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LFAIE et véhicules d'investissement, Questions choisies

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LFAIE et véhicules
d’investissement
Questions choisies
Etienne Trandafir, docteur en droit, avocat
Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021
– Société anonyme
– Fonds de placement contractuel
– Trust
– Projets de révision
– Publications
Société anonyme
2
Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021
Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition
d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE)
Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l’acquisition
d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE)
Dispositions cantonales d’exécution
Acquisition par des personnes à l’étranger
Rappel : bases légales
3
Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021
Le régime d’autorisation de la LFAIE s’applique si les trois
conditions cumulatives suivantes sont remplies :
1. l’acquéreur est une personne à l’étranger ;
2. l’acte juridique constitue une acquisition d’immeuble ;
3. l’objet de l’acte juridique est un immeuble assujetti.
Si ces trois conditions sont remplies, il faut encore vérifier
si certaines exemptions s’appliquent (p. ex. en cas de liens
familiaux entre les parties).
Régime d’autorisation
Conditions d’application
4
Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021
Assujettissement des personnes morales
Siège et position dominante
5
Art. 5 al. 1 lit. b LFAIE
Par personnes à l’étranger on entend les personnes morales ou les
sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d’acquérir,
qui ont leur siège statutaire ou réel à l’étranger.
Art. 6 al. 1 LFAIE
Une personne à l’étranger a une position dominante lorsque, en raison
de l’importance de sa participation financière, de l’étendue de son droit
de vote ou pour d’autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec
d’autres personnes à l’étranger, une influence prépondérante sur
l’administration ou la gestion.
Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021
Société immobilière et position dominante
Deux niveaux de contrôle
6
Art. 4 al. 1 lit. e LFAIE
Par acquisition d’immeubles, on entend
l’acquisition d’un droit de propriété ou d’usufruit
sur une part d’une personne morale dont le but
réel est l’acquisition d’immeubles […].
Art. 6 al. 2 lit. a LFAIE
Une personne morale est présumée être
dominée par des personnes à l’étranger lorsque
celles-ci possèdent plus d’un tiers du capital-
actions ou du capital social.
SI

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  • 1. LFAIE et véhicules d’investissement Questions choisies Etienne Trandafir, docteur en droit, avocat
  • 2. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 – Société anonyme – Fonds de placement contractuel – Trust – Projets de révision – Publications Société anonyme 2
  • 3. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE) Dispositions cantonales d’exécution Acquisition par des personnes à l’étranger Rappel : bases légales 3
  • 4. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Le régime d’autorisation de la LFAIE s’applique si les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies : 1. l’acquéreur est une personne à l’étranger ; 2. l’acte juridique constitue une acquisition d’immeuble ; 3. l’objet de l’acte juridique est un immeuble assujetti. Si ces trois conditions sont remplies, il faut encore vérifier si certaines exemptions s’appliquent (p. ex. en cas de liens familiaux entre les parties). Régime d’autorisation Conditions d’application 4
  • 5. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Assujettissement des personnes morales Siège et position dominante 5 Art. 5 al. 1 lit. b LFAIE Par personnes à l’étranger on entend les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d’acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l’étranger. Art. 6 al. 1 LFAIE Une personne à l’étranger a une position dominante lorsque, en raison de l’importance de sa participation financière, de l’étendue de son droit de vote ou pour d’autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d’autres personnes à l’étranger, une influence prépondérante sur l’administration ou la gestion.
  • 6. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Société immobilière et position dominante Deux niveaux de contrôle 6 Art. 4 al. 1 lit. e LFAIE Par acquisition d’immeubles, on entend l’acquisition d’un droit de propriété ou d’usufruit sur une part d’une personne morale dont le but réel est l’acquisition d’immeubles […]. Art. 6 al. 2 lit. a LFAIE Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l’étranger lorsque celles-ci possèdent plus d’un tiers du capital- actions ou du capital social. SI
  • 7. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Société immobilière et position dominante CDAP VD FO.2017.0016 du 8 mai 2018 7 A. SA (SI) G. SA Société holding hollandaise 100 % 5.9 % Eléments clés : 1. Le fait qu’une SI comporte un actionnariat étranger minoritaire n’implique pas automatiquement son assujettissement. 2. La participation de 5.9 % dans A. SA n’entraîne pas de domination étrangère. 3. L’art. 6 LFAIE (notamment la limite d’un tiers du capital et des droits de vote) s’applique. Acquisition d’immeuble
  • 8. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Groupe de sociétés et position dominante TF 2A.27/2000 du 22 mai 2000 8 C. AG D. AG B & Cie. AG AG für A. 66.66 % 66.66 % 48.6 % 48.4 % 49 % Acquisition d’immeuble Q. et R. Eléments clés 1. Q. et R. sont des ressortissants belge et allemand. 2. Assujettissement en cascade : l’ assujettissement de Q. et R. entraîne celui de C. AG et D. AG, qui entraîne à son tour celui de B & Cie. AG et donc celui de l’acquéresse. 3. Pas de dilution cumulée au niveau du groupe (66.66/100 x 97/100 x 49/100 = env. 31.65%).
  • 9. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Restructuration de patrimoine Assujettissement des transferts internes? 9 Ayant droit économique SA 1 SA 4 SA 3 SA 2
  • 10. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Acquisition d’immeubles Modes d’acquisition 10 Acquisition d’immeubles (art. 4 LFAIE) Acquisition juridique Acquisition économique Acquisition d’un droit de propriété, de superficie, d’habitation ou d’usufruit sur un immeuble (al. 1 lit. a). 1. acquisitions indirectes à travers des entités (al. 1 lit. b-e) ; 2. constitution et exercice d’un droit d’emption, de préemption ou de réméré (al. 1 lit. f) ; 3. acquisition d’une position analogue à celle d’un propriétaire (al. 1 lit. g) ; 4. transfert du siège statutaire ou réel à l’étranger (al. 2). Les modes d’acquisition juridiques et économiques sont alternatifs.
  • 11. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Identité économique Cas particulier 1 : liquidation d’une SI 11 100 % SI (fondée avant 1.2.1974) Propriété Art. 7 lit. i LFAIE 1. SI fondée avant le 1.2.1974 (Lex Furgler) 2. Acquisition des parts selon dispositions alors en vigueur 3. Liquidation de la SI 4. Transfert à l’actionnaire (personne physique) Application fréquente entre 1995 et 2003 (cf. art. 207 LIFD ; allègements fiscaux)
  • 12. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 « La loi n’a rien prévu en ce qui concerne la liquidation des SIAL constituées après le 1er février 1974, ainsi que des sociétés immobilières « classiques », mais dont les actions ont néanmoins été acquises régulièrement par des personnes à l’étranger. Devant ce vide juridique, le département a recours à l’interprétation de la loi et admet le transfert d’immeuble aux actionnaires, par analogie avec l’article 7 lettre i LFAIE, lorsqu’il n’y a pas d’accroissement des droits de l’acquéreur au sens de l’article 1 alinéa 1 lettre b OAIE. Application par analogie? SI et SIAL postérieures au 1.2.1974 12
  • 13. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 En effet, la propriété économique ne change pas de mains dans ce cas. Il n’y a donc pas à proprement parler de nouvelle acquisition d’immeuble, quand bien même un changement de propriétaire intervient formellement sous l’angle des droits réels. Le transfert du bien immobilier à l’actionnaire doit faire l'objet d'une décision formelle du département. » Extrait des directives d’interprétation genevoises (état: 26.2.2021, chiffre 4.2.5.2) Application par analogie? SI et SIAL postérieures au 1.2.1974 13
  • 14. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Identité économique Cas particulier 2 : LFus 14 Filiale 1 Filiale 2 Société holding 100% 100% Art. 1 al. 1 lit. b OAIE (a contrario) 1. Fusion, scission, transformation ou transfert de patrimoine 2. Transfert immobilier 3. Pas d’accroissement des droits de l’acquéreur
  • 15. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Application par analogie? Transfert d’immeuble intra-groupe 15 Société holding Filiale 1 Filiale 2 100 % 100 % 1. Transfert d’immeuble au sein d’un groupe de sociétés (en dehors d’une opération régie par la LFus) 2. Acquisition d’immeuble (art. 4 al. 1 lit. a LFAIE) 3. Pas de changement de la détention économique 4. Transfert juridique vs transfert économique?
  • 16. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 – Société anonyme – Fonds de placement contractuel – Trust – Projets de révision – Publications Fonds de placement contractuel 16
  • 17. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Définition Disposition légale 17 Art. 25 LPCC 1 Le fonds de placement contractuel (fonds de placement) est fondé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds de placement) par lequel la direction s’engage : a. à faire participer les investisseurs à un fonds de placement proportionnellement aux parts qu’ils ont acquises ; b. à gérer la fortune collective de façon indépendante et en son propre nom, conformément aux dispositions du contrat de fonds de placement. 2 La banque dépositaire est partie au contrat de fonds de placement dans la mesure des tâches qui lui sont conférées par la loi et par ce contrat.
  • 18. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Structure Parties impliquées 18 Fonds immobilier Direction de fonds Banque dépositaire Investisseur 1 Investisseur 3 Investisseur 2
  • 19. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Assujettissement à la LFAIE Application du critère du siège? 19 Art. 5 al. 1 lit. b LFAIE (siège statutaire ou réel à l’étranger) 1. Le fonds de placement contractuel repose sur un contrat. 2. Contrairement à une personne morale ou une société de personnes, il n’a pas de siège. 3. En revanche, les entités et personnes physiques qui sont parties au contrat disposent d’un siège / d’un domicile. Direction de fonds Banque dépositaire Investisseurs Contrat de fonds de placement
  • 20. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Présomption de domination étrangère Disposition légale 20 Art. 6 al. 4 LFAIE Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l’étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l’étranger et que la direction du fonds est une personne à l’étranger.
  • 21. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Direction de fonds assujettie? Siège à l’étranger (art. 5 al. 1 lit. b LFAIE) ou domination étrangère (art. 6 LFAIE) Gestion par une personne à l’étranger? Décisions de placement prises par une direction assujettie ou un gestionnaire de fortune collective assujetti Assujettissement Présomption de domination étrangère Conditions 21
  • 22. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Présomption de domination étrangère Gestion du fonds 22 Art. 49 al. 1 OEFin Gérer des fonds de placement […] consiste en particulier : a. à décider de l’émission de parts, des placements et de leur évaluation ; b. à calculer la valeur nette d’inventaire ; c. à fixer les prix d’émission et de rachat des parts ainsi que la distribution des bénéfices ; d. à exercer tous les droits relevant du fonds de placement.
  • 23. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Présomption de domination étrangère Exemple 23 Direction de fonds Gestionnaire de fortune collective Délégation des décisions de placement Acquisition d’immeuble
  • 24. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Investisseurs Banque dépositaire Représentant Domination étrangère Autres acteurs? 24
  • 25. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 – Société anonyme – Fonds de placement contractuel – Trust – Projets de révision – Publications Trust 25
  • 26. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Trust Personnes impliquées 26 Trust (trustee) Constituant (Settlor) Protector Bénéficiaires Trust deed Apport d’actifs Supervision Distribution
  • 27. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 – Société anonyme – Fonds de placement contractuel – Trust – Projets de révision – Publications Projets de révision 27
  • 28. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Actualité Projets de révision en cours 28 • Motion : reprise du projet de révision de mars 2017, abandonné en juin 2018. • Concerne notamment le réassujettissement de l’acquisition d’établissements stables et d’actions de SI cotées en bourse. Projet no 21.3598 • Initiative parlementaire, procédure de consultation en cours. • Vise à assujettir l’acquisition d’infrastructures stratégiques du secteur énergétique (ex. : usines hydrauliques, centrales nucléaires) à la LFAIE. Projet no 16.498
  • 29. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 – Société anonyme – Fonds de placement contractuel – Trust – Projets de révision – Publications Publications 29
  • 30. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Cette présentation fait suite aux publications suivantes: 1. Trandafir Etienne, LDFR, LFAIE et LPE : acquisitions indirectes d’immeubles, Questions fréquentes, Not@lex 3/2020, p. 85 ss. 2. Idem, Lex Koller : acquisitions indirectes, SA, fonds de placement contractuel, SICAV, SCPC, fondation de placement, société immobilière, trust, thèse Fribourg, Genève/Zurich/Bâle 2019. Publications 30
  • 31. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Questions
  • 32. En vous remerciant de votre attention, 32
  • 33. Présentation ICONE - Lex Koller 11.11.2021 Etienne Trandafir est collaborateur au sein de l’équipe Droit bancaire et financier de Walder Wyss à Zurich. Etienne Trandafir a étudié à l’Université de Fribourg où il a obtenu en 2011 un bachelor en droit et en 2013 un master en droit, tous deux avec mention bilingue français-allemand. Il a obtenu le brevet d’avocat à Genève en octobre 2016. Avant de rejoindre Walder Wyss, il a travaillé en tant qu’assistant du Prof. Jean-Baptiste Zufferey au sein de la Chaire de droit administratif de l’Université de Fribourg. En 2019, il a reçu le grade de docteur en droit de l’Université de Fribourg (summa cum laude). Sa thèse a été récompensée par le prix Gottlob et le prix Professeur Walther Hug. Etienne Trandafir travaille en allemand, en anglais et en français. Il est inscrit au registre des avocats du canton de Zurich et est autorisé à plaider dans toute la Suisse. Etienne Trandafir 33 Etienne Trandafir, Associate Dr. iur., Avocat Téléphone direct : +41 58 658 58 38 etienne.trandafir@walderwyss.com