Version avec commentaire du diaporama d'Adélaïde Bardon sur les processus de densification urbaine. Document présenté le 7 novembre 2011 lors d'un atelier sur la densification au conseil général de Seine-Saint-Denis.

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2. Pourquoi on s’intéresse à la densité ?
La densification : un enjeu de développement durable : économie
d’énergie et d’espace
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3. Il existe un processus normal de renouvellement de la ville
La ville a besoin de se moderniser
L’intensification urbaine : une opportunité pour reconquérir la ville
Densité ne signifie pas grands ensembles
Améliorer la cadre de vie et de créer de nouveaux lieux vivants dans la
ville
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4. Comment on rend la densité acceptable : il y a certaines conditions
1) Respecter l’environnement, et avant tout le site existant.
2) Densité sélective et raisonnée, ce qui signifie qu’il faut travailler sur
la qualité et pas uniquement de la quantité : la densification
s’accompagne d’un travail sur les transitions, sur la qualité des
espaces et le dialogue entre espaces bâtis et espaces ouverts.
3) Enfin la question de la gestion des nouveaux bâtiments et de leurs
espaces attenants doit se poser en amont.
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5. Pour densifier, 3 questions clés :
1) L’anticipation : on a dit qu’il existait un processus naturel de
densification de la ville ; Il faut s’y inscrire. Respecter les cycles du
temps (démographiques et autre). Densifier est une politique
d’aménagement et cela prend du temps (le temps de
l’aménagement). Il faut anticiper et suivre un mouvement plus
vaste.
2) Une autre question clé est celle de la maîtrise des prix des
opérations : car le but est de créer une ville pour tous qui inclue
différents types de logements, mais aussi des équipements, des
petites activités etc.
Il s’agit donc de mettre en place une politique foncière pour
maîtriser les prix.
3) Les transports en commun doivent accompagner le mouvement
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6. Il existe différentes définitions de la densité. Il faut savoir dès le départ
de quoi on parle, se mettre d’accord sur les définitions pour avoir un
langage commun.
La densité se mesure en termes d’habitants, en termes d’emplois, et on
peut aussi cumuler les 2 en calculant la densité d’activité humaine.
Toute nouvelle construction dans l’urbain n’est pas synonyme de
densification :
- dans 6 des 13 communes, le parc de logements même s’il a augmenté
ne s’est pas accru dans les mêmes proportions que les surfaces
urbanisées
- cela conduit à une dé-densification de l’habitat
Attention parfois densification de la surface différent de densification de
l’occupation :
On a tendance à prendre plus d’espace
Il y a un phénomène de démultiplication des logements.
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7. La densité bâtie se calcule par l’emprise au sol multiplié par le nombre
moyen de niveaux.
On obtient une image en 3 dimensions qui permet d’appréhender
l’enveloppe bâtie dans son espace.
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8. La densité diffère selon l’échelle à laquelle on s’intéresse.
Il est plus intéressant de calculer la densité à l’îlot et pas à la parcelle,
pour inclure les espaces publics et l’ensemble des éléments bâtis
présents sur le site.
Une densité raisonnée intègre des espaces de respiration et un équilibre
entre les usages.
On peut aussi réfléchir à la densité à l’échelle du quartier et de la
commune.
(Densité aux différentes échelles ville, quartier, îlot
- La densité « habitants à l’hectare » permet de se rendre compte de la
population présente
- L’échelle du quartier permet de mesurer la relation entre l’espace privé et
l’espace public. Elle comprend la voirie locale et les équipements de quartier. On
parle de « densité brute ».
- L’échelle de l’îlot foncier : le périmètre est limité à l’espace de la rue. Cette
échelle se rapproche du COS du plan d’occupation des sols.)
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9. Des formes urbaines très différentes peuvent avoir des densités
comparables
Il existe des modulations morphologiques importantes.
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10. Sur le dessin, un gradient de densité du + faible au + fort est présenté,
avec les formes urbaines correspondantes.
Le dessin montre qu’entre habitat individuel peu dense et l’habitat
collectif discontinu (les bâtiments de grande hauteur) dense, il existe
tout un panel de possibilités.
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11. Densifier ne signifie pas tout faire pareil mais au contraire créer une
diversité urbaine.
Cette image sert aussi à montrer qu’il est important de créer des
référentiels sur lesquels communiquer et s’appuyer.
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12. Des écarts de densité importants.
Paris et 92 denses  densité ne signifie pas désagrément
SSD pt se comparer au VDM, ac des densités de logements par hectare
d’habitat comparables.
En SSD, grandes différences de densité selon les parties du territoire, on
a à faire à une grande hétérogénéité.
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13. Le renouvellement des tissus mixtes anciens se fait par élévation,
extension, redivision etc.
Il faut faire attention au problème de spécialisation : les opérations dans
les tissus mixtes anciens entraînent la disparition des petites activités,
qu’il faut penser à intégrer ou à relocaliser. Donc une fois plus il est
important d’anticiper et de maîtriser le processus de densification.
(Les constructions de logements réalisées en diffus dans les espaces urbains
existants suscitent peu de diversité fonctionnelle :
- le renouvellement vers l’habitat s’opère dans une grande majorité de cas sur
des anciennes emprises d’activités
- cela conduit à réduire la diversité des fonctions
- d’où la nécessité de développer des savoir-faire en matière de produits
immobiliers intégrant logements / activités / équipements…)
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14. Dans les tissus pavillonnaires, la densification se fait également par
surélévation par exemple, mais aussi en remplaçant des bâtiment (ex
Clamart) ou en réaménageant des parcelles existantes.
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15. Dans les zones d’activités et les centre commerciaux, la densification se
fait morceau par morceau, car il y a de multiples propriétaires. Cela
prend du temps et se fait au coup par coup.
Exemple de la SILIC, qui s’est densifiée avec un passage au tertiaire, 1
augmentation des emplois, et un phénomène de compacité (pas visible
sur la photos mais immeubles plus hauts qu’auparavant).
Un autre exemple : Rosny 2 où il existe des possibilités d’aménagement
et de densification
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16. Sur les sites industriels, la mutation est plus facile que dans les
zones d’activités, car un propriétaire unique vend, et une opération
se créée.
Exemple d’une usine vendue le long de la N302 à Noisy-le-Sec
(Exemple du terrain Alstom au bourget)
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17. Dans les grands ensembles, il y a aussi des possibilités de
réaménagement et de densification, comme le montrent l’exemple de
l’opération ANRU à Clichy-Montfermeil ou l’îlot Coubertin à Garges-Lès-
Gonesse, ou encore les hauts de Clamart (par une ANRU).
Dans ces tissus, les processus et politiques sont différentes. La
rénovation des grands ensembles demande des politiques spécifiques,
du temps et des moyens importants.
Un travail sur le foncier en amont est nécessaire.
(plus compliqué techniquement : réseaux…)
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18. C’est la somme des processus que nous avons vu en images qui permet
la densification.
Cette carte montre où se situent les différents tissus présentés ci-avant.
Des capacités variables selon les tissus.
Importance de l’habitat individuel, des sites industriels et des activités.
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19. Cette carte montre les potentiel de mutabilité et ne couvre pas tout le
territoire. Elle a été faite à l’iau a l’occasion des travaux sur arc express.
Elle est intéressante pour sa méthode.
On y voit :
- Les projets et les sites à l’étude (en rouge et orange)
- Tout un panel de sites d’activités (le trait violet), que nous avons
abordés ci-avant
- On y voit aussi les grands ensembles (rayures bleues) sur lesquels on
peut avoir des actions type ANRU ou autre actions de revalorisation.
- En jaune les sites industriels évoqués également avant
- Et en vert les zones pavillonnaires et les tissus mixtes que nous avons
évoqué et qui présentent des potentiels de densification plus ou
moins importants
On remarque que pour la période précédente (environ 10 ans autour
des années 2000), pour 1000 logements existants dans le parc, il s’en
construit en moyenne 5 par an.
Ce chiffre n’est pas neutre car il signifie que presque la moitié de la
production de logement se fait dans les tissus existants.
C’est un grand chiffre à l’échelle de la Région.
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20. Après avoir vu les différentes formes de la densification, nous allons
étudier les facteurs favorables, les conditions à rassembler pour réussir
cette densification.
La qualité des espaces publics est à prendre en compte.
Exemple des Hauts de Clamart : projet de rénovation urbaine alliant
densification et mixité avec la création d’une place centrale avec des
commerces et un marché
La densification s’accompagne aussi de la restructuration des axes de
transport :
Importance des grands axes : RD 906 à Chatillon, RD920 Montrouge,
Arcueil qui évoluent bcp
Mais importance aussi d’axes plus intermédiaires, à requalifier lors
d’opération de densification, ex ici à Garges-lès-Gonnesses
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21. Les TC : un facteur favorable de la densification
Voici la carte des futures lignes et stations de TC, pour montrer qu’il faut
essayer d’articuler les projets de TC et les projets urbains.
Lorsqu’il y a u projet de TC, il faut anticiper la densification pour ne pas
laisser des coups partir sans maîtrise.
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22. Sur la ligne 11, une étude a été menée par l’IAU pour anticiper les
transformations de la ville après l’arrivée du métro.
La démarche est de ne pas déconnecter le projet de TC du projet urbains
et d’anticiper celui-ci.
Il est proposé ici de densifier tout en améliorant l’espace public.
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23. Nous vous présentons ici des éléments de contexte importants lorsque
se pose la question de la densification.
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24. Les politiques de densification : le ressort de la collectivité
- Des politiques volontaristes « douces »
 Utilisation d’outils règlementaires d’incitation à la densification,
celle-ci est affichée dans le PADD
- Des politiques « interventionnistes parfois négociées »
 Acquisition du foncier par la commune pour mettre en œuvre
un projet d’aménagement
- Des politiques « malthusiennes »
 L’action politique s’oppose à la densification
- Des politiques « contradictoires »
 Des acteurs privés parviennent à mettre en œuvre la
densification sans que la commune ait une action explicite de
densification dans son projet politique
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