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LFAIE et véhicules
d’investissement
Questions choisies
Etienne Trandafir, docteur en droit, avocat

Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021
– Société anonyme
– Fonds de placement contractuel
– Trust
– Projets de révision
– Publications
Société anonyme
2

Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition
d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE)
Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l’acquisition
d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE)
Dispositions cantonales d’exécution
Acquisition par des personnes à l’étranger
Rappel : bases légales
3

Le régime d’autorisation de la LFAIE s’applique si les trois
conditions cumulatives suivantes sont remplies :
1. l’acquéreur est une personne à l’étranger ;
2. l’acte juridique constitue une acquisition d’immeuble ;
3. l’objet de l’acte juridique est un immeuble assujetti.
Si ces trois conditions sont remplies, il faut encore vérifier
si certaines exemptions s’appliquent (p. ex. en cas de liens
familiaux entre les parties).
Régime d’autorisation
Conditions d’application
4

Assujettissement des personnes morales
Siège et position dominante
5
Art. 5 al. 1 lit. b LFAIE
Par personnes à l’étranger on entend les personnes morales ou les
sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d’acquérir,
qui ont leur siège statutaire ou réel à l’étranger.
Art. 6 al. 1 LFAIE
Une personne à l’étranger a une position dominante lorsque, en raison
de l’importance de sa participation financière, de l’étendue de son droit
de vote ou pour d’autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec
d’autres personnes à l’étranger, une influence prépondérante sur
l’administration ou la gestion.

Société immobilière et position dominante
Deux niveaux de contrôle
6
Art. 4 al. 1 lit. e LFAIE
Par acquisition d’immeubles, on entend
l’acquisition d’un droit de propriété ou d’usufruit
sur une part d’une personne morale dont le but
réel est l’acquisition d’immeubles […].
Art. 6 al. 2 lit. a LFAIE
Une personne morale est présumée être
dominée par des personnes à l’étranger lorsque
celles-ci possèdent plus d’un tiers du capital-
actions ou du capital social.
SI

Société immobilière et position dominante
CDAP VD FO.2017.0016 du 8 mai 2018
7
A. SA (SI)
G. SA
Société holding
hollandaise
100 %
5.9 %
Eléments clés :
1. Le fait qu’une SI comporte un
actionnariat étranger
minoritaire n’implique pas
automatiquement son
assujettissement.
2. La participation de 5.9 % dans
A. SA n’entraîne pas de
domination étrangère.
3. L’art. 6 LFAIE (notamment la
limite d’un tiers du capital et
des droits de vote) s’applique.
Acquisition d’immeuble

Groupe de sociétés et position dominante
TF 2A.27/2000 du 22 mai 2000
8
C. AG D. AG
B & Cie. AG
AG für A.
66.66 %
66.66 %
48.6 % 48.4 %
49 %
Q. et R. Eléments clés
1. Q. et R. sont des ressortissants
belge et allemand.
2. Assujettissement en cascade :
l’ assujettissement de Q. et R.
entraîne celui de C. AG et D.
AG, qui entraîne à son tour
celui de B & Cie. AG et donc
celui de l’acquéresse.
3. Pas de dilution cumulée au
niveau du groupe (66.66/100 x
97/100 x 49/100 = env.
31.65%).

Restructuration de patrimoine
Assujettissement des transferts internes?
9
Ayant droit économique
SA 1
SA 4
SA 3
SA 2

Acquisition d’immeubles
Modes d’acquisition
10
Acquisition d’immeubles (art. 4 LFAIE)
Acquisition juridique Acquisition économique
Acquisition d’un droit de propriété, de
superficie, d’habitation ou d’usufruit sur un
immeuble (al. 1 lit. a).
1. acquisitions indirectes à travers des
entités (al. 1 lit. b-e) ;
2. constitution et exercice d’un droit
d’emption, de préemption ou de
réméré (al. 1 lit. f) ;
3. acquisition d’une position analogue à
celle d’un propriétaire (al. 1 lit. g) ;
4. transfert du siège statutaire ou réel à
l’étranger (al. 2).
Les modes d’acquisition juridiques et économiques sont alternatifs.

Identité économique
Cas particulier 1 : liquidation d’une SI
11
100 %
SI
(fondée avant 1.2.1974)
Propriété
Art. 7 lit. i LFAIE
1. SI fondée avant le 1.2.1974
(Lex Furgler)
2. Acquisition des parts selon
dispositions alors en vigueur
3. Liquidation de la SI
4. Transfert à l’actionnaire
(personne physique)
Application fréquente entre 1995
et 2003 (cf. art. 207 LIFD ;
allègements fiscaux)

« La loi n’a rien prévu en ce qui concerne la liquidation
des SIAL constituées après le 1er février 1974, ainsi que
des sociétés immobilières « classiques », mais dont les
actions ont néanmoins été acquises régulièrement par
des personnes à l’étranger. Devant ce vide juridique, le
département a recours à l’interprétation de la loi et
admet le transfert d’immeuble aux actionnaires, par
analogie avec l’article 7 lettre i LFAIE, lorsqu’il n’y a pas
d’accroissement des droits de l’acquéreur au sens de
l’article 1 alinéa 1 lettre b OAIE.
Application par analogie?
SI et SIAL postérieures au 1.2.1974
12

En effet, la propriété économique ne change pas de
mains dans ce cas. Il n’y a donc pas à proprement parler
de nouvelle acquisition d’immeuble, quand bien même un
changement de propriétaire intervient formellement sous
l’angle des droits réels. Le transfert du bien immobilier à
l’actionnaire doit faire l'objet d'une décision formelle du
département. »
Extrait des directives d’interprétation genevoises (état:
26.2.2021, chiffre 4.2.5.2)
SI et SIAL postérieures au 1.2.1974
13

Identité économique
Cas particulier 2 : LFus
14
Filiale 1 Filiale 2
Société
holding
100%
100%
Art. 1 al. 1 lit. b OAIE
(a contrario)
1. Fusion, scission,
transformation ou
transfert de patrimoine
2. Transfert immobilier
3. Pas d’accroissement des
droits de l’acquéreur

Transfert d’immeuble intra-groupe
15
Société
holding
Filiale 1 Filiale 2
100 % 100 %
1. Transfert d’immeuble au
sein d’un groupe de
sociétés (en dehors d’une
opération régie par la LFus)
2. Acquisition d’immeuble
(art. 4 al. 1 lit. a LFAIE)
3. Pas de changement de la
détention économique
4. Transfert juridique vs
transfert économique?

– Trust
– Publications
Fonds de placement contractuel
16

Définition
Disposition légale
17
Art. 25 LPCC
1 Le fonds de placement contractuel (fonds de placement) est fondé
sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds de placement)
par lequel la direction s’engage :
a. à faire participer les investisseurs à un fonds de placement
proportionnellement aux parts qu’ils ont acquises ;
b. à gérer la fortune collective de façon indépendante et en son
propre nom, conformément aux dispositions du contrat de fonds
de placement.
2 La banque dépositaire est partie au contrat de fonds de placement
dans la mesure des tâches qui lui sont conférées par la loi et par ce
contrat.

Structure
Parties impliquées
18
Fonds immobilier
Direction de fonds
Banque dépositaire Investisseur 1
Investisseur 3
Investisseur 2

Assujettissement à la LFAIE
Application du critère du siège?
19
Art. 5 al. 1 lit. b LFAIE (siège
statutaire ou réel à l’étranger)
1. Le fonds de placement
contractuel repose sur un
contrat.
2. Contrairement à une personne
morale ou une société de
personnes, il n’a pas de siège.
3. En revanche, les entités et
personnes physiques qui sont
parties au contrat disposent
d’un siège / d’un domicile.
Direction de fonds
Banque dépositaire
Investisseurs
Contrat de fonds
de placement

Présomption de domination étrangère
Disposition légale
20
Art. 6 al. 4 LFAIE
Un fonds immobilier est présumé être dominé par des
personnes à l’étranger lorsque sa gestion au sens de la
présente loi est assumée par une personne à l’étranger et
que la direction du fonds est une personne à l’étranger.

Direction de fonds
assujettie?
Siège à l’étranger (art. 5 al. 1
lit. b LFAIE) ou domination
étrangère (art. 6 LFAIE)
Gestion par une
personne à l’étranger?
Décisions de placement prises
par une direction assujettie ou
un gestionnaire de fortune
collective assujetti
Assujettissement
Conditions
21

Gestion du fonds
22
Art. 49 al. 1 OEFin
Gérer des fonds de placement […] consiste en particulier :
a. à décider de l’émission de parts, des placements et de leur
évaluation ;
b. à calculer la valeur nette d’inventaire ;
c. à fixer les prix d’émission et de rachat des parts ainsi que
la distribution des bénéfices ;
d. à exercer tous les droits relevant du fonds de placement.

Exemple
23
Direction de fonds
Gestionnaire de
fortune collective
Délégation des décisions
de placement

Investisseurs
Banque
dépositaire
Représentant
Domination étrangère
Autres acteurs?
24

– Trust
– Publications
Trust
25

Trust
Personnes impliquées
26
Trust
(trustee)
Constituant
(Settlor)
Protector
Bénéficiaires
Trust deed
Apport d’actifs
Supervision
Distribution

– Trust
– Publications
Projets de révision
27

Actualité
Projets de révision en cours
28
• Motion : reprise du projet de révision de
mars 2017, abandonné en juin 2018.
• Concerne notamment le
réassujettissement de l’acquisition
d’établissements stables et d’actions de SI
cotées en bourse.
Projet no
21.3598
• Initiative parlementaire, procédure de
consultation en cours.
• Vise à assujettir l’acquisition
d’infrastructures stratégiques du secteur
énergétique (ex. : usines hydrauliques,
centrales nucléaires) à la LFAIE.
Projet no
16.498

– Trust
– Publications
Publications
29

Cette présentation fait suite aux publications suivantes:
1. Trandafir Etienne, LDFR, LFAIE et LPE : acquisitions
indirectes d’immeubles, Questions fréquentes, Not@lex
3/2020, p. 85 ss.
2. Idem, Lex Koller : acquisitions indirectes, SA, fonds de
placement contractuel, SICAV, SCPC, fondation de
placement, société immobilière, trust, thèse Fribourg,
Genève/Zurich/Bâle 2019.
Publications
30

Questions

En vous remerciant de votre attention,
32

Etienne Trandafir est collaborateur au sein de l’équipe Droit bancaire et
financier de Walder Wyss à Zurich.
Etienne Trandafir a étudié à l’Université de Fribourg où il a obtenu en 2011
un bachelor en droit et en 2013 un master en droit, tous deux avec mention
bilingue français-allemand. Il a obtenu le brevet d’avocat à Genève en
octobre 2016. Avant de rejoindre Walder Wyss, il a travaillé en tant
qu’assistant du Prof. Jean-Baptiste Zufferey au sein de la Chaire de droit
administratif de l’Université de Fribourg. En 2019, il a reçu le grade de
docteur en droit de l’Université de Fribourg (summa cum laude). Sa thèse a
été récompensée par le prix Gottlob et le prix Professeur Walther Hug.
Etienne Trandafir travaille en allemand, en anglais et en français. Il est inscrit
au registre des avocats du canton de Zurich et est autorisé à plaider dans
toute la Suisse.
Etienne Trandafir
33
Etienne Trandafir, Associate
Dr. iur., Avocat
Téléphone direct : +41 58 658 58 38
etienne.trandafir@walderwyss.com

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