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Enquête IPSOS pour Nexity Conseil et Transaction
Impact des nouveaux modes de travail sur
les besoins immobiliers des entreprises
franciliennes
Mars 2016
Préambule
ÉCHANTILLON CIBLE INTERROGÉE MÉTHODE / DATES TERRAIN
• Echantillon élaboré sur la base
d’un fichier de contacts
Nexity Conseil et Transaction.
• 60 personnes interrogées,
responsables du projet de
déménagement de leurs
entreprises dans des locaux
de plus de 3 500 m².
• 46 interviews ont été réalisées
grâce à la méthode
quantitative par téléphone
(dont 1 interrogée également
en phase qualitative).
• 15 interviews ont été réalisées
grâce à la méthode qualitative
en face à face ou par
téléphone.
• Du 2 Février au 24 Février
2016.
2
Déménager :
plus qu’une opération immobilière,
un vrai projet d’entreprise
3
Déménager : un projet collectif
4
> QUI A PILOTÉ LE PROJET DE DÉMÉNAGEMENT > QUI A ÉTÉ LE DÉCISIONNAIRE FINAL
5
Des dirigeants qui choisissent les critères
indispensables et procèdent aux arbitrages
fortement conseillés par la Direction Immobilière
Des salariés sollicités sur les aspects de second plan qui
influent peu sur les critères de choix (services qu’ils
souhaitent voir installés, aménagements intérieurs …)
Tout s'est fait en petit comité, et on est passé au
niveau comité de direction
Ça a été fait sous l'impulsion de mon
prédécesseur, le président de l'époque et le
comité de direction, et avec le secrétaire général
qui a beaucoup œuvré sur la partie schéma
financier. Ça a nourri le cahier des charges.
Le personnel a été consulté en aval ? Non, pas consulté,
associé, ce n'est pas la même chose. C’était plutôt « aidez-nous
à concevoir la déco, aidez-nous à concevoir l'aménagement des
salles où on va se reposer, expliquez nous ce que vous préférez
dans les lounges, comme type de canapé »
On a fait une consultation à la toute origine du projet, on a
sollicité tous les collaborateurs en leur demandant de nous
indiquer ce qu'ils voulaient voir idéalement dans les nouveaux
bureaux, et là, ils ont tous fait leur liste au père Noël, ça
passait par les machines à bière, des animaux de compagnie,
une salle de sport, une douche, une terrasse pour fumer, des
robinets infrarouges, une cuisine, un dortoir, des canapés.
Une implication différente des salariés en fonction
de leur statut hiérarchique et de leur fonction
De nouveaux locaux pour de nouvelles façons
de travailler
6
> POUR QUELLES RAISONS AVEZ-VOUS CHERCHÉ À DÉMÉNAGER
7
Des déménagements initiés pour différentes raisons
et parfois, pour des faisceaux de raisons…
Le président veut rassembler tous les patrons des différentes branches. Il voulait les synergies
entre la branche XXX, la branche XXX et ceux du XXX
Les gens ont été éclatés, l'idée c’était de recentrer...
L'an dernier, on était en fin de bail, ce qui a déclenché l'envie de partir c'est la fin de bail, c'est
l'idée aussi qu'on était dans les mêmes bureaux depuis 12 ans et une volonté de changer
l'aménagement de l'espace pour qu'il colle davantage à notre vision du management des
collaborateurs et à notre stratégie.
> QUELLES ONT ÉTÉ LES IMPULSIONS INITIALES DU PROJET
8
Des déménagements initiés pour différentes raisons
et parfois, pour des faisceaux de raisons…
Chez nous le projet est parti d’un nouveau Président qui écrit une nouvelle stratégie. La demande
de créer un nouveau siège ne part pas de l’immobilier. Ce n’est pas la DI qui se saisit du problème,
c’est le dirigeant de l’entreprise qui a un projet d’économie, managérial ou de développement,
et l’immobilier n’est qu’un moyen, ce n’est jamais une fin en soi
pour un siège.
On était aussi nombreux (350/400) mais on commençait à pousser les murs. On était répartis sur
deux étages et sur des petits immeubles à côté
> QUELLES ONT ÉTÉ LES IMPULSIONS INITIALES DU PROJET
9
… et qui deviennent des opportunités pour porter
un vrai projet d’entreprise
 Modifier les habitudes de travail en disposant
d’infrastructures facilitant les nouveaux modes
de travail
 Favoriser la communication et les échanges,
casser les logiques de silo
 Améliorer les conditions de travail, créer un lieu
de vie professionnel
 Façonner des locaux à l’image de
l’entreprise, en faire des vrais vecteurs de
communication, des valeurs de l’enseigne
 Gagner en visibilité (taille et historique du
bâtiment, localisation…)
Ce n’est pas un projet logistique de déménagement de bureaux.
Ça correspond à un projet d’organisation, de façon de travailler.
Un immeuble-siège pour accueillir, inviter souvent tous les
partenaires du Groupe et les cadres dirigeants. Et en faire un
outil de travail mais aussi un outil de communication
L'idée c'est de dire « en fonction de ce que vous avez à faire,
vous irez dans le lieu qui vous conviendra par rapport au
moment qui sera le bon » et donc les plateaux seront aménagés
en open space (…) le bureau aura une vision plus nomade, et
hybride qu'un bureau classique.
Le président souhaitait que le siège ait une très forte visibilité
et il voulait une façade avec une enseigne. Il y avait une
vraie volonté d'avoir un immeuble qui était un totem de la
marque
AU NIVEAU MANAGÉRIAL EN TERMES D’IMAGE
Le déménagement,
un projet aux effets bénéfiques
pour l’entreprise
10
11
Un accompagnement jugé par la plupart comme
indispensable à la réussite du projet
Il est important dans nos projets immobiliers d'avoir à nos côtés
des vrais professionnels de l'immobilier, des gens qui nous
accompagnent dans la réflexion, c'est des conseils sur tout, c'est
nécessaire d'avoir un tiers qui nous permet de savoir quelles sont
les tendances, et quel type de bien répondra à nos besoins, , de
ne pas être has been, l’intérêt c'est que ces personnes-là ont
d'autres projets et ça nous permet de faire les bons choix
On a pris un architecte pour nous aider dans
l'aménagement intérieur. (…) ça s'est avéré être
très utile d'abord parce que c'est quelqu'un qui a
pris en main tous les plans d'agencement et
d'optimisation de l'espace. Ensuite elle a pris en
main le pilotage du chantier, des travaux, elle
nous a fait part de son expérience dans le choix
des fournisseurs de meubles, de bureaux, et elle
nous a fait part de ses talents de décoratrice pour
nous aiguiller dans la bonne direction, sachant
que c'est un métier et que c'est pas le nôtre
Les collaborateurs externes, c'était indispensable,
le projet ne se fait pas sans, parce qu'on n'avait
pas les ressources, ni les compétences en interne
12
La principale difficulté était de porter le projet en
interne auprès des salariés, bien avant des contraintes
techniques
> QU’EST-CE QUI, SELON VOUS, A ÉTÉ LE PLUS DIFFICILE DANS LA CONDUITE DE CE PROJET EN PREMIER ET ENSUITE
Porter le projet en
interne, auprès des
salariés
78 %
Faire correspondre
vos contraintes
économiques avec le
cahier des charges
48 %
Faire correspondre
vos contraintes
techniques avec le
cahier des charges
28 %
Faire
comprendre les
spécificités de
votre entreprise
22 %
13
La principale difficulté était de porter le projet en
interne auprès des salariés, bien avant des contraintes
techniques
A Issy les Moulineaux il y avait beaucoup d'offres,
je n'avais pas d’inquiétudes sur le fait de trouver
un bâtiment. Il y avait plus une problématique
interne que de problématiques de marché
Il y avait le défi humain, quand vous dites
qu'il faut que les gens acceptent d'avoir
moins de surface de plancher par poste de
travail, ce genre de propos peut ne pas plaire
à tout le monde, il faut convaincre,
contraindre, c'est pas simple
Le principal défi, c’est l’adhésion des salariés au projet
donc il y a eu une concertation service par service pour
connaître la quantification des besoins, comment ils
souhaitaient travailler (en open space ou bureau
fermé), avec qui ils travaillaient de manière à créer des
synergies. Il y a eu tout un accompagnement de ce
déménagement, avec une appropriation par les
différents services. C’est un projet d’entreprise
d’où l’importance des critères liés à la qualité de vie qui facilitent l’adhésion au projet
Comparativement aux anciens locaux, les
nouveaux sont jugés nettement meilleurs
14
> DIRIEZ-VOUS QUE VOS NOUVEAUX LOCAUX SONT BEAUCOUP MIEUX, UN PEU MIEUX, AUSSI BIEN OU MOINS
BIEN QUE VOS ANCIENS LOCAUX
Changements plus positifs : vie au travail, image
de l’entreprise et les modes de travail
15
> LE DÉMÉNAGEMENT DE VOTRE ENTREPRISE A APPORTÉ DES CHANGEMENTS POSITIFS, NÉGATIFS OU CELA N’A
RIEN CHANGÉ
Les critères de recherche :
l’importance de la modularité des
espaces pour s’adapter aux
nouveaux modes de travail
16
17
Ce qu’attendent essentiellement les entreprises en termes d’espace c’est de pouvoir le façonner à leur manière
et selon leurs envies.
Elles recherchent donc des bâtiments avec le moins de contraintes (de quel qu'ordre que ce soit) possible
L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents
et déterminants dans le choix des locaux
Les autres bâtiments étaient vraiment
trop contraignants, on ne pouvait faire
que des espaces cloisonnés ou de
l'open-space, donc on n’a pas choisi
ceux là. Nous recherchions des locaux
adaptés à nos modes de
fonctionnement et non à s’adapter à
nos futurs locaux.
L’immeuble présentait des dispositions pour proposer des
services : si on voulait une salle de sport, ça pouvait être
en sous sol, mais ça peut être sur des espaces qui auraient
pu être des salles de réunion ou des bureaux. On loue un
espace et on fait des choix. Un immeuble neuf se prête
bien à ces projets où l’on part d’une page blanche
L’ESPACE
DANS L’IDÉAL : UN ESPACE « CARTE BLANCHE »
18
L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents
et déterminants dans le choix des locaux
Par ailleurs, elles souhaitent que les locaux puissent s’adapter aux évolutions de l’entreprise,
notamment absorber facilement les nouveaux besoins de services ou bien les fluctuations de salariés
L’idée importante c’était de voir
comment on pouvait introduire
de la flexibilité dans l’immobilier
qui est par définition immobile
Les besoins d'une entreprise c'est l'expression des
besoins à un instant T, (…) éventuellement sur ses
besoins à un ou 2 ans (…). Alors que quand vous
concevez un projet immobilier, c'est de l'immobilier
de long terme, et l'exercice que les propriétaires ont
du mal à faire c'est d’essayer de concevoir en
permanence un immobilier flexible, qui réponde aux
besoins de l’entreprise qui s’y installe à un instant T,
mais qui potentiellement va s’adapter à son mode de
fonctionnement à l’instant T+1 etc. Notre obsession :
la liberté, la flexibilité
Le critère essentiel c’est la
flexibilité de l’immeuble, c’est à
dire toute la possibilité technique
inclue dans la conception et qui
laisse toute la souplesse dans
l’organisation des espaces à
l’entreprise
L’ESPACE
DANS L’IDÉAL : UN ESPACE FLEXIBLE ET ÉVOLUTIF
19
La tendance est de plus en plus à l’open-space, à l’absence de
bureaux fermés et à un aménagement des espaces en fonction des
tâches/missions et non des personnes…
L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents
et déterminants dans le choix des locaux
…Certaines entreprises, veulent conserver leur
flexibilité tant sur les espaces ouverts que sur les
espaces cloisonnés
On a fait un choix d'espace de travail ouvert,
collaboratif, c'est nouveau pour nous, ce
n'était pas évident au départ (…) tout ça n'est
pas facile mais c'est le choix qu'on a fait. Je
ne vais pas en faire une tendance, mais le
monde change, les entreprises changent et
les collaborateurs aspirent davantage à ce
genre de modèle pour les années qui
viennent. Je cherchais un immeuble facilement
cloisonnable, avec que des bureaux en premier
jour, pas de salle de réunion aveugle, un
restaurant en premier jour, à côté d'une fenêtre.
Ça a été difficile parce qu'aujourd'hui la taille
des bâtiments modernes fait qu'il y a beaucoup
de bureaux qui sont au milieu.
L’ESPACE
20
L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents
et déterminants dans le choix des locaux
Par ailleurs, l’ensemble des entreprises veut pouvoir aménager à la
carte un certain nombre de services tels que le restaurant
d’entreprise, une cafétéria, une salle de sport, des salles de repos,
une conciergerie… afin d’améliorer les conditions de travail de leurs
salariés et également faciliter l’adhésion au nouveau projet
d’entreprise
Ou bien faire installer des installations
très spécifiques à leur activité comme
une salle des marché ou un auditorium
par exemple
Ces services sont une compensation du déménagement à
la Défense, même si cela reste un quartier d’affaires, mais
beaucoup d’équipes étaient dans Paris (8eme, 17eme).
Pour la réussite d’un projet d’entreprise, c’est important
qu’il y ait un certain nombre de contre parties. L’ensemble
de ces services et la qualité de l’espace de travail sont
importants et très utilisés
Il faut que le gain soit réel, s'ils n'ont plus de bureau
individuel, il faut bien réfléchir aux contreparties qu'on
apporte. Dans une des 2 tours, on a fait des espaces de
confidentialité dans lequel on peut passer des coups de fil
perso, on peut faire des mini réunions. On a mis aussi des
tisaneries à chaque étage pour faciliter les échanges
entre collaborateurs.
Donc ça a convergé vite vers un
immeuble neuf qui avait été construit en
blanc, c’est-à-dire sans locataire pré
déterminé, avec des particularités
d’étages pouvant accueillir des salles de
marché.
L’ESPACE
> À COÛT ÉQUIVALENT, PRÉFÉRERIEZ-VOUS UN BÂTIMENT CLÉ EN MAIN, AVEC SERVICES INCLUS OU UN BÂTIMENT QUI LAISSE AU
LOCATAIRE LE CHOIX DE L’AMÉNAGEMENT DES ESPACES ET DES SERVICES
Les critères de recherche :
le bâtiment modulable plébiscité
Un bâtiment qui laisse au locataire
une marge de manoeuvre pour
aménager les espaces et services
Un bâtiment clef en main,
avec des propositions et des
services inclus
DANS L’IDÉAL : UN ESPACE « CARTE BLANCHE » ET FLEXIBLE ET ÉVOLUTIF
21
22
Les entreprises recherchent essentiellement :
 Des locaux dans des zones biens desservies, à proximité des transports
en commun
 Dans un périmètre souvent proche de leurs locaux actuels
 Sans être éloigné de Paris
L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents
et déterminants dans le choix des locaux
 Dans le but d’éviter la déperdition de salariés , ne pas leur faire perdre en qualité de vie et dans l’optique d’attirer de nouveaux
talents aisément
Et plus on s’éloigne, plus on se coupe du marché de l’emploi
potentiel. Si vous vous mettez au centre de Paris, vous avez
toutes les lignes de métro qui convergent, vous pouvez capter
tous les futurs talents potentiels. Si vous voulez être attractif, il
faut être d’accès facile. SI vous allez à Torcy ou Marne la Vallée,
vous payez des loyers 4 fois plus bas mais vous touchez 24 fois
moins de personnes. Il y a des économies directes mais aussi des
impacts et il faut mesurer tout ça
Un des premiers critère c’était tout
d’abord les lieux d’habitation des
occupants. En outre, nous n’étions pas
très loin des autres sites que l’on
fermait donc on restait au Sud
L’EMPLACEMENT
23
L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents
et déterminants dans le choix des locaux
 L’emplacement peut également être un vecteur d’image :
- Ex : En bordure de périphérique ou à la Défense pour des entreprises en recherche de visibilité
- Ex : Dans des quartiers luxueux comme Opéra pour les entreprises qui cherchent à véhiculer une image premium
On ne cherchait que dans le triangle d'or,
donc on a éliminé tout ce qui n'était pas dans
le triangle d'or
L’image que donne le Groupe au travers de
son immobilier, avec une tour neuve, une
certaine architecture, une enseigne en haut
de la tour. Cet affichage et cette visibilité sont
importantes
L’EMPLACEMENT
24
Dans le détail, les transports, la localisation, le loyer
et la connectivité sont des prérequis indispensables
> POUR CHAQUE CRITÈRE QUE JE VAIS VOUS CITER, MERCI DE M’INDIQUER S’IL S’AGISSAIT POUR VOUS D’UN CRITÈRE
INDISPENSABLE, IMPORTANT OU SECONDAIRE DANS LE CHOIX DE VOS FUTURS LOCAUX
25
La qualité de vie au travail englobe un ensemble de critères très variés qui restent importants à la fois car ils influent
sur la productivité du salariés et peuvent favoriser leur adhésion au projet
La qualité de vie : un ensemble de critères importants
dans la dimension managériale du projet
> Modulables :facilitant le « sur-
mesure » et l’hybridation des espaces
> Fenêtres (de grandes fenêtres et des
plateaux pas trop grands pour que la
lumière soit bien diffusée)
> Dans un environnement dynamique,
c’est-à-dire pourvoyeurs de
commodités et à proximité d’autres
entreprises
Les entreprises recherchent donc plutôt des locaux :
De bonnes conditions de travail qui se
répercutent sur le moral et la
productivité du salarié
Une activité externe et un foisonnement
attractifs pour les salariés
Un gain de temps pour régler les affaires
domestiques et faciliter la présence au
bureau
> Leur permettant d’implémenter
des services tels qu’un restaurant
d’entreprise ou une conciergerie
Des avantages « en nature » pour les
salariés
26
La qualité de vie : un ensemble de critères importants
dans la dimension managériale du projet
Notre objectif principal était
de trouver un espace
collaboratif, lumineux, haut
de plafond. c'est pour notre
bien-être
Un des critère principal c’était l'attractivité du quartier, des petits
commerces de proximité. On voulait un environnement attractif
pour que les gens aient la possibilité le midi de faire des petites
courses, pour qu'ils ne s'en aillent pas très loin et du coup qu'ils
restent au bureau. Si vous avez en bas de votre bureau, une
boulangerie, un pressing, une pharmacie, vous ne prenez pas votre
voiture pendant 45 minutes pour aller à la Défense
Ce qui était nouveau c’est l’ensemble de services qui ont été
volontairement offerts aux collaborateurs : on a 7 différents espaces de
restauration pour permettre plus que la restauration traditionnel (des
espaces plancha, wok…) on a des espaces de food à emporter en
partenariat avec Exki, une brasserie de type restaurant quand on a des
invités ce qui évite de passer du temps à réserver et se déplacer. Ce sont des
facilités très importantes. Il y a une crèche de 60 berceaux, qui est pleine.
Pour les collaborateurs, c’est un vrai plus
DANS L’ENSEMBLE, L’ACCESSIBILITÉ DU LIEU, LA MAÎTRISE DES CHARGES ET LA LOCALISATION CONSTITUENT LES CRITÈRES LES PLUS
IMPORTANTS
Les critères les plus importants
en phase de recherche
AVANT
27
DANS L’ENSEMBLE, LES LOCATAIRES SONT SATISFAITS PAR RAPPORT À LEURS ATTENTES DE DÉPART
28
Les critères les plus satisfaisants
après déménagement
APRÈS
29
Le fait de travailler dans un bâtiment neuf, la baisse
des charges et la possibilité de moduler les espaces
sont les raisons principales du meilleur rapport
qualité/prix
> POUR QUELLE(S) RAISON(S) PRINCIPALEMENT EST-CE UN MEILLEUR RAPPORT QUALITÉ/PRIX
Question
ouverte
Modularité
Baisse des charges
Bâtimentneuf
Diversité des services
Bien-être
Adaptation aux modes de travail
Superficie
30
Les attentes spécifiques
Véhiculer une image premium
et moderne :
locaux premium, aménagement
moderne répondant aux attentes
des salariés et à la pointe,
connectivité, accessibilité…
Porter une démarche environnementale :
bâtiment certifié, présence d’espace verts,
attention portée à l’insertion du bâtiment dans
l’environnement extérieur, bâtiment intelligent
au niveau énergétique…
Et d’offrir un cadre de travail tourné vers la
ville et la bio diversité. Donc on a une
surface arborée et plantée qui occupe 30%
des espaces. Et nous voulions être le plus
« environnementalement vertueux », donc
on est relié à la géothermie, certifié REAM,
HQE à des niveaux très performants ou
excellents.
Faire du siège social un outil
commercial grâce à
l’hybridation des espaces :
salon de réception client, espace
de démonstration, auditorium,
salle de conférence …
Ce qu’on voulait faire c’est le jardin de
l’innovation qui est la vitrine avec des espaces
de démonstrations, de présentations, un
auditorium et tout un pool de business center,
de salles de réunion. Les collectivités locales
viennent là voir les outils, leur montrer
comment ça marche. Régulièrement il y a des
shows de présentations de l’innovation
31
Les déménagements sont souvent envisagés suite à des contraintes et s’il deviennent des opportunités, les entreprises, les salariés
et potentiellement l’ensemble des parties prenantes, perçoivent peu souvent l’ampleur des bénéfices imputables au
déménagement
Au total, des effets positifs décuplés par rapport à
ceux imaginés au départ par les entreprises
L’impulsion d’une nouvelle
dynamique / énergie au travail
Une productivité et une
efficacité renforcées
Des salariés plus épanouis
Je pense que ni les cabinets, ni les mandants, ni les
entreprises, ni les patrons d'entreprises elles-mêmes
n'ont pris conscience encore de l'importance que ça peut
avoir aujourd'hui dans l'esprit des nouvelles générations,
à quel point les bureaux ont une influence positive ou
négative sur le moral des collaborateurs, à quel point
c'est générateur d'un changement, d'un engagement,
d'une motivation, et à quel point privilégier le bien-être
et le bonheur dans l'entreprise peut être vecteur de
performances économiques pour l'entreprise
On leur a fait la surprise un lundi matin, la
surprise de voir et de découvrir que beaucoup
de leurs souhaits avaient été entendus et
exaucés. Ils ont été surpris, heureux d'avoir été
entendus, heureux de découvrir un nouveau
quartier, heureux de la lumière, de la hauteur
sous plafond, de l'espace détente, de la cuisine,
de la nouvelle dynamique que ça a créé
Les « plus » permettant de mieux
valoriser vos locaux
32
DÉMÉNAGER N’EST PAS SYSTÉMATIQUEMENT
SYNONYME D’ÉCONOMIE SUR LE BAIL
LOYER, COÛTS DE FONCTIONNEMENT, ETC.
Impact du prix par rapport à la perception des
utilisateurs
NOUVEAUX LOCAUX : SATISFACTION QUALITÉ / PRIX
33
UNE DISPOSITION À PAYER PLUS LORSQU’ON ESPÈRE DES ÉCONOMIES À MOYEN/LONG
TERME
Impact du prix : notion de coût global
34
> POUR QUEL(S) TYPE(S) DE PRESTATION AURIEZ-VOUS ÉTÉ PRÊT À CONSENTIR À UN EFFORT FINANCIER PLUS IMPORTANT
35
> Une donnée peu extensible dans un marché où les locataires se sentent clairement en position de force
> Ils n’hésitent pas à imposer leurs demandes spécifiques au bailleur sous peine de choisir un autre bâtiment
> Dans ce contexte, la logique globale est plutôt celle d’un arbitrage en faveur d’un bâtiment et d’un bailleur qui
offre le plus de possibilités aux mêmes coûts plutôt que celle qui consiste à payer un supplément pour avoir plus
Le critère du coût reste déterminant : les trois quarts
des locataires n’auraient pas été prêts à payer plus
pour une offre plus qualitative
Notre bailleur qui n’avait pas conçu l’immeuble comme
cela à l’origine, a écouté notre besoin et a su que s’il ne
faisait pas modifier sa programmation pour faire un
auditorium de 250 places, on n’y serait pas allés
36
> Dans un contexte où les entreprises sont en recherche
d’adaptabilité, d’agilité et de flexibilité, elles attendent les
mêmes qualités du bailleur/ propriétaire, à tous les niveaux
(bail, conditions, aménagement…)
> Elles recherchent un propriétaire à l’écoute, qui saura les
accompagner sur ce projet, qui comme nous l’avons déjà
mentionné, est bien plus qu’un projet immobilier
Des bailleurs attendus comme des partenaires plus
que de simples propriétaires
Une posture pas encore totalement intégrée par
l’ensemble des bailleurs
et qui nous semble constituer un levier pour
favoriser le choix d’un bâtiment plutôt qu’un autre
Dans la gestion de l’immobilier, ce sont les durées
d’engagement et de flexibilité. Comment on peut
imaginer de trouver une relation avec les bailleurs
avec une certaine adaptabilité, flexibilité. On n’a pas
toujours besoins dans la durée des mêmes surfaces
donc comment imaginer cette adaptabilité dans les
baux ?
On leur demande d’être à l'écoute, ils le font, je ne dis
pas que c’est facile mais qu'ils sentent bien ce qu'on
attend, qu'il y ait un vrai échange, mais bon, c'est aussi
mon rôle. De toute façon, un projet comme ça, ne peut
fonctionner que si il y a échange.
37
Le développement des services aux salariés est
majoritairement mis en place. En revanche, le
télétravail en co-working et le desk-sharing sont encore
peu répandus
> PARMI LES ÉVOLUTIONS DES MODES DE TRAVAIL SUIVANTES, LESQUELLES CONCERNENT VOTRE ENTREPRISE
Le développement des services aux salariés
Le télétravail à domicile au moins un jour par semaine
Le télétravail dans un espace de co-working au moins 1 jour par semaine
Le desk-sharing, c’est-à-dire partager son poste de travail avec d’autres collaborateurs,
et changer régulièrement de poste de travail
EN PLACE OU EN COURS
59 %
48 %
17 %
17 %
38
Chez ceux pour qui il est mis en place, le développe-
ment des services concerne une majorité de salariés,
tandis que le télétravail concerne une minorité de salariés
> QUELLE EST OU SERAIT LA PART DE SALARIÉS CONCERNÉS PAR CES NOUVEAUX MODES DE TRAVAIL
Le développement des services aux salariés
Le desk-sharing, c’est-à-dire partager son poste de travail avec d’autres
collaborateurs, et changer régulièrement de poste de travail
Le télétravail à domicile au moins un jour par semaine
Le télétravail dans un espace de co-working au moins 1 jour par semaine
TOTAL MAJORITÉ DES SALARIÉS
61 %
23 %
10 %
39
Les salariés au cœur des attentions et des critères … les faire adhérer, les associer, les
consulter, servir leurs nouveaux modes de travail, s’adapter aux modes de vie, les retenir,
les attirer (lieu de travail / lieu de vie) : épine dorsale et leitmotiv
Un espace « à ma main » et surtout pas un espace « clé en main »
Modularité, flexibilité, évolutivité, personnalisation, adaptation aux nouveaux modes de
travail, hybridation des espaces : aujourd’hui évidemment, mais aussi des garanties pour
l’avenir
Des bailleurs attendus comme des partenaires plus que de simples propriétaires
Mener à bien un projet de déménagement : beaucoup de parties prenantes mais une
décision qui reste concentrée hiérarchiquement ; c’est l’apanage de la Direction Générale
Une attention aux coûts réelle mais déménager n’est pas systématiquement synonyme
d’économiser, l’essentiel est d’améliorer le rapport qualité / prix, de créer de la valeur
En conclusion : les points clés à retenir

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Impact des nouveaux modes de travail sur les besoins immobiliers des entreprises franciliennes

  • 1. Enquête IPSOS pour Nexity Conseil et Transaction Impact des nouveaux modes de travail sur les besoins immobiliers des entreprises franciliennes Mars 2016
  • 2. Préambule ÉCHANTILLON CIBLE INTERROGÉE MÉTHODE / DATES TERRAIN • Echantillon élaboré sur la base d’un fichier de contacts Nexity Conseil et Transaction. • 60 personnes interrogées, responsables du projet de déménagement de leurs entreprises dans des locaux de plus de 3 500 m². • 46 interviews ont été réalisées grâce à la méthode quantitative par téléphone (dont 1 interrogée également en phase qualitative). • 15 interviews ont été réalisées grâce à la méthode qualitative en face à face ou par téléphone. • Du 2 Février au 24 Février 2016. 2
  • 3. Déménager : plus qu’une opération immobilière, un vrai projet d’entreprise 3
  • 4. Déménager : un projet collectif 4 > QUI A PILOTÉ LE PROJET DE DÉMÉNAGEMENT > QUI A ÉTÉ LE DÉCISIONNAIRE FINAL
  • 5. 5 Des dirigeants qui choisissent les critères indispensables et procèdent aux arbitrages fortement conseillés par la Direction Immobilière Des salariés sollicités sur les aspects de second plan qui influent peu sur les critères de choix (services qu’ils souhaitent voir installés, aménagements intérieurs …) Tout s'est fait en petit comité, et on est passé au niveau comité de direction Ça a été fait sous l'impulsion de mon prédécesseur, le président de l'époque et le comité de direction, et avec le secrétaire général qui a beaucoup œuvré sur la partie schéma financier. Ça a nourri le cahier des charges. Le personnel a été consulté en aval ? Non, pas consulté, associé, ce n'est pas la même chose. C’était plutôt « aidez-nous à concevoir la déco, aidez-nous à concevoir l'aménagement des salles où on va se reposer, expliquez nous ce que vous préférez dans les lounges, comme type de canapé » On a fait une consultation à la toute origine du projet, on a sollicité tous les collaborateurs en leur demandant de nous indiquer ce qu'ils voulaient voir idéalement dans les nouveaux bureaux, et là, ils ont tous fait leur liste au père Noël, ça passait par les machines à bière, des animaux de compagnie, une salle de sport, une douche, une terrasse pour fumer, des robinets infrarouges, une cuisine, un dortoir, des canapés. Une implication différente des salariés en fonction de leur statut hiérarchique et de leur fonction
  • 6. De nouveaux locaux pour de nouvelles façons de travailler 6 > POUR QUELLES RAISONS AVEZ-VOUS CHERCHÉ À DÉMÉNAGER
  • 7. 7 Des déménagements initiés pour différentes raisons et parfois, pour des faisceaux de raisons… Le président veut rassembler tous les patrons des différentes branches. Il voulait les synergies entre la branche XXX, la branche XXX et ceux du XXX Les gens ont été éclatés, l'idée c’était de recentrer... L'an dernier, on était en fin de bail, ce qui a déclenché l'envie de partir c'est la fin de bail, c'est l'idée aussi qu'on était dans les mêmes bureaux depuis 12 ans et une volonté de changer l'aménagement de l'espace pour qu'il colle davantage à notre vision du management des collaborateurs et à notre stratégie. > QUELLES ONT ÉTÉ LES IMPULSIONS INITIALES DU PROJET
  • 8. 8 Des déménagements initiés pour différentes raisons et parfois, pour des faisceaux de raisons… Chez nous le projet est parti d’un nouveau Président qui écrit une nouvelle stratégie. La demande de créer un nouveau siège ne part pas de l’immobilier. Ce n’est pas la DI qui se saisit du problème, c’est le dirigeant de l’entreprise qui a un projet d’économie, managérial ou de développement, et l’immobilier n’est qu’un moyen, ce n’est jamais une fin en soi pour un siège. On était aussi nombreux (350/400) mais on commençait à pousser les murs. On était répartis sur deux étages et sur des petits immeubles à côté > QUELLES ONT ÉTÉ LES IMPULSIONS INITIALES DU PROJET
  • 9. 9 … et qui deviennent des opportunités pour porter un vrai projet d’entreprise  Modifier les habitudes de travail en disposant d’infrastructures facilitant les nouveaux modes de travail  Favoriser la communication et les échanges, casser les logiques de silo  Améliorer les conditions de travail, créer un lieu de vie professionnel  Façonner des locaux à l’image de l’entreprise, en faire des vrais vecteurs de communication, des valeurs de l’enseigne  Gagner en visibilité (taille et historique du bâtiment, localisation…) Ce n’est pas un projet logistique de déménagement de bureaux. Ça correspond à un projet d’organisation, de façon de travailler. Un immeuble-siège pour accueillir, inviter souvent tous les partenaires du Groupe et les cadres dirigeants. Et en faire un outil de travail mais aussi un outil de communication L'idée c'est de dire « en fonction de ce que vous avez à faire, vous irez dans le lieu qui vous conviendra par rapport au moment qui sera le bon » et donc les plateaux seront aménagés en open space (…) le bureau aura une vision plus nomade, et hybride qu'un bureau classique. Le président souhaitait que le siège ait une très forte visibilité et il voulait une façade avec une enseigne. Il y avait une vraie volonté d'avoir un immeuble qui était un totem de la marque AU NIVEAU MANAGÉRIAL EN TERMES D’IMAGE
  • 10. Le déménagement, un projet aux effets bénéfiques pour l’entreprise 10
  • 11. 11 Un accompagnement jugé par la plupart comme indispensable à la réussite du projet Il est important dans nos projets immobiliers d'avoir à nos côtés des vrais professionnels de l'immobilier, des gens qui nous accompagnent dans la réflexion, c'est des conseils sur tout, c'est nécessaire d'avoir un tiers qui nous permet de savoir quelles sont les tendances, et quel type de bien répondra à nos besoins, , de ne pas être has been, l’intérêt c'est que ces personnes-là ont d'autres projets et ça nous permet de faire les bons choix On a pris un architecte pour nous aider dans l'aménagement intérieur. (…) ça s'est avéré être très utile d'abord parce que c'est quelqu'un qui a pris en main tous les plans d'agencement et d'optimisation de l'espace. Ensuite elle a pris en main le pilotage du chantier, des travaux, elle nous a fait part de son expérience dans le choix des fournisseurs de meubles, de bureaux, et elle nous a fait part de ses talents de décoratrice pour nous aiguiller dans la bonne direction, sachant que c'est un métier et que c'est pas le nôtre Les collaborateurs externes, c'était indispensable, le projet ne se fait pas sans, parce qu'on n'avait pas les ressources, ni les compétences en interne
  • 12. 12 La principale difficulté était de porter le projet en interne auprès des salariés, bien avant des contraintes techniques > QU’EST-CE QUI, SELON VOUS, A ÉTÉ LE PLUS DIFFICILE DANS LA CONDUITE DE CE PROJET EN PREMIER ET ENSUITE Porter le projet en interne, auprès des salariés 78 % Faire correspondre vos contraintes économiques avec le cahier des charges 48 % Faire correspondre vos contraintes techniques avec le cahier des charges 28 % Faire comprendre les spécificités de votre entreprise 22 %
  • 13. 13 La principale difficulté était de porter le projet en interne auprès des salariés, bien avant des contraintes techniques A Issy les Moulineaux il y avait beaucoup d'offres, je n'avais pas d’inquiétudes sur le fait de trouver un bâtiment. Il y avait plus une problématique interne que de problématiques de marché Il y avait le défi humain, quand vous dites qu'il faut que les gens acceptent d'avoir moins de surface de plancher par poste de travail, ce genre de propos peut ne pas plaire à tout le monde, il faut convaincre, contraindre, c'est pas simple Le principal défi, c’est l’adhésion des salariés au projet donc il y a eu une concertation service par service pour connaître la quantification des besoins, comment ils souhaitaient travailler (en open space ou bureau fermé), avec qui ils travaillaient de manière à créer des synergies. Il y a eu tout un accompagnement de ce déménagement, avec une appropriation par les différents services. C’est un projet d’entreprise d’où l’importance des critères liés à la qualité de vie qui facilitent l’adhésion au projet
  • 14. Comparativement aux anciens locaux, les nouveaux sont jugés nettement meilleurs 14 > DIRIEZ-VOUS QUE VOS NOUVEAUX LOCAUX SONT BEAUCOUP MIEUX, UN PEU MIEUX, AUSSI BIEN OU MOINS BIEN QUE VOS ANCIENS LOCAUX
  • 15. Changements plus positifs : vie au travail, image de l’entreprise et les modes de travail 15 > LE DÉMÉNAGEMENT DE VOTRE ENTREPRISE A APPORTÉ DES CHANGEMENTS POSITIFS, NÉGATIFS OU CELA N’A RIEN CHANGÉ
  • 16. Les critères de recherche : l’importance de la modularité des espaces pour s’adapter aux nouveaux modes de travail 16
  • 17. 17 Ce qu’attendent essentiellement les entreprises en termes d’espace c’est de pouvoir le façonner à leur manière et selon leurs envies. Elles recherchent donc des bâtiments avec le moins de contraintes (de quel qu'ordre que ce soit) possible L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents et déterminants dans le choix des locaux Les autres bâtiments étaient vraiment trop contraignants, on ne pouvait faire que des espaces cloisonnés ou de l'open-space, donc on n’a pas choisi ceux là. Nous recherchions des locaux adaptés à nos modes de fonctionnement et non à s’adapter à nos futurs locaux. L’immeuble présentait des dispositions pour proposer des services : si on voulait une salle de sport, ça pouvait être en sous sol, mais ça peut être sur des espaces qui auraient pu être des salles de réunion ou des bureaux. On loue un espace et on fait des choix. Un immeuble neuf se prête bien à ces projets où l’on part d’une page blanche L’ESPACE DANS L’IDÉAL : UN ESPACE « CARTE BLANCHE »
  • 18. 18 L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents et déterminants dans le choix des locaux Par ailleurs, elles souhaitent que les locaux puissent s’adapter aux évolutions de l’entreprise, notamment absorber facilement les nouveaux besoins de services ou bien les fluctuations de salariés L’idée importante c’était de voir comment on pouvait introduire de la flexibilité dans l’immobilier qui est par définition immobile Les besoins d'une entreprise c'est l'expression des besoins à un instant T, (…) éventuellement sur ses besoins à un ou 2 ans (…). Alors que quand vous concevez un projet immobilier, c'est de l'immobilier de long terme, et l'exercice que les propriétaires ont du mal à faire c'est d’essayer de concevoir en permanence un immobilier flexible, qui réponde aux besoins de l’entreprise qui s’y installe à un instant T, mais qui potentiellement va s’adapter à son mode de fonctionnement à l’instant T+1 etc. Notre obsession : la liberté, la flexibilité Le critère essentiel c’est la flexibilité de l’immeuble, c’est à dire toute la possibilité technique inclue dans la conception et qui laisse toute la souplesse dans l’organisation des espaces à l’entreprise L’ESPACE DANS L’IDÉAL : UN ESPACE FLEXIBLE ET ÉVOLUTIF
  • 19. 19 La tendance est de plus en plus à l’open-space, à l’absence de bureaux fermés et à un aménagement des espaces en fonction des tâches/missions et non des personnes… L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents et déterminants dans le choix des locaux …Certaines entreprises, veulent conserver leur flexibilité tant sur les espaces ouverts que sur les espaces cloisonnés On a fait un choix d'espace de travail ouvert, collaboratif, c'est nouveau pour nous, ce n'était pas évident au départ (…) tout ça n'est pas facile mais c'est le choix qu'on a fait. Je ne vais pas en faire une tendance, mais le monde change, les entreprises changent et les collaborateurs aspirent davantage à ce genre de modèle pour les années qui viennent. Je cherchais un immeuble facilement cloisonnable, avec que des bureaux en premier jour, pas de salle de réunion aveugle, un restaurant en premier jour, à côté d'une fenêtre. Ça a été difficile parce qu'aujourd'hui la taille des bâtiments modernes fait qu'il y a beaucoup de bureaux qui sont au milieu. L’ESPACE
  • 20. 20 L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents et déterminants dans le choix des locaux Par ailleurs, l’ensemble des entreprises veut pouvoir aménager à la carte un certain nombre de services tels que le restaurant d’entreprise, une cafétéria, une salle de sport, des salles de repos, une conciergerie… afin d’améliorer les conditions de travail de leurs salariés et également faciliter l’adhésion au nouveau projet d’entreprise Ou bien faire installer des installations très spécifiques à leur activité comme une salle des marché ou un auditorium par exemple Ces services sont une compensation du déménagement à la Défense, même si cela reste un quartier d’affaires, mais beaucoup d’équipes étaient dans Paris (8eme, 17eme). Pour la réussite d’un projet d’entreprise, c’est important qu’il y ait un certain nombre de contre parties. L’ensemble de ces services et la qualité de l’espace de travail sont importants et très utilisés Il faut que le gain soit réel, s'ils n'ont plus de bureau individuel, il faut bien réfléchir aux contreparties qu'on apporte. Dans une des 2 tours, on a fait des espaces de confidentialité dans lequel on peut passer des coups de fil perso, on peut faire des mini réunions. On a mis aussi des tisaneries à chaque étage pour faciliter les échanges entre collaborateurs. Donc ça a convergé vite vers un immeuble neuf qui avait été construit en blanc, c’est-à-dire sans locataire pré déterminé, avec des particularités d’étages pouvant accueillir des salles de marché. L’ESPACE
  • 21. > À COÛT ÉQUIVALENT, PRÉFÉRERIEZ-VOUS UN BÂTIMENT CLÉ EN MAIN, AVEC SERVICES INCLUS OU UN BÂTIMENT QUI LAISSE AU LOCATAIRE LE CHOIX DE L’AMÉNAGEMENT DES ESPACES ET DES SERVICES Les critères de recherche : le bâtiment modulable plébiscité Un bâtiment qui laisse au locataire une marge de manoeuvre pour aménager les espaces et services Un bâtiment clef en main, avec des propositions et des services inclus DANS L’IDÉAL : UN ESPACE « CARTE BLANCHE » ET FLEXIBLE ET ÉVOLUTIF 21
  • 22. 22 Les entreprises recherchent essentiellement :  Des locaux dans des zones biens desservies, à proximité des transports en commun  Dans un périmètre souvent proche de leurs locaux actuels  Sans être éloigné de Paris L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents et déterminants dans le choix des locaux  Dans le but d’éviter la déperdition de salariés , ne pas leur faire perdre en qualité de vie et dans l’optique d’attirer de nouveaux talents aisément Et plus on s’éloigne, plus on se coupe du marché de l’emploi potentiel. Si vous vous mettez au centre de Paris, vous avez toutes les lignes de métro qui convergent, vous pouvez capter tous les futurs talents potentiels. Si vous voulez être attractif, il faut être d’accès facile. SI vous allez à Torcy ou Marne la Vallée, vous payez des loyers 4 fois plus bas mais vous touchez 24 fois moins de personnes. Il y a des économies directes mais aussi des impacts et il faut mesurer tout ça Un des premiers critère c’était tout d’abord les lieux d’habitation des occupants. En outre, nous n’étions pas très loin des autres sites que l’on fermait donc on restait au Sud L’EMPLACEMENT
  • 23. 23 L’espace et l’emplacement : deux critères récurrents et déterminants dans le choix des locaux  L’emplacement peut également être un vecteur d’image : - Ex : En bordure de périphérique ou à la Défense pour des entreprises en recherche de visibilité - Ex : Dans des quartiers luxueux comme Opéra pour les entreprises qui cherchent à véhiculer une image premium On ne cherchait que dans le triangle d'or, donc on a éliminé tout ce qui n'était pas dans le triangle d'or L’image que donne le Groupe au travers de son immobilier, avec une tour neuve, une certaine architecture, une enseigne en haut de la tour. Cet affichage et cette visibilité sont importantes L’EMPLACEMENT
  • 24. 24 Dans le détail, les transports, la localisation, le loyer et la connectivité sont des prérequis indispensables > POUR CHAQUE CRITÈRE QUE JE VAIS VOUS CITER, MERCI DE M’INDIQUER S’IL S’AGISSAIT POUR VOUS D’UN CRITÈRE INDISPENSABLE, IMPORTANT OU SECONDAIRE DANS LE CHOIX DE VOS FUTURS LOCAUX
  • 25. 25 La qualité de vie au travail englobe un ensemble de critères très variés qui restent importants à la fois car ils influent sur la productivité du salariés et peuvent favoriser leur adhésion au projet La qualité de vie : un ensemble de critères importants dans la dimension managériale du projet > Modulables :facilitant le « sur- mesure » et l’hybridation des espaces > Fenêtres (de grandes fenêtres et des plateaux pas trop grands pour que la lumière soit bien diffusée) > Dans un environnement dynamique, c’est-à-dire pourvoyeurs de commodités et à proximité d’autres entreprises Les entreprises recherchent donc plutôt des locaux : De bonnes conditions de travail qui se répercutent sur le moral et la productivité du salarié Une activité externe et un foisonnement attractifs pour les salariés Un gain de temps pour régler les affaires domestiques et faciliter la présence au bureau > Leur permettant d’implémenter des services tels qu’un restaurant d’entreprise ou une conciergerie Des avantages « en nature » pour les salariés
  • 26. 26 La qualité de vie : un ensemble de critères importants dans la dimension managériale du projet Notre objectif principal était de trouver un espace collaboratif, lumineux, haut de plafond. c'est pour notre bien-être Un des critère principal c’était l'attractivité du quartier, des petits commerces de proximité. On voulait un environnement attractif pour que les gens aient la possibilité le midi de faire des petites courses, pour qu'ils ne s'en aillent pas très loin et du coup qu'ils restent au bureau. Si vous avez en bas de votre bureau, une boulangerie, un pressing, une pharmacie, vous ne prenez pas votre voiture pendant 45 minutes pour aller à la Défense Ce qui était nouveau c’est l’ensemble de services qui ont été volontairement offerts aux collaborateurs : on a 7 différents espaces de restauration pour permettre plus que la restauration traditionnel (des espaces plancha, wok…) on a des espaces de food à emporter en partenariat avec Exki, une brasserie de type restaurant quand on a des invités ce qui évite de passer du temps à réserver et se déplacer. Ce sont des facilités très importantes. Il y a une crèche de 60 berceaux, qui est pleine. Pour les collaborateurs, c’est un vrai plus
  • 27. DANS L’ENSEMBLE, L’ACCESSIBILITÉ DU LIEU, LA MAÎTRISE DES CHARGES ET LA LOCALISATION CONSTITUENT LES CRITÈRES LES PLUS IMPORTANTS Les critères les plus importants en phase de recherche AVANT 27
  • 28. DANS L’ENSEMBLE, LES LOCATAIRES SONT SATISFAITS PAR RAPPORT À LEURS ATTENTES DE DÉPART 28 Les critères les plus satisfaisants après déménagement APRÈS
  • 29. 29 Le fait de travailler dans un bâtiment neuf, la baisse des charges et la possibilité de moduler les espaces sont les raisons principales du meilleur rapport qualité/prix > POUR QUELLE(S) RAISON(S) PRINCIPALEMENT EST-CE UN MEILLEUR RAPPORT QUALITÉ/PRIX Question ouverte Modularité Baisse des charges Bâtimentneuf Diversité des services Bien-être Adaptation aux modes de travail Superficie
  • 30. 30 Les attentes spécifiques Véhiculer une image premium et moderne : locaux premium, aménagement moderne répondant aux attentes des salariés et à la pointe, connectivité, accessibilité… Porter une démarche environnementale : bâtiment certifié, présence d’espace verts, attention portée à l’insertion du bâtiment dans l’environnement extérieur, bâtiment intelligent au niveau énergétique… Et d’offrir un cadre de travail tourné vers la ville et la bio diversité. Donc on a une surface arborée et plantée qui occupe 30% des espaces. Et nous voulions être le plus « environnementalement vertueux », donc on est relié à la géothermie, certifié REAM, HQE à des niveaux très performants ou excellents. Faire du siège social un outil commercial grâce à l’hybridation des espaces : salon de réception client, espace de démonstration, auditorium, salle de conférence … Ce qu’on voulait faire c’est le jardin de l’innovation qui est la vitrine avec des espaces de démonstrations, de présentations, un auditorium et tout un pool de business center, de salles de réunion. Les collectivités locales viennent là voir les outils, leur montrer comment ça marche. Régulièrement il y a des shows de présentations de l’innovation
  • 31. 31 Les déménagements sont souvent envisagés suite à des contraintes et s’il deviennent des opportunités, les entreprises, les salariés et potentiellement l’ensemble des parties prenantes, perçoivent peu souvent l’ampleur des bénéfices imputables au déménagement Au total, des effets positifs décuplés par rapport à ceux imaginés au départ par les entreprises L’impulsion d’une nouvelle dynamique / énergie au travail Une productivité et une efficacité renforcées Des salariés plus épanouis Je pense que ni les cabinets, ni les mandants, ni les entreprises, ni les patrons d'entreprises elles-mêmes n'ont pris conscience encore de l'importance que ça peut avoir aujourd'hui dans l'esprit des nouvelles générations, à quel point les bureaux ont une influence positive ou négative sur le moral des collaborateurs, à quel point c'est générateur d'un changement, d'un engagement, d'une motivation, et à quel point privilégier le bien-être et le bonheur dans l'entreprise peut être vecteur de performances économiques pour l'entreprise On leur a fait la surprise un lundi matin, la surprise de voir et de découvrir que beaucoup de leurs souhaits avaient été entendus et exaucés. Ils ont été surpris, heureux d'avoir été entendus, heureux de découvrir un nouveau quartier, heureux de la lumière, de la hauteur sous plafond, de l'espace détente, de la cuisine, de la nouvelle dynamique que ça a créé
  • 32. Les « plus » permettant de mieux valoriser vos locaux 32
  • 33. DÉMÉNAGER N’EST PAS SYSTÉMATIQUEMENT SYNONYME D’ÉCONOMIE SUR LE BAIL LOYER, COÛTS DE FONCTIONNEMENT, ETC. Impact du prix par rapport à la perception des utilisateurs NOUVEAUX LOCAUX : SATISFACTION QUALITÉ / PRIX 33
  • 34. UNE DISPOSITION À PAYER PLUS LORSQU’ON ESPÈRE DES ÉCONOMIES À MOYEN/LONG TERME Impact du prix : notion de coût global 34 > POUR QUEL(S) TYPE(S) DE PRESTATION AURIEZ-VOUS ÉTÉ PRÊT À CONSENTIR À UN EFFORT FINANCIER PLUS IMPORTANT
  • 35. 35 > Une donnée peu extensible dans un marché où les locataires se sentent clairement en position de force > Ils n’hésitent pas à imposer leurs demandes spécifiques au bailleur sous peine de choisir un autre bâtiment > Dans ce contexte, la logique globale est plutôt celle d’un arbitrage en faveur d’un bâtiment et d’un bailleur qui offre le plus de possibilités aux mêmes coûts plutôt que celle qui consiste à payer un supplément pour avoir plus Le critère du coût reste déterminant : les trois quarts des locataires n’auraient pas été prêts à payer plus pour une offre plus qualitative Notre bailleur qui n’avait pas conçu l’immeuble comme cela à l’origine, a écouté notre besoin et a su que s’il ne faisait pas modifier sa programmation pour faire un auditorium de 250 places, on n’y serait pas allés
  • 36. 36 > Dans un contexte où les entreprises sont en recherche d’adaptabilité, d’agilité et de flexibilité, elles attendent les mêmes qualités du bailleur/ propriétaire, à tous les niveaux (bail, conditions, aménagement…) > Elles recherchent un propriétaire à l’écoute, qui saura les accompagner sur ce projet, qui comme nous l’avons déjà mentionné, est bien plus qu’un projet immobilier Des bailleurs attendus comme des partenaires plus que de simples propriétaires Une posture pas encore totalement intégrée par l’ensemble des bailleurs et qui nous semble constituer un levier pour favoriser le choix d’un bâtiment plutôt qu’un autre Dans la gestion de l’immobilier, ce sont les durées d’engagement et de flexibilité. Comment on peut imaginer de trouver une relation avec les bailleurs avec une certaine adaptabilité, flexibilité. On n’a pas toujours besoins dans la durée des mêmes surfaces donc comment imaginer cette adaptabilité dans les baux ? On leur demande d’être à l'écoute, ils le font, je ne dis pas que c’est facile mais qu'ils sentent bien ce qu'on attend, qu'il y ait un vrai échange, mais bon, c'est aussi mon rôle. De toute façon, un projet comme ça, ne peut fonctionner que si il y a échange.
  • 37. 37 Le développement des services aux salariés est majoritairement mis en place. En revanche, le télétravail en co-working et le desk-sharing sont encore peu répandus > PARMI LES ÉVOLUTIONS DES MODES DE TRAVAIL SUIVANTES, LESQUELLES CONCERNENT VOTRE ENTREPRISE Le développement des services aux salariés Le télétravail à domicile au moins un jour par semaine Le télétravail dans un espace de co-working au moins 1 jour par semaine Le desk-sharing, c’est-à-dire partager son poste de travail avec d’autres collaborateurs, et changer régulièrement de poste de travail EN PLACE OU EN COURS 59 % 48 % 17 % 17 %
  • 38. 38 Chez ceux pour qui il est mis en place, le développe- ment des services concerne une majorité de salariés, tandis que le télétravail concerne une minorité de salariés > QUELLE EST OU SERAIT LA PART DE SALARIÉS CONCERNÉS PAR CES NOUVEAUX MODES DE TRAVAIL Le développement des services aux salariés Le desk-sharing, c’est-à-dire partager son poste de travail avec d’autres collaborateurs, et changer régulièrement de poste de travail Le télétravail à domicile au moins un jour par semaine Le télétravail dans un espace de co-working au moins 1 jour par semaine TOTAL MAJORITÉ DES SALARIÉS 61 % 23 % 10 %
  • 39. 39 Les salariés au cœur des attentions et des critères … les faire adhérer, les associer, les consulter, servir leurs nouveaux modes de travail, s’adapter aux modes de vie, les retenir, les attirer (lieu de travail / lieu de vie) : épine dorsale et leitmotiv Un espace « à ma main » et surtout pas un espace « clé en main » Modularité, flexibilité, évolutivité, personnalisation, adaptation aux nouveaux modes de travail, hybridation des espaces : aujourd’hui évidemment, mais aussi des garanties pour l’avenir Des bailleurs attendus comme des partenaires plus que de simples propriétaires Mener à bien un projet de déménagement : beaucoup de parties prenantes mais une décision qui reste concentrée hiérarchiquement ; c’est l’apanage de la Direction Générale Une attention aux coûts réelle mais déménager n’est pas systématiquement synonyme d’économiser, l’essentiel est d’améliorer le rapport qualité / prix, de créer de la valeur En conclusion : les points clés à retenir