Proses penjualan properti, pajak dalam penjualan properti dan pajak dalam pengelolaan properti.

1. PENJUALAN PROPERTI dan PAJAK
PROPERTI MANAJEMEN
IWAN SUKIRMAN
Desember 2014

2. 1. Proses Penjualan Rumah Susun
2. Surat Pemesanan sampai PPJB
3. Prosedur Serah Terima Rusun (BAST)
4. Penanda-tanganan AJB & Pengalihan Kredit (Novasi)
5. Pajak & Biaya Dalam Jual Beli Properti
6. Pajak Dalam Pengelolaan Properti (Building Management)
7. Aspek Perpajakan Pengelolaan Kawasan Properti
Agenda
TOPIK PRESENTASI
2

3. Proses Penjualan PROPERTI
(Rumah Susun /Strata Title)

4.  UU no.20/2011 tentang Rumah Susun
(pengganti UU no.16/1985)
 PP no.4/1988 tentang Rumah Susun
 Keputusan Menpera no.
06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman
Pembuatan Akta Pendirian, AD & ART
Perhimni Rumah Susun
 Perda DKI Jakarta no.1 Tahun 1991
tentang Rumah Susun di DKI Jakarta.
 UU no.1/2011 tetang Perumahan
dan Kawasan Pemukiman
 SE Dirjen Pajak No. SE-
01/PJ.33/1988 tanggal 10 Maret
1998 tentang Perlakuan
Perpajakan bagi Perhimpunan
Penghuni dari Rumah Susun
 Surat Edaran Bank Indonesia (SE)
BI No. 15/40/DKMP tentang
Pembiayaan Pemilikan Properti
atau Kendaraan Bermotor.
Peraturan Perundang-Undangan
4

5. Proses Penjualan Properti (Rumah Susun)
5
SP
• Pilih Unit
• Isi formulir
SP & ttd
• Bayar
Booking
Fee
PPJB
• Lunasi DP
• Siapkan
data
• Ttd PPJB
BAST
• Terima
Undangan
• Checklist
bersama
• Ttd BAST
• Bayar SC,
Listrik dll.
AJB
• Rusun
Lunas
• Pajak &
Admin
• Ttd AJB di
PPAT
• Terima
SHM SRS

6. 6
Dilakukan oleh calon Pembeli setelah:
a. Menerima penjelasan dari Marketing Penjual dan
menentukan lokasi unit yang dikehendaki.
b. Mengisi formulir SP dan membayar Booking Fee.
Penanda-tanganan Surat Pemesanan (SP)

7. Berisi antara lain (Kepmenpera No.9/1995) :
 Pihak yang melakukan kesepakatan
 Kewajiban dan Jaminan Penjual
 Uraian obyek PPJB (luas bangunan, lokasi, harga dan
cara pembayaran)
 Waktu serah terima
 Kewajiban Pembeli dan Penggunaan Bangunan
 Pengalihan Hak
 Pemeliharaan Bangunan
 Pembatalan PPJB dan Penyelesaian Perselisihan
7
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

8. 8
Penanda-tanganan PPJB (UU no20/2011)
Developer memiliki status kepemilikan tanah.
Developer mendapatkan IMB.
Keterbangunan paling sedikit 20%  20% dari volume konstruksi
bangunan rusun yang sedang dipasarkan.
Hal yang diperjanjikan  Lokasi, bentuk, spesifikasi, harga,
prasarana, sarana, utilitas umum dan waktu serah terima
Dibuat dihadapan Notaris

9. 9
Dilakukan dikantor Developer atau lokasi rumah susun setelah Pembeli
melunasi rumah susun atau menyelesaikan proses KPA, dengan proses sbb:
a. Menerima undangan BAST dari Developer.
b. Datang saat BAST dan melakukan checklist bersama pihak Developer
atas rusun yang diserah terimakan.
c. Setelah menyetujui dan menanda-tangani BAST, Pembeli akan
menerima kunci unit (access card, remote AC dll).
d. Pembeli wajib menanda-tangani surat pernyataan memenuhi Tata
Tertib Kepenghuhian (Houserule)
 Apabila setelah 2 kali undangan, Pembeli tidak memenuhi
undangan BAST maka pada undangan ketiga dapat dilakukan
Serah Terima Sepihak oleh Developer.
Prosedur Penanda-tanganan BAST

10. 10
Setelah menanda-tangani BAST atau Serah terima sepihak, maka Penjual
telah mengalihkan tanggung jawab atas unit rusun ke pihak Pembeli yang
artinya :
a. Pembeli boleh melakukan fitting out /renovasi sesuai ketentuan dalam
Houserule.
b. Masih terdapat garansi atas unit rusun dari Penjual selama 100 hari,
apabila belum dilakukan fitting out /renovasi.
c. Setiap Pemilik unit /Pembeli memiliki kewajiban untuk membayar :
 Iuran Pengelolaan (service charge & sinking fund)
 Biaya pemakaian listrik dan air bulanan
 PBB
Penanda-tanganan BAST

11. 11
Setelah menanda-tangani BAST atau Serah terima sepihak, beberapa
ketentuan yang diatur UU /PP adalah :
a. Pembeli boleh menghuni rusun setelah SLF terbit.
b. Untuk KPA rusun boleh dihuni setelah bank mengeluarkan surat
pernyataan Pinjam Pakai.
c. Pembeli memberi kuasa kepada Developer untuk membentuk P3SRS
sementara untuk mengelola rumah susun dan menagihkan Iuran
Pengelolaan (SC & SF) serta biaya listrik & air.
Penanda-tanganan BAST (lanjutan..)

12. 12
Penanda-tanganan AKTA JUAL BELI
Dilakukan oleh Penjual dan Pembeli dihadapan
PPAT (untuk SKBG : dihadapan Notaris) dengan
syarat:
a. Bangunan
rumah susun
telah selesai dan
siap huni (SLF
sudah terbit).
b. Telah
dilakukan
pelunasan atas
harga bangunan
+ biaya
administrasi +
pajak .
c. Sudah terbit
HGB atas nama
Penjual
(Developer).

13. PROSES PENGALIHAN KREDIT
(Novasi /credit take over)
13
Memperoleh persetujuan DEVELOPER
dan BANK
BANK menerbitkan “Surat Persetujuan
Alih Debitur”
Pelaksanaan “Perjanjian Overkredit”
(NOVASI)
Pembeli dan Penjual membayar : Pajak
(PPh 5%) + Biaya Administrasi (2,5%)

14. PPh, PPN, PPnBM, BPHTB dan
PNBP (Bea Balik Nama)

15. 15
Pemilik Tanah :
1. PPh Final = 5% x NP
(PP no.71 tahun 2008)
• PBB = 0,5% x NJKP
(periode sebelum transaksi)
Pembeli /Developer :
1. BPHTB = ((Luas x NJOP) –
NPOPTKP) x 5%
• PBB = 0,5% x NJKP
(periode setelah transaksi)
Pajak & Biaya Dalam Penjualan Tanah
UU no.42/2009 (PPN), PP no.48/1994, PP no.71/2008 (PPh), PP
no.6/2003 (PPnBM), UU no.12/1994 (PBB), UU no.28/2009 (BPHTB)

16. 16
Developer :
1. PPh Final = 5% x NP
(PP no.71 tahun 2008)
• PBB = 0,5% x NJKP
(periode sebelum transaksi)
Pembeli :
1. PPN = 10% x NP
2. BPHTB = ((Luas x NJOP) –
NPOPTKP) x 5%
• PBB = 0,5% x NJKP
(periode setelah transaksi)
Pajak & Biaya Dalam Penjualan Kavling

17. 17
Developer :
1. PPh Final = 5% x NP
(PP no.71 tahun 2008)
• PBB = 0,5% x NJKP
(periode sebelum transaksi)
Pembeli :
1. PPN = 10% x NP
2. PPnBM = 20% x NJKP
3. BPHTB = ((Luas x NJOP) –
NPOPTKP) x 5%
• PBB = 0,5% x NJKP
(periode setelah transaksi)
Pajak & Biaya Dalam Penjualan Rumah

18. 18
Developer :
1. PPh Final = 5% x NP
(PP no.71 tahun 2008)
• PBB = 0,5% x NJKP
Pembeli :
1. PPN = 10% x NP
2. PPnBM = 20% x NJKP
3. BPHTB = ((Luas x NJOP) –
NPOPTKP) x 5%
4. Bea AJB = 0,25 sp 1% x NP
5. PNBP = Rp 5.000 x Luas
• PBB = 0,5% x NJKP
Pajak & Biaya Dalam Penjualan Apartemen

19. 19
Pemilik unit :
1. PPh Final = 5% x NP
(PP no.71 tahun 2008)
• PBB = 0,5% x NJKP
(periode sebelum transaksi)
Pembeli :
1. PPN = 10% x NP
2. PPnBM = 20% x NJKP
3. BPHTB = ((Luas x NJOP) –
NPOPTKP) x 5%
4. PNBP = Rp 5.000 x Luas
• PBB = 0,5% x NJKP
(periode setelah transaksi)
Pajak & Biaya Dalam Penjualan Apartemen
UU no.42/2009, PP no.48/1994, PP no.71/2008, PP no.6/2003,
UU no.12/1994, UU no.28/2009

20. 20
1. Pajak Pertambahan Nilai
PPN = 10% x Nilai Pengalihan
2. Pajak Penjualan Barang Mewah
PPnBM = 20% x Nilai Jual Kena Pajak
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
BPHTB = (Harga Jual – NPOPTKP) x 5%
4. Biaya Akta Jual Beli /Notaris
Biaya AJB = 0,25 sp 1% x Nilai Pengalihan
5. Bea Balik Nama / Penghasilan Negara Bukan Pajak
PNBP = Rp 5.000,- x Luas SG
6. Pajak Bumi dan Bangunan
PBB = 0,5% x Nilai Jual Kena Pajak
Pajak & Biaya yang di tanggung Pembeli

21. 21
Pajak Penghasilan (PP no.71 tahun 2008)
PPh Final (= 5% x NP) tidak dikenakan apabila:
a. Pengalihan thd orang dengan penghasilan PTKP
b. Nilai pengalihan tanah /bangunan < Rp 60 juta
c. Pengalihan kepada Pemerintah
d. Pengalihan berupa hibah /waris kepada keluarga
PPh Final = 1% x NP, apabila:
a. Pengalihan /transaksi atas Rumah Sederhana
b. Pengalihan /transaksi atas Rumah Susun Sederhana

22. 22
Pajak Pertambahan Nilai (UU no.42/2009)
PPN bagi properti tidak dikenakan apabila:
a. Penjualan terhadap Rumah Sederhana dan RSS yang
batasannya ditentukan dlm Keputusan Menteri Keuangan
310/KMK.04/1989, tanggal 3 April 1989.
b. Transaksi jual beli atas properti dengan nilai dibawah Rp
36 juta.
PPN = 10% x NP
Dikenakan kepada Pembeli dan dipungut oleh Penjual dengan
catatan penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP).

23. 23
BPHTB (UU no.28/2009 tentang PDRD)
BPHTB = 0,5% x NJKP :
1. Merupakan pajak yang dipungut oleh Pemerintah Daerah
(PDRD) terhadap semua transaksi properti.
2. Penentuan NJKP untuk PPnBM dan PBB berdasarkan
NJOP, untuk BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Obyek
Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
3. Menghitung NJKP :
a. NJKP = Harga Jual – NPOPTK, dimana NPOPTK =
Rp 60 juta untuk transaksi penjualan.
b. NJKP = Harga Jual – NPOPTK, dimana NPOPTK =
Rp 300 juta untuk hibah dan waris.

24. 24
Pajak Penjualan Barang Mewah (PP no.6/2003)
PPnBM = 20% x NJKP :
1. Tidak dikenakan apabila transaksi antar perorangan.
2. Untuk Transaksi dari pengembang /developer ( per tanggal
1 Juni 2009 ), PPnBM dikenakan terhadap:
a. Perumahan non strata title (landed house) dengan
batasan luas > 350 m2.
b. Rumah susun strata title (apartment) dengan batasan
luas > 60 m2.

25. 25
Pajak Bumi dan Bangunan (UU no.28/2009)
PBB = 0,5% x NJKP :
1. Ditagihkan ke pemilik setiap bulan Maret melalui SPPT
(Surat Pemberitahuan Pajak Terutang).
2. Batas waktu pembayaran 6 bulan dan keterlambatan
dikenai denda 2% perbulan dengan maksimal 24 bulan.
3. Menghitung NJKP :
a. NJKP = 20% dari Nilai Jual Objek Kena Pajak
(NJOP) untuk properti dengan NJOP < Rp 1 M.
b. NJKP = 40% dari Nilai Jual Objek Kena Pajak
(NJOP) untuk properti dengan NJOP > Rp 1 M

26. Nilai Pengalihan (NP)
 Yang dimaksud dengan nilai pengalihan
adalah nilai yang tertinggi antara nilai
transaksi (harga jual) dengan NJOP (Nilai
Jual Objek Pajak) untuk perhitungan PBB
atas tanah dan bangunan dalam tahun
pajak terjadinya pengalihan.
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
 Yang dimaksud dengan nilai pengalihan
adalah nilai yang tertinggi antara nilai
transaksi (harga jual) dengan NJOP (Nilai
Jual Objek Pajak) untuk perhitungan PBB
atas tanah dan bangunan dalam tahun
pajak terjadinya pengalihan.
Terminologi NJKP dan NP
26

27. Pajak Dalam Pengelolaan Properti
(Building Management Tax)

28. 3 Kelompok Tagihan (Invoice) BM ke Tenant
28
Sewa, Iuran Pengelolaan & Dana Cadangan
• IP&DC dikenakan kepada pemilik unit strata title
• Untuk tenant non strata, IP disebut Service Charge
• Sewa (rental charge) untuk tenant non strata
Utilitas (berdasarkan konsumsi bulanan)
• Tagihan Listrik, Air dan Gas (bila ada)
• Untuk Internet, TV kabel dan Telpon; tagihan berasal
dari Provider masing-masing
Fitting Out dan Jasa Tambahan
• Listrik & Air kerja selama fitting out (serta deposit)
• Tagihan pemasangan instalasi ME, access card, lot
parkir berlangganan, Fitness club dll.

29. 1. PPN (UU no.8 th 1993 sampai UU no.42 th 2009) :
 Tarifnya tetap = 10%, dibebankan ke konsumen (dalam hal ini adalah
Penyewa /Tenant). Bagi ‘Pemungut’ (BM /Landlord): PPN dalam
tagihan dihitung sebagai Pajak Keluaran.
 Yang disetorkan ke Kas Negara/KPP oleh Pemungut (BM /Landlord)
yang memiliki NPWP (PKP): adalah selisih bila Pajak Masukan lebih
kecil dari Pajak Keluaran.
 PPN terutang dibuatkan ‘Faktur Pajak’ oleh Pemungut untuk
diserahkan ke ‘Terpungut /terpotong pajak’ (Tenant /Penyewa).
 PPN dibayarkan paling lambat tanggal 10 setiap bulannya dan
dilaporkan paling lambat tanggal 25.
29
2 Jenis Pajak Dalam Tagihan BM ke Tenant

30. 2. PPh (UU no.7 th 1983 sampai UU no.36 th 2008) :
 Tarif = 2% - 10%, dibebankan ke pemilik lahan atau penerima
penghasilan (dalam hal ini BM /Landlord). Penyewa /Tenant disini
sebagai ‘Pemungut /Pemotong’ dan PPh tsb dipotong langsung dari
nilai tagihan yang diterima /dibayarkan oleh Penyewa.
 Bagi pemilik lahan (Landlord /BM), pemotongan PPh dalam tagihan ke
Tenant dapat dikreditkan sebagai Pajak Masukan.
 PPh terutang dibuatkan ‘Faktur Pajak’ oleh Pemungut (Penyewa
/Tenant) untuk diserahkan ke ‘Terpungut /terpotong’ (Landlord /BM).
 PPh dibayarkan paling lambat tanggal 10 setiap bulannya dan
dilaporkan paling lambat tanggal 15. Apabila Penyewa adalah orang
pribadi, maka Landlord /BM yang menyetorkan PPh-nya.
30
2 Jenis Pajak Dalam Tagihan BM ke Tenant

31. 31
Pajak Dalam Tagihan BM ke TenantSinkingFund
• Tidak dikenai
Pajak
• Sebelum atau
sesudah P3SRS
terbentuk
• Juga bagi lease
office
ServiceCharge
• PPN = 10%
• Tagihan ke
pemilik Strata,
ada PPh ps 23 =
2%
• Tagihan ke
Penyewa, ada
PPh ps.4 (2) =
10%
RentalCharge
• PPN = 10%
• Tagihan ke
Penyewa, ada
PPh ps.4 (2) =
10%

32. 32
Pajak Dalam Tagihan BM ke TenantUtilitas
• PPN = 10% bagi
semua jenis
utilitas (listrik,
air, telpon, gas,
internet dll).
• Bagi pemilik unit
strata, PPh ps.23
= 2%
• Bagi penyewa,
PPh ps.4 (2) =
10%
JasaTambahan
• PPN = 10% bagi
semua jasa BM
(pekerjaan ME,
access card, lot
parkir dll)
• Bagi pemilik unit
strata, PPh ps.23
= 2%
• Bagi penyewa,
PPh ps.4 (2) =
10%
SegalajenisDeposit
• Tidak dikenai
Pajak
• Sebelum atau
sesudah P3SRS
terbentuk
• Juga bagi Lease
office

33. Perhitungan Pompa Pemadam ApiContoh Perhitungan Pajak Tagihan BM
Building Management PT. Procon Indonesia mengelola sebuah gedung perkantoran
strata title di Jakarta. Sebelum terbentuknya P3SRS, 40% dari areal semigros
gedung yang dimiliki oleh Developer (pemilik unit strata) disewakan dan sisanya
digunakan oleh masing-masing pemilik unit strata. Bagaimana perhitungan pajak
atas tagihan yang dibuat BM (mewakili Developer) kepada tenant-tenant sbb :
1. Service Charge sebesar Rp 120 jt kepada PT. ABC yang menyewa 1.000 m2 di
areal yang disewakan Developer.
2. Rental Charge sebesar Rp 600 jt kepada perusahaan yang sama (PT. ABC).
3. Iuran Pengelolaan (Service Charge) sebesar Rp 54 jt dan Dana Cadangan
(Sinking Fund) sebesar Rp 6 jt kepada salah satu pemilik unit strata seluas
500 m2.  Untuk dana cadangan tidak dikenakan PAJAK.
4. Tagihan Listrik Rp 16 jt kepada pemilik unit strata perorangan (non PKP).
 Jawaban dari soal diatas pada lembar berikutnya dengan merujuk pada slide di
halaman 31 dan 32. Sebagai catatan; Mengingat belum terbentuknya P3SRS, maka
tagihan Iuran Pengelolaan (Service Charge) kepada pemilik unit strata, tetap
dikenakan PPN (10%) sama seperti Penyewa.
33

34. Perhitungan Pompa Pemadam ApiJawaban Perhitungan Pajak Tagihan BM
Perhitungan PAJAK atas tagihan BM adalah sbb :
1. Service Charge sebesar Rp 120 jt,
 Dikenakan PPN = 10% x Rp 120 jt = Rp 12 jt. Sehingga total tagihan yang
dikirimkan ke PT. ABC beserta faktur pajaknya = Rp 132 jt.
 Dikenakan PPh ps.4 (2) = 10% x Rp 120 jt = 12 jt. Pada saat pembayaran PT.
ABC sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan bukti potong
untuk BM.
 Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Service
Charge = Rp 132 jt – 12 jt = Rp 120 jt
2. Rental Charge sebesar Rp 600 jt kepada perusahaan yang sama (PT. ABC).
 Dikenakan PPN = 10% x Rp 600 jt = Rp 60 jt. Sehingga total tagihan yang
dikirimkan ke PT. ABC beserta faktur pajaknya = Rp 660 jt.
 Dikenakan PPh ps.4 (2) = 10% x Rp 600 jt = 60 jt. Pada saat pembayaran PT.
ABC sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan bukti potong
untuk BM.
 Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Rental
Charge = Rp 660 jt – 60 jt = Rp 600 jt.
34

35. Perhitungan Pompa Pemadam ApiJawaban Perhitungan Pajak Tagihan BM
3. Iuran Pengelolaan sebesar Rp 54 jt ditagihkan ke pemilik unit strata (PKP).
 Dikenakan PPN bagi IP = 10% x Rp 54 jt = Rp 5,4 jt. Sehingga total tagihan
yang dikirimkan ke Pemilik Unit beserta faktur pajaknya = Rp 59,4 jt.
 Dikenakan PPh ps.23 bagi IP = 2% x Rp 54 jt = Rp 1,08 jt. Pada saat
pembayaran, Pemilik unit sebagai PKP melakukan pemotongan dan
membuatkan bukti potong untuk BM.
 Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Iuran
Pengelolaan = Rp 59,4 jt – 1,08 jt = Rp 58,32 jt
4. Tagihan Listrik Rp 16 jt kepada pemilik unit strata non PKP.
 Dikenakan PPN = 10% x Rp 16 jt = Rp 1,6 jt. Sehingga total tagihan yang
dikirimkan ke Pemilik unit beserta faktur pajaknya = Rp 17,6 jt.
 Dikenakan PPh ps.23 = 2% x Rp 16 jt = Rp 320 ribu. Pada saat pembayaran
Pemilik unit non PKP tidak melakukan pemotongan dan membuatkan
bukti potong untuk BM.
 Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran
Tagihan Listrik = Rp 17,6 jt – 0 jt = Rp 17,6 jt. BM akan melakukan
pemungutan pajaknya sendiri (membuat SSP) dan menyetorkan PPh
tsb ke KPP.
35

36. Perhitungan Pompa Pemadam Api
Sebuah gedung perkantoran yang berlokasi di Jl. TB Simatupang sudah 2 tahun
beroperasi. PT. XYZ sebagai tenant baru (penyewa), mulai melakukan fitting out,
sedangkan PT. MNO adalah pemilik unit strata. Bagaimana perhitungan pajak atas
tagihan yang dibuat BM (mewakili Landlord /Owner) :
1. Tagihan Deposit fitting out sebesar Rp 15 jt dan biaya Air kerja dan Overtime
lift Rp 3 jt kepada PT. XYZ.
2. Tagihan sewa tahunan 4 lot unreserved parking Rp 24 jt kepada perusahaan
PT. MNO.
3. Tagihan Jasa pekerjaan ME (penambahan tusuk kontak) di areal sewa ke PT.
MNO sebesar Rp 250 ribu, oleh teknisi BM.
4. Jasa pekerjaan ME (pemasangan sprinkler, fire alarm dan pipa AC) saat fitting
out PT. XYZ oleh subkon BM, sebesar Rp 60 jt yang ditagihkan langsung ke
kontraktor PT. XYZ (bukan ke tenant PT. XYZ).
 Jawaban dari soal diatas pada lembar berikutnya dengan merujuk pada slide di
halaman 32. Sebagai catatan; untuk pekerjaan fitting out areal tenant (no.4), BM
menyerahkan pekerjaan tsb pada sub kontraktor yang memiliki ijin/lisensi, dimana
BM mengambil profit dari selisih penawaran kontraktor dan biaya yang ditagihkan
ke kontraktor tenant (atau ke tenant ybs).
Contoh Pajak Jasa Tambahan & Fitting Out
36

37. Perhitungan Pompa Pemadam Api
Perhitungan PAJAK atas tagihan BM adalah sbb :
1. Untuk deposit fitting out tidak ada pajaknya, sedangkan biaya fitting out lainnya (air
kerja dan overtime lift) sebesar Rp 3 jt, akan menjadi :
 Dikenakan PPN = 10% x Rp 3 jt = Rp 300 ribu. Sehingga total tagihan yang
dikirimkan ke PT. XYZ beserta faktur pajaknya = Rp 3,3 jt.
 Dikenakan PPh ps.4 (2) = 10% x Rp 3 jt = Rp 300 ribu. Pada saat pembayaran PT.
XYZ sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan bukti potong untuk BM.
 Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran biaya fitting
out = Rp 3,3 jt – 300 ribu = Rp 3 jt
2. Tagihan Sewa lot parkir Rp 24 jt kepada tenant PT. MNO.
 Dikenakan PPN = 10% x Rp 24 jt = Rp 2,4 jt. Sehingga total tagihan yang
dikirimkan ke PT. MNO beserta faktur pajaknya = Rp 26,4 jt.
 Dikenakan PPh ps.23 = 2% x Rp 24 jt = Rp 480 ribu. Pada saat pembayaran PT. MNO
sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan bukti potong untuk BM.
 Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Rental Charge
= Rp 26,4 jt – 480 ribu = Rp 25,92 jt. Apabila Tenant membayar full sesuai
tagihan (Rp 26,4 jt), maka BM wajib membuat SSP (melakukan pemungutan
PPh) dan menyetorkan Pajaknya.
37
Jawaban Pajak Jasa Tambahan & Fitting Out

38. Perhitungan Pompa Pemadam Api
3. Jasa pekerjaan ME Rp 250 ribu yang dikerjakan oleh teknisi BM.
 Dikenakan PPN = 10% x Rp 250 ribu = Rp 25 ribu. Total tagihan yang
dikirimkan ke PT. MNO beserta faktur pajaknya = Rp 275 ribu.
 Dikenakan PPh ps.4 (2) = 10% x Rp 250 ribu = Rp 25 ribu. Pada saat
pembayaran, PT. MNO sebagai PKP melakukan pemotongan dan membuatkan
bukti potong untuk BM.
 Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk pembayaran Iuran
Pengelolaan = Rp 275 ribu – 25 ribu = Rp 250 ribu.
4. Jasa pekerjaan ME Rp 60 jt yang ditagihkan BM ke kontraktor PT. XYZ.
 Dikenakan PPN = 10% x Rp 60 jt = Rp 6 jt. Sehingga total tagihan yang
dikirimkan ke PT. XYZ beserta faktur pajaknya = Rp 66 jt.
 Dikenakan PPh ps.23 = 4% x Rp 60 jt = Rp 2,4 jt. Pemotongan tagihan atas
PPh ps.23 = 4% (bukan 2%) karena BM sebagai pembuat tagihan bukan
kontraktor dan tidak memiliki ijin pekerjaan kontruksi.
 Sehingga uang yang ditransfer ke rekening BM untuk tagihan pekerjaan ME
fitting out = Rp 66 jt – 2,4 jt = Rp 63,6 jt. Kontraktor PT. XYZ membuatkan
bukti potong untuk diserahkan ke BM.
38
Jawaban Pajak Jasa Tambahan & Fitting Out

39. Aspek Perpajakan dalam Pengelolaan
Kawasan PROPERTI (*)
PT. Badan
Pengelola
(Developer) :
Membuat
Tagihan &
Membayar
Gaji.
Karyawan
Badan
Pengelola
(Building
Mangement)
TENANT :
Service Charge
& Sinking
Fund, Utilitas
(Listrik & Air)
Langganan Lot
Parkir dll.
Rp
PPh ps.21
PPh Badan
ps. 29, 25
PPN
Rp
PPh ps.23
(*) : pra P3SRS
39
PPh ps.23 = PMK 244/PMK.03 th 2008, PPh ps.4(2) = PP no.5 th 2002,
PPh ps. 21, ps. 25, ps. 29 = UU no.36 th 2008, PPN = UU no.42 th 2009
PPh ps.4 (2)
PPh ps.23

40. (**) : setelah P3SRS
 PPh ps.4 (2) = Untuk tagihan Pemilik Kawasan yang berkaitan sewa lahan, contoh : lahan parkir.
 PPh ps.23 = Untuk tagihan Pemilik Kawasan yang bekaitan dengan jasa, contoh : penyediaan utilitas.
 Semua tagihan P3SRS ke Tenant (IP&DC, Utilitas dll) setelah P3SRS tidak dikenakan PPN & PPh. Pajak
akan dikenakan (menjadi PKP) apabila penghasilan P3SRS melebihi Rp 600 jt /tahun.
Aspek Perpajakan dalam Pengelolaan
Kawasan PROPERTI (**)
40
Badan
Pengelola
P3SRS /BM
(Non PKP) ;
Buat tagihan
ke Tenant &
Membayar
biaya ke
Developer.
PT. ...
/Pemilik
Kawasan
(Developer) :
Membuat
tagihan ke
BM
TENANT :
Service Charge
& Sinking
Fund, Utilitas
(Listrik & Air)
Langganan Lot
Parkir dll.
Rp
PPh Badan
ps. 29, 25
PPh ps.23
PPh Badan
ps. 29, 25
Rp
PPh ps.4 (2)

41. (**) : setelah P3SRS
 PPh ps.4 (2) = Tagihan BM ke Vendor yang berkaitan sewa lahan contoh : ATM dan Antena GSM.
 PPh ps.23 = Tagihan BM ke Vendor yang bekaitan dengan jasa, contoh : profit sharing internet & TV kabel.
 Tagihan BM (P3SRS) ke Vendor dikenakan PPN, dan sebaliknya dipotong PPh oleh Vendor ybs.
Aspek Perpajakan dalam Pengelolaan
Kawasan PROPERTI (**)
41
Badan
Pengelola
P3SRS /BM
(Non PKP) ;
Buat tagihan
ke Vendor &
Membayar
Gaji.
Karyawan
Badan
Pengelola
(Building
Mangement)
VENDOR :
Profit Sharing
Internet, Sewa
tempat ATM
dan Antena
GSM.
Rp
PPh Badan
ps. 29, 25
Rp
PPh ps.21
PPh ps.23
PPN
PPh ps.4 (2)
PPh ps.23

42. (*) : pra P3SRS
42
Aspek Perpajakan dalam Pengelolaan
Kawasan PROPERTI (*)
PERUSAHAAN
ALIH DAYA
/Outsourcing
(Sekuriti,
Housekeeping
, Parkir, Pest
Control, dll)
Karyawan
Alih Daya
(Sekuriti,
Housekeeper,
Petugas
parkir dll)
PT. Badan
Pengelola /BM
(Developer)
Rp
PPh ps.21
PPh Badan
ps. 29, 25
Rp
PPh ps.23
PPh ps.23
PPN

43. (**) : setelah P3SRS
43
Aspek Perpajakan dalam Pengelolaan
Kawasan PROPERTI (**)
PERUSAHAAN
ALIH DAYA
/Outsourcing
(Sekuriti,
Housekeeping
, Parkir, Pest
Control, dll).
Karyawan
Alih Daya
(Sekuriti,
Housekeeper,
Petugas
parkir dll)
Badan
Pengelola /BM
(P3SRS)
Rp
PPh ps.21
PPh Badan
ps. 29, 25
Rp
PPh ps.23
PPh ps.23
 Setelah terbentuknya P3SRS, Badan Pengelola /BM, tidak dikenakan PPN atas tagihan Outsourcing.
 PPh ps.23 (2%) = Untuk perusahaan outsourcing sekuriti & housekeeping hanya dikenakan pada biaya
Management Fee dalam tagihan mereka

44. DAFTAR PUSTAKA :
 Rama Mahendra, S.H. “PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI TANAH (DARI
PERSPEKTIF PEMBELI)”, (www.Lekslawyer.com).
 Rama Mahendra, S.H. “Menjual Apartemen dengan Dasar PPJB”
(http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt501bef579486d/menjual-
apartemen-dengan-dasar-ppjb).
 Jenis-jenis Pajak atas Transaksi Properti
(http://ekstensifikasi423.blogspot.com/2014/07/jenis-jenis-pajak-atas-
transaksi.html).
 Perpajakan Dalam Properti/Real Estate (https://id-
id.facebook.com/permalink.php?story_fbid=496744817076720&id=370783429
672860).
 UU no.42 th 2009 (PPN), UU no.28 th 2008 (PDRD), PP no.71 th 2008 (PPh)
dan UU no.20 tahun 2011 (Rumah Susun) (www.hukumonline.com)..
 Draft PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) dan Flyer Aeropolis Residence,
Tangerang. PT. Intiland Development Tbk.
 Presentasi “Taxation and Financial Report” PT. Procon Indonesia – Property
Management Sharing Session, 28 Januari 2008.
 “Booklet PPN” dan “Booklet PPh” Dirjen Pajak
(http://www.pajak.go.id/sites/default/files/BookletPPN.pdf )
44

45. TERIMA KASIH ATAS PERHATIAN ANDA
(Q & A)