Това издание е с нови статии, а старите са преработени за да дадат повече информация и яснота върху проблематиката на етажната собственост в България. Това издание в с некомерсиална цел.

1. 1
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
АСПЕКТИ
Адв. Евгени АТАНАСОВ

2. 2
Не е допустимо обжалване на решения на ОСЕС в производство по установителен
иск за установяване на дължимостта на задълженията на етажните собственици,
ползватели, обитатели
Допустимо ли е в установителния иск след депозирано възражение срещу заповед за
изпълнение съгласно чл. 410 ГПК за дължими разноски за поддръжка и управление на
общите части на сградата да се иска от съда да установи и незаконосъобразността на
решенията на ОС/ Общото събрание на Етажната собственост/. Съдът не би следвало да
допусне исковата молба, още повече, ако е налице преклузията на чл. 40 ЗУЕС, който
указва, че контролът жърху законосъобразността на решенията на ОСЕС се изжършжа
пред съответния Районен съд в 30 дневен срок от оповестяване на решението на ОС
Лично според мен такъв иск е и недопустим. Считам, че производството следва
рамките, които предварително са предначертани с заявлението за издаване на заповед
за изпълнение и изпълнителен лист. Моите аргументи са :
1.Ако е пропусната възможността в 30 - дневен срок от оповестяване на
решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС да се иска отмяна на незаконосъобразното
решение на Общото събрание се преклудира /пресича/ тази възможност“
Решението дори и незаконосъобразно, поражда своите действия и последици
и сумите са дължими, така както са определени в решението. Всъщност
принципът е един и същ за последиците на всяко едно решение на ОС, а не само
тези, които касаят формирането и плащането на дължимите вноски за
поддържане и управление на общите части.
Всъщност поставени сме пред хипотезата на висящата недействителност на решението
на ОС. Тази недействителност не е с порок, който да доведе до нищожността на акта на
ОСЕС. Аргумент за това е и самата воля на законодателя да предостави срок, в който
да се търси контрол за съобразността на волята на членовете на ОС на ЕС със закона.
На нищожността заинтересованото лице може да се позове по всяко едно време. В
тежест на длъжника при възражение за каквито и да е пороци на решението на ОСЕС
да докаже, че има влязъл в сила съдебен акт, който да удостоверява
недействителността.
2. Не е допустим инцидентен иск в предявения установителния иск по чл. 422
ГПК, с който да се иска установяване на незаконосъобразността на решението на
Общото съобрание на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.
Рамката на установяване на основателността на задължението, както и размерът му е
поставен с депозираното заявление за издаване на заповед за изпълнение и
изпълнителен лист. Това очертава и самият предмет на установителния иск. Затова в
едно такова производство съществува ограничение по отношение на обстоятелствата,
които следва да бъдат доказвани. Не следва да се установяват както

3. 3
законосъобразността на сключените договори с фирми, които обслужват
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Дължимостта на сумите не е обусловена и от
извършените режийни разходи. Не е допустимо и възражение за евентуално
неизпълнение на договорите, сключени с обслужващите ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
фирми. Също така не следва да бъде извършено и прихващане с разходи, по дейности,
извършени от длъжника, примерно за ремонтни дейности по общите части на сградата,
заплатени с негови средства.
ПРАКТИЧЕСКО ПРИЛОЖЕНИЕ НА ПРАВНИЯ ИНСТИТУТ “ИЗВАЖДАНЕ
ОТ ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ”
Законът за управление на етажната собственост в съвременната си редакция предприе
една много сериозна стъпка напред, като ограничи, като санкционна мярка, правата на
собственици, ползватели и наематели на обекти в сградата на ЕС /ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ/. Досега може би законодателят нямаше смелост да бъде толкова
драстичен в действията си. Злоупотребата с търпението на останалите собственици и
обитатели на сградата и проблемите, с които се сблъскваме всекидневно като жители
на сграда явно е подтикнало законодателя да направи тази редакция.
Проблемът отново възниква, когато трябва на практика да се реализира съдебната
процедура по снабдяване на изпълнителен лист за изваждането на обитателя на
жилището.
Чл. 38. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на общото събрание се изпълняват в
определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в
14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.
(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато собственик, ползвател или обитател не
изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет
(управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по
реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се
прилага препис от решението на общото събрание.
(3) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За издаване на изпълнителен лист за изваждане на
собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него
към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал.
2 от Закона за собствеността.
Първият ми сблъсък с неуредицата на закона беше, когато трябваше да попълня
заявлението по чл. 410 ГПК. Още повече, че според ЗУЕС това е единствения ред по

4. 4
който може да се реализира тази процедура. Не е възможно воденето на исково
производство. “Ако е настъпило реално увреждане на сградата вследствие
неправомерни действия на провинилото се лице, управителят може да свика общо
събрание за вземане на решение за изваждането на лицето, без да изпраща писмено
предупреждение. Фактът на настъпилите вреди за сградата следва да бъде установен с
констативен протокол. За заплащане на обезщетение за настъпилите вреди етажната
собственост, представлявана от управителя, предявява осъдителен иск срещу
отговорното лице (чл. 45 ЗЗД във вр. с чл. 124, ал. 1 ГПК)” – цитат.
Няма да се впускам в подробни теоретични постулати относно същността на
института „Изваждане на собственик от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ и
принудителното му изпълнение”, още повече, че в професионалния правен блог на
Стоян Ставру се натъкнах на статията на Румен Неков „ЗА СЪЩНОСТТА
НАИЗВАЖДАНЕТО ОТ ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ И ПРИНУДИТЕЛНОТО
МУ ИЗПЪЛНЕНИ”, за която смея да кажа, че е изключително изчерпателна и
задълбочено е разгледала правния статус на института, включително и свързаността му
с други подобни институти. Ще споделя моя практически опит при реализиране на
правната същност на института и неуредиците в закона, които срещнах.
Чл. 45 Закон за собствеността. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.)
Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на
общото събрание за срок до три години:
а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който
излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и
б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или
решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.
Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е
бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това
предупреждение не е прекратил нарушението.
Най – често срещаната хипотеза е тази на ал.1 б.а на чл. 45 ЗС „а) ако използува или
допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на
опасност от пожар или от значителни повреди”. Практиката, колкото и да е оскъдна все
пак е категорична, че когато става въпрос за опасност от вреди или от значителни
повреди, става въпрос не за някаква угроза от настъпване на вредите, която може да
бъде евентуална или която да бъде хипотетична. Законът има предвид реална опасност
от настъпване на вредите. Опасност, която действително може да има последици върху
части на сградата или върху цялата сграда. Опасността вече следва да бъде налице.
Законодателят не изисква наличието на констатация за причинените вреди и за актовете
и действията на причинителя им.Или вредите може и да не са настъпили, може и да не
са реални, но във всеки случай следва да се приеме, че те биха настъпили ако

5. 5
увреждащото лице не преустанови действията или бездействията си. Уместно е обаче
лице, което притежава необходимата компетентност – техник – водопроводчик,
електротехник, строителен инженер, строителен техник /в съответствие с причинените
вреди и техния характер/, да извърши оглед на местата на сградата , върху които има
следи от причинените вреди. Предвид на това, че ако бъде възразено срещу издадената
заповед за изпълнение за изваждане от етажната собственост от лицето срещу което е
насочена, неминуемо ще пристъпете към установителен иск. Иск, в който следва да
докажете, че действително към момента на предупреждението, което сте отправили към
лицето X за преустановяване на неговите действия, същото реално е причинило тези
щети или тези щети биха настъпили. С оглед на прецизността в осъществяване на
доказателствената част в евентуален процес и обезпечаване на законността на
действията ви като членове на ОС на ЕС или на управата на ЕС сте длъжни да
предвидите всички силни и слаби моменти.
След като бъде констатирано наличието на провинение от страна на причинителя му и
бъде изготвен съответния констативен протокол от лицето, описано по – горе, следва
да бъде свикано ОС на ЕС, на което събрание да се вземе решение за отправяне на
предупреждение към лицето за преустановяване на действията му /или бездействията
му/, които причиняват щета на ЕС. „В тази насока предупреждението следва да бъде
извършена конкретизация за провиненията, които се възвеждат като основание за
изваждането, не е достатъчно да бъде извършена обща обосновка. Законодателят,
зачитайки правото на собственост, допуска изваждането само в краен случай: само
когато след предупреждение провинението продължава. А щом предвижда такова
предупреждение, той обезпечава на провинилия се възможност да се поправи. Ако бъде
взето решение за изваждане от жилището, за провинение, за което няма конкретно
отправено предупреждение от страна на управителя, осуетява възможността да бъде
реализиран актът на ОС на ЕС. По същите съображения не може и да се допусне
изваждане на собственика за провинение, за което не е бил предупреждаван, или то е
вече прекратено. В този смисъл е и самата съдебна практика.
Относно самото предупреждение законът отново е изключително лаконичен как да
бъде отправено към адресата си – възможно ли е ако лицето не бъде намерено на адреса
или отказва комуникация и среща, да бъде залепено /предупреждението/ на входната
врата на имота му или на друго видно място в сградата, която обитава или следва да му
бъде изрично връчено и по какъв начин да бъде удостоверено връчването на
предупреждението. В крайна сметка лицето следва да бъде уведомено по реда на чл. 13
ЗУЕС, а също така и да му бъде оповестен дневния ред на ОС – решенията, които
следва да бъдат дискутирани и съответно приети с необходимия кворум. От тук се
предполага, че лицето трябва да бъде наясно, че на ОС на ЕС ще се гласува решение за
отправяне на предупреждение към него за преустановяване на действията, които
причиняват вреди на ЕС и създават реална опасност за сградата. Адресатът на
предупреждението, ако не присъства на О С на ЕС би следвало и има право да изиска
протокола от ОС от управата на ЕС, както и да се запознае със съдържанието на
протокола, след като на информационното табло бъде поставено съобщение за

6. 6
изготвения протокол или на мястото в сградата на ЕС, на което обичайно се поставят
съобщенията, касаещи обитатели, наематели, собственици и ползватели.
Лично аз реших проблема като посъветвах клиентите ми да залепят предупреждението
на входната врата на сградата, друг екземпляр на входната врата на жилището.
Съответно върху информационното табло беше поставено /на основание чл. 16 ЗУЕС/
съобщение за изготвения протокол от ОС на ЕС, а управителя и един от
собствениците съставиха протокол за поставеното съобщение. По подобен начин
клиентите ми процедираха и с уведомяването на провинилия се за отправеното към
него предупреждение за изваждане, след като лицето отказваше всякаква комуникация.
Ако след изтичането на срока, който е даден в предупреждението за отстраняване на
причинените вреди, същите бъдат отново констатирани от техническо лице, се съставя
констативен протокол. Свика се ново ОС на ЕС по установения в ЗУЕС ред, като
основна и единствена точка на ОС : изваждане от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на
лицето ………………………… за срок от ……………….. /максималния нормативно
предвиден срок е 3 години/. Особеността на това решение на ОС на ЕС е, че се
провежда при по – различен кворум : представителство най – малко на 75 процента от
общите части на сградата на ЕС. Изготвянето на протокола отново следва да бъде
оповестено чрез съобщение, за поставянето на което да бъде издаден и протокол
съгласно разпоредбите на ЗУЕС.
С оглед на защитата на лицата, които са засегнати от незаконосъобразността на
решение на ОС на ЕС чл. 40 ЗУЕС е предвидил, че всеки собственик в 30 дневен срок
може да поиска отмяна на решение на ОС на ЕС. Молбата се подава пред районния съд
по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7. Подаването на молбата не спира изпълнението на
решението, освен ако съдът не постанови друго.
Предвид на това, че причинителят на вредите, ако е собственик на имота би могъл да
се възползва от възможността да обжалва решението на ОС на ЕС, препоръчах на
клиентите ми да изчакат изтичането на срока за обжалване, за да се потвърди
законосъобразността на проведеното ОС и съответно на взетото решение с оглед на
произтичащите от него последици.
След като лицето X не предприеме действия по отмяна на решението в
законоустановения срок се депозира заявление по чл. 410 ГПК съгласно разпоредбата
на чл. 38 ЗУЕС. Отново възниква една колизия : Чл. 410. (1) Заявителят може да
поиска издаване заповед за изпълнение:
1. за вземания за парични суми или за заместими вещи, когато искът е
подсъден на районния съд;
Законодателят е пропуснал при приемането на съответната разпоредба в ЗУЕС
уточняваща какъв ще бъде редът по който ще се реализират решенията на ОС на ЕС да

7. 7
установи промяна и в ГПК, която да кореспондира със закона, който се явява и
специален спрямо процесуалния закон. Следвало е в чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК да бъде
добавен по надлежния ред в основанията за ангажиране на заповедно производство и
изваждането на собственик, ползвател и обитател от ЕС по смисъла на ЗУЕС. От друга
страна отказът на съда да издаде заповед за изпълнение, респективно и изпълнителен
лист при наличието на установена единствена възможност да бъдат реализирани
решенията на ОС по реда установен в ЗУЕС с препратката към ГПК, без да бъде дадена
възможност за исково производство би бил отказ от правосъдие. Съдът при установено
формално наличие на всички изискуеми предпоставки за издаване на заповед за
изпълнение би следвало да издаде такава. От тук нататък е отворен пътя за евентуално
възражение от страна на адресата на заповедта за изпълнение. Като защита кредиторът
– етажната собственост трябва да защити своята позиция с установителен иск. Все
още практически при остава да виси въпроса как ще бъде реализирано изваждането от
собствеността на причинителя на вредите в изпълнителното производство.
Разноските за управление и поддръжка на общите части се дължат при всички
положения
Законодателят безспорно е възприел защо се дължат месечните суми за
поддръжка и управление на общите части на сградата в режим на етажна
собственост. Очевидно е желанието да се избегне плащането им и в тази масова
вече практика, длъжниците масово и КОМПЕТЕНТНО прибягват до аргумента
на чл. 51 ал. 2 ЗУЕС. Некомпетентността и безумното му тълкуване без
вникване в същността на нормата води до погрешното схващане, че всеки може
да преодолее задължението си като “извади” аргумент, че не обитава имота си за
по – дълъг период или изобщо не го обитава. Законодателят е предвидил тези
разноски, за да запази целостта на имота, за да се погрижи за него, за да не
позволи неговата разруха. Далеч е от мисълта да обслужва интересите на
неблагонадеждни платци. Затова и е избягал от привидно “императивния”
характер на нормата.
” Съгл. чл. 48, ал.8 от ЗУЕС собствениците, ползвателите и обитателите
на обекти в етажната собственост дължат ежемесечни вноски за поддържане на
общите части в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение
на общото събрание. Разпоредбата на чл. 51, ал.2 от закона предвижда, че деца
ненавършили 6 – годишна възраст , както и собственик, ползвател или наемател,
който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една
календарна година, не заплаща разходи по ал.1. Именно, съобразно тази
разпоредба ответниците твърдят, че не дължат заплащане на дължими такси.
Следва да се посочи, че съдържанието на цитираната разпоредба има предвид едно
изначално положение, съществуващо при образуване на ЕС. За случай, в който
собственик, ползвател или наемател отсъства повече от 30 дни в рамките на една
календарна година е следващата алинея на цитираната разпоредба, а именно –
ал.3 на чл. 51 от същия закон, съгласно която, ОС на ЕС може да вземе решение

8. 8
собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в годината
да заплаща 50 на 100 от приетата вноска за поддържане на общите части. Видно е,
че законодателят не е предвидил правна възможност собственици, които не
обитават и ползват собствеността си да бъдат освободени изцяло от заплащане на
вноски за поддържане на общите части. Регламентирана е хипотеза на заплащане
на намалени вноски, но само по решение на ОС на ЕС. Подобно решение в
настоящия случай не е налице. Така следва да се приеме, че независимо от факта,
че ответниците по делото не ползват и не пребивават в собствеността си, то те са
задължени с оглед приетото решение на ОС на ЕС . да заплащат определените
месечни вноски за притежавания от тях обект за управление и поддържане на
общите части. По делото липсват доказателства за заплатени от ответниците
дължими суми съобр. решение на ОС на ЕС, поради което следва да бъдат осъдени
да ги заплатят.”
В горепосоченият абзац, цитирайки съдебно решение, в което е изведен
правен извод, съм обосновал решението на ЕС да се съобрази с конкретиката на
отношенията между собствениците в сградата на ЕС. Когато обаче
целесъобразността изисква един по -различен начин на разпределение на
разноските, законодателят не следва да извърши намеса във вътрешно –
ведомствените отношения, каквито представляват решенията на ЕС за
разпределяне на дължимите вноски и за формирането на бюджета.
Липсата на решение на ОСЕС за разпределение на дължимите вноски за
поддържане и управление на общите части или неговата отмяна от съда не
означава и отпадане на задължението за заплащане им. Вноските са дължими за
поддържане на сградата в добро състояние. Дължимостта и задължителността
им е изведена от закона, като решението на общото събрание на ЕС само
констатира това обстоятелство.
Фамозният чл. 51, ал. 2 ЗУЕС обикновено се използва като аргумент с който се
подчертава “отказа от плащане” на дължимите суми. Освен тясното тълкуване
на тази норма, има няколко аспекта, които следва да подчертая :
1. За да се възползвате от приложението на тази норма, следва да сте уведомили
надлежно Управителя на ЕС за времето, през което не ползвате или не обитавате
имота. Уведомяването следва да бъде извършено писмено, с надлежно
уведомление. Електронната поща не е надлежен начин, по който да бъде
извършено съобщаването. По същата логика устното уведомление също не е
правно регламентирано. Българското законодателство, както и ГПК толерират
единствено и само писменото уведомление със съответните доказателства за
неговото получаване от адресата;
2. Ако е взето решение на ОСЕС с което е уговорен методът на разпределение на
разноските, същото това решение не е отменено по съответния ред от съда като
незаконосъобразно и противоречащо на закона, то поражда своите правни
последици. Обжалването на решението на ОСЕС не спира неговото изпълнение,
освен ако съдът изрично не постанови спиране на решението на ОСЕС.
Обикновено практиката на съда следва следната логика : тези разноски са
дължими за правилното функциониране на сградата. Неплащането на разноските

9. 9
води до затруднение на плащане на текущи разходи като електрическа енергия,
охрана, асансьор и др. Едно спиране на действието на това решение би
затруднило за един дълъг период от време докато трае съдебната процедура ЕС да
обслужва всички текущи разноски и да поддържа имота. Още повече, че
дължимостта на сумите за поддръжка и управление на имота изхожда от закона,
а не от решението на ОСЕС. Тези разноски се дължат независимо какъв ще бъде
метода на тяхното разпределение. Очевидно е, че няма решение на съда с което да
е отменено взетото решение на ОСЕС, с което то поражда своята правна сила.
Пропуснат е и 30 дневния срок за отмяна, което води до ПРЕКЛУЗИЯ на това
право.
3. Извън горното на което очевидно се основава аргумента за липса на задължение
към ЕС е аргумента на чл. 51 ал. 4 ЗУЕС, който ви вменява задължението
независимо дали обитавате, ползвате или живеете в този имот да заплащате
разходи за охрана, портиер и всички други разходи, които гарантират
сигурността и целостта на имота Ви. Не сте освободен от плащане на разходите
за ремонтни дейности на имота, независимо от срока на обитаването му.
4. Не сте освободени и от разходите за ФОНД “РЕМОНТ И ОБНОВЯВАНЕ”,
които разходи са дължими на друго основание извън разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС,
а именно : чл. 50, който категорично Ви обвързва с плащането на тези суми за
формиране на фонда.
Юридическо лице – управител на Етажната собственост
Възниква твърде често практическия, а и доктринален въпрос възможно ли е
юридическо лице да представлява етажната собственост, и то самостоятелно, а не като
допълнителна функция или делегат на вече избран управител/управителен съвет. До
каква степен се простират неговите правомощия в качеството му на представляващ
Етажната собственост. Дали на същото лице /ЮЛ/ могат да бъдат делегирани и
процесулни права, би ли имало възможност то да представлява ЕС в съдебен процес, в
изпълнително дело, и в какви хипотези е възможно това представителство.
ЗУЕС принципно урежда нормативно рамките на представителство на Етажната
собственост от страна на ЮЛ. Чл. 11, ал. 1 т. 11 ЗУЕС : 11. може да приеме решение за
възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо
или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на
управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на
тези лица;
За да не изпаднем в излишна конфронтация следва да се направи следното уточнение :
определени функции на управителния съвет на ЕС /Етажната собственост/ могат да
бъдат възложени на ЮЛ/юридическо лице/, ако тези функции пряко или косвено са
свързани с дейности, които имат за цел и основен приоритет поддържането на общите
части на етажната собственост. След като законодателят е определил и конкретната
рамка в която се извършва делегация на функции и правомощия на управителя следва и
извода, че ЗУЕС не дава възможност да бъдат предоставени пълната палитра от
правомощия на УС/управителния съвет/ на ЮЛ. За тази цел, ЮЛ действа като делегат
на УС. Което изключва всяка възможност едно дружество да бъде избрано

10. 10
самостоятелно за управител на ЕС, без същата да е конституирала вече друго лице като
такъв. Изключение би било ако ЮЛ е собственик на имот в сградата на ЕС.
Самото делегиране на правомощия на УС на ЮЛ може да бъде осъществено по два
начина :
1. Изрично с решение на ОС/Общото събрание/ на ЕС. В тази хипотеза ЕС в решението
си обективира конкретните дейности и правомощия, които да бъдат предоставени на
фирмата;
2. Делегирането на правомощията може да бъде извършено и с договор между ЕС и
дружеството, като в решението си ОС недвусмислено изрази волята си за сключване на
контракта, като възложи на Управителя/Управителния съвет да представлява ЕС при
сключването на договора. Задължителен елемент от съдържанието на решението е и, че
присъстващите етажни собственици са се запознали с клаузите на договора, неговото
съдържание и са изразили съгласие за неговото сключване. Договорът между страните
представлява делегацията на правомощията и дейностите от страна на ЕС към ЮЛ,
които следва естествено да бъдат инкорпорирани във вид на каталог. Отново е налице и
необходимостта от кон кретика, точност и яснота, за да бъде очертана рамката на
представителството.
Критерий за определяне на дейностите, които могат да бъдат възложени на ЮЛ, е не
съдържанието им, а общата цел на която са подчинени – поддръжка на общите части на
сградата в добро състояние.
От тук следва и въпросът кои дейности следва да бъдат считани за дейности по
поддържането на общите части на етажната собственост. Т. 13 от чл. 1 от
Допълнителните разпоредби на ЗУЕС дава следната дефиниция : “Поддържане на
общите части” е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние.
За да бъде запазена целостта на сградата, което да осигури нейното нормално
функциониране, се възприема, че същата следва да бъде периодично поддържана. За
тази цел ако следваме алгоритъма на действия, необходими за запазване и поддържане
на общите части в добро състояние следва да обособим следните няколко групи. На
първо място са тези, които са съсредоточени около глава четвърта от ЗУЕС : РЕМОНТ,
ОБНОВЯВАНЕ И ПОДДЪРЖАНЕ НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ :
1. Регулярни дейности по поддръжка на общите части на сградата
– в тази група са включени всички онези предвателно планирани действия, които имат
за цел да поддържат нормалния ритъм и функциониране на сградата. В тези дейности
се включват : събирането на дължимите месечни вноски, необходими за формирането
на месечния бюджет, както съответно и заплащането на всички необходими обичайни
разходи, като потребление на електричество, вода, газ и други консумативи В тази
група са включени и абонамент и други механизми, профилактиката на асансьорната
уредба и други , почистване, смяна на съоръжения : крушки, предпазители, подмяна на
други части. Вноските и сумите за погасяване на режийни разходи имат за цел
поддържане на общити части на сградата в добро състояние. Затова събирането им,
включително и по съдебен и извънсъдебен ред, е функция, която може да бъде
възложена на ЮЛ, и не следва това правомощие да бъде дефинирано отделно от общата
група, а именно формиране на месечен или годишен бюджет за целеви нужди –
поддържане на общото състояние на сградата на ЕС; Чл. 48 ал. 8 : (Изм. и доп. – ДВ, бр.
57 от 2011 г.) За поддържане на общите части на етажната собственост собствениците,

11. 11
ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в
размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание.
2. Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или
подмяна на общи инсталации и оборудване
– в тази група се включват всички онези дейности, които са необходими за поддържане
на целостта на сградата, извън обичайните – тези от първата група. Те са както
планирани, но така също и настъпващи инцидентно. Такива са дребните ремонти, които
възникват вследствие на обикновената употреба и амортизация на общите части на
сградата. Това са обикновено ремонтите и подмяната на входните врати, на укрепване и
ремонт на перилата на стълбищата, укрепване на някои елементи на сградата извън
случаите на драстична промяна в конструкцията на сградата. Спецификата на тези
ремонти е, че тяхното извършване не се индивидуализира с неотложност. За разлика от
тях необходимия ремонт се отличава с неговата спешност. Неизвършването му в кратки
срокове може да доведе до разруха на сградата, да застраши нейната цялост. Затова те
са и неотложни. По различен начин се третира и вземането на решение за събиране на
средства за неговото извършване. Неизменна част от тази група са и всички действия,
свързани с реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи
инсталации и оборудване. Това, което обединява всички е, че тяхното извършване е
подчинено на една цел : поддържане на общите части на сградата в добро състояние.
Организацията на тяхното извършване, както и събирането на средствата за
заплащането на разходите могат да бъдат възложени на ЮЛ. Съответно на ЮЛ може да
бъде възложена и представителна власт по отношение процесуалното представителство
дотолкова доколкото за извършването на тези дейности, както и за събиране на
разноските за тяхното финансиране възниква необходимостта да се потърси защита по
съдебен ред.
3. Предтавителство пред институции, включително и процесуално
представителство
- много често проблематиката предвижда, за да бъде решен определен казус, който има
за предмет запазване на общите части в добро състояние или пък защитата на целостта
на сградата, да бъде стартирана процедура или друг тип действие, което е свързано с
издаване на актове на определен орган – административен, съдебен или друг. Както
споменах вече ,критерий за определяне на действията, които могат да бъдат възложени
на ЮЛ е не характера им, а целта, която следва да бъде постигната. Ако следва да бъде
проведена например съдебна процедура, и това изисква процесуално представителство,
с оглед на неговата целесъобразност такова може да бъде възложено на фирмата. Както
и възможността конкретни действия по представителството да бъдат делегирани на
съответното компетентно лице – адвокат, нотариус, специалист или др.
Ако следва да обобщя казаното по – горе : всяко едно действие, което има за цел
поддържане и запазване на общите части в добро състояние може да бъде делегирано
като изпълнение на ЮЛ. Законодателят е дал само рамката в която да се простират
възложените правомощия.Конкретиката се определя от казуистиката и вътрешните
взаимоотношения в ЕС и са предмет на оперативна самостоятелност.

12. 12
РАЗНОСКИ В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
Какви са предпоставките за тяхната дължимост в установителен иск по чл. 422
ГПК ?
1. Качеството на собственик, ползвател, обитател в имот на сградата в режим на
Етажната собственост.
•Една от основните предпоставки за възникване на задължението за заплащане на
сумите, дължими като разноски за управлението и поддържането на общите части в
сградата в режим на етажна собственост е качеството на собственик, ползвател или
обитател на имот в сградата. Чл. 51. ЗУЕС (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се
разпределят поравно споредброянасобствениците, ползвателите иобитателите. Ако
лицето е придобило, ползва или владее или обитава имота на някакво правно основание
то неминуемо попада в тази категория и ако са налице всички останали предпоставки,
то е налице качеството му на длъжник, ако не е заплатило дължимите към ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТмесечни суми за поддържане на имота. Това качество е лесно
доказуемо в едно съдебно производство – най – лесният способ това е така наречената
книга на собствениците, която Етажните собственици са длъжни да поддържат. В
Книгата на собствениците се вписва пълната информация за обитателите на имота в
определения период, както и тяхното качество : чл. Чл. 7. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011
г.) Книга на етажната собственост се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда
или вход в режим на етажна собственост.
•(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В книгата се вписват:
•1. самостоятелният обект – предназначение и застроена площ;
•2. идеалните части на обекта от общите части на сградата (в проценти);
•3. собственото, бащиното и фамилното име на собственика или ползвателя – за
физически лица, а в случаите, при които собственик или ползвател е юридическо лице
или едноличен търговец – наименованието, БУЛСТАТ или единен идентификационен
код (ЕИК);
•4. собственото, бащиното и фамилното име на членовете на домакинството, които
живеят заедно със собственика и/или ползвателя;
•5. времето, през което лицата по т. 3 и 4 не ползват самостоятелния обект;
•6. собственото, бащиното и фамилното име на обитателите, временно пребиваващи в
обекта на самостоятелно правно основание повече от 30 дни, датата на вписване и
датата на отписване;
•7. уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно
управлението на общите части на сградата.
•Друг способ е да бъде представено доказателство за придобиване, ползване или
обитаване на имота на някакво правно основание – нотариален акт, договор за наем на
недвижим имот, свидетели, когато следва да се докаже обитаване на имота.

13. 13
2. Решение на общото събрание на ЕС за разпределение и размера на месечните
вноски за разноските
•Втората необходима предпоставка е ОС на ЕС да е взело решение, с което да е
определило начина на разпределение на разноските и техния размер. Спецификата на
тези вноски, е че те са АВАНСОВО ДЪЛЖИМИ . При установяването на тяхната
дължимост не е необходимо ЕС да доказва какви разноски са направени за определения
период, нито какво е тяхното основание, нито какъв е техния размер и дали
действително те са направени. Счита се, че дължимостта им не възниква постфактум
и това произтича от тяхната функция. Тези разноски са необходими за покриване на
текущите разходи като разноски за електроенергия, В и К, асансьор, вноски към
фирма, която предоставя услугата “професионален домоуправител”, дребни текущи
ремонти на общите части на сградата и др. С Решение на ОС на ЕС може да се вземе и
решение за събиране на суми, които са необходими за извършване на необходим и
неотложен ремонт на сградата, който превъзхожда като важност и приоритет
обикновените текущи ремонти. Независимо от това какво е основанието и размера на
тези разноски за тяхната дължимост е важно да има едно законосъобразно решение
на ОС на ЕС . Едно Решение на ОС на ЕС е законосъобразно, ако е взето при
необходимите предпоставки за свикване и провеждане на събранието, както и ако е
пропусната възможността да бъде поискана отмяна на решението в 30 дневния срок от
неговата разгласа. Недопустимо е обаче в едно производство по чл. 422 ГПК –
установителен иск за установяване на дължимостта на тези разноски от длъжник към
Етажната собственост да бъде предявен инцидентен иск за установяване и на
незаконосъобразността на решението на ОС на ЕС, ако е пропусната възможността да
бъде поискана неговата отмяна съгласно чл. 40 ЗУЕС в 30 дневен срок от разгласата
на решението на ОС на ЕС. Счита се, че ако не е поискана тази отмяна, решението на
ОС на ЕС се валидира и стабилизира и неговото изпълнение е задължително за
адресатите на рението на ОС на ЕС. Недопустимо е и в един такъв процес да се иска и
прихващане на суми, които са направени като разноски от длъжника в полза на ЕС,
например поел е самостоятелно инициатива за извършване на ремонт в сградата. За
извършване на това прихващане е необходимо да има решение на ОС на ЕС или ако не
е взето такова решение, то длъжника в качеството му вече на кредитор към ЕС може да
предяви отделен иск към ЕС, с който да иска осъждането й да му заплати тези суми.
Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост
Най – често крайъгълния камък, който създава най – много неудобства е чл. 51
ЗУЕС, който регламентира разпределянето и формирането на бюджета за управление
и поддръжка на общите части в сградата на Етажната собственост. :
Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане
на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите.

14. 14
(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца,
ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който
пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна
година.
(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от
идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател,
който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за
времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За
отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).
(4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в
сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1
и 3.
(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател, който упражнява
професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост,
свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на
общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на
общото събрание.
(6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща
разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1,
когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.
(7) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственици, ползватели и обитатели, които
отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат
разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и
абонаментно обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател.
Във връзка с управлението на етажната собственост най – често възниква
въпросът по отношение на формиране на начинът на определяне на дължимите суми
от собствениците, ползвателите и обитателите. Най – често ЕС злоупотребява с
императивния характер на нормата на чл. 51 ЗУЕС, като за критерий се определя
обитаемата площ на недвижимия имот, най- често на база крадратен метър. Още по –
драстично е, когато към реално обитаемата площ на имота се прибавят и идеалните
части. Това е крайно нарушение на императива установен от нормата на ЗУЕС. Ако
въпросът е как да се определи броят на лицата, между които следва да се разпределят
поравно разноските, то в книгата на етажната собственост съгласно чл. 6 /1/ т.6
ЗУЕС собствениците са длъжни да : вписват в книгата на етажната собственост
членовете на своите домакинства и обитателите. Ако те не спазят своето задължение е
предвидена съответната санкция в закона, а именно чл. 55 (1) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011
г.) - Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на
етажна собственост, който не изпълни задължение по този закон, се наказва с глоба от

15. 15
20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв.,
когато е юридическо лице. Предвиден е и съответния ред, по който следва да се
реализира тази санкция. Често обаче собствениците на имоти в сградата на ЕС не
спазват това свое задължение, не вписват членовете на домакинството си или
обитатели, ползватели и наематели на обекта. Съответно не се вземат и мерки за
реализиране на предвидената имуществена санкция за неизпълнение на това
задължение. Законът не би могъл да предвиди разрешаването на проблемите от
типично битов характер между обитателите на една сграда, както и да обхване всеки
един техен проблем. Поради тази причина законодателят е въвел и задължителността
на нормата, именно за да укроти духовете и да ги подчини на един установен ред.
Компромисен вариант, който се практикува е, разпределението на дължимите суми да
бъде извършвано поравно, но не между всички обитатели, а по-скоро между обектите,
включени в етажната собственост. Това е наистина разумен вариант, и е най-близък до
този, който се предлага в закона.
Все пак доколкото отношенията между собствениците в сградата на ЕС имат
типично вътрешноведомствен характер дерогиране на императива на нормата на чл.
51 ЗУЕС е възможна само при един силен кворум ; над 75/100 от представените общи
части. Аз считам, че императивната норма има своя задължителен характер в
отношения на ЕС извън обсега на нейните членове. Въпреки това извън обсега на
членовете на ЕС, нормата запазва своя императив.
Има една важна отметка – чл. 51 ал, 1 и ал, 2 ЗУЕС представляват базов модел, който
би следвало да се съобрази при условие, че ЕС поддържа книга на собствениците.
Книгата на собствениците определя както броя на обитателите в сградата на ЕС, така и
времето през което те обитават/не обитават недвижимите имоти. Това позволява на
ЕС да приложи законът в неговия императив.
Естествено, ако собственик реши да поиска в установения едномесечен срок отмяна на
решението на ЕС въз основа на противоречие със закона пътят е отворен пред
районния съд и считам, че процентът на положителност на решението не е малък. Ето в
това отношение законодателят не е установил възможности за повече вариации, които
да бъдат удобни за всички живущи.
Ал. 2 на чл. 51 ЗУЕС предвижда че разходите по ал. 1 не се заплащат от собственик,
ползвател или обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в
рамките на една календарна година. Това би следвало да се приеме, при една изчистена
хипотеза, при която лицата добросъвестно уведомяват, че следва да предприемат
продължително отсъствие и няма да обитават жилището си за период по – голям от 30
дена годишно. Не мисля, че сградите притежават система за индикация на времето през
което обитателите им ползват имотите си. Ако всяка сграда притежаваше подобен
брояч лесно бихме могли да установим броя дни през съответната календарна година,
през които собственик, ползвател или обитател живее и използва имота. За съжаление
такъв няма. В една кооперация с максимум 10 апартамента бихме могли по съседски да

16. 16
знаем какво се случва. Друг е въпросът в комплексите от затворен тип със стотици и
хиляди апартаменти. Каква е вероятността скрити в многобройните входове и етажи да
се прикрием и да не създадем впечатление, че реално ползваме имота за по дълъг
период. Законодателят отново не е предприел съответната решителна крачка. Лично
според мен е удачно да се приложи хипотезата на ал. 3 и за отсъствието да се уведоми
писмено председателя на управителния съвет, както и да се взима решение с
квалифицирано мнозинство за освобождаване от задължение при всеки един конкретен
случай, както е предвидено и в ал. 3. Ако обаче се приеме, че алинея 2 е с препратка
към алинея 3 би следвало в такъв случай в алинея 3 да е инкорпорирано правното
разрешение.
Алинея 3 предвижда правната възможност на ОС на ЕС да вземе решение с
квалицирано мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части като
реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките
на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за
управление и поддържане по ал. 1. Приемам, че след като законодателят не е определил
максимален срок на отсъствие на обитател, ползвател или собственик то срокът на
неговото отсъствие би съвпаднало със срока определен в алинея 2. Логично е ако
отсъстваш повече от 30 дни, срокът на пребиваване в етажната собственост да се
ограничи на не повече от 30 дни в рамките на една календарна година съгласно ал. 2.
При което извършвайки симбиоза между двете хипотези да намерим разрешение за
търсене на дължимите суми за необитаемите апартаменти. При което законодателят с
оглед на защитата на интересите на отсъстващите е предвидил и квалифицирано
мнозинство. Отново изпадаме в хипотезата ако отсъстват повечето от собственици,
които са необходими за формиране на необходимия кворум за взимане на решение по
отношение на дължимите такси и дали по този начин не се обременяват останалите
собственици, ползватели и наематели, които следва да заплащат разноските по
управление на етажната собственост. Неразумно е една определена част да поема
разноски за облаги, които ползват и други, които отсъстват, примерно услугите на
фирма за почистване, фирма за професионален домоуправител, охрана и всякакви
други екстри. Считам, че законодателят трябва да синхронизира нормите така, че да
удовлетвори нуждите не само на отсъстващите, но и на реално обитаващите имотите в
ЕС.
Ал. 3 на коментирания чл. 51 ЗУЕС използва израза : “който отсъства повече от 30 дни
в рамките на една година”. Колко време обаче трябва да продължи това отсъствие и
ако същото бъде разпокъсано би ли се приело че са налице предпоставките за
гласуване на решение. ЗУЕС е дал своето дефинитивно решение и то е : “дълготрайно
отсъствие” е отсъствие на собственик, ползвател и обитател БЕЗ ПРЕКЪСВАНЕ, което
продължава повече от три месеца. Налице е необходимостта от едно трайно,
непрекъснато отсъствие за да бъде приложима мярката на закона за намаляване
на разноските за поддръжка и управление наполовина.
Разходите за портиер, при взето решение на ОС на ЕС за назначаване на такъв, се
разпределят при условията на ал. 1 и ал. 3 от ЗУЕС.

17. 17
Нормата на ал. 5 ни изправя пред една интересна хипотеза. Тя предвижда, че
собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност
в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица,
заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от
трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание. Не е
предвидено квалифицирано мнозинство с което би следвало да се вземе това решение,
затова следва да се приеме, че това решение се взима при кворум, който е установен в
чл. 17 ал. 3, а именно – извън случаите по ал. 2 /чл. 17 ал. 2 ЗУЕС/ решенията се
приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите
части на етажната собственост съгласно нормата на чл. 15 ЗУЕС. Поставя се един
типично житейски въпрос : ако дадено помещение или обект се ползва от трима или
четирима човека за упражняване на дейност или професия, би ли следвало всеки
поотделно да заплати сумата определена от ОС на ЕС, а именно от трикратния до
петкратния размер на дължимите разноски, или би следвало от морално съображение
да се разпредели общата сума между всички лица, ползващи имота. Особено в случай,
че работно време от 8 – 12 часа е разпределено на смени по 4 или 6 часа.
Законодателят е изричен в своят изказ, а именно той посочва, че всеки който попада в
тази група би следвало да заплаща определения трикратен до петкратен размер. В
ситуация, в която визираните лица работят в рамките на един работен ден, потокът от
хора би бил един и същ и в случая ако само едно лице работеше в рамките на
определеното работно време. Считам, че въпреки императива на нормата, ОС на ЕС
трябва да съобрази конкретната ситуация и да разпредели така разноските, че да бъдат
поносими и житейски и морално съотносими, а не да гони непременно буквата на
закона.
Ал. 6 е предвидил изключение от визираната хипотеза, а именно : Собственик,
ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на
общите части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е
предвиден отделен вход.
Предполага се, че законодателят няма да ни изостави в тази джунгла и няма да допусне
изблиците на недоволство, които раздират обитателите на една сграда.
ПРОБЛЕМЪТ СЪС ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА СОБСТВЕНИЦИТЕ В ЕС
/моят иновативен подход/
Пред собствениците на самостоятелни обекти в ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
възниква съвсем осезаемо проблемът за нередовните платци на дължимите суми по
подръжката и управлението на общите части на сградата на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ. Законът за управление на етажната собственост е категоричен в чл. 6
ал. 1 т. 10, а именно : 10. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата. Спецификата на проблема
възниква тъй като единствения възможен ред за реализиране на вземането по съдебен

18. 18
ред е нормативно предвидения в закона – чл. 38 ал. 2 - съответно препраща към чл.
410 ал. 1 т. 1 ГПК. Моят опит доказа, че процедурата е изключително тромава и тежка,
свързана е с един определено дълъг времеви период. Задълженията на собственика към
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ е периодично. Дори да се реализира вземането на
определена сума за определен период от време, през същото това време, ако длъжникът
не е заплащал съвестно своите задължения те се натрупват. От своя страна е
необходимо отново да се депозира заявление по чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК за тези суми и
така се изпада в омагъосания кръг на времето. Ето защо считам, че предвидения в
ЗУЕС ред е по-скоро приложим при инцидентни задължения, но не и при една честа
периодика на дължими суми. Затова за мен възникна необходимостта чрез легални
средства да осигуря начин за бързо и ефективно реализиране на тези задължения, а
именно по реда на чл. 417 ГПК. Аз предлагам един хипотетичен вариант, в който
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ би могла да реализира своите вземания далеч по – бързо
и по – този начин да се избегне тежката процедура.
В протоколно решение на ОС на ЕС се инкорпорира спогодба с нотариална заверка на
подписите относно дължимите между страните – ЕС, като отделен субект от една
страна и етажните собственици, от друга страна , – парични суми, представляващи
разноските за управление и поддръжка на общите части на сградата.
Подписаните под протокола лица са собственици и следва да представляват не по
малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.Съгласно
ЗУЕС така установения кворум е достатъчен за да има валидно волеизявление
на Общото събрание на етажната собственост за съгласие и приемане на
решенията, установени с дневния ред. Представителството при приемане на
решенията в законоустановения кворум обхваща не само присъстващите, но и
неприсъстващите членове на етажната собственост, което от своя страна
ангажира задължителността на приетите решения. От една страна по така
постигната спогодба са отделните собственици на самостоятелни обекти в
етажната собственост – присъстващи и неприсъстващи, представлявани от
Общото събрание на собствениците, съгласно представителството по ЗУЕС, от
друга страна е ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, като отделен, самостоятелен и
обособен субект, представлявана от управителя си. В постигната спогодба
страните приемат, че всеки един от собствениците на самостоятелни обекти носи
персонална отговорност по отношение на дължимите суми във връзка с
управление на общите части на етажната собственост.
Протоколното решение би следвало да се оформи и по своя характер да представлява
нотариално заверена спогодба между отделните собственици на самостоятелни обекти
в етажната собственост и самата етажна собственост по отношение на дължимите от
отделните собственици към етажната собственост суми. Изрична е уговорката
между страните за характера и формата на протоколното решение /спогодба с
нотариална заверка на подписите относно съдържащите се в тях задължения за
плащане на парични суми/ , а и при наличието на всички изискуеми реквизити по
смисъла на чл. 417 ал. 1 т.3 следва за претендираните суми съдът да постанови
незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен лист на основание чл. 418 ГПК.

19. 19
Дължимите суми, които следва да се претендират са договорени в протоколното
решение и определени като размер, начин на плащане и падеж . Ако има възникнали
задължения преди приемане на протоколното решение, тяхната изискуемост може да
бъде вписана и двете страни да се спогодят, че по същия ред, а именно чл. 417 ал. 1 т.
3 ГПК ще се събират и задълженията на собствениците, обитателите и ползвателите на
самостоятелни обекти в сградата на етажната собственост във връзка с управлението на
общите части на сградата, възникнали в един предходен период. Да, проблемът е как
да се удостовери размерът на тази сума, след като е невъзможно да се обективира в
протокола от ОСЕС. Страните могат да договорят, че сумите за изминал период, които
ще подлежат на събиране съгласно настоящото решение ще бъдат определяеми
съгласно документацията на ЕС водена до този момент.
Интересно е дали съм опитал? Да! Аз в нетърпението си веднага потърсих събиране на
старите суми – за изминал период. Съдът отказа да ми издаде заповед за изпълнение и
изпълнителен лист не защото заявлението противоречи на предвидения в ЗУЕС ред, а
защото въпросната документация, която представих, за да докажа размера на
задължението не беше в изискуемата нотариална форма – с нотариална заверка.
Все пак смятам, че инициативата за законодателна промяна и на разширяване на
обсега на чл. 417 ГПК с вземанията за разноските за управление и поддръжка на
етажната собственост е отворена за законодателя.
Бюджета на Етажната собственост е приходно, а не разходно ориентиран
Правя това изявление най – вече в подкрепа на всички, които са стартирали
процедура по събиране на сумите за разноски за поддръжката и управлението на
общите части на етажната собственост. Тъй като мнозина считат, че задължително
трябва да противопоставят аргумента дали и какви разноски са направени, за да
възникне задължение за плащане, аз казвам следното :
Бюджета на Етажната собственост се гласува за да „покрива” бъдещи разходи,
възникнали и свързани с управлението и поддържането на етажната собственост,
разходи като : електричество на общите части, консумативи, евентуално обслужване
на асансьор и електричество на такъв / ако в сградата има асансьор/, възнаграждение за
почистване на общите части, възнаграждение за извършените услуги на фирмата –
професионален домоуправител и др. Тези разходи могат да бъдат предвидими и
непредвидими. ОСЕС гласува един ориентировъчен бюджет, който счита, че е
достатъчен за заплащането на всички тези текущи разходи. С оглед на това изказвам
следното становище : бюджета на етажната собственост е ПРИХОДНО, а НЕ
РАЗХОДНО ориентиран. Позволявам си по – долу да направя следната по – скоро