Nos habal de las ultimas deliveraciones del tribunal supremo.

1. Se trata de un caso más de reclamación, por el comprador de una residencia, de la devolución de
las cantidades entregadas a cargo del precio contra una promotora. Como estas sociedades están
quebradas, la demanda se dirige, también, contra los administradores. Ciertos abogados se
olvidan de que, conforme a la más reciente doctrina del Tribunal Supremo, asimismo pueden
acercarse a su banco hipotecante y financiador de la construcción cuando es el banco el que ha
recibido el dinero en la “cuenta especial” al efecto. Y otros abogados se olvidan de que esta
responsabilidad de los administradores por no contratar el aval o el seguro que garantice la
devolución de las cantidades citadas no tiene nada que ver con la responsabilidad por deudas del
artículo 367 LSC, de forma que, si no se dan los presupuestos de ese precepto (que no se darán
pues cuando se contrajo la obligación, por norma general, la promotora no estaba en causa de
disolución), la demanda debe desecharse.
Lo adecuado es demandar a los administradores porque el daño sufrido por el comprador de la
residencia es directamente imputable a su conducta, en el caso, a su omisión. De hecho, si el
administrador hubiera hecho lo que debía, conforme a la ley, el comprador habría podido
recuperar las cantidades entregadas a cuenta. Solo precisamos asegurarnos de que tal obligación
pesaba sobre el administrador por el hecho de que, es obvio, en principio, la obligación
corresponde a la sociedad promotora. Dado el tamaño de estas compañías y la “división del
trabajo” dentro de ellas, no se violenta el lenguaje si se dice que, en una persona jurídica de esta
forma, la obligación de contratar el aval o el seguro atañía personalmente al administrador.
Por lo tanto, si no metemos el Derecho de Sociedades de por medio, la respuesta es obvia: el
administrador, que venía obligado por Ley a contratar tal seguro o bien aval, incumplió la
obligación de forma imputable subjetivamente y, por ende, tiene que indemnizar el daño
ocasionado (art. mil novecientos dos CC). Se trata de un caso de responsabilidad extracontractual
pues ningún contrato une al administrador con el comprador. El vendedor que vendió la casa al
comprador fue la sociedad promotora.
En otra entrada explicamos que el Supremo no parecía entender apropiadamente lo que se
termina de exponer. En la Sentencia de 3 de marzo de dos mil dieciseis, (ver ciertos pasos en la
entrada del weblog de Cazorla) se enmienda a sí mismo si bien lo hace con elegancia y medida,
de manera que no puede decirse – como terminamos de decir del Tribunal Constitucional – que
haya una modificación de fondo de la doctrina del Tribunal Supremo con respecto abogados en
coruña.
Mas, como afirmamos, lo único esencial, verdaderamente, es estar seguros de que la obligación
infringida pueda considerarse como personal de los administradores. De ahí que, en la otra
entrada poníamos la comparación entre este tipo de demandas contra pequeñas promotoras cuyos
administradores “hacen de todo” con las demandas contra una gran organización donde esta
clase de tareas – asegurara que las cantidades recibidas de los clientes están aseguradas – no
corresponden a los administradores sociales sino a departamentos especializados. El interrogante
que hay que hacerse – para poder condenar a los administradores ex- art. mil novecientos dos CC
– es si el ordenamiento impone personalmente a los administradores esa obligación para
resguardar un interés del tercero – en un caso así el comprador – que demanda.
Repasamos lo que dice el Supremo. Tan esencial es lo que afirma como de qué forma lo afirma y
destacamos en negrita los pasos en los que, a nuestro juicio, el Supremo “apaña” su forma de
verlo previa, evita las afirmaciones más polémicas y se aproxima a la ortodoxia del derecho de la
responsabilidad extracontractual.
tres.- En casos como el presente, los administradores tienen la obligación de cumplir y respetar
las normas legales que afectan a la actividad social o sectorial. El cumplimiento de este deber

2. objetivo de cuidado, que consiste en no dañar a los demás, exige emplear la diligencia de un
ordenado empresario y cumplir los deberes impuestos por las leyes (art. doscientos veinticinco.1
LSC) con relación a los terceros de forma directa perjudicados por su actuación. La infracción de
este deber supone un incumplimiento de una obligación de las personas, que es imputable para
sus administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo, en su actuación
como órgano social.
cuatro.- De entrada, del daño ocasionado a terceros responde la sociedad, sin daño de que ésta
pueda repetir contra sus administradores una vez reparado, a través de el ejercicio de la acción
social de responsabilidad ( art. 134 LSA y arts. 238 a 240 LCS ).
Mas el art. doscientos cuarenta y uno LCS permite una acción individual contra los
administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones incumplen reglas concretas que se
imponen a su actividad social y tienden a proteger al más débil, en este caso, al comprador de
una vivienda que adelanta su coste ya antes de serle entregada, y padece directamente el daño a
consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.
cinco.- Sobre tales bases, en el caso ahora sometido a nuestro enjuiciamiento, concurren todos
los presupuestos a fin de que deba mejorar la acción individual de responsabilidad, de acuerdo
con la doctrina sentada por esta Sala en la sentencia antes indicada y las que en ella se citan (
SSTS 396/2013, de 20 de junio ; quince de octubre de dos mil trece ; 395/2012, de dieciocho de
junio ; 312/2010, de 1 de junio ; y 667/2009, de 23 de octubre , entre otras); que son:
1.incumplimiento de una norma, concretamente, la Ley 57/1968, debido al comportamiento
omisivo de los administradores;
dos.imputabilidad de semejante conducta omisiva a los administradores, como órgano social;
3.que la conducta antijurídica, culposa o bien negligente, sea susceptible de producir un daño;
4.el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin
precisar lesionar los intereses de la sociedad; y
cinco.relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo causado al
tercero, pues, indudablemente, el incumplimiento de la obligación de asegurar la devolución de
las cantidades ha producido un daño a la compradora, que, al optar, conforme con el art. 3 de la
Ley 57/1968 , entre la prórroga del contrato o bien su resolución con devolución de las
cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de esta última intención, al no
encontrarse garantizadas las sumas entregadas.
El incumplimiento de una norma legal sectorial, de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone
como deber de diligencia del administrador, se conecta con el campo de sus funciones (arts.
doscientos veinticinco, doscientos veintiseis, 236 y 241 LSC), con lo que le es de manera directa
imputable.
Ahora, el Supremo recuerda que la acción individual no puede emplearse para terminar con la
autonomía patrimonial de las personas jurídicas y para extender sin criterio o límite la
responsabilidad por las deudas sociales a los asociados o bien a los administradores.
seis.- No obstante, como hicimos en la sentencia 242/2014, de 23 de mayo , debemos advertir
que no puede recurrirse indiscriminadamente a la vía de la responsabilidad individual de los
administradores por cualquier incumplimiento establecido. Porque, como habíamos afirmado en
la sentencia de treinta de mayo de dos mil ocho , ello supondría contrariar los principios
esenciales de las sociedades de capital, como son la personalidad jurídica de las mismas, su
autonomía patrimonial y su exclusiva responsabilidad por las deudas sociales, u olvidar el
principio de que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, como
proclama el art. mil doscientos cincuenta y siete CC . De ahí que, dijimos en la meritada

3. sentencia 242/2014 : «La responsabilidad de los administradores en ningún caso se puede
conectar al hecho objetivo del incumplimiento o bien defectuoso cumplimiento de las relaciones
establecidos, convirtiéndolos en garantes de las deudas sociales o bien en supuestos de fracasos
de empresa que han derivado en desarreglos económicos que, en el caso de insolvencia, pueden
provocar otro tipo de responsabilidades en el marco de otra o bien otras normas. cinco Pero en el
presente caso, la responsabilidad directa de los administradores procede del carácter imperativo
de la norma que han infringido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha
norma. Ello supone que atañe a los administradores asegurarse del cumplimiento de esta
demanda legal, y que su incumplimiento les sea de forma directa imputable».
Finalmente, el Supremo se preocupa de justificar por qué la obligación de contratar el aval o el
seguro era una obligación que atañía personalmente a un administrador, que no lo era en el
instante de la celebración del contrato de compraventa,
También en lo referente a la condena al administrador Sr. Faustino , cuya falta de legitimación
pasiva vuelve a invocarse en la oposición al recurso de casación, puesto que, aunque cuando se
firmó el contrato de compraventa y se hicieron las entregas a cuenta, los administradores de
"Nerer Inmobiliaria, sociedad limitada" eran los otros dos demandados, cuando el Sr. F. fue
designado administrador y aceptó el cargo, la obra no estaba terminada, no se habían entregado
las residencias, ni se habían logrado las cédulas de habitabilidad, por lo que la obligación de
suscribir los acredites o asegurar las cantidades entregadas proseguía subsistente, a juzgar por los
arts. 1 , tres y 4 de la Ley 57/1968, de veintisiete de julio , sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de residencias. Y el incumplimiento de dicha obligación
legal es lo que determina su responsabilidad frente al tercero perjudicado, en los términos
expuestos.