La loi « PINEL » n°2014-626 du 18 juin 2014, promulguée au JO le 19 juin dernier, apporte des modifications significatives au droit des baux commerciaux tant pour les bailleurs que les preneurs. Voici les principaux changements à retenir, ainsi que leur application pratique.

1. LOI « PINEL » ET BAUX
COMMERCIAUX
DE QUELQUES DISPOSITIONS
DE LA LOI PINEL
ET DE SON DÉCRET D’APPLICATION
David Reingewirtz, Avocat à la Cour
Cabinet ATTICUS avocats
3 rue Rossini, 75009 Paris
Association Chiffre & Droit
15 décembre 2014

2. Introduction
Loi « Pinel » n°2014-626 du 18 juin 2014
Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014
Objectifs: faciliter l’implantation de commerces,
améliorer la transparence, garantir l’équilibre entre
bailleurs et preneurs
Impacts sur: l’investissement, la cession des locaux
commerciaux, la gestion et le renouvellement des
baux en cours

3. Principales dispositions (hors loyer)
Interdiction du bail ferme
Bail dérogatoire et Convention d’occupation
précaire
Congé par lettre AR
Droit de préemption du preneur
Faciliter la cession du bail commercial
Etat des lieux et inventaire/répartition des charges

4. Interdiction du bail ferme
 Désormais, il ne sera plus possible au preneur de renoncer à son
droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale
(prohibition du bail ferme) (L.145-4)
 Exceptions:
-Baux de plus de 9 ans
-Baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation
-Baux des locaux à usage de bureaux/stockage
 Conséquences pour certaines clauses:
-Accords prévoyant que la résiliation triennale donnera lieu au versement d’une
indemnité au profit du bailleur pour compenser l’octroi d’une
franchise/participation aux travaux?
-Clauses permettant au preneur de donner congé à des échéances plus courtes que
les échéances triennales?
-Stipulation d’un préavis supérieur à 6 mois pourrait-elle être maintenue ?

5. Bail dérogatoire
Sa durée est allongée de 2 à 3 ans (L.145-5) (pour
un/plusieurs baux successifs) (pas de justification
nécessaire, soumis aux dispositions du code civil)
Transformation en bail commercial à l’expiration du délai
d’un mois suivant son terme
Au-delà de 3 ans, pas de nouveau bail dérogatoire ≠
la jurisprudence autorisait la conclusion d’un nouveau
bail dérogatoire en cas de renonciation valable au statut
des BC

6. Convention d’occupation précaire
Se caractérise « à raison de circonstances
particulières indépendantes de la seule volonté des
parties»
 Légalise une pratique jurisprudentielle, dès lors que des
circonstances extérieures à la seule volonté des parties,
justifient le caractère précaire de l’occupation (projet de
démolition/reconstruction, attente d’expropriation,
dénouement d’une succession)
 Les parties demeurent libres d’organiser cette convention
 Contrôle du juge sur la qualification donnée par les parties
(pouvoir de requalification)

7. Congé par lettre avec AR
 Jusqu’alors, seul le congé par acte d’huissier était valable, désormais les
parties peuvent aussi y procéder par lettre avec AR (article L.145-9 al.5)
 Volonté du législateur de simplification et de réduction des coûts.
A noter :
• Par courrier AR, la date du congé est celle de la première présentation de la
lettre (R.145-1-1) (aléa sur la date de distribution) (début du délai: au
lendemain du jour de la 1ère
présentation) ;
• S’applique aux contrats en cours à partir du 5 novembre 2014
• Cette mesure ne s’applique pas à la demande de renouvellement qui doit
toujours être faite par acte d’huissier

8. Droit de préemption du preneur
en cas de cession du local (1)
 Un droit de préemption est créé au profit du preneur en cas de
vente du local à usage commercial/artisanal (article L.145-46-1)
 Périmètre: locaux à usage commercial et artisanal ≠ usage
industriel (quid des bureaux et entrepôts?)
 Ne s’applique pas à: la cession de plusieurs lots d’un même
ensemble commercial, la cession concomitante d’au moins 2
locaux commerciaux, la cession d’un local au copropriétaire d’un
ensemble commercial, la cession de l’immeuble entier
comprenant des locaux commerciaux, la cession au
conjoint/ascendant du bailleur
 Délais:
-1 mois: réponse du preneur à la notification par LRAR
-2 mois: pour réaliser la vente
-4 mois: pour réaliser la vente en cas d’emprunt bancaire

9. Droit de préemption du preneur
en cas de cession du local (2)
A noter :
 Droit applicable à toute cession intervenant à compter du 19
décembre 2014
 Nécessité de purger ce droit de préemption qui doit être
désormais intégré dans le timing de la cession d’un bien commercial
(obtenir une renonciation expresse du preneur)
 Sanction: nullité de la vente
 Quid d’opérations de cession de titres de SCI, TUP? ≠ Vente
 Cette mesure n’est pas d’ordre public : possibilité dans le cadre de
la rédaction de nouveaux baux à conclure, d’exclure par une clause
expresse, ce droit de préemption.

10. Transfert du bail facilité?
Garantie du cédant:
-En cas de cession du bail, la garantie solidaire du cessionnaire par le
cédant est désormais limitée à la période de trois années suivant la cession
(article L.145-16-2) (Cette mesure n’est pas d’OP et peut être aménagée); et
-Le bailleur doit aviser le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire
dans un délai d’un mois compter de la date à laquelle le règlement est dû.
Transmission de plein droit du droit au bail (nonobstant toute
clause contraire) en cas de scission/TUP (en plus des cas de
cession de fdc, fusion et apport partiel d’actif)
En cas de plan de cession de l’entreprise (en proc. collective),
le tribunal pourra autoriser l’adjonction d’activités
connexes/complémentaires à celle qui est prévue au bail

11. Etat des lieux et Inventaire/
répartition des charges
Obligation d’établir un état des lieux contradictoire à
la conclusion/restitution des locaux (L.145-40-1):
 À l’amiable/par huissier
 À frais partagés
 Sanction: impossibilité d’invoquer la présomption de l’art 1731
CC en vertu duquel le bien a été remis en bon état
Inventaire précis des catégories de charges avec leur
répartition bailleur/preneur

12. Répartition des charges selon D.2014-1317
Charges Bailleur
(uniquement)
Réparations
 Dépenses relatives aux grosses
réparations (art.606 du CC)
(R.145-35.1)
 relatives aux travaux pour
remédier à la vétusté/mise en
conformité dès qu’ils relèvent
des grosses réparations
Charges imputables au
Preneur
Réparations
Réparations d’entretien
Travaux d’embellissement dont
le montant excède le coût de
remplacement à l’identique
(R.145-35)

13. Répartition des charges selon D.2014-1317
Charges Bailleur
(uniquement)
Impôts
Tous les impôts, taxes et
redevances dont le redevable légal
est le bailleur : CFE, CVAE
Honoraires
Liés à la réalisation des travaux
relevant des grosses réparations
Liés à la gestion des loyers du
local ou de l'immeuble faisant
l'objet du bail (de gérance/de
syndic).
Charges imputables au
Preneur
Impôts
Taxe foncière
Taxes additionnelles à la taxe
foncière
Impôts, taxes et redevances liés
à l'usage du local ou de
l'immeuble ou à un service dont le
locataire bénéficie directement ou
indirectement (taxes ordures
ménagères, balayage, sur les
bureaux…)

14. Exemple d’inventaire
ÉLÉMENTS
Entretien
courant
Réparation
Mises en
conformité
Vétusté Vices
cachés
Ascenseurs /Monte-charge :
Machinerie ascenseurs
Cabines & équipements intérieurs
Portes automatiques
Guide, rail, mâchoire frein, courroie, moteur, câble, armoire commande, cabine, vérins et pompes pour
les appareils hydrauliques
Chauffage/climatisation/ventilation/désenfumage (CVCD) :
Production : échangeur chauffage, chaudière, moteur, corps de chauffe, brûleur, dry cooler,
ventilateurs, extracteurs + outils régulation
Groupe froid
CTA
PAC (pompes à chaleur)
Distribution : conduit d'air, tuyauteries, pompes + outils régulation (vannes 3 voies (V3V), vannes TA,
GTB, GTC
Terminaux : radiateur, convecteur, ventilo convecteur, cassette climatisation, aérotherme + régulateurs
(thermostatique…)
Désenfumage : ventilateurs, extracteurs
Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures
pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution de chauffage.
Électricité :
Cellules hautes tensions, Transformateurs, TGBT
Groupe électrogène immeuble, onduleurs et ses batteries
Appareils d’éclairage extérieurs
Armoires divisionnaires (inclus câblage à partir du TGBT)
Appareils d’éclairage intérieurs
Courants faibles
Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures
pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution de l’électricité.
Système de Sécurité Incendie :
- La centrale (local PCS) (détection, boucles d’asservissement et de sirènes)
- Extinctions
- DI
- contrôle d'accès
Plomberie :
- Eau chaude sanitaire (ECS) si centralisée :
- ECS locale :
- Pompes de relevage :
- Séparateurs hydrocarbures
Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures
pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution
:

15. Conclusions
Objectifs de la loi atteints?
Moins de souplesse
Plus de formalisme
Choix du locataire
Audit des baux en cours et à renouveler
Pour plus d’informations sur la loi et le décret:
www.atticusavocats.com/loi-pinel-baux-commerciaux/