Über 258.000 m² vermietete Bürofläche im Jahr 2013! Der Stuttgarter Büromarkt präsentiert sich in bester Form. Dabei lag die Durchschnittsmiete mit 12 Euro/m² weiterhin auf hohem Niveau. Wer überproportional zulegen konnte, wo es Nachholbedarf gibt und wie sich Zahlen und Fakten entwickelt haben, zeigt unser aktueller Büromarktbericht 2013/2014.

1. EIN BLICK DAHINTER.
DER STUTTGARTER BÜROMARKTBERICHT 2013/2014

2. MILAN EO
Büro + Einzelhandel
Fertigstellung 1./2 .Q 2015
LO O K 2 1
Türlenstr. 2
Büro + Wohnen
Fertigstellung 1. Q 2017
CITY GATE
Kriegsbergstr. 11
Büro + Einzelhandel
Fertigstellung 4. Q 2014
BÜ L OW CA RRÉ
Lautenschlagerstr. 21
Büro + Einzelhandel
fertiggestellt 2013
80 % vermietet (Büro)
H OS P I TA L H OF
Hospitalplatz/Gymnasiumstr.
Büro
fertiggestellt 2013
100 % vermietet

3. D O R O THEEN Q UAR T IE R
Dorotheenstr./Holzstr.
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Fertigstellung 2. Q 2017
90 % vermietet (Büro)
DAS GER BER
Marien-/Tübinger-/Paulinenstr.
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Fertigstellung 4. Q 2014
15 % vermietet (Büro)
PA U L INE
Paulinenstr. 21
Büro
fertiggestellt 2013
70 % vermietet (Büro)
CA L EIDO
Tübinger Str. 41– 43
Büro + Einzelhandel + Wohnen
fertiggestellt 2013
60 % vermietet (Büro)

4. BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK
Jahr
Volumen
Repräsentative
Durchschnitts­
Leerstand
Leerstand
Angebots­
Fertig­stellungs-
Vorver-
in m2
Spitzenmieten
mieten City
in m2
in %
bestand
volumen
mietungs-
in Mio. m2
in m2
volumen in m2
2000
205.000
16,87 €
14,90 €
100.000
1,50
6,356
60.000
k. A.
2001
160.000
18,41 €
15,34 €
137.000
2,00
6,516
160.000
130.000
2002
127.000
17,89 €
14,80 €
292.000
4,20
6,828
312.000
220.000
2003
149.000
17,50 €
14,50 €
379.000
5,30
6,973
145.000
80.000
2004
152.000
17,00 €
14,50 €
415.000
5,70
7,102
129.000
93.500
2005
145.000
17,00 €
13,50 €
402.000
5,60
7,170
68.500
51.400
2006
140.000
17,50 €
13,50 €
467.400
6,50
7,222*
52.500
20.500
2007
169.000
17,50 €
14,50 €
466.000
6,40
7,253
32.600
23.400
2008
180.000
18,00 €
14,50 €
460.000
6,20
7,367
117.000
116.000
2009
171.000
18,00 €
13,60 €
453.000
6,12
7,401
40.000
22.000
2010
194.000
17,50 €
14,30 €
480.000
6,46
7,425
42.400
22.400
2011
285.000
18,80 €
14,30 €
424.000
5,7
7,449
45.900
41.200
2012
191.500
20,00 €
14,60 €
399.000
5,4
7,416
37.000
36.300
2013
258.000
20,00 €
14,40 €
365.000
4,87
7,496
81.200
62.700
* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

5. INHALT.
Vorwort 8
Stuttgart – gut gerüstet für die Zukunft
10
Entwicklung des Europaviertels schreitet voran
11
Stuttgarter Bürovermietungsmarkt mit Top-Ergebnis
12
Öffentliche Hand und Industrie als starke Nachfrager
14
Großanmietungen beeinflussen Ergebnis maßgeblich
15
Stabile Mietpreisentwicklung auf hohem Niveau
16
Leerstandsquote sinkt unter 5-Prozent-Marke
18
Stuttgart bundesweit mit größtem ­ uwachs
Z
20
Stuttgart City/Innenstadt: Hoher Vermietungsstand bei Neubauflächen
22
Stuttgart Nord: Gesteigerte Attraktivität
23
Stuttgart Ost: Aufwertung in vollem Gange
24
Stuttgart Süd: Teilweise Rekordergebnisse
25
Büromarkt Stuttgart im Überblick
27
Auch 2014 ein lebendiger Markt
28
Ihre Ansprechpartner
30
ELLWANGER & GEIGER Real Estate
31

6. VORWORT.
Stuttgarts Zukunft: Investitionen in die Infrastruktur.
Stuttgart ist eine hochattraktive Stadt – für ihre Bürgerinnen und Bürger wie auch für die ansässigen
Firmen oder diejenigen, die planen, diese Wirtschaftsregion auch für sich zu nutzen, und sich
hier ansiedeln. Damit Stuttgart auch weiterhin so viel Lebens- und Arbeitsqualität bietet, stand
der vergangene Haushalt unter dem Motto „Sparen, um zu investieren“ und verschrieb sich den
Investitionen in die städtische Infrastruktur.
Das Maßnahmenpaket orientiert sich an den Notwendigkeiten der Bürgerschaft wie der Wirtschaft
und soll dazu beitragen, die Lebensverhältnisse in Stuttgart in vielen Bereichen zu verbessern. Die
Schwerpunkte sind die Kinderbetreuung, Mobilität und Energie sowie die Schaffung von bezahl­
barem Wohnraum.
Industrie- und wirtschaftspolitisch gilt es, die hiesigen Stärken weiter auszubauen. Einmalige Kom­
petenz zeigt Stuttgart in den Branchen Mobilität, Maschinenbau und Informationstechnologien.
Die Entwicklung der Stadt von einem der führenden Automobilstandorte hin zu der maßgeblichen
M
­ etropole mit Mobilitätsarbeitsplätzen ist eingeläutet. Ein Schritt, der in enger Zusammenarbeit
mit den hiesigen Automobilherstellern und ihren Zulieferern erfolgen muss. Den stetigen Wandel
vom Produktionsstandort hin zu einem der großen Dienstleistungsstandorte bestätigt diese Zahl:
79,9 Prozent aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Landeshauptstadt arbeiten im
Dienstleistungssektor. Der Finanzsektor spielt dabei eine zentrale Rolle. Mit 8,2 Prozent aller Jobs
in der Landeshauptstadt zählt er zu den wichtigen Arbeitgebern und rangiert deutschlandweit an
Position 2 hinter Frankfurt. Das Thema Umwelt- und Ressourceneffizienz wird weltweit auch im
Maschinenbau zunehmen. Die Unternehmen müssen energieeffiziente Anlagen entwickeln, die zudem die Anforderungen von Industrie 4.0 mit entsprechender Sensorik und Software erfüllen.
Ziel ist es, dass eines Tages Umwelttechnologien in einem Atemzug mit dem Wissens- und Wirtschaftsstandort Stuttgart genannt werden und gleichzeitig Stuttgart die schönste Stadt der Bundesrepublik bleibt.
Fritz Kuhn
Ines Aufrecht
Oberbürgermeister der ­ andeshauptstadt Stuttgart
L
Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart
­

7. 8
9
Ein Standort mit Weitblick.
Der Stuttgarter Büromarkt hat 2013 ein Top-Ergebnis erreicht und ist auch für die kommenden
Jahre gut aufgestellt. Für Investoren und Arbeitskräfte bleibt die Landeshauptstadt gleichermaßen
attraktiv. Weil die Weichen frühzeitig richtig gestellt wurden, sieht der Standort einer positiven
Z
­ ukunft entgegen. Nehmen Sie etwa das Stichwort Elektromobilität, bei dem Stuttgart inzwischen
zu Deutschlands Vorreitern zählt – oder die kontinuierliche Entwicklung neuer Studiengänge im
B
­ ereich der erneuerbaren Energien sowie den Aufbau neuer Cluster in der Medizintechnik.
Dort hat die Stadt wertvolle Impulse gesetzt, um Wissenschaft und Lehre enger zu verzahnen.
Bei den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte eine Region wie Stuttgart, die
auch stark von Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, im Jahr 2014 weiteres Wachstum
verbuchen. Auch die Nachfrage nach effizienten, zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen
wird vor diesem Hintergrund anhalten. Sicher ist auch: Im Innenstadtbereich wird es aufgrund
der verschiedensten Projektentwicklungen der vergangenen Jahre weniger Möglichkeiten für neue
P
­ rojekte geben. Umso wichtiger wird es sein, die positive Entwicklung in den Randgebieten
Stuttgarts weiter voranzutreiben.
Auf den folgenden Seiten finden Sie detaillierte Zahlen und Fakten zu den Entwicklungen am
S
­ tuttgarter Büromarkt 2013. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre und stehen Ihnen
für Fragen und Anregungen gerne zur Verfügung.
Mario Caroli
Björn Holzwarth

8. STUTTGART – GUT GERÜSTET FÜR DIE ZUKUNFT.
Um eine Stadt zukunftssicher zu machen, galt es schon immer, eine Vielfalt unterschiedlicher und sich
laufend verändernder Faktoren zu berücksichtigen. Weil sich Stuttgart bei der Standortentwicklung durch
ein hohes Maß an Weitsicht auszeichnet, erfährt die für Arbeitskräfte und Investoren gleichermaßen
a
­ ttraktive Stadt bei einer Vielzahl von Untersuchungen immer wieder große Anerkennung. So haben Studien
des HWWI und des Prognos-Instituts die Zukunftsfähigkeit Stuttgarts erneut positiv hervorgehoben.
ENGE VERZAHNUNG VON LEHRE UND WIRTSCHAFT
große institutionelle Investoren in den vergangenen bei-
In den forschungsintensiven Industrien und wissensinten-
den Jahren und stellen insgesamt zirka 750 neue Wohn-
siven Dienstleistungen ist heute mehr und mehr hoch-
einheiten fertig. Ergänzend werden auch andere Projekte
qualifiziertes Personal gefragt. Gerade Stuttgart hat die-
dazu beitragen, dass in den nächsten Jahren die benö-
sen Trend frühzeitig erkannt und in den vergangenen
tigten rund 1.500 Wohneinheiten jährlich erstellt werden
Jahren etwa mit dem Aufbau neuer Cluster im Bereich
können. Auch das Studentenwerk Stuttgart hat in den
der ­ edizintechnik oder mit neuen Studiengängen im
M
vergangenen zehn Jahren das Angebot an Studenten-
Gebiet der erneuerbaren Energien eine noch engere Ver-
wohnungen angepasst. Allein in den kommenden drei
zahnung zwischen Lehre und Wirtschaft vorangetrieben.
Jahren werden nochmals 1.000 weitere Wohnheimplätze
entstehen, um den Bedarf an Wohnraum für die zwischen-
BEDEUTUNG VON ELEKTROMOBILITÄT FRÜHZEITIG
zeitlich über 70.000 Studenten in Stuttgart zu decken.
ERKANNT
Bereits vor einigen Jahren hat die Stadt zudem begonnen,
STUTTGART BUNDESWEIT EINER DER ATTRAK­
das Thema Elektromobilität stark zu fördern, und wurde
TIVSTEN EINZELHANDELSSTANDORTE
zu einer der vier Modellregionen „Schaufenster Elektro-
Darüber hinaus steigert auch der Einzelhandel mit seinem
mobilität“ in Deutschland. Zwischenzeitlich hat sich nicht
Einzugsgebiet von zirka 2,6 Millionen Konsumenten die
nur das Car2Go-Konzept erfolgreich etabliert, auch die
Qualität der Landeshauptstadt, die nach den Städten Ber-
Hybridbusse fahren regelmäßig durch das Stadtgebiet.
lin, Hamburg und München auf Platz 4 der bundesweit
attraktivsten Einzelhandelsstandorte steht. Auch die be-
INSTITUTIONELLE INVESTOREN ENGAGIEREN SICH
reits seit Jahren geringe Arbeitslosenquote von rund 4,3
AM WOHNUNGSMARKT
Prozent, die deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von
Besondere Relevanz hat auch ein funktionierender Woh-
6,8 Prozent liegt, spiegelt die positive Situation der Wirt-
nungsmarkt. Mit Projekten wie den „Pariser Höfen“, dem
schaft wider.
„Milaneo“ aber auch dem „Gerber“ engagierten sich
KAUFKRAFT PRO KOPF 2013 IN €:
GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER
München
28.920
Düsseldorf
25.566
Frankfurt
24.920
Stuttgart
24.297
Hamburg
Köln
23.469
23.236
Berlin
19.423
Quelle: GfK GeoMarketing, Stand: Januar 2014

9. 10
11
ENTWICKLUNG DES EUROPAVIERTELS SCHREITET VORAN.
Seit der Eröffnung der neuen Stadtbibliothek und dem zwischenzeitlich erfolgten Bezug der 240 Wohnungen
der „Pariser Höfe“ füllt sich das Europaviertel mit Leben. Die Fertigstellung der Sparkassenakademie und
des „Milaneo“ 2014 wird ein weiterer Meilenstein in der Entwicklung dieses Gebietes sein, das dann
mehr und mehr seinen urbanen Charakter entfalten wird.
Nach der Fertigstellung der „Pariser Höfe“ Ende 2012
Zwischenzeitlich wurden auch mehrere direkt an das
folgt im ersten Quartal 2014 die Einweihung der Spar­
E
­ uropaviertel angrenzende Projekte gestartet. So werden
kassenakademie. Das Gebäude hat zirka 12.600 Quadrat-
zwei Drei-Sterne-Hotelkonzepte, eines als Hampton by
meter Schulungs- und Verwaltungsfläche sowie rund
Hilton und eines als Holiday Inn Express mit insgesamt
160 Apartments. Das derzeit entstehende Großprojekt
zirka 321 Zimmern sowie ein A&O Hostel mit zirka 400
„Milaneo“ mit seinen rund 45.000 Quadratmetern
Betten realisiert. Eine Fertigstellung dieser drei Vor­ aben
h
E
­ inzelhandelsfläche und 450 Wohnungen sowie weiteren
dürfte spätestens im Jahr 2016 erfolgen. Zeitgleich wird
z
­ irka 7.400 Quadratmetern Bürofläche und einem Hotel­
das ehemalige Mercedes-Benz-Areal entwickelt. Das
konzept der Starwood-Kette mit 165 Zimmern wird
P
­ rojekt mit dem Namen „Look 21“ besteht aus einer
s
­ eine Handelsflächen Ende 2014 eröffnen. Die weiteren
R
­ iegelbebauung zur Heilbronner- und Türlenstraße sowie
F
­ lächen und der Wohnbereich werden im Laufe der
einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich. Zukünftig
e
­ rsten beiden Quartale 2015 bebaut.
hat hier die Südwestmetall Verbandsvertretung ihren Sitz.
Im Jahr 2013 haben die Bauarbeiten für das Projekt
Im Zuge der Arbeiten für Stuttgart 21 wird derzeit ein Teil
„Cloud No. 7“ begonnen. Der Wohn- und Gewerbeturm
der Straßenbahnstrecke verlegt. Bis 2016 wird sowohl die
wird künftig rund 25 Eigentumswohnungen, ein Hotel
neue Erschließung des Europaviertels mit der U12 als auch
der Steigenberger-Gruppe mit 175 Zimmern sowie zirka
der Umbau der Stammstrecke fertiggestellt sein.
52 Business-Apartments beherbergen. Ein Bezug ist voraussichtlich im Sommer 2016 möglich.

10. STUTTGARTER BÜROVERMIETUNGSMARKT MIT TOP-ERGEBNIS.
Rund 258.000 Quadratmeter vermietete Bürofläche zum 31. Dezember 2013 haben die Erwartungen an
das Jahresendergebnis übertroffen. Bereits nach dem dritten Quartal des vergangenen Jahres zeichnete
sich ein hohes Vermietungsergebnis ab. Hier lag der Vermietungsumsatz mit rund 194.000 Quadratmetern
schon über dem Gesamtergebnis von 2012 mit rund 191.500 Quadratmetern. Rund 36.000 Quadratmeter
des Umsatzes entfielen auf Eigennutzer, hiervon allein rund 23.000 Quadratmeter auf den Neubau der
Deutschen Rentenversicherung. Das Vermietungsergebnis des Vorjahres konnte damit um zirka 34 Prozent
übertroffen werden.
SÜDLICHE RANDLAGEN STUTTGARTS MIT GRÖSSTEN
A
­ llerdings wurde es maßgeblich durch die Projektentschei-
UMSÄTZEN
dung der Deutschen Rentenversicherung in Stuttgart-­
Die größten Umsätze wurden 2013 in den südlichen Rand-
Freiberg mit rund 23.000 Quadratmetern beeinflusst.
lagen von Stuttgart erzielt. Der lang erwartete und im
Markt größte Mietvertrag der Ernst & Young GmbH in der
VERMIETUNGSUMSATZ IN STUTTGARTER CITY
Airport City am Stuttgarter Flughafen umfasste rund
BLEIBT UNTER VORJAHRESERGEBNIS
25.500 Quadratmeter. Zwei Anmietungen der Daimler AG
In der Stuttgarter City lag der Vermietungsumsatz mit
in Stuttgart-Möhringen und Leinfelden-Echterdingen lagen
rund 34.600 Quadratmetern deutlich unter den Ergebnis-
bei rund 11.315 Quadratmetern beziehungsweise rund
sen der beiden Vorjahre. Hier fehlte es in diesem Jahr vor
17.640 Quadratmetern. Der Verlag KNV, auf dessen ehe-
allem an Großabschlüssen, wobei die Nachfrage nach
maligem Firmenareal ein neuer Verwaltungssitz errichtet
großen Flächen nach wie vor stark ist und in vielen Ob-
werden soll, hat in Stuttgart-Vaihingen den größten Vertrag
jekten bereits über größere Abschlüsse verhandelt wird.
mit rund 13.500 Quadratmetern abgeschlossen. Außer-
Der größte Vertragsabschluss in der Stuttgarter City lag
dem konnte ein Neubauprojekt im Stuttgarter Engineering
im Jahr 2013 bei rund 5.000 Quadratmetern.
Park in Vaihingen an einen Solitärnutzer vermietet werden.
Entsprechend hoch lagen die Vermietungsumsätze in
Die Stuttgarter Innenstadt rutschte mit etwas weniger
den Teilmärkten Leinfelden-Echterdingen und Vaihingen-
Vertragsabschlüssen leicht unter das Vorjahresergebnis.
Möhringen.
Mit rund 11.200 Quadratmetern gehört das Neubauprojekt
des Südwestmetallverbandes auf dem ehemaligen Areal
In den nördlichen Randlagen zeigte sich der Teilmarkt
der Mercedes-Niederlassung in der Türlenstraße zum
Z
­ uffenhausen/Feuerbach mit einem guten Ergebnis.
größten Vertragsabschluss der Stuttgarter Innenstadt.

11. 12
191.500
194.000
171.000
180.000
169.000
140.000
145.000
152.000
149.000
127.000
159.000
VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2001 – 2013 IN M 2
258.000
285.000
13
2 001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013
VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
34.600
City
4.600
55.100
33.300
43.000
61.500
44.400
38.200
32.800
63.000
61.500
Innenstadt
28.400
21.700
43.200
31.300
46.600
41.700
83.800
66.600
97.500
58.400
51.000
Vaihingen/Möhringen
14.450
30.800
10.400
32.600
13.700
18.500
20.200
26.200
56.300
18.200
62.200
Fasanenhof
72.500
4.000
3.700
3.500
2.300
10.600
2.700
5.300
12.500
7.400
5.700
Feuerbach/Zuffenhausen
8.400
20.600
9.800
2.000
6.800
12.300
3.300
28.500
24.800
18.700
27.200
1.900
Degerloch
3.000
6.000
3.400
4.500
7.200
9.200
4.900
2.100
4.000
4.800
Weilimdorf
750
3.000
6.600
6.000
5.100
12.800
5.900
11.400
5.500
5.300
7.700
Bad Cannstatt/Wangen
14.000
7.700
24.600
13.500
15.400
12.500
8.100
8.300
13.400
12.000
19.800
Leinfelden-Echterdingen
2.900
3.100
10.000
3.600
10.400
18.000
3.900
12.800
8.000
5.200
47.900
Gesamt
149.000
152.000
145.000
140.000
169.000
180.000
171.000
194.000
285.000
191.500
258.000
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

12. ÖFFENTLICHE HAND UND INDUSTRIE ALS STARKE NACHFRAGER.
Die Gruppe „Sonstige Büronutzer“, die verschiedene Dienst-
nehmen zusammenfasst. Sie haben rund 41.500 Quadrat-
leister, Freiberufler und Handelsunternehmen umfasst, fragte
meter angemietet, wobei der Mietvertrag von Ernst & Young
2013 rund 73.900 Quadratmeter nach. Dies entsprach zirka
am Flughafen Stuttgart mit rund 25.500 Quadratmetern
29 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes. Eine be-
einen maßgeblichen Einfluss hatte.
deutende Rolle spielte der Bereich „Öffentliche Hand“, der
bei rund 24 Prozent beziehungsweise 61.300 Quadratme-
Zwar ging die Nachfrage aus dem Bereich „IT/Telekom-
tern Fläche lag. In dieses Ergebnis sind sowohl Anmietungen
munikation“ prozentual betrachtet zurück. Der Grund
von Verbänden eingeflossen als auch die Entscheidung des
hierfür ist jedoch im gestiegenen Gesamtumsatz des
Südwestmetallverbandes für ein eigenes Neubauvorhaben
Marktes und nicht in einer rückläufigen Nachfrage zu
in der Türlenstraße mit rund 11.200 Quadratmetern.
s
­ uchen. Denn die lag mit rund 21.600 Quadratmetern
fast auf dem Vorjahresniveau von 22.300 Quadratmetern.
Nach einem leichten Rückgang in 2012 zeigten sich die
Unternehmen aus den Branchen „Energie“ und „Industrie“
Die Gruppe „Finanzdienstleister“ fragte im vergangenen
wieder nachfragestark. Sie mieteten rund 45.500 Quadrat-
Jahr über 50 Prozent weniger nach. Hier waren es nur noch
meter Bürofläche und damit zirka 18 Prozent des gesamten
rund 7.100 Quadratmeter – im Vergleich zu 14.600 Qua­
Vermietungsvolumens an. Die Daimler AG fiel hier mit zwei
dratmetern im Vorjahr. Auch Unternehmen aus dem Bereich
Großanmietungen deutlich ins Gewicht. Schon fast ge-
„Medien/Kommunikation“ haben weniger angemietet.
wohnt gut für den Stuttgarter Büromarkt ist die Nachfrage
Auf diese Branche entfielen ebenfalls nur rund 7.100 Qua-
aus der Sparte „Consultants“, die alle beratenden Unter-
dratmeter und damit rund 2,7 Prozent des Umsatzes.
UMSATZ NACH BRANCHEN IN %
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Medien/Kommunikation
4,00
8,00
6,64
6,27
5,56
6,14
4,07
3,82
5,20
2013
2,74
Finanzdienstleister
34,00
12,00
9,93
10,36
15,78
8,36
8,41
8,67
7,60
2,77
Consultants
5,00
10,00
20,29
18,4
13,39
7,72
13,35
8,00
16,70
16,00
Öffentliche Hand
9,00
21,00
3,21
17,75
7,22
30,41
8,14
13,68
14,50
23,74*
Sonstige
29,00
28,00
35,21
37,28
36,94
40,94
48,04
40,42
35,00
28,61
Energie/Industrie
9,00
13,00
12,86
–
–
–
–
15,79
9,30
17,77
IT/Telekommunikation
10,00
8,00
11,86
9,94
21,11
6,43
17,99
9,62
11,70
8,37
Gesamt
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
* Hierin enthalten sind mit einem Anteil von rund 30 Prozent Anmietungen durch Verbände.
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

13. 14
15
GROSSANMIETUNGEN BEEINFLUSSEN ERGEBNIS MASSGEBLICH.
Stuttgart ist traditionell von vielen Kleinanmietungen geprägt. Zwar wurden 2013 erneut mehr als 200
Verträge bis zu einer Größe von rund 500 Quadratmetern abgeschlossen. Den höchsten Anteil am Vermietungsumsatz bildeten in diesem Jahr jedoch acht Großverträge. Insgesamt konnten 314 Vertragsabschlüsse verzeichnet werden.
Im Segment bis 500 Quadratmeter wurden 229 Verträge
14 ­ ertragsabschlüsse in dieser Größenordnung lagen,
V
mit einem Vermietungsvolumen von insgesamt rund
waren es 2013 nur noch sechs Verträge.
54.300 Quadratmetern abgeschlossen. Hiervon entfielen
133 Verträge auf die Lagen City und Innenstadt. Mit rund
Der größte Umsatzanteil mit rund 46 Prozent und rund
31.100 Quadratmetern machten sie einen Anteil von rund
120.000 Quadratmetern fiel in diesem Jahr auf das Flächen-
zwölf Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes aus.
segment über 5.000 Quadratmeter, wobei nur acht Verträge zu diesem Ergebnis führten. Hiervon lagen vier
In den Flächengrößen 501 bis einschließlich 1.000 Qua­
Verträge über 10.000 Quadratmeter, so zum Beispiel auch
dratmeter wurde mit 53 Vertragsabschlüssen im Vergleich
eine Anmietung des Landes Baden-Württemberg in Bad
zum Vorjahr ein leicht rückläufiges Ergebnis erzielt. Das
Cannstatt sowie zwei Anmietungen der Daimler AG in
Segment 1.001 bis 2.000 Quadratmeter hat ein Ergebnis
Möhringen und Leinfelden-Echterdingen. Zwei Verträge –
nahezu auf Vorjahresniveau erreicht. Hier wurden 18 Ver-
Ernst & Young am Stuttgarter Flughafen und die Deutsche
träge mit insgesamt rund 24.800 Quadratmetern unter-
Rentenversicherung in Stuttgart-Freiberg – lagen jeweils
­
zeichnet. Deutlich ausgedünnt war das Segment von
über 20.000 Quadratmeter.
119.685
2.001 bis 5.000 Quadratmeter. Während 2012 noch rund
22.141
28.763
43.146
24.733
24.003
37.183
40.868
54.258
54.720
VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH
2012
Gesamtfläche 2012:
191.500 m2
< 500 m²
501 – 1.000 m²
1.001 – 2.000 m²
2.001 – 5.000 m²
2013
Gesamtfläche 2013:
258.000 m2
> 5.000 m²
2012
< 500 m²
501 – 1.000 m²
1.001 – 2.000 m²
2.001 – 5.000 m²
8
4
6
14
18
18
53
59
229
197
VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH
Gesamtanzahl 2012:
292
2013
Gesamtanzahl 2013:
314
> 5.000 m²
Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

14. STABILE MIETPREISENTWICKLUNG AUF HOHEM NIVEAU.
Auch 2013 überzeugte der Stuttgarter Büromarkt mit einer stabilen Mietpreisentwicklung: Die Durchschnittsmiete für das gesamte Stuttgarter Stadtgebiet lag mit 12,00 Euro pro Quadratmeter weiterhin
auf einem relativ hohen Niveau.
Insgesamt wurden 137 Mietverträge und somit 43 Pro-
Daraus resultierte auch die Erhöhung der Durchschnitts-
zent aller Vertragsabschlüsse im Mietpreissegment bis
miete von 11,50 Euro pro Quadratmeter auf 12,00 Euro
10,00 Euro pro Quadratmeter gezeichnet. In der Preis-
pro Quadratmeter.
spanne von 10,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter wurden 112 Verträge abgeschlossen. Deutliches Wachstum
TEILMÄRKTE ENTWICKELN IHR POTENZIAL
gab es im Segment von 13,01 und 15,00 Euro pro Qua­
In den südlichen Außenbezirken Vaihingen/Möhringen/
dratmeter: Hier wurden in 2013 78 Vertragsabschlüsse
Fasanenhof und Leinfelden-Echterdingen führten der Ver-
im ­ ergleich zu 48 Verträgen in 2012 unterzeichnet.
V
tragsabschluss von Ernst & Young und Abschlüsse im Büro-
Mit ­ ber 15,00 Euro pro Quadratmeter wurden 27 Büro­
ü
turm Colorado zu einer Steigerung der Spitzenmiete auf
flächen neu vermietet, hiervon 11 mit über 17,00 Euro ­
15,00 Euro pro Quadratmeter und der Durchschnittsmiete
pro Quadratmeter.
auf rund 11,60 Euro pro Quadratmeter. In den östlichen
Teilmärkten konnte durch verschiedene Anmietungen in
CITY: PREMIUM-FLÄCHEN GARANTIEREN SPITZEN­
Bad Cannstatt die Durchschnittsmiete im Vergleich zum
NIVEAU
Vorjahr von 10,00 Euro auf 10,60 Euro pro Quadratmeter
Die Spitzenmiete in der Stuttgarter City mit rund 20,00 Euro
erhöht werden.
pro Quadratmeter wurde 2013 durch einige Neubauab-
abgeschlossenen Mietverträge lag nur noch bei rund
Mieten im Innenstadtbereich. Hier konnte durch Projekt-
10,10 Euro pro Quadratmeter. Allerdings mangelte es
vermietungen und hochwertig sanierte Altbauflächen die
a
­ ufgrund fehlender Angebote auch an Neubauver­
Spitzenmiete von 16,00 Euro pro Quadratmeter im Vor-
mietungen. Die Durchschnittsmiete bewegte sich bei
jahr auf 17,00 Euro pro Quadratmeter gesteigert werden.
8,50 Euro pro Quadratmeter.
• 18,80
• 17,50
• 18,00
• 18,00
• 17,50
• 17,50
• 17,00
• 17,00
• 17,50
14,30 
14,30 
13,60 
14,50 
14,50 
13,60 
13,50 
14,50 
Spitzenmieten
14,50 
• 17,89
14,80 
15,34 
• 18,41
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2001 – 2013 IN € / M 2
• 20,00
preisentwicklung rückläufig: Die Spitzenmiete der 2013
pro Quadratmeter in 2012. Deutlich gestiegen sind die
14,40 
14,40 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu 14,50 Euro
• 20,00
Allein in den nördlichen Randlagen zeigte sich die Miet-
14,50 
schlüsse bestätigt. Die Durchschnittsmiete lag bei rund
Durchschnittsmieten
2 001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

15. 16
17
11,60
10,60
11,50
8,50
10,10
12,00
15,00
17,00
14,40
20,00
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2013 IN € / M 2
Durchschnittsmieten
XXX 
Spitzenmieten
City
Innenstadt
Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost
Außenbezirk Süd
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013

16. LEERSTANDSQUOTE SINKT UNTER 5-PROZENT-MARKE.
Die Angebotsreserve verringerte sich weiter: Ende des Jahres lag sie bei einem Gesamtflächenbestand von
rund 7,5 Millionen Quadratmetern bei rund 365.000 Quadratmetern. Das entspricht einer Leerstandsquote von rund 4,9 Prozent. Deutlich reduziert ist das Angebot an Flächen für Untermieter, von denen
derzeit nur rund 7.200 Quadratmeter zur Verfügung stehen.
312.000
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2
Baufertigstellung
77.100
82.300
43.100
79.700
62.700
81.200
36.300
37.000
41.200
45.900
23.200
42.400
22.000
40.000
104.900
23.400
32.600
28.500
49.000
51.400
115.600
131.500
68.500
80.000
143.500
145.000
220.000
Vorvermietung
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Trotz des stark gestiegenen Fertigstellungsvolumens
fertiggestellt. Mangelware sind nach wie vor Mietflächen
wurden dem Markt durch viele Vorvermietungen nur in
im Segment unter 500 Quadratmeter.
überschaubarem Maß Neubauflächen zugeführt. In der
Stuttgarter City und Innenstadt blieb das Angebot an
Deutliche Veränderung gab es in Leinfelden-Echterdingen.
B
­ üroflächen nahezu unverändert. Dennoch hat sich die
Die Vermietung großer Bestandsflächen verringerte den
Situation bei den hochwertigen Büros in der City inzwi-
Leerstand von rund 68.100 Quadratmetern auf rund
schen entspannt. In Bestandsgebäuden wurden große
50.500 Quadratmeter. Allerdings bewegt sich die Anzahl
Einheiten freigesetzt und auch einige Neubauprojekte wie
der verfügbaren Flächen in Bezug auf die Nachfrage nach
zum Beispiel das Bülow Carré, das Caleido oder die Pauline
wie vor auf zu hohem Niveau.

17. 18
19
ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2013
Degerloch  10.200 m2
Feuerbach, Zuffenhausen  14.100 m2
2,79 %
3,86 %
Bad Cannstatt, Wangen etc.  23.200 m2
Stuttgart-Innenstadt  71.000 m2
6,36 %
Vaihingen  23.500 m2
19,4 5%
6,44 %
100 %
(entspricht
ca. 365.000 m2)
Fasanenhof  24.000 m2
6,58 %
19,23 %
Stuttgart-City  70.200 m2
8,85 %
13,84 %
Leinfelden-Echterdingen  50.500 m2
12,60 %
Möhringen  32.300 m2
Weilimdorf  46.000 m2
Quelle beider Darstellungen:
Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2013
­
In Vaihingen und Möhringen haben Vermietungen im
Deutlich geschrumpft ist das Flächenangebot im Stadtteil
G
­ ewerbegebiet „Am Wallgraben“ die Angebotsreserve
Bad Cannstatt, Stuttgart-Ost. Nahezu keine Neubauflächen-
verkleinert. Ein im Bau befindliches Neubauprojekt im
zuführung und größere Vermietungen an die Telekom und
Stuttgarter Engineering Park wurde bereits an einen
das Land Baden-Württemberg haben zu einer spürbaren
N
­ utzer vermietet, so dass auch hier kaum Flächen mehr
Reduktion von rund 30.600 Quadratmetern im Vorjahr auf
zur Verfügung stehen. Auch das Angebot im südlichen
rund 23.200 Quadratmeter zum 31.12.2013 geführt. Im
Stadtteil Degerloch wurde leicht reduziert. Im Gewerbe-
Norden zeigten sich die Standorte Feuerbach und Zuffen-
gebiet Fasanenhof ist die Menge an verfügbaren Flächen
hausen nahezu unverändert. Weilimdorf allerdings legte in
nahezu unverändert.
der Angebotsreserve von rund 41.100 Quadratmetern auf
rund 46.000 Quadratmeter zu.

18. STUTTGART BUNDESWEIT MIT GRÖSSTEM ­ UWACHS.
Z
Die sieben Top-Immobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und
Stuttgart zeigten sich 2013 mit überwiegend stabilen Märkten. Zulegen konnten vor allem Düsseldorf
und Stuttgart. Die Spitzenmieten blieben konstant oder wuchsen wie in Köln, München oder Düsseldorf.
In Berlin sank die Durchschnittsmiete, die Leerstände sanken an allen Bürostandorten.
Insgesamt erreichten die „Big Seven“ einen Flächenum-
21,25 Euro pro Quadratmeter leicht an. München lag
satz von rund 2,9 Millionen Quadratmetern. Während die
mit 32,50 Euro pro Quadratmeter rund 0,50 Euro höher
Vermietungen in Hamburg mit 2,3 Prozent und Köln mit
als in 2012. Düsseldorf verzeichnete eine Zunahme von
3,7 Prozent nur leicht anstiegen, verzeichneten Düssel-
1,50 Euro auf 27,50 Euro pro Quadratmeter.
dorf und Stuttgart mit einem Plus von 12,7 Prozent
b
­ eziehungsweise 34,7 Prozent die größten Zuwächse.
Die Durchschnittsmiete in Hamburg blieb mit 14,00 Euro
D
­ üsseldorf schloss mit rund 347.000 Quadratmetern mit
pro Quadratmeter im Monat unverändert, während sie
dem besten Ergebnis der letzten fünf Jahre. Berlin musste
in Berlin auf 12,30 Euro pro Quadratmeter im Monat und
ein Minus von 17,3 Prozent auf 521.000 Quadratmeter
in Stuttgart auf 12,00 Euro pro Quadratmeter im Monat
hinnehmen, was vor allem auf weniger Vermietungen im
zurückging. In Düsseldorf stieg sie um 6 Prozent, in Köln
Segment über 5.000 Quadratmeter zurückzuführen ist.
um 4,5 Prozent und in München um 1,3 Prozent auf
Der Flächenumsatz in München sank um 15,1 Prozent
15,10 Euro pro Quadratmeter.
auf 608.200 Quadratmeter.
Am stärksten reduzierten sich die Leerstände an den
Die Spitzenmieten in Hamburg, Berlin und Stuttgart
Standorten Berlin um 10 Prozent von 1,10 Millionen
zeigten sich stabil auf dem Niveau des Vorjahres mit
Q
­ uadratmetern auf 0,99 Millionen Quadratmetern und
24,00 Euro, 22,00 Euro und 20,00 Euro pro Quadrat­
Stuttgart um 8,5 Prozent von 399.000 Quadratmetern
meter im Monat. In Köln stieg die Spitzenmiete mit
auf 365.000 Quadratmeter.

19. 20
21
2008
2009
LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN %
2010
2013
Düsseldorf
München
Hamburg
5,4
4,9
6,5
6,2
6,1
7,4
7,0
9,8
8,1
6,7
5,9
5,3
Berlin
7,5
8,9
8,4
8,4
8,2
6,3
7,7
6,8
9,7
Köln
8,3
9,1
7,6
7,4
8,9
8,2
9,6
8,3
10,9
11,8
11,6
11,5
10,3
9,8
Frankfurt
5,7
13,9
2012
13,7
15,1
14,4
14,3
13,9
2011
Stuttgart
Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013


608.200
716.700
853.000
590.000

540.000


765.000

620.000

580.000
Berlin



480.000
München
2007
2008
2009
2010
258.000 
191.500 
285.000 
194.000 
171.000 
2006
180.000 
2005
169.000 
2004
140.000 
2 003
145.000 
152.000 
Frankfurt
Hamburg
149.000 

510.000
820.000
FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2013 IN M 2
2011
2012
Düsseldorf
Köln
Stuttgart
2013
Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013
STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH
Flächenumsatz in m²
2013
2012
Spitzenmiete in €
Durchschnittsmiete City in €
2013
2012
2013
2012
Leerstandsquote in %
2013
2012
Berlin
521.000
630.000
22,00
22,00
12,30
13,20
5,3
5,9
Düsseldorf
347.000
308.000
27,50
26,00
14,95
14,90
10,9
11,6
Frankfurt a. M.
447.600
514.800
38,00
35,00
18,50
17,50
13,7
13,9
Hamburg
440.000
430.000
24,00
24,00
14,00
14,00
7,0
7,4
Köln
280.000
270.000
21,25
21,00
11,90
11,40
7,4
7,6
München
608.200
716.700
32,50
32,00
15,10
14,90
6,3
6,8
Stuttgart
258.000
191.500
20,00
20,00
12,00
12,40
4,9
5,4
Quelle: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2013

20. STUTTGART CITY/INNENSTADT: HOHER VERMIETUNGSSTAND
BEI NEUBAUFLÄCHEN.
2014 wird die Aufwertung des Gerberviertels vollzogen, die attraktiven Neubauflächen in der Innenstadt
werden bereits verhandelt. 92 Prozent der Verträge in der City wurden im Segment bis 1.000 Quadratmeter unterzeichnet, hochpreisige und große Flächen wurden kaum nachgefragt.
Nach der Welle der Fertigstellungen in 2011 und 2012
dratmetern. 49 Prozent der vermieteten Fläche in der City
konnten 2013 große Teile der neuen Flächen platziert
wurden bis zu einem Mietpreis von 14,00 Euro pro Qua­
werden. So sind das Caleido zu 60 Prozent und die
dratmetern, weitere 35 Prozent zwischen 14 und 17,00 Euro
P
­ auline zu 70 Prozent vermietet, das Gerber kann den
pro Quadratmetern gehandelt. Nur 17 Prozent konnten zu
ersten unterzeichneten Mietvertrag mit einer Anwalts-
Mietpreisen von 17,00 Euro und mehr vermietet werden.
kanzlei bekannt geben. Insgesamt stehen hier ab 2015
zirka 7.000 Quadratmeter Bürofläche zu Vermietung.
Als derzeit größeres Projekt in der Innenstadt entstehen mit
Durch die Fertigstellung der Handelsflächen im Gerber im
den Rosenberghöfen rund 11.400 Quadratmeter Büro­
Herbst 2014, der Büroflächen und Mietwohnungen in
fläche auf dem alten AOK Areal. Neben einem IT-UnterEuG_RE-J-13014_B
2015 und der Eröffnung des Globetrotters in den ehema-
nehmen mit einem Bedarf von rund 1.600 Quadratmetern
Inh_2012_lay02_A
ligen Eberhard Passagen, dem heutigen Tübinger Carré,
wird sich die AOK wieder an ihrem alten Standort mit
Vers1.jpg
in 2014 wird das Gerberviertel insgesamt aufgewertet.
z
­ irka 5.000 Quadratmetern etablieren. Insgesamt liegt
der Vermietungstand derzeit bei rund 50 Prozent, die
Drei neue Mietverträge heben im Bülow Carré den Ver-
F
­ ertigstellung ist für Juni 2014 vorgesehen.
mietungsstand auf 80 Prozent. Im Projekt CityGate,
w
­ elches ab Ende 2014 bezugsfertig ist, laufen bereits
In der Innenstadt lagen 57 Prozent der vermieteten Flächen
V
­ erhandlungen über verschiedene Anmietungen.
in einer Größe von bis zu 1.000 Quadratmetern, 20 Prozent im Segment zwischen 1.001 bis 3.000 Quadrat­
In der City lag der Großteil der Vermietungen mit 43 Pro-
metern. Ein Vertrag über gleich 22 Prozent der vermieteten
zent der vermieteten Fläche im Segment bis 500 Quadrat-
Fläche konnte mit 11.200 Quadratmetern auf dem alten
­
meter, weitere 23 Prozent in einer Größe bis 1.000 Qua­
Mercedes-Benz Areal in der Türlenstraße abgeschlossen
dratmeter. In den Flächensegmenten zwischen 2.001 und
werden. 26 Prozent der Fläche wurden bis maximal 10 Euro
­
4.000 Quadratmetern konnte keine Vermietung getätigt
pro Quadratmeter, weitere 71 Prozent zwischen 10 bis
werden. Einzig der DGB, dessen Gebäude saniert wird,
15 Euro und nur 2 Prozent zu 15,01 Euro und mehr ver-
u
­ nterzeichnete eine Interimsanmietung über 5.000 Qua­
mietet.

21. 22
23
STUTTGART NORD: GESTEIGERTE ATTRAKTIVITÄT.
FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN
WEILIMDORF
Feuerbach und Zuffenhausen sind traditionell von der
2012 starteten die Wirtschaftsförderung Stuttgart und
Automobilindustrie geprägt. Zwar mieteten sich 2013
mehrere Eigentümer eine Standortinitiative mit dem Ziel,
w
­ eniger Zulieferer dieser Branche ein als in den Vorjahren.
die Attraktivität des Standortes zu steigern. Grund war
Die ­ ntscheidung der Porsche AG für die Errichtung neuer
E
der Auszug des Großnutzers Ernst & Young zum ersten
Karosserie- und Motorenwerke stellt jedoch eine deutliche
Quartal 2016. Bislang sind unter anderem eine Kita und
weitere Stärkung des Standortes dar.
energetische Verbesserungen einiger Gebäude in Planung.
Eine Umsetzung erster Maßnahmen bereits vor dem
Auch die „Automeile“ entlang der Heilbronnerstraße
A
­ uszug von Ernst & Young würde sich positiv auf das
zeigte eine positive Entwicklung: Ende 2013 eröffnete hier
Gesamtbild des Standortes auswirken. Förderlich ist auch
der Neubau der Audi-Niederlassung. Die Daimler AG er-
die kontinuierlich positive Entwicklung des Softwareunter-
warb ein an ihr Verkaufsareal angrenzendes Grundstück
nehmens Vector Informatik, das sich die vergangenen Jahre
in ­ irekter Ecklage Heilbronnerstraße/Borsigstraße, um
d
sukzessive erweitert hat. Großkonzerne wie Siemens und
dort eine Niederlassung zu etablieren. VW folgt mit einer
Vodafone tragen ebenfalls weiterhin zur Entwicklung des
Bueromarktber_
neuen Niederlassung auf dem Kiefer Areal in 2015.
Standorts bei.
Ansicht_18-19_
Das Bauvorhaben Oasis II wird voraussichtlich im ersten
In Weilimdorf konnten mit 7.700 Quadratmetern 45 Pro-
Quartal 2015 fertiggestellt. Weitere Wohnungen sowie
zent mehr Fläche als in 2012 und somit deutlich mehr als
zirka 10.000 Quadratmeter Bürofläche sind im Rahmen
im Zehnjahresdurchschnitt von 6.200 Quadratmetern
des Projektes Skyline in Planung.
vermietet werden. Es wurden zehn Verträge im Segment
bis 500 Quadratmeter und zwei Verträge zwischen 500
Insgesamt war der Markt Feuerbach/Zuffenhausen in
und 2.000 Quadratmetern abgeschlossen. 92 Prozent der
2013 von geringer Nachfrage geprägt. Der im Vergleich
vermieteten Fläche wurde zu Mietpreisen zwischen 8,00
zu den zehn vorangegangenen Jahren mit durchschnitt-
bis 9,00 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.
lich rund 13.500 Quadratmetern zunächst positiv an­
mutende Jahresumsatz von zirka 43.000 Quadratmetern
findet allein im Neubau der Deutschen Rentenversicherung in Freiberg mit einer Fläche von 23.000 Quadrat­
metern seine Erklärung.

22. STUTTGART OST: AUFWERTUNG IN VOLLEM GANGE.
BAD CANNSTATT/HEDELFINGEN/WANGEN
Der Bebauungsplan für den Neckarpark auf dem ehema-
Insgesamt ist der Büromarkt Bad Cannstatt/Hedelfingen/
ligen Güterbahnhof-Areal in Bad Cannstatt wurde 2013
Wangen weiterhin von Vertragsabschlüssen unter 500 Qua-
intensiv weiterentwickelt und wird in den kommenden
dratmetern geprägt. Im gesamten Gebiet herrscht aktuell
Jahren umgesetzt. Zwischenzeitlich besteht Einigkeit über
ein Mangel an modernen kleinteiligen Büroflächen, sodass
die Erstellung einer grünen Mitte mit einer Fläche von
ein Entwickler hier mit dem richtigen Konzept eine Markt-
60 x 200 Metern. Die Grundstücke für die geplanten Büro-
lücke schließen könnte.
gebäude entlang der Daimlerstraße wurden für einen
Erwerber optioniert. Ein Baubeginn für einige Areale ist
Die Anzahl der abgeschlossenen Verträge war im Vergleich
nach den intensiven Verhandlungen mit Nutzern wie dem
zu den Vorjahren leicht rückläufig, die Flächenumsätze
Roten Kreuz beziehungsweise der Sportklinik in greifbare
insgesamt jedoch stabil. Durch die Großanmietungen
Nähe gerückt.
des Landes Baden-Württemberg für die Polizei mit
11.500 Quadratmetern und der Telekom mit 3.600 Qua­
Auch das Gebiet im Umfeld der S-Bahn-Station „Kegelen-
dratmetern konnte der Zehnjahresdurchschnitt von rund
straße“ hat sich entwickelt. Dort wurde der Neubau des
12.900 Quadratmetern mit zirka 19.800 Quadratmetern
Jugendhauses „DAS CANN“ eröffnet, die ehemalige
in 2013 sogar deutlich übertroffen werden. Bedingt durch
S
­ chokoladenfabrik Friedel wurde bereits 2012 in die
diese Abschlüsse lagen 89 Prozent der Flächen bei Miet-
„
­ Friedel Lofts“ umgebaut. Zusammen mit dem neuen
preisen zwischen 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter.
Stadt­ useum führt dies zu einer deutlichen Aufwertung
m
des an den Neckarpark angrenzenden Gebietes.

23. 24
25
STUTTGART SÜD: TEILWEISE REKORDERGEBNISSE.
DEGERLOCH
Degerloch, und hier vor allem der Bereich um den Alb-
an zwei Großanmietungen in Bestandsgebäuden von
platz, ist nach wie vor ein gefragter Bürostandort. Leider
rund 17.600 Quadratmetern durch einen Automobil­
gab es hier auch 2013 keine Neubauvorhaben, sodass
konzern und rund 1.350 Quadratmetern durch ein
n
­ ahezu keine neuwertigen Flächen zur Verfügung gestellt
I
­T-Unternehmen. Dies ist ein wichtiger Impuls für den
werden konnten. Bestandsflächen in Großraumstrukturen
Teilmarkt Leinfelden-Unter­ ichen, der in den letzten
a
sind wiederum kaum ­ efragt und haben sehr lange Verg
J
­ahren durch einen hohen Leerstand geprägt wurde.
marktungszeiten. ­ infachere Flächen mit Produktions­
E
charakter findet man im Gewerbegebiet Tränke.
Der Vertrag für den neuen Standort von Ernst & Young
am Flughafen wurde erfolgreich abgeschlossen. Damit
Das Bild geringer Umsätze zeigt sich auch in 2013. 58 Pro-
ist eine weitere Weiche für den Baubeginn der „Airport
zent der vermieteten Gesamtfläche von 1.900 Quadrat-
City“ mit einem möglichen Gesamtvolumen von rund
metern lagen im Bereich unter 500 Quadratmetern und
100.000 Quadratmetern Neubaufläche für Büro-, Service-
nur ein Vertrag bei 790 Quadratmetern. Einen Abschluss
und Hotel­ utzung gestellt. Der Stuttgarter Fernomnibusn
über große Flächen gab es trotz bestehender Nachfrage
Bahnhof befindet sich bereits im Bau, die Infrastruktur
mangels geeigneter Angebote im gesamten Gebiet nicht.
wird in naher Zukunft durch einen ICE-Fernbahnhof
90 Prozent der vermieteten Flächen wurden zu Preisen
­nochmals erweitert.
zwischen 9,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter gehandelt.
Der Großteil der 13 getätigten Vertragsabschlüsse lag im
Die Knappheit am Standort Degerloch wirkt sich bereits
Segment bis 500 Quadratmeter. Acht Mietverträge mit
auf den angrenzenden Stadtteil Möhringen aus: Hier
e
­ iner Gesamtfläche von rund 21.900 Quadratmetern und
wurden weitere Entwicklungen auf dem alten Hansa-­
damit rund 45 Prozent des Gesamtumsatzes bewegten
Areal angestoßen.
sich in einer Preisspanne von 7,50 bis 11,00 Euro pro
Quadratmeter. Über 12,00 Euro pro Quadratmeter gab es
LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
drei Vertragsabschlüsse. Für den Teilmarkt Leinfelden-­
Insgesamt wurde in Leinfelden-Echterdingen mit rund
Echterdingen ergibt sich somit eine Durchschnittsmiete
47.900 Quadratmetern vermieteter Bürofläche ein außer-
von 12,70 Euro pro Quadratmeter.
gewöhnlich hohes Ergebnis erzielt. Dies liegt maßgeblich

24. FASANENHOF
begonnen. Vermutlich wird der geplante zweite Bauab-
Der Standort Fasanenhof wird mit der Verbesserung der
schnitt 7.2 wohl ebenfalls in Kürze realisiert, da die im
Infrastruktur durch die Weiterführung der Stadtbahn
Bau befindlichen Flächen bereits vermietet sind. Auch
bis zum Flughafen mit Anschluss an den zukünftigen
das an die Projekte 7.1 und 7.2 angrenzende Zentrum für
Fernbahnhof deutlich aufgewertet. Erstmalig gibt es
Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung Baden-­
w
­ ieder ­ ine Projektentwicklung, die ein nutzerspezifisches
e
Württemberg (ZSW) ist mittlerweile bewilligt. Hier ent­
neues Gebäude in einem planbaren Zeitraum ermög­
stehen rund 10.000 Quadratmeter Fläche für Forschungs-
lichen könnte. Insgesamt konnten rund 5.700 Quadrat-
labors, Werkstätten und Büros.
meter vermietet werden – kaum mehr als im Vorjahr
mit 5.200 Quadratmetern. Mit 19 Abschlüssen bewegte
Im zu Möhringen zählenden Gewerbegebiet an der Sigma-
sich der Großteil der Verträge wie in den Vorjahren unter
ringerstraße bietet das ehemalige Produktionsareal der
500 Quadratmetern. Zwei Mietverträge lagen im Segment
Firma Hansa Raum für Projektentwicklungen. Hier entsteht
zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern. 89 Prozent der
auf einer Fläche von rund 5.000 Quadratmetern die neue
vermieteten Flächen wurden zwischen 9,01 und 10,00 Euro
Hauptverwaltung der Hansa Metallwerke AG. Geplant ist
pro Quadratmeter gehandelt und rund 11 Prozent unter
eine Fertigstellung im zweiten Quartal 2015. Die verbleiben-
9,00 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Durchschnitts-
den Grundstücke bieten Platz für die Projektierung von bis
miete von 9,50 Euro pro Quadratmeter.
zu 10.000 Quadratmetern Bürofläche.
Auf Initiative der Stadt Stuttgart wurde 2013 eine Planungs-
VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP
studie für das leerstehende IBM Areal erstellt. Das Gesamt-
2013 konnte ein hervorragendes Ergebnis erzielt werden:
werk des Architekten Egon Eiermann soll erhalten und
Rund 62.200 Quadratmeter wurden an neue Büronutzer
sinnvoll ergänzt werden.
vermietet, was fast einer Verdreifachung der durchschnitt­
lichen Vermietungsleistung der letzten zehn Jahre entspricht.
Insgesamt wurden im Teilmarkt Vaihingen/Möhringen
48 Miet­ erträge abgeschlossen. Acht davon lagen unter
v
Eine hohe Nachfrage herrschte im Gewerbegebiet
8,00 Euro pro Quadratmeter und 17 zwischen 8,01 und
„Am Wallgraben“, in dem die Anmietung des Büroge­
10,00 Euro pro Quadratmeter, was rund 37 Prozent des
bäudes Emporia mit rund 15.500 Quadratmetern durch
gesamten Umsatzes des Teilmarktes ausmacht. Die meisten
e
­ inen Automobilkonzern ins Gewicht fiel.
Abschlüsse befanden sich im Segment 10,01 bis 13,00 Euro
pro Quadratmeter. Mieten über 16,00 Euro pro Quadrat-
Eine weitere Großanmietung erfolgte durch den Verlag
meter wurden im 19-stöckigen Büroturm Colorado in
Koch, Neff & Volckmar. Auf dessen ehemaligem Gelände
Vaihingen erreicht. 26 Abschlüsse und damit 54 Prozent der
entsteht ein neuer Verwaltungssitz mit rund 13.500 Qua-
Verträge lagen im Größenbereich unter 500 Quadrat-
dratmetern. Ende 2015 werden hier mehr als 600 Mitar-
metern. Im Segment 501 bis 1000 Quadratmeter wurden
beiter einziehen. Darüber hinaus planen Stadt, Wirtschafts-
13 Büroflächen vermietet, zwischen 1.001 und 3.000 Quad-
förderung, Region, Gemeinderat und der neue Investor eine
ratmeter konnten lediglich vier Vermietungen erfasst werden.
Weiterentwicklung des rund 80.000 Quadratmeter großen
Areals: Neben dem Erhalt einiger Bestandsgebäude sind
Vier Verträge kamen in Größen über 4.000 Quadratmetern
weitere Neubauprojekte vorgesehen, sodass der Bereich
zustande. So lagen zwei Verträge mit zusammen 9.100 Qua-
Industrie-, Ruppmann-, Schockenriedstraße und Wallgraben
dratmetern zwischen 4.001 und 5.000 Quadratmetern.
zur Aufwertung des Gewerbegebietes beitragen wird.
Drei Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern führten zu
insgesamt 30.600 Quadratmetern vermieteter Fläche und
Im Stuttgarter Engineering Park „STEP“ hat der Bau des
damit zu rund 49 Prozent des gesamten Vermietungs­
Neubauprojektes 7.1 mit rund 5.800 Quadratmetern Fläche
umsatzes im Gebiet Vaihingen/Möhringen.

25. 26
27
A 8 Richtung
Karlsruhe
Autobahnkreuz Stuttgart
A 81
A 8 Richtung
München
BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK.
Büroflächenumsatz in 2013
< 10.000 m2
10.000 – 20.000 m2
20.000 – 30.000 m2
30.000 – 40.000 m2
A 81
Richtung Heilbronn
ab 40.000 m2
Gewerbe-/Bürostandorte
A 81
Richtung Singen
A 8 Richtung
Karlsruhe
Autobahnkreuz Stuttgart
A 81
A 8 Richtung
München

26. AUCH 2014 EIN LEBENDIGER MARKT.
Die wirtschaftlichen Prognosen für Deutschland fallen für das Jahr 2014 vergleichsweise gut aus. Die Region
Stuttgart, die stark von den Exporten der ansässigen Unternehmen profitiert, dürfte bei den derzeitigen
Vorzeichen auch 2014 weiteres Wachstum verzeichnen. Entgegen den Vorjahren, in denen Prognosen
schwierig waren, erscheinen die Vorhersagen für 2014 einfacher.
Zwar hat sich das Fertigstellungsvolumen in 2013 mehr
Eine Umsetzung ist im Wesentlichen nur durch Abriss
als verdoppelt, allerdings wurden dem Markt aufgrund
beziehungsweise Kernsanierung des Bestandes denkbar.
der hohen Vorvermietungen Neubauflächen nur in geringem Umfang zugeführt. Die Nachfrage nach effizienten,
Die Spitzenmiete wird sich in 2014 auf einem ähnlich
zertifizierten und flächenoptimierten Büroflächen wird
hohen Niveau bewegen, da in 2014 einige Mietvertrags-
aber weiterhin anhalten, da bereits seit vielen Jahren ein
abschlüsse in hochpreisigen Neubauprojekten zu erwarten
klarer Trend in Richtung Optimierung sowohl auf der
sind. Vor allem in den südlichen Randlagen h aben sich
­
Nutzer- als auch der Entwicklerseite erkennbar ist. Auf-
die Mietpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich
grund der zahlreichen Projektentwicklungen in den ver-
positiv entwickelt. Auch in den übrigen Teilmärkten
gangenen Jahren sind die Möglichkeiten für neue Pro-
zeigte sich, dass Mieter bereit sind, für Flächen in Neu­
jekte im Innenstadtbereich jedoch weniger geworden.
bauqualität entsprechende Mieten zu bezahlen.

27. 28
29
A
­ ufgrund der umfänglichen Veränderungen am Markt
Immo­ ilien gezwungen, die Gesamtmietbelastung durch
b
hat sich das Flächenangebot von der Qualität deutlich
eine Reduzierung der Grundmiete zu kompensieren, um
verbessert.
wettbewerbsfähig zu bleiben. Andererseits müssen sie aber
auch über umfängliche Sanierungsmaßnahmen nach-
Auf der anderen Seite ist der Stuttgarter Markt immer
denken, die am Ende wieder zu marktgerechten Preisen
auch von einem hohen Anteil von Nutzern geprägt, die
führen. Flächen zu günstigen Preisen werden dadurch
einfache Flächen zu durchschnittlichen Preisen benötigen.
am Markt weniger. Ausgehend von den relativ stabilen
Allerdings haben die gestiegenen behördlichen Anfor-
Flächen­ msätzen im kleinflächigen Segment, verbunden
u
derungen und beispielsweise die erfolgte Steigerung
mit einigen zu erwartenden Großanmietungen, dürfte der
der Energiepreise die Vermarktung von Bestands­ lächen
f
Umsatz für 2014 bei zirka 220.000 Quadratmetern Büro-
e
­ rschwert. In der Folge sind die Eigentümer dieser
fläche liegen.

28. IHRE ANSPRECHPARTNER.
ELLWANGER & GEIGER Real Estate ist der kompetente Partner für die Vermarktung Ihrer Büroimmobilie.
­
Dank unserer langjährigen Erfahrung und unseres einmaligen Leistungsspektrums sind wir fähig, den
Markt zu bewegen und Trends frühzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine übernatürliche
Fähigkeit, sondern Teil unseres Services für den Kunden.
Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter:
Telefon 0711/2148-300 oder Telefax 0711/2148-290.
Informationen im Internet: www.ellwanger-geiger.de · www.bueroflaeche-stuttgart.de
Ulrich Nestel
Sebastian Degen
Helga Schöner
Leiter Bürovermietung und
Berater Bürovermietung
Ansprechpartnerin Research und
Einzelhandel Stuttgart
Telefon 0711/2148-166
Beraterin Bürovermietung
Telefon 0711/2148-291
Sebastian.Degen@ellwanger-geiger.de
Telefon 0711/2148-269
Ulrich.Nestel@ellwanger-geiger.de
Helga.Schoener@ellwanger-geiger.de
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit
größter Sorgfalt durchgeführt. Für
die Richtigkeit der durch­ eführten Ein­
­
g
schätzungen kann keine Haftung über­
nommen werden.
Hierfür bitten wir um Verständnis.
Matthias Hägele
Laura-Teresa Seiler
Berater Bürovermietung
Assistentin Gewerbliche Immobilien
Telefon 0711/2148-292
Telefon 0711/2148-297
Matthias.Haegele@ellwanger-geiger.de
Laurateresa.Seiler@ellwanger-geiger.de

29. 30
31
ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATE.
ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um
die ­ sset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und
A
Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder­ den
n
Märkten. Unser Erfolg ­ asiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger
b
Erfahrung im Immobiliengeschäft.
GEWERBLICHE IMMOBILIEN
FUNDS & ASSET MANAGEMENT
Berichtswesen durch Fondsreports
Konsequenter Research bildet die
Für institutionelle Anleger und
mit detaillierter Bericht­ rstattung
e
B
­ asis für marktkonforme Standort-,
p
­ rofessionelle Privatinvestoren ent­
s
­ owie monatliche Finanz- und Status-
Portfolio- und Wirt­schaft­lichkeits­
wickeln, konzipieren und managen
berichte zu den Immobilienanlagen.
analysen. Daraus leiten wir Strategien
wir maßgeschneiderte Immobilien­
ab, deren Ziel die Aktivierung von
anlageprodukte und Spezialfonds.
UNSERE STANDORTE
E
­ rtrags- und Wirtschaftlichkeits­
Dabei setzen wir entsprechend
Stammhaus Stuttgart
potenzialen ist.
den Anleger- und Produktan­
Börsenplatz 1
forderungen auf unterschiedliche
70174 Stuttgart
Investmentvehikel:
Telefon 0711/2148-300
Neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen zählen das Projektconsulting und das Transaktions­
geschäft zu unseren Kernkompe­ enzen.
t
Bei Immobilieninvestments verfolgen
wir einen ganzheitlichen Consulting­
ansatz: Angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien
über die Aufarbeitung von Objekt­
Telefax 0711/2148-290
❚❚ pezial-AIF nach KAGB
S
❚❚ eschlossene Publikums-AIF nach
g
KAGB
❚❚ uxemburgische Wertpapier- und
l
S
­ pezialfonds (SICAV, SIF)
❚❚ ndividuelle Konstruktionen für
i
Off-Shore-Investoren
daten bis zur Realisierung von Ver-
www.ellwanger-geiger.de/gw/stuttgart
Niederlassung München
Herzog-Rudolf-Straße 1
80539 München
Telefon 089/17 95 94-0
Telefax 089/17 95 94-55
www.ellwanger-geiger.de/gw/muenchen
marktungsprozessen sind wir Ihr
Unsere Fondsvolumen sind außerdem
Partner.
so ge­ taltet, dass damit Nischen­
s
investitionen und Einzelmandate
UNSERE LEISTUNGEN
r
­ ealisiert werden können. Und wir
Research
achten auf eine überschaubare An-
Investmentanalyse und -beratung
zahl von Investoren – das ermöglicht
Transaktion, An- und Ver­ ietung
m
uns eine individuelle Anlegerbetreu-
von Büro-, Einzelhandels-, Indus­ rie­
t
ung während der gesamten Investi­
und Logistikflächen
tionszeit. Hierzu gehören selbstver-
UNSERE WEITEREN PUBLIKATIONEN
Einzelhandelsmarktbericht
Logistikmarktbericht
Investmentmarktbericht
erhalten Sie kostenfrei unter:
gewerbeimmobilien@ellwanger-geiger.de
ständlich auch ein transparentes
AB SOFORT: BUNDESWEIT VERTRETEN
MIT GERMAN PROPERTY PARTNERS.
German Property Partners ist das
Mit GPP ­ ewährleisten wir die
g
neue nationale Immobilien-Netz-
p f
­ ro­essionelle Betreuung von Real-
werk von ELLWANGER GEIGER,
Estate-Kunden an allen relevanten
Grossmann Berger sowie ANTEON.
Immobilien­ tandorten in Deutschland.
s
www.germanpropertypartners.de

30. BANKHAUS ELLWANGER GEIGER KG
Real Estate
Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart
Telefon 0711/2148-300, Telefax 0711/2148-290
www.ellwanger-geiger.de
Amtsgericht Stuttgart, HRA 738, Persönlich haftende Gesellschafter: Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli