LOI « PINEL » ET BAUX
COMMERCIAUX
DE QUELQUES DISPOSITIONS
DE LA LOI PINEL
ET DE SON DÉCRET D’APPLICATION
David Reingewirt...
Introduction
Loi « Pinel » n°2014-626 du 18 juin 2014
Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014
Objectifs: faciliter l’impl...
Principales dispositions (hors loyer)
Interdiction du bail ferme
Bail dérogatoire et Convention d’occupation
précaire
C...
Interdiction du bail ferme
 Désormais, il ne sera plus possible au preneur de renoncer à son
droit de donner congé à l’ex...
Bail dérogatoire
Sa durée est allongée de 2 à 3 ans (L.145-5) (pour
un/plusieurs baux successifs) (pas de justification
n...
Convention d’occupation précaire
Se caractérise « à raison de circonstances
particulières indépendantes de la seule volon...
Congé par lettre avec AR
 Jusqu’alors, seul le congé par acte d’huissier était valable, désormais les
parties peuvent aus...
Droit de préemption du preneur
en cas de cession du local (1)
 Un droit de préemption est créé au profit du preneur en ca...
Droit de préemption du preneur
en cas de cession du local (2)
A noter :
 Droit applicable à toute cession intervenant à c...
Transfert du bail facilité?
Garantie du cédant:
-En cas de cession du bail, la garantie solidaire du cessionnaire par le
...
Etat des lieux et Inventaire/
répartition des charges
Obligation d’établir un état des lieux contradictoire à
la conclusi...
Répartition des charges selon D.2014-1317
Charges Bailleur
(uniquement)
Réparations
 Dépenses relatives aux grosses
répar...
Répartition des charges selon D.2014-1317
Charges Bailleur
(uniquement)
Impôts
Tous les impôts, taxes et
redevances dont ...
Exemple d’inventaire
ÉLÉMENTS
Entretien
courant
Réparation
Mises en
conformité
Vétusté Vices
cachés
Ascenseurs /Monte-char...
Conclusions
Objectifs de la loi atteints?
Moins de souplesse
Plus de formalisme
Choix du locataire
Audit des baux en c...
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Loi pinel et baux commerciaux

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La loi « PINEL » n°2014-626 du 18 juin 2014, promulguée au JO le 19 juin dernier, apporte des modifications significatives au droit des baux commerciaux tant pour les bailleurs que les preneurs. Voici les principaux changements à retenir, ainsi que leur application pratique.

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Loi pinel et baux commerciaux

  1. 1. LOI « PINEL » ET BAUX COMMERCIAUX DE QUELQUES DISPOSITIONS DE LA LOI PINEL ET DE SON DÉCRET D’APPLICATION David Reingewirtz, Avocat à la Cour Cabinet ATTICUS avocats 3 rue Rossini, 75009 Paris Association Chiffre & Droit 15 décembre 2014
  2. 2. Introduction Loi « Pinel » n°2014-626 du 18 juin 2014 Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 Objectifs: faciliter l’implantation de commerces, améliorer la transparence, garantir l’équilibre entre bailleurs et preneurs Impacts sur: l’investissement, la cession des locaux commerciaux, la gestion et le renouvellement des baux en cours
  3. 3. Principales dispositions (hors loyer) Interdiction du bail ferme Bail dérogatoire et Convention d’occupation précaire Congé par lettre AR Droit de préemption du preneur Faciliter la cession du bail commercial Etat des lieux et inventaire/répartition des charges
  4. 4. Interdiction du bail ferme  Désormais, il ne sera plus possible au preneur de renoncer à son droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (prohibition du bail ferme) (L.145-4)  Exceptions: -Baux de plus de 9 ans -Baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation -Baux des locaux à usage de bureaux/stockage  Conséquences pour certaines clauses: -Accords prévoyant que la résiliation triennale donnera lieu au versement d’une indemnité au profit du bailleur pour compenser l’octroi d’une franchise/participation aux travaux? -Clauses permettant au preneur de donner congé à des échéances plus courtes que les échéances triennales? -Stipulation d’un préavis supérieur à 6 mois pourrait-elle être maintenue ?
  5. 5. Bail dérogatoire Sa durée est allongée de 2 à 3 ans (L.145-5) (pour un/plusieurs baux successifs) (pas de justification nécessaire, soumis aux dispositions du code civil) Transformation en bail commercial à l’expiration du délai d’un mois suivant son terme Au-delà de 3 ans, pas de nouveau bail dérogatoire ≠ la jurisprudence autorisait la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire en cas de renonciation valable au statut des BC
  6. 6. Convention d’occupation précaire Se caractérise « à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties»  Légalise une pratique jurisprudentielle, dès lors que des circonstances extérieures à la seule volonté des parties, justifient le caractère précaire de l’occupation (projet de démolition/reconstruction, attente d’expropriation, dénouement d’une succession)  Les parties demeurent libres d’organiser cette convention  Contrôle du juge sur la qualification donnée par les parties (pouvoir de requalification)
  7. 7. Congé par lettre avec AR  Jusqu’alors, seul le congé par acte d’huissier était valable, désormais les parties peuvent aussi y procéder par lettre avec AR (article L.145-9 al.5)  Volonté du législateur de simplification et de réduction des coûts. A noter : • Par courrier AR, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre (R.145-1-1) (aléa sur la date de distribution) (début du délai: au lendemain du jour de la 1ère présentation) ; • S’applique aux contrats en cours à partir du 5 novembre 2014 • Cette mesure ne s’applique pas à la demande de renouvellement qui doit toujours être faite par acte d’huissier
  8. 8. Droit de préemption du preneur en cas de cession du local (1)  Un droit de préemption est créé au profit du preneur en cas de vente du local à usage commercial/artisanal (article L.145-46-1)  Périmètre: locaux à usage commercial et artisanal ≠ usage industriel (quid des bureaux et entrepôts?)  Ne s’applique pas à: la cession de plusieurs lots d’un même ensemble commercial, la cession concomitante d’au moins 2 locaux commerciaux, la cession d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession de l’immeuble entier comprenant des locaux commerciaux, la cession au conjoint/ascendant du bailleur  Délais: -1 mois: réponse du preneur à la notification par LRAR -2 mois: pour réaliser la vente -4 mois: pour réaliser la vente en cas d’emprunt bancaire
  9. 9. Droit de préemption du preneur en cas de cession du local (2) A noter :  Droit applicable à toute cession intervenant à compter du 19 décembre 2014  Nécessité de purger ce droit de préemption qui doit être désormais intégré dans le timing de la cession d’un bien commercial (obtenir une renonciation expresse du preneur)  Sanction: nullité de la vente  Quid d’opérations de cession de titres de SCI, TUP? ≠ Vente  Cette mesure n’est pas d’ordre public : possibilité dans le cadre de la rédaction de nouveaux baux à conclure, d’exclure par une clause expresse, ce droit de préemption.
  10. 10. Transfert du bail facilité? Garantie du cédant: -En cas de cession du bail, la garantie solidaire du cessionnaire par le cédant est désormais limitée à la période de trois années suivant la cession (article L.145-16-2) (Cette mesure n’est pas d’OP et peut être aménagée); et -Le bailleur doit aviser le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans un délai d’un mois compter de la date à laquelle le règlement est dû. Transmission de plein droit du droit au bail (nonobstant toute clause contraire) en cas de scission/TUP (en plus des cas de cession de fdc, fusion et apport partiel d’actif) En cas de plan de cession de l’entreprise (en proc. collective), le tribunal pourra autoriser l’adjonction d’activités connexes/complémentaires à celle qui est prévue au bail
  11. 11. Etat des lieux et Inventaire/ répartition des charges Obligation d’établir un état des lieux contradictoire à la conclusion/restitution des locaux (L.145-40-1):  À l’amiable/par huissier  À frais partagés  Sanction: impossibilité d’invoquer la présomption de l’art 1731 CC en vertu duquel le bien a été remis en bon état Inventaire précis des catégories de charges avec leur répartition bailleur/preneur
  12. 12. Répartition des charges selon D.2014-1317 Charges Bailleur (uniquement) Réparations  Dépenses relatives aux grosses réparations (art.606 du CC) (R.145-35.1)  relatives aux travaux pour remédier à la vétusté/mise en conformité dès qu’ils relèvent des grosses réparations Charges imputables au Preneur Réparations Réparations d’entretien Travaux d’embellissement dont le montant excède le coût de remplacement à l’identique (R.145-35)
  13. 13. Répartition des charges selon D.2014-1317 Charges Bailleur (uniquement) Impôts Tous les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur : CFE, CVAE Honoraires Liés à la réalisation des travaux relevant des grosses réparations Liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail (de gérance/de syndic). Charges imputables au Preneur Impôts Taxe foncière Taxes additionnelles à la taxe foncière Impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (taxes ordures ménagères, balayage, sur les bureaux…)
  14. 14. Exemple d’inventaire ÉLÉMENTS Entretien courant Réparation Mises en conformité Vétusté Vices cachés Ascenseurs /Monte-charge : Machinerie ascenseurs Cabines & équipements intérieurs Portes automatiques Guide, rail, mâchoire frein, courroie, moteur, câble, armoire commande, cabine, vérins et pompes pour les appareils hydrauliques Chauffage/climatisation/ventilation/désenfumage (CVCD) : Production : échangeur chauffage, chaudière, moteur, corps de chauffe, brûleur, dry cooler, ventilateurs, extracteurs + outils régulation Groupe froid CTA PAC (pompes à chaleur) Distribution : conduit d'air, tuyauteries, pompes + outils régulation (vannes 3 voies (V3V), vannes TA, GTB, GTC Terminaux : radiateur, convecteur, ventilo convecteur, cassette climatisation, aérotherme + régulateurs (thermostatique…) Désenfumage : ventilateurs, extracteurs Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution de chauffage. Électricité : Cellules hautes tensions, Transformateurs, TGBT Groupe électrogène immeuble, onduleurs et ses batteries Appareils d’éclairage extérieurs Armoires divisionnaires (inclus câblage à partir du TGBT) Appareils d’éclairage intérieurs Courants faibles Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution de l’électricité. Système de Sécurité Incendie : - La centrale (local PCS) (détection, boucles d’asservissement et de sirènes) - Extinctions - DI - contrôle d'accès Plomberie : - Eau chaude sanitaire (ECS) si centralisée : - ECS locale : - Pompes de relevage : - Séparateurs hydrocarbures Modification d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies ou sociétés de distribution  :
  15. 15. Conclusions Objectifs de la loi atteints? Moins de souplesse Plus de formalisme Choix du locataire Audit des baux en cours et à renouveler Pour plus d’informations sur la loi et le décret: www.atticusavocats.com/loi-pinel-baux-commerciaux/

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