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Comment reussir son investissement locatif en Dordogne ?

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Comment reussir son investissement locatif en Dordogne ?
SOMMAIRE
 Focus sur le marché
 Micro foncier / régimeréel
 La SCI à l'impôt sur société
 Le loueur meublenon professionnel
 Le dispositifDENORMANDIE
 Bilan
 Question/réponses
ZOOM SUR LE
Marché IMMOBILIER
2018, un marché très dynamique
Le marché du locatif
 A représenté 22% des ventes chez ORPI en 2018
 Boosté par des taux d'emprunts inférieurs à l'inflation
 Les investisseurs aguerris multiplient les opérations
 La pierre reste considérée comme une valeur refuge.
 Les primo investisseurs sont de + en + nombreux
 Produit idéal pour préparer sa retraite
Source : https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html

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  • 4. 2018, un marché très dynamique
  • 5. Le marché du locatif  A représenté 22% des ventes chez ORPI en 2018  Boosté par des taux d'emprunts inférieurs à l'inflation  Les investisseurs aguerris multiplient les opérations  La pierre reste considérée comme une valeur refuge.  Les primo investisseurs sont de + en + nombreux  Produit idéal pour préparer sa retraite
  • 7. Comment réussir son investissement ? Que faut-il acheter ? Les petites surfaces Les T3 et plus Les maisons individuelles Les immeubles de rapport Les locaux commerciaux Les garages et places de parking Commentfaut-il acheter? En nom propre En SCI Temps à y consacrer ? Quelle est votre fiscalité ? Pouvez-vous gérer des travaux ? Autres points :
  • 9. Les revenus fonciers  C’est un des revenus catégoriels qui compose la base de l’impôt sur le revenu  Sont taxés en revenus fonciers tous les revenus de la location immobilière nue (les locations en meublé suivent un autre régime)  Deux possibilités d’imposition : 1. Le Micro Foncier 2. Le régime Réel 9
  • 10.  Réservées aux locations nues, c’est le régime d’imposition le plus simple :  Le montant des revenus (hors charges) doit être inférieur à 15.000€/an pour le foyer fiscal  Le régime peut s’appliquer pour les immeubles détenus en direct ou pour la quote part issue de SCI  Les « immeubles spéciaux » (déduction spécifique, amortissement, Monuments Historiques, …) sont exclus du micro-foncier  Modalités d’imposition :  Abattement forfaitaire sur les revenus de 30% pour le calcul de l’IR et des prélèvements sociaux  Avantage : simplicité (un chiffre à mettre sur la déclaration 2042)  Inconvénient : Pas de déficit éventuel -> pénalisant si les charges sont supérieures à 30%  Rappel : possibilité d’opter pour le régime réel (durée de l’option : 3 ans) 10 1. Qu'appelle-t-on le régime MICRO FONCIER ?
  • 11. 11 1. Comparaison REEL - MICROFONCIER ? Réel Micro Revenus 12 000 12 000 Frais de gestion 720 Travaux 15 000 Entretien 700 Assurance 150 Taxe foncière 650 Frais financiers 1 500 Charges déductibles 18 720 3 600 Base imposable -6 720 8 400  Dans ce cas de figure, le régime micro génère un revenu imposable : avec un TMI à 30% : 2.520€ à payer (hors CSG)  Alors que le régime réel dégage un déficit qui est imputable sur le revenu global : avec un TMI à 30% réduction de 2.016€
  • 12. 2. Qu'appelle-t-on le régime Réel ?  Quelles sont les charges et travaux déductibles ?  Taxe Foncière (qui peut être répercutée si c’est un bail commercial)  Intérêts d’emprunt + Honoraires et frais de dossier liés au prêt  Assurances diverses (Propriétaire non occupant – Prêt – Garantie loyers impayés)  Les frais de gestion, les frais de procédures….  Travaux (attention agrandissement et + value)  Les amortissements pour les régimes spécifiques (Périssol, Robien, Borloo, Besson)  C’est un régime qui permet de déduire toutes les charges et travaux afin de calculer le revenus foncier net imposable 12
  • 13.  Ne sont pas déductibles :  Les frais d’acquisition de l’immeuble (honoraires du notaire (sauf contrat de prêt)), commission d’agence.  Les dépenses d’amélioration uniquement pour les immeubles professionnels ou commerciaux (sauf accueil des handicapés et désamiantage)  Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement  Quelques précisions sur les dépenses déductibles. 13 2. Qu'appelle-t-on le régime Réel ?
  • 14. 5. Qu'appelle-t-on le régime Réel  Sont déductibles :  Au réel : Les rémunérations des gardes et concierges, les rémunérations et commissions versées à des tiers, les frais de procédure. Pour le reste : forfait de 20€/an par lot  Les dépenses de réparation et d’entretien  Les dépenses d’amélioration uniquement pour les immeubles d’habitation  IL EST IMPORTANT AVANT DE SE LANCER DANS DES GROS TRAVAUX D’ANALYSER LA JURISPRUDENCE POUR SAVOIR DANS QUELLE CATEGORIE ON EST.  Quelques précisions sur les dépenses déductibles. 14 2. Qu'appelle-t-on le régime Réel ?
  • 15.  Vous devez :  Avoir des factures à votre nom  Explicites  Si possible indiquant le lieu des travaux…  Bien entendu, les dépenses doivent être justifiées. 15 2. Qu'appelle-t-on le régime Réel ?
  • 16.  Le principal inconvénient du régime réel est qu’il dégage un revenu imposable taxable au taux marginal d’imposition et à la CSG/CRDS alors que, pendant la phase de remboursement d’emprunt, le loyer est absorbé par le remboursement de la dette  L’avantage est l’exonération de l’imposition de la plus-value à la revente tant pour l’impôt sur le revenu que pour la CSG-CRDS mais il faut être très patient car l’exonération totale n’est acquise :  Qu’au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur la plus value immobilière  Qu’au bout de 30 ans pour la CSG-CRDS …  A noter que les coefficients d’abattement sont progressif et les plus gros à la fin …. 16 2. Qu'appelle-t-on le régime Réel ?
  • 17.  Le deuxième avantage porte sur la possibilité d’imputer une partie des déficits fonciers sur le revenu global.  En cas de déficit (autre que ceux générés par les intérêts d’emprunt), le déficit peut être imputé sur le revenu global à hauteur d’un maximum de 10,700€  Le solde du déficit non imputé peut s’imputer sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.  C’est un moyen, l’année des travaux de diminuer sa fiscalité globale … sans oublier que l’année d’après, le nouvel investissement si il s’agit d’une acquisition va dégager des revenus fonciers imposables additionnels. 17 2. Qu'appelle-t-on le régime Réel ?
  • 18. 18 1. Le régime Pinel a été étendu à des biens anciens rénovés 2. Le bien doit être situé dans l’une des 229 communes éligibles (+ 15 dans les DOM) dont Périgueux, Bergerac, Libourne. La liste des communes à été publiée, reste à savoir si l’intégralité de la commune est éligible ou uniquement le cœur de ville 3. Les investissements doivent être réalisés avant le 31/12/2021 4. Les travaux (facturés par une entreprise) doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération 5. Les travaux éligibles sont : - la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables, - la réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces - ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes. Les surfaces annexes pouvant être aménagées sont les combles accessibles ainsi que les garages en habitat individuel. 6. L’avantage fiscal est réservé aux logements qui, après travaux : - soit des seuils de consommation d'énergie primaire (voir § 2-5) ; - soit des critères de performance énergétique LE DENORMANDIE : Le PINEL étendu à l’ancien rénové…
  • 19. 19 Comme dans le Pinel, le loyer est plafonné : 8,82€ du m2 avec une formule de calcul en fonction de la surface Le revenus du locataire ne doivent pas eux non plus dépasser un plafond : Composition du foyer locataire Zone B2 / C Personne seule 28 049 € Couple 37 456 € Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 45 044 € Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 54 379 € Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 63 970 € Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 72 093 € Majoration par personne à charge supplémentaire 8 041 € LE DENORMANDIE : Le PINEL étendu à l’ancien rénové…
  • 20. 20 Le cadre général du Denormandie  L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur une valeur maximale du m2 de 5.000€ et un plafond d’investissement de 300.000€ (Prix et frais d’acquisition)  La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement :  12% (2% par an pendant 6 ans).  18%( 2% par an pendant 9 ans).  21% (2% par an pendant 9 ans 1% et les trois dernières années). Le plafond de la réduction d’impôt est donc de 63 000€. Elle entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.
  • 21. 21 1. Critères de consommation d’énergie primaire : La consommation d’énergie doit être en baisse de 30% par rapport à la situation avant travaux ou 20% si il s’agit d’un bien dans un immeuble collectif et la consommation d’énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh/m2/an pour le chauffage, l’eau chaude et le refroidissement 2. Critères de performance énergétique : Les logements éligibles à la réduction d'impôt doivent respecter des exigences de performance énergétiques et techniques définies par arrêtés pour au moins 2 des 5 catégories suivantes :  Isolation de la toiture,  Isolation des murs donnant sur l'extérieur,  Isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur,  Systèmes de chauffage,  Système de production d'eau chaude sanitaire. Et permettent d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement rénové inférieure au seuil de 331 kWh/m2/an. Explicationdu DENORMANDIE
  • 22. 22 Le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenus une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant. Il doit par ailleurs tenir à la disposition de l’administration les documents attestant du respect de la nature des travaux réalisés et des performances énergétiques exigées : Le respect des seuils de consommation d’énergie est justifié par la fourniture d'une évaluation énergétique établie selon une méthode de calcul conventionnel, quelle que soit l'année de construction et le type du bâtiment. Cette évaluation est réalisée par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés (c. constr. hab. art. L. 271-6). Elle indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux ; -de factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance requis. Le respect des performances énergétiques est justifié par des factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance exigés LE DENORMANDIE : Attention au formalisme !!!!!
  • 23. 23 Acquisition d’un bien : 100.000€ Frais de notaire : 10.000 € Travaux : 40.000€ Cout de revient total : 150.000€ Part des travaux : 26,67% Réduction d’impôt : Si engagement de location sur 12 ans : 150.000€ X 21% = 31.500€ à répartir sur les 12 ans. LE DENORMANDIE : Un exemple
  • 24. 24  La SCI est un outil de gestion en commun de son patrimoine immobilier :  Il s’agit d’une société dont le patrimoine est bien distinct de celui des associés mais dont la responsabilité de ceux-ci est illimité même si de facto, les risques encourus sont limités  Deux régimes fiscaux sont possibles : 1. L’impôt sur le revenu : dans ce cas, le calcul du résultat et le schéma d’imposition est le même que celui des revenus fonciers 2. L’impôt sur les sociétés qui est le régime retenu le plus fréquemment aujourd’hui LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE : Un autre outil de gestion patrimoniale
  • 25. 25  Les avantages de la SCI à l’IS :  Les frais d’acquisition des immeubles sont déductibles  Les constructions s’amortissent (mais pas les terrains)  La société paie l’impôt (et pas l’actionnaire) à 15% jusqu’à 38,120€ de résultat (après amortissement) et 28% pour la fraction supérieure  Les associés ne sont fiscalisés que si la SCI distribue des dividendes (Flat tax à 30%)  Les inconvénients : Lors de la revente, l’imposition de la plus-value est plus élevée (Prix de vente – Valeur nette comptable) à 28% mais  La SCI a la trésorerie pour payer l’impôt  La revente est rare  On peut revendre les parts de la SCI mais c’est compliqué car l’acheteur ne bénéficie pas de l’amortissement LA SCI à l’Impôt sur les sociétés : Avantages et inconvénients
  • 26. 26 Exemple chiffré : différence IR / IS IS IR Loyer 48 000 48 000 Frais de gestion 2 880 2 880 Entretien 2 449 2 449 Assurance 1 200 1 200 Taxe foncière 4 030 4 030 Amortissement 32 240 Frais financiers 3 200 3 200 Total des charges 45 999 13 759 Résultat avant Impôt 2 001 34 241 IS 300 CSG CRDS 5 889 IR (TMI à 30%) 10 272 Fiscalité totale 300 16 162 LA SCI à l’Impôt sur les sociétés : Avantages et inconvénients
  • 27. 27  La SCI peut être utilisée comme un outil efficace de transmission de patrimoine en utilisant le démembrement.  Au début de l’opération d’investissement, la valeur des parts de la SCI est faible. La donation de la nue-propriété aux héritiers permet de minorer la base de droits de donation.  Par la suite, l’usufruitier peut ne prélever dans la SCI que ce qui lui est nécessaire pour vivre et laisser le reste dans la SCI. Ce qui sera laissé dans la SCI reviendra en franchise de droit de succession au nu-propriétaire au décès de l’usufruitier. LA SCI à l’Impôt sur les sociétés : Un outil de transmission
  • 28. 28 La location en meublé est une activité commerciale : le régime fiscal est donc celui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non plus le revenu foncier. Comme pour le régime du revenu foncier, il existe deux modalités d’imposition : 1. Le Micro BIC 2. Le réel simplifié La location en meublé peut aussi être exercée dans le cadre d’une SCI mais cela entraîne obligatoirement l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Les textes définissent l’équipement minimal que doit avoir le logement pour qu’il soit qualifié de location en meublé. L’autre Alternative: La Location en meublé
  • 29. 29 Le micro BIC est le régime le plus simple. Vous déclarez votre chiffre d’affaires et vous avez droit à un abattement forfaitaire :  De 50 % si il s’agit de location meublé de longue durée  De 71% si il s’agit d’un meublé de tourisme La Location en meublé : Le Micro BIC
  • 30. 30 Dans le régime réel, il y a deux sous-catégories :  La plus fréquente : le loueur en meublé non professionnel : LMNP  Le loueur en meublé professionnel : LMP Le loueur en meublé est professionnel si :  Recettes locatives annuelles ˃ 23.000 €  Recettes locatives annuelles ˃ revenus professionnels du foyer fiscal (y compris pensions et retraites) La majorité des loueurs en meublés sont donc des LMNP La Location en meublé : Le Régime Réel
  • 31. 31 C’est un régime réel : l’ensemble des charges sont déductibles du résultat. En outre, il est possible de déduire l’amortissement du résultat (attention l’amortissement ne porte que sur les constructions (la part afférente au terrain n’est pas amortissable)). Les déficits ne sont imputables que sur les revenus de même nature générés au cours de la même année ou des 10 années suivantes Sauf les déficits provenant de l’amortissement du bien. Les plus-values relèvent du régime des plus-values des particuliers avec les abattements pour durée de détention (CGI art 150 U et suivants). En matière sociale, les LMNP ne sont pas soumis au régime du RSI sauf si il s’agit de locations touristiques et que le CA > 23,000€. LMNP : Comment cela marche ?
  • 32. 32 Comparaison Micro – Réel : Le réel a surtout de l’intérêt quand la valeur du bien est élevée ou si il y a des travaux LMNP : ComparaisonMicro - Réel Réel Micro Revenus 12 000 12 000 Frais de gestion 720 Travaux 5 000 Entretien 700 Assurance 150 Taxe foncière 650 Amortissement 2 250 Frais financiers 1 500 Charges déductibles 10 970 6 000 Base imposable 1 030 6 000
  • 33. 33 Pour faire un investissement locatif, il est nécessaire de: • Vérifier la demande locative • Se renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers • Utiliser le "mécanisme" le plus adapté à votre situation • Proposer un loyer cohérent au marché IL N’Y A PAS DE SOLUTION STANDARD ET A CHAQUE CAS LA REPONSE DOIT ÊTRE ADAPTEE NOTAMMENT SUR L’ASPECT JURIDIQUE ET FISCAL CONCLUSION
  • 34. ORPI vous propose un accompagnement complet Appuyez-voussurnotreexpertisepourréussirla gestionlocativedevotrebienimmobilier ESTIMER COMMERCIALISER GÉRER LA LOCATION SÉCURISER 1 42 3 5 COMMUNIQUER 34
  • 35. Pourunecomplètesérénité, il fautpouvoir déléguer larelation avec lelocataire Gérer et sécuriser la location SÉLECTION DES LOCATAIRES En savoir plus GESTIONDES OBLIGATIONSLÉGALES En savoir plus GESTIONADMINISTRATIVE ETFINANCIÈRE En savoir plus RELATION LOCATAIRE En savoir plus SUIVI PERSONNALISÉ En savoir plus ESPACECLIENT En savoir plus SIGNATURE ÉLECTRONIQUE En savoir plus 35 GARANTIELOYERS IMPAYÉSET DÉGRADATIONS GARANTIE PROPRIÉTAIRE NONOCCUPANT
  • 36. Visite virtuelle Vous souhaitez visiter un bien ? Avec l'envie d'offrir plus de services à nos clients, nous vous proposons, en plus de tous nos services ORPI, de pouvoir visiter un bien via la visite virtuelle. • Avoir avant de visiter une idée de l'agencement de la maison • Gain de temps • Visite ou revisite de la maison possible 24h/24h sur TABLETTE, ORDINATEUR, TELEPHONE 36
  • 37. 37
  • 38. 38 Nos solutions pour l’immobilier
  • 39. Martin SCHNAPPER - Fidaquitaine Expert-comptable Commissaire aux comptes 26 rue Chanzy 24000 PERIGUEUX 05 53 46 65 16 Romain DUVIVIER – Agence Orpi Gérant - Espace immobilier 8 Cours Saint-Georges 24000 PERIGUEUX 05 53 46 53 53