1. Jussi Vimpari, M.Sc. (Tech)
Doctoral Candidate
Department of Real Estate, Planning and Geoinformatics
Aalto University School of Engineering
Reaalioptioiden rooli vastuullisen
sijoittamisen arvioinnissa

2. Reaalioptio antaa mahdollisuuden muuttaa
rakennelmaa epävarmuuden edessä
• Reaalioptioanalyysin tausta rahoitusalan
optiohinnoittelussa (osakkeet, hyödykkeet..), josta
johdettu joustavuuden arvottamiseen fyysisissä
omaisuuserissä (kiinteistö, infrastruktuuri, energia..)
“Option to raise”
Court Square Two, New York (Guma et al. 2009)
• Joustavuuden arvottaminen
hankalaa
• Uniikit projektit
• Ei historiadataa
• Epävarmuuksien tunnistaminen
• Reaalioptioanalyysillä pyritään
ratkaisemaan nämä haasteet ja
parantaa investoinnin elinkaaren
suorituskykyä
5/22/14
Real Options Analysis
2

3. Reaalioptioilla pyritään rajaamaan investoinnin
riskiä rajoittamatta investoinnin
tuottopotentiaalia
Epävarmuuksien
tunnistaminen
Nykyisen
ratkaisun
arviointi
Ylimääräiset
investoinnit
Laskenta ja
johtopäätökset
• Option arvo on potentiaalisten arvojen keskiarvo
• Jakauman laajuuden ja muodon määrittäminen laskennan tärkein osa
• Jakauma määritetään rationaalisella menetelmällä, jossa voidaan
hyödyntää eri asiantuntijoiden osaamista ja tietoa
• Ei vaadi tilastollista analyysia
5/22/14
Real Options Analysis
3

4. Optioteemoja
• Optio kehittää kiinteistöä
• Rakennuskustannusten ja vuokrien
volatiliteetin rooli kehittämispäätöksen
tekemisessä
• Optio kiinteistön muuntojoustamiseen
• Alueen ja vuokralaisten riskien
ymmärtäminen suhteessa rakennuksen
teknisiin ominaisuuksiin
• Optio vuokrasopimuksessa
• Vuokrasopimuksen pituuteen vaikuttavien
riskien huomioiminen lähtövuokratasoa
sovittaessa
• Optio energiakustannusten kasvun
kontrollointiin
• Energian (sustainability) hinnan ja
volatiliteetin vaikutus energiainvestointien
tuottavuuteen
5/22/14
Real Options Analysis
4
Optio jatkaa/
katkaista
sopimus
Vuokrien
volatiliteetti
Muutto-
kustannukset
Ilmaiset
kuukaudet

5. Ympäristösertifikaatin arvottaminen
• Laajat tilastolliset tutkimukset viittaavat
arvopreemioon
• Pääasiassa Yhdysvaltain ja Iso-Britannian
markkinoilta
• Teollisuuden toiminta viittaa myös
arvopreemioon
• Sertifikaattien määrä lisääntyy voimakkaasti
• Epävarmuus ympäristösertifikaatin arvosta
• EU:n omat standardointihankkeet
• Maksaako vuokralaiset sertifikaatista
• Sertifikaatti optiona
• Optiolla varaudutaan tulevaisuuden tilanteeseen,
arvo saattaa realisoitua vasta myöhemmässä
vaiheessa
5/22/14
Real Options Analysis
5

6. Case study
• Miten teollisuus näkee sertifikaatin arvon
kassavirtalaskennassa
• Otos pieni: 8 arvioitsijaa, sijoittajaa ja developparia
 Ei tilastollista yleistettävyyttä
• Arviointi sertifikaatin roolista normiskenaarion
lisäksi huonoimmassa ja parhaassa tapauksessa
• 23/24 tapauksessa sertifioitu talo nähtiin
arvokkaammaksi kuin ei-sertifioitu
• Syyt arvonnousuun (normiskenaario)
• Tuottovaatimus: - 0.25 % -yks
• Vuokrataso: + 0.63 €/m2/kk
• Vajaakäyttö: - 0.46 %-yks
• Hoitokustannukset: - 0.15 €/m2/kk
5/22/14
Real Options Analysis
6

7. Kiitos!
Yhteystiedot:
Jussi Vimpari
Doctoral Candidate, M.Sc. (Tech)
Real Estate Business, Aalto University
jussi.vimpari@aalto.fi
+358 50 311 5141
5/22/14
Real Options Analysis
7