Avance
loyer
1
mois
–
1080
€
3
mois
–
3240
€
Honoraires
agence
3,5
mois
–
3780
€
0
Avance
sur
charges
2
mois
–
54
€
0
InvesNssements
bureaux
/
1
900
€
0
matériel
(4
postes)
InstallaNon
tel
/
internet
55
€
(3
semaines)
0
(immédiat)
TOTAL
10
109
€
(hors
cauNon)
6
480
€
Différence
-­‐
3
629
€

11.
Coûts annuels d’exploitation
Tarif
HT
Local
vide
Paris
XIe
Bureaux
en
sous-­‐loca@on
Hypothèse
Local
de
36m2
avec
un
Pour
un
bureau
fermé
de
standing
de
loyer
de
1080
€
/
mois
+
18m2
avec
package
de
base
(charges,
charges
de
27
€
/
mois
services,
meubles,
animaNon)
à
1080
€
/
mois
Loyer
12
960
€
12
960
€
Charges
locaNves
324
€
0
Abonnements
et
consommaNons
960
€
0
(eau,
gaz,
électricité,
internet,
téléphone)
Assurances
1000
€
0
AmorNssement
mobilier
+
matériel
950
€
0
Services
de
base
(ne`oyage,
travaux
2
400
€
0
d’entreNen
des
locaux,
maintenance
des
installaNons,
accueil,
sécurité,
courrier,
…)
Forfait
animaNon
0
Inclus
TOTAL
18
594
€
(hors
cauNon)
12
960
€
Différence
-­‐
5
622
€

12.
Bilan
• Un investissement (en €) au démarrage de l’activité
inférieur de 36%
• Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de
30%
• Sans compter :
– un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne
(accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée, …),
– la présence / les échanges avec les autres entreprises,
– la valeur de l’éco-système,
– la qualité de la localisation,
– les réductions négociées auprès de fournisseurs, …
• Mais une solution qui redevient intéressante pour plus
de 5 personnes

13.
Le co-working, une solution en plein essort
Toutes les données
concernant le coworking
sont tirées de Global
Coworking survey 2012
(Deskmag)
Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau (association, franchise, autre)

14.
Qui sont les coworkers ?
38% des coworkers sont des femmes : 42% en Europe vs 37% en Amérique du Nord

15.
L’espace de coworking typique
• 41 postes (occupés à 55% à un instant T)
• Une location pour un poste de travail d’environ :
– mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe, $250 aux Etats-
Unis,
– et journalière à partir de €10 ou $12.50
• Un hébergement composé :
– De bureaux équipés : table, chaise, rangements, …
– Des espaces communs équipés : salles de réunion / détente, cafeteria,
sanitaires, …
– Des services : internet, climatisation, sécurité d’accès / incendie, café, …
• Une communauté composée :
– d’interactions entre coworkers : principalement casual small talk, la
simple présence d’autres travailleurs, partage de compétences et de
conseils (plus de 60%),
– d’évènements : principalement d’évènements de networking (repas en
commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations / sessions
d’information (plus de 65%)

16.
Communauté : les interactions

17.
Communauté : les évènements

18.
Quelques espaces de coworking à Paris

19.
Choisir son espace de coworking : le Team
La Mutinerie : Eric, Antoine et
William van den Broek, Fred et
Xavier
Soleilles Cowork : Sandrine Benattar,
Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude et
Christine
La Cantine : Nathanaël Sorin-Richez, Paul
Richardet, …
Greenspace : Amaury de Buchet, Vanessa
Flizot

20.
Choisir son espace de coworking : le Team
(suite)
DojoCréa : Frédéric Dembak,
John Lewis
Lawomatic : Anne Claire Pâris
François-Emmanuel Lamellière
La Ruche : Charlotte Hochman,
Miora Ranaivoarinosy, Elodie
Bouchot
Community Space : Luc Legay,
François Duport

21.
Choisir son espace de coworking : le Team
(suite …)
Studios Singuliers : Camille
Garnier, Sébastien Malcotti, Basil
Samson
Mais aussi :
Le Laptop (Pauline Thomas), La
Poussinade (Jonathan Dhiver),
Médiavillage (Setareh Farsi) le Labo de
l’Edition, et de nombreux espaces dans
des agences : Le Tank, Wallace, Chugulu,
Af83, …

22.
Incubateurs et pépinières de la ville de Paris
Ile de France : 74 incubateurs et pépinières (en janvier 2011), dont 17 sur Paris
Intra-Muros pour un total de 9 000 m2 (SHON)!

23.
Incubateurs « académiques »"
Blue Factory (ESCP Europe)
http://blue-factory.eu/fr/
Paris Biotech
http://www.parisbiotech.org/
Sciences Po Entrepreneurs
http://sciencespo.fr/entrepreneurs/
http://www.institut-vision.org/
index.php?
option=com_content&view=articl
e&id=229&Itemid=135&lang=fr
Agoranov
www.agoranov.com
Telecom ParisTech entrepreneurs
Novancia http://entrepreneurs.telecom-paristech.fr/
http://www.novancia.fr/-
Creez-votre-entreprise-
avec-l-.html
23

24.
Autres incubateurs à Paris …
Paris Pionnières
http://www.parispionnieres.org/
Les Ateliers de Paris
http://www.ateliersdeparis.com/
Incubateur du 104
http://www.104.fr/les_espaces/equipements/
l_incubateur.html
http://www.neuillylab.com/
Pépinière 27
http://www.pepiniere27.fr/

25.
25"

26.
Paris Innovation Réunion"
Hébergement : 300 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
26
Source : http://www.flickr.com/photos/48426341@N04/page2/

27.
Paris Innovation Belleville"
Hébergement : ??? € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
27"

28.
Paris Innovation Masséna"
Hébergement : 280 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
28"

29.
Paris Innovation Nord-Express"
Hébergement : 230 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
29"

30.
Hébergement : 150 € / poste / mois"
Animation : 1000 € / mois"
30"

31.
Paris Innovation Bourse"
Hébergement : 450 € / m2 / an"
Charges : 500 € / lot / mois"
Animation : 10-12 K€ / an"
31

32.
Incubateur Institut de la Vision"
Hébergement : ???"
Animation : 850 € / mois"
32

33.
Pépinière Paris République (CCIP / SCIEGE
Activités)
République
770 m² offrant des bureaux de 26 à 84 m² et un open space
Tarifs 2010 :
• 300 €HT/CC/m²/an pour les bureaux non meublés,
• 330 €HT/CC/m²/an pour les bureaux meublés
• et 300 €HT/CC/mois par poste de travail en open space
Autre site à Soleillet
33

34.
En conclusion
Solu@on
Budget
mini
Nb
de
Commentaire
postes
Bail
commercial
NS
standard,
pas
vraiment
compaNble
avec
une
société
en
créaNon
avec
peu
de
3/6/9
cash
et
de
visibilité
Centre
d’affaires
600
€
1
à
4
très
bien
si
vous
avez
une
acNvité
de
standing
/
a
forte
valeur
ajoutée,
souvent
qui
ne
soit
pas
une
profession
libérale.
Très
cher
sinon
(nbses
opNons
payantes)
Bail
précaire
1400
€
3
à
12
certains
propriétaires
acceptent
de
vous
louer
un
bien
excepNonnellement
pour
une
durée
inférieure
à
23
mois
(pour
des
raisons
de
travaux,
...).
Parfois
de
très
bons
plans,
généralement
de
bouche
à
oreille,
ou
des
annonces
mélangées
à
d'autres
comme
sur
www.vivastreet.com
Compter
environ
4
à
6
m2
par
personne
+
40
à
50%
pour
les
surfaces
communes
(salle
de
réunion,
entrée,
kitchene`e,
toile`es)
selon
la
surface
totale.
Sous-­‐locaNon
de
900
€
3
à
12
il
existe
de
très
nombreuses
offres
sur
des
sites
comme
bureaux
www.bureauxapartager.com
.
Un
très
bon
rapport
généralement,
mais
a`enNon
aux
frais
auxquels
on
ne
pense
pas,
notamment
les
espaces
/
services
communs
et
l'équipement
/
mobilier.
À
privilégier
si
vous
êtes
plus
de
5
Coworking
350
€
1
à
4
facturaNon
souple
au
poste
de
travail.
Il
en
existe
plus
de
20
sur
Paris,
voir
sur
des
sites
comme
www.eWorky.com
ou
www.Neo-­‐nomade.com
.
Les
tarifs
vont
de
250
à
450
euros
HT
/
mois,
généralement
tout
inclus,
selon
le
lieu,
le
type
de
services
et
l'animaNon.
À
privilégier
si
vous
êtes
1
a
4,
et
cherchez
à
développer
des
relaNons
/
échanges
avec
d'autres
entrepreneurs
Incubateur
/
900
€
3
à
12
les
moins
chers
(au
poste)
car
subvenNonnés.
Pour
des
projets
innovants
pépinière
(souvent
sur
base
technologique),
sur
dossier
/
comité
de
sélecNon.
Ils
ouvrent
généralement
le
droit
à
des
subvenNons
spécifiques
(PIA
à
Paris
par
exemple)
et
disposent
d'une
offre
d'accompagnement/animaNon

35.
Références
• https://www.deskwanted.com/
• http://www.deskmag.com/
• http://www.sharedesk.net/
• http://www.neo-nomade.com/
• http://www.eworky.com/
• http://www.bureauxapartager.com/
• http://search.vivastreet.com/annonces-location-bureaux+ile-de-
france?lb=new&search=1&start_field=1&keywords=bureaux
+paris&cat_1=82&searchGeoId=2&end_field=
• http://www.cartonspleins.fr/
• http://www.mon-incubateur.com/site_incubateur/incubateurs?zip=75
• http://www.tripline.net/trip/
Paris_Coworking_Tour-6414410553701005870A86DB1589E1F6

36.
Contact
"
By UlyssCo
28, rue du Chemin Vert I 75011 Paris I France
Tél. : +33 1 43 38 1398 I Mob : + 33 6 60 44 0412
Contact : amaurydebuchet@ulyssco.com
Twitter.com/adebuche
www.facebook.com/Greenspace.Paris
36"