fiscaliteit en btw voor logies - Spreker Tom De Koster

2. Jouw logies en de fiscaliteit

3. Tom De Koster
• Advocaat bij Van Olmen & Wynant
Vennootschapsrecht, handels- & economisch recht
Sociaal recht en ambtenarenrecht
• Docent aan Odisee Hogeschool, Bacheloropleiding vastgoed
Vennootschaps- en economisch recht
Sociaal recht
Vastgoedfiscaliteit (direct en indirect)
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 3

4. OPZET
1. Seminarie
Doel: logiessector wegwijs maken in fiscaliteit met betrekking
tot toeristische logies
2. Overzichtsbrochure
Doel: het publiek informeren + naslagwerk voor logiessector
Verwachte verschijningsdatum: mei 2018
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 4

5. OVERZICHT
Inhoud
1. Kader (PB/VENB)
2. Overzicht toepasselijke belastbare inkomsten (PB)
3. Verhuur zonder bijkomende diensten en fiscaliteit
4. Verhuur met bijkomende diensten en fiscaliteit
5. Deeleconomie en fiscaliteit
6. Vragen?
=> Praktijkgericht en aan de hand van cases
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 5

6. Kader (PB/VENB)
Wie heeft het genot van het onroerend goed?
1. Natuurlijke persoon
• toepassing personenbelasting (progressieve tarieven)
2. Vennootschap
• toepassing vennootschapsbelasting (voorheen 34%) op netto-belastbaar inkomen
• zomerakkoord: 29 % (2018) – 25 % (2020) – 20 % op eerste € 100.000 winst voor
KMO’s (2018) indien minstens € 45.000 (of minstens resultaat) als bezoldiging
uitgekeerd wordt
3. Genot?
• Eigendom
• Vruchtgebruik
• Erfpacht
• Recht van opstal
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 6

7. Overzicht belastbare inkomsten (PB)
Op welke inkomsten wordt een rijksinwoner conform de
Belgische personenbelasting belast?
1. Onroerende inkomsten
• Vb. huuropbrengsten
2. Roerende inkomsten
• Vb. verhuring van stofferende huisraad
3. Beroepsinkomsten
• Vb. uitbating B&B
4. Diverse inkomsten
• Vb. aanbieding bijkomende diensten bij verhuring voor zover “occasioneel”
Bottom line: bij verhuring van toeristisch vastgoed kunnen alle categorieën aan
bod komen!
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 7

8. Overzicht belastbare inkomsten (PB)
Hoe wordt een rijksinwoner conform de Belgische
personenbelasting belast op deze inkomsten?
1. Onroerende inkomsten
• Gezamenlijk belastbaar aan progressieve tarieven (volgende slide)
2. Roerende inkomsten
• Principieel afzonderlijk belastbaar – aangifteplicht
• Verhuring roerend goed: (bruto-inkomsten - 50 % kostenforfait) x 30%
3. Beroepsinkomsten
• Gezamenlijk belastbaar aan progressieve tarieven (volgende slide)
4. Diverse inkomsten
• Afzonderlijk belastbaar – aangifteplicht
• Bruto-inkomsten – bewezen kosten x 33 % (of 30 %)
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 8

9. Overzicht belastbare inkomsten (PB)
Hoe wordt een rijksinwoner conform de Belgische
personenbelasting belast op deze inkomsten?
1. Onroerende inkomsten
• Gezamenlijk belastbaar aan progressieve tarieven
3. Beroepsinkomsten
• Gezamenlijk belastbaar aan progressieve tarieven
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 9
Percentage ( %) Inkomstenschijf
(AJ 2018)
25 € 0,01 - € 11.070
30 € 11.070,01 - € 12.720
40 € 12.720,01 - € 21.190
45 € 21.190,01 - € 38.830
50 > € 38.830

10. Overzicht belastbare inkomsten (PB)
Kwalificatieproblemen?
3. Beroepsinkomsten
• Voldoende “intensief” en “georganiseerd” om als beroepsmatig aangemerkt te worden
• Impliceert ook de plicht om ondernemingsnummer aan te vragen (zelfstandige in
hoofd- of bijberoep) en sociale zekerheidsbijdragen te betalen
• Vb. uitbating B&B - verhuring van “veel” kamers via Airbnb waardoor dagelijkse
opvolging/organisatie nodig is (zeker als ook ontbijt/onderhoud kamers)
4. Diverse inkomsten
• Winsten of baten behaald buiten de beroepswerkzaamheid
• Vb. aanbieding bijkomende diensten bij verhuring voor zover “occasioneel”
• Onderverhuring of overdracht van huur van al dan niet gemeubileerd onroerend goed
• Vb. huurder verhuurt kamer/onroerend goed aan toerist
• Afzonderlijk belast aan 30% (na aftrek werkelijke kosten vb. betaalde huur, brandverzekering,
onderhoudskosten, publiciteit,…)
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 10

11. Overzicht belastbare inkomsten (PB)
Kwalificatieproblemen?
4. Diverse inkomsten – Beroepsinkomsten?
• Winsten of baten behaald buiten de beroepswerkzaamheid
• 3 mogelijkheden indien bijkomende diensten worden aangeboden bij verhuring (al dan niet via
elektronisch platform)
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 11
Winsten of
baten
buiten
beroep
Normaal
beheer
privé-
vermogen
Beroeps-
Inkomen
Afzonderlijk belast
33 %
Onbelast Gezamenlijk belast
Progressief

12. Overzicht belastbare inkomsten (PB)
Kwalificatieproblemen?
4. Diverse inkomsten – Beroepsinkomsten?
• Winsten of baten behaald buiten de beroepswerkzaamheid of binnen de
beroepswerkzaamheid?
• Uitgangspunt: beroepswerkzaamheid (en dus beroepsinkomen) als
1. Diensten worden frequent en talrijk verricht
2. Diensten kaderen binnen een bepaalde structuur of organisatie
3. Bijkomende indicaties: aan de diensten gespendeerde tijd en middelen, samenwerking met
andere personen, nevenactiviteit sluit nauw aan bij hoofdactiviteit,…
• Buiten beroepswerkzaamheid (en dus divers inkomen) als
1. Diensten worden occasioneel verricht
2. Diensten worden niet-frequent en niet-georganiseerd verricht
• Voorbeeld: verhuring aan toeristen met bijkomende diensten louter en alleen wanneer
belastingplichtige voor het werk in het buitenland verblijft: diensten = divers inkomen
met de regelmaat van de klok = beroepsinkomen
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 12

13. Praktijkcases – verhuur zonder diensten
1. Ik verhuur kampeerplaatsen op mijn weide naar aanleiding van Rock
Werchter
2. Ik baat een camping uit en verhuur kampeerplaatsen op mijn weide
3. Ik verhuur een niet-bemeubelde kamer in mijn eigen woning aan een
toerist (al dan niet via een elektronisch platform)
4. Ik verhuur een tweede verblijf aan een toerist (al dan niet via een
elektronisch platform)
5. Ik verhuur een bemeubeld tweede verblijf (of een kamer in mijn eigen
woning) aan een toerist
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 13

14. Verhuur zonder bijkomende diensten (a)
1. Verhuur kampeerplaats op weide
• Vaststelling netto-onroerend inkomen: geïndexeerd KI
• Werkelijke huurinkomsten zijn irrelevant, evenals het feit of de weide al dan niet
verhuurd wordt!
2. Berekening belasting
• Voorbeeld: een weide heeft een KI van 350. De belastingplichtige verhuurt de weide
tijdens Rock Werchter en verwerft € 450 aan huurinkomsten. De belastingplichtige
verwerft een nettojaarbezoldiging van € 30.000.
• € 350 x 1,7491 (indexeringscoëfficiënt AJ 2018) = € 612
• € 30.000 => schijf van 45 %
• Belastingdruk op onroerend inkomen: 45 % x € 612 = € 275,40
3. Verhuur kampeerplaatsen als uitbater camping
• Kwalificatie als beroepsinkomen
• Na aftrek van bewezen beroepskosten/forfaitaire aftrek: progressief belast!
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 14

15. Verhuur zonder bijkomende diensten (b)
1. Verhuur kamer in eigen woning aan toerist
• Deel eigen woning: volledige vrijstelling van belasting (behoudens OV)
• De woning die de belastingplichtige zelf betrekt (als zakelijk gerechtigde)
• Of niet betrekt om 4 soorten redenen (beroeps, sociaal, contractueel of stand verbouwing)
• Verhuurde kamer: geen kwalificatie als eigen woning
• Betrekking door personen die geen deel uitmaken van het gezin van de belastingplichtige
• Werkelijke huurinkomsten zijn irrelevant!
2. Berekening belasting
• Voorbeeld: een woning met een KI van 1.000. De belastingplichtige verhuurt
gedurende het jaar een niet-bemeubelde kamer die ongeveer 15% beslaat van de
oppervlakte van het onroerend goed voor 14 dagen en verwerft daarbij € 1.600 aan
huurinkomsten. De belastingplichtige verwerft een nettojaarbezoldiging van € 30.000
• € 150 (KI x 15%) x 1,7491 (indexeringscoëfficiënt AJ 2018) = € 262
• € 262 x 1,4 x 14/365 = € 14,07 (netto-onroerend inkomen)
• Belastingdruk op onroerend inkomen: 45 % x € 14,07 = € 6,33
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 15

16. Verhuur zonder bijkomende diensten (b)
3. Aftrek van kosten?
• Geen kostenaftrek mogelijk bij onroerende inkomsten!
• Uitzondering: intrestlasten lening aangegaan om onroerend goed te verwerven of te
verbouwen
• Eigen woning: belastingvermindering (Vlaamse woonbonus)
• Tweede verblijf: werkelijke intrestaftrek van netto-onroerend inkomen (federale materie)
• Desgevallend pro-rateren!
• Voorbeeld: een woning met een KI van 1.000. De belastingplichtige verhuurt
gedurende het jaar een kamer die ongeveer 15% beslaat van de oppervlakte van het
onroerend goed het hele jaar door en verwerft daarbij € 1.600 aan huurinkomsten. De
belastingplichtige verwerft een nettojaarbezoldiging van € 30.000. Voor 2017 bedroeg
de intrestlast betreffende de hypothecaire lening € 2.000
• € 150 (KI x 15%) x 1,7491 (indexeringscoëfficiënt AJ 2018) = € 262
• € 262 x 1,4 = € 366,80
• € 366,80 - € 300 (€ 2.000 x 15%) = € 66,80 (netto-onroerend inkomen)
• Belastingdruk op onroerend inkomen: 45 % x € 66,80 = € 30,06
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 16

17. Verhuur zonder bijkomende diensten (c)
1. Verhuur tweede verblijf aan toerist
• Vaststelling netto-onroerend inkomen: geïndexeerd KI x 1,4
• Eventuele aftrek van intrestlast lening
• Werkelijke huurinkomsten zijn irrelevant, evenals het feit of het tweede verblijf al dan
niet verhuurd wordt!
2. Berekening belasting
• Voorbeeld: een appartement aan de Belgische kust met een KI van 1.120. De
belastingplichtige verhuurt het appartement in de zomer een week aan een toerist en
verwerft daarbij € 1.200 aan huurinkomsten. De belastingplichtige verwerft een
nettojaarbezoldiging van € 30.000. Voor 2017 bedroeg de intrestlast betreffende de
hypothecaire lening € 1.800.
• € 1.120 x 1,7491 (indexeringscoëfficiënt AJ 2018) = € 1.959
• € 1.959 x 1,4 = € 2.742,60
• € 2.742,60 - € 1.800 = € 942,60 (netto-onroerend inkomen)
• Belastingdruk op onroerend inkomen: 45 % x € 942,60 = € 424,17
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 17

18. Verhuur zonder bijkomende diensten (d)
1. Verhuur bemeubeld tweede verblijf aan toerist
• Kwalificatie: zowel onroerend inkomen als roerend inkomen!
• Onroerend inkomen
• Vaststelling netto-onroerend inkomen: geïndexeerd KI x 1,4
• Eventuele aftrek van intrestlast lening
• Werkelijke huurinkomsten zijn irrelevant, evenals het feit of het tweede verblijf al dan niet
verhuurd wordt!
• Roerend inkomen
• Vaststelling: (1) gescheiden huurprijs in huurcontract of (2) 60 % - 40 %-regel toepassen op de
brutohuurprijs
• Aftrek bewezen kosten of forfaitaire kostenaftrek 50 % van het bruto-roerend inkomen
• Netto-roerend inkomen afzonderlijk belastbaar aan 30 %
• Aangifte verplicht
• Werkelijke huurinkomsten relevant voor wat de roerende verhuring betreft!
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 18

19. Verhuur zonder bijkomende diensten (d)
2. Berekening belasting
• Voorbeeld 1: een bemeubeld appartement aan de Belgische kust met een KI van 1.120.
De belastingplichtige verhuurt het appartement in de zomer een week aan een toerist
en verwerft daarbij € 1.400 aan huurinkomsten. De belastingplichtige verwerft een
nettojaarbezoldiging van € 30.000. Voor 2017 bedroeg de intrestlast betreffende de
hypothecaire lening € 1.800.
• Geen gescheiden huurprijs
• Bruto-roerend inkomen = € 1.400 x 40% = € 560
• Onroerend inkomen:
• € 1.120 x 1,7491 (indexeringscoëfficiënt AJ 2018) = € 1.959
• € 1.959 x 1,4 = € 2.742,60
• € 2.742,60 - € 1.800 = € 942,60 (netto-onroerend inkomen)
• Belastingdruk op onroerend inkomen: 45 % x € 942,60 = € 424,17
• Roerend inkomen:
• € 560 x 50 % (kostenforfait) = € 280 (netto-roerend inkomen)
• Belastingdruk op roerend inkomen: 30 % x € 280 = € 84
• Afzonderlijk belastbaar
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 19

20. Verhuur zonder bijkomende diensten (d)
2. Berekening belasting
• Voorbeeld 3: een eigen woning met een KI van 1.000. De belastingplichtige verhuurt
gedurende het jaar een bemeubelde kamer die ongeveer 15% beslaat van de
oppervlakte van het onroerend goed voor 14 dagen en verwerft daarbij € 1.600 aan
huurinkomsten. De belastingplichtige verwerft een nettojaarbezoldiging van € 30.000.
• Geen gescheiden huurprijs
• Bruto-roerend inkomen = € 1.600 x 40% = € 640
• Onroerend inkomen:
• € 150 (KI x 15%) x 1,7491 (indexeringscoëfficiënt AJ 2018) = € 262
• € 262 x 1,4 x 14/365 = € 14,07 (netto-onroerend inkomen)
• Belastingdruk op onroerend inkomen: 45 % x € 14,07 = € 6,33
• Roerend inkomen:
• € 640 x 50 % (kostenforfait) = € 320 (netto-roerend inkomen)
• Belastingdruk op roerend inkomen: 30 % x € 320 = € 96
• Afzonderlijk belastbaar
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 20

21. Praktijkcases – verhuur met diensten
1. Ik baat een camping uit en verhuur kampeerplaatsen op
mijn weide met bijkomende diensten
2. Ik verhuur een bemeubelde vakantiewoning (of een
kamer in mijn eigen woning) aan een toerist met
bijkomende diensten via een niet-erkend platform
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 21

22. Verhuur met bijkomende diensten (a)
1. Verhuur kampeerplaats op weide met bijkomende diensten
• Voorbeeld: Ilkay is eigenaar van een weide met een kadastraal inkomen van € 850.
Ilkay besluit deze weide in te delen in kampeerplaatsen en verhuurt deze wekelijks
geheel of gedeeltelijk via zijn website die toelaat om online reserveringen te doen. Als
er speciale wensen zijn, bijvoorbeeld met het oog op de organisatie van
verjaardagsfeesten, kunnen klanten een beroep doen op Ilkay om mee te helpen met
de organisatie daarvan. Ilkay biedt daarnaast ook de mogelijkheid aan om gebruik te
maken van de sanitaire voorzieningen die hij op de weide heeft laten bouwen. Klanten
betalen hiervoor een forfait van € 2 per dag. Tot slot kunnen klanten hoevemelk en een
licht ontbijt bestellen bij Ilkay aan € 5 per persoon. Op jaarbasis levert deze verhuring
hem een inkomen van € 6.000 op.
2. Berekening belasting
• Kwalificatie als beroepsinkomen (georganiseerd en gestructureerd, frequent)
• Na aftrek van bewezen beroepskosten/forfaitaire aftrek: progressief belast!
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 22

23. Verhuur met bijkomende diensten (b)
1. Verhuur bemeubelde vakantiewoning aan toerist met
diensten
• Voorbeeld: Ilkay is eigenaar van een bemeubelde vakantiewoning aan de Belgische kust
met een kadastraal inkomen van € 1.120. Ilkay verhuurt de vakantiewoning in de
zomer gedurende 6 weken aan toeristen via Airbnb en verwerft daarbij € 6.840 aan
huurinkomsten. De huurprijs van de woning bedraagt € 1.000 per week en Ilkay rekent
€ 20 aan per ontbijt (€ 840 = 6 x 7 x 20). Het ontbijt op zich kost Ilkay € 8 per dag.
2. Berekening belasting
• Airbnb ≠ erkend platform deeleconomie!
• Geen gescheiden huurprijs
• Bruto-roerend inkomen = € 6.000 x 40% = € 2.400
• Onroerend inkomen:
• € 1.120 x 1,7491 (indexeringscoëfficiënt AJ 2018) = € 1.959
• € 1.959 x 1,4 = € 2.742,60 (netto-onroerend inkomen)
• Belastingdruk op onroerend inkomen: 45 % x € 2.742,60 = € 1.234,17
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 23

24. Verhuur met bijkomende diensten (b)
1. Verhuur bemeubelde vakantiewoning aan toerist met
diensten
• Voorbeeld: Ilkay is eigenaar van een bemeubelde vakantiewoning aan de Belgische kust
met een kadastraal inkomen van € 1.120. Ilkay verhuurt de vakantiewoning in de
zomer gedurende 6 weken aan toeristen via Airbnb en verwerft daarbij € 6.840 aan
huurinkomsten. De huurprijs van de woning bedraagt € 1.000 per week en Ilkay rekent
€ 20 aan per ontbijt (€ 840 = 6 x 7 x 20). Het ontbijt op zich kost Ilkay € 8 per dag.
2. Berekening belasting
• Airbnb ≠ erkend platform deeleconomie!
• Roerend inkomen:
• € 2.400 x 50 % (kostenforfait) = € 1.200 (netto-roerend inkomen)
• Belastingdruk op roerend inkomen = € 1.200 x 30% = € 360
• Divers inkomen:
• € 840 - € 336 (€ 8 x 6 x 7 werkelijke kosten) = € 504 (netto-divers inkomen)
• Belastingdruk op divers inkomen (geen deeleconomie): € 504 x 33 % = € 166,32
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 24

25. Deeleconomie
1. Principes deeleconomie
• Handel tussen particulieren via online platforms of mobiele apps
• Heeft eventueel betrekking op belastbaarheid diensten die als divers inkomen
gekwalificeerd worden (≠ beroepsinkomen)
• Aangeboden via erkend elektronisch platform (+/- 33)
• Kostenforfait 50 % (geen werkelijke kosten)
• Afzonderlijk belast aan 20%
• Jaarlijks grensbedrag € 5.100 (alle erkende platforms)
• € 1 meer verdienen = beroepsinkomen (weerlegbaar vermoeden)
• Globale vergoeding: opsplitsing 20 (diensten – deeleconomie) – 80 (roerende &
onroerende verhuur)
• Geen btw/sociale zekerheidsbijdragen/inschrijvingsplicht KBO
2. Relevantie toeristische sector
• Airbnb, wimdu.be, rent.com, tripping.com,… ≠ erkend platform deeleconomie!
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 25

26. BTW
1. Principe toeristische verhuur
• Verschaffen van gemeubelde logies = belastbaar
• Meer bepaald: hotels en B&B’s
• “gekenmerkt door een permanente organisatie die al de materiële en menselijke factoren
verenigt die het mogelijk maken aan de gasten diensten te verstrekken zoals de ontvangst van
de gasten, het ter beschikking stellen van gemeubelde kamers en huishoudlinnen (beddengoed,
dekens, handdoeken, washandje, e.d.), het regelmatig onderhoud en schoonmaken van de
kamers, met inbegrip van het verversen van het huishoudlinnen en, eventueel, het verschaffen
van het ontbijt”
• Wat indien niet alle bovenvermelde diensten aangeboden worden?
• Toch btw-plichtig indien dienst wordt aangeboden aan globale prijs, die bestaat uit
(1) terbeschikkingstelling van gemeubelde logies (appartement, kamer, chalet,…); EN
(2) onthaal ter plaatse van de gasten (gedurende groot deel van de dag); EN
(3) minstens één van de bijkomende diensten:
(a) regelmatig onderhoud en schoonmaak van gemeubelde kamers tijdens het verblijf; OF
(b) verschaffen en verversen van huishoudlinnen tijdens het verblijf; OF
(c) verschaffen van ontbijt op de kamer of in een eetzaal van de inrichting
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 26

27. BTW
2. Vrijstelling toeristische verhuur
• De instelling verstrekt geen enkele dienst; OF
• De instelling verstrekt één of meerdere van deze diensten op uitdrukkelijke vraag van
de klant voor een aparte prijstoeslag; OF
• De instelling biedt deze diensten aan, maar de klant heeft de mogelijkheid om af te
zien van deze diensten voor een prijsvermindering
• = geen btw op onroerende verhuur noch op roerende verhuur (loutere
terbeschikkingstelling bedlinnen)
3. Tarieven & aandachtspunten
• Wel btw op afzonderlijk aangeboden diensten (vb. ontbijt, organiseren van workshops,
fietsenverhuur)
• Btw-vrijstelling als belastbare prestaties op jaarbasis < € 25.000 (wel btw-registratie als
kleine vrijgestelde onderneming)
• Tarief verschaffen van gemeubelde logies met of zonder ontbijt: 6%
• Tarief verhuur fietsen: 21%
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 27

28. Uitbating logies (zelfstandige) en het
pensioen
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 28
< 65 jaar ≥ 65 jaar
Overlevingspensioen Rustpensioen Loopbaan < 42
jaar
Loopbaan ≥
42 jaar bij
aanvang
pensioen
Geen kinderlast € 14.633 € 6.285 € 18.152 Geen
beperking
Wel kinderlast € 18.291 € 9.427 € 22.080 Geen
beperking

29. Uitbating logies (zelfstandige) en het
pensioen
Aandachtspunten
• Grens = in functie van het netto-beroepsinkomen
• Overschrijding van minstens 100 % van voormelde grensbedragen = schorsing (of
terugvordering) van pensioen voor dat jaar
• Overschrijding van minder dan 100% van voormelde grensbedragen = schorsing (of
terugvordering) van pensioen voor dat jaar met eenzelfde percentage
Mei 2018 Jouw logies en de fiscaliteit 29

30. Avenue Louise 221 — B-1050 Brussels
tel. +32 2 644 05 11 — fax +32 2 646 38 47
www.vow.be
Vragen?

31. Avenue Louise 221 — B-1050 Brussels
tel. +32 2 644 05 11 — fax +32 2 646 38 47
www.vow.be
Dank voor jullie aandacht
Tom De Koster