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Perspectives Entreprises - 2ème trimestre 2012

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Sur fond de contexte économique morose, les entreprises sont en position de force vis-à-vis des propriétaires-bailleurs.

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Perspectives Entreprises - 2ème trimestre 2012

  1. 1. Perspectives Entreprises 2ème trimestre 2012 qu’elles négocient à des conditions avantageuses, compte tenu de laSur fond de contexte conjoncture… plutôt que de puiser dans l’offre disponible, souventéconomique morose, les obsolète (76% de bureaux de seconde main). Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²)entreprises sont en position et du taux de vacancede force vis-à-vis despropriétaires-bailleursNet repli de la consommation de surfaces par les entreprises etstabilité de l’offre de bureaux disponiblesAlors que le nombre de mètres carrés de bureaux consommés parles entreprises restait relativement stable en début d’année, dans lalignée de la fin 2011, le décrochage est net en ce secondtrimestre : Source: Immostat La consommation de mètres carrés a baissé de 100.000 m² par Raréfaction de l’offre dans Paris intra-muros, tandis que la rapport au 1er trimestre ; situation est plus contrastée en périphérie En cumulé depuis le début de l’année, elle s’établit à 215.000 m² L’offre dans Paris intra-muros est réduite : les taux de de moins qu’il y a un an, à l’issue du 2ème trimestre 2011. disponibilité varient entre 2,5% (Paris 12 / 13èmes arrondissements) etL’aggravation de la crise financière en Europe et le 6,5% (Paris Centre Ouest). L’offre de qualité y est donc plus rare,ralentissement économique généralisé depuis ce printemps ont maintenant le niveau des loyers faciaux des immeubles haut-de-fini par peser sur les comportements des entreprises, qui se gamme.montrent désormais beaucoup plus prudentes dans leurs projets En revanche, le choix reste relativement vaste dans le Croissantimmobiliers. Les ponts du mois de mai et le traditionnel attentisme Ouest et en Première Couronne - avec un taux de disponibilitéattaché aux périodes électorales n’ont fait qu’amplifier le compris entre 7,9 et 18,5% .ralentissement observé. Cartographie : Taux de vacance par secteur géographiqueLe diagnostic est clair : l’heure est à la réflexion – voire au report dedécisions – et les projets immobiliers conduits s’inscrivent pour leurquasi-totalité dans une optique de recherche d’économies. Dans uncontexte de morosité persistante sur le marché de l’emploi, l’audacemanagériale et la dépense ne sont pas d’actualité.Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-Francedemeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans.Peu entamée par la consommation de surfaces des mois derniers,elle se maintient à près de 3,6 millions de mètres carrés, soit untaux de disponibilité de 6,8%. L’offre demeure donc globalementabondante, mais de qualité très variable. Les grandes entreprisesà la recherche de surfaces de bureaux de qualité et labellisés ontainsi tendance à se tourner vers des opérations clés-en-main, Source: JLL
  2. 2. Pulse •Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012 - Page 2 Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponiblesEn termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger unmarché à double vitesse : D’un côté, Paris intra-muros, où l’offre est réduite et tend à se raréfier (-11% en 1 an) ; De l’autre, le Croissant Ouest, où le niveau de disponibilité est le plus élevé d’Ile-de-France, et où la hausse se poursuit, même si elle est plus modérée ce trimestre. La Première Couronne, quant à elle, en dépit d’une tendance globalement haussière (+11%), fait état d’une situation plus hétérogène : érosion actée de l’offre au Sud (-33% en 3 ans), tandis que les disponibilités ne cessent d’augmenter au Nord. Source: Immostat / JLL Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue tout particulièrement : avec près de 300.000 m² de bureaux neufs ou restructurés en attente de trouver preneurs. Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur et par état des locaux Source: ImmostatLente érosion de la part des bureaux neufs : tant qu’àdéménager, les grandes entreprises préfèrent le neuf ! Source: Immostat / JLLAu total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans Plus que jamais, des locataires en position de force vis-à-visl’offre se situe à 24%, confirmant la lente érosion du neuf au sein de des propriétaires-bailleursl’offre de bureaux disponibles. Une situation qui témoigne de la Dans un contexte de morosité économique persistante, la tendancetendance croissante des grandes entreprises à privilégier les est indiscutablement à l’attentisme.immeubles de qualité. En temps de crise, si la renégociation de bailest bien souvent préférée à l’installation dans un nouvel immeuble,  Les entreprises qui déménagent le font vers une adresseles grandes entreprises qui franchissent le cap du souvent très proche de leur implantation d’origine. Objectif : nedéménagement jettent leur dévolu sur des immeubles neufs, pas ajouter l’aléa d’un changement de localisation à unbénéficiant de tous les labels environnementaux et plus efficaces en environnement déjà très chahuté.matière de rationalisation des mètres carrés et d’instauration denouveaux modes de travail.  Face à elles, un nombre croissant de locataires privilégient une prise de risque moindre encore: après avoir envisagé le déménagement vers de nouveaux locaux, ils optent finalement pour la stabilité… et la renégociation de bail.
  3. 3. Pulse • Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012- Page 3Aux propriétaires-bailleurs de s’adapter. Afin d’assurer le Cartographie : Loyers haut-de-gammeremplissage de leurs immeubles, ceux-ci consentent àd’importants efforts…D’abord, en matière de mesures d’accompagnement. L’écart entrevaleurs faciales et loyers économiques continue de se creuser.Afin d’éviter le vide locatif, les propriétaires se montrentpragmatiques : franchise de loyer et financement de travaux sont desleviers qu’ils actionnent de plus en plus systématiquement. Ils sontégalement plus conciliants quant à la division des grands ensembles.Les niveaux de loyers, que les propriétaires avaient le pluslongtemps possible tenté de préserver, sont eux aussi impactés. Deplus en plus, le seul levier des mesures d’accompagnement ne suffitplus ; beaucoup de propriétaires sont aujourd’hui prêts à ajusterleur politique tarifaire, avant même que les négociations ne Source: JLLsoient entamées.L’heure est donc bel et bien à l’assouplissement des loyers.D’abord, du côté des valeurs locatives haut-de-gamme Cartographie : Loyers de seconde main(correspondant aux loyers les plus élevés recensés): Le loyer haut de gamme parisien acte une légère baisse, pour le 2e trimestre consécutif : il passe de 820€ à 810€/m², toujours porté par les transactions du 7e arrondissement… mais témoigne d’un certain « assèchement » des immeubles de qualité dans ce secteur ; Dans l’ensemble, les niveaux se stabilisent à Paris intra- muros, y compris dans le Quartier Central des Affaires ; après avoir enregistré des hausses constantes depuis 1 an, ce dernier affiche une valeur identique au trimestre précédent (770€/m²) ; A La Défense, l’ajustement est important : le loyer haut-de- gamme se positionne désormais à 540€, marquant le pas avec Source: JLL les 570€/m² recensés au trimestre précédent. Probablement l’indice que ce secteur établi peine aujourd’hui à proposer des solutions attractives aux entreprises cherchant des grandes L’exemple révélateur du Praetorium : Quand les qualités surfaces qualitatives à prix compétitifs… intrinsèques de l’immeuble ne suffisent plus… En dehors de Paris, la tendance est à la stabilité, voire à la L’exemple du Praetorium à La Défense est significatif. En baisse, en particulier dans les secteurs où les disponibilités dépit de ses labels HQE et BREEAM, l’immeuble est resté vide excèdent la demande. depuis sa livraison, il y a 3 ans. Nul doute que le loyer élevé (585€/m²/an) affiché en début deDu côté des loyers de seconde main, la tendance est identique : commercialisation, l’absence de possibilité d’extension au sein du bâtiment, ou encore la politique de non division de Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des l’immeuble - dans un contexte où la majeure partie des secteurs, y compris dans l’hypercentre de la capitale. déménagements concernent des extensions, plus que l’acquisition de grandes surfaces de bureaux - ont contribué à Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m², cette mauvaise performance. Une issue qui témoigne dans la lignée des trimestres précédents. également des difficultés du quartier d’affaires à se renouveler.
  4. 4. Pulse •Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012 - Page 4 En outre, les disponibilités à court terme restent limitées.Perspectives  D’ici la fin 2012, seuls 212.000 m² de bureaux neufs restent à livrer, et plus des ¾ de ces surfaces sontL’examen de l’offre future de bureaux permet d’estimer le potentiel déjà pré-louées ;du marché francilien : le volume de l’offre à venir et son niveau dedisponibilité, mais également l’évolution du rapport de force entre  A l’horizon 2013 en revanche, le volume de projets misoffreurs et locataires potentiels. en chantier est conséquent et le niveau de pré- commercialisation reste modéré (33%). Ainsi, plus deRetour à la stabilité pour la production neuve et des livraisons 500.000 m² de bureaux neufs, presque tous certifiésd’immeubles qui restent limitées en 2012 BBC, viendront alimenter l’offre disponible.Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrésactuellement en cours de construction (offre future certaine). Après la Part des pré-commercialisations dans l’offre future certainehausse enregistrée au 1er trimestre, l’heure est à la stabilité. La > 5000 m²production neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à5.000 m²) en Ile-de-France reste sous la barre de 1,5 million demètres carrés. Offre future de bureaux par niveau d’engagement Offre future certaine : 1,5 million de m² mis en chantier fin juin Source: JLL Des livraisons d’immeubles neufs essentiellement concentrées sur la proche banlieue parisienne C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des disponibilités futures de bureaux neufs:  A La Défense et en 1ère couronne, en raison d’un taux de pré- Source: JLL commercialisation encore réduit (24% en 1ère couronne), voire Offre certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois nul (La Défense), qui ne dissuade pas les promoteurs de Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en construire, convaincus du potentiel d’une offre de qualité dans chantier demeure incertaine. ces secteurs facilement accessibles par les transports… la 1e Couronne ayant particulièrement bien pris le virage de « la Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction qualité à prix compétitif », en pleine expansion par ces temps de ou n’a pas encore été déposé. crise ;  Dans le Croissant Ouest, où le niveau de pré- commercialisation plus élevé (43%) reste associé à d’importantes prévisions de livraisons, avec le nombre de mises en chantier le plus conséquent d’Ile-de-France.
  5. 5. Pulse • Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012- Page 5 Pour les entreprises les plus avisées, l’opportunisme pourraitFace à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la 2e donc se montrer gagnant :couronne ne bénéficient pas d’un niveau de mises en chantieraussi important et le volume de livraisons attendues y est plus  La tension du marché en faveur des locataires offre à cesréduit, pour des raisons radicalement opposées : derniers des perspectives d’économie immédiate, via la libération de leurs excédents de surfaces et/ou la Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le renégociation de leur loyer et de leurs charges. En exploitant Quartier Central des Affaires et l’hypercentre ; notamment les possibilités offertes par le cadre législatif, dans un La frilosité des investisseurs en 2e couronne, ceux-ci évitant contexte où les hausses successives de l’ICC (+6,85% au 4ème de s’engager sur des livraisons de surfaces importantes sans trimestre 2011 et +4,05% au 1er trimestre 2012) ont entraîné les l’assurance de trouver preneur. D’où un important niveau de pré- loyers indexés à des niveaux parfois supérieurs à ceux offerts commercialisation, révélateur de la préférence des investisseurs aujourd’hui sur le marché : avec l’opportunité, lorsque pour les opérations « clés-en-main ». l’indexation cumulée depuis la dernière fixation de loyer atteint 25%, de renégocier aux conditions du marché. Ou encore en acceptant de repousser de quelques années l’échéance du bail, Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, en échange de conditions de location plus avantageuses. Un dans les projets mis en chantier > 5000 m² pacte « gagnant-gagnant, en somme » !  L’occasion également de « s’offrir » des bureaux plus qualitatifs et de mettre leur immobilier au service des objectifs stratégiques de l’entreprise : en choisissant des immeubles plus performants en matière énergétique, en termes d’utilisation de l’espace (flexibilité, mutualisation des espaces, etc.) et / ou mieux desservis par les transports. En la matière, La Défense devrait proposer des affaires particulièrement attractives dans les mois à venir, compte tenu des importantes livraisons de bureaux neufs attendues dans le secteur ( > 250.000 m², tous encore disponibles, livrables sous 36 mois) et du faible niveau de la demande (moins de 40.000 m² consommés au 1er semestre 2012, quasiment deux fois moins qu’au 1er semestre 2011), qui devrait inciter les propriétaires-bailleurs à proposer des conditions de location et d’acquisition tout à fait avantageuses. Offre future certaine pré-commercialisée Source: JLL Offre future certaine disponible  Enfin, la possibilité de profiter du marché « gris », qui offre de multiples opportunités en raison des restitutions de plateauxUn climat général qui devrait continuer d’offrir d’intéressantes et des recherches de successeurs actuellement en cours sur leopportunités aux entreprises marché parisien.Les perspectives économiques peu florissantes pourraientaccentuer l’impératif de réduction des coûts : recherched’économies et rationalisation-regroupement devraient rester larègle dans les mois à venir. La pression devrait donc semaintenir sur les propriétaires-bailleurs, incitant ces derniers à semontrer toujours plus conciliants en matière de politique tarifaire etde conditions de location ou de renégociation, afin d’assurer leremplissage de leurs bureaux. Une tendance qui devrait égalementconcerner l’offre neuve disponible, compte tenu du coût de portagedes immeubles neufs après livraison.
  6. 6. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76Contacts Flore Saulnier Virginie Houzé Joël de Lafond Jacques Bagge Consultante Directeur Directeur Directeur Etudes et Recherche Etudes et Recherche Corporate Solutions Département AgenceContacts Paris Paris Paris Paris +33 (0)1 40 55 85 72 +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 15 57 +33 (0)1 40 55 15 40 flore.saulnier@eu.jll.com virginie.houze@eu.jll.com joel.de-lafond@eu.jll.com jacques.bagge@eu.jll.comwww.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. T oute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsab le de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

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