ирбитская под ред. глазычева начинающему девелоперу_2008

1. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ Ирина Ирбитская под редакцией В.Л. Глазычева 2008 г.

2. НАЧИНАЮЩИМ / ДЕВЕЛОПЕРАМ / ГРАДОСТРОИТЕЛЯМ / АРХИТЕКТОРАМ

3. ЧАСТЬ 1: ПРОГРАММИРОВАНИЕ / ТЕРРИТОРИИ / ЗДАНИЯ Москва, 2008

4. Москва, 2008 1.1. ГОРОДСКАЯ СРЕДА: ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ

5. Подход к освоению, реконструкции, модернизации земель меняется с течением времени. Экскурс в историю наглядно демонстрирует эти изменения, дает все многообразие результатов. Города мира – это наглядное пособие активности человечества. Смотри и делай по образцу – чего уж проще! Однако напрямую оценить эффект, достигаемый тем или иным методом, тем или иным проектным замыслом чаще всего невозможно: любое действие совершается в очень плотной среде жизни и в конкретное время. Развиваем ли мы пустынные территории, или действуем в городском пространстве, мы вторгаемся в существующую систему. Это вторжение может принести пользу, а может разрушить материнскую систему. Для этого вовсе необязательно допустить серьезную ошибку, бывает достаточно упустить маленькую, на сторонний взгляд, деталь. Москва, 2008 1.1. ГОРОДСКАЯ СРЕДА. ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ 5

6. Чтобы быть успешным девелопером в ситуации общественного переустройства, важно понимать культурный фон, на котором приходится работать. Он в целом общий для развитых стран, но в России принял особо гротескные формы. Современная градостроительная куль-тура уникальна – имея феодальную структуру институтов, она не является прагматичной – в ее основе лежит символ. Символ как цель, как продукт, как предмет обмена. А в России стремление к брэнду прежде всего создает особенно мощное поле бесплодной активности. Гедонизм уходящей эпохи потребления не нуждался в производстве нужного продукта, он производил символы и потреблял символы. Символы пользовались спросом. На деле это прорастало и в культурный гедонизм – культура как удовольствие, а не способ взаимодействия и познания. Девелоперу было гораздо проще получить деньги в банке за градостроительный проект, графический материал которого представлен однозначно читаемым и приятным символом – им может служить контур российской федерации, пальма, круг, треугольник. Москва, 2008 1.1. ГОРОДСКАЯ СРЕДА. ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ 6

7. Москва, 2008 В российской культуре финансы практически перестали быть средством производства, и даже средством потребления в его привычном понимании. Производство не привлекает и потому не нужно. Этим объясняется огромное количество дорого- стоящих, но при том нереализованных проектов. Получив деньги за генплан в виде пальмы, почти никто не заинтересован в дальнейшей деятельности: градостроитель давно потерял связь с реальностью – его деятельность превратилась в сочинение абстрактных композиций, работающих прежде всего на создание и поддержание персонального бренда. В процессе реализации такого проекта – от проектных разработок, через согласование проекта, до строительства – обнаруживался аутизм всех включенных в процесс институтов. Отсутствие связности, разобщенность целей во времени и в пространстве исключает общий результат. Кульминацией тотальной рассогласованности стало производство нормативных документов. Они противоречат сути любого проектирования – созданию жизнеспособного будущего. Нормативный документ не прогнозирует будущее, он закрепляет прошлое. 1.1. ГОРОДСКАЯ СРЕДА. ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ 7

8. Москва, 2008 Понятно, почему девелопер, оперируя заемными средствами, чаще всего не имел серьезной мотивации к тому чтобы осуществлять проект: слишком велики риски не только не получить прибыли от реализации, но и потерять полученное – от такой супер-игры выгоднее отказаться. На деле, риски, связанные с оторванным от реальности проектом, в большинстве своем не касались ни инвесторов, ни архитекторов и градостроителей. Все риски, сами того не осознавая, несли потребители, а уже через них – девелоперы, рискнувшие строить. Что же делать девелоперу в новой реальности? Ответ прост – менять свои установки на задачу раньше, чем перемены начнутся в обществе, а затем станут самоочевидными. 1.1. ГОРОДСКАЯ СРЕДА. ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ ˅ 8

9. Москва, 2008 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ

10. Москва, 2008 Любая территория – будь то небольшой участок в 200 кв.м, или территория размером с жилой район – это живой организм, активным элементом которого становится человек. В рыночных терминах – потребитель девелоперского продукта. Именно девелопер закладывает сценарий поведения на территории. Создаст некомфортную среду – потребитель, не испытывая нежных чувств к малой родине, будет усиливать этот дискомфорт и в конце концов сбежит или превратит место своего обитания в трущобу. Трущоба имеет тенденцию разрастаться и переползать на другие участки. Возникает эффект снежного кома, ликвидировать который приходится тому же (чаще другому) девелоперу – со значительно большими вложениями. 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ 10

11. Программирование территории укладывается в несложный алгоритм: описать комфортные условия среды и заложить их в проект. Алгоритм несложен – исполнить его сложно. Чтобы представить себе идеальную жизнь, вовсе не надо быть специалистом на все руки. Все знают, что лучше жить в своем доме, соседей иметь поменьше, собственный двор – побольше. И чтобы магазины были рядом, и детские сады со школами. И работа, и больница, и друзья через улицу; и все бы вокруг улыбались. Чтобы пробок не было, росли бы деревья и цвели цветы, чтобы зимы не было, а если бы и была, то теплая. Все это можно сделать. Но мало кто за поддержание таких условий может и будет готов платить. Москва, 2008 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ 11

12. Суть программирования территории – не просто описать требования к комфорту, но создать самоподдерживающую конструкцию. То есть обеспечить условия, при которых, скажем, коммунальная жизнь будет пред- почтительнее частной, а не хуже ее. Это возможно, если: - создать условия, при которых вложение в благоустройство общего двора будет не расходом, а вкладом с отдачей; - часть коммунальных расходов будет уменьшена за счет оптимизации инженерных систем; - расходы на поддерживающий ремонт жилого здания будут компенсированы тем, что его элементы исполняют дополнительные функции, полезные для квартала или для города. Москва, 2008 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОТДАЧА ОПТИМИЗАЦИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОСТЬ 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ 12

13. Москва, 2008 Основной принцип программирования – любое решение должно приносить пользу, то есть быть нужным. Не просто красивым, теплым и уютным – эти представления гораздо более измен- чивы во времени, и в долгосрочной перспективе на них рассчитывать нельзя. Польза в рамках градостроительного проекта не ограничивается применимостью только лишь в частных интересах. Ее стабильность обес- печивается привлекательностью на разных масштабных уровнях. Так, девелоперу не придется вкладывать средства в дополнительные украшения, если его программа не только обеспечит активную жизнь жителей участка и горожан, но и привлечет жителей других городов. А если удастся предугадать и достичь привле- кательности интернационального масштаба, то есть шанс достичь максимальной капитализации территории при меньших затратах. Реализация такого проекта повышает кредит доверия к другим объектам девелопера. Не только среди потре- бителей, но у инвесторов и банков. ПОЛЬЗА БАЛАНС ИНТЕРЕСОВ ИНТЕРНАЦИОНАЛЬНЫЕ ИНТЕРЕСЫ КРЕДИТ ДОВЕРИЯ 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ ˅ 13

14. Москва, 2008 Как составить такую эффективную программу? Общего спасительного рецепта нет, однако необходимо выполнить ряд шагов, чтобы, по крайней мере, определить основные требования к программе. Саму программу лучше составлять и разрабатывать совместно с профессионалами и профильными консультантами. Ведь всякий раз мы будем встречать особое сочетание обстоятельств, будь то природно- климатические и техногенные условия, исключи- тельные свойства рельефа, почвы, существующее окружение – ландшафтное и социальное. 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ 14

15. Москва, 2008 Определение базовых ценностей, определяющих условия жизни. Их нужно определить и постараться продумать обеспе-чение. Например, безопасность. Практически в любом ТЗ на проектирование можно встретить готовое решение – длинное описание системы видеонаблюдения, заборы, охрана, пропуска.БЕЗОПАСНОСТЬ УДОБСТВО ДОСТУПНОСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ШАГ ПЕРВЫЙ 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ 15

16. Москва, 2008 Необходимость в той или иной степени контролировать территорию и выставлять охрану в общественных зданиях есть. А вот заборы, многочисленная охрана в жилой застройке вполне заменяются: - правильным планировочным решением - например, здание, окружающее двор вместо забора. В этом случае один консьерж заменяет и взвод охраны, и камеры; - правильным функциональным зонированием: сбалансированное размещение общественных функций в первых этажах. Тогда один и тот же охранник контролирует и магазин, и примыкающий отрезок улицы, одна камера слежения, а свет от витрин освещает тротуар. Одно верное решение снимает комплекс вопросов, сокращает вложения в строительство и расходы на эксплуатацию. 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ 16

17. Определение способов функционирования территории, обеспечивающих финансовую доступность для разных категорий жителей. На первый взгляд, в этом нет необходимости, если территория рассчитана исключительно на средний и высокий класс. Однако пример престижных районов современного Лондона наглядно демонстрирует провал такого подхода – деньги есть, жилье есть, а хлеба купить негде – булочная не выживает в экономических условиях района и перебирается в более доступные места. Один из способов достижения доступности – разработка взаимоподдерживающих сценариев активности: если на территории осели рыбаки – постройте рядом рыбный ресторан и минимальное жилье – обе стороны от такого соседства выиграют. Москва, 2008 СМЕШЕНИЕ КАТЕГОРИЙ ОБЪЕДИНЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ САМОПОДДЕРЖИВАЮЩИЙ СЦЕНАРИЙ ШАГ ВТОРОЙ 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ ˅ 17

18. Ни одна система не существует без противоречий, ни одна система не выживает без их осознания. Необходимо определить очевидные противоречия и предусмотреть перспективные. Человек – существо противоречивое: он хочет жить в удобстве плотных городских связей и в то же время – не иметь соседей. И это решаемая задача, если вообще ее поставить – необходимо разграничить частное пространство от коммунального, а коммунальное от общественного. Без включения в программу этой задачи, девелопер рискует получить неприкаянность советского спального района. ЧАСТНЫЙ ДВОР КОММУНАЛЬНЫЙ ДВОР ВНУТРИКВАРТАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ МЕЖКВАРТАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ ОБЩЕГОРОДСКАЯ ПЛОЩАДЬ Москва, 2008 ШАГ ТРЕТИЙ 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ ˅ ˅ ˅ ˅ 18

19. КОНТЕКСТ ОКРУЖЕНИЯ КОНТЕКСТ РАЙОНА КОНТЕКСТ СТРАНЫ МИРОВОЙ КОНТЕКСТ УСТОЙЧИВОСТЬ Все новое становится старым. Как обеспечить вечную молодость только что построенному району, кварталу, зданию? Недостаточно создать комфортные условия жизни, недостаточно обеспечить синергетический эффект заложенных функций. Важно понять, как эта территория влияет на окружающее пространство, то есть: определить степень ее включенности: - в контекст ближнего окружения; - в контекст района; - в контекст страны; - в контекст международной активности. То есть необходимо запрограммировать востребованность этой территории, ее конкурентоспособность. Москва, 2008 ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ ˅ 19 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ

20. Для этого нужно понять, какие внешние связи эта территория способная поддержать, какие из недостающих рядом способна вместить. Какими способами этого можно достичь. Какая новая функция могла бы здесь быть, какие инновации здесь уместны. Некогда умирающий голландский городок Дельфт расположенный на болотах вернулся к жизни благодаря созданному там всемирному центру строительства на слабых почвах, специалисты со всего мира собираются здесь. И совсем не очевидная идея, реализованная в том же Дельфте – создан всемирный центр подготовки поваров французской кухни для Юго-Восточной Азии. Это, а не только память о великом живописце Вермеере, окончательно поставило городок на ноги, дважды встроив его в международный контекст. ПОДДЕРЖКА СУЩЕСТВУЮЩИХ СВЯЗЕЙ СОЗДАНИЕ НОВЫХ СВЯЗЕЙ ИННОВАЦИИ Москва, 2008 20 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ

21. Основные пункты программы, сформированной силами девелопера, требуют дальнейшей детализации и отработки в живом диалоге с профильными специалистами: градостроителями, архитекторами, инженерами, узкопрофильными консультантами и другими заинтересованными сторонами. Эта титаническая работа оправдана, хотя бы уже тем, что еще только планируемый проект представлен в обществе, о нем знают. Но главное - девелопер получает и представление о реальных нуждах и интересах будущих потребителей и обратную реакцию на свои решения еще до физической реализации проекта. Что дает возможность с наибольшей степенью точности прогнозировать степень отдачи. Москва, 2008 АДМИНИСТРАЦИЯ СПЕЦИАЛИСТЫ КОНСУЛЬТАНТЫ ШАГ ПЯТЫЙ 21 1.2. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ПРОГРАММЫ

22. Москва, 2008 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ: ПРОЕКТ

23. Москва, 2008 Разработка Технического задания для градостроительного и архитектурного проектирования уже является проектным процессом, отягощенным административной работой. При столкновении мечты с реальностью тот имеет шанс выиграть, кто владеет наиболее полной информацией об участке, о его окружении, его связях с внешним миром. Наибольший шанс достичь успеха имеет тот, кто эту информацию осмыслил. Успех достается тому, кто правильно ее использовал. 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ 23

24. Москва, 2008 Перед тем как окунуться в сложный административно-проектный процесс, необходимо провести тщательный анализ ситуации. Лучше если его сделают специалисты, из опыта уже знающие – с чего начинать, где копнуть поглубже, где пройтись широким захватом, а что вообще игнорировать. Эти специалисты, в отличие от консалтинговых компаний, работающих по стандартным методикам, проведут прицельный анализ, что значительно сократит сроки, повысит качество работ и удобство пользования их результатами. Такими специ-алистами являются опытные градостроители, оснащенные теоретическими знаниями. Они сами привлекут необходимых профильных специалистов (инженеров, демографов, социологов, экологов) для качественной оценки территории, выявления ее возможностей и ограничений. СБОР И ОБРАБОТКА ДАННЫХ РЕКОМЕНДАЦИИ АНАЛИЗ ˅ ˅ ШАГ ПЕРВЫЙ 24 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ

25. Места часто сами подсказывают идеи: изучение рельефа определит зоны его сохранения и преобразования, а значит и зоны уплотнения и разрежения застройки; или подска- жет, можно ли здесь, к примеру, разместить поле для гольфа; знание розы ветров укажет направление буду-щих улиц и разрывов между зданиями; анализ почвы даст представление о фунда- ментах, определит максимально возможную, без чрезмерных затрат, высоту застройки и необходимость возведения подпорных стен; анализ грунтовых вод – возможности исполь- зования подземной части; анализ озеленения – возможность включения существующих деревьев в новый ландшафт, мас-штаб затрат на компенсацию необходимой вырубки; анализ топографии - направление пешеходных потоков и места городских площадей;. изучение ближайшего окружения позволит исполь-зовать его преимущества и компен- сировать его недостатки за счет реализации проекта; анализ транспортных связей подскажет наибо-лее эффективное функциональное зонирование территории; анализ внешних связей определит возмож- ные новые функции. Список подсказок, которые дает сама терри- тория можно продолжать, но всякий раз он определяется свойствами конкретного места. Территория до всякого вмешательства со сторо- ны девелопера уже содержит возможности, кото- рые остается только раскрыть. Составляем список административных и нор- мативных ограничений и приступаем к следую- щему шагу разработки Технического задания – списку функций. Москва, 2008 25 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ

26. Игра с функцией. Составление Технического задания напоминает игру в пазл: есть две смысловые картины – картина реальности и картина возможностей. Ту и другую необходимо разобрать на элементы и собрать из них одну, новую. Для начала следует определить основную функцию территории – жилая, общественная, рекреационная, административная, производ- ственная, сельскохозяйственная или иная другая. Это отнюдь не означает жесткого деления на спальные, производственные или общественные территории – таким путем привлекательной городской среды не получить. Как показал мировой опыт, в этом случае территория неизбежно расслаивается на привлекательный центр и непопулярную периферию. Москва, 2008 ШАГ ВТОРОЙ 26 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ

27. Для территории любого назначения, любого статуса и класса жизненно важна еще одна функция. Город – это, прежде всего, контакты, возможность контактов – собственно то, ради чего люди живут в городах. Независимо от размера, мы всегда проектируем город – малоэтажный или высотный. Нет контактности – нет города. Прописать функции, обеспечивающие разные уровни контакта – от добрососедского, случайного, на улице, до рабочего – значит сконструировать костяк городской активности с ее разнообразием. В рыночных терминах – это означает создать систему «точек», привлекательных для бизнеса. Москва, 2008 27 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ

28. Для девелопера городская площадь, бульвар, парк или сквер – это лишь необязательные и потому нежелательные дополнения к проекту. В городах, доставшихся нам в наследство от советской эпохи площадь сама собой превращается в транспортную развязку или в парковку, а бульвар или сквер – в «клуб» маргиналов или пустырь. Поэтому нет мотивации расходовать ценные куски земли на скверы, бульвары и площади. Однако все эти места можно заставить работать на отдачу, прописав для них разумную программу функционирования. Более того, само наличие свободного от застройки публичного пространства всегда повышает ценность, а за ней и стоимость соседних с ним кварталов. Москва, 2008 28 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ

29. Один из московских примеров – сквер на Болотной площади стихийно заселили фаермэны – они там тренируются. Это бесплатное огненное шоу собирает толпу зевак по вечерам. Результат – возле киосков собираются очереди, с успехом торгуют лоточники, были бы кафе вокруг – забиты были бы до отказа. Спланирует девелопер такое место – быстрее и с большей отдачей продаст торговые площади и площади под кафе. Такие зоны требуют не столько вложения средств, ничтожных в сравнении со строительством, сколько интеллектуальных усилий и интуиции, чтобы составить программу функционирования городских «пустот». Четвертый уровень потребует еще больших усилий – надо придумать новые функции, работающие на внешние связи с окружением, а еще лучше, ориентированные и на интересы международного сообщества. История Дельфта – наглядный пример. Москва, 2008 ШАГ ВТОРОЙ 29 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ

30. Москва, 2008 Шаг третий – работа с администрацией, профильными специалистами и консультантами. Есть список функций, есть распределение зон, есть понимание связей. Понятно, как функции взаимодействуют. Нет точного представления о ра- боте, объемах, ограничениях каждой отдельно взятой функции и общего инженерного оснащения территории. Очень часто, работая с пустой территорией, профильный консультант (скажем по гостиницам) не может сопоставить существующее захолустье с прекрасным проектом – захолустье есть, а прекрасный проект еще не реализован. Так что девелоперу понадобится не только список контактов специалистов, но и серьезная работа по организации командной работы этих специалистов – они должны не только просчитать программы, прикинуть нагрузки, но и очень хорошо представлять себе запроектированный контекст. Этого можно достичь только через системную работу на семинарах с опытным градостроителем во главе. ШАГ ТРЕТИЙ 30 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ

31. Техническое задание для градостроительного проекта сформировано! Адекватный подход к архитектурному проектированию – рассматривать объект не в рамках участка под застройку – этот метод себя скомпрометировал. Вновь нужно отталкиваться от контекста, от окружения – ландшафтного и социального. А потому от разработки градостроительного ТЗ отличается гораздо большей детализацией работ. Рассчитанный заранее радиус и степень воздействия проектируемого здания на внешнюю среду определит и функцию, и статус, и инженерию, и эстетику объекта. Москва, 2008 31 1.3. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРОЕКТ

32. Москва, 2008 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ: ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

33. Москва, 2008 Почему туристы предпочитают ездить в старые города, а еще точнее – в исторические центры европейских городов? Турист едет за духом времени, за особым колоритом, наконец, за особым городским комфортом. Если методично описать, из чего складывается этот комфорт, получится идеальное городское пространство – соразмерные улицы с фасадами невысоких домов, большие и малые площади, уютные жилые дворики, магазинчики с большими окнами в первых этажах, столики кафе прямо на тротуаре, автомобилей практически нет – готовый рецепт. Проблемы этих исторических центров туристу безразличны. 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ 33

34. Москва, 2008 Есть ли новые города или города-спутники, куда направляются туристы? Есть, но их немного. Едут в английский Лечворт – первый из построенных городов-садов. Едут в Селебрейшн, чтобы посмотреть, что же такое построила компания Диснея; в Риверсайд, что в предместьях Чикаго – посмотреть, как работает город-сад, спланированный Олмстедом, создателем нью-йоркского Сентрал-парка. Теперь едут в Норд-Один – город-спутник Сингапура, чтобы посмотреть, как живет новейший, с иголочки город-университет. 34 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ

35. Москва, 2008 В привлекательном городском пространстве должна быть неожиданность, своего рода приклю- чение, которые взламывают привычное. Городу нужна случайность! Это не роскошь, а жизненная необходимость. Это качество нужно закладывать не только в ходе пространственного планирования, но еще раньше, на уровне функциональных связей. 35 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ

36. Москва, 2008 Ни одна градостроительная система в своем чистом, концептуальном виде не является решением на все случаи. Как показал опыт, город - сад, по причине разреженности застройки, не в состоянии поддерживать даже малоразвитую инфраструктуру, он легко превращается в захолустье, либо в деревню пенсионеров, а с ухудшением экономической ситуации может деградировать до статуса садового товарищества, или вовсе умереть. Различные схемы промышленных городов, с их четким делением на промышленные зоны, санитарные разрывы и жилье, гарантируют упадок территории из-за резкого контраста между периферией и центром, а ликвидация производства во многих промышленных городах ведет к их окончательному распаду. 36 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ

37. Москва, 2008 Так называемый свободный план, в особенности с жесткой типовой застройкой, заложенный в основу спальных районов, лишая пространство идентичности, а человека привычной улицы с фасадом, соразмерного двора и многих, присущих городу функций, имеет тенденцию стать трущобой. Сплошная квартальная застройка – одно из величайших изобретений городского планирования - обладает всеми достоинствами городского пространства, но в своем крайнем виде лишает город элементов непредсказуемости, что, впрочем, может быть отчасти компенсировано разнообразием интерьеров, просматриваемых с улицы. 37 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ

38. Москва, 2008 Нельзя весь город застроить по одной схеме, даже если она кажется идеальной. Тщательно выверенное смешение старых и новых городских систем, подобранных под условия конкретного фрагмента территории, способно обеспечить необходимый баланс между устойчивостью, внятностью, распознаваемостью городской среды и ее подвижностью, за счет появления нового, обновления. Высокая плотность застройки при верном решении – непременное условие связности городских функций и соразмерности человеку дворов и улиц. Вместе с тем высокой плотности должны противостоять городские «пустоты» в виде площадей, бульваров, скверов и парков. Превосходный пример – Барселона, где плот- ность квартальной застройки уравновешена бесчисленными площадями и скверами – от внутриквартальных и межквартальных до простор- ных площадей и парков городского значения. 38 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ

39. Москва, 2008 Во все времена развития города транспорт остается неизбежным злом. Сколько пиков развития переживает город, столько раз он сталкивается с пробками: потоков пешеходов, повозок и карет, и, наконец – автомобилей. Несложно спрогнозировать, что с развитием коммуникативных технологий необходимость в физическом перемещении в пространстве несколько уменьшится, хотя потребность в личном общении останется всегда. Тем не менее, кое-что исправить можно уже сейчас. Большая часть людей перемещается на автомобиле вовсе не из необходимости – что стоит пройтись пешком 15 -20 минут, вместо того, чтобы гораздо дольше стоять в пробке? Ответ – в автомобиле комфортнее. Для градостроителя это сигнал – городская среда для пешехода агрессивна настолько, что он предпочитает тратить время, а не экономить его. 39 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ

40. Москва, 2008 Агрессивна, в том числе, из-за количества припаркованных на тротуарах и площадях автомобилей. Для жилой застройки сегодня и завтра паркинг – это все. Многоярусные наземные гаражи, рассчитанные на целый микрорайон, себя не оправдывают – дискомфорт их удаленности от дома очевиден – в лучшем случае 30 минут в день занимает путь из гаража и обратно – проще бросить машину у дома. Многоярусный наземный гараж должен быть тем или иным способом встроен в структуру дома – тогда и двор и тротуар достанутся людям. Вполне эффективно обустройство полу- подземного гаража во дворе, когда его кровля становится приподнятым садом, правда, это требует высокого качества исполнения и от строителей, и от ландшафтных архитекторов. Деловые районы, торгово-развлекательные центры остро нуждаются в двух или много-ярусных гостевых стоянках. 40 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ

41. Москва, 2008 Зимняя погода также не добавляет пешеходу комфорта. Для нашего климата образцом можно счесть Торонто, где подземные и наземные галереи связывают весь городской центр в единую, чрезвычайно удобную и достаточно разнообразную систему пешего движения, с множеством мест для того чтобы присесть и передохнуть. Этот принцип вполне применим и в скромном масштабе новых городских кварталов и даже поселков. Очень важно, что комфортная среда прово- цирует человека ходить, что не только часто сокращает потребность в перемещения на автомобиле, но еще и полезно для здоровья. К тому же, чем больше горожанин ходит пешком, тем больше он контактирует с окружением, пользуется услугами, которые ему предоставляет город, становится активным участником широкого спектра городских процессов, в том числе экономических. 41 1.4. АЛГОРИТМ РАЗРАБОТКИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ : ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ – НОРМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯОЕКТ

42. Решение каждой из перечисленных выше задач требует профессионалов высокого уровня и различной широты компетенций, находящихся в строго определенном соподчинении.. С тех пор, как профессия архитектор отделилась от профессии строителя, от нее уже де-факто, но не совсем де-юре отделились еще несколько совершенно разных профессий, требующих принципиально разных типов мышления: КОНЦЕПТУАЛИСТ /ВИЗИОНЕР/ ПРОГРАММАТОР АРХИТЕКТОР /ХУДОЖНИК/ ПРОЕКТИРОВЩИК /ТЕХНОЛОГ/ В течение ближайших 10 лет оформится еще одна профессия – своего рода моделлеров будущего , благодаря которой коренным образом поменяется весь процесс проектирования и процесс городского развития в целом ПОСЛЕСЛОВИЕ

43. Соучредитель, архитектор архитектурного бюро Платформа Директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при Президенте РФ Член СМА /Союз Московских архитекторов/ Член RUPA /Объединение разработчиков градостроительной документации/ Советник правления САР /Союз Российских архитекторов/ Соучредитель НП ГАРХИ /Некоммерческое партнерство Гильдия Архитекторов и Инженеров/ Организатор, член совета DRAF /Голландско-Русский архитектурный форум/ Автор более 70 концепций различного масштаба Автор проектного подхода «Управление экономическими и пространственными изменениями города» Автор ряда аналитических и теоретических статей в профильных журналах и общественной прессе Автор программы социального жилья РФ для ФЖКХ Лауреат международных и национальных премий в области архитектуры и градостроительства Лектор /МАРХИ, РАНХиГС при Президенте РФ/ «Проектирование», «Управление территориальным развитием» ИРИНА ИРБИТСКАЯ АРХИТЕКТОР УРБАНИСТ

ирбитская под ред. глазычева начинающему девелоперу_2008

ирбитская под ред. глазычева начинающему девелоперу_2008

Recommandé

Contenu connexe

Similaire à ирбитская под ред. глазычева начинающему девелоперу_2008

Similaire à ирбитская под ред. глазычева начинающему девелоперу_2008(13)

Plus de Irina Irbitskaya urban planner, architect

Plus de Irina Irbitskaya urban planner, architect(16)

ирбитская под ред. глазычева начинающему девелоперу_2008