Le marché des bureaux en Ile-de-FranceBilan & Perspectives 2013
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4  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013avec de fortes disparités selon les régions. Par ail...
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6  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Comment expliquer ce phénomène ?                    ...
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8  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Loyer : un rapport de force en faveur des locataires...
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10  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Les capitaux des Fonds Souverains sont dominants   ...
11  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Localisation des transactions de plus de 100 millio...
12  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Perspectives : 2013année d’opportunitésL’économie à...
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• Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont été revues à la baisse et le début de 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue.
• Pour le marché locatif, 2013 sera synonyme de chasse aux coûts pour les entreprises, et de chasse au vide locatif pour les propriétaires. Dans ce contexte nous anticipons un niveau de demande placée en léger repli par rapport à 2012 compris entre 1,9 et 2 millions de m².
• Les perspectives du marché de l’investissement pour 2013 devraient elles s’inscrire au niveau « conventionnel » observé depuis 10 ans. Nous anticipons donc un volume d’investissement compris entre 8 et 10 milliards d’euros pour l’an prochain.

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  1. 1. Le marché des bureaux en Ile-de-FranceBilan & Perspectives 2013
  2. 2. 3  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013 l’Europe sont de nouveau entrés en récession, subissantEditorial l’engrenage de la « trappe à austérité » : attrition de la demande intérieure, dégradation rapide des indicateurs d’activité et de confiance, chômage, récession, dérapage continu des déficits et des dettes ; et finalement entraînement des autres pays de la zone euro dans le « double-dip ». Depuis fin 2011, la dégradation de la croissance économique est patente dans la zone euro (stagnation puis recul du PIB). Début 2012 on remarque des situationsEconomie acte 1 à 4 : pour le « double-dip » extrêmement contrastées d’un pays à l’autre : croissancefinalement c’est oui en Europe … dans les pays du Nord et en Allemagne, récession au Sud et la France dans une position médiane à 0. CetLors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives environnement dégradé a entraîné une chute rapide desde décembre 2011, les perspectives économiques de la indicateurs de climat des affaires et d’activité dès lezone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année qui printemps dans les pays du « centre ».s’achève n’est pas venue contredire cette prévision, au En effet, en matière de commerce international, lescontraire. 2012 est le résultat logique d’une mécanique premiers clients des entreprises européennes restentd’évènements économiques et financiers qui agitent le avant tout européens ; ainsi pour l’Allemagne, l’Europemonde depuis 2007 et qui ont mené les économies de la représente près de 65% de ses flux à l’export et pour lazone euro au « double-dip » en 2012. France 62% (dont 15% pour l’Italie et l’Espagne) ; laL’acte 1 débute avec la crise financière de l’été 2007 et récession d’une partie des pays européens ne pouvait pastrouve son apogée en 2008 avec la faillite de LEHMAN ne pas impacter leurs partenaires économiques, et c’est leBROTHERS. L’acte 2 s’ouvre en 2009 avec l’entrée en cas cette année.récession des pays développés. Les Etats mettent en Ces dernières semaines, la publication des chiffres du PIBœuvre de manière rapide et coordonnée des politiques « européen, bien que moins mauvais que prévu, confirme lad’amortisseurs » sociaux et économiques au prix d’une récession et les prévisions pour le 4ème trimestre laissentforte hausse de la dette publique. D’autre part, la crise entrevoir une nouvelle détérioration.financière « privée » est également contrée par la prise encharge par certains états de la dette toxique des banques Parallèlement à cette baisse de l’activité économique,(comme en Irlande). L’acte 3 est porté par un certain l’actualité financière a également été chahutée cettesuccès de ces politiques volontaristes coordonnées avec année. Un nouveau psychodrame a failli de nouveau avoirun rebond de la croissance économique en 2010. Pour lieu cet été sur les marchés financiers à propos des dettesautant cette embellie est de courte durée souveraines des pays périphériques. Au mois de juillet depuisqu’immédiatement suivie par la crise des dettes nouvelles rumeurs sur la sortie de la Grèce de l’euro, et lasouveraines Européennes (Irlande et Grèce tout d’abord forte hausse des taux espagnols ont amené la BCE àpuis Espagne, Portugal et Italie) suite à l’explosion des prendre des positions affirmées qui ont ramené unedettes des Etats. Finalement l’acte 4 commence quand, certaine forme de calme sur les marchés financiers. Ensous l’impulsion des acteurs de la finance mondiale, des parallèle, la mise en œuvre de la réglementation Bâle IIIgrands organismes internationaux (FMI, OCDE) et de pour les banques, couplée à leurs problèmes de bilansl’Europe, les pays « périphériques » mettent en œuvre des préexistants, a eu un effet pro-cyclique sur l’économie enpolitiques d’austérité extrêmement sévères. raison du durcissement des conditions d’accès à la dette pour l’ensemble des acteurs économiques.Si l’effet « déprimant » de l’austérité sur la croissance étaitconnu a priori, l’impact sur les économies en a été Dans ce panorama européen, la France occupe unelargement sous-estimé ; et c’est en partie de cette erreur position médiane. Le PIB stagne depuis un an, maisque provient la situation actuelle des pays européens. l’économie n’est pas entrée en récession. Les indicateurs de climat des affaires et d’activité se sont dégradés, maisEn effet, dans un premier temps l’équation communément moins que la moyenne européenne. La situation deadmise était que la réduction d’1 point de PIB du déficit l’emploi se détériore mois après mois, maisstructurel entraînait une baisse de la croissance d’1/2point. Au mois d’octobre dernier, le FMI est revenu surcette analyse reconnaissant que l’impact des mesuresd’austérité a été très clairement sous-évalué et que lecoefficient de réduction de la croissance n’était pas de 0,5mais de 0,9 à 1,7. Le résultat est là, les pays du Sud de
  3. 3. 4  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013avec de fortes disparités selon les régions. Par ailleurs, la A l’inverse, le marché de l’investissement joue sa propreFrance, en dépit de sa dette élevée et de la dégradation partition, nettement plus joyeuse. Depuis le début dede sa notation (Standard & Poors en Janvier et Moody’s l’année, les volumes investis sur le marché parisien sonten novembre), bénéficie d’un coût de dette historiquement en avance sur 2011. Il paraît peu probable que cettebas avec une rémunération de l’OAT 10 ans qui oscille avance soit conservée au 4ème trimestre compte tenu duentre 2 et 2,30% depuis l’été (soit un crédit à taux 0 phénomène d’accélération qu’avait connu le marché encompte tenu de l’inflation). 2011 en raison de la fin de l’avantage fiscal de l’article 210-E. Pour la fin d’année le total des investissements en… qui trouve un écho partiel sur le marché des Ile-de-France devrait atteindre entre 10 et 11 milliardsbureaux en Ile-de-France d’euros. Le marché de l’investissement pour l’année qui s’achève aL’immobilier d’entreprise ne vivant pas en autarcie, les été marqué par quelques phénomènes à retenir. Toutmauvaises conditions économiques ont impacté le marché d’abord la réelle ré-internationalisation des acteurs, avecen 2012. Depuis le début de l’année, le marché locatif des une forte croissance des investissements réalisés par lesbureaux en Ile-de-France connait un ralentissement investisseurs étrangers.proche de 20% comparativement à 2011. Lesanticipations pour la fin d’année conduisent à estimer que Les flux de capitaux entrant en France se sont diversifiésle nombre de mètres carrés placés en Ile-de-France vers l’Est, avec une part significative réalisée par lesatteindront 2,1 millions de mètres carrés, ce qui investisseurs asiatiques et moyen-orientaux.représenterait une baisse de l’ordre de 15% par rapport à2011. D’autre part, le nombre de transactions de grande taille a également progressé, avec pas moins de trois opérationsLa crise économique se traduit à deux niveaux sur le de plus de 500 millions d’euros réalisées, du jamais vumarché des bureaux parisiens. Tout d’abord dans depuis 2007. Les investisseurs actifs sur le marchél’incapacité du marché à absorber son stock d’offre parisien sont toujours restés focalisés sur les actifs prime,disponible qui demeure stable pour la 3ème année la concurrence féroce qu’ils s’y font ayant même entraînéconsécutive. Avec 3,5 millions de mètres carrés une contraction des taux de rendement des actifs les plusimmédiatement disponibles, le taux de vacance de l’Ile-de- recherchés. Enfin, on remarque cette année l’émergenceFrance se situe autour de 6,7% ; ce qui au niveau de nouveaux canaux de financements comme ceuxeuropéen positionne Paris parmi les villes ayant les plus apportés par les sociétés d’assurance et les fonds defaibles niveaux de disponibilité. La seule évolution notable dette qui se positionnent sur les actifs « core » etsur le plan de l’offre disponible est la réduction, lente mais « core+ ».constante, du nombre de mètres carrés neufs. La secondetraduction concrète est l’évolution des loyers en 2012. Virginie HouzéDans la plupart des marchés, les valeurs locatives Directeur Etudes et Recherche France« faciales » sont orientées à la baisse depuis début 2012,en particulier dans les secteurs où l’offre est abondante(Croissant Ouest). Cette baisse des valeurs officiellesmasque une évolution encore plus marquée sur lesvaleurs économiques qui tendent à s’écarter de plus enplus du loyer affiché.Les entreprises, dans une logique de gestion de crisefocalisée sur les coûts, adoptent des comportementsopportunistes, recherchant la bonne affaire auprès depropriétaires de plus en plus enclins à leur accorder desmesures d’accompagnement conséquentes pour remplirleurs immeubles.De manière de plus en plus fréquente, les entreprisesmènent également des renégociations de leur baux,utilisant toutes les opportunités qui leurs sont offertes pourréduire leur loyer (périodes triennales, fins de baux,indexation) alors que les bailleurs sont prêts à faire desconcessions croissantes pour conserver leurs locatairesen place.
  4. 4. 5  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013 Sans faire preuve d’un optimisme débordant, le marchéLe marché locatif doit surtout ce résultat honorable aux débouclages de très grandes transactions initiées souvent plusieurs moiss’ajuste au contexte auparavant, dont les dernières conditions suspensives ont été levées récemment. Ainsi les transactions de plus deéconomique 5 000 m² pesaient pour plus de 40% des surfaces prises à bail en Ile-de-France à fin septembre. Au-delà, deux tendances de fond semblent se dégager sur ce segment de marché. Tout d’abord la part des précommercialisations ne cesse d’augmenter. En 2009, 1/3 des surfaces louées était précommercialisé, les 2/3 restant ayant eu lieu sur des immeubles existants. En 2012, le ratio s’est inversé. Plus de la moitié des grandes surfaces louées le sont sur des immeubles neufs non livrés. Autre tendance majeure, la part croissante des« Le remplissage des immeubles clés-en-main. Si les précommercialisations sont de plusvacants est la priorité absolue des en plus nombreuses, ces dernières passent désormais très largement par le biais d’opérations sur-mesure. Lapropriétaires, avant même le niveau du part des précommercialisations dites « standard » estloyer facturé » deux fois moins importante qu’en 2009 au profit des clés- en-main, notamment locatifs, qui représentent près de la Jacques Bagge moitié des grandes surfaces prélouées en 2012. Directeur du département Agence Dans le cas des grandes opérations supérieures àLes grands clés-en-main ont permis au marché de 25 000 m², cette année on parle exclusivement de clés-sortir la tête de l’eau en-main locatifs et de comptes-propres utilisateurs dont la principale motivation demeure le regroupement et laQuasiment atone depuis le début de l’année, la croissance consolidation d’effectifs.économique n’a pas été au rendez-vous. Pour autant lemarché locatif de bureaux devrait enregistrer cette annéeencore environ 2,1 millions de m² placés, bien qu’en replipar rapport à l’année dernière.Répartition de la demande placée > 5 000 m² en 2012 *Source : Jones Lang LaSalle* fin septembre
  5. 5. 6  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Comment expliquer ce phénomène ? L’offre : entre surabondance et pénurieTout d’abord c’est l’illustration de la professionnalisation Depuis presque trois ans, le stock de bureaux disponiblesde la fonction immobilière. L’immobilier est piloté par des en Ile-de-France se maintient à un niveau égal autour dedirections immobilières qui aujourd’hui se spécialisent, et 3,6 millions de m², ce qui représente à fin septembre unqui ont davantage d’exigences avec des cahiers des taux de vacance de 6,75% pour la région. La relativecharges très précis. Par ailleurs si un bon nombre décélération de la demande n’a donc pas entraîné ded’entreprises se tourne vers ce type d’opération c’est que remontée de l’offre immédiate cette année.l’offre existante de bureaux sur le marché ne correspondpas forcément à leurs attentes, ni à leurs besoins La crise a mis en exergue des différences extrêmementspécifiques. marquées entre les zones géographiques en termes de disponibilité. Dans l’ensemble nous assistons à un marchéAujourd’hui par exemple le modèle du campus est très de l’offre à deux vitesses avec d’une part Paris qui souffreapprécié des entreprises, ces dernières délaissant d’un manque de produits et d’offres de qualité, et d’autrequelque peu le modèle de la tour jugée parfois coûteuse part une 1ère couronne qui est globalement « offreuse »,et un peu arrogante. Ainsi cette année, les entreprises voire « sur-offreuse » dans l’ouest francilien.ayant réalisé les plus grosses transactions, EDF(33 000 m² à Palaiseau), THALES (49 000 m² à Vélizy- Avec un taux de vacance de 4,3%, l’offre dans Paris intra-Villacoublay) et SANOFI (50 000 m² à Gentilly) ont fait le muros tend à baisser plus rapidement que la moyennechoix de ce type d’implantation. Les conditions locatives (-16% sur 2 ans) alors qu’elle est en hausse constante enattractives y compris pour des immeubles neufs renforcent 1ère couronne (+13% en 2 ans), et principalement dans ledonc cet intérêt, et incitent certaines entreprises à se faire Croissant Ouest (+15% en 2 ans), qui concentreconstruire leur opération sur-mesure. également l’essentiel de l’offre neuve et des livraisons. En Ile-de-France, la part des immeubles neufs disponiblesDans un environnement économique contraint, les continue sa lente décrue avec 22% du stock vacantsecteurs de 1ère couronne et 2ème couronne ont ainsi été (contre 26% un an auparavant). Il n’en demeure pasplébiscités par les entreprises, pour lesquelles le facteur moins que derrière cette moyenne des disparités notablesprix a été, et reste aujourd’hui, un élément déterminant. apparaissent entre les secteurs. La 1ère couronne (La Défense incluse) concentre à ce jour la majorité des offresDe manière générale, les secteurs qui ont disposé cette neuves immédiatement disponibles avec un total deannée d’offres neuves à des prix compétitifs ont enregistré 500 000 m², soit 57% de l’offre neuve vacante de l’Ile-de-de bons niveaux d’activité, au détriment des marchés France, contrairement à Paris qui en compte quatre foisdisposant d’offres inadaptées aux loyers trop élevés. moins.Taux de vacance au 3ème trimestre 2012 Source : Jones Lang LaSalle
  6. 6. 7  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Ce déséquilibre ne risque pas de s’améliorer puisqu’à Bonne nouvelle par contre pour Péri-Défense où très peuhorizon 2013, ce sont près de 500 000 m², actuellement de nouvelles opérations ont été lancées en blancen cours de construction et disponibles à la (25 000 m²), le taux de vacance culminant déjà à près decommercialisation, qui pourraient venir alimenter le stock 17% malgré les bonnes performances locatives de cettevacant, si ces derniers ne trouvent pas preneur d’ici là. année. Même constat en 1ère Couronne Nord, où peuPlus de 80% de ces surfaces en construction se situent en d’opérations neuves sortiront en blanc dans le courant de1ère couronne , ce qui représente pas moins de l’année prochaine (22 000 m²), le taux de vacance410 000 m² mis en chantier et livrables d’ici fin 2013 (dont dépassant les 11% sur le secteur.120 000 m² à La Défense avec les tours « Eqho » et« Carpe Diem »). A Paris, les offres futures neuves attendues à horizon 2013 ne représentent que 70 000 m² au total. Elles seDans le Croissant Ouest, la Boucle Nord (avec 92 000 m² situent principalement dans le 17ème arrondissement (enlancés en blanc principalement à La Garenne Colombes) partie dans la ZAC des Batignolles) et dans le 11èmepourrait voir mécaniquement augmenter son taux de arrondissement avec l’opération « Parisquare ». Dans levacance, déjà élevé à près de 14%. Il en va de même Quartier Central des Affaires, seule l’opération « Solstys »pour la Boucle Sud qui compte actuellement 60 000 m² de sera livrée courant 2013, un peu plus de 10 000 m² restantprojets lancés en blanc à Boulogne-Billancourt, livrables à commercialiser.d’ici un an, en attente de commercialisation. Mêmeconstat en 1ère Couronne Sud, qui devient un secteur La dichotomie du marché de l’offre ne devrait donc pasnaturellement recherché par les entreprises des s’amoindrir en 2013, exerçant inexorablement unetélécommunications, des industriels et des groupes pression continue sur les valeurs locatives.pharmaceutiques, où l’offre neuve disponible pourraitdoubler en 2013 (60 000 m² actuellement en chantier).Projets mis en chantier livrables entre fin 2012 et 2013 Source : Jones Lang LaSalle
  7. 7. 8  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Loyer : un rapport de force en faveur des locatairesNous retrouvons de nouveau un marché à deux vitesses De manière générale, les loyers sont âprement attaquésen Ile-de-France. Dans Paris, nous observons une par les entreprises qui sont dans des logiques fortes detendance dominante à la stabilité des valeurs faciales (à réduction de leurs coûts. Certains propriétaires ontl’exception des 5/6/7ème arrondissements à la baisse) commencé à réajuster à la baisse leurs valeurs, plus encompte tenu du niveau d’offres limitées et d’un niveau de adéquation finalement avec une réalité de marché qui ademande toujours soutenu pour la capitale qui capte plus changé en 5 ans. La prudence reste de mise du côté desdu tiers des surfaces louées à fin septembre (bien que ce propriétaires. Très à l’écoute des entreprises, ces derniersniveau soit en repli). sont plus imaginatifs que jamais et sont prêts à consentir de lourds efforts afin de remplir leurs immeubles et ainsiLe Quartier Central des Affaires reprend sa position de réduire le taux de vacance de leur patrimoine, mais aussimarché le plus cher de la capitale devant le secteur de la dans le cadre de renégociations afin d’éviter tout départrive gauche (5/6/7ème arrondissements) qui l’avait de locataire.détrôné l’an dernier suite à une série de transactionsautour de 830 €/m². Il entérine même une légère hausse A La Défense, le loyer « prime » acte également unde son loyer « prime » qui passe au 3ème trimestre de 770 premier repli et se positionne au 3ème trimestre à 530 €/m²,à 795 €/m² (+3,25%). Dans le Triangle d’Or, ces valeurs faute de grandes transactions enregistrées dans desatteignent même 805 €/m² en raison des poches de rareté immeubles neufs. Au-delà, le quartier d’affaires subitconstatées pour les immeubles « prime ». Les sociétés de depuis 2006 une baisse sensible de son activité locative,conseil et les cabinets d’avocats, en concurrence pour les dans un environnement concurrentiel accru, avec desquelques immeubles neufs du secteur, sont prêts à payer loyers perçus comme chers. Le repositionnement tardif etle prix fort. dispersé des loyers selon les stratégies des propriétaires, le vieillissement du parc et l’inadéquation de la typologie des immeubles face à la demande actuelle des entreprises sont autant de facteurs qui expliquent cette passe difficile pour le secteur. La forte hausse de l’offre immédiate attendue dès 2013 avec les premières livraisons des tours du plan de renouveau de La Défense va inévitablement continuer de peser sur les valeurs locatives « prime ».Dans le Croissant Ouest, et plus largement en 1èrecouronne, l’offre locative élevée exerce au contraire unepression baissière sur les valeurs. Si les valeurs locativesfaciales n’ont jusqu’ici acté qu’une baisse limitée, il n’endemeure pas moins que les loyers économiquesdeviennent de plus en plus déconnectés de ces valeursd’affichage. Les avantages commerciaux ont tendance àaugmenter dans certains secteurs, notamment dans deslocalisations où des risques ont été pris par lespropriétaires et où le vide locatif est important.
  8. 8. 9  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013 Trois cessions de plus de 500 millions d’euros ontLes grandes boosté le marchétransactions, moteurs Cette année, le marché de l’investissement en Ile-de- France a été fortement dynamisé par les très grandesdu marché de transactions, et plus particulièrement par celles de plus de 500 millions qui ont fait leur retour au cours de l’été.l’investissement De manière générale, c’est avant tout Paris qui attire ces investisseurs de grande taille, puisque près de 70% des capitaux y ont été investis. La localisation des trois plus grandes cessions de l’année illustrent ce propos : QATAR INVESTMENT AUTHORITY (QIA) s’est porté acquéreur d’une part, auprès de KANAM de deux actifs de bureaux en portefeuille : les immeubles « Néo » et « Cité du Rétiro » pour 622 millions d’euros, et d’autre part, du « 52- 60 avenue des Champs-Elysées » (actuellement occupé par VIRGIN MEGASTORE) auprès de GROUPAMA pour« Paris a su conforter son image un montant estimé autour de 500 millions d’euros. Enfin,auprès des investisseurs internationaux JP MORGAN (pour un fonds asiatique) a acheté auprès d’EUROSIC le « 52 avenue Hoche » et « Avant Seine »qui se positionnaient jusque-là pour 540 millions d’euros.traditionnellement sur le marché Globalement, les cessions sur le segment de plus de 100londonien » millions d’euros sont en hausses et représentent plus de la moitié des volumes investis sur le territoire francilien Stephan von Barczy depuis le mois de janvier. Si l’on analyse le niveau de Directeur du Département Investissement risque de ces cessions, on peut remarquer que les investisseurs sont toujours aussi prudents en cetteLa forte activité du marché de l’investissement francilien période de trouble économique. Ils se positionnent enobservée dès le 2ème trimestre 2012 s’est poursuivie au majorité sur des produits sécurisés voire ultra sécuriséscours de l’été, avec un volume transacté à fin septembre (respectivement 57 et 28%), en résumé, sur des actifs àen avance par rapport à 2011. En revanche, le 4ème minima sans vacance, et avec des baux d’une duréetrimestre ne devrait pas être aussi actif que celui de l’an d’engagement ferme d’au moins 6 ans au moment dedernier qui avait été fortement impacté par une activité liée l’acquisition.à la fin de l’avantage fiscal de l’article 210-E. Ladynamique et l’appétit des investisseurs nous a conduit àréviser à la hausse notre prévision initiale pour 2012, avecun total des investissements en Ile-de-France qui devraitse situer entre 10 et 11 milliards d’euros.Niveau de risque des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-FranceSource : Jones Lang LaSalle
  9. 9. 10  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Les capitaux des Fonds Souverains sont dominants Provenance des capitaux investis en FranceAmorcée déjà l’an dernier, le marché de l’investissement a 2007poursuivi sa ré-internationalisation tout au long de l’année2012, et les investisseurs internationaux ont représentéplus de la moitié des capitaux investis depuis le début del’année.Qu’ils soient détenus directement ou indirectement parl’État, les Fonds Souverains gèrent des actifs financierspublics (réserves de change, épargne excédentaire ourevenus de ressources naturelles tel que le pétrole ou legaz). Pour investir leurs immenses liquidités, les grandsFonds Souverains se tournent aussi vers limmobilier,réparti en Europe essentiellement entre Londres et Paris.Le plus important fonds souverain du monde1, NORGES –que son gouvernement autorise depuis 2011 à investir 2009dans l’immobilier – avait fait une entrée remarquée sur lemarché parisien l’an dernier par le biais de la créationd’une joint-venture au cours de l’été avec AXA REIM (50%de 1,4 milliard d’euros). NORGES confirme de nouveauson intérêt pour Paris cette année en créant de nouveauune joint-venture, mais avec GENERALI cette fois-ci.Lassureur dote la joint-venture de cinq immeublesparisiens d’une valeur de 550 millions deuros, dont lefonds de pension norvégien prend 50%. Il a ainsi, aucumulé, investi plus de 1 milliard d’euros depuis 18 moisen Ile-de-France.Enfin, le numéro deux, ABU DHABI INVESTMENTAUTHORITY (ADIA) s’est porté acquéreur du « 90 2012boulevard Pasteur » auprès du CREDIT AGRICOLE pourun montant estimé à 250 millions d’euros.L’appétit de ces investisseurs, concentré pour l’essentielsur la belle pierre parisienne, et sur les meilleursemplacements se vérifie de nouveau avec deuxtransactions signées sur les Champs Elysées cette année.Il s’agit des numéros 52-60 vendus à QIA et du numéro100 acquis par NORGES. Source : Jones Lang LaSalle1 D’après le Sovereign Wealth Fund Ranking (Octobre 2012)
  10. 10. 11  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Localisation des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-FranceSource : Jones Lang LaSalleEt sur les transactions intermédiaires ? Relative stabilité des taux de rendements primeDe manière générale, sur cette tranche d’actif comprises Les taux de rendement prime sont restés globalemententre 50 et 100 millions d’euros, les capitaux proviennent stables sur les marchés parisiens secondaires et ceux demajoritairement d’investisseurs domestiques ou du la 1ère Couronne.continent européen. Les investisseurs restent toutefois prêts, dans certainsSi les plus grandes opérations ont été remportées par des cas, à se positionner à des niveaux de taux de rendementacquéreurs internationaux, le marché des transactions de inférieurs pour des produits dont le cash-flow est sécurisétaille moyenne reste le terrain de chasse favori des sur une longue période et surtout pour des produits deinvestisseurs français qui sont à l’origine de plus de 60% taille moyenne (50 millions d’euros) présentant lesdes volumes investis sur cette taille d’actif. La part des caractéristiques de l’immeuble « trophée » (situés dansfrançais devient plus importante que celle des étrangers, Paris, en pierre de taille, avec des prestations haut deliée en particulier au très bon niveau de la collecte des gamme).SCPI en 2012, ce qui leur permet de se positionner surdes actifs de taille unitaire plus importante que par le Par conséquent, nous avons constaté une baisse des tauxpassé. de 25 points de base sur les meilleurs marchés parisiens. Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux de rendement primeLes investisseurs allemands – historiquement actifs en se positionnent dans une fourchette comprise entretant qu’acquéreurs – ont été absents au 1er semestre (à 4,50 % et 5,00 %.peine 3% des capitaux investis), voire étaient même plutôtnets vendeurs. Cependant, ils ont fait leur réapparition surla seconde partie de l’année, totalisant 13% des capitauxinvestis sur le marché francilien. On retiendra ainsil’acquisition du siège de l’EXPRESS rue de Châteaudun àParis par ALLIANZ ou encore la vente de « Forum 52 » àIssy-les-Moulineaux à RREEF. En revanche, les fondsouverts qui ont entamé la liquidation de leurs portefeuilles,commencent à mettre sur le marché des actifs, commel’ont fait KANAM, ou AXA IMMOSELECT avec la vente del’immeuble de « Liberté 2 » à Charenton-le-Pont pour 255millions d’euros.
  11. 11. 12  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Perspectives : 2013année d’opportunitésL’économie à la poursuite de l’Acte 5 : la reprisec’est pour quand ?Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont Le nouveau mot d’ordre en France est la compétitivité desété revues à la baisse et selon les économistes, le début entreprises, le pays devant regagner les parts de marchéde 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue. perdues depuis une dizaine d’années sur les marchés internationaux. D’ores et déjà quelques signaux ont étéEn France, 2013 sera l’année où les mesures d’austérité adressés aux entreprises ces dernières semaines : lesbudgétaire battront leur plein pour les ménages et les négociations sur l’emploi et le contrat de travail entreentreprises (la pression fiscale y sera à son plus haut syndicats et patronat ont débuté et le gouvernement a mishistorique) alors que dans le même temps les en place un crédit d’impôt sans condition pour lesperspectives de l’emploi sont mauvaises. Il est fort entreprises à hauteur d’environ 20 milliards d’euros. Ceprobable que l’un des principaux moteurs de la croissance qu’il reste à savoir est si les négociations aboutiront à unfrançaise, la consommation, reste atone en raison de la accord acceptable pour tous d’une part, et si le créditdégradation du niveau de vie des ménages et des craintes d’impôt aux entreprises sera suffisant pour leur donnerpour l’emploi. La nécessité d’entamer des réformes l’impulsion nécessaire à la reprise.structurelles en France est plus que d’actualité et Moody’sl’a de nouveau mis en exergue en novembre lors de la Ainsi, si on peut légitimement anticiper que les premiersdégradation de la note française. mois de l’année seront toujours marqués par la stagnation, voire la récession, il est aléatoire de seAu niveau international, 2012 a été l’année d’une prise de prononcer sur l’évolution au second semestre. En tout étatconscience de la part des grands organismes comme le de cause, si l’activité devait se redresser à la mi année,FMI ou l’OCDE : l’austérité à tout crin et à tout prix est une les effets ne seront pas immédiats sur le front de l’emploierreur, tant ses effets sur l’économie sont négatifs. Le ou sur l’investissement des entreprises qui chercherontdiscours a changé ces derniers mois. Oui à la restauration tout d’abord à restaurer leurs marges.des comptes publics mais à un rythme moindre poursauvegarder autant que possible la croissanceéconomique.Ces dernières semaines, l’Europe et les marchés, ont faitpreuve d’une plus grande tolérance sur le sujet :assouplissement des objectifs et des délais de mise enconformité budgétaires, sans que les marchés ne soient« vent debout » contre ces annonces. L’Europe est perçuecomme étant l’homme malade du monde, et son poidsdans l’économie mondiale rend d’autant plus nécessairesa convalescence pour la croissance.
  12. 12. 13  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 20132013 : la chasse au vide locatif pour lespropriétaires, la chasse aux coûts pour lesentreprisesL’environnement économique dégradé et la hausse du Enfin, l’année 2013 pourrait être marquée par quelqueschômage pourraient impacter le marché de l’immobilier mouvements opportunistes d’entreprises, dans un marchétertiaire en 2013. L’activité des PME est fortement qui leur est favorable, pour se recentrer dans descorrélée à la conjoncture économique du pays, et les immeubles neufs proches des transports en commun etdifficultés financières des entreprises s’en ressentent. directement connectés à la capitale.Pour 2013, nous anticipons un niveau de demande placéeen léger repli par rapport à 2012 compris entre 1,9 et 2 Les disponibilités sont abondantes, notamment en 1èremillions de m². couronne, et l’offre neuve ne manque pas. A cela s’ajoute environ 500 000 m² de projets neufs actuellement mis enLes entreprises revoient leur politique immobilière, et c’est chantier en Ile-de-France, livrables d’ici fin 2013, quila nature de la demande qui est en train de muter de viendront accroître l’offre neuve disponible de certainsmanière profonde. Les entreprises sont entrées depuis 5 secteurs déjà « offreurs ». Dans un marché locatif ralenti,ans dans une gestion de crise dominée par des logiques nous pouvons donc nous interroger sur le délaide réduction de leurs coûts. La majorité des transactions d’écoulement de cette offre neuve lorsque, d’après uneenregistrées cette année se sont faites dans cette logique- étude que nous avons menée, les programmes neufs delà. Les demandes resteront essentiellement motivées par bureaux (hors clé-en-main ou compte-propre utilisateur),la recherche d’économies et la rationalisation des surfaces livrés entre 2009 et 2011, étaient commercialisés enoccupées en rassemblant les équipes. Les entreprises moyenne à 30% au moment de leur livraison, 40% 6 moisessayeront ainsi de restituer toutes les surfaces non ou après et à 55% un an après.sous-occupées, ou passeront a minima par la recherched’un sous-locataire. Dans ce contexte, les loyers seront toujours sous pression baissière, en particulier dans les secteurs où l’offreLe manque de visibilité sur leur propre résultat d’activité disponible excède la demande. La résistance de façadene les incite pas à s’engager dans des projets de des loyers, jusqu’alors constatée, a commencé à sedéménagement onéreux qui s’accompagnent le plus fissurer, et les valeurs locatives affichées continueront àsouvent d’une réorganisation interne des effectifs de baisser en 2013 alors que les valeurs économiques sontl’entreprise. Elles s’orientent davantage vers des d’ores et déjà basses. Les mesures d’accompagnementrenégociations de leurs baux. En forte croissance cette pourraient même encore s’accentuer au gré desannée, elles occuperont sans aucun doute une part propriétaires dans certains secteurs « sur-offreurs ».importante du marché l’année prochaine, facilitées par leshausses successives de l’ICC. Toutes les opportunités A La Défense, le redémarrage du marché locatif neseront donc exploitées. passera que par le réajustement des valeurs. 2013 devrait donc être une année de transition, avant un redémarrageSi les renégociations n’aboutissent pas à une issue plus marqué en 2014-2015 une fois les corrections defavorable, les entreprises envisageront dans un second valeurs réalisées, et l’offre neuve renouvelée. Plustemps la relocalisation. Ces dernières devront faire face à largement en 1ère couronne, les marchés devraient tirerdes environnements extrêmement contraints en termes de leur épingle du jeu grâce à une offre de qualité à descoûts et de géographies. Pour des raisons sociales, elles niveaux de loyers compétitifs.privilégieront le plus souvent un environnement proche deleur implantation actuelle, ce qui alimentera les Dans Paris intra-muros, et dans le Quartier Central desmouvements endogènes. Les quartiers tertiaires établis, Affaires en particulier, le manque d’offre devrait mainteniroffrant aujourd’hui des conditions locatives attractives, à un niveau élevé les valeurs locatives « prime » et lespourraient profiter de ce dynamisme, le différentiel de loyers de seconde main des meilleurs produits. Il s’agitloyer entre les sites centraux et les sites périphériques toutefois d’un phénomène isolé et spécifique lié auayant tendance à s’écraser. manque d’offre qualitative dans ce secteur.
  13. 13. 14  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013Le retour à un niveau conventionnel ?Les perspectives du marché de l’investissement pour L’appétence des Fonds Souverains pour la place2013 devraient s’inscrire au niveau « conventionnel » parisienne pourrait ralentir. Après avoir investi à Londresobservé depuis 10 ans. Nous anticipons donc un volume et Paris, certains fonds chercheront à investir dansinvesti compris entre 8 et 10 milliards d’euros pour l’an d’autres marchés « core » européens comme l’Allemagneprochain. ou la Suisse. Ainsi NORGES, toujours avec AXA, a investi 784 millions d’euros en Allemagne en achetant leSi d’ordinaire, les premiers mois de l’année sont « Kranzler Eck » à Berlin et la « Neue Welle » à Francfortrelativement calmes, le 1er semestre 2013 pourrait être auprès de RBS. Ils ont également acquis, dans le cadreune exception. Cette année, les plans d’arbitrages des d’un sale & lease back, le siège de CREDIT SUISSE àinvestisseurs ont commencé nettement plus tôt que Zurich pour 800 millions d’euros.d’habitude, et devraient se déboucler en début d’annéeprochaine. En termes de typologie de produits, les acquéreurs vont sans doute rechercher avant tout des actifs de qualité, auxDans un contexte politique et fiscale incertain, les rendements sécurisés. Les taux de rendement primeinvestisseurs restent très prudents dans leurs analyses, devraient ainsi se maintenir pour les meilleurs actifs.d’autant que les valeurs locatives sont sous pression. L’intérêt des investisseurs « value added » pour les actifsToutefois, l’attractivité de la place Paris au niveau « secondaires » est réel. Ceci nécessite toutefois que leeuropéen et la résilience de son marché immobilier sont marché dispose de biens non « prime » à arbitrer, queautant de facteurs qui continueront d’attirer les vendeurs et acquéreurs s’entendent sur la valorisation desinvestisseurs du monde entier. actifs, et que ces derniers soient finançables. Notons que les investisseurs réussissent à trouver desNous attendons l’arrivée de nouveaux investisseurs financements pour les actifs « core ». Concernant lesasiatiques, comme les investisseurs coréens et actifs « value added », les banques n’hésitent pas nonmalaysiens, mais également les compagnies plus leurs clients les plus fidèles et les emprunteurs ded’assurances chinoises qui ont récemment été autorisées qualité.à investir dans l’immobilier à l’étranger.Les investisseurs allemands devraient également êtreprésents.Côté investisseurs français, les compagnies d’assurancesdevraient toujours être actives sur le marché francilienpour acquérir des actifs de qualité avec des baux fermessur le long terme.
  14. 14. Contacts Virginie Houzé Directeur Département Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Sophie Benaïnous Responsable Etudes Département Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 15 sophie.benainous@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Département Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 73 manuela.moura@eu.jll.com www.joneslanglasalle.frCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pourtous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite(art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle.Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude oudune incorrection de ce document.

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