Formation : Les défis environnementaux : Un impact certain sur l'immobilier. Les impacts de l’environnement dans le domaine de la valeur des terrains. Mise en situation Après avoir engagé : des dépenses d’acquisition de terrain en plein centre ville de plus de $250 000; des dépenses d’architecte de plus de $30 000; des négociations avec les différents intervenants tel que demande de permis et le prêteur qui ont consommé plus de 400 heures de votre temps sur une période de 10 mois ( incluant des samedis et dimanches)… Le notaire vous informe avant la signature de l’hypothèque pour le financement de la construction que la propriété n’est plus finançable due à la découverte d’une contamination majeure décelée dans le rapport d’évaluation environnementale de site Phase 1 et 2 sur les condition de l’environnement. Quelle est alors votre réaction? Les différents types de risques environnementaux pouvant affecter la valeur marchande d’un bien immobilier: L’occupation historique des lieux Les conditions du sol en place Les matériaux composants le bâtiment Le rejets des eaux usées L’approvisionnement en eau La générations des déchets Les types énergies utilisés Les conditions du voisinage Les équipements pétroliers en place L’hygiène du milieu L’impact des conditions de l’environnement et la valeur marchande. Définition: La valeur marchande est le prix de vente le plus probable, exprimé en terme monétaire et ce, à une date spécifique. Le tout suppose que l’acheteur et le vendeur sont consentants et capables, chacun libre d’acheter ou de vendre, qu’ils sont informés des avantages et des inconvénients ainsi que des potentialités tant présentes que futures de la propriété. Cette dernière devant être exposée sur un marché libre pendant une période de temps raisonnable.

1. +
Les défis environnementaux:
Un impact certain sur
l’immobilier
Archive – Formation 2008 – Tous droits réservés.
Enviro
+
Immo

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3. +
Les impacts de l’environnement dans
le domaine de la valeur des terrains
 Mise en situation
Après avoir engagé :
 des dépenses d’acquisition de terrain en plein centre ville de plus de $250 000;
 des dépenses d’architecte de plus de $30 000;
 des négociations avec les différents intervenants tel que demande de permis et le
prêteur qui ont consommé plus de 400 heures de votre temps sur une période de 10
mois ( incluant des samedis et dimanches)…
Le notaire vous informe avant la signature de l’hypothèque pour le financement
de la construction que la propriété n’est plus finançable due à la
découverte d’une contamination majeure décelée dans le rapport
d’évaluation environnementale de site Phase 1 et 2 sur les condition de
l’environnement.
 Quelle est alors votre réaction?

4. +
Les tendances démographiques
 Augmentation de la population mondiale

5. +
Les changements climatiques
 L’augmentation de la température moyenne de la terre est
bel bien une réalité

6. + La valeur marchande et
l’environnement

7. +
La valeur marchande - Introduction
Facteurs économiques
Obligations juridiques
Conditions environnementales
Valeur marchande
temps
variables

8. +
Historique de la responsabilité
relatif à l’existence d’une pollution
du
Pollueur payeur
à
celui qui à la
connaissancecelui qui à la
garde
LQE
Loi 72 sol
polluant

9. +
Critère A: Bruit de fonds
300 ppm
Critère B: Résidentiel
700 ppm
Critère A : Commercial /
Industriel
3500 ppm

10. +
Risques environnementaux
 Les différents types de risques environnementaux pouvant
affecter la valeur marchande d’un bien immobilier:
 L’occupation historique des lieux
 Les conditions du sol en place
 Les matériaux composants le bâtiment
 Le rejets des eaux usées
 L’approvisionnement en eau
 La générations des déchets
 Les types énergies utilisés
 Les conditions du voisinage
 Les équipements pétroliers en place
 L’hygiène du milieu

11. L’occupation historique des
lieux

12. Les conditions du sol en
place

13. Les matériaux composants le
bâtiment

14. +
Le rejets des eaux
usées

15. L’approvisionnement en eau

16. +
La générations des déchets

17. +
Les types d’énergies utilisés

18. Les conditions du voisinage

19. +
Les équipements
pétroliers en place

20. L’hygiène du milieu

21. +
Les prêteurs
 Le taux d’intérêt ne tient pas compte des risques de
contamination.
 Les prêteur et la SCHL prêtent pour une période allant
jusqu’à 25 ans.
 Comme ils sont sujets à reprendre les actifs immobiliers en
cas de non paiement, selon les lois environnementales
même s’ils n’ont pas participé à la contamination, ils seraient
responsables des coûts de décontamination.

22. +
Les prêteurs hypothécaires et la
SCHL
 Depuis 1994, la SCHL exige des évaluations
environnementales de site pour établir les passifs
environnementaux des immeubles résidentiels de plus de 7
unités de logements pour les prêts assurés à haut risque.
 Les préteurs, depuis 2004, exige la démonstration des
conditions environnementales pour tous les types de prêts
conventionnels.

23. +
L’impact sur la valeur
 Des coûts additionnels pour les dépenses d’opération
 Des coûts de remplacement d’équipements
 Des coûts de correction
 Des amendes
La plus grande responsabilité est de prendre les
responsabilités sans ajuster la valeur marchande, car la Loi
de la qualité de l’environnement ne pénalise pas celui qui a
fait le dommage mais le propriétaire du site sur lequel le
dommage a été fait.

24. + L’impact des conditions de l’environnement
et la valeur marchande
Définition:
 La valeur marchande est le prix de vente le plus probable,
exprimé en terme monétaire et ce, à une date spécifique.
 Le tout suppose que l’acheteur et le vendeur sont
consentants et capables, chacun libre d’acheter ou de
vendre, qu’ils sont informés des avantages et des
inconvénients ainsi que des potentialités tant présentes que
futures de la propriété. Cette dernière devant être exposée
sur un marché libre pendant une période de temps
raisonnable.

25. + L’impact des conditions de l’environnement
et la valeur marchande
 Les conditions de l’environnement sont aussi importantes
que l’état du bâtiment ou des revenus.
 Les conditions de l’environnement ont des impacts sur la
valeur marchande de façon significative.

26. +
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1 2
4 éléments d'ajustement
Ajustement de la valeur environnementale
conditions environnementales
nuisances
hygiéne du milieu
développement durable

27. +
Répartition des risques par type d'activité
immobilière
0
10
20
30
40
50
60
70
80
voisinage
bpc
Am
iantes
Produitschim
iques
types de risque
pourcentage%
Résidentiels
Commerciaux
Industriels

28. +
Indice de risque des EES1 (EES 2/EES 1)
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
RÉSIDENTIEL
COMMERCIAL
INDUSTRIEL
typed'occupationdusite
pourcentage
EES 1
EES 1-2

29. + Répartition des actions préventives et correctives
sur l’ensemble des sites Résidentiels, commerciaux
et industriels.
Source : Compilation d’après les données de Société d’Expertise Envirotest Ltée

30. + Répartition des actions préventives et correctives
sur les immeubles résidentiels de 7 unités et plus.
Source : Compilation d’après les données de Société d’Expertise Envirotest Ltée

31. +
Les prêteurs hypothécaires
 Depuis le mois de mars 2003 avec l’adoption de la loi 72
abrogeant la Loi de la Qualité de l’Environnement établie un
inscription d’un avis de contamination pouvant être
enregistré contre le titre de propriété immobilière au bureau
de publicité de droits.
 Les préteurs sont informés par des avis de contamination et
peuvent être appelés pour défrayer les coûts de
décontamination en tant que gardien dans le processus de
reprise immobilière.

32. +
Les innovations du milieu
La maison verte
Un communiqué de l’Association provinciale des
constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) invite les
constructeurs à orienter les efforts pour construire des
propriétés en harmonie avec leur environnement et qui
consomment moins d’énergie.

33. +
Saviez vous que…
 … les conditions environnementale peuvent faire avorter
une transaction immobilière.
 Nous connaissons la mort physique par le deuil de nos
proches disparus.
 Il existe maintenant la mort financière lorsque les coûts
environnementaux pour la réparation d’un site dépasse la
valeur marchande.

34. +
Les risques de contamination
 Au niveau résidentiel
 Réservoir pétrolier sur le site
 Réservoir pétrolier chez le voisin à une distance de
50 mètres
 Remblai d’origine inconnue
 Localisation sur un ancien site industriel ou sur un site
d’enfouissement
 Contamination à proximité d’une voie ferrée
 Chauffage historique au charbon

38. +

39. +

40. +

41. +

42. +

43. +

44. +

45. +

46. +

47. +

48. +

49. +

50. +

51. +

52. +

53. +

54. +

55. +

56. +
Les risques de contamination
 Au niveau semi-commercial
 Réservoir pétrolier sur le site
 Réservoir pétrolier chez le voisin à une distance de 50 mètres
 Localisation sur un ancien site industriel ou sur un site
d’enfouissement
 Contamination à proximité d’une voie ferrée
 Chauffage historique au charbon
 Produits chimiques utilisés
 Pratiques commerciales à risques
 Accident environnemental et déversement

62. +
Les risques de contamination
 Au niveau institutionnel
 Réservoir pétrolier sur le site
 Réservoir pétrolier chez le voisin à une distance de 50 mètres
 Localisation sur un ancien site industriel ou sur un site
d’enfouissement
 Contamination à proximité d’une voie ferrée
 Chauffage historique au charbon
 Clientèle sensible
 Responsabilité sociale exigeant la démonstration de diligence
raisonnable
 Matériaux toxiques

67. +
Les risques de contamination
 Au niveau des garages et des stations service
 Réservoir pétrolier sur le site
 Localisation sur un ancien site industriel ou sur un site
d’enfouissement
 Permis d’utilisation requis
 Accidents environnementaux historiques
 Modifications historiques des équipements sur place
 Activités à risques

68. +
Loi 72
 La loi 72 confirme que les contaminants exprimés par la
Politique de réhabilitation des sols contaminés devient un
polluant au sens de la Loi de la Qualité de l’environnement.
 Des pénalités importantes sont prévues pour la divulgation
de la contamination et sa réhabilitation.

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Les défis environnementaux: Un impact certain sur l’immobilier

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